商业地产基础知识培训资料

商业地产商业地产基本概念知识前言

房地产是国民经济发展的一个基本要素，任何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。“商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业地产之前，首先应对房地产业做初步了解。

〈1〉什么是房地产？

〈2〉什么是商业地产？

〈3〉目前国内的代表有哪些？目录房地产概念1商业地产分类2商业地产的专业名词3投资概算与投资回报收益4一：地产概念1.房地产房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益

1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

2.土地使用年限最高年限居住用地：70年工业用地：50年科、教、文、卫用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或者其他用地：50年3.基本名词总建筑面积：

也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。

容积率：

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度：

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。七通一平：

通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地净地、毛地、生地、熟地：4.商业地产

商业地产是包括购物中心、社区商业、商业街、批发市场、复合型地产商业地产习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

5.商业地产的特征■固定性■个别性■耐用性■稀缺性■多用性■外部性■先导性■长期性■政策性九大特征6.商业地产发展的三个阶段■第一阶段：萌芽阶段时间：1980年-1992年影响区域：东南沿海改革开放特区介入方式：1、自已开发自己经营

2、公司成立策划部■第二阶段：觉醒阶段时间：1992年-2002年影响区域：中心城市，如广州、北京、上海介入方式：1、城市老商业区改造

2、新兴业态兴起，如大卖场、超市3、委托专业管理公司经营业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮）

2、大卖场、超市6.商业业地地产产发发展展的的三三个个阶阶段段■第三三阶阶段段：：冲冲浪浪阶阶段段时间间：：2002年-2012年影响响区区域域：：1、全全国国大大中中城城市市，，重重点点是是直直辖辖市市和和省省会会城城市市2、区区域域中中心心城城市市，，重重点点是是交交通通枢枢纽纽城城市市和和资资源城市3、重视构建城城乡商品市场场体系的市、、县介入方式：1、新城区建设设2、拆违与旧城城改造业种业态：1、商业步行街街2、购物中心（（shoppingmall）3、CBD（称城市中心心商业区更准准确一些）4、专业市场7.商业地产与住住宅房地产的的区别商业地产住宅房地产发展商大多数数采取开发销销售的模式其其资金回回收模式相对对简单大多数的住宅宅类产品的购购买者在购买买住宅类产品品时，主要是是买来自住的的发展商只要将将房子卖出去去，将社区的的物业管理做做好，就基本本算是大功告告成商业地产项目目是只租不售售、或只销售售部分的面积积，靠企业长长期持有大多数购买者者购买商业地地产类产品是是作为一种稳稳定型、投资资回报率较高高的一种投资资工具，买来来作为投资用用的发展商考虑的的不仅仅是如如何将商铺卖卖出去，而且且还要将后期期的经营、推推广作为第一一等大事来对对待8.商业地产的四四元素商业地产的四四元素开发商投资客商户消费者9.商业地产的发发展特点及趋趋势高品质商业地地产分割商铺领风风骚国际资本加紧紧抢滩第三方经营管管理发展趋向向显著商业地产发展展趋势及特点购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分10.商业地产投资资市场产品类类别交通设施商铺按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺10.商业地产投资资市场产品类类别目录房地产概念1商业地产分类2商业地产的专业名词3投资概算与投资回报收益4二：商业地产产分类一.购物中心广州天河城/北京金源MALL/华南MALL元一时代广场场/国购广场/新都会环球购购物广场二.专业市场安徽大市场/长江批发市场场站前街服装市市场/建材/电子IT/农产品……三.社区商业金色池塘社区区商业/柏景湾社区商商业/安居苑社区商商业四.商业街区复合型街区:南京路\王府井\春熙路\芜湖中山路\合肥淮河路主题特色街区区:中西街\哈街\苏州婚纱街\三里屯酒吧街街五.复合型商业地地产北京东方新天天地\华南MALL…明发商业广场场\信地城市广场场…2、商业地产的的三种类型销售型出租型订单型三种类型3、商业地产的的客户投资者最关心心什么？物业是否能增增值!!!3、商业地产的的客户怎样才能让投投资者觉得某某个物业能增增值呢？或者说什么才才能保证物业业能增值呢？？3、商业地产的的客户背景环境——大的经济环境境是否健康发发展行业环境——商业地产行业业是否是投资资热点地块价值——地产项目所处处地块是否在在未来有发展展同类市场经营营状况——某个地产项目目预计经营的的业态目前是是否有发展空间项目规划——商铺规划设计计是否合理，，是否符合经经营要求价格合理——销售价格是否否与实际价值值趋同3、商业地产的的客户影响客户决断断的因素客户：不仅指投资客客，更是针对对经营者，因因为他他们才是更加加专业、更加加挑剔的客户户。4.影响客户决断断的因素影响客户决断断的因素参与开发的公公司品牌项目本身内在因素外在因素客户自身实力力、知识、年年龄、偏好、、……其他（唯一性）4.影响客户决断断的因素（1）外在因素参与开发的公公司品牌开发商物业、运营公公司发展商建筑设计公司司实力信誉经验（2）内在因素项目本身硬件软件硬件软件地理位置交通状况周边商业市场场同类市场整体体水平周边居民水平平建筑形式铺位划分配套设施●●●销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理●●●（2）内在因素目录房地产概念1商业地产分类2商业地产的专业名词3投资概算与投资回报收益4三：商业地产产的专业名词词在市调和商业业地产策划中中常用到如下下基本术语、、名词、需要要有共同的界界定：1、区位、板块块、商圈、商商业中心、地地段、节点、、地标这是一组地理理学、规划学学、商业及房房地产业常用用的互相联系系的概念。区位——带综合性的规规划学用语，，指为某种经经济、政治、、社会活动所所占据的场所所，在某一城城市（地区））中所处的空空间位置。板块——住宅房地产开开发、营销常常用的词语，，一般指住宅宅小区相对集集中开发的城城市区域，沿沿交通干线居居多，如潜山山路板块。商圈——零售学用语，，现商用物业业开发也借用用该词，意指指商业圈或商商势圈，指在在一定时间内内达到某一购购物或消费频频率的顾客群群，以其所处处的最远距离离为半径，划划定的一系列列圆形或方形形区域，简言言之，即为优优先选择到某某商店或商业业聚集中心消消费的顾客分分布区域范围围。商圈一般般按层次分为为核心商圈（（离消费地最最近，吸纳总总量50-80%顾客的范围））、次级商圈圈（吸纳15-25%顾客的范围））、边缘或辐辐射商圈（吸吸纳5-25%顾客的范围））。核心商圈次级辐射商业中心——规划学用语，，与商业功能能区同义，与与通俗的“商商圈”称法接接近，一般分分市级、区级级、社区、邻邻里四级。地段——传统商业中心心的商户以街街道、马路、、干道两侧分分布为主，因因此商圈、商商业中心再可可细分为某一一地段，房地地产开发也常常用此术语。。节点——规划学用语，，指观察者、、步行入进出出、经过的集集中焦点，基基本上是交叉叉口、交通转转换处、十字字路口、建筑筑形态的变换换点等，它们们从某种功能能或建筑特征征的集聚、浓浓缩中获取重重要性。商业业地段（步行行街）常以休休闲广场、餐餐饮美食城、、电影院、交交通广场、著著名地标式建建筑作为节点点。地标——与节点点构成成城市市空间间或商商业中中心另另一类类参照照点，，观察察者一一般不不能进进入内内部，，仅具具外在在主观观、仰仰视、、眺望望的视视觉必必要性性，如如超高高层公公共建建筑、、钟楼楼、塔塔顶、、广告告招牌牌、山山顶。。2.业态态（1）业业态态定定义义业态态是是零零售售企企业业为为满满足足不不同同的的消消费费需需求求进进行行相相应应的的要要素素组组合合而而形形成成的的不不同同经经营营形形态态。。（2）商商业业业业态态共共有有17种食杂杂店店、、便便利利店店、、折折扣扣店店、、超超市市、、大大型型超超市市、、仓仓储储会会员员店店、、百百货货店店、、专专业业店店、、专专卖卖店店、、家家居居建建材材商商店店、、购购物物中中心心、、厂厂家家直直销销中中心心、、电电视视购购物物、、邮邮购购、、网网上上商商店店、、自自动动售售货货亭亭、、电电话话购购物物。3.业种种（1）业业种种定定义义商业业业业种种指指的的是是商商业业经经营营、、贩贩卖卖、、代代理理商商品品（（物物品品+服务务））种种类类，，业业种种店店是是根根据据经经营营商商品品种种类类的的不不同同来来区区分分的的。。（2）商商业业业业种种分分类类购物物类类批发发、、零零售售生活活服服务务类类家庭庭服服务务、、洗洗染染服服务务、、保保健健服服务务、、美美发发美美容容、、洗洗浴浴服服务务、、婚婚介介服服务务、、殡殡葬葬服服务务、、彩彩扩扩服服务务、、社社区区服服务务3.业种种餐饮饮服服务务类类正餐餐服服务务、、快快餐餐服服务务、、休休闲闲餐餐饮饮、、其其他他餐餐饮饮文化化类类电影影院院、、歌歌剧剧舞舞剧剧院院、、话话剧剧院院、、戏戏院院、、马马戏戏场场、、文文史史馆馆、、图图书书馆馆、、博博物物馆馆、、档档案案馆馆、、文文化化遗遗址址、、展展览览馆馆、、纪纪念念馆馆休闲闲娱娱乐乐类类室内内游游戏戏、、主主题题乐乐园园、、休休闲闲健健身身、、其其他他娱娱乐乐4.业态态店店与与业业种种店店的的区区别别

业种店

业态店

历史

过去早于业态店迟于业种店现状

成为业态店的组成部分

独立于业种店存在趋势

向品类店发展目的性消费明显

向多业态复合方向发展休闲消费比重增加背景起源商品短缺时期商品丰富时代供需关系需求大于供给供给大于需求顾客消费概念强调物质需求的感受强调精神需求的感受消费心态到店里买要买的商品到店里看有什么商品可买商品知识缺乏充足销售者经营重点注重商品的销售能力注重商品的销售方式经营管理以经验为导向以现代经营理念为导向经营理念以销售商品为中心满足消费需求为中心商品知识充足－角色扮演为生产厂家销售商品为消费者采购所需商品销售目的把商品卖出去为目的以满足消费需求为目的店内规划以商品为中心来规划以经营方式为中心规划商品类型单项商品多项种类多种商品多项种类组织成员以家族成员为主社会招聘为主顾客维系以情感为基础以服务为基础5.商业业地地产产的的流流行行概概念念1、MALL:中文文俗俗称称摩摩尔尔，，英英文文ShoppingMall的简简称称，，可可译译为为超级级休休闲闲购购物物中中心心，是是20世纪纪50年代代初初兴兴起起于于美美国国，，现现在在欧欧、、美美、、日日、、东东南南亚亚广广为为流流传传并并开开始始风风行行世世界界的的一一种种全全新新商商业业模模式式，，其定定义义为为：：以以大大型型零零售售业业为为主主体体，，众众多多专专业业店店为为辅辅助助业业态态和和多多功功能能商商业业服服务务设设施施形形成成的的综综合合性性商商业业聚聚合合体体。。2、RBD是英英文文RecreationalBusinessDistrict的缩缩写写，，直直译译为为“游憩憩商商业业区区”，也也可可译译为为“旅游游商商业业区区”、“休闲闲商商务务区区”等。。RBD的定定义义为为：：建建立立在在城城镇镇与与城城市市里里，，由由各各类类纪纪念念品品商商店店、、旅旅游游吸吸引引物物、、餐餐馆馆、、小小吃吃摊摊档档等等高高度度集集中中组组成成，，吸吸引引了了大大量量旅旅游游者者的的一一个个特特定定零零售售商商业业区区。。3、“奥特特莱莱斯斯”是英英文文OUTLETS的中中文文直直译译。。其其英英文文原原意意是是“出口口、、出出路路、、排排出出口口”的意意思思，，在在零零售售商商业业中中专专指指由由销销售售名名牌牌过过季季、、下下架架、、断断码码商商品品的的商商店店组组成成的的购购物物中中心心，，因因此此也也被被称称为为“品牌直销购购物中心”。基本上是是一家工厂厂一个OutletStore，所集商品品既是优质质品牌又价价格低廉，，所以吸引引了大批顾顾客。OUTLETS吸引顾客有有三样法宝宝：驰名世界的的品牌——荟萃世界著著名或知名名品牌，品品牌纯正，，质量上乘；难以想象的的低价——一般以低至至1-6折的价格销销售，物美美价廉，消费者者趋之若若鹜；方便舒适的的氛围——远离市区，，交通方便便，货场简简洁、舒适适。5.商业地产的的流行概念念4、CBD：中央商务区区(CentralBusinessDistrict)，许多国际际大都市都都形成了相相当规模的的CBD，如纽约的的曼哈顿、、东京的新新宿、香港港的中环，，现在，北北京的CBD确定在西起起东大桥路路，东至西西大望路，，南至通惠惠河，北至至朝阳北路路的区域内内。CBD应具备以下下特征：现现代城市商商务中心，，汇聚世界界众多知名名企业，经经济、金融融、商业高高度集中，，众多最好好的写字楼楼、商务酒酒店和娱乐乐中心，最最完善便利利的交通，，最快捷的的通讯与昂昂贵的地价价。5、CLD：中央居住区区，指由若干个个居住区组组成的可以以满足城市市居民居住住、教育、、购物、娱娱乐、休闲闲的大型集集中