商业地产基础知识

商业地产基础知识培训一、什么叫商业房地产？指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.二、商业房地产的类别划分1、按照开发形式进行分类2、按座落位置分3、按规模分4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类1、按照开发形式进行分类（1）.商业街商铺;（2）.市场类商铺;（3）.社区商铺;（4）.住宅底层商铺;（5）.百货商场、购物中心商铺;（6）.商务楼、写字楼商铺;（7）.交通设施商铺2、按座落位置分（1）.市中心区商业;（2）.居住区附近及其他市区商业;（3）.交通枢纽附近商业;（4）.市郊商业3、按规模分（1）.大型—建筑面积过万平米；（2）.中型---分布广泛大型商业区的补充；（3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。4、按照投资价值分类（1）.“都市型”商铺--绩优股；（2）.“社区型”商铺--潜力股；（3）.“便利型”商铺--冷门小盘股；（4）.专业街市商铺--高科技股；（5）.其他商铺--“一般股票”。

5、按照商铺的位置形式分类铺面房和铺位三、什么叫购物中心shoppingcenter(S．C)是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

四、什么叫MALL目前世界大型商业地产的顶级形态---可以定位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.

五、什么么叫超市市、分类类怎样开架售货货，集中中收款，，采取自自选销售售方式,以销售售生鲜商商品,食食品和向向顾客提提供日常常必须品品为主要要目的的的零售业业态.根根据商商品结构构的不同同，可以以分为食食品超市市和综合合超市。。

大型型超市——实际营营业面积积6000㎡以以上,满满足顾客客一次性性购齐的的零售业业态.根根据商品品结构,可以分分为以经经营食品品为主的的大型超超市和以以经营日日用品为为主的大大型超市市.仓仓储会员员店---以会会员制为为基础,实行储储销一体体,批零零兼营,以提供供有限服服务和低低价商品品为主要要特征的的零售业业态.六、步行行街的起起源最初出现现步行街街，是因因为城市市膨胀，，尤其是是汽车的的飞速发发展使人人们在郊郊区居住住成为可可能，由由于城市市中心的的拥挤不不堪和生生态环境境的恶化化，人们们搬到郊郊区去居居住。政政府为了了复活城城市中心心的活力力和魅力力以及商商业物态态，因此此建了步步行街，，使得人人们在城城市中心心生活也也一样拥拥有安静静、繁荣荣而方便便购物、、娱乐的的场地。。步行街街始终是是城市本本身魅力力的反映映。七、专卖卖店、便便利店、、连锁店店、百货货店专卖店(exclusiveshop):专专门经经营或授授权经营营制造商商品牌和和中间商商品牌的的零售业业态。便利店(方便店店)conveniencestore(Cv．S):满满足顾顾客便利利性需求求为主要要目的的的零售业业态百货店departmentstore(Dept．)：：

在一一个大建建筑物内内，根据据不同商商品部门门设销售售区，开开展各自自的进货货、管理理、运营营的零售售业态.连锁经营营：一种商业业连锁,即经营营内容相相同、使使用统一一店名的的若干个个门店组组成一个个联合体体,在同同一个总总部的管管理和规规划下进进行专业业化分工工,使复复杂的商商业活动动简单化化,是是一种实实现规模模效益的的经营组组织形式式。八、什么么叫街铺铺沿街两侧侧的铺面面及商业业楼里面面的铺位位都属于于商业街街商铺。。业态？－－以什什么方式式卖九、业态态、业种种业种？－－卖什什么十、历史史上的八八次零售售业态创创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物十、零售售业态手手风琴定定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街20世纪纪60年年代时间城市化背背景下的的商业地地产城市与商商业地产产――““城”与与“市””商业地产产一般都都分布在在城市最最重要的的地段，，最显要要的位置置，代表表着城市市的形象象，注重重商业地地产项目目与整个个城市的的协调统统一，将将能够为为城市增增光添彩彩。“城市””要有个个观念的的更新，，不然，，“城””建得““美仑美美奂”，，“市””却冷背背呆滞了了。没有“市市”的““城”，，怎么还还叫“城城市”？？十一、解解读“城城”与““市”（（一）从“城””与“市市”的关关系看商商业发展展一是要特特别重视视城市发发展的趋趋向，去去抓住商商业发展展的机遇遇；一是应以以商业发发展的前前瞻性、、拉动性性，影响响、促进进城市建建设的规规模转型型。对于于大型商商业地产产项目这这种有大大影响力力和拉动动力的商商业巨市市，更当当如此。。十一、解解读“城城”与““市”（（二）城市化背背景下的的商业地地产城市化背背景下的的商业地地产未来的商商业地产产人才，，－－是既既懂城市运营营又懂商业规律律和房地产运运作的复合人人才－－要站站在城市市、地产产与商业业之间，，为商业业地产项项目开展展包括商商业前期期定位、、营销方方案、出出售出租租的完善善的服务务流程，，明白应应该建多多大的商商业，商商业业态态是如何何搭配的的，实现现商业与与城市、、与房地地产最有有价值的的对接，，充分实实现城市市与商业业、商业业与房地地产的市市场联动动。十二、商商业地产产对人才才的要求求城市化背景景下的商业业地产研究商业业业态的规律律业态的变化化研究城市、、商业与房房地产的结结合，是目目前摆在商商业地产开开发商面前前最棘手的的问题。城市化背景景下商业与与地产的对对接商业地产诱诱惑天河城广场场样板效应应天河城广场场总投资12亿元，，建筑面积积16万平平方米，营营业面积10万平方方米的天河河城广场成成为广州少少有的大型型高档购物物中心，每每天的客流流平均达到到30万人人次，2002年整整个购物中中心的营业业额达到36亿元，，租金收入入3亿多，，已成为广广州最繁华华的商业中中心之一。。十三、商业业地产的发发展态势（（一）商业地产研研究商业房地产产的三重利利诱惑：一重利，商商业赢利和和物业升值值；二重利，提提升开发企企业知名度度，增加股股票在资本本市场上的的吸引力；；三重利，以以物业增值值和现金流流吸引银行行，增加授授信额度。。商业房地产产魅力如斯斯，各路玩玩家纷纷下下水，按需需各自设计计不同模式式。只是地地产一旦冠冠以“商业业”的名头头，就不再再是单纯的的地产项目目，房地产产业迅速回回收资金和和物业经营营升值成为为商业地产产商的万有有定律。十三、商业业地产的发发展态势（（二）中外商业发发展规模对对比分析GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同发达国家家相比，中中国商业总总体规模过过小，大型型商业所占占市场份额额很小。十三、商业地地产的发展态态势（三）中外连锁商店店比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国家连连锁商店的阶阶段比较，可可成为商业地地产决策时的的重要参考十三、商业地地产的发展态态势（四）中外百货商店店比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发达国家百百货商店的阶阶段比较，可可成为商业地地产决策时的的重要参考十三、商业地地产的发展态态势（五）中外超级市场场比较国家创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－200（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年同发达国家超超级市场的阶阶段比较，可可成为商业地地产决策时的的重要参考十三、商业地地产的发展态态势（五）日本各类型购购物中心比较较参考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家十三、商业地地产的发展态态势（六）商业低进入壁壁垒的后果在中国，进入入市场的壁垒垒过低使行业业中的企业规规模向两极发发展，大企业业盲目扩张和和小企业无节节制发展，导导致“低市场场集中度和过过度竞争”进入市场壁垒低产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低十三、商业地地产的发展态态势（七）商业地产研究究总结目前商业业物业市场的的现状不难看看出：开发商商和投资者对对于商业物业业的开发和投投资均表现出出极大的热情情。许多开发发商在项目前前期就聘请专专业公司从建建筑结构、主主题定位、消消费人群定位位、行业组合合、店铺划分分等方面进行行详细策划。。面对越发挑挑剔的投资者者，专业化分分工必然引入入商业地产竞竞争之中。商业地产的发发展与成熟，，意味着消费型地产正正向生产型地地产裂变。商业地产是“三高产品””：高风险、高回回报、高技术术含量。十四、商业地地产市场发展展条件（一））商业地产研究究国外参考：主要判断元素素：人均GDP、城市家家庭汽车拥有有量、公共交交通条件人均GDP3000－4000美元元时，家庭汽汽车拥有率15－20％％，大型商业业地产发展（（ShoppingMall））－－开始发发展人均GDP10000美美元，家庭汽汽车拥有率60％，大型型商业地产发发展（ShoppingMall）－－成成熟发展十四、ShoppingMall发展条件（二二）商业地产研究究亚洲及国内（（含香港、新新加坡等）：：主要判断元素素：人均GDP、城市家家庭汽车拥有有量、公共交交通条件、人人口密度、消消费总量都市型大型商业地产产发展条件城市人均GDP水平达到到2500美美元郊区型大型商业地产产发展条件城市人均GDP水平达到到4000美美元、公路发发展极为充分分、城市家庭庭汽车拥有率率达15－20％十四、ShoppingMall发展条件（三三）商业地产研究究国内之所以与与欧美发展大大型商业地产产发展的GDP水平有明显的差距距，但仍然具具备发展大型型商业地产项项目，主要因因素在于其人口密度远远大于欧美美城市的人口口密度，消费总量决定大型商业业地产发展的的市场潜力。。商业房地产项项目开发的基基础条件，是是项目所面对对核心商圈的的消费总量，，因为它体现现了核心商务务圈的人口基基数，也体现现了核心商圈圈的能力，也也包括了GDP的水准。。十四、ShoppingMall发展条件（四四）商业地产研究究十五、商业地地产开发定位位尺度（一）人均GDP业态发展情况1000美元百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度一：经济济水平在世界视野里里，各种零售售业态的出现现具有一定的的规律性。商业地产研究究尺度二：交通通状况国外大型商业业地产（ShoppingMall）的发展展经验告诉我我们，当一个个社会进入到到汽车时代，，才为ShoppingMall的出现提供供了可能。从从交通形式上上来说，所谓谓ShoppingMall，尤尤其是郊区的的ShoppingMall，必必须依托于高高速公路和城城市的环路，，这意味着消消费者比较依依赖汽车。只只有当一个城城市进入了汽车社会，或或者说开始进入汽车社会，那那么ShoppingMall在在一个城市的的建设才能真真正的发展起起来，否则只只能是城市型型的购物中心心。十五、商业地地产开发定位位尺度（二）商业地产研究究尺度三：依据城市化进进程的国际规规律来为大型型商业地产项项目做出定位位世界城市化过过程中，城市市商业中心的的变迁有其规规律性。我们把城市的的发展分为三三个阶段，1、城市化初初级阶段：城城市化率30%以下；2、城市化初初级阶段：城城市化率70%以下；3、城市化高高级阶段：城城市化率70%以上。十五、商业地地产开发定位位尺度（三）商业地产研究究城市商业中心心将根据城市市化的进程而而发生变化。。从这个规律律性来看，依依据城市化发发展水平来发发展大型商业业地产是很好好的选择。初级阶段城市化率30%以下商业向城市的的几何中心聚集零售行业的特特征：－－向心聚集中级阶段城市化率70%以下零售行业的特特征：－－离心分散商业向城市的的几何中心发展高级级阶阶段段城市市化化率率70%以以上上零售售行行业业的的特特征征：：－－－离心心聚聚集集商业业离离开开城城市市的的几几何何中中心心，，向向郊区聚集集十五、商商业地产产开发定定位尺度（三）商业地产产研究这是一种种主体性性购物中中心，它它是以某某一大型型商业业业态为主主体再辅辅以其他他的一些些商业业业态和服服务业态态。主体体性购物物中心又又分两种种，一是是以大型型超市为为主体，，它的竞竞争优势势是，能能够进入入居民社社区，能能够弥补补大型超超市在商商品线上上的不足足，并可可通过出出租场地地增加附附属的一一些商业业业态和和服务业业态，既既可降低低经营成成本又可可增强对对社区的的服务功功能；二二是以大大型百货货商店为为主体的的购物中中心，往往往成为为中心城城区的商商业中心心，但一一般很难难在社区区里生存存。十六、购物物中心的分分类——ShoppingCenter商业地产研研究这种模式购购物中心是是综合性和和超大型的的，与主体体性购物中中心不同的的是，这种种购物中心心里的商业业形态是以以三种商业业业态为鼎鼎足之势，，即百货店店、超市和和许多专业业专卖店，，再辅以餐餐饮娱乐业业的店铺，，它可以涵涵盖所有零零售业和服服务业的内内容。购物物中心已经经不是一种种商业业态态，而是一一种商业的的组织模式式，甚至于于已经作为为城市整体体规划中的的一种基本本构成，与与机场、公公园、体育育中心等城城市设施类类似。十六、购物物中心的分分类——ShoppingMall商业地产研研究即城市广场场，与ShoppingMall不同同的是，Citymall并并不限于购购物以及配配套的餐饮饮、休闲、、娱乐等，，还将旅游游、餐饮、、休闲、娱娱乐理念组组建成动静静相宜、具具备基本城城市功能的的联合体。。与ShoppingMall相比，，更加全面面的Citymall更适合合城市人多多方面的需需求十六、购物物中心的分分类——Citymall商业空间步步行化购物中心是是商店群的的组合，为为了协调商商店与商店店、商店与与购物者之之间的联系系，往往通通过一条线线性街道来来串联商店店和组织人人流，基于于安全考虑虑，街道完完全排除车车辆，实现现步行化。。商业空间室室内化室内化是利利用屋顶的的覆盖功能能，将步行行商业活动动引入室内内，并通过过人工环境境控制，减减少恶劣的的自然条件件对步行活活动的影响响，创造舒舒适的环境境，这正是是购物中心心建筑追求求的目标。。公共空间社会会化与百货商店和和超级市场不不同的是，购购物中心把纯纯粹的零售商商业活动场所所开辟成商业业活动和社会会活动相结合合的场所。十六、MALL的建筑筑特征商业地产研究究经营大型商业业地产要着重重考虑两方面面的问题，一一是前期的规规划，二是后后期的商业运运营管理。建设模式投资模式设计模式管理模式十七、商业地地产的发展模模式商业地产是开开发商、投资资者和经营者者三合一的有有机整体，是是一个不可中中断的链条。。商业地产研究究十八、建设模模式、投资模模式建设模式改建新建如：明发商业广场、SM、世贸商城等如：上海豫园商场、上海新天地、厦门富山诚达、闽南印象等投资模式银行贷款外资上海迪美购物中心、中旅商场等商业地产研究究十九、设计模模式、管理模模式设计模式管理模式合作管理（瑞景商业广场）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（SM、名汇）输入管理（大摩世贸商城等）商业地产研究究二十、商业地地产项目开发发三阶段开发过程三阶阶段第一阶段－－－整体策划布布局第二阶段－－－推广和招商商第三阶段－－－后期经营管管理。商业地产研究究二一、后期经经营管理商业地产项目目重在后期经经营管理。商家也会选择择好的开发商商，有些拥有有很长经营历历史的商家，，一旦发现适适合的商业项项目就会想方方设法进场。。找到客户不不等于就能完完成招商。开开发商要有一一个懂得商家家需求的团队队，包括客户户关系管理内内容。怎么让这个商商场可持续发发展？这是是在后期经营营中很重要的的内容。当然然物业经营管管理是最基本本的，对于物物业经营管理理必须要高标标准。危机管管理对商场相相对更重要，，这种场所的的公众性非常常突出，任何何一个意外可可能对这个商商场形成致命命的影响。商业地产研究究－－商业街街二二、世界一一流商业街的的六个关键影影响因素1、丰富的历史是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的骨干商户具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系商业地产研究究－－商业街街世界一流的商商业街具有三三大特征：全全球声誉、密密集的客流量量和可靠的收收入。二三、世界一一流商业街的的三大特征特征商业街知名度日客流量（万人）年商业收入（亿美元）巴黎香榭丽舍大街享誉全球50－7015伦敦牛津街享誉全球5032东京银座享誉全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中国知名8014商业地产研究究－－商业街街步行街的长度商业街的一般般长度为500－700米，最高限限为1000－1500米米（王府井步步行街810米、重庆解解放碑步行街街400米、、沈阳中街步步行街950米、上海南南京东路1400米哈尔尔滨中央大街街商业街860米、日本本银座1100米、香榭榭丽舍大街1880米））步行街的宽度商业街适宜宽宽度为20－－30米，小小型步行街宽宽度以20米米左右为宜（（王府井步行行街38米、、上海南京路路30米）每每人要有不不低于4平方方米的面积。。步行街的高度商业街宽度和和高度的比例例最好为1：：1，最高不不要超过1：：2（上海南南京东路步行行商业街、哈哈尔滨专业大大街步行街、、沈阳中街步步行街都为1：1的比例