宝盈房地产行业投资策略

房地产行业2004年投资策略

长期趋势：新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长

短期趋势:良性泡沫、温和调整(增长速度相对下降)

市场走势:板块走势仍难强于大盘

投资策略:人弃我取建仓绩优地产股

新疆证券研究所周德昕

1各机构的减持声＝>房地产板块跌幅最深

房价和销量的大幅增加地产上市公司业绩同比增加

2长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长未来三年，我国宏观经济继续快速增长

我国经济未来20年高速增长,使我国明显希缺的土地的价格长期看涨的主要原因。人均GDP对比（按1990的价）单位：美元年份1820187019131950197319901998美国1257244553019561166892321427331日本66973713871926114391878920410中国600530552439839185831173长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长未来三年，我国宏观经济继续快速增长4长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长住房制度改革释放大量住宅需求

90年代中期以前建设的住宅升级：14.6亿平方米中的大部分需要改善住房条件

全国住房成套率全国平均为７５％，尚有1.5亿平方米的危旧房需要改造。5长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长城市化水平迅速提高

6长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长高峰出生人口使住房需求重叠

7长期趋势:新一轮经济景气周期力促房地产业快速增长

未来三年，我国宏观经济继续快速增长

通过消费弹性系数法预测非住宅商品房需求和城市化水平法预测住宅商品房需求，2004－2006年商业用房和住宅用房总需求量为9.08亿平方米，每年平均需求量为3.02亿，发展潜力巨大。8短期趋势:良性泡沫、温和调整良性泡沫

当前我国房地产业正处于周期中快速发展阶段

依据2003.1－11月供求总量平衡

商品房空置率和房价收入比仍处警戒线之下泡沫主要集中于一级城市和东部地区的二级城市

供给结构背离需求结构

良性泡沫

结构性泡沫9短期趋势:良性泡沫、温和调整温和调整—行业增长速度将下降（调整的必然性）

2001年以来房地产政策导向从宽松向趋紧转变

1011短期趋趋势:良性泡泡沫、、温和和调整整温和调调整——行业业增长长速度度将下下降（（调整整的必必然性性）目前政政治经经济背背景决决定2004年年房地地产政政策走走向仍仍将趋趋紧房地产泡沫＝>经济过热金融风险总量控制、结构性调整强化行业集约化经营调整货币供给结构强调金融安全12短期趋趋势:良性泡泡沫、、温和和调整整温和调调整——行业业增长长速度度将下下降（（调整整的必必然性性）未来三三年将将出台台政策策的影影响13短期趋趋势:良性泡泡沫、、温和和调整整温和调调整（（调整的的温和和性））良性的的宏观观政策策经济济环境境财政政政策货币政政策利率政政策汇率政政策继续执执行相相对稳稳健的的政策策14短期趋趋势:良性泡泡沫、、温和和调整整温和调调整（（调整的的温和和性））本轮轮调整整所处处的经经济大大环境境要好好于前前轮15短期趋趋势:良性泡泡沫、、温和和调整整预计2004年年房地地产行行业走走势仍将以以20％左左右的的速度度增长长房地产产紧缩缩政策策效应应将在在2004年明明显体体现国房景景气指指数下下降到到105点点左右右16短期趋趋势:良性泡泡沫、、温和和调整整预计未未来走走势121文件、国务院通知、银监会监管文件17短期趋趋势:良性泡泡沫、、温和和调整整政策调调控使使温和和调整整显现现182004年年亮点点：深圳区区域、、重点点项目目房地地产1）深深圳房房地产产在经经历了了长达达５年年多的的调整整后，，在““深圳圳重定定位＋＋深港港加强强合作作”的的积极极影响响下，，深圳圳房地地产市市场将将先于于我国国其他他地区区房地地产市市场结结束调调整，，并重重新进进入高高速增增长期期；国国资改改革深深入和和宏观观政策策经济济面明明显改改观的的情况况下，，深圳圳本地地地产产上市市公司司的业业绩将将取得得突破破性增增长或或改观观。2）上上海房房地产产面临临较大大的调调整压压力，，中高高档房房价格格的下下跌幅幅度将将在10％％－20％％。但但上海海沿江江开发发、洋洋山深深水港港和浦浦东国国际机机场二二期工工程建建设、、世博博会工工程、、陆家家嘴国国际金金融中中心的的建设设都给给相关关的房房地产产公司司带来来发展展机会会。3）北北京房房地产产继续续维持持温和和调整整的走走势，，并在在下半半年结结束调调整，，重新新快速速增长长,受受惠于于奥运运的房房地产产建筑筑公司司将会会因此此而提提升业业绩。。19投资策策略：不重行行业重重个股股，““人弃弃我取取”建建仓绩绩优地地产股股在被抛抛弃的的地产产板块块中，，并不不亚于于核心心资产产股基基本面面的蓝蓝筹地地产股股凸现现难得得的买买入时时机。。建议议重点点关注注深圳圳本地地地产产股、、北京京奥运运股、、受惠惠上海海开发发股，，按““低市市盈率率＋低低市净净率＋＋高净净资产产收益益率””标准准选出出一级级股票票(短短中长长线看看好):招招商局局Ａ、、万科科A、、上海海建工工;短短期中中性,中长长期看看好:北京京城建建、金金地集集团、、陆家家嘴、、银基基发展展、阳阳光股股份、、沙河河股份份、中中国国国贸、、长春春经开开、亚亚泰集集团。。20强势地地产股股的操操作可可以随随房地地产行行业周周期而而动2122股票名称股价（元）流通股（万股）2003年三季度（元）EPS（元）P/E（倍）短期评级长期评级每股净资产EPS2003E2004E2005E2003E2004E2005E招商局A10.09170255.560.420.710.840.9114.2112.0111.09推荐推荐万科A5.99930273.170.200.380.500.5515.7611.9810.89推荐推荐上海建工6.97234004.120.200.300.3323.2321.12推荐推荐北京城建8.91150002.790.140.220.3440.5026.21推荐推荐金地集团11.5990005.33