BDA国际企业大道63C1地块产品定位报告课件

BDA国际企业大道63C1地块

市场定位报告BDA国际企业大道63C1地块

市场定位报告本案定位流程图本案市场定位本案的前景与展望市场研究地块限制条件市场定位可行性论证以价值创造市场以竞争力规避风险独栋办公价值点各类需求研究各类供给研究12/13/20222第2页本案定位流程图本案市场定位本案的前景与展望市场研目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议12/13/20223第3页目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少12/13/20224第4页市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%面积600-10001000-20002000-30003000-50005000以上来电来访16187334020来电来访47%26%10%11%6%来电来访需求主要以中小面积为主。3000平米以上的需求占到总需求的17%。12/13/20225第5页盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%面积600-10市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%样本数量:81市区写字楼面积需求分布图从图表可以看出市区内写字楼需求特征：2000平米以下需求有一定市场，说明中小企业数量较多3000平米以上产品虽然不是市场需求主流，但是也占20%的比重5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求数据来源见后表，北京写字楼大全网站2004年2季度-2005年1季度统计数据12/13/20226第6页市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%样本数量:8序号成交客户名称（2004年2季度-2005年1季度）成交物业成交面积（平米）1富士胶片惠通时代广场1002北京竞越投资顾问有限公司城建大厦107.813美国施乐普医疗用品有限公司北京办事处光大大厦1404台积电（上海）有限公司量子芯座2005MIRAPOINT东方广场2006苏州利加电子有限公司北京分公司大成大厦2007北京太斗时空技术有限公司东升大厦3008北京创科汇讯综合客户服务技术开发有限公司金运大厦4009芬欧汇川纸业有限公司汉威大厦40010北京元太世纪广告有限公司新华保险大厦40011美国奔峰软件公司京泰大厦40012北京威奥特信通科技有限公司成铭大厦44713斯德锐公司银科大厦50014华创天元实业发展有限责任公司城建大厦50015当代经理人杂志社华腾北塘516.4316北京远洋投资集团公司大康大厦60017北京金诺盟企业形象策划有限公司富海大厦60018京都薇薇远大中心60019上海威柯空调大成大厦63420美国孚莱国际公司国企大厦737.04北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据12/13/20227第7页序号成交客户名称（2004年2季度-2005年1季度）成交物21旭格幕墙门窗系统（北京）有限公司南银大厦815.3622妙士乳业理想国际大厦90023大陆汽车国航大厦98024卡特比勒中国人寿大厦100025长安世杰医疗管理雨霖大厦100026中辰国际集团有限公司尚独国际100027华高莱斯国际地产顾问有限公司丰联广场100028BSI英标管理体系认证（北京）有限公司新华保险大厦100029北京石油化工设计院远大中心A座1015.1830北京国都信业实业集团科实大厦110031美国易金卡技术有限公司金运大厦1118.3832书生数字技术公司世宁大厦120033中电奥胜北科大厦120034深圳飞通光电股份有限公司（北京分公司）环球贸易中心120035东方仁德广告有限公司万达广场130036招商证券股份有限公司首钢国际130037正华健康保险股份有限公司（分部）新洲商务大厦1352.5238北京即时俊业软件有限公司航星科研楼146039智联招聘网惠通时代广场150040金普斯华丽大厦1500北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据12/13/20228第8页21旭格幕墙门窗系统（北京）有限公司南银大厦815.362241中美大都会保险东方广场E二座150042北京广告公司瑞赛大厦2期150043宁波杉杉服装有限公司北京分公司交道口东街6号楼152844中英人寿大成大厦155045IDG亚洲数据公司大成大厦170046同仁医疗产业（集团）有限公司迪阳大厦170047现代设备有限公司大成大厦1744.2448环球康业疹疗中心建外SOHO175049上海友讯网络集团建外SOHO175050千橡科技公司中国人寿大厦200051北京中联钢电子商务雨霖大厦200052华夏日报雨霖大厦200053爱普生（北京）技术服务城建大厦200054和勤软件公司新华保险大厦200055法国电信融科资讯中心c座250056陶然居腾达大厦250057德星电子理想大厦250058信益陶瓷（中国）有限公司北四环小楼250059椰之风装饰设计有限公司城建大厦250060北京青年报法制周刊惠通时代广场2500北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据12/13/20229第9页41中美大都会保险东方广场E二座150042北京广告公司瑞赛61中油燃料油有限公司惠通时代260062中国国际经济技术交流中心雍和大厦260063金诚律师华厦银行270064中咨律师国投大厦280065高特兄弟律师嘉里中心290066LG

CNS公司国门大厦二期300067中英人寿保险公司东方广场300068中华网东方广场300069正华健康保险东方广场300070中保集团理想国际300071中国青少年计算机信息网新闻大厦300072凯撒国旅国门大厦300073正华健康保险股份有限公司东方广场300074腾讯公司银科大厦300075新世界软件公司鹏润大厦360076新华信市场咨询公司兆维大厦400077空中网腾达大厦400078上海文化广播影视传媒集团阳光100420079湘临天下腾达大厦700080大富豪国兴大厦c座930081普华永道北京财富中心19000北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据12/13/202210第10页61中油燃料油有限公司惠通时代260062中国国际经济技术交市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少12/13/202211第11页市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析——以朝阳区为例数据摘自：朝阳区统计局网站2003年报，注：1、以上全部为纳入统计年报的企业数量，户均资本为8527.1万元；非朝阳区实际全部企业数量2、规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业；2001-2003年规模以上企业（见注释2）单位变动情况（单位：户）

年份200120022003全区企业合计115131371113766规模以上企业合计341738054009第一产业201621第二产业106011091088第三产业233726802900392家亿元企业的资产总量占朝阳区企业近43.7%。①即使除开亿元企业后企业户均资本0.85亿*13766户*（1-44%）/（13766-392）户=4800万②规模企业中亿元以下企业4009-392=3617，假设户均8000万资本，则非规模企业均资本（0.48*13374-0.8*3617）/（13374-3617）=3600万可知纳入该统计年报中的企业资产均较高基本均达到购买力条件12/13/202212第12页3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析——以朝3000-6000平米以上办公需求的企业（见注释）行业分布——以朝阳区为例朝阳区规模以上企业4009其中高技术产业企业260现代制造业企业254现代服务业企业803其他2692从BDA项目条件和B区销售成交来看，最有可能进入BDA项目的客户分布在高技术产业和现代制造业中。朝阳区本案潜力客户：（购买力符合本案要求，产业性质决定容易受BDA项目吸引）规模企业260+254=514家企业+年报范围非规模企业类似企业结合企业动迁比例等因素保守估计合计约200家注释1：规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业，其基本达到3000-6000平米体量的购买力条件。12/13/202213第13页3000-6000平米以上办公需求的企业（见注释）行业分布—3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障1000-3000平米办公用户3000-6000平米办公用户市场上需要3000-6000平米办公面积的企业虽然不占多数比例，但绝对量仍然较大。全市上千家目标客户仅朝阳区成为本案潜力客户的数量就达200多家。12/13/202214第14页3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障1000市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少12/13/202215第15页市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析总部基地置地星座华远首府德胜尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷凤凰城3期12/13/202216第16页对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析总部基地12/13/20总部基地——基本概况及优劣势分析总建筑面积：120万平方米容积率：1.59单栋体量：1200－6000平米标准层面积：200－500平米层高：3.4米，挑空部分4.2米销售情况：一期销售90％，二期销售80％，三期今年年底开盘。2000平米左右的独栋户型销售情况最好。绿化比率：占总面积约50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3年优势：占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。处于经济开发区，对企业有吸引力。劣势：距离城区较远，办公交通成本较高丰台区商务氛围不强12/13/202217第17页总部基地——基本概况及优劣势分析总建筑面积：120万平方米优总部基地——产品结构及比例单体面积（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993层数667810111212数量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％12/13/202218第18页总部基地——产品结构及比例单体面积1187-12531620总部基地——A型楼（5960平米）结构：12层商务楼，二楼座组合电梯：2台/楼座，计4台。层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度46.4米。面积：单体5960平米，标准层面积500平米。12/13/202219第19页总部基地——A型楼（5960平米）结构：12层商务楼，二楼座总部基地——B型楼（2860-3445平米）结构：10－12层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：2台/楼座，计4台或6台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度39.6米。单体面积：10层--2860平米；11层--3150平米；12层--3445平米。12/13/202220第20页总部基地——B型楼（2860-3445平米）结构：10－12总部基地——C型楼（1620-2190平米）结构：6－8层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：1台/楼座，计2台或3台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层--1620平米；7层--1910平米；8层--2190平米。12/13/202221第21页总部基地——C型楼（1620-2190平米）结构：6－8层商总部基地——D型楼（1190-1250平米）结构：6层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：1190平米或1250平米。12/13/202222第22页总部基地——D型楼（1190-1250平米）结构：6层商务楼总部基地——E型楼（1625-2210平米）结构：6－8层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层--1625平米；7层--1900平米；8层--2210平米。12/13/202223第23页总部基地——E型楼（1625-2210平米）结构：6－8层商总部基地——配套设施交通：附近有10多条公交线路，2008年之前地铁在附近建成，有的公司设有班车。餐饮：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求酒店：总部基地入口处将来建成一标志性建筑——五星级酒店公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。会所12/13/202224第24页总部基地——配套设施交通：附近有10多条公交线路，2008年总部基地3000~6000平米的户型仅占到总体的10％总部基地各种面积户型构成图总部基地3000-6000平米独栋仅占到总户数的10%12/13/202225第25页总部基地3000~6000平米的户型仅占到总体的10％总部基总部基地产品结构与销售状况统计面积区间1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右单体面积（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993层数667810111212套数9672712已销售套数373049产品供给结构比例（各面积区间总套数/总套数）52%38%4%6%产品消化状况比例（各面积区间已售套数/各面积区间总套数）39%42%57%75%市场需求结构比例（各面积区间已售套数/总套数）20%16%2%5%总套数：187套已销售套数：80套总销售率：43%12/13/202226第26页总部基地产品结构与销售状况统计面积区间1000-2000平米总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好从销售情况统计来看当考虑到各种户型已售和未售的对比关系，发现3000-6000平米及6000平米的产品虽然数量不多，但是销售情况较好。总部基地各楼型销售图表39%42%57%75%12/13/202227第27页总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好从销总部基地——客户构成总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业（他们在改制的过程中也需要企业总部）、外地进京的高新技术企业等;目前已经签订了80多家企业，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其6家直属大型集团公司，联通的大股东——中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来;12/13/202228第28页总部基地——客户构成总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨总部基地——主力客户以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业；以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业；以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业；典型企业：北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等；

12/13/202229第29页总部基地——主力客户以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等置地星座——基本概况及优劣势分析占地面积：１４３００平方米项目建筑面积：７１３９９平方米容积率约：３．３８停车位：４８９个物业管理费：１６元／平方米／月类别：住宅立项的写字楼装修标准：毛坯价格：18000－19000元/平方米入住时间：2004-12开发商：华润置地（北京）股份有限公司优势：地处金融街商圈，商务环境极佳；交通直达性好，对企业有吸引力；商住立项，产权期长；劣势：总价较高；容积率高，企业独栋绿化环境不能和郊区产品竞争。12/13/202230第30页置地星座——基本概况及优劣势分析占地面积：１４３００平方米类置地星座——产品结构及面积A座B座C座D座E座F座G座H座层数899813121213顶层近千米为带花园泳池豪宅办公面积40004500450040006500600060006500商业首层、二层，裙房一到四层办公三层以上五层以上总面积地上面积包括裙房等48000平方米8个独栋标准层500平米，办公面积合计约42000平米12/13/202231第31页置地星座——产品结构及面积A座B座C座D座E座F座G座H座层置地星座——技术指标置地星座平面图单栋办公体量：4000－6500平米标准层面积：350－600平米层高：3米外窗：小分格窗销售情况：总共8栋独栋办公楼，目前还有2栋在售。12/13/202232第32页置地星座——技术指标置地星座平面图单栋办公体量：4000－6置地星座——客户分析置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等;作为只有8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要8个客户，目前３栋已经入住，还有2栋在售。置地星座客户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司，以及一个上海国际公司；12/13/202233第33页置地星座——客户分析置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外华远·首府——项目概况及优劣势分析位置：东城区安定门西滨河路护城河北岸五栋3000—10000平米的独立办公楼。占地面积：10135平米总建筑面积：38700平米5层，7层，8层的楼体容积率：2.54绿地率：30%开发商：北京华远房地产开发公司优势：位于北二环，地段较佳，商务环境成熟；庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。劣势：占地太小，密度高，不成规模；城市交通拥堵，通达性差；整体成本很高；12/13/202234第34页华远·首府——项目概况及优劣势分析位置：东城区安定门西滨河路华远首府——产品结构及比例单体面积3000－6000平米10000平米以上数量41比例80％20％12/13/202235第35页华远首府——产品结构及比例单体面积3000－6000平米10华远·首府景观A座与其它四座分离，A座设有空中花园B，C，D，E共享20米高的玻璃中庭中庭配备9部通透的观光电梯，通过电梯可充分欣赏中庭。12/13/202236第36页华远·首府景观A座与其它四座分离，A座设有空中花园12/13华远·首府---内部空间首层层高4.2米，其它层层高3.6米A，B，C，D座单层面积约625平米E座单层面积约1200平米A座标准层设置12/13/202237第37页华远·首府---内部空间首层层高4.2米，其它层层高3.6米华远·首府---内部空间B，C，D座标准层的内部结构基本类似E座标准层设置D座标准层设置12/13/202238第38页华远·首府---内部空间E座标准层设置D座标准层设置12/1德胜尚城——项目概况及优劣势分析位置：德胜门西北200米七栋3600-9300平米独栋办公楼占地面积：22048平米建筑面积：71662平米地下两层，地上5层车位：498个（108辆/万M2）容积率：2.08绿化率：24.5％价格：16000元/平米

开发商：北京金融街房地产开发公司优势：位于北二环德胜门，地段较佳，配套好；属于中关村—德胜门科技园项目，整体推广有比较好的市场基础；庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。劣势：占地太小，密度高，独栋感觉不易表现；城市交通拥堵，通达性差；整体成本很高；12/13/202239第39页德胜尚城——项目概况及优劣势分析位置：德胜门西北200米优德胜尚城——产品结构及比例单体面积3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米数量121111比例14％28%14％14％14％14％销售情况已售待售已售待售待售已售12/13/202240第40页德胜尚城——产品结构及比例单体面积3000平米5000平米6德胜尚城——项目特色1、庭院式独栋办公群

本项目由七栋独立的五层写字楼组成。

七栋写字楼均拥有自己的私属庭院，地上五层均为大空间办公围绕庭院布局，通过斜街、广场、胡同、庭院等室外公共空间，使建筑群拥有具备自己特征的小环境。

2、特色屋顶观景

每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室，可满足接待、会议、休息多重需求。3、休闲商业配套

在古树和城市广场之间是一处新建仿古四合院，其功能为茶室或会所，供写字楼员工及客户休憩交流之用；斜街内部得首层在布置了部分咖啡厅、商业及展示用房12/13/202241第41页德胜尚城——项目特色1、庭院式独栋办公群

本项目由七栋独立的非中心-中弘国际商务花园位置：朝阳区定福庄常营乡（五环外）一期为纯写字楼，选用三个矩形商务办公楼和一个圆形辅助建筑作为基本构成形态，面积在400—3000平米不等，并可灵活分割。总建筑规模：45万平米一期占地面积：107227平米一期建筑面积：138858平米其中地上100463平米，地下38395平米，包括办公114562平米，会所23000平米容积率：0.9建筑密度：0.22绿化率：30.8%车位：地上202个，地下1098个封顶时间：2005年9月价格：1000美金左右/平米开发商：北京中弘投资公司优势：地块规模较大，能进行综合项目开发；交通直达性好，且位于朝阳区，对企业有吸引力；低密度，建筑上能充分实现商务花园定位劣势：距离CBD较远，办公交通成本较高；小区域几乎没有商务氛围，周边环境较落后12/13/202242第42页非中心-中弘国际商务花园位置：朝阳区定福庄常营乡（五环外）优硅谷亮城——项目概况及优劣势分析位置:海淀区上地入口处15栋2000-20000平米企业独栋总占地面积：272605平米规划建设用地面积：101479平米总建筑面积：272605平米地上总建筑面积：192811平米（商业：50000平米，办公：142811平米）建筑密度：35%容积率：1.90绿化率：30%总停车数量：1643辆（地上490；地下1153）开发商：北京万景房地产开发公司优势：位于上地产业园区入口，交通通达性好;处于中关村高科技园区辐射地带，享受中关村优惠政策；规模较大，可以实现综合开发；劣势：开发商实力不强（四季青乡玉泉大队农工商公司）项目知名度不足；12/13/202243第43页硅谷亮城——项目概况及优劣势分析位置:海淀区上地入口处优势硅谷亮城——产品结构及比例面积区间3000平米以下4000－8000平米10000平米以上数量1113比例7％73％20％12/13/202244第44页硅谷亮城——产品结构及比例面积区间3000平米以下4000－硅谷亮城——项目特色该项目采用多栋独立的建筑形式，现阶段可接受企业客户自由定制，按使用要求灵活调整施工方案，写字楼共15栋，每栋2000多至2万平米，并可通过公共空间（大堂、连廊等）实现有机连结，提供多种不同面积组合。除“三减三免”政策外，如果企业购置其办公楼作为办公总部进驻，还将给予更优惠的政策。12/13/202245第45页硅谷亮城——项目特色该项目采用多栋独立的建筑形式，现阶段可玉泉慧谷——项目概况及优劣势分析项目规模：33单体办公楼（目前开发）占地面积：140968平方米总建筑面积：94505平方米（地上82844平米，地下11661平米）停车场面积：5205平米建筑高度：7－9米（地下1层，地上2－3层）建筑密度：23.5%，绿化率：46%容积率：0.588位置：西四环、五环之间，闵庄路旁开发商：玉泉农工商公司入住企业：以国内外高新技术企业和跨国公司入驻商务办公、发展产业和设立研发中心、采购中心、结算中心为主优势：位于四环、五环之间，紧邻闵庄路，交通便利;处于中关村高科技园区辐射地带；海淀区生态办公区（EOD）概念，容积率低，绿化较好，生态化办公；劣势：开发商实力不强；项目知名度不足；12/13/202246第46页玉泉慧谷——项目概况及优劣势分析项目规模：33单体办公楼（目玉泉慧谷——产品结构及比例单体面积1715平米3315平米3476平米数量121110比例37％33％30％未出租数量91112/13/202247第47页玉泉慧谷——产品结构及比例单体面积1715平米3315平米3玉泉慧谷——规划布局特色科技园区商务园区文化园区产业园区办公楼10栋业务楼15栋研发实验楼11栋国际高科技展览中心1栋配套生活辅助设施15栋商务办公楼下沉式绿意广场健身设施各种形式的会所系列生活建筑车间及配楼1栋办公楼2栋业务楼6栋研发实验楼7栋绿树围合的怡然磁场和音乐广场的2个主题建筑。玉泉慧谷园的规划设计概念以科技园区南部为研发实验区，北部为业务办公区，以中部半圆形主题绿地广场为主形成中心，展览中心、健身场等生活配套设施，建筑物呈南北方向布置。12/13/202248第48页玉泉慧谷——规划布局特色科技园区商务园区文化园区产业园区办公凤凰城三期华润在置地星座取得成功的基础上，计划将凤凰城三期26万平方米定位于企业总部写字楼，由11栋单体面积在5000-18000平方米的楼组成，并且在符合项目总体规划的前提下可以按照客户需求“定制”。2007年6月计划落成，现在还没有太多相关信息。12/13/202249第49页凤凰城三期华润在置地星座取得成功的基础上，计划将凤凰城三期2竞争项目产品结构及比例统计面积区间3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上总部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A华远首府N/A4N/A1德胜尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合计18159114比例71％23％4％2%12/13/202250第50页竞争项目产品结构及比例统计面积区间3000平米以下3000－潜在竞争项目和可类比项目供应小结据以上项目合计，在未来2-3年内入市独栋产品总量达到200万平方米。3000以上的产品总栋数并不多，仅占总供给量的29%，竞争项目产品面积构成比例12/13/202251第51页潜在竞争项目和可类比项目供应小结据以上项目合计，在未来2-33000平米以上独栋产品市场销售情况小结企业独栋办公市场销售案例分析3000-4000平米总部基地7栋（已售4栋）华远首府1栋（已售1栋）4000-6000平米总部基地12栋（已售9栋）置地星座8栋4500-6500（已售6栋）6000-10000平米华远首府4栋（已售1栋）12/13/202252第52页3000平米以上独栋产品市场销售情况小结企业独栋办公市场销售3000平米以上独栋产品客户情况小结大型企业，特别是国字头企业大型企业部门或下属公司项目名称单体面积（平米）3000－6000平米独栋数量价格（元/平米）客户情况总部基地6000127500中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司等置地星座4000－6500818000国字头企业，如中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司12/13/202253第53页3000平米以上独栋产品客户情况小结大型企业，特别是国字头企3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少市场研究——小结12/13/202254第54页3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少市场研目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议12/13/202255第55页目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在价值提升本案的价值提升关键点——独栋办公独栋办公集约式厂房产品价值集约式办公<3000元/平米4800元/平米5800元/平米B地块独立办公产品价值集约式办公5000元/平米6000元/平米A地块价值提升独栋办公5800元/平米12/13/202256第56页价值提升本案的价值提升关键点——独栋办公独栋集约式产品价值集独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点12/13/202257第57页独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点12/13/2022在现有2.0以上容积率和35米限低条件下3-4层1500-3000平米0.86-10层3000-6000平米1.53-4层1500-3000平米1.53-4层1500-3000平米容积率及限低条件难以满足独栋办公难以满足较好满足限制条件及独栋办公12/13/202258第58页在现有2.0以上容积率和35米限低条件下3-4层0.86-1如何进一步满足2.0以上容积率的条件？——适当拆分容积率4.06-8层3500-4000平米8-10层5000-6000平米10-12层8000-9000平米1.52.510-12栋6-8栋2栋++综合容积率达到2.0以上15层以上10000-12000平米5.0+1栋12/13/202259第59页如何进一步满足2.0以上容积率的条件？——适当拆分容积率4.目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议12/13/202260第60页目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公产品建筑面积（m2)数量(栋）01（3000~6000m2）01-13500~400010~1201-25000~60006-802（6000m2以上）02-18000~9000202-210000-12000112/13/202261第61页本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公产本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公6-8层3500-4000平米8-10层5000-6000平米10-15层8000-9000平米1.52.54.0++保证可有效拆分为产品01-1产品01-1产品01-2产品02-110-12栋6-8栋2栋10-15层10000-12000平米5.0产品02-21栋保证可有效拆分为产品0112/13/202262第62页本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公6本案客群定位产品01-1：3500-4000平米独栋需求量在3000-6000平米的中型企业客户市区集约写字楼1500－3000平米的中型企业客户产品01-2：5000-6000平米独栋产品02-1：8000-9000平米独栋大中型企业的企业总部产品02-2：10000-12000平米独栋大型企业、跨国企业区域总部客群1：客群2：客群3：客群4：12/13/202263第63页本案客群定位产品01-1：需求量在3000-6000平米的中目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议12/13/202264第64页目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊区化独栋办公趋势2、企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3、本案为客户带来的价值分析3000-6000平米市区租赁客群3000-6000平米市区购置客群1500-2000平米市区租售客群6000平米以上的独栋办公客群12/13/202265第65页以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊郊区化办公产品形成的重要因素产业结构的变化，是催生郊区化办公产品的重要因素办公需求的多元化，决定了郊区化办公产品的生存空间经济结构的变化，是促进郊区化办公产品规模发展的重要因素郊区化办公产品12/13/202266第66页郊区化办公产品形成的重要因素产业结构的变化，是催生郊区化办公产业结构的变化——催生郊区化办公产品的重要因素高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，这些企业依赖员工脑力保证工作人员的工作效率激发员工创作灵感避免与同行业公司挤在一个办公楼选择具有自身独门独院的办公空间创造良好的办公环境防止技术人才流失郊区化办公产品12/13/202267第67页产业结构的变化——催生郊区化办公产品的重要因素高科技产业在产经济结构的变化——促进郊区化办公产品规模发展的重要因素当一个国家或地区人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整个城市功能进入扩展阶段，由此带动郊区化办公产品的规模发展以美国为例，在美国经济发展从人均GDP3000美元到10000美元的过程中，美国大公司在郊区办公的比例逐年增多。2003年，北京市人均GDP已经突破3000美元，大公司郊区化办公趋势也将到来美国人均GDP3000－10000美元过程中，大公司郊区办公比例增多12/13/202268第68页经济结构的变化——促进郊区化办公产品规模发展的重要因素当一个办公需求多元化——推动北京郊区化办公发展在一个城市中，仅有CBD的办公物业并不能满足所有企业的办公需求，多元化的企业需要多元化的办公物业。郊区化办公产品是对统一城市中CBD办公物业形式的一种有力补充，郊区办公产品是商务办公需求多元化的必然结果。市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐郊区化产品；摩托罗拉，北方电讯、索爱、西门子纷纷将公司总部从城中心区迁出。因为CBD昂贵的楼价、拥挤的交通已经越来越使这些大公司感到无法忍受，而北京四环以外地区日益发达和完善的交通和市政条件也使办公郊区化变得越来越现实。12/13/202269第69页办公需求多元化——推动北京郊区化办公发展在一个城市中，仅有C郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别项目郊区化办公产品城市中心CBD高层写字楼位置分布城市边缘区域，郊区城市化（城市郊区化）较为完善的区域城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合用地紧张度较低土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态低容积率，高绿化率高容积率，低绿化率建筑密度低建筑密度高小体量，低层大体量，高层独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权标准化、统一个性化，满足公司自身个性的特别需要。写字楼是公司个体形象的载体。强调写字楼整体的形象，写字楼是某一群/档次公司群体形象的载体。客户群需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等。需要浓厚的商业氛围以啬商业机会的服务产业：如贸易、广告、律师、会计、咨询等公司或部门。需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展。某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务花园成本很高的城市中心区。对企业自身形象展示的需求很高。

客户需求心理通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率。这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务/业区以降低其商务综合成本。以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。12/13/202270第70页郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别项目郊区化办公以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊区化独栋办公趋势2、企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3、本案为客户带来的价值分析3000-6000平米市区租赁客群3000-6000平米市区购置客群1500-2000平米市区租售客群6000平米以上的独栋办公客群12/13/202271第71页以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约亦庄经济技术开发区域大型生产型企业购买工厂用地，自主办公：诺基亚、德国Bayer、同仁堂、美国GE等现在厂房用地已被大面积征用，且自主购地需要企业具有相当规模和大型投资，因此一般需求3000-10000平米独立办公的企业在亦庄独立拿地变得几乎不可能。初期满足企业独栋办公需求——BDA国际企业大道的价值12/13/202272第72页企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约亦庄经济技以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊区化独栋办公趋势2、企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3、本案为客户带来的价值分析1500-2000平米市区租售客群3000-6000平米市区租赁客群3000-6000平米市区购置客群6000平米以上的独栋办公客群12/13/202273第73页以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊1500-2000平米市区租售客群——同样总价、更大面积，预留发展空间市内写字楼BDA项目办公面积500平米以下公司一般规模不大采取租赁市内写字楼为主一般不考虑需要购买1500平米以上办公面积1500平米*12000元/平米=1800万（市区写字楼均价12000元/平米）1800万/6000元*平米=3000平米企业形象1500平米集约写字楼混合办公3000平米企业独栋办公可扩展空间困难灵活扩展，为企业发展预留了办公扩展空间说明在购买力一定的情况下，由于价格差异影响购买决策，需求弹性变大，最终实际购买需求可能被放大。因此市内成交面积在1500-2000平米/户的中型客户可能选择本案3000平米以上的户型。12/13/202274第74页1500-2000平米市区租售客群——同样总价、更大面积，预本案产品均价：6000元/平米市区写字楼均价：12000元/平米同样1800万以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。更多企业发展弹性空间生态化的办公环境1500-2000平米市区租售客群——同样总价、更大面积，预留发展空间多拥有1500平米办公空间12/13/202275第75页本案产品均价：市区写字楼均价：同样1800万以独栋写字楼承载3000-6000平米市区租赁客群——3-4年租金可购置独栋办公租赁市区3000-6000平米写字楼办公购买本案产品成本（3年半时间计算）平均租金5元/天.平米*360天*4000平米*3.5=2520万均价6000元/平米*4000平米=2400万额外成本物业费较高（4-5美金/月/平米）较低（物业费5-6人民币/月/平米）交通成本较低（交通拥挤，时间成本未节省）较高（可通过企业班车较易解决）3年半后花费2520万，以后依然需要继续租赁办公空间花费2400万，拥有企业资产独栋办公物业办公形象集约办公独栋办公、独立大堂、企业LOGO、独立观景电梯等办公环境高密度、低绿化生态化：生态化大堂、中庭、退台、空中花园等12/13/202276第76页3000-6000平米市区租赁客群——3-4年租金可购置独栋本案产品均价：6000元/平米租赁市区写字楼5元/天.平米3-4年租金3000-6000平米市区租赁客群——3-4年租金可购置独栋办公4000平米独栋办公以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。更多企业发展弹性空间生态化的办公环境12/13/202277第77页本案产品均价：租赁市区写字楼3-4年租金3000-6000平3000-6000平米市区购置客群——同样面积、更低总价以4000平米计算购置市区写字楼购买本案产品购置成本平均12000元/平米*4000平米=4800万均价6000元/平米*4000平米=2400万物业费平均4美元/平米*月较少物业费额外成本——交通成本（可通过企业班车、地铁等较易解决，）合计花费4800万花费2400万办公形象集约办公独栋办公、独立大堂、企业LOGO、独立观景电梯等办公环境高密度、低绿化生态化：中庭、退台、空中花园等12/13/202278第78页3000-6000平米市区购置客群——同样面积、更低总价以4本案产品均价：6000元/平米×4000平米＝2400万市区写字楼均价：12000元/平米×4000平米＝4800万节约成本2400万元真正的企业独栋办公，以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。预留投资升值空间，成为企业资产保值增值的有效途径生态化的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率。3000-6000平米市区购置客群——同样面积、更低总价12/13/202279第79页本案产品均价：市区写字楼均价：节约成本2400万元真正的企业6000平米以上的办公客群——同样面积、更低总价以8000平米计算购置市区写字楼购买本案产品购置成本平均12000元/平米*8000平米=9600万均价6000元/平米*8000平米=4800万物业费平均4美元/平米*月较少物业费额外成本——交通成本（可通过企业班车、地铁等较易解决，）合计花费9600万花费4800万办公形象集约办公独栋办公、独立大堂、企业LOGO、独立观景电梯等办公环境高密度、低绿化生态化：生态化大堂、中庭、退台、空中花园等12/13/202280第80页6000平米以上的办公客群——同样面积、更低总价以8000平6000平米以上的办公客群——同样面积、更低总价本案产品均价：6000元/平米×8000平米＝4800万市区写字楼均价：12000元/平米×8000平米＝9600万节约成本5000万元真正的企业独栋办公，以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。预留投资升值空间，成为企业资产保值增值的有效途径生态化的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率。12/13/202281第81页6000平米以上的办公客群——同样面积、更低总价本案产品均价目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议12/13/202282第82页目 录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析1、规避风险的途径之一：打造项目核心竞争力2、规避风险的途径之二：产品设计的灵活组合与拆分3、本案盈利能力论证：综合经济分析12/13/202283第83页以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析1、规避风险本案规避风险的途径之一——打造项目核心竞争力生态化独栋办公形象低总价获取舒适空间1、针对市区集约化写字楼产品的竞争力2、针对1000-2000平米郊区化独栋办公产品的竞争力3、针对3000-6000平米及以上郊区化独栋办公产品的竞争力12/13/202284第84页本案规避风险的途径之一——打造项目核心竞争力1、针对市区集约本案定位对比市区集约化写字楼产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势市区集约化写字楼独栋办公概念更好的形象展示，如企业LOGO，独立大堂等。生态化的办公空间，如中庭、退台、空中花园等。可扩展的办公空间，如在市区写字楼1500－2000平米办公面积可以在本案扩展到3000－4000平米，为企业的发展预留更大的办公空间。总价优势，即使3000－4000平米的独栋产品，也能比市区写字楼节约2000万。12/13/202285第85页本案定位对比市区集约化写字楼产品的竞争优势竞争项目本案定位竞本案定位对比1000-2000平米郊区化独栋办公产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势郊区1500－2000平米独栋产品更完备的独栋产品功能结构，在更大的空间条件下，可以实现部门分层办公、设置员工空间等功能。扩展的办公空间，可为企业预留发展空间。更强的商务感形象，如观光电梯、楼座高度、现代感建筑风格、外立面等。真正的企业独栋，1500－2000平米真正意义上应是部门独栋，3000平米以上才可能实现“一栋建筑，一个企业，一种理想”的真正企业独栋。12/13/202286第86页本案定位对比1000-2000平米郊区化独栋办公产品的竞争优本案定位对比3000-6000平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势竞争项目本案定位竞争优势郊区3000－6000平米及以上的独栋产品市场供应少，存在空白点，说明本身这种产品竞争就比较小。经济技术开发区的区位优势，本项目所在的经济技术开发区的整体规划及园区软硬件配套，相对其他项目所在区域有一定竞争力。“A＋B”模式12/13/202287第87页本案定位对比3000-6000平米及以上的郊区化独栋办公产品本案规避风险的途径之二——产品设计的灵活组合与拆分6-8层3500-4000平米8-10层5000-6000平米10-15层8000-9000平米1.52.54.0++保证可有效拆分为产品01-1产品01-1产品01-2产品02-110-12栋6-8栋2栋10-15层10000-12000平米5.0产品02-21栋保证可有效拆分为产品0112/13/202288第88页本案规避风险的途径之二——产品设计的灵活组合与拆分6-8层83500-4000平米/单元作为基本设计单元产品体量上要可灵活组合及拆分，以满足企业的扩展性需求或规避市场对大体量营销的风险。产品体量上的灵活拆分体现在：5000-6000平米/栋、8000-9000平米/栋、10000-12000平米/栋的产品均可看作是基本单元的有机组合，设计上应考虑到整栋销售和分割销售的不同形式和解决方案。尤其对于体量越大的产品要求的灵活拆分性能更强。12/13/202289第89页3500-4000平米/单元作为基本设计单元产品体量上要可灵产品灵活组合的意义——满足企业扩展需求独栋办公企业的业务拓展要求灵活的可扩展的办公空间：本案低总价优势使该类企业在同样总价下可预留更大发展空间。小面积的多个企业办公场所为企业内部沟通带来不便大体量独栋办公产品设计的必要性12/13/202290第90页产品灵活组合的意义——满足企业扩展需求独栋办公企业的业务拓展产品灵活拆分的意义——规避大体量营销风险大体量企业独栋比小体量企业独栋具有一定的市场风险市场风险很大程度来自于不可控因素，如政府行为影响的企业决策8-15层5000-12000平米传统独栋形态——体量上不可拆分创新独栋设计——体量上可拆分形式12/13/202291第91页产品灵活拆分的意义——规避大体量营销风险大体量企业独栋比小体本案的盈利能力论证：综合经济分析综合经济分析——对项目的盈利能力与抗风险能力的数量论证项目静态经济测算——本案税后利润率22.8%；盈亏平衡点8.55万平米，盈利能力可观项目动态经济测算——投资峰值不超过2亿元的预算下能够保证项目正常开发运行12/13/202292第92页本案的盈利能力论证：综合经济分析综合经济分析——项目静态经济分析假设前提假定条件一：销售均价为6000元/建筑平米假定条件二：土地成本为800元/建筑平米（容积率为2，用地面积1600元/平米）假定条件三：对63C1地块一期（除8字楼售楼处外）工程进行经济测算，一期建筑面积100000平米12/13/202293第93页静态经济分析假设前提假定条件一：12/13/202293第总投资估算——48490万元项目单方成本成本总额（万元）计算依据（一）工程投资396239622土地成本800+248240按用地面积1600元/平米，容积率2，土地契税3％前期工程费68682见前期工程费表建安工程费287028700见建安工程费表基础设施2002000见基础设施表（二）运营费用8878868不可预见费1261255（前期+建安+基础设施）*4％管理费用63628（前期+建安+基础设施）*2％财务费用68685前面各项加总*5.5％*0.3销售费用3003000销售收入的5％销售税金及附加3303300销售收入的5.5％总成本合计48494849012/13/202294第94页总投资估算——48490万元项目单方成本成本总额（万元）计算前期工程费——682万元项目名称单方成本成本合计（万元）计算依据2.1设计费30.7307按建按费用和基础设施费用的1％计算2.2勘探费8.0808元/平米2.3招标费用8.281.7按建按费用和基础设施费用的0.266％计算2.4监理费用12.3123按建按费用和基础设施费用的0.4％计算2.5投资顾问费3.030

2.6图纸审核费3.030

2.7三通一平费3.030

合计6868212/13/202295第95页前期工程费——682万元项目名称单方成本成本合计（万元）计建安工程费——28700万元项目名称单方成本成本合计（万元）计算依据3.1地上建筑工程费150015150一期建筑面积100000平米3.2地下建筑工程费18007200按每万平米100个车位标准配备，每个车位建筑面积40平米3.3安装工程（含设备）6506500包括配套工程用房和中央空调、电梯、消防、通风、通讯设备等等设备费用合计28702870012/13/202296第96页建安工程费——28700万元项目名称单方成本成本合计（万元）基础设施费用——2000万元项目名称单方成本成本合计（万元）计算依据4.1室外工程1501500用地面积：300/平米计算（包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用）4.2景观绿化50500绿化率50％，用地面积200元/平米计算合计200200012/13/202297第97页基础设施费用——2000万元项目名称单方成本成本合计（万元）本案销售收入测算——65000万元物业类别建筑面积均价销售收入（万元）独栋办公楼1000006000元/平方米60000车位40000（合1000个车位）5万/个5000合计6500012/13/202298第98页本案销售收入测算——65000万元物业类别建筑面积均价销售收投资经济效益分析——税后利润率22.8％，盈利能力可观总投资：48490万元销售总收入：65000万元税前利润：16510万元税前利润率：34％税后净利润：11062万元税后利润率：22.8％12/13/202299第99页投资经济效益分析——税后利润率22.8％，盈利能力可观总投资投资经济效益分析——盈亏平衡点为销售面积8.55万平米盈亏平衡分析主要是通过确定项目的销售盈亏平衡点，分析、预测住宅销售率对项目盈亏的影响。以规划指标表示的盈亏平衡点（BEP）为：BEP＝[总成本/平均销售单价(1－销售税金及附加）]本项目的销售面积盈亏平衡点为8.55万平米，占计划销售总面积的85％。其中项目一期开发10万平米，则在一期后期即可收回成本。12/13/2022100第100页投资经济效益分析——盈亏平衡点为销售面积8.55万平米盈亏平基础方案税前利润税前利润率税后利润税后利润率售价＋10％（6600元/平米）22500万元46％15082万元31％+5％（6300元/平米）19511万元40％13072万元19％基准价（6000元/平米）16511万元34%11062万元23％-5％（5700元/平米）13511万元28％9052万元19％－10％（5400元/平米）10511万元22％7267万元14%销售价格变化时，对盈利指标的影响程度见下表投资经济效益分析——价格敏感系数1.2价格敏感系数：1.2，即价格变动1％，税前利润率变化1.2％从售价变化可以看出，本项目的盈利能力较强，售价降低10％时，税后利润仍为14％，这在一定程度上也反映了本项目的竞争力和抗风险能力较强。12/13/2022101第101页基础方案税前利润税前利润率税后利润税后利润率＋10％（660本案的盈利能力论证：综合经济分析综合经济分析——对项目的盈利能力与抗风险能力的数量论证项目静态经济测算——本案税后利润率22.8%；盈亏平衡点8.55万平米，盈利能力可观项目动态经济测算——投资峰值不超过2亿元的预算下能够保证项目正常开发运行12/13/2022102第102页本案的盈利能力论证：综合经济分析综合经济分析——项目动态经济分析假设前提综合经济分析一：假设按每平米建安成本2000元；假定条件一：销售均价－6000元/建筑平米，项目从第7个月开始销售。假定条件二：土地成本－800元/建筑平米（容积率为2，用地面积1600元/平米）假定条件三：对63C1地块一期工程进行经济测算，一期建筑面积100000平米假设条件四：工程工期为18个月。其中，地下工程工期为4个月，地上建筑工程工期为11个月，安装工程工期为3个月。假设条件五：建设期间费用（不可预见费、管理费、财务费用等）按18个月分摊假设条件六：土地成本、前期费用在工程开工前全部投入12/13/2022103第103页动态经济分析假设前提综合经济分析一：假定条件一：销售均价－6工程进度施工计划表工程项目工程前期工程施工期

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月17月18月土地手续

前期工程

地下建筑工程

地上建筑工程

安装工程

景观绿化

小市政工程销售周期

BDA一期工程工期计划为18个月，第7个月进入销售周期。具体计划进度见下表：12/13/2022104第104页工程进度施工计划表工程前期工程施工期1月2月3月4月5月6项目投资现金量量分析——投资峰值近2亿元，

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月17月18月现金流入

销售收入

541754175417541754175417541754175417541754175417现金流出1070720262026202616031603215121512151215121512151215121512151310731073107工程投资1056518831883188314611461146114611461146114611461146114611461241724172417土地成本8000

前期费用681

地下建筑费用1800180018001800

地上建筑费用

13771377137713771377137713771377137713771377

安装工程

216721672167小市政工程838383838383838383838383838383838383景观绿化

167167167建设工程其他费用14314314314314314