房地产金融课件

房地产金融实务房地产金融实务1房地产金融实务是一门实用性很强的课程.本书从理论和实务两个方面对房地产金融进行了分析和深入的论述,对近年来房地产金融的发展、变化进行了总结,并对其发展前景进行阐述和预测.为了便于教师教学和学生学习,每章都配有案例分析及练习题.本书内容具有很强的科学性和实用性,适合高等院校金融专业和房地产经营与管理专业及相关专业教学科研人员、大学生、研究生、房地产工作人员使用.房地产金融实务是一门实用性很强的课程.本书从理论和实务两个方2

第一章房地产金融概述

第一节房地产金融概述一房地产业与金融业二房地产金融概述三房地产金融的特征四房地产金融的作用第二节房地产金融机构一房地产金融机构的含义二我国房地产金融机构的发展经历三银行类的房地产金融机构四非银行房地产金融机构第三节

我国房地产金融的发展经历及现状一我国房地产金融的发展经历二我国房地产金融的现状

第一章房地产金融概述

第一节房地产金融概3第二章房地产贷款的种类与税费第一节房地产信用一、房地产信用二、房地产信用的分类<一>商业信用<二>银行信用

<三>政府信用

<四>消费信用<五>其他信用三、房地产信用风险及其管理第二章房地产贷款的种类与税费第一节房地产信用4继上页第二节

房地产贷款的主要种类一、按照贷款的政策要求分类二、按照房地产贷款信用方式划分三、按照房地产市场级别划分四、房地产贷款保险第三节房地产业的税费一、房地产税收涉及的税种与基本规定：二、房地产业相关税收政策三、房地产税收中一些特殊问题的讨论继上页第二节房地产贷款的主要种类5第三章房地产信贷资金的筹集第一节房地产信贷资金概述一房地产信贷资金概念及特征二房地产信贷资金的风险第二节房地产信贷资金的筹集一房地产信贷资金筹集的意义与原则二政策性房地产信贷资金的筹集三商业银行房地产信贷资金的筹集第三节房地产信贷业务管理一商业性房地产信贷管理二政策性房地产信贷管理第三章房地产信贷资金的筹集第一节房地产信贷资金概述6第四章房地产抵押贷款

第一节房地产抵押贷款概述一、房地产抵押贷款的含义二、房地产抵押贷款的发展三、房地产抵押贷款的分类四、房地产抵押贷款的特点五、房地产抵押贷款的作用六、房地产抵押贷款市场结构第四章房地产抵押贷款

第一节房地产抵押贷款概述7继上页第二节房地产抵押贷款的程序一、提出抵押贷款申请二、贷前审查三、对抵押房地产的估价四、房地产抵押贷款合同的签订和登记五、抵押房地产的保险六、贷款比例、期限、利率七、贷款种类和还款方式八、抵押物的占管和处分继上页第二节房地产抵押贷款的程序8继上页第三节

固定利率抵押贷款一、等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷款二、固定利率抵押贷款的创新三、利率对贷款清偿速度的影响四、贷款余额的计算继上页9继上页第四节

可调利率抵押贷款一、可调利率抵押贷款的提出二、根据物价指数调整的抵押贷款还款方式三、可调利率抵押贷款还款方式原理四、固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的比较五、分享增值抵押贷款还款方式继上页第四节可调利率抵押贷款10继上页第五节

我国房地产抵押贷款的管理及发展一、房地产抵押贷款存在的风险二、住房抵押贷款风险防范措施三、其它方面的控制措施房地产抵押贷款案例分析：个人住房抵押贷款分析继上页第五节我国房地产抵押贷款的管理及发展11第五章

房地产开发贷第一节

房地产开发贷款概述一、房地产开发贷款的含义二、房地产开发贷款的种类三、房地产开发贷款的特点四、房地产开发贷款的目的第二节

房地产开发贷款操作的程序房地产开发贷款的受理二、房地产开发贷款调查三、房地产开发贷款的审查与审批四、房地产开发贷款的发放五、房地产开发贷款的贷后管理第五章房地产开发贷第一节房地产开发贷款概述12继上页第三节

房地产开发贷款的项目评估与分析一、房地产开发项目贷款评估的含义二、金融机构对房地产开发项目评估的目的三、房地产开发项目的财务评价及分析的主要指标与方法四、项目的不确定性分析继上页第三节房地产开发贷款的项目评估与分析13继上页第三节房地产开发贷款的风险管理一、房地产开发贷款的主要风险二、房地产开发贷款风险管理保障机制的建立三、房地产开发项目贷款的风险管理继上页第三节房地产开发贷款的风险管理14第六章住房公积金制度与贷款

第一节

住房公积金制度概述一、住房公积金制度的概念、产生和发展状况二、住房公积金的性质和特点三、住房公积金管理的基本原则四、住房公积金管理机构及主要职责第二节

住房公积金归集和提取一、住房公积金归集二、住房公积金提取第六章住房公积金制度与贷款

第一节住房公积金制度概述15继上页第三节住房公积金贷款一、住房公积金贷款的对象及条件二、住房公积金贷款的程序〔组合贷款〕三、个人住房公积金贷款的偿还四、我国住房公积金制度存在的问题及完善的设想继上页第三节住房公积金贷款16第七章

房地产信托业务

第一节

房地产信托的资金来源一、吸收信托存款二、信托投资公司的实收资本金三、同业拆借四、发行股票或债券第七章房地产信托业务

第一节房地产信托的资金来源17继上页第二节房地产信托贷款业务一、信托贷款的含义三、特约信托贷款业务第三节房地产信托投资业务一、房地产信托投资的含义二、房地产信托投资的基本原则三、房地产信托投资的一般运作流程四、房地产信托投资的特色五、信托投资方式继上页第二节房地产信托贷款业务18第八章房地产保险第一节

房地产保险概述一、房地产业相关的风险二、房地产保险

第二节

房地产保险合同房地产保险合同的主体房地产保险合同的客体房地产保险合同的内容房地产保险合同订立的原则第八章房地产保险第一节房地产保险概述19第八章房地产保险第三节

房地产保险业务类型一、房地产财产保险二、房地产人身保险三、房地产信用和保证保险第四节

房地产保险的运作一房地产保险的投保与承保二、房地产保险的防灾防损三、房地产保险的索赔与理赔第八章房地产保险第三节房地产保险业务类型20第九章房地产典当业务第一节房地产典当概述房地产典当的含义房地产典当业的发展发展房地产典当业的意义第二节

房地产典当业务的流程一、房地产典当业务的特点二、房地产典当业务的流程三、房地产典当业务中的权利与义务房地产典当业务的效果第九章房地产典当业务第一节房地产典当概述21第十章美国次贷危机第一节

美国次贷危机的概况一、次贷危机的概念二、次贷危机的发展进程第二节

次贷危机产生的影响第十章美国次贷危机第一节美国次贷危机的概况22第十章美国次贷危机第三节

次贷危机形成的原因分析一、利率是危机爆发的外因和导火索二、市场环境过热是次贷危机的内因三、政府监管不力四、美国负债式经济增长模式是次贷危机的宏观层面成因第十章美国次贷危机第三节次贷危机形成的原因分析23第十章美国次贷危机第四节

次贷危机对我国的启示一、对我国的经济增长模式的启示二、对我国房屋抵押贷款发展的启示三、对我国金融市场发展的启示四、对金融创新的启示五、对我国金融监管的启示六、对国内投资者的启示第十章美国次贷危机第四节次贷危机对我国的启示24第一章房地产金融概论本章导读：房地产业作为一个资金密集型的行业,对金融有很强的依赖性,与房地产相联系的房地产金融是金融的重要组成部分.房地产金融是以金融基础理论和房地产经济学、货币银行学、保险学、投资学等学科基本理论和基本方法为基础,研究房地产经济领域资金融通运动及其规律,是一门应用性很强的学科.本章主要介绍房地产金融的概念、特征及作用；房地产金融机构；我国房地产金融发展历程及现状等.第一章房地产金融概论本章导读：房地产业作为一个资金密集25第一章房地产金融概论房地产金融是金融的重要组成部分,是一门应用性很强的学科,主要研究房地产经济领域资金融通的运动及其规律性,由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额,而且具有特殊性,因此受到全社会高度的重视.在我国房地产金融也是一门新兴的学科,内容丰富,涉及的范围广,主要内容包括：吸收房地产业存款、办理房地产贷款、房地产保险、房地产信托投资、发行房地产有价证券、房地产担保、房地产金融市场、房地产典当等.同我国金融体制改革一样,房地产金融体制也是处于改革探索之中.第一章房地产金融概论房地产金融是金融的重要组成部分,是26第一节房地产金融概述

一、房地产业与金融业<一>.房地产的含义房地产有时也称为不动产.由于我国法律对其没有明确的规定,现在对房地产的定义主要有：1、房和地有机整体论2、房产和地产统称论3、房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权力第一节房地产金融概述

一、房地产业与金融业27〔二〕房地产业与金融业

1、房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、服务的产业.2、金融业金融是货币资金的一种融通形式,它包括与货币流通和信用有关的一切经济活动,最显著的特征是有借有还的资金融通形式.〔二〕房地产业与金融业

1、房地产业28〔二〕房地产业与金融业房地产具有位置的固定性和使用的耐久性等自然属性和具有高资本价值特性,投资与消费双重性等经济属性,从而使房地产的信托、保险和抵押等成为金融业较为安全、可靠的投资、融资的领域,也是金融业重点发展业务的领域,金融业在支持房地产发展的同时,也提升了自身产业质量和收益率.〔二〕房地产业与金融业房地产具有位置的固定性和使用的耐久性等29二、房地产金融概念

〔一〕房地产金融概念房地产金融是指银行或非银行金融机构以房地产为特定的对象,在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、风险保险及相关金融服务活动的总称.房地产金融有广义和狭义之分,所谓广义的房地产金融,是与房地产有关的一切金融活动.所谓狭义的房地产金融是指一些具体的房地产金融形式.如房地产抵押贷款、购买房地产保险等.二、房地产金融概念

〔一〕房地产金融概念30二、房地产金融概念房地产金融是以银行或非银行金融机构作为房地产金融服务的主体,以房地产为特定服务对象.因此,房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产经济平稳有序地发展.从我国目前的房地产金融的实际情况来看,金融方式和金融工具等还比较单一,在一定程度上还没有形成真正意义的房地产金融.二、房地产金融概念房地产金融是以银行或非银行金融机构作为房地31〔二〕房地产金融业务分类

房地产金融业务主要包括：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款业务,特别是房地产抵押贷款业务,从事房地产投资、发行房地产股票和债券、房地产保险、房地产担保、房地产金融市场等.目前我国房地产金融还可以概括为政策性房地产金融和商业性房地产金融.1、房产金融与地产金融〔1〕房产金融〔2〕地产金融〔二〕房地产金融业务分类

房地产金融业务主要包括：吸收房地产32三、房地产金融的特征

房地产金融融资的对象房地产,具有与普通商品不同的特征,房地产具有位置的固定性、房地产具有使用的耐久性、房地产具有异质性和土地具有不可再生性等属性.因此使房地产开发、经营和消费过程中资金的占用量非常大,周转期较长,从而决定了房地产金融是一个相对独立和特殊的金融领域.三、房地产金融的特征

房地产金融融资的对象房地产,具有与普通33

〔一〕房地产金融具有相对较高的安全性

1、房地产金融是以不动产为抵押物进行融资活动的.2、房地产金融机构愿意为房地产业提供信用支持.

〔一〕房地产金融具有相对较高的安全性

1、房地产金融是以不34

〔二〕房地产抵押贷款具有"无转移抵押"的性质

房地产抵押贷款作为房地产金融重要的业务之一,具有"无转移抵押"的性质.在办理房地产抵押贷款时,借款人仍然是房地产抵押物的合法拥有者,保留对抵押物财产的所有权,而贷款人只获得抵押物〔房地产〕的抵押权.

〔二〕房地产抵押贷款具有"无转移抵押"的性质

房地产抵押贷35

〔三〕房地产金融具有较强的政策性

房地产金融与国家的经济状况紧密相连,而且受到国家政策的影响,房地产金融是国家经济政策的重要组成部分,是实现宏观经济政策的依托.

〔三〕房地产金融具有较强的政策性

房地产金融与国家的经济状36四、房地产金融的作用

1、住房抵押贷款促进了居民住房消费的提高2、房地产金融促进了房地产业发展3、房地产金融对国家经济稳定和发展起重要作用四、房地产金融的作用

1、住房抵押贷款促进了居民住房消费的提37第二节房地产金融机构

金融活动的开展必须依赖于一定的金融机构,而金融机构的产生,发展及其经营活动与社会经济的发展状况密切相关,金融机构对于国民经济的影响起着十分重要的作用.随着我国房地产业的发展和在国民经济中发挥的作用加大,房地产金融机构作为房地产金融运营载体所体现的重要作用越来越被社会所重视.第二节房地产金融机构

金融活动的开展必须依赖于一定的金融机38一房地产金融机构的涵义

房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介企业和经营附属房地产金融业务的各种金融企业.主要包括,专业银行、商业银行及非银行金融机构〔证券公司、保险公司、信托投资公司、典当行、抵押担保公司等〕.房地产金融机构作为房地产金融运营的载体,在不同的国家,房地产金融机构的构成都会由于国家的政治、经济、文化等背景的不同而有所不同,在业务运作方面也会有不同的形式.一房地产金融机构的涵义

房地产金融机构是指经营房地产金融39

二、我国房地产金融机构的发展经历

〔一〕我国的房地产金融机构我国的房地产金融机构,在新中国成立以后有了长足的发展,同时也经历了不断改革发展的过程.在经历了改革开放30年的时间,我国金融事业有了飞速的发展,并形成较为完整、全面的房地产金融体系.

二、我国房地产金融机构的发展经历

〔一〕我国的房地产金融机40房地产金融课件41〔一〕我国的房地产金融机构

1、银行类金融机构2、保险公司类金融机构3、证券公司类金融机构4、信托投资公司类金融机构5、其他类机构组成.包括：金融租赁公司、财务公司、金融资产管理公司、投资基金管理公司、信用社以及典当行和抵押担保公司等〔一〕我国的房地产金融机构

1、银行类金融机构42三银行类的房地产金融机构〔一〕、中国建设银行中国建设银行是我国四大国有商业银行之一,成立于1945年10月1日,当时名称为中国人民建设银行,总部设在北京.〔二〕、中国工商银行〔三〕中国农业银行〔四〕．住房储蓄银行：三银行类的房地产金融机构〔一〕、中国建设银行43四、非银行房地产金融机构

〔一〕保险公司类保险公司主要包括中资保险公司和外资保险公司.〔二〕信托投资公司类〔三〕证券公司类〔四〕其他类四、非银行房地产金融机构

〔一〕保险公司类44

第三节我国房地产金融的发展历程及现状

一我国房地产金融的发展历程〔一〕我国房地产金融的产生〔二〕我国房地产金融的沉寂〔三〕我国房地产金融的复苏〔四〕我国房地产金融的发展

第三节我国房地产金融的发展历程及现状

一我国房地产45

二我国房地产金融的现状

目前,我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务的主要金融机构是：商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心以及住房储蓄银行等.中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行的房地产信贷部是抵押贷款的主要供给者,房地产保险、房地产典当等只能够起到辅助的作用.房地产信贷业务主要有商业贷款和政策贷款,商业贷款的数额要远远大于政策贷款.

二我国房地产金融的现状

目前,我国房地产金融市场上从46

第二章房地产贷款的种类与税费

本章导读：本章内容主要分为三个方面,一是熟悉房地产信用及其种类,了解房地产信用区别于其他信用方式的特点；二是掌握房地产贷款的类别及其在房地产经济发展重的作用；三是掌握房地产税收的种类及其对经济的调节作用.通过本章的学习,能帮助你加深对房地产贷款、税收等政策的理解,为实际操作房地产贷款产品、估算房地产税费负担打下基础.

第二章房地产贷款的种类与税费

本章导读：本章内容主要分为47第一节房地产信用

金融是市场经济运行的核心,信用则是市场经济信用的核心.金融信用在市场经济中起着充分配置社会资源和实现资本自由流动、促进高效率社会生产力、降低市场交易成本、节省资本流通费用、加速资本周转的主要作用,同时也是防范金融风险的道德基础.市场经济高度发达的社会必须具备完备的信用形式、发达的信用工具,同时还应建构健全的信用制度,建立并维护规范的信用关系和正常的信用秩序.第一节房地产信用

金融是市场经济运行的核心,信用则是市场经48一、信用

信用是长时间积累的信任和诚信度.《牛津法律大辞典》的解释是："信用<Credit>,指在得到或提供货物或服务后并不立即而是允诺在将来付给报酬的做法."信用的定义有很多,但总的来说,信用即指经济活动中的借贷行为及相关的责任.一、信用

信用是长时间积累的信任和诚信度.《牛津法律大辞典》49二、房地产信用及其分类

房地产信用是指房地产产品生产、经营和消费活动中的借贷行为及责任.成熟的市场经济中,房地产是价值最高的消费品,房地产信用也成为整体信用经济中最主要的一种信用形式.二、房地产信用及其分类

房地产信用是指房地产产品生产、经营和50<一>房地产商业信用

房地产商业信用的主要特点包括：1、房地产商业信用是以房地产商品形式提供的直接信用.2、房地产商业信用的规模和数量有一定的限制,是经营者之间对现有的商品和资本进行再分配,不是获得新补充资本.3、房地产商业信用有较严格的方向性,严格遵守社会生产销售程序,遵循社会总生产的循环.<一>房地产商业信用

房地产商业信用的主要特点包括：51<一>房地产商业信用

4、房地产商业信用容易形成社会债务链,在企业间互相提供信用的过程中,形成了连环套的债务关系.5、房地产商业信用期限较短且较为分散.6、不适用于房地产产品向个人消费者的产品销售,信用审核的风险较大且风险控制成本较高.<一>房地产商业信用

4、房地产商业信用容易形成社会债务链,52<二>房地产银行信用

1、房地产银行信用是以货币形式形态提供的间接信用,调动了社会各界闲置资金,并为社会各界提供信用.2、房地产银行信用的可信度较高,具有广泛的接受性和普及性.3、房地产银行信用的可控性强且能够集中统一.4、房地产银行信用适用性广泛,适用于各类房地产销售行为<二>房地产银行信用

1、房地产银行信用是以货币形式形态提供53<三>政府信用

1.目的单一,旨在借款,是调剂政府收支不平衡的手段是弥补财政赤字的重要渠道.2、用途单一,旨在公益事业建设,如修筑道路、水利,发展科教事业等.3、信用性强,信用风险小,安全性高.4、是调节经济的重要手段.5、较少用于房地产经济领域.<三>政府信用

1.目的单一,旨在借款,是调剂政府收支不平54<四>房地产消费信用

1、扩大需求,提高消费,刺激经济发展,缓解消费者有限的购买力与不断提高的生活需求的矛盾.2、是有利的促销手段,可开拓销售市场促进商品生产和流通.3、给经济增加了不稳定的因素,容易造成需求膨胀.4、房地产消费信用目前往往是金融机构与房地产销售者结合提供,作为金融机构绝少单独向购买者提供房地产消费信用.<四>房地产消费信用

1、扩大需求,提高消费,刺激经济发展,55<五>其他信用

1、民间信用2、房地产租赁信用,是房地产商业信用的主要补充方式3、证券投资信用<五>其他信用

1、民间信用56三、房地产信用风险及管理

房地产信用风险,在房地产经济信用行为中,交易双方主观或客观上产生的违约行为而造成的交易活动失败或经济损失.房地产市场信用是社会信用体系的重要组成部分.维持房地产信用的健康发展,是维持房地产市场秩序,使房地产市场健康发展的重要保证.三、房地产信用风险及管理

房地产信用风险,在房地产经济信用行57

〔二〕我国房地产市场信用建设的现状

经过近二十年的房地产市场的积累和淘汰,我国的房地产行业综合实力有了很大的提高,并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团,但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题,很多企业还处于低层次竞争的状况.也正因为房地产企业数量多而散,导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房地产企业规模小,加上经营管理差,导致其预期寿命不长,从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足.

〔二〕我国房地产市场信用建设的现状

经过近二十年的房地产市58

〔三〕我国房地产信用的发展原则

1、房地产信用体系的建立与信息共享2、保证房地产信用信息数据安全

〔三〕我国房地产信用的发展原则

1、房地产信用体系的建立与59

〔四〕加强房地产市场信用建设的建议：

1、建立和完善房地产市场信用法规体系.2、政府应在信用制度建设过程中加强引导和监督3、培育和发展信用中介机构信用4、推动行业协会建设,充分发挥行业协会的作用5、注重房地产市场信用意识的培养和提高

〔四〕加强房地产市场信用建设的建议：

1、建立和完善房地产60

第二节房地产贷款的主要种类

广义的房地产贷款是指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及到的各类贷款.狭义的房地产贷款一般主要指根据银监发[2004]57号《商业银行房地产贷款风险管理指引》中第二条的定义,房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款.主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等.

第二节房地产贷款的主要种类

广义的房地产贷款是指在房地61一、按照贷款的政策要求分类

〔一〕政策性房地产贷款1、个人住房政策性贷款2、土地开发贷款3、土地储备贷款〔二〕商业性房地产贷款1、土地和房屋开发贷款2、个人住房商业贷款〔三〕组合型房地产贷款一、按照贷款的政策要求分类

〔一〕政策性房地产贷款62二、按照房地产贷款信用方式划分

〔一〕抵押贷款1、房屋开发抵押贷款2、商业抵押贷款3、个人住房抵押贷款〔二〕担保贷款〔三〕信用贷款二、按照房地产贷款信用方式划分

〔一〕抵押贷款63三、按照房地产市场级别划分

〔一〕房地产一级市场贷款1、土地储备贷款2、土地开发贷款〔二〕房地产二级市场贷款1、房地产开发贷款房地产开发类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种.房地产业流动资金贷款,是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款.三、按照房地产市场级别划分

〔一〕房地产一级市场贷款64〔三〕房地产三级市场贷款

房地产三级市场即投入使用后的房地产交易市场,以及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场.房地产三级市场上房地产二级市场上购得房屋的的购房者现在因各种原因,把房屋在市场上再次出售.在三级市上买卖的双方一般而言比较零散,规模不大,竞争性较强.〔三〕房地产三级市场贷款

房地产三级市场即投入使用后的房地产65五、房地产贷款保险

为了保证贷款人和借款人双方的利益,房地产贷款可进行房地产贷款保险.一般来说房地产贷款保险分为抵押房地产的财产损失保险；借款人的人身保险；房地产贷款保证保险；房地产贷款信用保险等五、房地产贷款保险

为了保证贷款人和借款人双方的利益,房地产66第三节房地产业的税费

房地产业的税收对房地产业的发展起到很大的调节作用,也是国家在消费环节控制房价的一项基本手段.同时,税负也构成房地产价格的一部分,房地产在建造、流通环节的税收也成为国民经济收入的主要来源.第三节房地产业的税费

房地产业的税收对房地产业的发展起到很67一、房地产税种与基本规定

〔一〕营业税、城市维护建设税、教育费附加〔简称"两税一费"〕<二>土地增值税<三>房产税〔四〕城镇土地使用税<五>城市房地产税、三资企业土地使用费〔六〕印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税一、房地产税种与基本规定

〔一〕营业税、城市维护建设税、教育68一、房地产税种与基本规定

〔七〕契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税〔八〕耕地占用税、固定资产投资方向调节税〔九〕企业所得税、外资和外国企业所得税〔十〕个人所得税一、房地产税种与基本规定

〔七〕契税：契税是对在我国境内转移69二、税收政策

〔一〕房地产开发中的有关税收政策问题1、房地产开发企业将自建的房地产对外销售时,其自建行为视同提供应税劳务,按"建筑业"缴纳营业税.2、单位集资建房销售给职工,属于销售房地产行为,应按"销售房地产"征收营业税；但同时满足以下条件的,暂免征收营业税.3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的"建筑安装工程承包合同"、"建筑工程勘察设计合同"等应税凭证应按规定缴纳印花税.二、税收政策

〔一〕房地产开发中的有关税收政策问题70〔二〕土地使用权取得方面有关税收政策：1、纳税人取得的土地属于耕地的,自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇土地使用税.2、纳税人取得的土地属于非耕地的,自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税.3、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照"权利许可证照"缴纳印花税.4、纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件,并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税.〔二〕土地使用权取得方面有关税收政策：1、纳税人取得的土地71〔三〕转让过程中的有关税收政策问题：

1、房地产转让包括转让土地使用权和销售房地产的行为.2、单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入,其实质是发生了转让房地产所有权或土地使用权的行为3、销售房地产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用〔三〕转让过程中的有关税收政策问题：

1、房地产转让包括转让72〔三〕转让过程中的有关税收政策问题：4、以"还本"方式销售建筑物,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除"还本"支出.5、单位和个人销售或转让其购置的房地产或受让的土地使用权,以全部收入减去房地产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税〔三〕转让过程中的有关税收政策问题：4、以"还本"方式销售建73〔四〕房屋租赁有关税收政策问题：

1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的,应按规定征收房产税.2、房地产开发企业将开发产品售前出租,包括将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,缴纳营业税和房产税等；融资租赁期满后产权转移给承租方的,按房产余值计算征收房产税.3、对单位和个人出租房屋,应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的,按房产余值计征房产税.〔四〕房屋租赁有关税收政策问题：

1、房地产开发企业建造的商74〔五〕房地产税收有关优惠政策

1、根据现行税法规定,以下行为,不征相关税收：〔1〕以无形资产、房地产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税.转让股权,也不征收营业税.〔2〕由于国家建设需要,土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及房地产补偿费不征收营业税.〔五〕房地产税收有关优惠政策

1、根据现行税法规定,以下行为75〔五〕房地产税收有关优惠政策<3>个人将房地产无偿赠与他人,不征收营业税.<4>房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不征收营业税.<5>房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增值税.<6>房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不征收土地增值税.<7>法律法规规章规定的其他不征税行为.〔五〕房地产税收有关优惠政策<3>个人将房地产无偿赠与他人,76三、房地产税收中一些特殊问题的讨论

<一>以房换地及以地换房〔二〕以房产抵顶有关债务〔三〕以受托建房房地产企业"受托建房"的征税1、委托建房的单位有投资计划指标,即由委托方立项；2、委托建房的单位必须具有的土地使用证；3、双方必须签有代建房屋协议,并在协议中列明所收取的合理的"代建费".三、房地产税收中一些特殊问题的讨论

<一>以房换地及以地换房77三、房地产税收中一些特殊问题的讨论<四>先租后销售的税收〔五〕售后包租的征税三、房地产税收中一些特殊问题的讨论<四>先租后销售的税收78

第三章：房地产信贷资金的筹集

本章导读：房地产信贷是房地产金融的重要内容之一,房地产信贷业务对房地产金融有重要的影响,而房地产信贷资金是开展房地产信贷业务的基础和先决条件.本章主要介绍,房地产信贷资金的概念、特征；房地产信贷资金的筹集及房地产信贷管理;房地产信贷资金风险的表现及特点等.

第三章：房地产信贷资金的筹集

本章导读：房地产信贷是房地产79第一节：房地产信贷资金概述

房地产信贷是房地产业和金融业一项重要活动,是房地产金融的重要组成部分,房地产信贷资金的筹集及运用管理,对房地产金融的顺利开展有着重要的作用.第一节：房地产信贷资金概述

房地产信贷是房地产业和金融业一项80一、房地产信贷资金的概念与特征〔一〕房地产信贷资金的概念：房地产商品属性的确定和房地产市场的建立是房地产信用产生和发展的前提条件.通过房地产信贷资金筹集,突出房地产自身融通资金的特点,从而解决房地产业的资金需求.房地产信用是以房地产为特定对象,产生于房地产的开发、经营、消费过程中的信用形式.它主要包括房地产的开发,经营和消费过程中的货币借贷和房地产交易中的预付和赊销等行为.一、房地产信贷资金的概念与特征〔一〕房地产信贷资金的概念：81〔二〕房地产信贷资金的特征

1.房地产信贷资金来源分散,渠道广泛.2.房地产信贷资金投向对象确定,期限较长.3.房地产信贷资金的运用,受国家宏观经济政策的影响.房地产信贷是房地产金融的重要组成部分,房地产信贷资金的运用与管理直接受到国家宏观经济政策的影响〔二〕房地产信贷资金的特征

1.房地产信贷资金来源分散,渠82〔二〕房地产信贷资金的特征

4、房地产信贷资金的运用,促进节约集约用地.〔1〕、强化政策要求,严格建设用地项目贷款管理.〔2〕、加强金融支持,切实促进节约集约用地〔二〕房地产信贷资金的特征

4、房地产信贷资金的运用,促进节83

二、房地产信贷资金的主要风险

房地产信贷资金是房地产金融机构业务发展的基础,没有充足的房地产信贷资金,房地产金融机构就无法参与房地产业的发展.但是,房地产信贷资金在运用过程中也存在着一定的风险,对此应有清楚地认识.

二、房地产信贷资金的主要风险

房地产信贷资金是房地产金融机84〔一〕房地产信贷资金的风险

1.一些房地产开发企业资产负债率高,经营过程中对外部资金需求大,负债经营的问题较为严重.2、一些房地产开发企业盈利能力较弱,效益不理想3、个人住房贷款风险,主要表现在：〔1〕、投资性购房风险增大〔2〕做为个人消费信贷回收基础的个人收入稳定性受到挑战〔3〕、受到房地产市场状况的制约〔一〕房地产信贷资金的风险

1.一些房地产开发企业资产负债85

〔二〕房地产信贷资金风险特点：

1、房地产信贷资金的风险具有联动性.2、房地产信贷资金的风险具有集中性.3、房地产信贷资金的风险具有长期性.

〔二〕房地产信贷资金风险特点：

1、房地产信贷资金的风险具86

三房地产信贷资金筹集的意义与原则

〔一〕房地产信贷资金筹集的意义1、筹集房地产信贷资金,是房地产业扩大再生产,增加积累的有效途径.2、筹集房地产信贷资金,有利于理顺资金关系,加强资金管理.3、筹集房地产信贷资金,为房地产商业化、市场化的发展奠定基础.4、筹集房地产信贷资金,有效保证房地产业发展的物质需要.5、筹集房地产信贷资金,可以体现政府对房地产业的管理与监控.

三房地产信贷资金筹集的意义与原则

〔一〕房地产信贷资金87

〔二〕筹集房地产信贷资金的原则

1、筹集房地产信贷资金应当与当地政府发展房地产业的思路相协调.2、筹集房地产信贷资金要与住房制度改革相结合.3、筹集房地产信贷资金要与当地的经济发展速度相集合.4、筹集房地产信贷资金要与城市规划相结合

〔二〕筹集房地产信贷资金的原则

1、筹集房地产信贷资金应当88第二节房地产信贷资金的筹集

房地产信贷业务的发展规模和发展速度是由房地产信贷资金来源状况所决定的,因此行之有效的筹集房地产信贷资金是发展和完善房地产信贷的基础条件.筹集房地产信贷资金可以分为政策性房地产信贷资金的筹集和商业性房地产信贷资金的筹集.第二节房地产信贷资金的筹集

房地产信贷业务的发展规模和发展89

一、政策性房地产信贷资金的筹集

〔一〕政策性银行政策性银行是国有银行的一部分,是以国家政策为指导,以计划管理为手段,服从于政府宏观经济调控,在特定领域开展金融活动的银行,政策性银行是非盈利性质的银行.〔二〕政策性房地产信贷资金筹集的对象

一、政策性房地产信贷资金的筹集

〔一〕政策性银行90

二、商业性房地产信贷资金的筹集

〔一〕商业银行商业性房地产信贷资金的筹集1、商业银行的自有资金2、各类存款〔1〕、定向性〔2〕、利率低〔3〕、稳定性〔4〕、契约性3.借入资金4.发行房地产金融债券

二、商业性房地产信贷资金的筹集

〔一〕商业银行商业性房地产91第三节房地产信贷业务管理

房地产信贷业务管理与房地产信贷资金的筹集具有同样的重要作用,而且更具有现实意义.这是因为房地产信贷资金筹集的本身并不是目的,而关键是怎样将筹集到的房地产信贷资金运用好、管理好使其产生预期的社会效益、环境效益和经济效益.我国房地产信贷业务管理目前主要是对商业性房地产信贷业务和政策性房地产信贷业务的管理,其中,商业性房地产信贷业务是房地产信贷业务的主要内容第三节房地产信贷业务管理

92一、商业性房地产信贷管理

〔一〕严格房地产开发贷款管理

〔二〕严格规范土地储备贷款管理

〔三〕严格住房消费贷款管理

〔四〕严格商业用房购房贷款管理

〔五〕加强房地产信贷征信管理

〔六〕加强房地产贷款监测和风险防范工作

一、商业性房地产信贷管理

〔一〕严格房地产开发贷款管理

〔二93二．政策性房地产信贷管理

当前,由于全球的金融危机,我国房地产市场也受到一定的影响,为了使我国房地产市场健康持续的发展,发挥其解决低收入人群住房需求的作用,因此就要充分发挥政策性信贷资金的作用.政策性信贷资金管理应主要体现在保障性住房建设信贷资金的运用上.住房是民生之本,我国历来重视人民群众住房问题,并始终把解决低收入家庭住房的困难放在重要位置,通过推进住房体制改革,并以财政政策、货币政策、信贷政策进行调节,我国住房保障制度建设不断的进步二．政策性房地产信贷管理

当前,由于全球的金融危机,我国房地94第四章房地产抵押贷款

本章导读：房地产抵押贷款在房地产金融中有着举足轻重的作用,本章具体阐述房地产抵押贷款的基本概念、类型、房地产抵押贷款运作以及房地产抵押贷款的市场结构.本章将着重分析固定利率抵押贷款、可调利率抵押贷款基本原理、具体内容.第四章房地产抵押贷款

本章导读：房地产抵押贷款在房地产金融95第一节房地产抵押贷款概述

一、房地产抵押贷款的含义〔一〕抵押与房地产抵押〔二〕房地产抵押贷款的含义二、房地产抵押贷款的发展〔一〕美国房地产抵押贷款的发展〔二〕中国房地产抵押贷款的发展第一节房地产抵押贷款概述

一、房地产抵押贷款的含义96三、房地产抵押贷款的分类

〔一〕按贷款对象分：可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款.〔二〕按贷款用途分：可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款.〔三〕按贷款利率确定方式分：可分为固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款和可调利率抵押贷款.三、房地产抵押贷款的分类

〔一〕按贷款对象分：可分为企事业法97四、房地产抵押贷款的特点

〔一〕以抵押为前提建立的信贷关系〔二〕以房地产抵押为条件的贷款〔三〕房地产抵押贷款的现实性四、房地产抵押贷款的特点

〔一〕以抵押为前提建立的信贷关系98五、房地产抵押贷款的作用

〔一〕增强房地产开发经营企业的经济实力〔二〕推动了我国房地产市场的发展,增强居民的购房能力〔三〕发挥储蓄功能,调节居民消费行为〔四>有利于金融机构资产结构调整,促进房地产金融的发展〔五〕有利于调控经济,促进经济增长方式的转变五、房地产抵押贷款的作用

〔一〕增强房地产开发经营企业的经99六、房地产抵押贷款市场结构

房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系.通过初级市场的运作,解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾,从而提高居民住宅的有效需求；通过二级市场的运作,使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现,从而有助于解决金融机构有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾.在美国,发达的房地产抵押贷款市场是其房地产金融的主要特色.六、房地产抵押贷款市场结构

房地产抵押贷款市场结构是指由初级100〔一〕初级抵押贷款市场结构

第一步,房屋营建,申请建设贷款第二步,清偿短期建设贷款第三步,创建房地产抵押贷款〔一〕初级抵押贷款市场结构

第一步,房屋营建,申请建设贷款101〔二〕二级抵押贷款市场结构

〔二〕二级抵押贷款市场结构

102第二节房地产抵押贷款的程序

房地产抵押贷款的运作要能够遵循国家的各种法律、法规、方针、政策,充分保证参与人的利益,一般房地产抵押贷款的程序包括以下的步骤：第二节房地产抵押贷款的程序房地产抵押贷款的运作要能够103一、提出抵押贷款申请 凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时,需填写《房地产抵押贷款申请表》,并提供规定的文件,经抵押贷款负责人认定后方可办理借款申请一、提出抵押贷款申请 凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房104二、贷前审查〔一〕对借款人资格、资信的审查〔二〕对抵押物的审查〔三〕对抵押贷款用途、项目的审查和分析二、贷前审查〔一〕对借款人资格、资信的审查105三、对抵押房地产的估价房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性,并在综合考虑市场变化、利率趋势等因素的基础上,对抵押房地产的价值进行评估,估算该抵押物价值.房地产价值评估可分为房屋建筑物估价和土地估价两个部分.金融机构一般都配有专职或兼职估价人员,对抵押房地产做出价值判断.估算出房地产现值后,金融机构根据贷款利率变动趋势等因素,决定贷款金额与房地产价值的比率,算出贷款额度.三、对抵押房地产的估价房地产抵押估价是审核房地产产权证书的106四、房地产抵押贷款合同的签订和登记对贷款审查合格之后,借贷双方应在平等协商的基础上,共同订立抵押贷款合同.房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人按照一定的法律程序签订的书面契约,所签订合同应办理公证登记.另外,抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同.有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记.登记的目的是为防止产权不清或已经失效,以及一物两押.抵押合同自抵押登记之日起生效.未经登记的房地产抵押贷款,法律不给予保护,如抵押合同变更、解除和终止,抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续.四、房地产抵押贷款合同的签订和登记对贷款审查合格之后,借贷107五、抵押房地产的保险我国有些地方性法规和政策规定房地产抵押贷款借款人在申请抵押贷款前,应按银行指定的险种向保险公司投保,否则不能取得贷款.抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致,借款人在抵押期间不能中断或撤消保险.如果借款人中断保险,贷款单位有权代为保险,费用由借款人负担.被保险的抵押物一旦出险,其责任范围内的灾害事故,由保险公司按保险单规定赔偿.贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人,如果借款人未按合同履行还本付息者,贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息.五、抵押房地产的保险我国有些地方性法规和政策规定房地产抵押108六、贷款比例、期限、利率〔一〕贷款比例〔二〕贷款期限〔三〕贷款利率六、贷款比例、期限、利率〔一〕贷款比例109七、贷款种类和还款方式为吸引更多的不同类型、不同收入水平、不同偏好的客户,金融机构设计了种类繁多的抵押贷款方式,如：固定利率抵押贷款、可调利率抵押贷款等.目前我国房地产抵押贷款的还款方式一般有到期一次还本付息、等额本息还款、等本金还款等方式.七、贷款种类和还款方式为吸引更多的不同类型、不同收入水平、110八、抵押物的占管和处分〔一〕抵押物的占管〔二〕抵押物的处分八、抵押物的占管和处分〔一〕抵押物的占管111第三节固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分期付款方式,在确定的期限内保持利率不随物价或其他因素的变化而调整的抵押贷款方式.固定利率抵押贷款还款方式一般由等额本息还款、等额本金还款、分级付款还款等还款方式.第三节固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分112一、等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷款〔一〕等额本金偿还抵押贷款<constantamortizationmortgage,CAM>〔二〕等额本息的抵押贷款<constantpaymentmortgage,CPM>〔三〕等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷款的比较1．支付方式上2．贷款余额上3．是否节约利息上一、等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷款〔一〕等额本金偿113房地产金融课件114房地产金融课件115二、固定利率抵押贷款的创新〔一〕分级付款的抵押贷款还款方式<graduatedpaymentmortgage>1．分级付款抵押贷款还款方式产生的背景2．分级付款的抵押贷款还款方式的计算二、固定利率抵押贷款的创新〔一〕分级付款的抵押贷款还款方式<116房地产金融课件117房地产金融课件118

〔二〕飘浮式贷款还款方式<balloonloan>

飘浮式贷款还款方式又被称为气球式贷款还款方式,是指最后一次付款额比以前历次都大的贷款方式.最后的一笔付款就称为飘浮式付款<balloonpayment>.实际上早期的抵押贷款都是飘浮式的,所不同的是最早的抵押贷款每月只付利息不偿还本金,本金在贷款到期时一次性清偿.现代的飘浮式抵押贷款,目的是为了向借款人转移通货膨胀风险,贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式完成的,而不是像早期抵押贷款那样主要依靠借款人的个人储蓄,因此,每月付款额中既有当月利息,也清偿部分贷款本金,贷款到期之日一次性清偿所有贷款余额,这种贷款方式也称为部分分期付款的贷款<partiallymortisedloan>.

〔二〕飘浮式贷款还款方式<balloonloan>

飘119〔三〕逆向年金抵押贷款<reverseannuitymortgages>

逆向年金抵押贷款的优点在于可以在没有立即改变房产所有权的前提下,能够解决退休老人"有房没钱"的问题,而且贷款人的贷款风险很低,贷款收益具有很强的可预测性.当然,发达的二手房市场是发放这类贷款的关键所在.〔三〕逆向年金抵押贷款<reverseannuitymo120〔四〕双周付款的抵押贷款<biweeklypaymentsmortgage>传统方式是每月付款一次,双周付款则是每两周付款一次.这种改进表面上似乎没有什么意义,但由于存在货币的时间价值,实际效果却是相当明显的其次,由于还款期限的缩短,降低了金融机构的风险,加快了资金的周转速度.而金融机构的年投资收益率我们也可以计算出并没有由于采用双周付款制而下降,而基本是保持不变甚至略有增加.〔四〕双周付款的抵押贷款<biweeklypayments121三、利率对贷款清偿速度的影响三、利率对贷款清偿速度的影响122四、贷款余额的计算

〔一〕现值法〔二〕终值法四、贷款余额的计算

〔一〕现值法123第四节可调利率抵押贷款

实践证明,长期固定利率抵押贷款是一项成功的政策,对提高居民住房购买力起了重要的作用.无论哪一种固定利率抵押贷款方式,都是根据贷款人的判断,事先确定贷款利率和付款方式.然而利率并不是一成不变的,它随市场的变化不断发生变化的,时升时降.如果利率变动幅度较大,会产生较大的风险,抵押人和抵押权人都会在不同的情况下要求调整抵押贷款利率.此时可调利率抵押贷款应运而生.第四节可调利率抵押贷款实践证明,长期固定利率抵124一、可调利率抵押贷款的提出

可调利率抵押贷款在美国住房抵押贷款的发展史上曾经有过几个发展阶段.在20世纪70年代,可调利率抵押贷款出现并逐渐流行目前在美国抵押贷款市场上广泛采用的是1981年经联邦住房贷款金融机构批准,由储贷协会推出的可调利率抵押贷款.一、可调利率抵押贷款的提出

可调利率抵押贷款在美国住房抵押贷125二、根据物价指数调整的抵押贷款还款方式〔一〕根据物价指数调整的抵押贷款还款方式的机制〔二〕根据物价指数调整的抵押贷款还款方式存在的问题第一,消费者价格指数问题第二,借款人每月付款额和收入不能匹配问题第三,时间滞后问题第四,贷款的利差收益问题二、根据物价指数调整的抵押贷款还款方式〔一〕根据物价指数调整126三、可调利率抵押贷款还款方式原理〔一〕可调利率抵押贷款概述〔二〕可调利率抵押贷款还款指数〔三〕可调利率抵押贷款协议条款的内容综合上述内容,金融贷款机构利用可调利率抵押贷款向借款人转移了利率风险,但由于对上述内容中诸如利率调整周期、幅度等的规定,实际上借款人所承担的利率风险被控制在一定范围之内,并且借款人的初始利率时比较低的.三、可调利率抵押贷款还款方式原理〔一〕可调利率抵押贷款概述127〔四〕可调利率抵押贷款的付款机制1．ARMI：每月付款额和利率均无上限的情况2．ARMⅡ：设置每月付款额上限并要求负分期付款的情况3．ARMⅢ：设置利率上限的情况〔四〕可调利率抵押贷款的付款机制1．ARMI：每月付款额128〔五〕可调利率抵押贷款的预期收益率

〔五〕可调利率抵押贷款的预期收益率

129四、固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的比较〔一〕两种贷款的风险比较1．违约风险2．利率风险3．提前还款风险四、固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的比较〔一〕两种贷款的130房地产金融课件131〔二〕固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的转换1．可转换的可调利率抵押贷款2．可降利率的固定利率抵押贷款〔二〕固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的转换1．可转换的可132五、分享增值抵押贷款还款方式这种贷款还款方式同样是为了应付不确定的通货膨胀问题,在某种程度上与前面介绍的根据物价指数调整的抵押贷款还款方式有些相似,都是降低贷款的合同利率,然后再对通货膨胀加以校正.但是,这两种贷款方式所进行的调整从本质上来说是不一样的.PLAM是根据物价指数对贷款余额定期进行校正,而在SAM中,贷款人获得的是抵押房地产增值部分的某个百分数.五、分享增值抵押贷款还款方式这种贷款还款方式同样是为了应付不133第五节我国房地产抵押贷款的管理及发展一、房地产抵押贷款存在的风险〔一〕违约风险〔二〕流动风险〔三〕经济周期风险〔四〕利率风险〔五〕不可抗力风险〔六〕其它风险第五节我国房地产抵押贷款的管理及发展一、房地产抵押贷款存134二、住房抵押贷款风险防范措施1．违约风险的控制2.流动性风险的控制3．经济周期风险的控制4．利率风险的控制二、住房抵押贷款风险防范措施1．违约风险的控制135三、其它方面的控制措施〔一〕确实把握房价的真实性〔二〕建立以商业性保险与政府担保相结合的住房金融保险体系〔三〕重视建立个人信用制度,以解决逆向选择问题〔四>建立合理的住房金融资金筹集机制,以解决住房金融的流动性问题〔五>根据实际情况,丰富还款方式三、其它方面的控制措施〔一〕确实把握房价的真实性136第五章房地产开发贷款

本章导读：本章是从金融机构的角度介绍了房地产开发贷款的基本知识.首先介绍了贷款的操作程序,然后,介绍了房地产开发项目评估与分析的指标和方法,最后,从贷款人角度探讨了开发贷款的风险管理.重点阐述了房地产开发企业项目贷款所涉及的基本环节、可能存在的问题以及风险防范的措施.第五章房地产开发贷款

本章导读：本章是从金融机构的角度137第一节房地产开发贷款概述中国银行业监督管理委员会2004年8月30日发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》中指出：房地产贷款是指与房地产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款.主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款.房地产开发贷款是商业银行的主要资产业务,也是商业银行最基本业务之一.第一节房地产开发贷款概述中国银行业监督管理委员会2004138一、房地产开发贷款的含义

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款.一、房地产开发贷款的含义

房地产开发贷款是指向借款人发放的用139二、房地产开发贷款的种类

按贷款保证方式不同可以划分为信用贷款和担保贷款；按贷款利率是否变化可以划分为固定利率贷款和浮动利率贷款；按贷款期限长短不同可以划分为短期贷款、中期贷款和长期贷款；二、房地产开发贷款的种类

按贷款保证方式不同可以划分为信用贷140二、房地产开发贷款的种类

按贷款风险承受对象不同可以划分为自营性贷款和委托性贷款；按房地产开发不同阶段的贷款可以划分为土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款；按房地产开发后不同的用途贷款可以划分为住宅开发贷款、经济适用房〔安居工程〕贷款、商业用房开发贷款、大学生公寓贷款和其他房地产开发贷款.二、房地产开发贷款的种类

按贷款风险承受对象不同可以划分为自141三、房地产开发贷款的特点1、以项目为贷款对象2、贷款金额较大3、贷款周期长4、贷款风险较大三、房地产开发贷款的特点1、以项目为贷款对象142

四、房地产开发贷款的目的在现代社会里,一个行业要获得生存和发展,一个企业要获得成功,仅靠有限的自有资金是不够的,应面向社会广泛筹集资金.由于房地产价值大,资金占用时间长,客观上要求房地产企业合理利用财务杠杆、广开筹资渠道.因此,房地产开发企业的资金筹措和资金管理技术含量高、工作异常复杂.其中资金组合或者说资金结构是企业财务管理的核心问题.追求最优资金结构是财务管理的一个重要目的.这当中确定合理的负债比率又是一个关键性的问题.四、房地产开发贷款的目的143第二节房地产开发贷款操作的程序由于银行用于发放各种贷款的资金绝大多数来源于银行对存款人的负债,为了保证银行的经营业绩,维护社会稳定,贷款银行都对企业的贷款非常谨慎,形成了一套严谨的程序和制度.从金融机构的角度来看房地产开发贷款的程序通常包括：房地产开发贷款的受理、房地产开发贷款的调查、房地产开发贷款的审查与审批、房地产开发贷款的发放、房地产开发贷款后的管理.第二节房地产开发贷款操作的程序由于银行用于发放各种贷款的144房地产开发贷款的受理受理阶段主要包括：客户申请——资格审查——客户提交材料——初步审查等操作环节.受理人员依据有关法律法规、规章制度及银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料,决定是否接受客户的信贷业务申请.房地产开发贷款的受理受理阶段主要包括：客户申请——资格审查—145〔一〕房地产开发贷款的申请房地产开发贷款的资格审查〔1〕借款人资质1>一级资质2>二级资质3>三级资质4>四级资质<2>借款人资信<3>房地产开发项目应具备的条件〔4〕借款人开发项目资本金比例等应具备的条件〔5〕贷款人规定的其他条件〔一〕房地产开发贷款的申请房地产开发贷款的资格审查1462．贷款申请材料〔1〕单位资料〔2>项目相关资料〔3〕担保企业基本资料〔4〕抵押贷款资料2．贷款申请材料〔1〕单位资料147二、房地产开发贷款调查

房地产开发贷款调查时应注意的原则：贷款是银行的主要资产业务,也是银行最基本业务之一.银行在贷款中所遵循的基本原则,又是资信调查的原则内容.对资信调查的原则内容的确定存在不同的观点和学说,较有代表性的有"5C原则"也被译为"5P原则".金融机构进行项目贷款审查时,主要包括四方面的内容,即客户〔企业资信等级〕评价、项目评价、担保方式评价、和贷款综合评价二、房地产开发贷款调查

房地产开发贷款调查时应注意的原则：148〔一〕借款人评价

1、借款人基本情况评价2、借款人素质评价3、开发项目销售情况评价4、盈利能力评价5、偿债能力评价6、借款人信用状况评价7、借款人发展前景评价〔一〕借款人评价

1、借款人基本情况评价149〔二〕项目评估

1、项目建设的必要性评估2、项目建设条件评估3、项目建设的实施进程评估4、项目建设的施工条件评估5、项目建设的环境保护条件评估6、项目市场评估7、项目投资估算与资金来源评估〔1〕房地产开发项目的总投资〔2>项目总投资估算和审查〔3>对项目资金来源的评估8、财务评估〔二〕项目评估

1、项目建设的必要性评估150〔三〕房地产开发贷款担保方式评价

1、保证

2、抵押3、质押〔三〕房地产开发贷款担保方式评价

1、保证151

〔四〕房地产开发贷款综合评价

金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后,还要结合对企业和项目考察的结果,综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素,对项目贷款进行综合评价.贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度.

〔四〕房地产开发贷款综合评价

金融机构考察完开发商的资信状152

三、房地产开发贷款的审查与审批

〔一〕贷款审查的主要内容〔二〕审查要求〔三〕贷款的审批

三、房地产开发贷款的审查与审批

〔一〕贷款审查的主要内容153四、房地产开发贷款的发放

在贷款支用时,要特别注意以下问题：〔一〕严格按照项目建设的工程进度付款；〔二〕要求借款人提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、建设单位的付款通知书、材料供应合同、设备采购合同等有关文件,作为支用贷款的依据；〔三〕借贷双方约定银行贷款与其他资金按比例投入开发建设项目的,应审核其他资金投入的落实情况；〔四〕必要时要求借款人对贷款项目办理有效的建设工程保险.四、房地产开发贷款的发放

在贷款支用时,要特别注意以下问题：154五、房地产开发贷款的贷后管理

〔一〕对可能影响还款的因素进行持续监测1．客户是否按约定用途使用授信,是否诚实地全面履行合同.2．授信项目是否正常进行.3．客户的法律地位是否变化.4．客户的财务状况是否变化.5．贷款的偿还情况.6．对保证人、抵押物和质押物的管理.五、房地产开发贷款的贷后管理

〔一〕对可能影响还款的因素进行155五、房地产开发贷款的贷后管理〔二〕对贷款资料的管理〔三〕商业银行应严格按照风险管理的原则,对已实施受信的项目进行准确分类,并建立客户情况变化报告制度〔四〕商业银行应通过非现场和现场检查,及时发现授信主体的潜在风险并发出预警风险提示1．预警信号风险提示.2．客户履约能力风险提示3．问题处理.五、房地产开发贷款的贷后管理〔二〕对贷款资料的管理156五、房地产开发贷款的贷后管理〔五〕商业银行应根据客户偿还能力和现金流量,对客户授信进行调整〔六〕商业银行对列入观察名单的授信应设立明确的指标〔七〕巳清偿贷款的处理五、房地产开发贷款的贷后管理〔五〕商业银行应根据客户偿还能力157第三节房地产开发贷款的项目评估与分析

一、房地产开发项目贷款评估的含义项目评估是来自国外的术语,其原始含义就是项目的审查.一般属于银行审查贷款项目的专用名词,有的叫项目审查,也有的叫项目评价.是一种抉择项目的方法.在我国,项目评估已超越了银行专用的狭义范围,成为投资项目决策的必经程序.项目评估有两种含义.一是从企业和国家的角度进行评估,二是从金融机构的角度进行评估.第三节房地产开发贷款的项目评估与分析

一、房地产开发项目158二、金融机构对房地产开发项目评估的目的

〔一〕提高银行投资效益,保证信贷资金良性循环〔二〕为投资决策提供依据〔三〕调节和优化投资结构,使信贷资金的分配使用趋于合理化〔四〕通过项目评估,银行能更好地对贷款项目进行管理和监督二、金融机构对房地产开发项目评估的目的

〔一〕提高银行投资效159三、房地产开发项目的财务评价及分析的主要指标与方法

〔一〕房地产开发项目经济评价指标体系〔二〕动态盈利能力指标及其计算１．财务净现值2.获利指数3、内部收益率<1>未来期内各年现金流量相等<2>未来期内各年现金流量不相等4．动态投资回收期三、房地产开发项目的财务评价及分析的主要指标与方法

〔一〕房160房地产金融课件161〔三〕静态盈利能力指标及其计算

1、成本利润率2、投资利润率3、资本金利润率4、资本金净利润率5．静态投资回收期〔三〕静态盈利能力指标及其计算

1、成本利润率162〔四〕清偿能力指标及其计算1、短期偿债能力指标〔1〕流动比率〔2〕速动比率〔3〕现金比率2、长期偿债能力指标〔1〕资产负债率〔2〕产权比率〔3〕已获利息倍数〔四〕清偿能力指标及其计算1、短期偿债能力指标163四、项目的不确定性分析开发项目的不确定性分析是以计算和分析各种不确定因素的变化对开发项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法.可进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等.四、项目的不确定性分析开发项目的不确定性分析是以计算和分析各164四、项目的不确定性分析1、盈亏平衡分析〔1〕最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率〔2〕最高土地取得价格〔3〕最高工程费用２、敏感性分析3、概率分析四、项目的不确定性分析1、盈亏平衡分析165第四节房地产开发贷款的风险管理从银行的角度来讲贷款风险是影响其贷款的流动性、安全性、盈利性的最重要的因素.房地产开发项目贷款风险是指房地产开发项目有不能按时、足额收回本息的可能性.借款人不能按时、足额偿还本息就形成贷款逾期,如果超过规定期限仍未收回或收回的可能性较小,就会使银行形成"不良贷款",进而使银行蒙受损失.第四节房地产开发贷款的风险管理从银行的角度来讲贷款风险是影166

一、房地产开发贷款的主要风险房地产开发贷款面临的风险种类主要有：1．法律、政策风险；2．市场风险；3．经营风险；4．利率风险；5．通货膨胀风险；6．违约风险；7．操作风险；8．抵押价值风险；9．贷款保证风险；10．流动性风险；11．不可抗力风险.我们只有认识风险,才能规避风险、控制风险,进而管理风险.一、房地产开发贷款的主要风险房地产开发贷款面临的风险种类主167

二、房地产开发贷款风险管理保障机制的建立

〔一〕商业银行贷款风险管理保障机制的建立〔二〕房地产贷款风险管理保障机制的建立〔三〕房地产开发贷款风险管理保障机制的建立二、房地产开发贷款风险管理保障机制的建立

〔一〕商业银行贷168三、房地产开发项目贷款的风险管理

〔一〕房地产开发贷款风险评价〔二〕房地产开发贷款的风险控制1、项目合规性风险的控制手段2、土地使用权方面存在风险的控制手段3、自有资金不足风险的控制手段4、贷款资金被挪用风险的控制手段5、中途改变项目性质风险的控制手段6、滚动开发风险的控制手段三、房地产开发项目贷款的风险管理

〔一〕房地产开发贷款风险评169

〔二〕房地产开发贷款的风险控制

7、项目完工风险和开发商套现风险控制手段8、开发商借开发之名转移资金风险的控制手段9、流动资金用于项目开发造成短贷长用风险的控制手段10、合作开发风险的控制手段

〔二〕房地产开发贷款的风险控制

7、项目完工风险和开发商套170

〔二〕房地产开发贷款的风险控制

11、开发商选择建筑承包企业和监理企业不当风险的控制手段12、销售价格预测不当风险的控制手段13、开发商利用假按揭贷款诈骗风险的控制手段14、技术风险控制手段15、自然风险控制手段

〔二〕房地产开发贷款的风险控制

11、开发商选择建筑承包企171〔三〕房地产开发贷款质量监测与考核

开发项目贷款发放后,贷款行应定期对贷款的质量及风险程度进行检查、监测、考核.中国人民银行决定,从2002年1月1日起,在我国各类银行全面推行贷款风险分类管理.该方法是指银行主要依据借款人的还款能力,即最终偿还贷款本金和利息的实际能力,确定贷款遭受损失的风险程度,将贷款质量划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类〔三〕房地产开发贷款质量监测与考核

开发项目贷款发放后,贷款172〔四〕对于房地产开发风险贷款的处置

当企业发生合资、合作、合并、兼并、股份制改造等产权变动行为而导致企业法人变更时,所欠银行贷款本息应由新的法人承担.银行应督促企业更换借据,重新签订借款合同、办理抵押、担保手续,并订立贷款分期偿还协议；银行对分立和改组企业应落实债权债务,银行应监督其按分立或改组后实有资产所占比例将债务分置于各分立和改组企业,并重新办理抵押担保手续.〔四〕对于房地产开发风险贷款的处置

当企业发生合资、合作、合173第六章住房公积金制度与贷款

本章导读：本章主要是根据国家关于住房公积金业务现行的相关政策、法规、规章制度,介绍了住房公积金制度的建立和发展,阐述了如何缴存和提取公积金,详细介绍了住房公积金贷款的操作,简要介绍了住房公积金的管理体制,及职责,分析了我国住房公积金制度存在的问题及完善的设想.第六章住房公积金制度与贷款

本章导读：本章主要是根据国家关174第一节住房公积金制度概述

一、住房公积金制度的概念、产生和发展状况〔一〕住房公积金<二>住房公积金制度的产生和发展状况1、住房公积金制度的初期阶段〔1991年到1994年〕