碧桂园青岛后田项目专项拿地报告

后田项目投资汇报获取类型：招拍挂项目开发：山东区域区域项目拓展：山东区域投资部汇报人：目标地块青岛市政府城阳区政府城市发展方向4.8公里5分钟33公里30分钟36公里33分钟地块位于城阳区东部，位于贯穿青岛市区的青银高速东侧，瑞阳路北侧;紧邻青岛机场、五星级酒店、周边教育资源齐全、距区人民医院仅4.8公里;距城阳区商业中心约4公里，约5分钟车程。地块处于城阳区中心居住板块上；项目位于城市发展方向轴上地块距青银高速入口仅5分钟车程一、项目基本情况——区位及交通条件一、项目基本情况——区位及交通条件交通节点距离（km）时间（分钟）路况城阳区政府4.88城市主干道城阳商业中心45城市主干道青银高速入口3.65城市主干道流亭机场9.217城市主干道城阳商业中心城阳区政府本案一、项目基本情况—地块概况地块基本信息一、项目情况简介占地面积:可建设用地119亩容积率:2.0地价：210万元/亩楼面地价：1574元/平米项目类型：典型刚需盘项目优势：1、城阳区刚需产品去化较好，积存不大2、交通较为便利，距离城阳区商业中心及城阳区政府4.8公里，车程约8分钟。3、本项目为我司在城阳区第二个项目，当地客户对我司认可度及知名度增加4、城市发展重心转向城阳、李沧板块，而城阳区作为青岛市辖区中的商品房价格洼地；二、项目进展1.与后田社区初步方案已经洽谈，后续洽谈合作事宜2.沟通分地块挂牌事宜，推进市调，细化数据项目地块二、开发条件——政策要求开、竣工要求政府交地一年内开工开工报建手续办理政府管理较严格预售条件高层三分之一，多层封顶预售监管政策1.取得《商品房预售证》的，可以申请不超过重点监管资金30%的资金额度2.建成层数达到总层数一半的，可以申请不超过重点监管资金50%的资金额度3.主体封顶的，可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度；4.通过竣工验收的，可以申请不超过重点监管资金95%的资金额度；5.完成房地产初始登记的，解除监管。按照上述工程进度和申请额度拨付重点监管资金后，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。限购/限价不限购、不限价抗震设防等级6度按揭贷款对接情况根据青岛碧桂园项目融资条件目前尚未与银行对接冬歇期

12月至2月雨季

7月至9月开发报建费用城市基础设施配套费：400元/㎡、市政配套建设费（大市政）：水5万㎡以下36元/㎡,5万㎡以上34元/㎡，10万㎡以上32元/㎡、电95元/㎡、气18元/㎡、暖95元/㎡（含在配套费）；人防易地建设费：2800元/㎡；土地税费标准土地使用税：、契税：4%；特殊税费：二、开发条件——土地利用总体规划、城市总体规划林业规划、报批、征地、补偿情况目标地块本地块符合土地利用总体规划，及不涉及林业规划，具备开发条件二、开发条件——土地利用总体规划、城市总体规划林业规划、报批、征地、补偿情况三、项目小结1、地块紧邻城阳瑞阳路，交通便利，有升值潜力；2、距离城阳区政府及城阳商圈距离近，商业配套较为完善；3、周边有天安数码城及口水街等区政府重点项目正在建设，将会带动整个片区的发展和价值；4、宗地紧邻高速公路，有噪音影响；5、目前周边项目现房售价价格不高。城阳区2014年户籍人口48.15万常住人口68.8万市区人口28万GDP/增速888.09/10.2%人均GDP/增速107860.2（2012年）城镇居民人均可支配收入/增速41732/8.7%城乡居民储蓄存款/人均352亿社会消费品零售总额（亿元）186.1亿/18.5%固定资产投资/增速522.5亿/17.8%房地产开发投资（亿元）商品住宅销售面积（万㎡）144.228平均交易价格（元/㎡）7381四、城市经济与房地产发展目标市场经济数据1、城阳区市场近年经济发展趋势年份GDP亿元增长率2012726.616.4%2013805.510.8%2014888.0910.2%四、城市经济与房地产发展3、住宅市场情况2014年城阳区成交均价为7381元/㎡，环比上升2.2%，区域成交较好的项目有卓越蔚蓝群岛、青特赫府、鑫江水青花园，由于中心北移，城阳区逐渐成为市场热点区域，市场关注度增加，均价小幅上扬。从市场存量来看，2011-2014年城阳区存量整体呈波动上涨趋势，截止到2014年年底，城阳区库存量为204.0万㎡，环比上升38.6%；存销比为17.0。佳兆业地块13年2月出让，共419亩，折合106万/亩，容积率1.3，楼面1223元/㎡。龙湖地块12年11月出让，共25亩，折合163万/亩，容积率2.5，楼面地价978元/㎡。奥森地块09年2月出让，共31.3亩，折合95万/亩，容积率1.0，楼面1425元/㎡。万科地块13年6月出让，,177亩，折合170万/亩，容积率1.8，楼面1416元/㎡。德善地块12年6月出让，,54亩，折合157万/亩，容积率1.5，楼面1572元/㎡。青特地块13年6月出让，,45亩，折合152万/亩，容积率1.58，楼面1444元/㎡。用地空间较为紧张，近两年较少土地出让目标地块万科地块12年9月出让，395亩，折合161万/亩，12年12月出让，130亩，合184万/亩，楼面1448元/㎡。需配建5.9万经济适用房四、城市经济与房地产发展五、区域市场情况—整体概况项目发展条件及环境分析万科桃花源项目地块御景尚都万科春阳花园龙湖悠山郡东方雅苑青特赫山青特小镇青特赫府案名龙湖悠山郡物业类别住宅、洋房、别墅装修状况毛坯容积率1.44绿化率35%预计首开2012年12月1日预计首交2014年6月30日物业费2.6物业公司重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司占地面积22万平米建筑面积42万平米总户数1659户面积区间80-300㎡开发商青岛龙湖置业拓展有限公司价格均价7500元/㎡项目地址青岛市城阳区青威路（利群商圈北，青银高速城阳北口东500米）项目配套20分钟直达青岛市区，10分钟直达城阳市政中心，5分钟利群、家佳源商业生活圈龙湖悠山郡五、区域市场情况—主要竞品销售情况项目共分三期开发，一期于2012年12月开盘，共推出12栋共计168套叠墅，面积在155平-300平之间，均价10800元/平，现已售罄；二期于2013年4月开盘，推出8层电梯洋房，面积84-96平，均价7500-7800元/平，预计2015年年底交房，目前剩余房源不多；三期于2015年3月开盘，有高层和小高层，其中37#38#35#楼已售罄，在售32#楼，均价7500/平。目前主推三期花屿墅，预计2015年8月22日左右开盘，目前处于认筹阶段。别墅工程进展到一层，户型有142平（上叠）、153平（下叠）、225平（联排），买房送院子、车位和露台，户型全南向。龙湖悠山郡五、区域市场情况—主要竞品龙湖悠山郡一、二、三期共推出住宅1659套，已售1240套，剩余419套，整体去化率为74.7%，销售额约12.3亿。案名东方雅苑物业类别住宅、洋房装修状况精装修容积率1.75绿化率30.05%预计首开2015年7月11日预计首交2017年1月物业费待定物业公司待定占地面积2.6万平米建筑面积5.6万平米总户数378户面积区间65-143㎡开发商青岛星琪晨光置业有限公司价格均价6000元/㎡项目地址青岛市城阳区白云山路与荟城路交汇处项目配套紧邻华东最大的成长型企业聚集群的天安数码城项目、家源佳、利群超市东方雅苑五、区域市场情况—主要竞品东方雅苑7月11日首开3#、6#楼，其中3#楼为11层，6#楼为16层，项目优惠是5千抵1万。项目规划建设8-16层小高层洋房，户型65-143平，其中，包括经济适用房65平套一，在售80平左右套二、100平小套三、117平套三、126平套三和143平大套三。该项目卖点紧邻城阳正阳路商圈五、区域市场情况—主要竞品案名青特赫山物业类别住宅、洋房、别墅装修状况公共部分精装修容积率1.3绿化率40%预计首开2014年11月1日预计首交2015年12月3号物业费4.98物业公司青岛汇豪物业服务有限公司占地面积11万㎡建筑面积19万㎡总户数1440户面积区间82-210㎡开发商青岛青特华盛置业有限公司价格均价7000元/㎡项目地址城阳区青威路和白云山北路路口向东200米项目配套位于城阳区主城区，紧邻正阳路商圈黄金路段，东侧紧邻城阳虹子河湖，南依白云山公园青特赫山五、区域市场情况—主要竞品2014年11月，1.1期开盘，涵盖4栋4层叠拼，5栋2层联排，叠拼别墅137-175平在售，总价约140万/套-200万/套。联排别墅165-210平在售，总价200万/套-400万/套；2015年4月，1.2期开盘高层58#、小高层57#，户型为82-83平套二，均价6500-7000元/平，电梯洋房61#，124-127平套三，均价7500-8000元/平。项目分四期开发，目前一期已经封顶(2015-08-12)销售情况青特赫山五、区域市场情况—主要竞品目前，该项目共推出房源459套，已售96套，剩余363套，整体去化率为20.9%，销售额约1.2亿。其中，共推出别墅94套，已售48套，剩余46套，销售额为9000万左右。案名万科春阳花园物业类别住宅装修状况精装修容积率2.0绿化率35.1%预计首开2013年10月19日预计首交2015年5月30日物业费2.98物业公司万科物业占地面积8.6万平米建筑面积21万平米总户数1500户面积区间85-120㎡开发商青岛万科房地产开发有限公司价格均价8500元/㎡项目地址青岛市城阳区春阳路与国城路交汇处项目配套距区政府1.5KM,距人民医院2KM多一点，距机场不足5KM万科春阳花园五、区域市场情况—主要竞品万科春阳花园一期主推14层小高层，户型有90平左右的套二，和110平的套三。二期主推11层小高层和24层高层，户型为90平套二，110平套三，125平套三。2015年7月18日加推高层5号楼东单元与小高层6号楼，共加推90余套房源，其中89平套二和110平套三户型分布于5号楼，均价8500-9500元/平；129平三室两厅两卫户型位于6号楼，均价超过10000元/平，目前6号楼已售罄。五、区域市场情况—主要竞品目前，共推出房源1456套，已售993套，剩余463套，整体去化率为68.2%，销售额约9.8亿。案名青特赫府物业类别住宅、公寓装修状况毛坯容积率2.0绿化率35%预计首开2014年5月5日预计首交2015年底物业费2.98物业公司青岛汇豪物业服务有限公司占地面积4.7万平米建筑面积12万平米总户数820户面积区间85-132㎡开发商青岛青特华盛置业有限公司价格均价9000元/㎡项目地址历城区经十东路与凤鸣路交界处项目配套瞰临经十路主干线，交通便捷；坐拥建筑大学人文气息；享有凤凰山绿色山景资源青特赫府五、区域市场情况—主要竞品销售情况项目由3栋小高层、4栋高层、2栋公寓、2栋保障房和一条商业街组成，住宅为从85平米到132平米的套二套三户型，公寓均为50平米左右。目前工程已全部封顶(2015-08-12)目前在售主要是小高层6#7#楼，92平套二，均价9000元/平。青特赫府共推出普通住宅584套，已售506套，剩余78套，整体去化率为86.6%，销售额约4.4亿。青特赫府五、区域市场情况—主要竞品案名万科桃花源物业类别住宅装修状况毛坯；精装修容积率1.8绿化率30%预计首开2014年7月5日预计首交2016年3月30日物业费2.78物业公司万科物业占地面积31万平米建筑面积68万平米总户数1622户面积区间82-105㎡开发商青岛万科银盛泰置业有限公司价格均价7500元/㎡起项目地址城阳万科城市花园南约300米项目配套桃源居幼儿园、城阳实验二小、利群、家佳源、城阳区人民医院万科桃花源五、区域市场情况—主要竞品销售情况万科·桃花源地上部分规划有22栋高层、5栋小高层，并配建有1#2层幼儿园和1#3层独立商业房。14年7月份以来陆续开盘14栋楼，6月22日加推的6#、7#、29#、30#、31#、32#，均价7500元/平，近300套房源已全部售罄。预计8月底加推19#、25#、26#装修房，户型90平、95平、105平套三和85平套二，主推套三房源，价格待定。万科桃花源五、区域市场情况—主要竞品目前，共推出住宅780套，已售725套，剩余55套，整体去化率为92.4%，销售额约5.1亿。案名青特小镇物业类别住宅装修状况毛坯容积率2.1绿化率35%预计首开2015年5月20日预计首交2017年5月物业费2.08物业公司青岛汇豪物业有限公司占地面积11.6万㎡建筑面积23.5万㎡总户数2300户面积区间75-120㎡开发商青岛青特华睿置业有限公司价格均价6500元/㎡项目地址城阳春阳路19号项目配套位于春阳路以北、田旺路以东，交通便利，周边有农业大学、东部中心小学、明知学院青特小镇五、区域市场情况—主要竞品青特小镇项目5月20首开3号楼与5号楼，为15-18层小高层，户型区间为76-95平套二套三户型。新开房源共140余套，已于开盘当日售罄。目前主推6月20日加推的2号楼、6号楼，户型区间为75-95平套二套三。目前已售156套，销售额约9000万。销售情况青特小镇五、区域市场情况—主要竞品案名御景尚都物业类别住宅装修状况毛坯容积率1.8绿化率36%预计首开2010年11月6日预计首交2014年11月物业费1.1物业公司深圳长城物业占地面积4.4万平米建筑面积7.9万平米总户数763户面积区间47-149㎡开发商青岛鑫源置业有限公司价格均价8000元/平方米项目地址城阳正阳路与瑞阳路交汇处项目配套西邻利群、家佳源购物中心，东依天香园景观公园，周边商业、学校、医疗配套齐全，交通便利

御景尚都五、区域市场情况—主要竞品销售情况项目由4栋高层，1栋多层，11栋花园洋房组成，一期规划有高层、多层洋房、景观商业街，面积45-140㎡，户型有一房、两房、三房。二期洋房纯现房，面积区间116-149平，均价8000元/㎡。目前工程进度一期完工；二期32、33#完工，洋房为现房(2015-08-13)目前共推出住宅2237套，已售2003套，剩余234套，去化率为89.5%，销售额约17.6亿