房地产开发项目管理课件

房地产开发项目管理

房地产开发项目管理

1房地产开发中的设计管理施工与验收配合设计后评估

质量评审报建配合房地产开发中的设计管理施工与验收配合质量评审2设计报建与报批程序技术依据建设用地规划许可证规划设计要点地形图设计任务书策划报告书合同依据取费标准与工作内容工期计划与配合方法质量标准与设计深度违约责任与奖罚机制修建性详细规划总平面布置图竖向设计图交通流线图绿化系统图综合管网图日照分析图规划说明书建筑单体平面图立面图剖面图效果图设计依据设计成果设计报批设计报建初步设计建设局供电局规划局自来水公司消防局煤气公司环保局电信局人防办公室交警大队市政、园林局施工图报建规划局消防局环保局人防办公室取得建设工程规划许可证和管线工程规划许可证由建设局发放建设工程施工许可证获得规划方案批复抄送设计报建与报批程序技术依据合同依据修建性详细规划建筑单体设计3用地面积＜20000㎡用地面积≥3500㎡申请项目选址意见书①建设用地规划许可证②规划设计条件总平面规划方案审查修建性详细规划（四图一书）小区综合管线规划审批建筑设计方案审查申请建设工程规划许可证申请建筑工程规划验收申请管线工程规划验收申请管线工程规划许可证用地面积≥20000㎡建设工程管理环节批后管理环节用地面积＜3500㎡规划管理环节用地管理环节申请项目选址意见书建设用地规划许可证申请道路桥梁规划设计条件申请道路桥梁工程方案审查申请建设工程规划许可证申请道桥工程规划验收建设工程管理环节批后管理环节规划管理环节用地管理环节道路交通工程申报环节及流程一般建设工程申报环节及流程用地面积＜20000㎡用地面积≥3500㎡申请项目选址意见书4申请专项管线工程规划设计条件申请专项管线工程设计方案审查/（含长输管线）申请建设工程规划许可证申请管线工程规划验收建设工程管理环节批后管理环节规划管理环节市政管线工程申报环节及流程申请专项管线工程规划设计条件申请专项管线工程设计方案审查/（5房地产开发项目进度管理一、项目进度管理的概念二、影响项目进度的因素分析三、项目进度管理的主要任务四、项目进度管理措施房地产开发项目进度管理一、项目进度管理的概念6一、项目进度管理的概念

房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工、交付使用。

项目进度管理的最终目的是确保项目进度目标的实现，房地产开发项目进度管理的主要内容是建设工期。一、项目进度管理的概念房地产开发项目的进度管理是指7进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？

进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，工程管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。

一、项目进度管理的概念进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？一、项目进度管理8房地产开发项目的进度，受许多因素影响，开发商需事先对影响进度的各种因素进行调查，预测其对工程进度可能产生的影响，编制可行的工程进度计划，指导开发工作按计划进行。由于工程实际进度难以按照原定的进度计划执行，这就要求项目管理人员在执行计划的过程中，利用动态控制原理，不断进行检查，将实际情况与计划安排进行对比，找出偏离计划的原因，并采取相应的处理措施。一、项目进度管理的概念房地产开发项目的进度，受许多因素影响，开发商需事先对影响进度9确定处理措施有两个前提，一是通过采取措施，维持原计划；二是采取措施后不能维持原计划，要对工程进度进行调整或修正，再按新的计划实施。房地产开发项目进度管理实际上就是对上述内容不断地进行计划、执行、检查、分析并调整计划的动态循环过程。确定处理措施有两个前提，一是通过采取措施，维持原计划；二是采10(一)有关单位的影响

房地产企业及房地产工程的主要承包单位对工程进度起着决定性的作用，但是银行、材料设备供应单位、运输单位、水、电供应单位及政府的有关主管部门都可能给工程某些方面造成困难而影响工程进度。(二)工程条件的变化

工程地质条件和水文地质条件与勘察设计的不符，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都会对工程进度产生影响，造成临时停工或破坏。二、影响项目进度的因素分析(一)有关单位的影响二、影响项目进度的因素分析11(三)技术失误

工程承包单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响工程进度。(四)施工组织管理不力

流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置不合理等将影响工程进度计划的执行。(五)意外事件的出现

工程建设中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等都会影响工程进度计划。二、影响项目进度的因素分析(三)技术失误二、影响项目进度的因素分析12设计前的准备阶段进度管理的任务（1）确定工期总目标；（2）编制项目总进度计划；（3）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；（4）施工现场条件调研和分析等。。

三、项目进度管理的主要任务设计前的准备阶段进度管理的任务三、项目进度管理的主要任务13设计阶段进度管理的任务（1）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；（2）编制详细的出图计划，并控制其执行。施工阶段进度管理的任务（1）编制施工总进度计划，并控制其执行；（2）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行设计阶段进度管理的任务14（一）管理方法项目进度管理的主要方法是规划、控制和协调。规划是指确定项目总进度目标和分进度目标，并编制其进度计划；控制是指在项目实施的全过程中，进行工程实际进度与计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整；协调是指协调与工程进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。四、项目进度管理措施（一）管理方法四、项目进度管理措施15（二）管理措施主要包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等内容。组织措施内容主要有：（1）落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理职责分工；（2）进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建立编码体系；（3）确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；（4）分析影响进度目标实现的干扰因素。四、项目进度管理措施（二）管理措施四、项目进度管理措施16（二）管理措施技术措施主要是采用技术手段加快施工进度。合同措施主要包括项目分段发包、提前施工，以及各项合同的合同期限与项目开发进度计划的协调等内容。经济措施则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期。信息管理措施主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较，定期提供进度比较报告等。四、项目进度管理措施（二）管理措施四、项目进度管理措施17（三）进度计划编制方法常用的制定房地产项目工程进度计划的方法有以下几种：1．关键日期表这是最简单的一种进度计划表，它只列出一些关键活动和进行的日期。2．甘特图甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。

四、项目进度管理措施（三）进度计划编制方法四、项目进度管理措施18工作日施工过程

挖基槽

做垫层

做基础

回填

12345678910111213141521212121甘特图的优点：简单明了直观易于编制

四、项目进度管理措施工作日施工过程挖基槽做垫层做基础回填1193．计划评审技术计划评审技术(ProgramEvaluationandReviewTechnique，简称PERT)是用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关系，并在此基础上，进行网络分析，计算网络中各项时间，确定关键活动与关键路线，利用时差不断地调整与优化网络，以求得最短周期。此外，还可将成本与资源问题考虑进去，以求得综合优化的项目计划方案。因该方法是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌，所以又叫做网络计划技术。四、项目进度管理措施3．计划评审技术四、项目进度管理措施20房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计划方法，主要应考虑以下因素：一是项目的规模大小，即小项目应采用简单的进度计划方法，大项目为了保证按期按质达到项目目标，就需考虑用较复杂的进度计划方法。二是项目的复杂程度，如项目需要很复杂的步骤和很多专业知识，可能就需要较复杂的进度计划方法。四、项目进度管理措施房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计21三是项目的紧急性，如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方法。四是对项目细节掌握的程度，如果在开始阶段项目的细节无法明了，PERT法就无法应用。五是总进度是否自一两项关键事项所决定，如果项目进行过程中有一两项活动需要花费很长时间，而这期间可把其他准备工作都安排好，那么对其他工作就不必编制详细复杂的进度计划了。六是有无相应的技术力量和设备，如没有计算机，PERT进度计划方法有时就难以应用。此外，根据情况不同，还需考虑客户的要求，能够用在进度计划上的预算等因素。三是项目的紧急性，如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方22(四)工程进度计划的实施

项目的工程进度计划应通过编制年、月、旬、周进度计划来实现。在工程进度计划实施的过程中应进行下列工作：跟踪计划的实施，进行监督；当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施；在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况；四、项目进度管理措施(四)工程进度计划的实施四、项目进度管理措施23执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺；跟踪形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行统计与分析，编制统计报表；落实控制进度措施，应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法；确保资源供应计划的实现，并及时采取措施处理出现的问题；处理进度索赔。执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣24(五)工程进度计划的检查与调整

工程进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容：检查期内实际完成和累计完成工程量；实际参加施工的人力、机械数量及生产效率；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；进度偏差情况；进度管理情况；影响进度的特殊原因及分析。四、项目进度管理措施(五)工程进度计划的检查与调整四、项目进度管理措施25

实施检查后，应向房地产企业提供月度施工进度报告。月度施工进度报告应包括下列内容：进度执行情况的综合描述；实际施工进度图；工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况；进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；解决问题的措施；计划调整意见。工程进度计划在实施中的调整必须依据工程进度计划检查结果进行。工程进度计划调整应包括下列内容：施工内容、工程量、起止时间、持续时间、工作关系、资源供应。四、项目进度管理措施实施检查后，应向房地产企业提供月度施工进度报告26房地产开发项目其他管理一、房地产项目工程安全管理二、开发项目合同管理三、项目协调管理四、项目资料管理五、开发项目现场管理六、项目信息管理房地产开发项目其他管理一、房地产项目工程安全管理27一、房地产项目工程安全管理房地产企业及勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位、其他与建设工程安全生产有关的单位，必须遵守安全生产法律、法规的规定，保证建设工程安全生产，依法承担建设工程安全生产责任。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程安全生产实施监督管理。建设工程安全生产管理，必须坚持安全第一、预防为主的方针。一、房地产项目工程安全管理房地产企业及勘察单位、设计单位、施28（一）安全责任房地产企业的安全责任包括：建立和完善有关的安全施工措施并报建设行政主管部门备案；在工程概算中预留安全作业环境和安全措施所需的费用；向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整；不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求；不得压缩合同约定的工期；不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材；将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位等。一、房地产项目工程安全管理（一）安全责任一、房地产项目工程安全管理29注意：A建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产负总责。B总承包单位应当自行完成建设工程主体结构的施工。C总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任。D分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单位不服从管理导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。一、房地产项目工程安全管理注意：一、房地产项目工程安全管理30（二）房地产项目经理部的安全管理应建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员应持证上岗，保证项目安全目标的实现。项目经理部应根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施。项目经理部应根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素的管理缺陷等进行相应的安全控制。项目经理部应根据项目施工安全目标的要求配置必要的资源，确保施工安全，保证目标实现。一、房地产项目工程安全管理（二）房地产项目经理部的安全管理一、房地产项目31项目经理部应根据工程特点、施工方法、施工程序、安全法规和标准的要求，采取可靠的技术措施，消除安全隐患，保证施工安全。项目经理应组织项目经理部定期对安全控制计划的执行情况进行检查、考核和评价。项目经理部进行安全隐患处理、安全事故处理应符合有关规定。对施工中存在的安全隐患，项目经理部应分析原因并制定相应的整改防范措施。施工中发生安全事故时，项目经理必须按国务院安全行政主管部门的规定及时报告并协助有关人员进行处理。项目经理部应根据工程特点、施工方法、施工程序、安全法规和标准32房地产开发过程中，需要签订多种合同，有购买土地使用权合同、征地合同、拆迁安置合同、委托设计合同、项目施工发包合同、购买建材及设备合同、房屋销售合同等。开发商与签约方需要利用合同这一法律形式，明确双方的权利和义务。合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的重要内容。二、开发项目合同管理（一）项目合同的特点

房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除具有一般合同的特征外，还具有以下特点。

1.合同标的物的特殊性。

2.合同执行周期长。

3.合同内容多，涉及范围广。

4.合同风险大。房地产开发过程中，需要签订多种合同，有购买土地33（二）项目合同的作用

1.明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务。即项目合同是承发包双方行为的准则，项目合同对承发包双方起制约作用，明确了承发包双方的权利和义务关系。

2.项目实施阶段实行社会监理的依据。对建设工程实行社会监理，项目合同是依据，没有项目合同，监理就没有衡量标准。

3.项目实施的法律依据。项目合同在法律上有很大作用，它是依法保护承发包双方权益，追究违反项目合同的法律依据；是调解、仲裁和审理项目合同纠纷的依据。二、开发项目合同管理（二）项目合同的作用二、开发项目合同管理34（三）项目合同的分类按签约各方的关系可以分为工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与联合承包合同等。按计价方式分类又可以分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同等形式。（四）项目合同管理的内容房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，必须在招标文件的标底基础上与中标单位谈判签约，就工程承包中涉及的有关经济、技术、材料等问题，订立详细的工程承包合同。开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款，根据工程实际进度与施工单位商议合同中的某些条款需要更改或取消等等。这些内容构成了开发商在工程项目管理中合同管理的主要内容。二、开发项目合同管理（三）项目合同的分类二、开发项目合同管理35

协调工作是房地产开发项目管理的重要内容之一。房地产开发项目管理人员应善于做好协调工作，帮助拆迁单位、设计单位、施工单位、购房客户克服困难，共同完成开发任务。三、项目协调管理协调管理工作，内容繁多，主要包括：做好市政配套的协调管理工作。市政是否配套直接影响到房地产最终产品的使用及购房客户的利益和开发商的企业效益。协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用等问题，解决它们之间产生的矛盾。定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定事项的执行情况。参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。协调工作是房地产开发项目管理的重要内容之一。房36

房地产开发项目管理工作中，工程项目技术档案资料管理是十分重要的内容。工程项目技术档案资料是在项目开发实施过程中形成的，是真实的工程项目开发历史记录。这些技术材料必须按档案管理制度集中妥善保管，主要包括工程图纸、图表、报表、文字材料、计算材料、现场照片、录像带等。（一）项目资料管理的内容工程项目技术档案资料管理工作与工程项目开发建设工作同步进行，管理人员在项目开发建设过程中，要时刻做好资料的积累、汇总、整理、审查工作。四、项目资料管理四、项目资料管理37工程项目的技术档案资料主要包括：上级立项批文、计划、项目可行性研究报告等组成的工程批准文件；建设用地许可证和建设工程许可证；工程地质勘察报告；工程定位测量资料；施工组织设计；项目开工报告；地基处理技术资料；设计图纸技术交底会审资料；技术核定单、设计变更通知、材料代用记录；建筑物沉降观测记录；隐蔽工程验收记录；工程质量事故报告；各种材料配合比试验报告；各种原材料质量证明及复试报告，包括砖、焊条、水泥、钢材等；各种构配件出厂合格证、质检记录及相关的安装记录；单位工程及分部分项工程质量评定表；各种设备及管道的试压、调试、试运转记录；项目竣工报告；工程竣工验收证书；全部工程竣工图等。四、项目资料管理工程项目的技术档案资料主要包括：四、项目资料管理38（二）项目资料管理应注意的问题

1.经常性。工程项目技术资料的积累是资料管理的基础，房地产开发商除注意自身资料积累工作以外，还应经常检查、督促施工单位注意技术资料的积累和整理。

2.准确性。工程项目技术资料的准确性是资料管理的重点，对各种原始资料要保证其真实性。开发商在督促、检查施工企业的资料积累时，一定要注意检查资料的真实性。

3.完整性。工程项目技术资料的完整性是资料管理工作的目标。开发商应对所积累的资料进行整理、汇总，按档案管理制度的要求装订成册。要在项目竣工时形成一套准确完整的技术档案资料，作为项目开发建设的历史见证，为以后对该项目的历史查证提供第一手资料。四、项目资料管理（二）项目资料管理应注意的问题四、项目资料管理39施工项目经理由承包企业指派，全面负责组织施工。施工项目经理带领管理班子必须注意以下几点：明确本项目现场管理的方针；组织现场项目管理班子；建立原始记录与成本表单制度；建立向总部报告制度。五、开发项目现场管理施工项目经理由承包企业指派，全面负责组织施工。施工项目经理带40现场管理是技术与管理高度结合的产物，技术性强，内容包括：负责施工方案的实施，做好测量与计量工作；施工总平面图管理；大型机械设备的管理；组织材料、构配件设备的进场；做好工程记录，准备收付款凭证；工程质量的验收与管理；增减工程核定单；主持定期与不定期协调会；编制成本会计报表并报告工程损益；做好交工资料汇集等。五、开发项目现场管理现场管理是技术与管理高度结合的产物，技术性强，内容包括：五、41

现代房地产开发项目必须十分重视信息管理工作。在项目开发初始阶段就应提出项目信息管理系统的具体要求，并与项目实施同时付诸实现。项目开发工作计划中应同时包括项目信息管理的内容，包括需要了解什么、决定什么以及如何执行决定等等。项目信息管理具体有以下几个要点：在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递、加工、储存等系统；管理工作要规范化、标准化；项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，实行代码制，统一执行；建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。六、项目信息管理现代房地产开发项目必须十分重视信息管理工作。42房地产开发项目管理

房地产开发项目管理

43房地产开发中的设计管理施工与验收配合设计后评估

质量评审报建配合房地产开发中的设计管理施工与验收配合质量评审44设计报建与报批程序技术依据建设用地规划许可证规划设计要点地形图设计任务书策划报告书合同依据取费标准与工作内容工期计划与配合方法质量标准与设计深度违约责任与奖罚机制修建性详细规划总平面布置图竖向设计图交通流线图绿化系统图综合管网图日照分析图规划说明书建筑单体平面图立面图剖面图效果图设计依据设计成果设计报批设计报建初步设计建设局供电局规划局自来水公司消防局煤气公司环保局电信局人防办公室交警大队市政、园林局施工图报建规划局消防局环保局人防办公室取得建设工程规划许可证和管线工程规划许可证由建设局发放建设工程施工许可证获得规划方案批复抄送设计报建与报批程序技术依据合同依据修建性详细规划建筑单体设计45用地面积＜20000㎡用地面积≥3500㎡申请项目选址意见书①建设用地规划许可证②规划设计条件总平面规划方案审查修建性详细规划（四图一书）小区综合管线规划审批建筑设计方案审查申请建设工程规划许可证申请建筑工程规划验收申请管线工程规划验收申请管线工程规划许可证用地面积≥20000㎡建设工程管理环节批后管理环节用地面积＜3500㎡规划管理环节用地管理环节申请项目选址意见书建设用地规划许可证申请道路桥梁规划设计条件申请道路桥梁工程方案审查申请建设工程规划许可证申请道桥工程规划验收建设工程管理环节批后管理环节规划管理环节用地管理环节道路交通工程申报环节及流程一般建设工程申报环节及流程用地面积＜20000㎡用地面积≥3500㎡申请项目选址意见书46申请专项管线工程规划设计条件申请专项管线工程设计方案审查/（含长输管线）申请建设工程规划许可证申请管线工程规划验收建设工程管理环节批后管理环节规划管理环节市政管线工程申报环节及流程申请专项管线工程规划设计条件申请专项管线工程设计方案审查/（47房地产开发项目进度管理一、项目进度管理的概念二、影响项目进度的因素分析三、项目进度管理的主要任务四、项目进度管理措施房地产开发项目进度管理一、项目进度管理的概念48一、项目进度管理的概念

房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工、交付使用。

项目进度管理的最终目的是确保项目进度目标的实现，房地产开发项目进度管理的主要内容是建设工期。一、项目进度管理的概念房地产开发项目的进度管理是指49进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？

进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，工程管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。

一、项目进度管理的概念进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？一、项目进度管理50房地产开发项目的进度，受许多因素影响，开发商需事先对影响进度的各种因素进行调查，预测其对工程进度可能产生的影响，编制可行的工程进度计划，指导开发工作按计划进行。由于工程实际进度难以按照原定的进度计划执行，这就要求项目管理人员在执行计划的过程中，利用动态控制原理，不断进行检查，将实际情况与计划安排进行对比，找出偏离计划的原因，并采取相应的处理措施。一、项目进度管理的概念房地产开发项目的进度，受许多因素影响，开发商需事先对影响进度51确定处理措施有两个前提，一是通过采取措施，维持原计划；二是采取措施后不能维持原计划，要对工程进度进行调整或修正，再按新的计划实施。房地产开发项目进度管理实际上就是对上述内容不断地进行计划、执行、检查、分析并调整计划的动态循环过程。确定处理措施有两个前提，一是通过采取措施，维持原计划；二是采52(一)有关单位的影响

房地产企业及房地产工程的主要承包单位对工程进度起着决定性的作用，但是银行、材料设备供应单位、运输单位、水、电供应单位及政府的有关主管部门都可能给工程某些方面造成困难而影响工程进度。(二)工程条件的变化

工程地质条件和水文地质条件与勘察设计的不符，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都会对工程进度产生影响，造成临时停工或破坏。二、影响项目进度的因素分析(一)有关单位的影响二、影响项目进度的因素分析53(三)技术失误

工程承包单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响工程进度。(四)施工组织管理不力

流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置不合理等将影响工程进度计划的执行。(五)意外事件的出现

工程建设中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等都会影响工程进度计划。二、影响项目进度的因素分析(三)技术失误二、影响项目进度的因素分析54设计前的准备阶段进度管理的任务（1）确定工期总目标；（2）编制项目总进度计划；（3）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；（4）施工现场条件调研和分析等。。

三、项目进度管理的主要任务设计前的准备阶段进度管理的任务三、项目进度管理的主要任务55设计阶段进度管理的任务（1）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；（2）编制详细的出图计划，并控制其执行。施工阶段进度管理的任务（1）编制施工总进度计划，并控制其执行；（2）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行设计阶段进度管理的任务56（一）管理方法项目进度管理的主要方法是规划、控制和协调。规划是指确定项目总进度目标和分进度目标，并编制其进度计划；控制是指在项目实施的全过程中，进行工程实际进度与计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整；协调是指协调与工程进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。四、项目进度管理措施（一）管理方法四、项目进度管理措施57（二）管理措施主要包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等内容。组织措施内容主要有：（1）落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理职责分工；（2）进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建立编码体系；（3）确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；（4）分析影响进度目标实现的干扰因素。四、项目进度管理措施（二）管理措施四、项目进度管理措施58（二）管理措施技术措施主要是采用技术手段加快施工进度。合同措施主要包括项目分段发包、提前施工，以及各项合同的合同期限与项目开发进度计划的协调等内容。经济措施则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期。信息管理措施主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较，定期提供进度比较报告等。四、项目进度管理措施（二）管理措施四、项目进度管理措施59（三）进度计划编制方法常用的制定房地产项目工程进度计划的方法有以下几种：1．关键日期表这是最简单的一种进度计划表，它只列出一些关键活动和进行的日期。2．甘特图甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。

四、项目进度管理措施（三）进度计划编制方法四、项目进度管理措施60工作日施工过程

挖基槽

做垫层

做基础

回填

12345678910111213141521212121甘特图的优点：简单明了直观易于编制

四、项目进度管理措施工作日施工过程挖基槽做垫层做基础回填1613．计划评审技术计划评审技术(ProgramEvaluationandReviewTechnique，简称PERT)是用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关系，并在此基础上，进行网络分析，计算网络中各项时间，确定关键活动与关键路线，利用时差不断地调整与优化网络，以求得最短周期。此外，还可将成本与资源问题考虑进去，以求得综合优化的项目计划方案。因该方法是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌，所以又叫做网络计划技术。四、项目进度管理措施3．计划评审技术四、项目进度管理措施62房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计划方法，主要应考虑以下因素：一是项目的规模大小，即小项目应采用简单的进度计划方法，大项目为了保证按期按质达到项目目标，就需考虑用较复杂的进度计划方法。二是项目的复杂程度，如项目需要很复杂的步骤和很多专业知识，可能就需要较复杂的进度计划方法。四、项目进度管理措施房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计63三是项目的紧急性，如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方法。四是对项目细节掌握的程度，如果在开始阶段项目的细节无法明了，PERT法就无法应用。五是总进度是否自一两项关键事项所决定，如果项目进行过程中有一两项活动需要花费很长时间，而这期间可把其他准备工作都安排好，那么对其他工作就不必编制详细复杂的进度计划了。六是有无相应的技术力量和设备，如没有计算机，PERT进度计划方法有时就难以应用。此外，根据情况不同，还需考虑客户的要求，能够用在进度计划上的预算等因素。三是项目的紧急性，如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方64(四)工程进度计划的实施

项目的工程进度计划应通过编制年、月、旬、周进度计划来实现。在工程进度计划实施的过程中应进行下列工作：跟踪计划的实施，进行监督；当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施；在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况；四、项目进度管理措施(四)工程进度计划的实施四、项目进度管理措施65执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺；跟踪形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行统计与分析，编制统计报表；落实控制进度措施，应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法；确保资源供应计划的实现，并及时采取措施处理出现的问题；处理进度索赔。执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣66(五)工程进度计划的检查与调整

工程进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容：检查期内实际完成和累计完成工程量；实际参加施工的人力、机械数量及生产效率；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；进度偏差情况；进度管理情况；影响进度的特殊原因及分析。四、项目进度管理措施(五)工程进度计划的检查与调整四、项目进度管理措施67

实施检查后，应向房地产企业提供月度施工进度报告。月度施工进度报告应包括下列内容：进度执行情况的综合描述；实际施工进度图；工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况；进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；解决问题的措施；计划调整意见。工程进度计划在实施中的调整必须依据工程进度计划检查结果进行。工程进度计划调整应包括下列内容：施工内容、工程量、起止时间、持续时间、工作关系、资源供应。四、项目进度管理措施实施检查后，应向房地产企业提供月度施工进度报告68房地产开发项目其他管理一、房地产项目工程安全管理二、开发项目合同管理三、项目协调管理四、项目资料管理五、开发项目现场管理六、项目信息管理房地产开发项目其他管理一、房地产项目工程安全管理69一、房地产项目工程安全管理房地产企业及勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位、其他与建设工程安全生产有关的单位，必须遵守安全生产法律、法规的规定，保证建设工程安全生产，依法承担建设工程安全生产责任。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程安全生产实施监督管理。建设工程安全生产管理，必须坚持安全第一、预防为主的方针。一、房地产项目工程安全管理房地产企业及勘察单位、设计单位、施70（一）安全责任房地产企业的安全责任包括：建立和完善有关的安全施工措施并报建设行政主管部门备案；在工程概算中预留安全作业环境和安全措施所需的费用；向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整；不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求；不得压缩合同约定的工期；不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材；将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位等。一、房地产项目工程安全管理（一）安全责任一、房地产项目工程安全管理71注意：A建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产负总责。B总承包单位应当自行完成建设工程主体结构的施工。C总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任。D分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单位不服从管理导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。一、房地产项目工程安全管理注意：一、房地产项目工程安全管理72（二）房地产项目经理部的安全管理应建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员应持证上岗，保证项目安全目标的实现。项目经理部应根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施。项目经理部应根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素的管理缺陷等进行相应的安全控制。项目经理部应根据项目施工安全目标的要求配置必要的资源，确保施工安全，保证目标实现。一、房地产项目工程安全管理（二）房地产项目经理部的安全管理一、房地产项目73项目经理部应根据工程特点、施工方法、施工程序、安全法规和标准的要求，采取可靠的技术措施，消除安全隐患，保证施工安全。项目经理应组织项目经理部定期对安全控制计划的执行情况进行检查、考核和评价。项目经理部进行安全隐患处理、安全事故处理应符合有关规定。对施工中存在的安全隐患，项目经理部应分析原因并制定相应的整改防范措施。施工中发生安全事故时，项目经理必须按国务院安全行政主管部门的规定及时报告并协助有关人员进行处理。项目经理部应根据工程特点、施工方法、施工程序、安全法规和标准74房地产开发过程中，需要签订多种合同，有购买土地使用权合同、征地合同、拆迁安置合同、委托设计合同、项目施工发包合同、购买建材及设备合同、房屋销售合同等。开发商与签约方需要利用合同这一法律形式，明确双方的权利和义务。合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的重要内容。二、开发项目合同管理（一）项目合同的特点

房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除具有一般合同的特征外，还具有以下特点。

1.合同标的物的特殊性。

2.合同执行周期长。

3.合同内容多，涉及范围广。

4.合同风险大。房地产开发过程中，需要签订多种合同，有购买土地75（二）项目合同的作用

1.明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务。即项目合同是承发包双方行为的准则，项目合同对承发包双方起制约作用，明确了承发包双方的权利和义务关系。

2.项目实施阶段实行社会监理的依据。对建设工程实行社会监理，项目合同是依据，没有项目合同，监理就没有衡量标准。

3.项目实施的法律依据。项目合同在法律上有很大作用，它是依法保护承发包双方权益，追究违反项目合同的法律依据；是调解、仲裁和审理项目合同纠纷的依据。二、开发项目合同管理（二）项目合同的作用二、开发项目合同管理76（三）项目合同的分类按签约各方的关系可以分为工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与联合承包合同等。按计价方式分类又可以分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同等形式。（四）项目合同管理的内容房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，必须在招标文件的标底基础上与中标单位谈判签约，就工程承包中涉及的有关经济、技术、材料等问题，订立详细的工程承包合同。开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款，根据工程实际进度与施工单位商议合同中的某些条款需要更改或取消等等。这些内容构成了开发商在工程项目管理中合同管理的主要内容。二、开发项目合同管理（三