商业地产基础知识培训张总

商业地产基础知识主讲：张华容目录第一部分：商业零售基础知识1、零售业态的分类及定义2、购物中心的定义及分类3、购物中心发展史4、购物中心建筑特征5、购物中心定位要素6、购物中心规划设计要点7、购物中心招商及营销策划要点8、购物中心运营管理要点目录第二部分：商业运营活动中的专业术语1、房地产的含义2、商业房地产的含义3、商业物业的分类4、建筑规划及设计规范术语5、招商专业术语（意向书、合同、协议、补充协议等的解释）第一部分：商业零售基础知识1、零售业态的定义及分类零售业Retailindustry以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。零售业态RetailFormats零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。1、零售业态的定义及分类分类原则：零售业态按零售店铺的结构特点分类。根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。分类：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。

零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类2、购物中心的定义及分类购物中心是指：

国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。2、购物中心的定义及分类摩尔(Mall)购物中心是指：

面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。）

严格意义上讲，小于１0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL。

2、购物中心的定义及分类城市综合体HOPSCA是指：城市综合体一般是由高级酒店，高档写字楼，大型综合商业中心、市民广场等组成。城市综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体，以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市建筑综合体常被称为“城中之城”。城市综合建筑体又称综合性建筑或复合型建筑，城市的地标物业，城市的标志，推动城市发展的财富核心源泉HOPSCA——Hotel(酒店)、

Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping

mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)2、购物中心的定义及分类购物中心分类A、社区购物中心Communityshoppingcenter是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。B、市区购物中心Regionalshoppingcenter是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。C、城郊购物中心Super-regionalshoppingcenter是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。D、厂家直销中心Factoryoutletscenter由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。2、购物物中心的的定义及及分类业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统社区购物中心communityshoppingcenter市、区级商业中心商圈半径5---10公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店餐饮服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位300-500个各个租赁店使用各自的信息系统市区购物中心Regionalshoppingcenter市级商业中心商圈半径10-20公里建筑面积为10万平方米左右40-100个租赁店，包括百货店大型综合超市、各种专业店专卖店，饮食店杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的信息系统城郊购物中心Super-areaShoppingCenter城乡结合部交通要道商圈半径30-50公里建筑面积为10万平方米以上200租赁店以上，包括百货店、大型综合超市各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的信息系统工厂直销中心FactorOutletsCenter一般远离城市目标顾客多为重视品牌的目的的购买单个建筑面积100-200平方米为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采用自选式售货方式多家店共有500个以上停车位各个租赁店使用各自的信息系统3、购物物中心发发展史早期探索索阶段美国：早在19世纪，，美国购购物中心心建设拉拉开序幕幕，。20世纪纪20一一30年年代，购购物中心心在设计计、开发发和运营营方面取取得了显显著的进进步英国：20—30年代代，英国国郊区的的独立商商店纷纷纷组合成成小型邻邻里中心心，开发发商将邻邻里中心心作为居居住区的的配套建建设内容容。澳大利亚亚：20年代代在澳大大利亚，，购物中中心的建建设已经经纳入首首都堪培培拉的规规划3、购物物中心发发展史20世纪纪50年年代成型型阶段：（郊区大大型购物物中心的的发展，，标志着着购物中中心已经经成型））50年代代，现代代意义上上的大型型区域购购物中心心在美国国郊区正正式登场场20世纪纪60年年代勃兴兴阶段60年代代末期，，美国大大小购物物中心数数量已经经超过10000个中国购物物中心发发展历史史购物中心心的在中中国的发发展可以以追溯到到二十世世纪80年代末末，中国国开始兴兴建一些些综合性性的商业业设施，，通过出出租或出出售的方方式引入入一些商商户进场场经营，，一般没没有统一一的规范范，租售售形式杂杂合，功功能单一一，服务务和配套套设施严严重缺乏乏。与规规范的购购物中心心还相差差甚远。。真真正正的购物物中心在在中国的的出现与与发展，，应该是是90年年代的中中期，典典型代表表是广州州的天河河城，项项目以统统一规划划与管理理，只租租不卖经经营模式式，成为为中国历历史上最最为成功功的购物物中心。。但在功功能的安安排和租租户的选选择方面面，依然然过于单单一，不不能满足足顾客复复合性的的消费需需求。近近年来来中国经经济的快快速发展展，人民民生活水水平，特特别是城城市居民民的生活活水平的的大幅度度提高，，加之天天河城等等第一代代购物中中心开发发成功，，刺激了了购物中中心行业业在中国国飞的发发展，新新一代的的购物中中心以北北京金源源燕莎为为代表，，功能及及品牌极极大满足足了消费费者需求求。4、购物物中心建建筑特征征商业空间间步行化化商业空间间室内化化公共空间间社会化化5、购物物中心定定位要素素定位[定位位基础：：自身条条件分析析、市场场发展经经验、城城市规划划条件][定位位依据：：消费者者需求、、区域商商业设施施及商业业资源供供应状况况]A、市场场环境定定位：项项目可进进入市场场环境的的判断例如：综合专业市场商业街社区商业及底商周边尚未形成有影响、成规模的商业街商业街环境至关重要，并需要有清晰的定位商业街以开放性、参与性、多元性方向发展社区商业及底商供需两旺受到经营业态的限制，周边底商以服务业为主社区商业以便利、实用、服务多样为特色趋向集中化、完善的服务功能、便利等特点周边缺乏综合、专业市场环境，现有市场经营一般交通便利，本地有特产如岫玉由单一、少门类向着综合、多门类发展百货/购物中心/超市百货由多种经营转向主体性经营、主题经营对超市、购物中心具有巨大需求体验业态成为中高档商业市场需求的动力专业化商店受到欢迎通过左图图分析，，建议本本项目可可进入的的市场：：大型购购物中心心，中型型专业、、专营商商店及中中小规模模专业市市场5、购物物中心定定位要素素之定位位B、目标标客层定定位根据消费费者需求求因素的的市场调调查可以以得到的的前三位位的影响响因素：：品种、、价格、、邻近，，通过进进一步分分析各类类消费者者第一及及第二需需求的组组合状况况，识别别份额较较大的需需求，并并将其作作为目标标市场。。例如：居民家庭月收入增加对价格敏感程度将逐步下降对邻近和产品品种的要求逐步提高单次购买量增加消费者教育程度增加对价格的敏感程度下降对品种、邻近的需求增加逐渐强调购物效率居民小区化形成社区购物的习惯，对便利性和效率的需求增加对品种和环境的需求下降家庭规模变小对价格敏感程度将逐步下降对邻近和产品品种的要求逐步提高社会经济发展和生活方式变化追求效率；价格敏感度下降更强调零售品牌的选择对品种的需求增加，对生活品质的需求提高消费者需求的变化趋势从需求组组合看，，在各类类市场层层面上最最主要的的存在两两大核心心目标群群体组合合—““价格格+品品种””需求组组合和““价格+邻邻近”需需求组合合5、购物物中心定定位要素素之定位位C、经营营档次定定位按照品牌牌在消费费者心中中的价值值高低可可将品牌牌分出不不同的档档次，如如高档、、中档和和低档，，不同档档次的品品牌带给给消费者者不同的的心理感感受和情情感体验验。D、主题题定位商业项目目主题的的确定需需要从目目标消费费客群现现在及未未来的特特点、消消费倾向向、消费费习惯等等等入手手，深入入考虑项项目所属属商业类类型的国国内外发发展现状状及趋势势，全面面把握各各种成功功的商业业模式以以及新兴兴商业业业态、形形式，结结合商业业项目自自身的规规划条件件及类型型特点，，找出具具有明显显市场差差异化、、对目标标消费群群体有强强大聚合合力，同同时又适适合项目目自身特特点的主主题内容容，来指指导项目目的整体体运作。。E、其他他定位：：形象定定位、主主题定位位、特殊殊功能等等等6、购物物中心规规划及设设计要点点购物中心心业态规规划通常来讲讲，购物物中心的的业态规规划根据据其市场场定位、、经营定定位和功功能定位位进行划划分6、购物物中心规规划及设设计要点点第三代万万达广场场业态规规划以一个面面积15万平方方米左右右的万达达广场为为例，其其主力店店约占70%-80%，室内内步行街街约占20%-30%，零售售业态约约占50%、休休闲娱乐乐餐饮文文化等业业态约占占40%、配套套服务等等功能性性业态约约占10%6、购物物中心规规划及设设计要点点功能规划划抓住购物物中心的的集“买买、吃、、玩”这这三种最最基本的的消费功功能，加加上多种种附加功功能的整整合及互互补，自自然可吸吸引不同同需求的的多（年年龄）客客层的客客流。因因此，一一般项目目中功能能定位是是将购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮、文化化、酒店店、商务务办公和和综合服服务等多多功能于于一体，，力求满满足消费费者一天天消费、、一家消消费、一一站消费费的需求求。6、购物物中心规规划及设设计要点点交通规划划购物中心心的客行行交通购物中心心的步行行人流分分为两种种：一种种是从停停车场到到购物中心的运运动；另另一种是是从购物物中心到到购物中中心的运运动。购物中心心的车流流交通车流包括括购物车车流、货货运车流流和公共共交通车车流。交交通组织原则是是分流，，让购物物交通和和后勤货货运交通通各行其其道。购物中心心交通规规划分为为两部分分，一部部分是周周围道路路把交通通引入购购物中心心，另一一部分是是购物中中心自身身用地范范围内的的交通组组织和规规划，以以及建筑筑内部的的人流组组织。6、购物物中心规规划及设设计要点点平面规划划A、平面设计计的内容容是确定定步行街街形态，，确定承承租户单单元的布布局和面面积大小小，为所所有承租租户提供供一个互互利互惠惠的机会会，最大大限度为为每个承承租户带带来穿行行人流，，提供最最多的购购物机会会。B、柱距与单单元面宽宽有直接接关系：：大商店店面宽，，8，９９，１4，１6，２２４。柱柱子不宜宜落在店店面线上上。根据据经验进进深一般般在8——14米米比较合合适。如如果开间间方向的的柱距是是8米(9,14,16,24)，那么么进深可可以是2×6,3×6，4××6。9米柱距距是ＭＡＡＬＬ开开发比较较常用的的选择，，对于面面积分割割以及降降低施工工成功有有益。C、平面设计计的结构构形状一一定要规规整、简简单，不不要使用用曲率过过大的圆圆弧，避避免实用用面积太太少，不不仅便于于业态布布局与商商铺分割割，而且且有利于于未来经经营，方方便人流流对不同同业态不不同区域域的识别别，可以以通过外外立面装装修和顶顶部造型型，美化化整个的的外形。。平面设计计6、购物物中心规规划设计计要点之之平面规规划剖面设计计：A、层高高B、中庭庭空间C、从不不同的层层面同时时引入人人流D、垂直直交通工工具E、景观观的垂直直吸引力力F、货区区设计其他要素素设计：：照明、景景观等7、购物物中心招招商及营营销策划划要点招商要点点市场调查查业态规划划、品牌牌组合、、品牌落落位招商（租租金）政政策团队组建建招商方案案（计划划、节点点、原则则、方法法）启动招商商、跟进进招商、、甄选商商家合同签署署商家进场场7、购物物中心招招商及营营销策划划要点策划要点点A、开业业前项目主题题策划商业形象象策划招商阶段段性策划划（招商宣宣传推广广、大型型招商活活动策划划、核心心商户选选择与吸吸引、供供应商入入场）B、开业业全方位预预热宣传传（开业业前两周周），保保证有足足够多的的客流量量，确保保95％％商户统统一开业业。环境和氛氛围营造造标示和引引导（广广义）开业庆典典仪式开业后延延续宣传传（一周周）C、开业业后事件营销销文化营销销服务营销销（人性性化、顾顾客物流流等）目的性促促销8、购物物中心运运营要点点购物中心心的经营营管理水水平关系系到永续续运营的的成败，，我们必必须按照照可持续续发展的的战略，，稳步提提高管理理水平。。经营期期间的商商业管理理主要包包括四个个方面：：承租商的的优化管管理、整整体形象象策划推推广与促促销推广广活动、、服务管管理、日日常的物物业管理理。租赁政策（（承租商优优化）日常经营管管理营销管理（（整体形象象推广与促促销推广））服务管理（（人性化服服务、多元元化服务））商业物业管管理（日常常物业维护护保安保洁洁）购物中心归归属---产生---发展---分类类---建建设---开业---运营第二部分：：商业运营活活动中的专专业术语1、房地产产的含义房地产具体体是指土地地、建筑物物及其地上上的附着物物，包括物物质实体和和依托于物物质实体上上的权益。。又称不动动产，是房房产与地产产的总称，，两者具有有整体性和和不可分割割性。包括括：土地建筑物及地地上附着物物房地产物权权注：房地产产物权除所所有权外，，还有所有有权衍生的的租赁权、、抵押权、、土地使用用权、典当当权等。2、商业房地产产的含义商业房地产产：人们习习惯上将商商业物业叫叫商铺或商商业用房，，商业房地地产是指用用于各种零零售、餐饮饮、娱乐、、健身服务务、休闲设设施等从事事商业和为为居民生活活服务所用用于经营用用途的并可可出租或出出售的房地地产形式。。它包括括购物中心心、商业街街、主题商商场、专业业市场、批批发市场、、折扣店、、工厂直销销店、娱乐乐类商业房房地产、住住宅和写字字楼的底层层商铺等等等。从经营营模式、功功能和用途途上完全区区别于普通通住宅、公公寓、写字字楼、别别墅房地产产等类别。。国外通行行的叫法为为零售业房房地产，是是指专门从从事以零售售物业的租租金为目的的的长期房房地产投资资行业。。也有认为为商业地产产就是指商商业房地产产开发商作作为投资主主体直接参参与的、为为生产和消消费提供交交易平台而而进行的商商业活动。。商业地产产包括批发发市场、零零售市场、、娱乐休闲闲消费市场场、社区服服务市场等等相关的商商业运作；；其内容包包括策划、、招商和日日常运营管管理；其任任务是为生生产者（或或中间商））和消费者者提供交易易平台，并并为地产开开发企业获获取未来不不确定的收收益。3、商业物物业的分类类分类方法种类按市场形式分类大型商厦专业市场小区商铺按物业用途分类购物中心小区配套商铺专业市场批发及商贸中心餐饮及美食广场按建筑特征分类商业大厦住宅区商铺临街商铺步行街露天商铺地下商城3、商业物物业的分类类按物业区位分类商业区物业住宅区物业近郊物业按经营方式分类统一经营物业分散经营物业按经营类别分类综合经营物业单一经营物业按招商方式分类招商物业租售物业出租物业按物业产权分类产权物业非产权物业4、建筑规规划及设计计规范术语语规划术语建筑面积密密度每公顷建筑筑用地上容容纳的建筑筑物的总建建筑面积。。容积率一定地块内内，总建筑筑面积与建建筑用地面面积的比值值。建筑密度一定地块内内所有建筑筑物的基底底总面积占占用地面积积的比例。。道路红线规划的城市市道路路幅幅的边界线线。建筑红线城市道路两两侧控制沿沿街建筑物物或构筑物物（如外墙墙、台阶等等）靠临街街面的界线线。又称建建筑控制线线。建筑间距两栋建筑物物或构筑物物外墙之间间的水平距距离。4、建筑规规划及设计计规范术语语绿地率城市一定地地区内各类类绿化用地地总面积占占该地区总总面积的比比例。在居居住区用地地范围内指指各类绿地地的总和占占居住区用用地的比率率。绿地应应包括：公公共绿地、、宅旁绿地地、公共服服务设施所所属绿地和和道路绿地地（即道路路红线内的的绿地），，不包括屋屋顶、晒台台的人工绿绿地。占（基/用用）地面积积：指城市规划划行政主管管部门确定定的建设用用地界线所所围合的用用地水平投投影面积，，不包括代代征地的面面积。总建筑面积积：也叫“建筑筑展开面积积”。建筑筑物各层水水平投影面面积的总和和，包括使使用面积、、辅助面积积和结构面面积三项。。使用面积积指建筑物物各层平面面中直接为为生产或生生活使用的的净面积的的总和。在在居住建筑筑中的使用用面积也称称“居住面面积”。辅辅助面积是是指建筑物物各层平面面为辅助生生产或生活活活动所占占的净面积积的总和，，例如居住住建筑中的的楼梯、走走道、厕所所、厨房等等。使用面面积与辅助助面积的总总和称“有有效面积””。结构面面积指建筑筑物各层平平面中的墙墙、柱等结结构所占面面积的总和和。城市基础设设施城市基础设设施分为工工程性基础础设施和社社会性基础础设施两类类。工程性性基础设施施一般指能能源供应、、给水排水水、交通运运输、邮电电通信、环环境保护、、防灾安全全等工程设设施。社会会性基础设设施则指文文化教育、、医疗卫生生等设施。。我国一般般讲城市基基础设施多多指工程性性基础设施施。4、建筑规规划及设计计规范术语语设计规范术术语建筑面积房产的建筑筑面积是指指建筑物外外墙外围所所围成空间间的水平面面积，如果果计算多个个的建筑面面积，则是是各房产建建筑面积之之和。建筑筑面积包含含了房产的的可用面积积、墙体柱柱体占地面面积、楼梯梯走道面积积、其他公公摊面积等等。使用面积房产的使用用面积，指指房产各层层平面中直直接供使用用者使用的的净面积之之和。计算算使用面积积时有一些些特殊规定定：内墙面面装修厚度度计入使用用面积。公用面积房产的公用用面积是指指房产内为为客户出入入方便、正正常消费或或生活所设设置的公共共走廊、楼楼梯、电梯梯间、水箱箱间等所占占面积的总总和。开发发商在出售售商品房时时计算的建建筑面积存存在公共面面积的分摊摊问题。实用面积它是"建筑筑面积"扣扣除公共分分摊面积后后的余额。。计租面积作为计算房房租的面积积。非住宅宅用房按建建筑面积计计算。4、建筑规规划及设计计规范术语语套内面积俗称"地砖砖面积"。。它是在实实用面积的的基础上扣扣除了柱体体、墙体等等占用空间间的建筑物物后的一个个内容空间间的概念。。动既有章章可循，也也有利可图图，吸引居居民和机构构投资非房房产租赁市市场。竣工面积竣工面积是是指竣工的的各幢房屋屋建筑面积积之和。房房屋建筑的的竣工应是是按照设计计要求全部部完工，经经验收合格格的建筑.共有建筑面面积系指各产权权主共同占占有或共同同使用的建建筑面积。。共有建筑面面积分摊系系数整幢建筑物物的共有建建筑面积与与整幢建筑筑物的各套套套内建筑筑面积之和和的比值，，即为共有有建筑面积积分摊系数数。即公用用建筑面积积分摊系数数＝公用建建筑面积／／套内建筑筑面积之和和。层高层高是指房房产高度以以"层"为为单位计量量，每一层层的高度国国家在设计计上有要求求，这个高高度就叫层层高。它通通常包括下下层地板面面或楼板面面到上层楼楼板面之间间的距离。。净高净高是指层层高减去楼楼板厚度的的净剩值。。实用率实用率是套套内建筑面面积和房产产面积之比比，大于使使用率。即即实用率＝＝套内建筑筑面积／套套内建筑面面积＋分摊摊的共有共共用建筑面面积4、建筑规规划及设计计规范术语语一次商装：：指商场为其其所经营的的各种业态态提供基础础的物业基基础、条件件及硬件环环境，主要要涉及天、、地、柱、、墙、水、、电气、空空调、消防防、安防、、广播设备备、通道、、照明、美美陈、促销销设施等方方面。二次商装：：指以一次商商装为基础础，为展示示品牌和商商品形象，，按照商场场要求的标标准，进行行的二次装装饰装修，，主要涉及及壁柜、柜柜台、货架架、陈列、、形象、灯灯光、色彩彩等方垂直交通：：是指不同标标高空间或或楼层的垂垂直联系如如楼梯、电电梯和自动动扶梯。划分防火分分区：在建筑中采采有耐火性性能较好的的分隔物将将建筑物空空间分隔成成若干区域域的防火技技术措施。。划分防烟分分区：是通过设置置挡烟设施施将烟气控控制在一定定范围内，，以便用排排烟设施将将其排出，，保证人员员安全疏散散，消防扑扑救工作顺顺利进行。。购物空间：购物空间间是在整个个空间中，，由货柜和和货架作为为空间限定定的元素划划分出的直直接进销售售活动的现现场。交通空间：：包括商场内内的通道、、楼梯、自自动扶梯及及电梯，其其位置、数数量、布置置及宽度等等既能使急急需型购物物者迅速到到达购物场场所，又能能使顾客轻轻松完成浏浏览观赏的的行为。4、建筑规规划及设计计规范术语语商品展示空空间：从常规的的柜架到地地台、墙面面及空中挂挂件，展示示的商品从从只能观赏赏到可触摸摸、可试听听、可试用用，创造出出视觉焦点点。服务空间：：是商品销售售的辅助空空间，如：：试衣间、、听音室、、问讯处、、寄存处等等。休闲空间：：为顾客提供供餐饮、休休息、娱乐乐、文化等等场所在地地，点缀以以绿化小品品，既满足足了顾客的的需求，也也促进了消消费。柜台：柜台是供营营业员展示示、计量、、包装出售售商品及顾顾客参观挑挑选商品所所用的设备备，柜台或或全部用于于展示商品品，或上部部展示商品品，下部用用于贮藏。。货架：货架是营业业员工作现现场中分类类分区地陈陈列商品并并少量储存存商品的设设施。租赁商铺：：产权人将一一定时间内内的商铺使使用权与承承租人交易易，取得或或分时段取取得现金收收益；对承承租人而言言，承租人人用现金或或分时段的的租金付出出取得一定定时间内的的商铺使用用权利。转租商铺：：商铺最终使使用人并非非与商铺权权利人直接接建立租赁赁关系，而而是通过转转租人取得得使用商铺铺的权利，，商铺最终终使用人与与转租人发发生权利、、义务关系系。５、招商专专业术语商圈：是指指零售店以以其所在地地点为中心心，沿着一一定的方向向和距离扩扩展，吸引引顾客的辐辐射范围，，简单的说说，也就是是来店顾客客所居住的的地理范围围。消费市场调调查对商业项目目所在的社社会经济发发展状况、、商业经营营及竞争状状况、居民民的购买力力及消费水水平、商品品品牌资源源及人们的的消费行为为进行专业业的市场调调查，为商商业项目的的功能规划划、业态定定位、市场场定位、以以及为企业业的经营策策略、发展展战略提供供依据。商业业态定定位根根据当地地的市场条条件和商业业项目的规规模、面积积、物业现现状，进行行业态定位位及市场定定位，科学学的确定项项目的经营营形态和目目标市场。。楼层定位根据商业项项目的面积积、形状、、层数，合合理确定各各楼层的商商品经营类类别、面积积、区位，，确定各楼楼层服务设设施的配套套及分布。。动线设计对商业企业业的客流动动线、物流流动线、人人流（员工工）动线、、车流交通通进行平面面和立体的的设计。５、招商专专业术语产权证书产权证书是是指"房屋屋所有权证证"和"土土地使用权权证"。房房屋产权证证书包括：：产权类别别、产权比比例。房产产坐落地址址、产权来来源、房屋屋结构、间间数、建筑筑面积、使使用面积、、共有数纪纪要、他项项权利纪要要和附记，，并配有房房地产测量量部门的分分户房屋平平面图。加盟商加盟商仅是是终端商的的一种,是是销售点的的一种,产产品价格方方面没有优优势,不过过销售任务