天亚地产水景城三期项目报告

天亚水景城三期项目分析报告新吉阳机构苏州新吉阳二○○七年九月报告内容公寓部分别墅部分营销建议壹、公寓部分一、从市场角度看相城公寓市场总体特征在售楼盘数量较少，市场短期内供应量较小；目前支撑市场销售的仅仅有香城花园三期、欧风丽苑等少数楼盘，短期内上市的也仅有晨曦鑫苑等少数公寓产品；市场整体去化平稳，新推房源去化迅速；由于以上几个楼盘分期有房源推出，整体市场暂时维持了较稳定的成交量。中心城区在售楼盘去化迅速，大多数新房源预热阶段就被预定一空。成交均价飙升，市场一片火暴；进入2007年，相城区住宅市场成交价格飙升，究其原因，除受到市场整体价格上扬的影响，相城区市场本身供应量不足是价格上涨的主要原因。在售公寓项目分析类型楼盘可售未来将推套数合计公寓荣盛欧风丽苑05501648香城花园三期0590锦绣天地80晨曦鑫苑一期约5000晨曦印象00酒店式公寓凯翔国际广场123-1374德诚嘉元广场-约300国际服装城368-世强新尚阅城364219分析:区域市场上公寓产品主要处于预约阶段，基本无房可售；而未来短期市场供给更是有限，短期内供不应求的态势更为明显。未来公寓市场供应分析456321本案7810119由土地拍卖可以看出，未来相城区公寓主要集中在中心城区西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域。从目前公寓地块的供应来看，未来几年相城可工供应公寓产品将在200万方左右，加上部分商业地块中出现的居住型产品，以及短期内新拍的土地快速上市，可以预见，未来相城区公寓产品将面临激烈的市场竞争。总结从市场总体来看，目前相城区公寓产品处于热销状态，短期内市场“供不应求”，赋予了本案良好的入使契机；从土地供应来看，未来相城区公寓市场将面临激烈的市场竞争；从区域发展来看，未来相城区公寓产品的重心将在目前中心城区的西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域；品牌开发商基本集中齐门北大街和规划人民路两侧，将进一步提升该区域客户吸引度和市场竞争力；综合分析，为了避免未来市场的残酷竞争，实现“快速销售”的目的，建议本案公寓产品“以快入市”，抓住市场火暴的有利契机，快速入市，占领市场，实现销售。二、从产品角度看由于采采取两两梯两两户的的高层层设计计，产产品得得房率率较低低，舒舒适性性不足足；产品存存在部部分不不利于于销售售的设设计，，两房房产品品不符符合市市场主主流；；本案产产品面面积均均大于于目前前市场场在售售项目目，直直接导导致产产品总总价较较高，，不利利于整整体销销售；；作为主主力产产品的的两房房户型型面积积大于于90平方方米，，3成成的首首付将将成为为项目目快速速去化化的一一大障障碍。。总结从公寓寓产品品的设设计来来看，，本案案公寓寓产品品存在在一定定的不不足，，不利利于在在未来来的市市场环环境中中与品品牌开开发商商一争争高下下，因因此，，从产产品角角度出出发，，“快快速入入市””是本本案公公寓产产品的的最佳佳途径径之一一。三、从客户户角度看通过市场调调查分析，，相城区客客户来源主主要有以下下几类：中心城区分分流客户；；开发区、工工业园区北北区内企业业白领阶层层；相城区改善善居住条件件的居民；；二次次购购房房、、换换房房、、置置业业的的居居民民；；部分分看看好好相相城城区区发发展展前前景景的的投投资资客客；；10平平方方公公里里的的蠡蠡口口国国际际家家具具城城的的客客商商；；张家家港港、、常常熟熟等等地地有有意意向向进进入入苏苏州州的的定定居居者者。。相城城区区域域因因为为价价格格的的优优势势，，客客源源分分布布相相对对广广泛泛。。本案由于地理理位置和产品品组合的特点点，目标客源源将以上述客客源的“黄色”部分为主。相城区公寓产产品主要客户户来源本案客源分析析由于本案近78%的产品品为两房，因因此本案的主主要客源多为为首次置业者者，对于此类类购房者来说说，总价和首付将成为决定他他们是否置业业的关键性因因素。由于相城区房房产市场具有有良好的发展展前景，根据据目前相城成成交客户的分分析统计，我我们可以预见见本案将具有有一定比例的的投资客户，，对于投资客客户来说，投资门门槛的的高低低和项目目增值值的前前景是是他们们考虑虑的重重要因因素。。对于本本案的的三房房产品品来说说，由由于面面积较较大，，总价价较高高，因因此性性价比比和产产品力力将成成为客客户衡衡量的的重要要依据据。综上所所述，，为了了提升升客户户的接接受度度，实实现本本案公公寓产产品的的快速速去化化，我我司建建议项目进一步提提升产品竞争争力，提高产产品附加值和和性价比。公寓部分产品品建议经过综合研究究，根据项目目实际情况，，结合市场成成功案例，我我司建议项目目公寓部分进进一步提升产产品附加值：：地暖系统（便便于施工，提提升整体竞争争力）；新风系统（提提升产品竞争争力）；隔音设备（减减弱省道对本本案的影响））；安全设备（密密码锁，高级级防盗门等））。公寓部分总结结目标：快速去化策略：快速入市，抢抢占市场；增强产品竞争争力，提升客客户接受度。。贰、别墅部部分相城别墅市市场总体特特征起步较早，，早期发展展较为缓慢慢，楼盘数数量较少；；近年来受整整体市场的的影响以及及招商地产产等品牌开开发商的带带动，别墅墅进入高速速发展期，，价格上涨涨较快；相对于公寓寓市场，相相城区别墅墅产品的后后期供应楼楼盘较少，，但规模相相对较大；；市场主要个个案分析——依云水水岸占地面积：：22万平平米总建面积：24.2万平米容积率率：1.1开发周期：：总体共分分三期户数数：1078户物业类型：：联体、、叠加主力面积：：联体230-320平米；叠叠加175-185平米价格格：联体体11000元/平平米；叠加加8000元/平销售率率：一期完完全去化，，二期已推推部分基本本去化主要卖点纯别墅社区区，相城区区最大别墅墅项目，规规模优势；；周边均为低低密度别墅墅社区，氛氛围优势；；招商地产的的品牌优势势；产品设计较较为合理，，经济实用用；赠送面积较较多，较高高的性价比比和附加值值；配套优势，，3000㎡㎡商业会所所，15000㎡住住户会所；；招商局物业业；定位较高，，但相比市市区和园区区具有一定定的价格优优势；…………………作为为相相城城区区最最大大的的别别墅墅楼楼盘盘，，结结合合招招商商地地产产的的品品牌牌影影响响力力，，依依云云水水岸岸已已成成为为相相城城区区别别墅墅市市场场的的标标杆杆项项目目，，销销售售价价格格影影响响相相城城整整体体别别墅墅市市场场，，成成为为目目前前相相城城别别墅墅楼楼盘盘参参考考和和比比较较的的主主要要对对象象。。地上上建建筑筑面面积积233平平方方米米，，地下下室室、、花花园园、、露露台台、、阁阁楼楼等等赠赠送送面面积积200平平方方米米；7米米开开间间，，南南北北花花园园加加中中庭庭设设计计，，中中庭庭采采光光，，全全明明设设计计；；超大大面面积积赠赠送送，，高高性性价价比比产产品品。。地上上建建筑筑面面积积255平平方方米米，，地下下室室、、花花园园、、露露台台、、阁阁楼楼等等赠赠送送面面积积212平平方方米米；7.5米开开间，，功能能分区区合理理，开开扬通通透，，全明明设计计；下沉式式花园园、中中庭、、露台台设计计，景景观多多样化化主卧赠赠送转转角露露台。。经过一一期的的成功功销售售，依云水水岸已已经得得到客客户的的充分分认可可，加加上一一期产产品的的成功功入住住，客客户接接受度度得到到进一一步提提升，，价格格随之之水涨涨船高高。经过一一年时时间的的客户户累积积，以以及整整体市市场的的走高高，加加上产产品附附加值值的进进一步步提升升，依依云水水岸二二期产产品销销售价价格较较一期期有了了大幅幅度增增长，，目前前实际际成交交均价价在11000元/平方方米左左右。。价格走走势客源组成成依云水岸岸一期部部分产品品客源以以相城区区当地客客源为主主，其中中政府官官员占据据了相当当的比例例（这一一部分客客源总量量则相对对有限））；由于一期期的消化化，二期期部分当当地客源源比例减减少，而而同时由由于整体体接受度度的提高高以及园园区别墅墅价格的的高速上上涨，园园区客源源成为依依云水岸岸目前销销售的主主要客户户；由于交通通的因素素以及木木渎、越越溪等区区域的分分流，中中心城区区客源比比例一直直较少。。市场最高高档个案案分析——中兴兴银丽高高尔夫别别墅高尔球场场别墅、、纯独栋栋产品、、低容积积、低密密度、目目前相城城区档次次最高、、单价最最高、总总价最高高的别墅墅产品。。2期57户1期1批34户1期2批28户3期59户项目由于档档次定位较较高，总价价较高，客客户面较为为狭窄，因因此整体去去化相对较较慢，由于于市场整体体的走高，，一期产品品价格随之之上涨。二期由于产产品附加值值的进一步步提升，以以及整体市市场形势的的看好，因因此价格大大幅上扬，，预计价格格将达到20000元/平方方米左右。。价格走势本案别墅产产品分析除了最北面面一排的N5、N6户型外，，本案产品品面积主要要集中在280-300之间间，面积较较大，将直直接导致总总价的提升升，限制了了部分客源源的购买行行为，不利利于产品的的整体销售售。12米超大大面宽，类类独栋设计计，超越市市场联排别别墅；客厅开间仅仅4.8米米层高仅2.88米米、厨房开开敞设计，，餐厅厨房房相连，缺缺乏档次感感；223.6平平方方米米采采取取四四房房三三厅厅三三卫卫设设计计，，整整体体舒舒适适性性不不强强；；底层赠赠送花花园近近50平方方米、、2-3层层赠送送露台台近45平平方米米；缺少地地下室室设计计，不不符合合现代代别墅墅市场场主流流，整整体竞竞争力力不足足。12米米超大大面宽宽，类类独栋栋设计计，超超越市市场联联排别别墅；；底层赠赠送100平方方米的的花园园，2-3层赠赠送46平平方米米的露露台；；所有房间套套房设计，，客厅部分分挑空，彰彰显品位和和档次；相对于300平方米米的建筑面面积，6.3平方米米的厨房略略显偏小，，同时客厅厅层高也仅仅3.24米；面积偏大，，但缺少地地下室设计计，不符合合现代别墅墅市场主流流。12米超大大面宽，类类独栋设计计，超越市市场联排别别墅；底层赠送130平方方米的花园园，2-3层赠送84平方米米的露台；；所有房间间套房设设计，视视听室设设计，彰彰显品位位和档次次；6.4平平方米的的厨房略略显偏小小，同时时客厅层层高也仅仅3.24米；；面积偏大大，但缺缺少地下下室设计计，不符符合现代代别墅市市场主流流。本案别墅墅产品与与市场代代表个案案的比较较从别墅产产品的综综合价值值来看，，本案别别墅产品品存在一一定的不不足，与与区域代代表性个个案依云云水岸之之间的竞竞争力尚尚有一定定差距，，因此，，从产品品角度出出发，““性价比比”和““附加值值”的提提升是本本案别墅墅产品必必须加强强的重要要因素。。别墅部分分产品建建议经过综合合研究，，根据项项目实际际情况，，结合市市场成功功案例，，我司建建议项目目别墅部部分进一一步提升升产品附附加值：：地暖系统统（便于于施工，，提升整整体竞争争力）；隔音设备备（减弱弱省道对对本案的的影响））；安全设备备；户式中央央空调（（提升产产品竞争争力）。未来相城城区别墅墅产品供供应分布布8321本案4576经过对相相城区已已拍卖地地块的分分析，同同时结合合本案实实际情况况，我司司认为上上述地块块可能规规划一些些对本案案产生竞竞争力的的别墅产产品，其其中2号号地块将将是本案案最直接接的竞争争对手，，而8号号地块也也将对本本案目标标客源形形成一定定的分流流。竞争地块块之“苏地2005-B-56”本案别墅竞争争分析版块竞争对象象主要对象：青青剑湖版块：：上郡、观谰谰·丽宫、旭旭辉·芭堤兰兰湾等；次要对象：越越溪版块：水水