商业地产业态标准完整版

商业业态业态种类零售业态零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店业态对比零售业态(一)业态对比零售业态(二)物业及选址要求购物中心选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况购物中心购物中心功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。

黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。百货商店代表品牌新世界天虹百货选址基本要求百货商店百盛品牌特点百货店连锁营运商发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货顾客定位中高收入阶层

发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市.已经呈现出购物中心的特点。百盛案例上海九海百盛新世界新世界品牌特点点市场定位位：中高高档路线线的目标顾客客：高雅雅、时尚尚的中青青年针对不同同城市的的消费特特征而制制订不同同的市场场策略经营战略略高雅、时时尚的中中高收入入阶层发展状况况分布于全全国20多个大大中城市市新世界案案例沈阳中华华路新世世界新世界茂业品牌特点点2008年5月月5日，，茂业国国际于香香港上市市1997年年3月月开设设了首首家百百货店店―――深圳圳东门门店.公司司在珠珠三角角、长长三角角、西西南区区共拥拥有15家家百货货门店店.中中国百百货业业的龙龙头2005年年6月月，公公司成成功收收购A股上上市公公司成成商集集团经营定定位时尚生生活方方式缔缔造者者发展状状况2008年年01月2007年年10月四川绵绵阳店店开业业;江苏无无锡清清扬店店正式式开业业;2006年年06月成成商商集团团完成成股权权分置置改革革;太平洋洋百货货品牌特特点太平洋洋SOGO百货货集团团秉持持“改革革、速速度、、挑战战”的经营营行动动方针针，以以专业业、系系统的的管理理制度度。全全力投投资开开拓百百货事事业连连锁规规模，，未来来将更更积极极在全全国各各城市市开拓拓新店店。经营定定位时尚生生活方方式缔缔造者者发展状状况太平洋洋百货货集团团为台台北太太平洋洋SOGO百货货集团团事业业之一一。太太平洋洋SOGO百货货创立立于1987年年11月11日日，为为一个个综合合型的的百货货事业业体。。1993年开开始进进入大大陆百百货零零售市市场，，目前前太平平洋SOGO百百货集集团在在海内内外共共设有有14家店店。太平洋洋案例例上海徐徐家汇汇太平平洋天虹百百货品牌特特点集团团：：中国一一航成立时时间：1984年经营方方式：：中外合合资全国分分布：：33家直营营商场场及1家特许许经营营商场场。荣誉誉：：连续续7年中国零售百百强经营模模式、、理念念模式式：“百百货+超市市+X天虹商商场：“便便捷、、一次次购足足、质质量可可靠天虹百百货：“服务专专业、、时尚尚品牌牌选择择性强强、环环境优优雅””发展状状况“深圳市市信誉誉好商商店””“中国国零售售百强强企业业”“中国国连锁锁百强强企业业”“广东东连锁锁商业业最佳佳门店店”全国首首家在在线支支付网网上购购物商商城04年年销售售额25亿亿元人人民币币天虹百百货百货商商店案例对对比专业店店代表品品牌：：宜家家家家得得宝百百安居居国国美美苏苏宁选址要要求专业店店一般包包括家家居建建材、、家电电专业业店、、药品品专业业店、、办公公用品品专业业店、、玩具具专业业店、、服饰饰店（（ApparelShop）等等。2、物物业基基本要要求1、商商圈基基本要要求选址多多样化化：多多设在在繁华华商业业区、、商店店街或或百货货店、、购物物中心心内；；商圈范范围不不定，，目标标市场场多为为流动动顾客客。主主要满满足消消费者者对某某类商商品的的选择择性需需求营业面面积根根据主主营商商品特特点而而定；；设有一一定规规模的的停车车场专业店店代表品品牌：：宜家家品牌特特点采购模模式：：全球球化的的采购购模式式产品系系列：：宜家家办公公、家家庭储储物、、儿童童宜家家推广口口号：：生活活，从从家开开始经营理理念“提供供种类类繁多多、美美观实实用、、老百百姓买买得起起的家家居用用品””。发展状状况宜家家家居在在全球球34个国国家和和地区区拥有有240个个商场场,其其中有有6家家在中中国,分别别在北北京、、上海海、广广州、、成都都、深深圳和和南京京。根根据规规划，，至2010年年，宜宜家在在中国国内地地的零零售商商场将将达到到10家。。专业店店代表品品牌：：百安安居品牌特特点先进的的管理理模式式雄雄厚的的资金金支持持全全球球化的的采购购网络络经营策策略低价采采购、、低成成本控控制、、多区区域运运营、、规模模收益益发展状状况截止至至2006年12月月底，，百安安居在在中国国25个城城市拥拥有58家家商店店，包包括上上海、、北京京、深深圳、、广州州、青青岛、、杭州州、苏苏州、、武汉汉、南南京、、昆明明、福福州、、无锡锡、哈哈尔滨滨等。。计划划在2010年年在30多多个城城市开开设100家商商店。。专业店店代表品品牌：：家得得宝品牌特特点全球领领先的的家居居建材材用品品零售售商全全球第第三大大零售售集团团经营理理念“绿色色环保保”发展状状况家得宝宝在2006年年底成成功收收购了了家世世界在在北京京、天天津、、青岛岛、西西安、、郑州州、沈沈阳6个城城市的的12家连连锁店店，经经过8个月月的整整合于于今年年8月月26日在在中国国正式式营业业。选址要要求家居商商场中国3C家家电连连锁零零售企企业的的领先先者专业店店中国3C（（家电电、电电脑、、通讯讯）家家电连连锁零零售企企业领领先者者1990年年成立立，至2007年在在中国国190多多个城城市拥拥有超超过600家连连锁店店，销销售规规模在在100家家连锁锁企业业中，，位居居三甲甲经营理理念强调““品牌牌、价价格、、服务务一步步到位位”坚持““专业业自营营”服服务方方针。。以连连锁店店服务务为基基石努力打打造中中国最最优秀秀的连连锁服服务品品牌国美专业店中国第一家家连锁型家家电销售企企业，也是是中国大陆陆最大的家家电零售连连锁企业。。成立于1987年，，至今已在在250个个城市拥有有直营门店店800余余家，先后后收购永乐乐和大中经营理念商者无域，，相融共生生、薄利多多销、服务务当先品牌形象“谦虚的行行业领袖””、“成本本控制专家家”、“消消费行家和和服务专家家”、“供供应链管理理专家””五星专业店百思买（世世界最大家家电零售企企业）旗旗下企业，，中国家电电零售连锁锁的前四强强企业成立于1998年，，已在全全国七十余余个大中城城市开设设专业化连连锁卖场136余家家经营理念“以顾客为为中心”的的商业理念念提倡"关关注顾客、、关注供应应商、关注注员工"电器类专业店北京华联家家乐福人人人乐易易初莲花花沃尔玛玛超市选址基本要要求超市世界最大的的连锁零售售商沃尔玛美国最大的的私人雇主主和世界最最大的连锁锁零售企业业1962年年成立，在在全球开设设了6,600多家家商场，，2007年营业额额3511亿美圆，，居全球之之冠沃尔玛在中中国1996年年进入中国国，在深圳圳开设了第第一家沃尔尔玛购物广广场和山姆姆会员商店店，至今今已在40个城市开开设了104家商场场。含沃尔尔玛购物广广场、山姆姆会员商店店、沃尔玛玛社区店三三种业态经营理念从“天天平价，始始终如一”到“优质低价”；“一站式”购购物新概念；；会员制；严格的成本控控制体系世界第二大国国际化零售连连锁集团家乐福大卖场业态的的首创者，欧欧洲第一大零零售商，世界界第二大国际际化零售连锁锁集团成立于1959年，现拥拥有11,000多家营营运零售单位位，业务范围围遍及30个个国家和地区区家乐福在中国国1995年进进入中国，，已进入了中中国25个城城市，开设了了109家大大型超市经营理念以低廉的价格格、卓越的顾顾客服务和舒舒适的购物环环境为广大消消费者提供日日常生活所需需的各类消费费品；“开心购物家家乐福”；“一站式购物物”泰国正大集团团旗下企业易初莲花泰国正大集团团旗下企业泰籍华人谢易易初创办易初莲花在中中国1997第一一次进驻中国国（上海浦东东），已在中中国开了70多家购物中中心经营理念品种齐全、天天天低价、一一站式购物；；做“中国最值值得信赖的零零售商之一””品牌诉求“莲花”为佛佛教圣花，象象征着吉，追追求社会和集集团事业的共共同发展祥；；为避讳，更名名为“卜蜂莲莲花”人人乐大型连锁商业业企业、中国国连锁30强强、中国500强1996年4月成立于深深圳，至今在在华南、西北北、西南、华华北等23个个城市拥有大大型门店、社社区超市近百百家经营理念为顾客创造服服务、为员工工创造机会、、为社会创造造财富；大、平、鲜、、全精耕细作、注注重小事、快快速反应、快快速调整整洁的环境、、优质的商品品、实惠的价价格、快捷的的服务（ZYSK核心价价值观）华润万家国有控股企业业集团—华润润（集团）旗旗下零售连锁锁企业品牌主营大卖场、、生活超市、、便利超市三三种业态截止2007年12月，，华润万家在在全国拥有门门店2450家，2007年销售售额突破500亿元，蝉蝉联中国连锁锁超市第一位位经营理念时尚、品质、、贴心、新鲜鲜、低价、便便利发展战略全国发展、区区域领先、多多业态协同北京华联中国规模最大大的大型连锁锁商业集团之之一——北北京华联集团团旗下企业成立于1996年6月，，现有60余余家门店主要经营大型型综合超市和和生鲜超市，，向顾客提供供物美价廉，，品质优良的的生鲜、食品品、百货等民民生必需品经营理念以人为本、诚诚实守信的企企业理念，以以对员工、顾顾客、供应商商、合作伙伴伴的真诚和信信用选址要求超市选址要求超市选址要求便利店便利商店的国国际共通语言言7-111927年7-11便利利店诞生于美美国、后引入入日本全球店面数目目逾三万家、、是全球最大大连锁店体系系经营策略准确定位：早出晚归、贪贪图方便的高高收入职业人人士集中开店，多多种服务：送货上门，冲冲洗相片，代代收水电费，，代售邮票、、门票、飞机机票，代办旅旅游，金融保保险等开展电子商务务：旅行、音乐、、照相、礼品品和手机、书书籍、汽车服服务、信息服服务等；将商商品扩大到几几十万种发展物流配送送业务选址要求7-11选址出发点：：便捷选址忌讳点：：道路狭窄处处、小停车场场、人口稀少少处及建筑物物狭长选址地点：离居民生活区区较近的地方方、上下班途途中、停车场场附近、办公公楼和学校附附近选址亮点：有红绿灯的地地方，越过红红绿灯的位置置最佳，它便便于顾客进入入；有车站的地方方，车站下方方的位置最好好，来往顾客客购物方便；；有斜坡的地方方，坡上比坡坡下好，因坡坡下行人较快快，不易引起起注意业态种类餐饮休闲娱乐乐餐饮休闲娱乐乐型麦当劳中体倍力大地数字影院院必胜客面点王星巴克肯德基物业及选址要要求餐饮（一）物业及选址要要求餐饮（二）麦当劳肯德基必必胜客星星巴克面面点王大大地数字影院院中体倍力餐饮娱乐全球最大连锁锁快餐企业麦当劳全球最大连锁锁快餐企业，，全球餐饮业业最有价值品品牌以出售汉堡为为主的连锁经经营快餐店，，代表一种美美国式的生活活方式麦当劳品牌拥拥有超过31000家快快餐厅，分布布在全球121个国家和和地区麦当劳在中国国1990年麦麦当劳在深圳圳开设中国第第一家餐厅670家餐厅厅遍布25个个省和直辖市市的108个个次级行政区区域经营之道1、QSC＆＆V原则，即即质量、服务务、清洁和价价值2、严格的检检查监督制度度和完备的的培训体系3、联合广告告基金制度4、以租赁为为主的房地产产经营策略（负责代加盟盟商寻找合适适的开店地址址，并长期承承租或购进土土地和房屋，，然后将店面面出租给各加加盟店，获取取其中的差额额。这是麦当当劳公司收入入的主要来源源。麦当劳收收入的1／3来自直营店店，其余来自自加盟店，其其中，房地产产收入占这部部分收入的90％）选址要求麦当劳选址原则：方方便顾客1、针对目标标消费群：定位于年轻人人、儿童和家家庭成员；2、着眼于今今天和明天：：讲究20年不不变3、讲究醒目目：一楼或二楼的的临街店堂，，有透明落地地玻璃窗4、不急于求求成5、优势互动动：选择品牌知名名度和信誉度度较高的“家家乐福”、““沃尔玛”等等知名百货企企业来开店中中店选址步骤1、市场调查查和资料信息息收集：包括人口、经经济水平、消消费能力、发发展规模和潜潜力、收入水水平、以及前前期研究商圈圈的等级和发发展机会及成成长空间等。。2、对不同商商圈中的物业业进行评估：：包括人流测试试、顾客能力力对比、可见见度和方便性性的考量等，，以得到最佳佳的位置。在在了解市场价价格、面积划划分、工程物物业配套条件件及权属性质质等方面的基基础上进行营营业额预估和和财务分析，，最终确定该该位置是否具具备条件。3、投资回报报与风险评估估世界著名的炸炸鸡快餐连锁锁企业肯德基全球最大的餐餐饮连锁企业业—百胜餐饮饮集团旗下企企业在全球拥有10000多多家餐厅肯德基在中国国肯德基于1987年进入入古都北京截止到2007年11月月底，肯德基基在中国大陆陆200多个个城市已经拥拥有2000余家餐厅成功秘诀：1、崇尚团队队精神，永远远向充满朝气气、勇于挑战战自己的年轻轻人敞开大门门，并注重对对员工的培训训，鼓励员工工和肯德基共共同成长2、原始而神神秘的配方3、特许经营营：“不从零零开始”：肯肯德基将一家家成熟的、正正在盈利的餐餐厅转手给加加盟者1、商圈的划分与选择2、聚客点的测算与选择划分商圈。采取记分法。。把商圈分成成好几大类，，有市级商业业型、区级商商业型、定点点消费型、还还有社区型、、社商务两用用型、旅游型型等等选择商圈。在商圈选择的的标准上，一一方面要考虑虑餐馆自身的的市场定位，，另一方面要要考虑商圈的的稳定度和成成熟度确定商圈内最最主要的聚客客点。努力争取在最最聚客的地方方和其附近开开店。通过采采集来的人流流数据进行估估算考虑人流的主主要动线会不不会被竞争对对手肯德基选址步骤物业及选址要要求餐饮娱乐全球最大的比比萨专卖连锁锁企业必胜客全球最大的餐餐饮连锁企业业—百胜餐饮饮集团旗下企企业1958年成成立，在全球球９０多个国国家和地区拥拥有1.35万家分店必胜客在中国国1990年进进入中国，已已在中国50多个城市开开设了187家连锁店品牌诉求从“休闲餐饮饮”到“欢乐乐餐厅”，，消费群以年年轻一族为主主，注重时尚尚流行经营战略全球战略：目目标市场营销销战略（STP营销）），即细分市市场、选择目目标市场和产产品(或服务务)定位。中国战略1、、加强大城市市、拓展中小小城市（四线线市场）；2、叫停特许许加盟，只采采取直营模式式；3、衍生生品牌‘必胜胜宅急送’；；4、本土土化经营选址要求必胜客世界领先特种种咖啡零售商商，烘焙者和和品牌拥有者者星巴克星巴克（Starbucks）咖啡啡公司成立于于1971年年，是世界领领先的特种咖咖啡的零售商商，烘焙者和和品牌拥有者者在北美，，拉丁美美洲，欧欧洲，中中东和太太平洋沿沿岸37个国家家拥有超超过12,000多家家咖啡店店星巴克在在中国1999年进入入中国，，星巴克克在大中中华区开开设了430多多家门店店，其中中约200家在在大陆地地区经营理念念提供最优优质的咖咖啡和服服务，营营造独特特的“星星巴克体体验”，，让星巴巴克店成成为人们们的“第第三生活活空间””品牌定位位目标市场场：注重重享受、、休闲、、崇尚知知识尊重重人本位位的富有有小资情情调的城城市白领领；“多数人人承担得得起得奢奢侈品””星巴克选选址要求求星巴克星巴克选选址1234商业要求求建筑要求求其他要求求合作方式式省内一类类城市市市区市内核心心的商圈圈商圈内展展示面好好，核心心位置面积150平方方米，首首层层高4米米以上给排水/排油/排污/烟道供配电负负荷：100千千瓦有招牌位位及广告告悬挂点点租期10-15年中式快餐餐行业的的领先者者1996年成立立，目前前在深圳圳和广州州拥有55家直直营分店店、1个个食品品配送中中心的现现代大型型中式快快餐连锁锁企业中国快餐餐连锁十十大著名名品牌企企餐业、、中国饮饮企业100强强、中华华餐饮名名店、最最具影响响力深圳圳知名品品牌经营理念念不为面食食而面食食，却以以面食作作文