商业地产招商运营工作很好的培训资料

商业地产商业地产基本概念知识前言

房地产是国民经济发展的一个基本要素，任何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。“商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业地产之前，首先应对房地产业做初步了解。〈1〉什么是房地产？〈2〉什么是商业地产？〈3〉目前国内的代表有哪些？目录房地产概念1商业地产分类2商业地产的专业名词3投资概算与投资回报收益4一：地产概念1.房地产房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益

1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

2.土地使用年限最高年限居住用地：70年工业用地：50年科、教、文、卫用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或者其他用地：50年3.基本名词总建筑面积：

也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。

容积率：

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度：

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。七通一平：

通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地净地、毛地、生地、熟地：4.商业地产

商业地产是包括购物中心、社区商业、商业街、批发市场、复合型地产商业地产习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

5.商业地产的特征■固定性■个别性■耐用性■稀缺性■多用性■外部性■先导性■长期性■政策性九大特征6.商业地产发展的三个阶段■第一阶段：萌芽阶段时间：1980年-1992年影响区域：东南沿海改革开放特区介入方式：1、自已开发自己经营2、公司成立策划部■第二阶段：觉醒阶段时间：1992年-2002年影响区域：中心城市，如广州、北京、上海介入方式：1、城市老商业区改造2、新兴业态兴起，如大卖场、超市3、委托专业管理公司经营业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮）2、大卖场、超市6.商商业地地产发发展的的三个个阶段段■第三阶阶段：：冲浪浪阶段段时间：：2002年-2012年影响区区域：：1、、全国国大中中城市市，重重点是是直辖辖市和和省会会城市市2、区区域中中心城城市，，重点点是交交通枢枢纽城城市和和资源城市市3、重重视构构建城城乡商商品市市场体体系的的市、、县介入方方式：：1、、新城城区建建设2、拆拆违与与旧城城改造造业种业业态：：1、、商业业步行行街2、购购物中中心（（shoppingmall））3、CBD（称称城市市中心心商业业区更更准确确一些些）4、专专业市市场7.商商业地地产与与住宅宅房地地产的的区别别商业地地产住宅房房地产产发展商商大多多数采采取开开发销销售的的模式式其其资资金回回收模模式相相对简简单大多数数的住住宅类类产品品的购购买者者在购购买住住宅类类产品品时，，主要要是买买来自自住的的发展商商只要要将房房子卖卖出去去，将将社区区的物物业管管理做做好，，就基基本算算是大大功告告成商业地地产项项目是是只租租不售售、或或只销销售部部分的的面积积，靠靠企业业长期期持有有大多数数购买买者购购买商商业地地产类类产品品是作作为一一种稳稳定型型、投投资回回报率率较高高的一一种投投资工工具，，买来来作为为投资资用的的发展商商考虑虑的不不仅仅仅是如如何将将商铺铺卖出出去，，而且且还要要将后后期的的经营营、推推广作作为第第一等等大事事来对对待8.商商业地地产的的四元元素商业地地产的的四元元素开发商投资客商户消费者者9.商商业地地产的的发展展特点点及趋趋势高品质质商业业地产产分割商商铺领领风骚骚国际资资本加加紧抢抢滩第三方方经营营管理理发展展趋向向显著著商业地地产发发展趋势及及特点点购物中心市场型型商铺铺社区型商铺底商型型商铺铺写字楼商铺按开发形式划分10.商业业地产产投资资市场场产品品类别别交通设施商铺按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺10.商业业地产产投资资市场场产品品类别别目录录房地产概念1商业地产分类2商业地产的专业名词3投资概算与投资回报收益4二：商商业地地产分分类一.购物中中心广州天天河城城/北京金金源MALL/华南MALL元一时时代广广场/国购广广场/新都会会环球球购物物广场场二.专业市市场安徽大大市场场/长江批批发市市场站前街街服装装市场场/建材/电子IT/农产品品……三.社区商商业金色池池塘社社区商商业/柏景湾湾社区区商业业/安居苑苑社区区商业业四.商业街街区复合型型街区区:南京路路\王府井井\春熙路路\芜湖中中山路路\合肥淮淮河路路主题特特色街街区:中西街街\哈街\苏州婚婚纱街街\三里屯屯酒吧吧街五.复合型型商业业地产产北京东东方新新天地地\华南MALL……明发商商业广广场\信地城城市广广场…2、商商业地地产的的三种种类型型销售售型型出租租型型订单单型型三种类类型3、商商业地地产的的客户户投资者者最关关心什什么？？物业是是否能能增值值!!!3、商商业地地产的的客户户怎样才才能让让投资资者觉觉得某某个物物业能能增值值呢？？或者说说什么么才能能保证证物业业能增增值呢呢？3、商商业地地产的的客户户背景环环境——大大的经经济环环境是是否健健康发发展行业环环境——商商业地地产行行业是是否是是投资资热点点地块价价值——地地产项项目所所处地地块是是否在在未来来有发发展同类市市场经经营状状况——某某个地地产项项目预预计经经营的的业态态目前前是否否有发展展空间间项目规规划——商商铺规规划设设计是是否合合理，，是否否符合合经营营要求求价格合合理——销销售价价格是是否与与实际际价值值趋同同3、商商业地地产的的客户户影响客客户决决断的的因素素客户：：不仅指指投资资客，，更是是针对对经营营者，，因为为他他们才才是更更加专专业、、更加加挑剔剔的客客户。。4.影响客客户决决断的的因素素影响客客户决决断的的因素素参与开开发的的公司司品牌牌项目本本身内在因因素外在因因素客户自自身实实力、、知识识、年年龄、、偏好好、……其他（唯一一性））4.影响客客户决决断的的因素素（1））外在在因素素参与开开发的的公司司品牌牌开发商商物业、、运营营公司司发展商商建筑设设计公公司实力信誉经验（2））内在在因素素项目本身硬件软件硬件软件地理位位置交通状状况周边商商业市市场同类市市场整整体水水平周边居居民水水平建筑形形式铺位划划分配套设设施●●●销售策策略进驻品品牌优惠政政策未来前前景推广力力度运营管管理●●●（2））内在在因素素目录录房地产概念1商业地产分类2商业地产的专业名词3投资概算与投资回报收益4三：商商业地地产的的专业业名词词在市调调和商商业地地产策策划中中常用用到如如下基基本术术语、、名词词、需需要有有共同同的界界定：：1、区区位、、板块块、商商圈、、商业业中心心、地地段、、节点点、地地标这是一一组地地理学学、规规划学学、商商业及及房地地产业业常用用的互互相联联系的的概念念。区位——带综合合性的的规划划学用用语，，指为为某种种经济济、政政治、、社会会活动动所占占据的的场所所，在在某一一城市市（地地区））中所所处的的空间间位置置。板块——住宅房房地产产开发发、营营销常常用的的词语语，一一般指指住宅宅小区区相对对集中中开发发的城城市区区域，，沿交交通干干线居居多，，如潜潜山路路板块块。商圈——零售学学用语语，现现商用用物业业开发发也借借用该该词，，意指指商业业圈或或商势势圈，，指在在一定定时间间内达达到某某一购购物或或消费费频率率的顾顾客群群，以以其所所处的的最远远距离离为半半径，，划定定的一一系列列圆形形或方方形区区域，，简言言之，，即为为优先先选择择到某某商店店或商商业聚聚集中中心消消费的的顾客客分布布区域域范围围。商商圈一一般按按层次次分为为核心心商圈圈（离离消费费地最最近，，吸纳纳总量量50-80%顾客客的范范围））、次次级商商圈（（吸纳纳15-25%顾客客的范范围））、边边缘或或辐射射商圈圈（吸吸纳5-25%顾客客的范范围））。核心商商圈次级辐射商业中中心——规划学学用语语，与与商业业功能能区同同义，，与通通俗的的“商商圈””称法法接近近，一一般分分市级级、区区级、、社区区、邻邻里四四级。。地段——传统商业业中心的的商户以以街道、、马路、、干道两两侧分布布为主，，因此商商圈、商商业中心心再可细细分为某某一地段段，房地地产开发发也常用用此术语语。节点——规划学用用语，指指观察者者、步行行入进出出、经过过的集中中焦点，，基本上上是交叉叉口、交交通转换换处、十十字路口口、建筑筑形态的的变换点点等，它它们从某某种功能能或建筑筑特征的的集聚、、浓缩中中获取重重要性。。商业地地段（步步行街））常以休休闲广场场、餐饮饮美食城城、电影影院、交交通广场场、著名名地标式式建筑作作为节点点。地标——与节点构构成城市市空间或或商业中中心另一一类参照照点，观观察者一一般不能能进入内内部，仅仅具外在在主观、、仰视、、眺望的的视觉必必要性，，如超高高层公共共建筑、、钟楼、、塔顶、、广告招招牌、山山顶。2.业业态态（1）业业态定义义业态是零零售企业业为满足足不同的的消费需需求进行行相应的的要素组组合而形形成的不不同经营营形态。。（2）商商业业态态共有17种食杂店、、便利店店、折扣扣店、超超市、大大型超市市、仓储储会员店店、百货货店、专专业店、、专卖店店、家居居建材商商店、购购物中心心、厂家家直销中中心、电电视购物物、邮购购、网上上商店、、自动售售货亭、、电话购购物。3.业业种种（1）业业种定义义商业业种种指的是是商业经经营、贩贩卖、代代理商品品（物品品+服务务）种类类，业种种店是根根据经营营商品种种类的不不同来区区分的。。（2）商商业业种种分类购物类批发、零零售生活服务务类家庭服务务、洗染染服务、、保健服服务、美美发美容容、洗浴浴服务、、婚介服服务、殡殡葬服务务、彩扩扩服务、、社区服服务3.业业种种餐饮服务务类正餐服务务、快餐餐服务、、休闲餐餐饮、其其他餐饮饮文化类电影院、、歌剧舞舞剧院、、话剧院院、戏院院、马戏戏场、文文史馆、、图书馆馆、博物物馆、档档案馆、、文化遗遗址、展展览馆、、纪念馆馆休闲娱乐乐类室内游戏戏、主题题乐园、、休闲健健身、其其他娱乐乐4.业态态店与业业种店的的区别5.商业业地产的的流行概概念1、MALL:中文俗称称摩尔，，英文ShoppingMall的的简称，，可译为为超级休闲闲购物中中心，是20世纪50年代代初兴起起于美国国，现在在欧、美美、日、、东南亚亚广为流流传并开开始风行行世界的的一种全全新商业业模式，，其定义为为：以大大型零售售业为主主体，众众多专业业店为辅辅助业态态和多功功能商业业服务设设施形成成的综合合性商业业聚合体体。2、RBD是英英文RecreationalBusinessDistrict的缩缩写，直直译为““游憩商商业区””，也可可译为““旅游商商业区””、“休休闲商务务区”等等。RBD的的定义为为：建立立在城镇镇与城市市里，由由各类纪纪念品商商店、旅旅游吸引引物、餐餐馆、小小吃摊档档等高度度集中组组成，吸吸引了大大量旅游游者的一一个特定定零售商商业区。。3、“奥奥特莱斯斯”是英英文OUTLETS的的中文直直译。其其英文原原意是““出口、、出路、、排出口口”的意意思，在在零售商商业中专专指由销销售名牌牌过季、、下架、、断码商商品的商商店组成成的购物物中心，，因此也也被称为为“品牌牌直销购购物中心心”。基基本上是是一家工工厂一个个OutletStore，所集集商品既既是优质质品牌又又价格低低廉，所所以吸引引了大批批顾客。。OUTLETS吸引顾顾客有三三样法宝宝：驰驰名名世界的的品牌———荟萃萃世界著著名或知知名品牌牌，品牌牌纯正，，质量上乘；；难难以想想象的低低价———一般以以低至1-6折折的价格格销售，，物美价价廉，消费费者趋之之若鹜鹜；方方便便舒适的的氛围———远离离市区，，交通方方便，货货场简洁洁、舒适适。5.商业业地产的的流行概概念4、CBD：中央商务务区(CentralBusinessDistrict)，，许多国国际大都都市都形形成了相相当规模模的CBD，如如纽约的的曼哈顿顿、东京京的新宿宿、香港港的中环环，现在在，北京京的CBD确定定在西起起东大桥桥路，东东至西大大望路，，南至通通惠河，，北至朝朝阳北路路的区域域内。CBD应应具备以以下特征征：现代代城市商商务中心心，汇聚聚世界众众多知名名企业，，经济、、金融、、商业高高度集中中，众多多最好的的写字楼楼、商务务酒店和和娱乐中中心，最最完善便便利的交交通，最最快捷的的通讯与与昂贵的的地价。。5、CLD：中央居住住区，指由若干干个居住住区组成成的可以以满足城城市居民民居住、、教育、、购物、、娱乐、、休闲的的大型集集中型居居住区，国际上上普遍称称为CentralLivingDistrict（简称称CLD）。