某产业园初步策划方案分析课件

NEO产业园初步策划构想[承接创新]NEO产业园初步策划构想[承接创新]1我们解决问题的技术思路我们解决问题的技术思路2发展定位概念规划建议案例研究模式借鉴空间结构道路交通功能分区景观系统开发成本估算SWOT分析区域本体研究参考案例研究开发历程区位解析资源剖析城市发展产业发展发展历程产业升级功能分区开发模式经验借鉴S优势W劣势O机遇T挑战宏观背景研究资源挖掘机会分析整体定位价值定位功能定位产业定位案例研究模式借鉴发展战略形象定位宏观经济分析产业布局分析空间结构分析相关政策分析实施策略建议发展定位概念规划建议案例研究模式借鉴空间结构道路交通功能分区3工业地产——不仅仅是厂房以前：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。现在：不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。工业地产内涵：不仅仅是：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇。更多的体现为：增值服务平台工业地产——不仅仅是厂房以前：是指工业类土地使用性质的所有毛4工业园区土地招拍挂政策的颁布将给国内工业地产带来一场新的革命；006年8月底，国务院通知规定：从2007年开始，工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。这就意味着，“招拍挂”政策的实施，将要求充分挖掘工业用地的土地价值。新的思考-集约化创新之路工业园区土地招拍挂政策的颁布将给国内工业地产带来一场新的革命5工业地产——产业地产当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。工业地产——产业地产当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞6工业地产的发展前景从需求来看。中国正在形成“世界制造中心”，中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地，向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。从供给方面来看。前些年工业园区一哄而上的“圈地运动”，带来了全国性的土地资源浪费，而其后出台的一系列土地政策，又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。、而随着经济的发展，国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势。工业地产的供需倒挂，使其投资价值正在逐步显现。此外，相当部分厂房存在配套设施落后、缺少现代通讯和网络技术支持、供水供电不足、周边环境污染比较严重、交通堵塞、治安秩序相对较差等问题。这些问题使它们越来越不适应中国工业升级换代的要求，需要专业的工业地产开发商来对这些旧厂房加以改造。（1）近期工业地产的发展前景从需求来看。中国正在形成“世界制造中心”7工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的３０％，对日本ＧＤＰ贡献在４０％以上；美国工业地产占全世界的２７％，对本国ＧＤＰ贡献也超出了３０％。世界上的制造业重心已开始向中国转移，中国将成为“世界工厂”。而目前中国的制造业仅占全球的７％，要成为“世界工厂”或要赶上美国２７％、日本３０％的市场占有率还有很大上升空间。在许多国家，能用来创造新财富的工业土地，价格比一些普通住宅用地还高。而前几年国内工业土地却是政府赔本供应，政府普遍低于征地拆迁和配套的成本向用地者协议提供，这等于是白送土地还贴钱。显而易见，我国工业用地的需求是不断增加的，供需矛盾将导致工业甩地的价格不断攀升，并最终接近土地的市场价值。在高新技术产业带建设全面开展的今天，高新技术产业将成为新的经济增长点，而工业地产也将随之成为地产开发的新热点。（2）远期前景工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地8城市圈建设已经成为提升区域经济竞争力的强劲动力和有效方式，其发展问题已经引起政府和经济界的普遍关注；经济一体化的城市圈是推动区域经济发展的主要载体；建设武汉城市圈，促进城市规模结构合理化和区域经济一体化，开启推动湖北经济发展的动力引擎，不仅能使湖北的发展始终走在中西部的前列，而且对于湖北实现在中部地区率先崛起意义重大；武汉城市经济圈工业发展分析城市圈建设已经成为提升区域经济竞争力的强劲动力和有效方式，其9企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地，这也是制造基地往二、三线城市转移的一个重要原因人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。中国国内一场全面的产业转移已经开始。长三角、珠三角正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移。企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、10我们的项目赤壁园区赤壁园区地处赤壁市区，毗邻107国道，和京珠高速有直接互通连接，距火车站只有1公里左右的路程，水陆交通便利。距武汉高速里程117公里；大冶园区大冶园区地处武汉以东80公里，地区经济主要以矿业为支柱，经济基础较好，和黄石市区距离较近。未来可以预见受惠于武汉经济圈的程度较大。目前园区路网建设还没有完成，未来预计有大广高速互通；光谷园区如和城乡办合作则不用自建厂房，如和船舶园、江夏开发区等合作则计划建设30000平米厂房；我们的项目赤壁园区11制高点：产品概念落脚点：策略创新NEO产业园（三点致胜体系）支撑点：开发思路制高点：产品概念落脚点：策略创新NEO产业园支撑点：开发思路12产业园品牌确立及执行关系NEO产业园通过定向公关活动主题建立新闻聚焦点吸引目标客户单位关注通过广宣媒体组合优化广宣渠道全方位树立和提升项目的品牌知晓度VI视觉应用及项目现场形象包装，通过平面进行全面视觉封杀产业园品牌确立及执行关系NEO产业园通过定向公关活动主题通过13利润产品形象产品防御产品竞争产品形象支持现金流支持产品波士顿矩阵分析利润产品形象产品防御产品竞争产品形象支持现金流支持产品波士14一体化发展战略；土地深加工，建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公寓出租或者销售，加上下游的物业管理。多元化；开发企业打造服务品牌，通过参股或者风险投资部分园区项目，以求获得长期股权收益。多元化、一体化发展战略有机结合，以聚集效应逐渐形成完整的产业链，带动整体经济的发展。以全新的综合型服务打造园区品牌。发展战略探讨一体化发展战略；土地深加工，建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公15走出同质化竞争的红海，进入差异化创新的蓝海一方面：承接产业转移的方向和趋势一方面：适度引导和创造市场需求精选行业或细分市场，深入到圈子内部；是大而全，还是开始小而精？庖丁解牛，用一把背厚刃薄的刀，选择一块结构性供求失衡点，轻松切入，按照供求关系规律，占领和扩大市场份额。在细分市场里成为领导者在细分市场里成为领导者16承接沿海产业梯度转移整体诉求，分期推进；对整个园区有一个主题概念和初步规划；展现规模优势和配套支撑；根据每一期开发的侧重点，循序展示卖点；承接沿海产业梯度转移整体诉求，分期推进；17执行保障有准确的战略还不够，还需要有效的战术和精准的执行。工业地产销售不同于住宅销售，它不仅属于服务营销范畴，还隶属于大客户营销系统。遵循大客户营销规律，系统推进销售执行工作是短期内实现销售突破的利器执行保障有准确的战略还不够，还需要有效的战术和精准的执行。18传播节奏（一）第一阶段强势传播迅速建立市场形象广告组合公关活动新闻传播事件炒作传播节奏（一）第一阶段强势传播迅速建立市场形象广告组合公关活19传播节奏（二）行业内社会开工典礼、酒会行业论坛行业杂志报道新闻发布会目标客户交流会广宣媒体宣传（软与硬广告结合）现场包装、巡回展示传播节奏（二）行业内社会开工典礼、酒会行业论坛行业杂志报道新20传播节奏（三）第二阶段针对传播市场迅速渗透广告组合地区公关新闻传播政府招商公关活动传播节奏（三）第二阶段针对传播市场迅速渗透广告组合地区公关新21传播节奏（四）第三阶段品牌传播形成品牌影响广告组合公关活动对外新闻政府招商传播节奏（四）第三阶段品牌传播形成品牌影响广告组合公关活动对22阵而后战兵法之常运用之妙存乎一心阵而后战兵法之常23NEO产业园初步策划构想[承接创新]NEO产业园初步策划构想[承接创新]24我们解决问题的技术思路我们解决问题的技术思路25发展定位概念规划建议案例研究模式借鉴空间结构道路交通功能分区景观系统开发成本估算SWOT分析区域本体研究参考案例研究开发历程区位解析资源剖析城市发展产业发展发展历程产业升级功能分区开发模式经验借鉴S优势W劣势O机遇T挑战宏观背景研究资源挖掘机会分析整体定位价值定位功能定位产业定位案例研究模式借鉴发展战略形象定位宏观经济分析产业布局分析空间结构分析相关政策分析实施策略建议发展定位概念规划建议案例研究模式借鉴空间结构道路交通功能分区26工业地产——不仅仅是厂房以前：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。现在：不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。工业地产内涵：不仅仅是：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇。更多的体现为：增值服务平台工业地产——不仅仅是厂房以前：是指工业类土地使用性质的所有毛27工业园区土地招拍挂政策的颁布将给国内工业地产带来一场新的革命；006年8月底，国务院通知规定：从2007年开始，工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。这就意味着，“招拍挂”政策的实施，将要求充分挖掘工业用地的土地价值。新的思考-集约化创新之路工业园区土地招拍挂政策的颁布将给国内工业地产带来一场新的革命28工业地产——产业地产当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。工业地产——产业地产当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞29工业地产的发展前景从需求来看。中国正在形成“世界制造中心”，中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地，向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。从供给方面来看。前些年工业园区一哄而上的“圈地运动”，带来了全国性的土地资源浪费，而其后出台的一系列土地政策，又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。、而随着经济的发展，国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势。工业地产的供需倒挂，使其投资价值正在逐步显现。此外，相当部分厂房存在配套设施落后、缺少现代通讯和网络技术支持、供水供电不足、周边环境污染比较严重、交通堵塞、治安秩序相对较差等问题。这些问题使它们越来越不适应中国工业升级换代的要求，需要专业的工业地产开发商来对这些旧厂房加以改造。（1）近期工业地产的发展前景从需求来看。中国正在形成“世界制造中心”30工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的３０％，对日本ＧＤＰ贡献在４０％以上；美国工业地产占全世界的２７％，对本国ＧＤＰ贡献也超出了３０％。世界上的制造业重心已开始向中国转移，中国将成为“世界工厂”。而目前中国的制造业仅占全球的７％，要成为“世界工厂”或要赶上美国２７％、日本３０％的市场占有率还有很大上升空间。在许多国家，能用来创造新财富的工业土地，价格比一些普通住宅用地还高。而前几年国内工业土地却是政府赔本供应，政府普遍低于征地拆迁和配套的成本向用地者协议提供，这等于是白送土地还贴钱。显而易见，我国工业用地的需求是不断增加的，供需矛盾将导致工业甩地的价格不断攀升，并最终接近土地的市场价值。在高新技术产业带建设全面开展的今天，高新技术产业将成为新的经济增长点，而工业地产也将随之成为地产开发的新热点。（2）远期前景工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地31城市圈建设已经成为提升区域经济竞争力的强劲动力和有效方式，其发展问题已经引起政府和经济界的普遍关注；经济一体化的城市圈是推动区域经济发展的主要载体；建设武汉城市圈，促进城市规模结构合理化和区域经济一体化，开启推动湖北经济发展的动力引擎，不仅能使湖北的发展始终走在中西部的前列，而且对于湖北实现在中部地区率先崛起意义重大；武汉城市经济圈工业发展分析城市圈建设已经成为提升区域经济竞争力的强劲动力和有效方式，其32企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地，这也是制造基地往二、三线城市转移的一个重要原因人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。中国国内一场全面的产业转移已经开始。长三角、珠三角正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移。企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、33我们的项目赤壁园区赤壁园区地处赤壁市区，毗邻107国道，和京珠高速有直接互通连接，距火车站只有1公里左右的路程，水陆交通便利。距武汉高速里程117公里；大冶园区大冶园区地处武汉以东80公里，地区经济主要以矿业为支柱，经济基础较好，和黄石市区距离较近。未来可以预见受惠于武汉经济圈的程度较大。目前园区路网建设还没有完成，未来预计有大广高速互通；光谷园区如和城乡办合作则不用自建厂房，如和船舶园、江夏开发区等合作则计划建设30000平米厂房；我们的项目赤壁园区34制高点：产品概念落脚点：策略创新NEO产业园（三点致胜体系）支撑点：开发思路制高点：产品概念落脚点：策略创新NEO产业园支撑点：开发思路35产业园品牌确立及执行关系NEO产业园通过定向公关活动主题建立新闻聚焦点吸引目标客户单位关注通过广宣媒体组合优化广宣渠道全方位树立和提升项目的品牌知晓度VI视觉应用及项目现场形象包装，通过平面进行全面视觉封杀产业园品牌确立及执行关系NEO产业园通过定向公关活动主题通过36利润产品形象产品防御产品竞争产品形象支持现金流支持产品波士顿矩阵分析利润产品形象产品防御产品竞争产品形象支持现金流支持产品波士37一体化发展战略；土地深加工，建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公寓出租或者销售，加上下游的物业管理。多元化；开发企业打造服务品牌，通过参股或者风险投资部分园区项目，以求获得长期股权收益。多元化、一体化发展战略有机结合，以聚集效应逐渐形成完整的产业链，带动整体经济的发展。以全新的综合型服务打造园区品牌。发展战略探讨一体化发展战略；土地深加工，建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公38走出同质化竞争的红海，进入差异化创新的蓝海一方面：