武汉天玺花园品牌定位及营销推广提案课件

天玺花园品牌定位及一期营销推广提案出品天玺花园品牌定位出品1PARTⅠ全景写真PARTⅡ卖点梳理PARTⅢ形象定位PARTⅣ品牌塑造PARTⅥ分阶段推广提案PARTⅤ营销推广策略PARTⅠ全景写真PARTⅡ卖点梳理PARTⅢ形2PARTⅠ全景写真

PARTⅠ全景写真3在定位一个项目之前，必然要先对项目以及项目所处的市场有一个深入的了解和准确的判断。所以，以下我们用变焦的方式，从整体到个体对项目进行逐层深入，全方位解析项目价值和特色。在定位一个项目之前，必然要先对项目以及项目41倍聚焦，总揽盘龙城整体规划

2倍聚焦，洞悉盘龙城房地产市场现状

3倍聚焦，展示项目整体特性

4倍聚焦，解析一期个性魅力

1倍聚焦，总揽盘龙城整体规划2倍聚焦，洞悉盘龙城房地产市场5

1倍聚焦，

总揽盘龙城整体规划

1倍聚焦，6盘龙城

“武汉第四镇”

盘龙城“武汉第四镇”7

在《武汉市国民经济与社会发展第十五个五年计划》中，后湖纳为武汉市四个发展居住区的新型居住区之一，与南湖、东湖和四新地区并列为四大居住新城，而其核心就是盘龙城经济开发区的建设。

在《武汉市国民经济与社会发展第十五个五年计划》中，后8从武汉市的发展战略可以看出，本项目所处的盘龙城地区是未来武汉市重点建设的区域之一，众多实力开发企业把目光投向这里，在各类基础建设的不断完善，在政府的大力支持下，该区域发展前景看好。从武汉市的发展战略可以看出，本项目所处的盘龙9道路：

盘龙城大桥06年5月18日通车。这座通往汉口的大桥上，从汉口新华路驱车至盘龙城楚天大道只需15分钟，不受收费站制约，将极大的促进区域经济的发展。而在本项目北面的城市规划路也已经进行到铺路状态，即将完工并投入使用。

道路：10交通：

目前已有从堤角开往盘龙城的公交线路，预计明年将开发多条公交路线，届时盘龙城将和汉口快速对接，以便捷的交通拉近与城市中心的距离。交通：11市政配套：

2005年春区政府就已经开始大力实施盘龙城的绿化工程，让生态环境得到进一步提升；同时水、电、天然气等重点配套设施也在逐步完善中。市政配套：12绿地公园：

盘龙城一直以自然景色的优美与宁静吸引着城市的人群，区内的9山11湖散布于住宅之间，自然生态保持得相当完好，随着政府的各种绿化和公共娱乐设施的建设，更将提升当地的居住品质，成为人们追逐的热点。绿地公园：盘龙城一直以自然景色的优美与宁静吸13旅游：武汉市政府投资5亿元将15000亩的盘龙湖建设成为新的旅游胜地。旅游：14结论交通不便

配套缺乏

区域知名度高

先天自然景观条件好文化底蕴深厚

结论交通不便配套缺乏区域知名度高先天自然景观条件好文化152倍聚焦，洞悉盘龙城房地产市场现状2倍聚焦，16●房地产开发火爆，市场竞争较为激烈。

●房地产开发火爆，市场竞争较为激烈。17

迄今为止，包括香港纵横、武汉地产集团、宏宇实业等知名企业相继落户盘龙城，从几年前F•天下的一枝独秀，到以宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、宏宇·未来海岸为代表的众多楼盘的集中开发，盘龙城成为了武汉近郊的又一个开发热点，市场竞争较几年前激烈。迄今为止，包括香港纵横、武汉地产集团、宏宇实业等知18●楼盘规模大，档次高。

●楼盘规模大，档次高。19

盘龙城区域内土地供应量充足，在此开发楼盘的规模普遍较大，已知的开发项目中其占地基本上都在50万㎡以上，其大规模、低容积率的社区环境也使整个区域的楼盘品质比其他区域要高出许多。

盘龙城区域内土地供应量充足，在此开发楼盘的规20●价格两极分化特征明显。

●价格两极分化特征明显。21目前，盘龙城大众化产品的均价基本在2100-2300之间，仅有卓越·蔚蓝海岸均价突破3000元/平米，但是别墅项目的价格却居高不下，例如F·天下别墅价格最低的一套也在160万左右，价格两极分化明显。

目前，盘龙城大众化产品的均价基本在2100-230022●盘龙城区域供给产品类型正由别墅逐渐向多层、小高层和高层大众化产品转变。●盘龙城区域供给产品类型正由别墅逐渐向多层、小高层和高层大众23

盘龙城区域从开发之初起就是以别墅类的高端产品为主，而目前随着盘龙城大桥的通车，道路、交通情况的逐渐好转，一些开发商开始调整产品结构，目前多层、小高层甚至高层这些大众化的产品逐渐增加。盘龙城区域从开发之初起就是以别墅类的高端产品24●商业开发渐成气候。

●商业开发渐成气候。25

目前盘龙城的商业规划基本以楚天大道、盘龙大道为中心。现在F·天下1.5公里长的商铺门面已经建成，佳海都市工业城的商业步行街也在紧张的施工当中。在未来的几年内，盘龙城的商业氛围也将日益成熟。目前盘龙城的商业规划基本以楚天大道、盘龙大道26结论：盘龙城将成为武汉的又一个高档住宅片区

。多层、小高层以及高层产品将逐渐成为市场主流。

市场发展趋势良好，未来升值空间较大。

结论：盘龙城将成为武汉的又一个高档住宅片区。多层、小高层以273倍聚焦，展示项目整体特性

3倍聚焦，28项目整体各参数指标：总占地面积：526亩总建筑面积：近40万方容积率：1.17绿化率：45%项目整体各参数指标：29区位：城开•天玺花园位于武汉盘龙城经济开发区的“绿心”——盘龙城滨湖地区南侧，西依武汉天河机场高速路、南临汉口火车站、东邻阳逻深水港码头，北接后湖。隔府河与市区相望，属规划的盘龙新城第一圈层高尚居住区，升值潜力无穷。

区位：30交通：项目北面的政府规划路与大路相连，目前正处于铺路状态，即将投入使用。交通：31规模：整个项目总建面近40万方，规模较大，极具气势。同时，大盘所带来的浓郁生活氛围也是项目的优势之一。

规模：32规划：纯粹的英式园林，带来异域的别样风情。

专业的运动设施，打造健康，时尚的现代生活。

依坡而置的小区走道，增添错落有致的生活艺术。

独有的社区小型瀑布，体验大自然的点滴情怀。规划：33客户群体：由于目前盘龙城的各种生活配套都没有跟上，因此在此购房自用的客户并不多见，但由于盘龙城具备的优越生活环境和较低的价格，有较多以改善居住条件为购房目的的群体构成客户主体。客户群体：344倍聚焦，解析一期个性魅力

4倍聚焦，35一期各参数指标：用地面积：55035平米建筑面积：61320平米容积率：1.11密度：32.85%绿化率：38.9%总户数：358户建筑形态：11栋多层，6—8层。一期各参数指标：36区位优势：一期所处的地块属于项目整体地块中最为临湖的一片，距离盘龙湖只有355米的距离，可以临窗观湖，也可步行至湖边漫步，水岸生活舒心闲适。

区位优势：37景观优势：根据一期的地貌特征和密度较低的多层建筑形态，将景观规划为画意式英国园林风格，于住宅之间散布着各色玫瑰，营造出浓郁的异域情调和优雅的生活氛围。在靠近花境边缘的面积较大的区域中设置了反映浓郁英国人文内涵的巴洛克风格的休闲广场。使整个组团具有浓郁英式风情和人文内涵。景观优势：38品质优势：比利时的建筑风格，使项目更具异域风情，提升楼盘整体品质感。一期11栋多层，量身定做生活电梯以及穿插其中的观光电梯，全面彰显居住的尊贵感受。品质优势：39户型优势：目前在盘龙城区内的项目多为户型配比丰富，以三室为主导，共有21种户型结构和多重面积区间可供选择，同时，内部的结构设计也舒适合理，各功能空间充分考虑安全、视野、私密等各项要求。

户型优势：40配套优势：随着一期的开发，相关娱乐休闲设施的配套也相继到位。一期拥有各类专业球场，大型运动会所，以及标准游泳池，全力打造一个休闲、运动的健康社区，丰富小区居民的业余生活，同时增进沟通，营造和谐社区。配套优势：41PARTⅡ卖点梳理

PARTⅡ卖点梳理42

对项目整体和一期的特性有了一个全面的了解之后，将具体对一期可以进行挖掘和突破的的各项卖点进行一个详细的梳理和分析，理清项目产品线索，为后面定位和推广的制定提供基础。对项目整体和一期的特性有了一个全面的了解之后43卖点关键词：水亲水，是人与生俱来的天性，因此临水的生活是吸引人们选择在盘龙城居住的一大因素。在盘龙城内，拥有9山11湖，而本项目所临近的湖，更是区内面积最大的盘龙湖，湖面一平如镜，风起处阵阵涟漪，随着项目北面规划路的铺建完成，沿湖的大片泥地也将进行整顿，建设成一个整洁优美的亲水平台，本项目的一期更是近水楼台，直接共享其亲水资源。

卖点关键词：水44除了外部的临湖优势外，一期小区内部也设有一个标准游泳池，供居者在一个较为私密的环境享受水岸度假生活。同时，在项目后期的建设过程中，各种斑驳水景也相继建成，分布在小区各处，有流水潺潺的灵动小溪，也有全市独有的社区内小型瀑布，突显项目的高贵品质和居者的尊贵享受。除了外部的临湖优势外，一期小区内部也设有一45综合评价：临水一贯都是为项目增值的一大亮点。盘龙城内拥有以盘龙湖为主的众多原生态景观资源，在此开发建设的地产项目也大都以此来借景、造景打造高品质楼盘项目，依据天然景观进行开发建设在很大程度上提升自身的档次和品质。本项目一线临湖，临水优势比较突出，但在区域内不具差异性，因此建议作为宣传时的小卖点，增加项目附加值。综合评价：46卖点关键词：欧式风情事实上，异域风情在房地产市场已经不是一个新鲜的卖点，仅仅在盘龙城区内便有数个主打异域风情的楼盘，但不可否认，它依然是吸引消费者的一个卖点。若能够在项目自身规划的基础之上，对其所散发出来的异国情调进行引导和放大，使受众沉醉于所描述出来的浓郁氛围中，产生生活幻想和喜爱之情，异域元素也不失为一个很好的突破口。卖点关键词：欧式风情47本项目的整体规划为西欧风格，其中融合比利时和英国两个国家的风情元素。比利时建筑：粉黄色外立面，红色坡屋顶，坐落在绿树丛荫中的欧式建筑，让人不禁联想到欧洲的古堡建筑，极具古典气息。英式园林：英式花镜，各色玫瑰园，疏林广场，巴洛克休闲广场等多个富有英伦风情的组团景观，围绕在11栋住宅之间，使居者全面感受来自英国的浪漫田园风情。本项目的整体规划为西欧风格，其中融合比利时和48综合评价：比利时风情：在充斥于市场上的各色异域风情中，比利时风格就目前可说是独树一帜，并且比利时享誉全球的巧克力所带来的香浓感受，正好可以和生活联系为一体，成为一大亮点，但仅限于建筑风格的体现则显得过于薄弱，无法支撑整个项目定位。

综合评价：49英式风情：英式情调在盘龙城区域内还没有被引入，本项目正好可以填补市场空白，同时，本项目在景观规划上汲取了英式园林的精髓，根据地貌和建筑形态将一期规划为英国玫瑰园，营造出浓郁的浪漫生活气息，全面感染追求生活情趣的受众，成就项目从内而外的优雅气质。英式风情：英式情调在盘龙城区域内还没有被引入，本项目正好可以50卖点关键词：运动紧挨一期的社区运动会所，将随着一期工程同期动工，其建筑面积达13158平米，囊括网球、篮球、乒乓球、棋牌、游泳、西式餐饮于一体，并提供24小时太阳能热水淋浴等服务，可说是盘龙城区域内配置最为完善的会所。对于越来越重视健康的现代人来说，社区内丰富而专业的运动配套，不仅免去了前往健身房的奔波之苦，更是一个交结朋友，沟通邻里感情的绝好机会。卖点关键词：运动51综合评价：盘龙城区域内周边竞争项目的配套来看，多数楼盘只拥有常规性的运动设施，或是利用坡地建成小型高尔夫球场，但其专业性和多样性则无法和本项目相提并论，因此，本项目的大型运动会所也必然成为区别于其他楼盘的独特卖点。

综合评价：52但另一方面，运动会所作为配套只是项目所要营造的生活的一个方面，并不是主体，无法支撑整体的形象，所以，运动也只能成为提升项目形象的一个附加值，在推广中作为重点推出市场。但另一方面，运动会所作为配套只是项目所要营造53PARTⅢ品牌定位

PARTⅢ品牌定位54我们的品牌推导宗旨：品牌的意义本来就是对于项目风格化的界定。我们的品牌推导宗旨：55在经过前一部分的分析比较之后，我们不难发现，项目最鲜明而饱和的风格在于“英式风情”，它是项目呈现在受众面前时最为鲜明的特色，也是在生活中逐渐感受到的浓浓气息，可说是项目从内而外所散发出来的整体气质，更为全面地诠释着项目形象。在经过前一部分的分析比较之后，我们不难发现，56

既然项目的英式风格已定，并且有了围绕英式风格进行了不遗余力的产品打造。那么英式风格，理所当然、水到渠成的成为了我们独树一帜的品牌个性。既然项目的英式风格已定，并且有了围绕英式风格57结合项目位居盘龙城，一线紧临盘龙湖的特征，我们将本项目的品牌形象提炼为：英国乡村风情小镇结合项目位居盘龙城，一线紧临盘龙湖的特征，我们将本项目的品牌58英式风格的形象有很多种，我们为什么独爱“英国乡村”？英式风格的形象有很多种，我们为什么独爱“英59我们的理由源于这样一句精辟的论述：保守党领袖鲍德温说过：

“英国就是乡村，乡村就是英国”我们的理由源于这样一句精辟的论述：60

乡村是英国风土人情与文化特色的代表，每每想起英国，您会发现，您脑中所有画面的联想几乎都是发生在英国乡村的背景之下，田园、草坡、湖水、风笛、格子裙、玫瑰花园、绅士、淑女，教堂……乡村是英国风土人情与文化特色的代表，每每想起61我们的理由源于这样一个有趣的约定俗成：林语堂说过：“世界大同的理想生活，就是住在英国的乡村，屋子里装着美国的水电煤气管子，请个中国厨子，娶个日本太太，再找个法国情人。”我们的理由源于这样一个有趣的约定俗成：62

乡村是英国的骄傲，是英国气质里最打动人的一部分，如果说澳大利亚是人们头脑中的诗意天堂，那么英国带给人们的则是更加纯朴、自然而完美的居住梦想。乡村是英国的骄傲，是英国气质里最打动人的一部63我们理由也源于这样一些经久不衰的电影名字：...《德伯家的苔丝》、《简爱》、《傲慢与偏见》……我们理由也源于这样一些经久不衰的电影名字：64

这些世界经典的影片所留给我们的，不仅仅是英国乡村诗一般的风情，更有游刃于朴素与奢华、平凡与高贵、理智与激情之间的因真实而动人的生活本质。这些世界经典的影片所留给我们的，不仅仅是英国65总结：

我们有理由相信，英国乡村是一种外在诱人，内在动人的生活情结，关于它的描绘和演绎，将是我们项目源于产品超越产品的精神灵魂之所在。

总结：66英国乡村，应该是怎样的一种生活画面？

——英国乡村生活内涵解析

英国乡村，应该是怎样的一种生活画面？67

从眼晴到身体到心灵，我们在英国乡村将有一番怎样的游历？从眼晴到身体到心灵，我们在英国乡村将有一番怎样68眼晴：沉醉于一幅田园牧歌的风情画卷

欧式的古典建筑，鲜艳的玫瑰花丛，宽阔的巴洛克广场，波光粼粼的湖面，优美的自然生态环境将城市喧嚣阻隔在外，享受世外桃源般的恬静生活。眼晴：沉醉于一幅田园牧歌的风情画卷69

这里的一切，无不让人们联想到远在英国的乡村风光：纯净的空气，淳朴的小木屋，起伏的草地，乳牛、羊群连绵，大片大片金灿灿的矮草，自由自在的生活……所拼接出的一幅都市人梦寐以求的乡村风情画。这里的一切，无不让人们联想到远在英国的乡村风70身体：一如坐在乡村的马背上，自然、活力而又尊贵

网球场上的浑汗如雨，游泳池里的酣畅淋漓，乒乓台上的活力四溢，西餐桌上的绅士风度，观光电梯上的舒展写意，空中花园的颔颐弄孙，社区小道上的缓坡前行，自然、自由的人性化空间，松驰舒适的居住感受。身体：一如坐在乡村的马背上，自然、活力而又尊贵71

与此一脉相承的写意生活，便是在英国乡村自由奔放地策马奔腾，绵延草地上一路欢歌，艳丽花园里精心修剪，尽情感受着大自然所带来的酣畅感受和健康生活。与此一脉相承的写意生活，便是在英国乡村自由奔72灵魂：经历一场松弛的心灵游牧，发现回归真实与朴实，原来是最高贵的人生境界。

同样是居住胜地，如果将澳大利亚比做天堂和仙境，那么英国乡村应该是更加真实与亲切的人间了。从无数有关英国的电影、诗歌和画面里，我们随时随地可以感受到那种产生于纯朴与自然的力量，在那里，人性可以得到最坦诚的回归，权利、金钱、美丽、爱情、痛苦与欢笑，一切都因为真实而变得生动而美丽。灵魂：经历一场松弛的心灵游牧，发现回归真实与朴实，原来是最高73

走在英国乡村的小路上，仿佛走入一副恬美的乡村风景画：天真的孩童们在草地上快乐嬉戏，忙碌的妇人们采摘着新鲜的葡萄，还有帅气的牛仔，骑着骏马驰骋在落日的余晖中……走在英国乡村的小路上，仿佛走入一副恬美的乡村风74

对于“天玺”未来的业主们来说，他们即将感受到的也将是这样一种本性使然的灵魂涤荡，一场润物无声的情感陶冶。对于“天玺”未来的业主们来说，他们即将感受75PARTⅣ品牌塑造PARTⅣ品牌塑造76品牌必杀一：案名品牌必杀三：平面风格品牌必杀四：语言风格品牌必杀五：立体包装品牌必杀二：广告语品牌塑造(五重必杀直击品牌)品牌必杀一：案名品牌必杀三：平面风格品牌必杀四：语言风格品牌77品牌必杀一：案名案名建议：案名是项目给人的第一印象，在品牌元素的构成中地位举足轻重。品牌必杀一：案名案名建议：78

由于本项目已定的案名“天玺花园”与本项目产品规划上的英式风格存在着较大的矛盾，为调合中、西两个调性的冲突，我们建议可以借助除项目案名以外的第二案名，即分期推广案名。

由于本项目已定的案名“天玺花园”与本项目产品79根据项目的内外景观资源、分布，以及一、二、三期主推的不同产品特征，我们将项目一、二、三期的推广案名建议并解释如下：根据项目的内外景观资源、分布，以及一、二、三期80一期：玫瑰庄园标志景观：一期玫瑰花园（玫瑰是英国的国花）主推产品：多层。气质特征：纯朴、浪漫一期：玫瑰庄园81二期：风笛牧场标志景观：二期风笛广场（苏格兰风笛是英国风情的代名词）主推产品：别墅·TOWNHOUSE气质特征：舒适、华丽二期：风笛牧场82三期：巨石城堡标志景观：巨石阵（英国著名历史古迹，因悬念而引人入胜）主推产品：坡地小高层（高层）气质特征：尊贵、神秘三期：巨石城堡83分阶段案名及形象特征诠释：◆承接“天玺”物华天宝的含义，从项目众多英式景观元素中挑出三个最具有差异化特征，对于英国最具有象征意义的景观元素，即玫瑰、风笛和巨石阵，做为项目分阶段的形象代表物，使本项目铺天盖地的英式园林规划更加具有层次感，更有回味的余地。分阶段案名及形象特征诠释：◆承接“天玺”物华天宝的含义，从84◆从庄园到牧场到城堡，代表英国的三种不同的建筑风情和居住风貌，以此来为三类住宅命名，从自然写意到舒适华丽再到尊贵神秘，既各具特色又逐步高端，与项目循序渐进的形象推进相吻合。◆从庄园到牧场到城堡，代表英国的三种不同的建筑风情和居住风85

◆无论自然、浪漫、华丽还是些许的神秘，同样是英国乡村具有的不同的气质内涵，是同时存在的，我们将他们有意进行一个形象的区分和层次上的界定，是为了更加迎合产品特征，更加彰显英国乡村不同侧面的动人之处，更加充分挖掘英国乡村的人文内涵。◆无论自然、浪漫、华丽还是些许的神秘，同样是英国乡村具有86品牌必杀二：主打广告语玫瑰·风笛·湖泊·英国乡村生活释义：以绘画般的文字，构勒出由具体元素构成的生动的英国乡村图景，引人无限遐想。品牌必杀二：主打广告语玫瑰·风笛·湖泊·英国乡村生活87品牌必杀三：画面描述

用浓墨重彩的油画风格表现出乡村生活的醇美感觉，背景是纯净的天空，大片起伏的绿色坡地，隐约看到绿树遮掩之下的古典欧式建筑，田园风情跃然纸上，再配以身着英国古典贵族服饰的女子闲散的生活场景，表达出项目所要营造的优雅闲适的乡村生活图景。主色调采用厚重的墨绿色或者高贵的棕红色，使画面整个更具贵气。品牌必杀三：画面描述用浓墨重彩的油画风格表88

在前期形象建立阶段，结合项目奢华而优雅闲适的特征，文字风格应极具贵族气息，沉稳大气的同时避免虚华和鼓吹，从外在符号到内在意义都强调居住的尊贵感和舒适感，以真实的感染力、打动力和深刻的哲理性，给人留下回味余地。到后期主推项目的实质性卖点时，文字生动、具有灵气，描述出乡村生活的恬静环境和舒适生活感受。品牌必杀四：文字描述在前期形象建立阶段，结合项目奢华而优雅闲适的89售楼部：◆外观：整体包装成一个乡村庄园的感觉，圆形的拱门，门框上镶有天使浮雕，给人高贵的视觉感受。◆内部装饰：利用碎花元素体现田园风情，例如布艺沙发、碎花窗帘和桌布等，配合原木色桌椅、藤编灯具花篮、鲜艳的玫瑰干花等天然材料，表现出自然淳朴的乡村气息。品牌必杀五：立体包装策略售楼部：品牌必杀五：立体包装策略90◆细节设置：增加一些针对高档客户群的实用性小物件：在谈判区桌子放有座式点烟器、高档精美烟灰缸，在合适位置放置小型高尔夫推杆、飞标等高尚娱乐器械，突显客户的尊贵地位。◆物料：展板以乡村风情画的形式悬挂在墙上，宣传海报，户型单张等宣传物料放置于一个古典风格的木质展架上。◆细节设置：增加一些针对高档客户群的实用性小物件：在谈判区91◆英伦印象区：在售楼部中开辟一块空间，作为英式风情的立体展示区，陈列一些英国经典影片中展现乡村风情的剧照和海报，具有浓烈英国气息的服饰、风笛以及详细描述英式生活的书籍杂志等物品，使销售现场的客户能够全方位地了解和感受英国乡村生活气息。◆气氛渲染：售楼部设置背投，播放《蝴蝶梦》、《傲慢与偏见》等表现英国乡村风情的影片片断，或在现场播放悠扬的乡村音乐，极力渲染现场气氛。◆英伦印象区：在售楼部中开辟一块空间，作为英式风情的立体92项目现场：◆社区内部设置项目形象道旗，以玫瑰红为主色调（调暗变沉稳），表现出优雅的项目气质。◆社区主干道设置交通指示牌，以便于看房客户更准确地到达样板间或感兴趣的单元。项目现场：93◆社区的特色景观处树立别具情调的小木牌，木牌上标明景观名称、简介以及相关的特色传说。◆社区的特色景观处树立别具情调的小木牌，木牌上标明景观名称94海德园海德公园是英国伦敦著名的皇家公园，位于城西威斯敏斯特区，占地138公顷，居伦敦各公园之首。园内建于1876年的巨大哥特式天篷下的艾伯特雕塑像和纪念碑，是为了纪念维多利亚女王的丈夫艾伯特亲王而建的。纪念碑对面是椭圆形皇家艾伯特大会堂，宏伟而壮观。1851年第一次伦敦国际博览会在此举行。海德园95邱园在当今世界1600多个植物园中，英国皇家植物园──邱园，无疑是座享誉全球、首屈一指的名园，不论她那悠久的历史、丰富的植物收藏，在植物的研究、应用及保护领域的突出贡献，还是那素负盛名的大型温室、美不胜收的秀丽风光，无不令人心驰神往。邱园96巨石阵

英国的巨石阵（Stonehedge）位于伦敦西南面137公里处，可以称为英国的国家标志。巨石阵的主石群排列成圆环形似的马蹄铁状，在周边的石环，大部份还站于遗迹中，在这石环里还有一个比较小的石环。而这两个石环中有被称为“三石牌坊”（Trili-thon）的史前建筑，即两个直立的巨石上横放著另一巨石（楣石）。早在四千年以前，这石阵便已屹立于此。古人兴建此石阵的原因及方式至今仍然是一个谜。

巨石阵97格林威治广场英国伦敦著名的景点之一，从伦敦桥沿泰晤士河顺流而下，约8公里处就是格林威治。它包括皇家天文台、海事博物馆、格林威治码头在内的整片区域，在1997年时被联合国科教文组织（UNESCO）列为世界珍贵遗产。在皇家天文台游人可以轻轻松松地横跨南北半球，并对准世界上最标准的时间。格林威治广场98风笛广场

在英国，除了在苏格兰高地，风笛的历史与命运同样沿袭了它在欧洲的发展模式。作为传统民族乐器，它曾伴随着凯尔特人与古罗马人繁荣了数个世纪。它的身影出现在集市、婚礼、户外舞会、庆典，各种游行队伍和娱乐活动中，从莎士比亚的剧作到乡间民谣，从绘画到雕刻艺术，风笛都成为艺术家们表达内心艺术直觉的载体。风笛广场99伦敦塔

到英国旅行，闻名遐迩的伦敦塔是游人必到之处。它紧靠泰晤士河北岸的塔桥附近，是一座具有九百多年历史的诺曼底式的城堡建筑。伦敦塔最重要、最古老的建筑是位于要塞中心的诺曼底塔楼，它是整个建筑群的主体，因其是用乳白色的石块建成，史称白塔。伦敦塔在英国王宫中的意义非常重大，作为一个防卫森严的堡垒和宫殿，英国数代国王都在此居住，国王加冕前住伦敦塔便成了一种惯例。伦敦塔100莎翁剧场莎士比亚是欧洲文艺复兴时期的巨人，英国文豪，以他的天才创作了37部诗剧，给后人留下了宝贵的文化遗产。《哈姆雷特》、《李尔王》、《奥赛罗》、《麦克白斯》、《罗密欧与朱丽叶》等经典文学作品均相继被后人演绎成为经典歌剧以及电影。

莎翁剧场101玫瑰园

在中世纪，英国发生过一场“玫瑰战争”。因为交战的双方都以玫瑰作为他们家族的标记：一个以红玫瑰为记，另一个以白玫瑰为记。后来两个家族和好了，合为一个家族而主持王位，便以红玫瑰作为王室的标记。从那以后，红玫瑰一直成为英格兰王室的标记，而英国的国花，也正是从王室所用的图案标记而来的。玫瑰园102

在希腊神话中，爱神阿佛洛狄特为了寻找她的情人阿多尼斯，奔跑在玫瑰花丛中，玫瑰刺破了她的手，刺破了她的腿，鲜血滴在玫瑰的花瓣上，白玫瑰从此变成了红色的，红玫瑰也就因此成为了坚贞爱情的象征。与之不同的是，黄玫瑰代表珍重祝福和嫉妒失恋；白玫瑰则代表纯洁天真。在希腊神话中，爱神阿佛洛狄特为了寻找她的情人103巴洛克广场

巴洛克(Baroque)原是很大而形状不匀称的蚌珠，今天“巴洛克”单纯指十七世紀的艺术及其独特的风格。巴洛克(Baroque)建筑盛行于西欧，源于古希腊，半圆形券、圆顶、柱廊成为其最为显著的特征，到了近代，法国、德国、英国已经达到顶峰。巴洛克广场104周边形象引导：

◆工地围墙：工地围墙往往代表着对本项目形象最直接的了解和认识，为了与周围略显荒芜的环境形成鲜明的对比，给过往人群以强烈的视觉冲击力，建议在围墙的外包装上，大胆地运用鲜艳明亮的色彩、干净纯粹的画面，第一时间里，以吸引过路人的眼球，以产生对项目本身的好奇心。

周边形象引导：105◆灯箱：在竹叶山附近较集中的商业圈，如武广周边，沿途增添吸塑灯箱，以整体时尚亮丽的外型，进一步体现项目品质感。◆灯箱：在竹叶山附近较集中的商业圈，如武广周边，沿途增添吸塑106PARTⅤ营销推广策略PARTⅤ营销推广策略107媒体推广事件营销媒体推广事件营销108媒体推广

报纸媒体：根据目标客户群的高端性，以《武汉晚报》和《武汉晨报》为主，辅以《长江日报》。媒体推广报纸媒体：109户外媒体：

户外媒体是中高档楼盘常用的推广方式，利于充分树立其项目整体形象，塑造其鲜明的个性。具体运用建议在人流及车流量聚集处，设置大块的户外广告牌，例如竹叶山转盘处以及高速的收费处，塑造恢弘的品牌气势，在第一时间内给受众留下深刻印象。

户外媒体：110电视、广播、网络：

电视广告的主要媒体是楼宇电视，例如分众传媒，利用其在高档写字楼的覆盖率，针对项目的目标客户群，在项目销售节点进行广告投放，也可借助电视台，前期以形象标版广告的方式宣传，后期在房产专栏节目中主打现房实景。

电视、广播、网络：111

广播适用于有车一族，生活节奏较快的高端客户群，在经过比较之后，楚天交通台的接受群体和本项目的目标客户群更为贴近，作为电台广告的首选媒体。

广播适用于有车一族，生活节奏较快的高端客户群112

网络媒体多为高素质人群所关注，我们所选择的网络媒体是亿房网，有效将信息接收人群缩小范围，面对有购房需求并对其关注的高素质人群。网络媒体多为高素质人群所关注，我们所选择的网络113夹报：信息容量大，形式灵活，有利于目标受众对本项目的深入了解，传播途径也更有针对性。夹报：114宣传单张：营销中心营销人员进行编组，定期于繁华地段，有目标地进行传单派发，主动面对消费受众群。宣传单张：115大型宣传画（画册）：

在市内高消费及高尚场所处，如高档健身馆，高级餐厅，高档娱乐休闲场所，悬挂本项目彩色宣传画或发放项目宣传画册，进一步接近本项目的目标受众。大型宣传画（画册）：116事件营销

在一个楼盘的推广和销售的过程中，事件营销扮演着重要的角色。而本项目的营销事件则主要围绕以下三个主题而进行：事件营销在一个楼盘的推广和销售的过程中，事117事件营销之销售攻略灵活利用销售节点，以活动推动进程。核心事件：4月28日开盘7月业主联谊会事件营销之销售攻略灵活利用销售节点，以活动推动进程。118事件营销之节日攻略把握特殊节日，以活动宣传造势，促进销售。核心事件：春节送温暖情人节真情表白儿童节“宝贝智多星”活动事件营销之节日攻略把握特殊节日，以活动宣传造势，促进销售。119事件营销之产品攻略突出项目卖点，以活动诠释项目气质。核心事件：英国乡村生活真人秀业余网球比赛运动嘉年华事件营销之产品攻略突出项目卖点，以活动诠释项目气质。核心事件120PARTⅥ一期分阶段推广提案PARTⅥ一期分阶段121现房实景12月2007年.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月

一期封顶。阶段推广划分建筑外立面呈现，景观完成。形象导入期/客户积累期开盘强销期第二强销期持续强销期虚拟工程进度划分地下室施工完毕，项目正负零阶段。尾盘销售期现房实景12月2007年.1月122阶段特征：

项目破土动工，形象入市，利用春季房展会将项目高调推入市场，并逐渐形成项目品牌。同时，开始进行客户积累，为即将到来的开盘做准备。形象导入期/客户积累期（2007年1月——2007年4月27日）阶段特征：形象导入期/客户积累期（2007年1月——2007123阶段营销操作要点：积累客户：接听电话、接待来访客户、进行来电来访登记和相关资料的统计分析。内部认购：认购期间可收取会费，发放会员卡，锁定一部分意向客户，一方面可试探市场接受程度，另一方面也可防止正式开盘之前的客户流失。阶段营销操作要点：124预备开盘：在项目办理了预售许可证的情况下，当累积客户在推盘量的1倍左右时，则可采用排号认购的方式或通过大型的开盘活动带动现场人气；当客户积累达推盘量的3倍左右时，则可以采用摇号认购的开盘方式，造成现场热销气氛。价格制定：项目开盘前10天左右，根据当时最新市场行情、项目建设成本及准客户对该区域的价格预期，综合确定项目入市均价，并结合住宅的个体性差异，制定出入市时住宅的价格体系。预备开盘：在项目办理了预售许可证的情况下，当累积客户在推盘量125阶段任务：（1）四个月内，保证每月至少两篇以上的广告硬广投放，同时利用软文信息量大的优势，将项目的最新动态发布出去。（2）完成项目附近繁华街道的灯箱广告投放，进一步扩大项目的知名度，同时吸引盘龙城区内其它楼盘的潜在目标客户群。（3）至少两轮的夹报投放，或者在人流量大的繁华路段，利用销使派单宣传。（4）增设其它的小众媒体渠道，如站台广告。阶段任务：1262007年1—2月2007年3月2007年4月1日—4月27日电台广告完成LOGO、围墙等包装以及海报等物料制作网络广告报纸广告户外广告活动情人节活动宣传攻略第一波项目在形象导入期/客户积累期，是楼盘宣传攻势最大的时刻。手段之媒体：以报广、软文、夹报的形式将本项目的形象强势的宣传出去，使更多的消费者了解本项目。户外与报广互补，户外广告的作用是深度挖掘意向客户。手段之房展会：利用春季房展会将项目高调推出市场。春节活动房展会活动2007年1—2月2007年3月2007年4月1日—4月27127引导系列：一些精辟的言论与温暖的影像，引导人们进入我们的英国乡村生活意境中。广告提案

引导系列：一些精辟的言论与温暖的影像，引导人们进入我们的英国128之一：我回家了，爱德华，让我留下吧。

（简望着罗切斯特，轻轻地将头靠在他的肩上。镜头渐渐拉远。全剧终。）——选自电影《简爱》剧本英国乡村里，有多少属于我们的温暖记忆。玫瑰庄园，英式乡村风情社区，留住记忆，重现昨日。之一：我回家了，爱德华，让我留下吧。

（简望着罗切斯特，轻129之二：“世界大同的理想生活，就是住在英国的乡村，屋子里装着美国的水电煤气管子，请个中国厨子，娶个日本太太，再找个法国情人。”

——林语堂在英国庄园里，有最完美的生活理想。

玫瑰庄园，英式乡村风情社区，居住在理想世界里。

之二：“世界大同的理想生活，就是住在英国的乡村，屋子里装着美130之三：“英国就是乡村，乡村就是英国”——保守党领袖鲍德温金钱与情感、朴实与奢华、乡土与红酒、平和与高贵……英国的乡村里，有英国的一切，有属于这个世界的一切。玫瑰庄园，英国乡村风情社区，还原真实的英国，还原真实的生活。之三：“英国就是乡村，乡村就是英国”131形象系列：以简洁有力的语言风格，表现出项目的高端气质，同时传达英式风情的信息，使受众产生深刻印象。形象系列：以简洁有力的语言风格，表现出项目的高端气质，同时传132

传承。贵族血脉之一：传承。贵族血脉之一：133品味。纯正英伦

之二：品味。纯正英伦之二：134成就。生活畅想

之三：成就。生活畅想之三：135影视系列：将人们耳熟能详的经典影视剧的名称，和乡村生活自然，醇美，别具风味的特色巧妙结合，增添广告的传播度和认知度。影视系列：将人们耳熟能详的经典影视剧的名称，和乡村生活自然136三月的,春光乍泄。三月清冽的空气里，满溢着生命的味道，这个春天，生活因玫瑰庄园而更加绚烂。之一：三月的,春光乍泄。之一：137湖畔的,花样年华。玫瑰花悄然盛开，香味弥漫了整个清晨，这个春天，生活因玫瑰庄园而更加斑斓。之二：

湖畔的,花样年华。之二：138乡村的,悠长假期。阳光，水岸，虫语，花香……有了玫瑰庄园，从此人生便是一场悠长的假期。

之三：乡村的,悠长假期。之三：139开盘系列：用玫瑰逐渐盛开的概念，与开盘信息相结合，引导受众产生期待之感。开盘系列：用玫瑰逐渐盛开的概念，与开盘信息相结合，引导受众产140等待花期!天玺花园一期玫瑰庄园，传世美丽，即将盛开，敬请期待!

之一：等待花期!之一：141含苞待放!天玺花园一期玫瑰庄园，传世美丽，即将盛开，敬请期待!

之二：含苞待放!之二：142玫瑰怒放!天玺花园一期玫瑰庄园，惊世魅力，明日登场！

之三：玫瑰怒放!之三：143活动提案一：

幸福生活幸福家——玫瑰庄园春节送温暖活动活动思路：在项目刚刚推入市场的时候，利用春节这个节点，举办送温暖的慈善活动，一方面形成热点话题，使项目得到受众的关注，另一方面为开发商和项目树立良好口碑和市场形象，达到宣传目的。活动提案一：幸福生活幸福家144活动内容：1、与电视媒体合作：利用电视栏目《经视直播》的送礼版块，制作一期春节特别节目，由城开集团赞助礼物，送到小区。2、事先选取贫困家庭：和媒体达成共识后，和相关政府部门联系，选取五个较为特殊的贫困家庭作为送温暖对象。活动内容：1453、送温暖：活动当天，每个家庭都可获得由玫瑰庄园送出的生活物资，使每一家都能过一个圆满的春节。主持人在送出礼物的同时，传达玫瑰庄园的赞助信息，以达到宣传效果。4、后续报道：活动后，通过报纸媒体进行平面宣传，在短期内形成热点话题，让受众对项目产生一定的印象和了解。3、送温暖：活动当天，每个家庭都可获得由玫瑰庄园送出的生活物146活动提案二：

我送你的花，你会接受吗？——玫瑰庄园情人节浪漫表白活动活动思路：项目在积累期需要用活动来营造声势，确立形象，而此时正值情人节之际，举办此活动，不仅可以形成热点，聚集人气，也使天玺•玫瑰庄园的概念深入人心，取得宣传目的，促进销售。活动提案二：我送你的花，你会接受吗？147活动内容：1、活动宣传：利用报纸媒体将活动信息传达给受众，一方面宣传项目形象，一方面为活动提前造势。2、情人树：在某大型购物广场前树立情人树，路过的情人都可以在旁边的展台免费索取小卡片，写上对心上人的话语，挂在树上。（注：卡片正面是项目logo和宣传语。）活动内容：1483、蔷薇之恋：现场进行情侣参加的趣味游戏，例如默契考验，比手划脚，两人三足等小游戏，带动现场气氛。4、玫瑰心语：由现场观众参与，进行送花和浪漫表白。并当场评出“最有创意的表白”、“最浪漫的表白”、“最感动的表白”以及“最有勇气的表白”，赠送情人节礼物。3、蔷薇之恋：现场进行情侣参加的趣味游戏，例如默契考验，比手149开盘强销期

阶段特征：项目的品牌形象在市场基本树立，配合4月28日的开盘活动以及工程进度，本阶段的推广逐步以项目的实质卖点为主题，对受众进行循序渐进的诱导。(2007年4月28日—2007年6月)开盘强销期阶段特征：(2007年4月28日—2007年6月150阶段营销操作要点：组织开盘活动：组织4月28日的开盘活动，制造开盘热销局面。配合报纸、电视、广播媒体及现场活动，全面营造开盘声势。消化前期客户：积极消化前期积累的客户资源，努力实现销售回款。日常的客户资料登记积累与统计分析。

阶段营销操作要点：151重新积累客户：开盘之后，继续以报纸硬广和软文进行炒作，辅以销使派单。重新为项目寻找和积累客户资源，作好销售单位控制，保证优势单位的持续销售。价格调整：在住宅销售过程中，若市场反映较好，在较短的时间内首期住宅销售超过30%~50%时，预备小幅调价，并配合一定的优惠措施，缓解价格提升压力。

重新积累客户：开盘之后，继续以报纸硬广和软文进行炒作，辅以销152阶段任务（1）持续强势的报纸广告宣传攻势，为项目热卖煽风点火。（2）本阶段要完成开盘活动，并加强媒体的后续报道，引发热点关注。（3）夹报继续投放，此时由形象宣传转为卖点细述。阶段任务1534月28日—4月30日5月6月网络广告报纸广告电台广告夹报活动开盘活动宣传攻略第二波本阶段是项目的开盘热销阶段，同时也是楼市的销售旺季，本阶段在延续第一阶段的媒体投入外，还利用活动聚集人气，营造热销势头，使项目在短期内取得良好的销售进展。宝贝智多星4月28日—4月30日5月6月网络广告报纸广告电台广告夹报活154自然系列：阳光、鲜花、湖水，优美的环境是乡村生活最大的魅力，也是项目的最大优势。广告提案

自然系列：阳光、鲜花、湖水，优美的环境是乡村生活最大的魅力，155之一：聆听一朵花开的声音远离城市喧嚣，在玫瑰庄园，感受花开花落的四季轮回。

之一：聆听156之二：沉醉一面湖水的静谧告别都市纷扰，在玫瑰庄园，领悟潮起潮落的世事浮沉。

之二：沉醉157之三：迷恋一米阳光的柔情拂去都市繁杂，在玫瑰庄园，享受日升日落的恬静人生。

之三：迷恋158乡村元素系列：逼真再现的场景，还原所有关于英国乡村的身心感受，自然中，一切美得无须修饰。乡村元素系列：逼真再现的场景，还原所有关于英国乡村的身心感受159之一：黄玫瑰：珍重祝福！白玫瑰：纯洁天真！红玫瑰：热情真爱！一切自然的颜色都很浪漫。玫瑰庄园，纯正英国乡村生活。之一：黄玫瑰：珍重祝福！160之二：湖泊的心如止水红酒的醇香迷醉泥土的温暖安详一切自然的滋味都值得回味。

玫瑰庄园，纯正英国乡村生活。之二：湖泊的心如止水161之三：马嘶是尖锐犀利的风笛是婉转悠长的笑声是清透爽朗的一切自然的声音都仿如天籁。玫瑰庄园，纯正英国乡村生活。之三：马嘶是尖锐犀利的162联想系列：至身于村妞、牛仔、绅士、贵妇四个人的生活场景之中，英国乡村里，爱上所有关于纯朴与高贵的美丽错觉。联想系列：至身于村妞、牛仔、绅士、贵妇四个人的生活场景之中，163之一：玫瑰、烤饼、风笛那个穿着格子裙的撒欢儿的女孩儿是我吗？玫瑰庄园，我的英国乡村生活。之一：玫瑰、烤饼、风笛164之二：草坡、榕树、白马那个把大拇指插在腰带里的牛仔是我吗？玫瑰庄园，我的英国乡村生活。之二：草坡、榕树、白马165之三：湖泊、城堡、马车那个叼着雪茄在客厅里观赏古玩的绅士是我吗？玫瑰庄园，我的英国乡村生活。之三：湖泊、城堡、马车166之四：教堂、巴士、牧场那个在太阳伞下喝下午茶的贵妇是我吗？玫瑰庄园，我的英国乡村生活。之四：教堂、巴士、牧场167两面性格系列：自然才是至上的尊荣，英国乡村小镇，让人在原始与文明之间，体验朴实与高贵的和谐共存，坦露人性最真实的双面性格。两面性格系列：自然才是至上的尊荣，英国乡村小镇，让人在原始与168之一：豪爽的村姑，衿持的贵妇在英国乡村，展现一个女人的两种魅惑。

之一：豪爽的村姑，衿持的贵妇169之二：狂野的牛仔，礼貌的绅士在英国乡村，找到一个男人的两种完美。

之二：狂野的牛仔，礼貌的绅士170活动提案一

“宝贝智多星”——玫瑰庄园江城好儿童趣味竞赛活动思路：近年来，越来越多的家长开始注重孩子在学习以外各项能力的加强，在六一举办此次活动，既是给孩子一个展示的舞台，丰富暑期生活，同时也宣传了项目注重生活质量的一面。活动提案一“宝贝智多星”171活动内容：1、报名：以个人为单位进行报名，参加人员的年龄在8—12岁之间。2、初选：抽签决定组别，两人为一组，每五组一起比赛。比赛内容为“两人三足”，最后选出10人晋级复赛。活动内容：1723、复赛：自由组合，5人为一组。比赛内容为趣味接力。优胜组晋级，并由优胜组投票在淘汰组员中选出一名一同晋级。4、决赛：6人自由组合为两组人。比赛内容为“比手划脚”，正确率较高的一组为优胜。优胜者可获得奖学金。3、复赛：自由组合，5人为一组。比赛内容为趣味接力。优胜组晋173强销过渡期

阶段特征：楼盘开盘后进入强销过渡期，首批房源的销售进入尾声，并进入楼市销售的淡季，此时项目的建筑、景观逐渐成形。（2007年7月—2007年8月）强销过渡期阶段特征：（2007年7月—2007年8月）174阶段营销任务：结合剩余单位的优劣情况和时令特征，配合不同的优惠促销策略。根据实际情况采用“小幅度、高频率”的调价策略，保证项目售价持续小幅度上扬。阶段营销任务：175阶段任务：（1）报纸广告、软文的主题及内容，将以生活场景作为诉求对象，着重于对受众的引导。（2）根据工程特征，项目景观即将成型。此时，玫瑰庄园将利用初具雏形的社区举办活动，吸引受众的眼球，到现场感受英国乡村生活的诱人魅力。阶段任务：1767月8月夹报报纸广告电台广告活动假面舞会暨业主联谊会宣传攻略第三波本阶段是项目热销的过渡阶段，同时也是楼市的销售淡季，为了达到淡季不淡的目的，本阶段在延续第二阶段的媒体投入外，利用两次活动来提升人气，吸引客户到现场看房。英式生活真人秀活动7月8月夹报报纸广告电台广告活动假面舞会暨业主联谊会宣传攻略177广告提案

英伦系列：玫瑰，红茶，威士忌，都是英国的标志性形象，散发出浓郁的英式情怀。广告提案英伦系列：玫瑰，红茶，威士忌，都是英国的标志性形象178在玫瑰的芬芳中，邂逅英伦的浪漫。

之一：玫瑰庄园，纯粹英伦，纯粹浪漫。在玫瑰的芬芳中，之一：玫瑰庄园，纯粹英伦，纯粹浪漫。179之二：在威士忌的醇美里，恋上英伦的热情。玫瑰庄园，纯粹英伦，纯粹热情。之二：在威士忌的醇美里，玫瑰庄园，纯粹英伦，纯粹热情。180之三：在红茶的清香中，品出英伦的典雅。玫瑰庄园，纯粹英伦，纯粹典雅。之三：在红茶的清香中，玫瑰庄园，纯粹英伦，纯粹典雅。181临湖系列：一望无垠的盘龙湖，一线湖景的优越席位，是很多别墅项目都难以企及的，在此却成为“天玺”一期多层的随屋附赠。临湖系列：一望无垠的盘龙湖，一线湖景的优越席位，是很多别墅项182之一：并非别墅专利，并非高层独享。玫瑰庄园。天玺花园一期纯多层一线临湖住宅。之一：并非别墅专利，并非高层独享。183之二：湖海无边，回头是家。玫瑰庄园。天玺花园一期纯多层一线临湖住宅。

之二：湖海无边，回头是家。184之三：无垠海岸线，感受多层的壮志豪情！玫瑰庄园。天玺花园一期纯多层一线临湖住宅，天空地远，尊荣无限。之三：无垠海岸线，185活动提案一

相聚玫瑰庄园，相约魅力英伦！——玫瑰庄园假面舞会暨业主联谊会活动思路：项目销售进行到7月中旬，已经积累了一定数量的业主和意向客户，此时利用舞会的形式，给业主和开发商一个相互交流的机会，使业主更进一步了解开发商和项目的相关信息，推动销售进程。活动提案一相聚玫瑰庄园，相约魅力英伦！186活动内容：1、领导发言，项目介绍：开场前由城开集团的相关领导发言，对城开集团和本项目进行深入的介绍和展望，使业主全方位了解项目，产生认同感。2、冷餐会：现场准备一些时令水果拼盘，各式饮料和精致甜点，以供参加舞会的业主和意向客户可以随时取用。活动内容：1873、假面舞会：所有到场的客户都可在门口签到的时候领取假面一个，女士赠送玫瑰一枝。舞会开始后，由事先邀请的专业舞蹈演员领舞，带动气氛。4、以老带新：现场推出以老带新的活动信息，在活动期间，凡是老客户介绍新客户购房成功，均可获得相关优惠。3、假面舞会：所有到场的客户都可在门口签到的时候领取假面一个188活动提案二

时光倒流70年——玫瑰庄园英式生活真人秀活动活动思路：为了使项目的形象定位更为生动，特举办此次活动，让受众在看房的过程中，更直观地体验英式风情的魅力生活，感受到强烈的视觉冲击，以取得共鸣。活动提案二时光倒流70年189活动内容：1、马车看房：将看房专车以马车取代，客户坐在马车上参观社区，感受社区的田园气息和贵族气韵。2、真人秀：在小区设立几个定点，由专业人员身着英国古典贵族服饰，展示当时的部分生活场景，使看房客户感受到强烈的视觉冲击。3、换装留影：有兴趣的客户，可在活动地点，换上免费提供的英国古典服饰，留影纪念。活动内容：190第二强销期

（2007年9月—2007年12月）阶段特征：

工程基本完成，进入现房实景阶段。同时迎来市场旺季，并推出项目一期的第二批房源。第二强销期（2007年9月—2007年12月）阶段特征：191阶段营销任务：利用市场旺季的特征，推出第二批房源，造成第二次热销的火爆姿态。价格继续上扬，特别是部分现房。但是在进行价格调整时可以适当地拉大每次调整价格的时间间隔，适当提高每次价格上涨的幅度。

阶段营销任务：192阶段任务：（1）报纸广告、软文的主题及内容，将以现房实景作为诉求对象，着重于对受众的引导。（2）根据工程特征，项目成形即将交房。此时，玫瑰庄园将利用建成的运动会所举办活动，吸引受众的眼球，到现场感受现房实景。阶段任务：1939月10月11月报纸广告活动12月业余网球比赛宣传攻略第四波项目再次进入市场旺季，同时推出一期的第二批房源，媒体推广进入又一次高潮，并配以活动宣传造势，形成新一轮热点。此时的广告和活动都以现房实景为主题，引导受众到现房看房。运动嘉年华网络广告夹报灯箱9月10月11月报纸广告活动12月业余网球比赛宣传攻略项目再194广告提案

景观物语系列：英式景观的打造，不仅仅是感观上的冲击，更是对生活内涵的诠释与引领。广告提案景观物语系列：英式景观的打造，不仅仅是感观上的冲击195巴洛克精神的实质：追求自由，向往世俗玫瑰庄园，让身体回归乡土，就能让心灵重返天堂。之一：巴洛克精神的实质：之一：196之二：巨石阵证明：人类永远无法破解造物主的神话玫瑰庄园，让身体回归乡土，就能让心灵重返天堂。之二：巨石阵证明：197之三：在玫瑰花园发现情感可以用很多种颜色来表达玫瑰庄园，幸福是一道姹紫嫣红的风景。之三：在玫瑰花园198运动系列：融合现代生活的时尚元素，体现项目与乡村生活一脉相承的休闲、运动、健康的生活理念。运动系列：融合现代生活的时尚元素，体现项目与乡村生活一脉相承199挥拍!玫瑰庄园?温布尔登?

之一：专业的场地，多样的选择，玫瑰庄园，给你不一样的运动体验！挥拍!之一：专业的场地，多样的选择，玫瑰庄园，给你不一样的运200之二：灌篮!玫瑰庄园?NBA?

专业的场地，多样的选择，玫瑰庄园，给你不一样的运动体验！之二：灌篮!专业的场地，多样的选择，玫瑰庄园，给你不一样的运201之三：扣杀!玫瑰庄园?汤尤杯?

专业的场地，多样的选择，玫瑰庄园，给你不一样的运动体验！之三：扣杀!专业的场地，多样的选择，玫瑰庄园，给你不一样的运202生态系列：束缚得太久，每个人都在渴望：在乡村里，坦露自己。生态系列：束缚得太久，每个人都在渴望：在乡村里，坦露自己。203之一：回归乡土。泥土的香气里，有着最丰富的营养。失去它，你就失去了健康。之一：回归乡土。204之二：汗水无价。有汗水的生命才是鲜活的，走出温室，走进自然。

之二：汗水无价。205之三：爱如鲜氧。城市让人面目全非，自然让人重返灵魂，洗净铅华的心里，才会生长洗净铅华的爱。之三：爱如鲜氧。206活动提案一

爱拼才能赢！——玫瑰庄园业余网球大赛活动思路：随着社区运动会所的落成，现房实景基本呈现，此时举办网球比赛，向受众展现小区内完善的运动配套设施，并吸引受众到项目现场直接感受现房实景的冲击，促进销售进程。活动提案一爱拼才能赢！207活动内容：1、活动报名：通过各种媒体将比赛的信息传达给受众，由兴趣参赛的市民可到项目售楼部等制定报名地点填写报名表，参加比赛。2、比赛赛程：利用社区内的多个专业网球场地，同时进行男单，女单，男双，女双的比赛，采用淘汰制，时间定为每个周末的上午和下午各一场。3、奖励：冠军选手获得7000元奖金，以及相关购房优惠。亚军选手获得5000元奖金，以及相关购房优惠。季军选手获得3000元奖金，以及相关购房优惠。活动内容：208活动提案一

运动嘉年华——玫瑰庄园社区运动会所开放日活动思路：社区的运动会所是本项目的一大亮点，其多样性和专业性都是周边竞争楼盘所不能比拟的。为了让客户更全面地了解会所优势，利用开放日的形式，将会所展现在大家面前，同时为项目聚集人气，促进销售。活动提案一运动嘉年华209活动内容：1、信息发布：在大众媒体上发布会所开放日的信息，邀请市民参加此次活动，提前为活动预热。2、设置展台：活动当天，在社区门口设置展台，宣传项目信息，并为现场客户解答相关问题。3、会所开放：室内和室外的场地都向当天的客户和市民免费开放，并进行一些趣味竞赛，例如投篮、网球比赛等，优胜者可获得小奖品。4、自助餐：现场准备水果、饮料和甜点，以供现场人群品尝食用，使客户满意而归，取得良好口碑，促进销售。活动内容：210一期尾盘销售/二期积累期

（2008年1月—2008年2月）阶段特征：

这是一个过渡阶段，一期进入尾盘销售，同时，二期的形象开始入市，积累客户。一期尾盘销售/二期积累期（2008年1月—2008年2月）211阶段营销任务：完成一期的尾盘销售，同时为二期的开盘积累客户。

阶段任务：（1）实现一期和二期的平稳过渡，本阶段的广告开始推出二期形象，结合一期的优势，营造更为成熟的二期生活。（2）现场物料开始进行全部更新，以二期形象为主题，逐渐淡化一期，以促进二期的销售进程。阶段营销任务：212广告提案

收藏这个冬日里的最后一束玫瑰。天玺花园一期——玫瑰庄园仅剩少量珍藏单位，敬请把握机会，收纳盘龙城最恬美的乡村风情。广告提案收藏这个冬日里的最后一束玫瑰。213玫瑰花香犹存，风笛渐行渐歌。天玺花园二期——风笛牧场即将登场，敬请期待！玫瑰花香犹存，风笛渐行渐歌。214风笛牧场风情登场！传承玫瑰庄园的醇美风情，私享英国乡村的名门生活。风笛牧场风情登场！215本次提案结束

谢谢！本次提案结束

谢谢！216天玺花园品牌定位及一期营销推广提案出品天玺花园品牌定位出品217PARTⅠ全景写真PARTⅡ卖点梳理PARTⅢ形象定位PARTⅣ品牌塑造PARTⅥ分阶段推广提案PARTⅤ营销推广策略PARTⅠ全景写真PARTⅡ卖点梳理PARTⅢ形218PARTⅠ全景写真

PARTⅠ全景写真219在定位一个项目之前，必然要先对项目以及项目所处的市场有一个深入的了解和准确的判断。所以，以下我们用变焦的方式，从整体到个体对项目进行逐层深入，全方位解析项目价值和特色。在定位一个项目之前，必然要先对项目以及项目2201倍聚焦，总揽盘龙城整体规划

2倍聚焦，洞悉盘龙城房地产市场现状

3倍聚焦，展示项目整体特性

4倍聚焦，解析一期个性魅力

1倍聚焦，总揽盘龙城整体规划2倍聚焦，洞悉盘龙城房地产市场221

1倍聚焦，

总揽盘龙城整体规划

1倍聚焦，222盘龙城

“武汉第四镇”

盘龙城“武汉第四镇”223

在《武汉市国民经济与社会发展第十五个五年计划》中，后湖纳为武汉市四个发展居住区的新型居住区之一，与南湖、东湖和四新地区并列为四大居住新城，而其核心就是盘龙城经济开发区的建设。

在《武汉市国民经济与社会发展第十五个五年计划》中，后224从武汉市的发展战略可以看出，本项目所处的盘龙城地区是未来武汉市重点建设的区域之一，众多实力开发企业把目光投向这里，在各类基础建设的不断完善，在政府的大力支持下，该区域发展前景看好。从武汉市的发展战略可以看出，本项目所处的盘龙225道路：

盘龙城大桥06年5月18日通车。这座通往汉口的大桥上，从汉口新华路驱车至盘龙城楚天大道只需15分钟，不受收费站制约，将极大的促进区域经济的发展。而在本项目北面的城市规划路也已经进行到铺路状态，即将完工并投入使用。

道路：226交通：

目前已有从堤角开往盘龙城的公交线路，预计明年将开发多条公交路线，届时盘龙城将和汉口快速对接，以便捷的交通拉近与城市中心的距离。交通：227市政配套：

2005年春区政府就已经开始大力实施盘龙城的绿化工程，让生态环境得到进一步提升；同时水、电、天然气等重点配套设施也在逐步完善中。市政配套：228绿地公园：

盘龙城一直以自然景色的优美与宁静吸引着城市的人群，区内的9山11湖散布于住宅之间，自然生态保持得相当完好，随着政府的各种绿化和公共娱乐设施的建设，更将提升当地的居住品质，成为人们追逐的热点。绿地公园：盘龙城一直以自然景色的优美与宁静吸229旅游：武汉市政府投资5亿元将15000亩的盘龙湖建设成为新的旅游胜地。旅游：230结论交通不便

配套缺乏

区域知名度高

先天自然景观条件好文化底蕴深厚

结论交通不便配套缺乏区域知名度高先天自然景观条件好文化2312倍聚焦，洞悉盘龙城房地产市场现状2倍聚焦，232●房地产开发火爆，市场竞争较为激烈。

●房地产开发火爆，市场竞争较为激烈。233

迄今为止，包括香港纵横、武汉地产集团、宏宇实业等知名企业相继落户盘龙城，从几年前F•天下的一枝独秀，到以宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、宏宇·未来海岸为代表的众多楼盘的集中开发，盘龙城成为了武汉近郊的又一个开发热点，市场竞争较几年前激烈。迄今为止，包括香港纵横、武汉地产集团、宏宇实业等知234●楼盘规模大，档次高。

●楼盘规模大，档次高。235

盘龙城区域内土地供应量充足，在此开发楼盘的规模普遍较大，已知的开发项目中其占地基本上都在50万㎡以上，其大规模、低容积率的社区环境也使整个区域的楼盘品质比其他区域要高出许多。

盘龙城区域内土地供应量充足，在此开发楼盘的规236●价格两极分化特征明显。

●价格两极分化特征明显。237目前，盘龙城大众化产品的均价基本在2100-2300之间，仅有卓越·蔚蓝海岸均价突破3000元/平米，但是别墅项目的价格却居高不下，例如F·天下别墅价格最低的一套也在160万左右，价格两极分化明显。

目前，盘龙城大众化产品的均价基本在2100-2300238●盘龙城区域供给产品类型正由别墅逐渐向多层、小高层和高层大众化产品转变。●盘龙城区域供给产品类型正由别墅逐渐向多层、小高层和高层大众239

盘龙城区域从开发之初起就是以别墅类的高端产品为主，而目前随着盘龙城大桥的通车，道路、交通情况的逐渐好转，一些开发商开始调整产品结构，目前多层、小高层甚至高层这些大众化的产品逐渐增加。盘龙城区域从开发之初起就是以别墅类的高端产品240●商业开发渐成气候。

●商业开发渐成气候。241

目前盘龙城的商业规划基本以楚天大道、盘龙大道为中心。现在F·天下1.5公里长的商铺门面已经建成，佳海都市工业城的商业步行街也在紧张的施工当中。在未来的几年内，盘龙城的商业氛围也将日益成熟。目前盘龙城的商业规划基本以楚天大道、盘龙大道242结论：盘龙城将成为武汉的又一个高档住宅片区

。多层、小高层以及高层产品将逐渐成为市场主流。

市场发展趋势良好，未来升值空间较大。

结论：盘龙城将成为武汉的又一个高档住宅片区。多层、小高层以2433倍聚焦，展示项目整体特性

3倍聚焦，244项目整体各参数指标：总占地面积：526亩总建筑面积：近40万方容积率：1.17绿化率：45%项目整体各参数指标：245区位：城开•天玺花园位于武汉盘龙城经济开发区的“绿心”——盘龙城滨湖地区南侧，西依武汉天河机场高速路、南临汉口火车站、东邻阳逻深水港码头，北接后湖。隔府河与市区相望，属规划的盘龙新城第一圈层高尚居住区，升值潜力无穷。

区位：246交通：项目北面的政府规划路与大路相连，目前正处于铺路状态，即将投入使用。交通：247规模：整个项目总建面近40万方，规模较大，极具气势。同时，大盘所带来的浓郁生活氛围也是项目的优势之一。

规模：248规划：纯粹的英式园林，带来异域的别样风情。

专业的运动设施，打造健康，时尚的现代生活。

依坡而置的小区走道，增添错落有致的生活艺术。

独有的社区小型瀑布，体验大自然的点滴情怀。规划：249客户群体：