商业地产世界级城市综合体的深入：日本

世界级城市综合体的深入研究：日本难波公园及福冈运河城案例及启示NewLeisureCity第一部分：日本难波公园研究简介规划设计理念：场所理念设计灵感：人造峡谷空间布局图整体设计布局内外交通系统业态规划与动线设计景观园林业态及主力店经营管理及营销目录第二部分：日本福冈运河城简介整体外观内部剧场内部运河项目体量空间布局及功能配比项目立意：化都市为剧场设计思路：观光与商业结合商业布局业态经营管理——专业团队和完善计划目录第三部分：总结及启示设计的四大精髓第一，创造可体验性的场所。第二，总是把当地文化融入到不同的项目中。第三，创造可持续性发展的环境。第四，建立全方位的各个功能的衔接与融合。启示一：规划理念启示二：环境塑造启示三：场所精神目录第一部分：日本难波公园开发商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（南海電鉄株式会社），ObayashiCorporation南海都市創造株式会社概念设计：美国JonJerde设计公司

项目管理公司：WasaSakamoto一期开发总面积１６.７万平方米。其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。二期76,600平米，合计243,800平米。占地37232平方米，高达8层日本难波公园难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（NambaPark）是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。简介开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。难波公园的商业零售区提供了各式各样的专卖店，使之成为其独特环境的补充。同时，难波公园避免了将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放的空间完美地融合在一起。据统计，自2003年10月开业以来，难波公园已接待了近八百万的顾客。简介难波公园的设计灵感都来源于能够不断重生的自然力量，这种被普遍认知的力量在连接新旧事物中又贯穿着东西方文明。在设计中，自然环境被巧妙地融入都市规划之中。难波公园的内部是一条人造峡谷。业主最初的构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，但设计师提出了人造峡谷的设计理念。

在这个城市中引入一个大型公园式的项目概念，所以我们创建了这样一个屋顶式花园的峡谷形态的项目。这个项目不仅仅是一个商业项目，因为他有很大的公共开放绿地，可以吸引周边社区的人到这里来光顾、来浏览，最后这个项目变成了一个目的地的项目，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。规划设计理念：场所理念设计师最初打算选用各种暖色调的石材，再现真正的峡谷风貌，并通过多样化的水平表现手法展现出堪称永恒的再生自然景观。在设计中很重要的一点是要避免使用材料过于单一而产生的虚假感。装饰材料都取材于自然，如花岗岩、沙岩和石灰石，并沿袭了其淳朴粗犷的天然造型（自然裂缝），淋漓尽致地展现出天然石材的永恒魅力。为了进一步表达这一理念，色彩由暖黄色到橘红色的过渡与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，同时也与周边绿意盎然的植被交相辉映。规划设计理念：场所理念业主的的最初初构思思是建建造一一个简简单的的混凝凝土通通道用用于连连接项项目的的南北北地块块，设设计师师颇有有新意意地提提出了了人造造峡谷谷的设设计想想法。。“峡峡谷””的设设计带带来了了众多多的体体验要要素；；溪水水、山山石、、植物物、岩岩洞、、山间间的阳阳光......这这种体体验手手法的的空间间再造造，为为项目目展现现了全全新的的思路路。难波公公园（（NambaPark）由由此形形成了了独特特的空空间序序列，，它不不像一一般的的购物物中心心那样样，将将人们们压缩缩集聚聚到封封闭的的空间间内，，迫人人消费费，而而是以以开放放的体体验化化空间间吸引引人们们主动动游玩玩、主主动消消费。。设计灵灵感：：人造峡峡谷由此，，难波波公园园（NambaPark））颠覆覆了一一味追追求机机器效效率的的工业业化空空间设设计，，打破破了室室内室室外的的空间间界限限，实实现了了城市市森林林中自自然化化、戏戏剧化化空间间场景景的塑塑造，，形成成内部部与外外部景景观的的和谐谐与相相互映映衬。。这种开开放式式的社社区氛氛围，，向所所有人人张开开了双双臂，，欢迎迎他们们随时时光临临。难难波公公园（（NambaPark）近近乎完完美地地实现现了为为人们们提供供聚会会、游游玩、、欢庆庆场所所的目目的，，“场场所制制造””的理理念在在难波波公园园（NambaPark））的项项目上上得到到了淋淋漓尽尽致的的体现现。设计计灵灵感感：：人造造峡峡谷谷空间间布布局局图图入口口处处，，呈呈现现在在眼眼前前的的是是一一个个被被岩岩石石覆覆盖盖的的空空间间，，仿仿佛佛一一个个狭狭小小的的峡峡谷谷，，诱诱惑惑着着你你向向里里面面探探寻寻。。暖暖黄黄色色到到桔桔黄黄色色逐逐渐渐过过渡渡的的条条纹纹造造型型，，如如同同沉沉淀淀层层一一般般，，而而设设计计师师精精心心设设计计和和营营造造出出不不同同的的小小湾湾、、岩岩洞洞、、河河谷谷等等探探险险般般的的空空间间感感受受，，更更让让你你常常常常有有““柳柳暗暗花花明明又又一一村村””的的惊惊喜喜，，为为整整个个购购物物旅旅程程增增添添了了一一抹抹神神秘秘和和新新奇奇的的色色彩彩。。通过过““峡峡谷谷””内内一一条条““8字字形形””倾倾斜斜上上升升的的通通道道，，便便到到了了难难波波公公园园（（NambaPark））的的零零售售与与娱娱乐乐区区域域。。整体体设设计计布布局局其中心区区域是三三层的““豪华购购物广场场”，内内部质感感华美、、店面错错落有致致，并饰饰有草木木植被和和水景，，让你仿仿佛并不不是在商商场购物物，而是是在森林林中寻宝宝一般。。整体设计计布局经由不同同楼层的的一些特特定区域域，从““峡谷””可以直直接通往往室外的的露台，，这里的的“空中中花园””种植了了不少漂漂亮的花花草植物物，植物物每天成成长，每每天都在在改变建建筑的样样子。商商场内有有不少餐餐馆和咖咖啡座，，露天的的位置就就在丛林林里，购购物之后后在这里里享受一一份舒适适和静谧谧，相当当惬意。。整体设计计布局登临高处处俯视难难波公园园（NambaPark）），可以以看到，，开放的的空间使使公园与与城市的的街道、、交通直直接相连连，斜坡坡与“山山石”形形成的层层次感，，使公园园与周围围的高层层办公楼楼柔和地地融为一一体，为为钢筋混混凝土林林立的城城市里带带来了一一股清新新的气息息。难波公园园（NambaPark））是一处处奇妙、、充满想想象力的的建筑，，它不像像传统购购物中心心那样，，将顾客客引入封封闭式的的购物区区，而是是将商业业区、餐餐饮区与与自然和和开放空空间完美美地融合合在一起起，让你你能够享享受在公公园中漫漫步、参参观、购购物、娱娱乐的多多重乐趣趣，让购购物成为为一种““经历””。整体设计计布局地铁南北北动脉经过“难波站”。15分钟钟到新大大阪车站站，大阪阪关西机机场均约约30分分钟。国国内以以及海外外访问都很便利利。内外交通通系统一个立体体停车场场、一个个地下停停车场停车动线线(右图图)内外交通通系统在项目各各个方面面都会合合周边的的公交系系统、人人行流线线联系起起来，使使得整个个项目各各个功能能之间都都是非常常连贯的的可以穿穿梭。在这个项项目中有有很大体体量的零零售是在在绿色屋屋顶下面面，这个个绿色屋屋顶下面面零售空空间又可可以和周周围环境境很好的的衔接起起来。业态规划划与动线线设计大阪这个个城市非非常缺乏乏一些公公共绿地地，只有有非常少少的一些些小型公公共公园园。所以以，设计师把这些城城市中缺缺乏的绿绿色的元元素引入入到我们们项目中中来，在在项目中中考虑到到绿色的的元素，，考虑到到峡谷的的概念，，同时也也考虑到到怎么样样设计一一个流畅畅的动线线，把所所有功能能连贯起起来。业态规划划与动线线设计难波公园园不仅是是一个符符合消费费者生活活方式的的商业中中心，同同时也给给到访者者提供了了特别设设计的屋屋顶公园园，为当当地人们们的聚会会、文化化生活和和娱乐提提供了一一个全新新的自然然体验场场所。景观园林林该项目除除了为一一个自然然元素稀稀少的城城市添加加了一撇撇浓重的的绿色之之外，其其独具特特色的公公园与街街道相连连，令路路人在行行走时可可以欣赏赏到四周周的树林林、岩石石、峭壁壁、草地地、溪流流、瀑布布、池塘塘和露天天平台；；公园下下面还有有一道溪溪谷、一一条小径径穿过谷谷地，两两侧则设设有各具具特色的的零售、、娱乐和和餐饮服服务。景观园林林屋顶花园园宽敞开开阔，充充满自然然气息，，令顾客客产生一一种全新新的空间间体验。。精心挑挑选的植植被能够够适应冬冬天寒冷冷的气候候。此外外，一些些季节性性植被会会随着季季节的转转换而不不断改变变颜色，，给人耳耳目一新新的感觉觉。从一一层到下下一层的的“8””字形的的交通循循环设计计，为顾顾客通向向商业零零售区、、户外花花园或露露台提供供了连续续、便捷捷的选择择。景观园林林1期屋顶顶公园区面积：约8000平方米（（2003年10月开放））绿地：大约3300平方米道路广场场面积：约4,700平方米2期屋顶公园区面积：约3500平方米（（2007年）绿色：约约2000平方米，，道路广场：约约1500平方米总面积：：约1.15平米绿色：近近5,300平方米道路与广场：约约6,200平方方米一期树木木及花草草种类235种，约40,000株株，土层层深度最最深８００CM,较浅３３０CM。景观园林林景观园林林每一层楼楼的园林林景观都都具有不不同的主主题。包括花卉卉主题、、林木主主题、剧剧场主题题、游乐乐艺术主主题等本项目的的主力商商场是日日本高岛岛屋，公公园的主主要业态态是：商商店与餐餐饮店，，咖啡厅厅较多。。业态及主主力店商场业态态非常丰丰富，从从餐饮、、服饰、、珠宝，，到美容容、动植植物花卉卉、居家家用品、、日本传传统和服服等等，，包括了了上百家家专业的的时尚商商店和餐餐馆。这这里可以以品尝到到民族的的、世界界各地的的美食，，可以购购买到潮潮流最前前线的商商品和各各种高档档物品。。业态及主主力店除了传统统的商业业业态，，NambaPark的商商场还为为顾客提提供医疗疗功能。。不仅在商商场的二二楼配有有药店，，在八楼楼还设有有一家医医院，牙牙科、妇妇科、皮皮肤科、、眼科、、耳鼻喉喉科、内内科等等等，功能能齐全，，服务周周到。这里集中中了精品品店、餐餐饮店等等近300家店店铺。另另外，地地铁难波波车站周周围分布布着许多多专门提提供大阪阪平民菜菜肴的餐餐馆。业态及主主力店难波还是是一个著著名的娱娱乐城。。这里有有“歌舞舞伎”（（日本传传统戏剧剧之一））专业剧剧场───新歌舞舞伎座，，以及拥拥有许多多喜剧演演员的艺艺术公司司、吉本本兴业的的剧场───难波波大花月月。大花花月的西西邻是吉吉本兴业业公司大大楼，内内设大阪阪府立上上方演艺艺资料馆馆──娃娃哈上方方，还有有一个307个个座位的的演出大大厅。业态及主主力店以高岛屋屋促销作作为核心心，高岛岛屋善于于举办有有吸引离离的促销销活动，，例如举举办过铁铁壁阿童童木纪念念活动，，以１６６万美元元年薪将将将机器器人引进进到百货货中也是是高岛屋屋的创意意。南玻城设设立日文文网站，，介绍每每家商店店与商业业设施，，及时刊刊登商店店促销信信息。难波城发发展大量量会员，，会员享享有５％％优惠，，销售定定期的火火车票，，购物达达到一定定数额可可以赠送送火车票票。南波公园园是相对对独立管管理的项项目，包包括公园园公共园园林与广广场管理理，例如如经常在在广场举举办活动动。经营管理理及营销销第二部分分：福冈冈博多运运河城建造地点点：日本福冈冈博多站站一带，，是西日日本地区区的交通通中心和和枢纽站站交通：距距福冈「中洲川川端」地地铁站徒徒步约十十分钟占地面积积：约34，700平平方米建筑面积积：约234，，500平方米米设计：TheJerdepartnerShip；竣工时间间：1996年年福冈博多多运河城城博多运河河城（CANALCITY）是是日本福福冈规模模最大，，开发最最成功的的开发商商福冈地地所开发发建设的的。项目开发发周期三三年，于于1996年4月开业业。总建建筑面积积约234，500平平方米，，总开发发费用约约800亿日元元。简介博多运河河城是日日本最成成功的大大型商业业中心之之一，是是体现了了日本策策划与美美国设计计完美结结合的成成功案例例，它开开创了日日本综合合SHOPPINGMALL的全全新理念念和业态态，带动动了福冈冈以及整整个日本本的购物物中心，，对日本本的大型型综合商商业设施施的开发发提供了了里程碑碑式的借借鉴模版版。地理位置置：位于于九州最最大的商商业中心心天神地地区和作作为交通通枢纽的的博多站站之间，，所在的的旧博多多区，在在明治时时期作为为商都极极为昌盛盛。具体体地址位位于福冈冈市博多多区住吉吉1丁目目2番。。简介整体外观观内部剧场场内部运河河占地面面积：：约34，，700平平方米米建筑面面积：：约234，500平方方米停车面面积：：1300台主要设设施：：专卖卖店、、大型型专卖卖店、、剧场场、电电影院院、酒酒店、、办公公、餐餐饮、、展览览和娱娱乐设设施其中：：酒店/52600平平方米米/23.4%零售和和餐饮饮/59199平方方米/25.2%剧场/18830平平方米米/8%办公/26761平平方米米/11.4%其它公公共设设施和和停车车场/77110平平方米米/32.8%项目体体量运河城城市中中心包包括2个饭饭店、、1个个大型型购物物娱乐乐场所所和1栋办办公楼楼。商业、、酒店店和办办公的的配比比约为为4：：4：：1。商业有有突出出的旅旅游形形象，，以建建筑中中的人人工运运河、、造型型奇特特的喷喷泉和和夜间间彩灯灯而得得名。。写字楼楼商场福冈剧剧院及商场场商业区区主入入口酒店空间布布局及及功能能配比比犹如都都市中中的一一个多多元化化未来来都市市。包罗万万象，，其乐乐无穷穷。是当地地举办办大型型节日日庆典典、商商品市市场推推广及及社区区公益益表演演的最最佳场场所。。项目的的吸引引力来来自：：有名的的福冈冈凯悦悦大饭饭店；；四季剧剧团的的第一一个专专用剧剧场““福冈冈城市市剧场场”；；汇集13个个电影影院的的““AMC运运河城城13”；；高科技技游艺艺主题题公园园“福福冈快快乐国国”等等。无论内内容还还是规规模都都是空空前无无比的的。项目立立意：：化都都市为为剧场场建筑师师把为为人创创造空空间放放在第第一位位,其其次才才是商商业1）将将三个个原有有步行行街区区结合合成为为一个个更大大的统统一体体中，，在室室内创创造室室外化化的互互通内内街。。2）空空间的的处理理：水平体体系设设置了了三个个节点点-一一太阳阳广场场、星星星庭庭院和和海洋洋庭院院,三三者通通过月月亮街街和地地球街街相连连，并并形成成5大大主题题区域域；竖直体体系包包括““运间间”和和“百百老汇汇街””，，是创创造节节日气气氛的的地方方。3）鲜鲜明、、浓郁郁的西西方建建筑色色彩和和风格格。4）不不同主主题区区提供供不同同的风风格的的购物物廊，，增强强观光光性。。设计思思路：：观光光与商商业结结合以博多多一体体化以以及形形成福福冈市市21世纪纪城市市新轴轴线为为目的的，以以追求求物美美价廉廉及娱娱乐性性相结结合为为主题题，是是富有有休闲闲与娱娱乐功功能的的大型型综合合性商商业设设施。。将河流引入城城区，将柔软软的水体与坚坚硬的建筑连连成一体，既既在形态上给给人以变化，，又在心理上上给人以放松松。每年举行行1800多多次免费活动动，烘托了运运河城的娱乐乐氛围。商业主题运河城的设计计没有采用追追求建筑物本本身形态美的的手法，而是是重视在建筑筑物之间的衔衔接处人们如如何行动以及及建筑物与城城市之间的关关系。商业布局在商业布局的的营造上，运运河城首先突突出了运河的的特色，它以以南北流向的的人工运河为为中心，集中中设置游艺、、商店、餐饮饮、电影院、、音乐厅以及及饭店。由于运河城周周边是曲线道道路，设计师师将所有沿街街立面处理成成与道路一致致的弧线，在在增加空间与与面积的同时时最大限度地地保持了与地地块周边的和和谐。商业布局动线：每个建建筑都是相通通的，这种联联系有的是通通过空中走廊廊，有的是通通过桥梁，有有的则是两个个不同功能的的建筑嵌入在在一起，自费费修建的天桥桥通向地铁和和老商业区。。商业布局植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景景观营造酒店、剧场、、电影院、商商场、饭店、、专卖店、秀秀场等鳞次栉栉比。每天都都举行的喷水水秀和各种活活动，无论是是购物，娱乐乐还是饮食，，总之到这里里来绝对不会会觉得无聊。。业态购物:博多运运河城，是汇汇聚众多引人人注目的店铺铺的综合性商商业设施。从从以时尚到杂杂货约140家专卖店的的运河城OPA，到ZAZA等个性性商店数不胜胜数的“MEGA专卖店店大楼”，优优质的食品，，衣服，生活活用品到家具具，家电等一一应俱全的““无印良品””等。一天之之内转不完的的购物点多得得让您眼花缭缭乱。业态美食:占地开开阔的内部，，汇聚了从特特殊纪念日的的高雅酒店到到随意挑选的的快餐店等众众多饮食店，，提供日式、、西餐、中餐餐等各类美食食。地下1层层的“运河地地面广场”里里，排列着可可以在安静的的氛围中享受受正宗美味的的餐厅和咖啡啡馆。其中，美食家家栗原HARUMI主导导的“悠闲空空间”颇受女女性欢迎，聚聚集了全国拉拉面店的“拉拉面王国”也也不容错过。。业态观光游玩:博博多运河城中中，还坐落着着可以享受剧剧团四季音乐乐的“福冈城城市剧场”，，持有13个个荧屏的综合合电影设施--复合性电电影运河城13。此外硬币游戏戏和UFO抓抓玩等齐备的的“俱乐部SEGA运运河城”等满满足你游玩之之心的游戏娱娱乐设施也数数不胜数。业态专业团队：开发商和建筑筑师组织了阵阵容庞大的设设计组,包括括景园、环境境、水体、灯灯光设计部门门。经营计划：业主与建筑师师一起确定了了项目的经营营、规划、运运作和出租的的计划。项目运营：全部出租，发发展商只获取取长期利润，，不进行销售售。专业的商业运运营公司运营营。经营管理———专业团队和和完善计划第三部分：总结及启示捷得设计的精精髓主要包括括以下四个：：第一，创造可可体验性的场场所。第二，总是把把当地文化融融入到不同的的项目中。第三，创造可可持续性发展展的环境。第四，建立全全方位的各个个功能的衔接接与融合。捷得设计的精精髓创造可体验性性的场所。这这个可体验性性就是可以让让游客令人难难忘的、流连连忘返的，他他们离开以后后还会再回来来的场所。最最后这个可体体验性的项目目会成为经济济增长的催化化剂。难波公园和运运河城项目很很好的表达了了什么叫可体体验性，使之之成为极具特特色的社区的的核心部分，，提供多元化化的不同的功功能的需求。。同时，也会会成为一个具具有表演性的的舞台。一、创造可体体验性的场所所第二，怎么样样把不同项目目所在地的文文化引入到项项目中去来创创造一个令人人难忘的、各各具特色的不不一样的场所所。“我们总是在在一开始要去去仔细研究和和理解当地文文化特色，无无论是过去、、现在，还是是未来的发展展。从这些文文化性元素中中获得设计灵灵感，同时又又在我们项目目中表达出来来这些文化元元素，建立特特别有标志和和各样的功能能，同时我们们也是要结合合景观、水景景、灯光、标标牌、艺术、、雕塑等设计计，把它融合合在我们项目目里。”二、当地文化化融入建立可持续性性发展的环境境，就是有关关怎么样结合合各个地方不不同地理特性性，把它运用用到项目设计计中。怎样创建可持持续性发展的的环境？首先先是要找出这这个项目所在在城市中所缺缺乏的是什么么，这些缺乏乏的元素可能能会带来经济济、社会、环环境性的效益益，自然界元元素永远是设设计灵感的来来源。第三是是利用一种静静态的、非动动态的、被动动的设计的战战略，是各种种技术的融合合，可持续发发展肯定是对对这个城市本本身、对开发发商、对社区区都是带来可可持续性的利利益。三、建立可持持续性发展的的环境可持续性发展展的设计方法法要考虑到以以下几个因素素，把以下几几点作为首先先要考虑的设设计概念。这这些因素包括括自然通风条条件，遮阳情情况，绿色景景观、绿色屋屋顶、小气候候的因素，还还有非直接透透射的自然光光线因素。在一开始就把把这几个方面面的因素研究究了，这有利利于在今后项项目设计中考考虑到这些自自然条件对项项目起到哪些些积极的促进进作用。三、建立可持持续性发展的的环境在一开始就把把这些因素考考虑进去的话话，也可以达达到节能的效效果。如果考考虑了这些因因素以后，把把它放到设计计中来，会采采取一些积极极配合的措施施来完成这个个静态的、非非动态的、被被动的设计战战略。各个地方的地地理自然条件件都是完全不不一样的，所所以要做很多多仔细的分析析。这是捷得得在考虑设计计绿色可持续续性发展项目目中需要考虑虑的几个要点点的列表清单单，基本上每每个项目都是是按照这个清清单列的因素素做分析、做做考虑。捷得得会先考虑自自然界已经存存在的静态的的一些因素，，然后再找出出相对应的一一些积极的可可以对