山东文登泰浩华府地产项目推广策略完稿-

泰浩·华府推广策略上海典策一、泰浩·华府印象—区域分析文山东路文化路米山东路环山东路309国道世纪大道文昌路义乌市场中心医院文登一中新一中三星中学职业学校汽车站市立医院天福小学泰浩·华府目标一：通过现场包装使泰浩·华府成为区域亮点，将共性变为自身优势。目标二：通过区域炒作区域内的社区环境和成熟社区（项目印象）目标三：通过品质提升泰浩·华府是区域内的生态住宅，适合一次置业者选择。区域内

住宅配套共性线形配套市立医院/三星中学/天福小学/文登一中/义乌市场汽车站、抱龙河、公共交通点形配套项目名称规模主力户型面积范围平方米销售均价水岸新城5万㎡二室二厅一卫60－1303000元/㎡龙都新天天地30万㎡三室二厅二卫120－1303600元/㎡樱花·时尚

23万㎡三室二厅二卫90－1302380元/㎡银海绿洲

69.5万㎡三室二厅一卫1182600元/㎡凤凰新城6万㎡三室二厅一卫1102980元/㎡二、到底谁更好—对手分析得出结论◎精小户型是首要亮点，小区绿化景观是一大亮点，2800左右的均价适中，但外部大环境导视差，流失了本案的潜在客群，所以我们必须吸引关注，网罗流失的群体。◎周边商业配套设施的不足是项目较大阻碍，同质化的项目竞争分流了本案的目标客户群，但此群体是本案的有效客群，一定要充分把握！◎小区的内部环境是本案的另一个亮点，虽然本案的外部大环境较差，但从项目的地理位置来看，相对北面的项目来说离市区较近，配合2800元的均价，充分体现了本案的综合性价比。三、谁来买？—目标客群分析特征定向：首次置业者，将消化60%左右的二房三房单位。活跃于本区域、28-40岁、月入2500元以上。工作性质：周边企业工作人员及中高级管理层，压力较大，任务繁重。广告态度？能接受广告的引导，但以理性分析和实际需求为前提，关注社会热点新闻，信息求助意识较强，惯性接触的媒体有威海晚报、威海广播电视报及经济类报章。意识形态：

对环境的挑剔较高，追求个人价值的实现，接受品位引导，期求生活与享乐兼备的居所。家庭和睦观念较强，崇尚舒适。生活态度：当家作主意识较强，家庭结构比较稳定，注重两人世界和三口之家的温情生活。注重掺杂在生活之中的享乐和休闲。目标客群的生活断层断层一：朝九晚五，压力较大，却很少体味到闲适自在的生活断层二：租住在劣质的生活环境，总在伺机寻求高品质的社区环境断层三：总存在“低总价与高品质无缘”的观念，置业激情不乐观工作时间工作时间自由时间里的自在心情？断层？但在泰浩·华府：弥补一：工作的辛劳将被抛出，居住在生态环境中弥补二：从此远离吵闹杂乱的生活环境，在繁华中体味清新的都市生活弥补三：谁说低价就不能拥有高品质的生活空间和纯净自然四、说什么—推广主题一定要表现：泰浩·华府不同于其他类似项目的品质和内涵。目标客群的心理追求和对生活环境的渴望，自在则自得。目标客群大都经历了长期拼搏，尝试了人生艰辛，总想超越现时的生活。期望从此在都市的繁华边缘，自在悠然地生活！——推推广主主题由由此出出发：：藉以唤唤起目目标客客群的的心理理认同同和对对精彩彩生活活的占占有欲欲望。。绿色生生活精精彩彩我自自己绿色生生活精精彩彩我自自己对高品品质生生活的的追求求，是是MYCHOICE！！是一种种经历历人生生百态态之后后的成成就展展现。。我要自自在的的生活活，我我要精精彩的的自我我，是是MYVOICE！是追求求一种种在繁繁华边边缘体体味都都市气气息的的清新新家园园。泰浩··华府府全全景景观人人文名名宅宁静中中蓄养养生命命精彩彩令寻觅觅心仪仪之所所已久久的你你由衷衷感叹叹臻品名名宅，，值得得一生生用心心珍藏藏守候候五、推广策策略—阶段推推广三大原原则：：紧抓置业群群体强强烈的的生活活期望望紧扣泰浩··华府府的综综合性性价比比，淡淡解置置业者者的心心理阻阻力紧盯竞争项项目的的目标标群体体和到到场人人流预热期期认购期期续销期期我们的的目标标蓄势待待发核心：：形象象建立立综合性性价比比攻击击核心：：低价价入市市再次开开盘/更多多示范范核心点点：乘乘胜追追击旺销期期清盘期期开盘/示范范攻击击核核心：：全面面轰炸炸/遍遍地开开花销售阶阶段：：★预热热期★★认购购期★★旺销销期★★续销销期★★清盘盘期建立差差异性性焦点点◎建立立的意意义片区类类似和和品质质类似似的项项目充充斥市市场，，我们们必须须在每每一个个形象象点都都达到到极至至，每每一个个点都都应是是亮点点。从从形象象上，，首先先跳出出区域域大环环境的的弱式式。◎名称称的差差异性性：MyColorsSpace––泰浩浩·华府泰浩··华府府字面面在品品质形形象上上将很很难得得到提提升，，此处处赋予予其英英文名名，借借以赋赋予新新的生生活内内涵，，字面面翻译译为：：我的的精彩彩空间间◎智能能化差差异在小区区智能能化控控制上上应遵遵循注注重实实用性性，兼兼顾成成本控控制的的原则则，具具体建建议如如下：：（1））小区区主要要入口口影像像监控控系统统；（（2）小小区周周围红红外线线报警警系统统；（（3）楼楼宇对对讲系系统；；（（4））应急急广播播系统统；（（5）户户内急急救呼呼叫系系统；；（（6））煤气气泄漏漏报警警系统统、烟烟感等等。◎物管特色色业务的差差异代购车票、、机票；代代订送报报刊杂志；；

提供各各类书籍、、报刊杂志志借阅；承承办各类类生日、婚婚礼庆典活活动或各种种聚会；日日常健康康医疗诊断断，提供常常用药品；；

洗车、、汽车美容容、衣物代代洗、搬家家服务；提提供照顾顾幼儿、接接送小孩、、陪伴老人人、护理病病人、家庭庭烹饪、临临时管家服服务；业业主或使用用人委托的的其他服务务。注：以上项项目可适当当收费◎生活配套套设施差异异因本项目受受区位的限限制，周边边市政配套套设施较少少，因此本本项目应在在产品设计时重点点考虑这一一点。●对于郊外外盘来讲，，交通便利利度往往成成为购房者者考虑的首首要因素。。建议发展商开通小小区住户专专车，每天天定点定时时往返于市市区与小区区之间（此此项可适当收取车车费）●设立儿童童上下学专专车现代人对子子女教育的的重视使得得学校成为为帮助项目目销售的一一大重要因因素。而本案周边边有良好的的文化教育育氛围，对对业主子女女更人性化化的服务，，有助于项目的推推广。商业街如何何利用？自身商铺将将支持生活活气质的营营造，如何何利用商铺铺已不仅仅仅是商业面面积的出售售和套现问问题，更重重要的是通通过商铺的的未来经营营景象，展展现泰浩··华府未来来生活中休休闲娱乐与与购物的便便利性，不不假外求。。以“泰浩··华府商业业步行街””为主题，，凸显商铺铺的经营将将为泰浩··华府增添添生活的时时尚姿彩。。在住宅的销销售推广中中，描述商商铺的经营营景象和经经营特色，，将为住户户提供休闲闲购物娱乐乐以及银行行证券服务务等等，解解决现时区区域相对冷冷清的商业业气氛。预热期：——谁说低低价就与品品质无缘？？原则：以优惠的登登记价格吸吸引目标客客群的热切切关注为公开发售售创造佳绩绩作好充分分准备方式：开盘的气氛氛引导以及及现场活动动的开展，，销售资料料一定要及及时到位通通过画面的的展示和人人员的现场场解说，向向目标客群群展示此处天高云淡、、精彩跃然然媒介策略思思路：1、由目标标对象的特特征选择《《威海晚报报》、户外外展示为主主力媒体2、主要以以软文为主主要广告推推广方式配配合一款形形象报版3、内容：：绿色生活区区主题：谁说低价就就没有风景景/谁说与与品质无缘缘目的：使目标客户户对楼盘的的关注，并并引发起好好奇心旺销期：——谁说低低价就与环环境无缘？？原则：以适度的样样板区（样样板区有别别于样板房房，样板区区除了装修修后的主力力房型之外外，同时配配以一定比比例的室外外景观展示示）展示激激起目标客客群对项目目的占有欲欲以以现场包装装的火热气气氛刺激客客群的购买买冲动内容：通过样板区区、销售资资料的引导导；配合“供楼计划划”的同步实施施，争取取在这一阶阶段引发购购楼狂风媒介策略思思路：1、广告的的集中火力力投放，各各种媒介配配合出台2、主媒体体仍以《威威海晚报》》、户外为为主，版式：整版版和1/2版配合3、电视广广告，户外外广告、DM直邮4、同时配配合促销活动的展开5、内容：：绿色生活精精彩我自自己续销期：——谁说低低价就与都都市无缘？？原则：对商业部分分进行炒作作，积极筹筹划大型活活动让市场场真切关注注“都市商商业副中心心的生活空空间”方式：通过不定期期的小型表表演活动，，向目标客客群展示商商业动态的的“大件事”媒介策略思思路：1、少量硬硬性广告投投放，《威威海晚报》》1/2版版；2、内容：：楼盘的主主利益点主题：精彩生活，，精彩我自自己目的：唤起“低价价也要精彩彩”的共鸣鸣清盘期期原则：项目在市场场已有了认认可度，媒媒体广告的的投放量相相应的减少少；优惠促促销开始实实施，将最最后的剩余余单位消化化策略略实实施施：：●优惠惠+传传播播●广告告集集中中小小版版面面主题题：：楼盘盘卖卖点点及及优优惠惠信信息息的的传传达达项目目建建议议园林林景景观观建建议议————景观观、、生生态态、、游游憩憩三三位位一一体体的的新新景景观观设设计计思思想想园区区内内的的公公共共游游憩憩布布局局在项项目目绿绿化化带带旁旁和和楼楼宇宇间间，，布布置置有有趣趣味味的的游游憩憩设设施施，，如如凉凉亭亭、、健健身身设设施施、、休休闲闲座座椅椅、、花花草草园园林林、、书书报报亭亭等等等等，，形形成成有有意意义义的的场场所所空空间间，，让让业业主主不不必必出出门门，，便便可可享享受受到到私私家家公公园园般般的的绿绿色色生生态态气气息息。。本本概概念念的的另另一一个个意意义义在在于于，，打打造造文文登登第第一一座座花花园园社社区区，，尽尽而而提提高高开开发发商商的的知知名名度度及及销销售售业业绩绩。。园区区内内的的生生态态特特性性由于项目定定位的生态态特性，在在充分利用用原生态植植被的基础础之上，广广泛种植地地方植被和和大量速生生植被。如如：垂柳、、青松、桃桃树、樱桃桃树、爬山山虎、月季季、冬青等等等！以绿绿化植被来来表现自然然，表现植植被的丰富富性和主角角地位。主主体绿化以以大乔木为为主，配以以低矮的灌灌木、花卉卉等地被植植物，配置置手法讲求求层次、清清晰、简洁洁、纯净、、规划与自自然对比，，并配以色色叶落叶大大乔木，如如：法国的的梧桐、银银杏、枫树树等，充分分运用花卉卉的色彩形形成亮丽的的图案层面面，以及色色叶树林形形成的丰富富季相特征征。有效的与建建筑群落的的融合本项目地处处文登新区区，周边缺缺乏景观设设施所以，，以建立良良好的生态态景观，与与建筑系统统相结合，，尽而发挥挥项目在生生态上的““城市绿心心之宅”的的作用，并并以此为出出发点，进进一步完善善项目的绿绿色生态结结构。景观细节建建议社区内的景景观设计则则需考虑实实用与参与与的要求，，强调景观观的趣味性性，与项目目主题概念念充分结合合，并结合合小区内的的配套设施施进行合理理搭配项目可通过过庭院绿化化、阳台绿绿化、墙体体垂直绿化化等共同构构成点、线线、面相结结合的立体体绿色体系系在园林景观观上，配合合建筑的布布局，通过过主线景观观与辅助景景观、景观观元素的相相互穿插、、围合、对对比等处理理，契合出出封闭的院院落空间，，在空间上上构成疏密密结合、有有张有弛的的立体绿色色系统。景观可通过过砾石、砖砖、木、金金属、竹、、陶器、石石块、泥土土、植物、、水、雕塑塑等等材质质的组合搭搭配，并从从人生活其其中的需求求和情趣角角度出发，，通过或藏藏或露或点点或连或断断等的园林林布置手法法，营造出出一个令人人愉快、精精美绝伦的的室外空间间。植物是景观观的主要构构成物，植植物搭配的的原则：尽尽可能改进进场地的运运动路径和和可利用地地段。景观观设计时强强调，利用用树木覆盖盖交通线路路，保持林林缘的凹凸凸变化，增增加景观趣趣味性。同同时，可利利用植物为为社区的人人们构成空空间。通过过植物围合合、分隔或或烘托场地地的不同功功能空间及及空间的连连接通道，，将功能区区转化成功功能空间。。对于本项目目的植物，，我们建议议采取高大大的耐寒类类植物。同同时，我们们建议在小小区内适中中引进适合合北方生长长的各类果果树，如无无花果、樱樱桃等等，，这样整个个小区将四四季花卉常常开，鸟语语花香，真真正体现生生态家园的的特色。会所建议本项目虽然然规模较大大，但项目目针对目标标人群为中中低端客户户，社区共共享会所资资源，因此此建议会所所面积不宜宜过大，最最好在功能能项目设置置上体现““小而精””。健身室瑜珈、提供供健身器材材及专人指指导棋牌室内设棋艺室室、桥牌室室及麻将房房桌球室配英式桌球球台配套设施的的建议室外运动功功能的设置置

室外运运动设施设设计的原则则：应方便便业主运动动，一部分分尽量设置置在建筑物物的组团里里，既能运运动，又能能达到共享享环境空间间。本项目目应尽量多多设置一些些集中式的的户外活动动设施；销售策略———价价格基本策策略本项目入市市价格区间间应在：2700~2900之间建议采用““低开高走走”的价格格成长策略略建议采用价价格竞争力力配比策略略进行价格格分类30%产产品入市市价：略略低于竞竞争项目目价格体体系40%产产品入市市价：等等同于竞竞争项目目价格体体系20%产产品入市市价：略略高于竞竞争项目目价格体体系10%产产品入市市价：较较低于竞竞争项目目价格体体系销售策略略———价格格基本策策略30%产产品入市市价：略略低于竞竞争项目目价格体体系40%产产品入市市价：等等同于竞竞争项目目价格体体系20%产产品入市市价：略略高于竞竞争项目目价格体体系10%产产品入市市价：较较低于竞竞争项目目价格体体系结合产品品分类（（楼层、、朝向、、户型、、面积））结合市场场变化、、竞争项项目的价价格调整整在正式开开盘前一一个月制制定合理理的开盘盘价格体体系销售策略略———蓄水水策略蓄水方式式蓄水第一一步：部部分房源源意向客客户锁定定蓄水第二二步：客客户形式式导入，，消费群群利益渗渗透蓄水第三三步：部部分优惠惠锁定意意向客户户蓄水第四四步：交交钱锁定定（认筹筹、解筹筹）+轰动的形形象造势势有效的宣宣传攻击击必要的销销售条件件针对的策策略调整整不仅需要要销售策策略，更需要步步步为营营的在整整合营销销策略，，才能保障障项目开开盘的成成功。销售策略略———其他他策略商住联动动策略一期开盘盘一期开盘盘后，商商业有效效联动主力店招招商落实实，商业业形象整整合启动动销控策略略1、对项项目自身身特性（（位置、、总价、、朝向、、户型实实用度））进行销销控；2、通过过蓄水期期准确了了解各户户型需求求比例，，通过比比例分析析销控位位置发放放量；3、针对对整区域域产品推推出量进进行销控控，合理理打好市市场战。。销售策略略———其他他策略常态促销销策略由于项目目初期需需对