原生墅房地产产品定位及规划设计提案

.（.....）专业提供企管培训资料产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败我们深信：好的产品，就是成功的一半一、上饶别墅市场概述1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多；2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势；3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰；4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装；5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质；6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次；7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀；8、别墅产品去化速度相对平稳；9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大；10、别墅配套相对较弱，会所功能单一；.（.....）专业提供企管培训资料二、项目规划条件用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）建筑性质：低密度住宅容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。

三、产品类型建议200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算）200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡

产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋80幢350㎡/幢28000㎡2300元/㎡6440万元双拼50套260㎡/套13000㎡2000元/㎡2600万元联排90套220㎡/套20000㎡1800元/㎡3960万元叠拼160套200㎡/套32000㎡1600元/㎡5120万元合计390套/93000㎡1907元/㎡18120万元原设想：

产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋140幢350㎡/幢50720㎡2300元/㎡11665.6万元联排28套260㎡/套7280㎡1800元/㎡1310.4万元叠拼175套200㎡/套35000㎡1600元/㎡5600万元合计343套/93000㎡1997元/㎡18576万元由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由：

调整后：

.（.....）专业提供企管培训资料1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置；2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排；3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广；5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高；6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现；8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜；9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力；10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；（18576万元-18120万元=456万元）项目名称独栋（比例）双拼（比例）联排（比例）叠栋（比例）大红鹰·香溢云天5栋(2.3%)12套（5.4%）180套（81.4%）24套（10.9%）君临天下26栋（23.4%）26套（23.4%）35套（31.5%）24套（21.7%）茂林·首府17栋（34.7%）6栋12套（24.5%）5栋20套（40.8%）/尚宫20栋（20%）21栋42套（42%）38套（38%）/北星·金桂园///7栋36套黄浦·阳光福邸/1栋2套（2.3%）23栋86套（97.7%）/带湖花城/1栋2套（1.9%）58套（53.7%）48套（44.4%）东方家园//158套/明珠广场/1栋2套（2.9%）66套（97.1%）/现代城/101套//阳光花城//100套/总计68（6%）199（17%）741（65%）132（12%）附：表格

备注：仅1栋2套的双拼基本可归划进联排，只是由于用地空间限制，联排的单元数量减少所致。由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场94%的量，独栋别墅仅仅占了6%的比例，而其中联排和双拼又占了绝大多数（82%），因此，从现有市场别墅构成分析来看，以独栋别墅为主，以叠拼别墅为辅，少量联排为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白的。

四、基本空间布局1、基本思路①根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境，把住宅融入环境中；②从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空间；重视平面规划和竖向规划设计相结合，形成建筑布局上的差异性，借势山坡地形创造出具有层次变化的建筑群体效果；③完备、合理、实用的公建配套布置；④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局；

.（.....）专业提供企管培训资料2、空间间布局建建议①在项目目西面规规划两排排（共20幢））叠拼别别墅、项项目最南南面规划划一排（（共6幢幢）联排排别墅，，其余空空间则规规划140幢独独栋别墅墅；②在最具具景观资资源优势势的区域域，适当当布置1—2幢幢楼王，，如项目目的东北北角以及及项目中中心景观观节点周周边；③公建配配套区域域规划在在用地的的东南面面，紧邻邻村民点点，建筑筑依山坡坡地势延延绵伸展展。总平规划划建议五、交通通组织建建议1、出入口口设置根据现状地地形和规划划布局，以以及可实际际操作的可可能，在用用地东南角角与城区相连接处设设置主入口口外，另在在用地的西西面设置一一个次入口口，主次出出入口与区内的环行行道路相联联，很好的的解决小区区交通的出出入问题和和消防疏散散问题。.（.....）专业提提供企管培培训资料2、道路系系统①因为项目目西侧为叠叠拼别墅区区域，在理理想角度上上考虑能否否与独栋别别墅区做个个隔离，因因此需要考考虑做两个个道路系统统，叠拼别别墅与独栋栋别墅区分分别有各自自的道路系系统，既独独立又紧密密相连；以以上想法为为理想状态态，可适当当考虑，如如果不具备备实际设计计可操作性性（因为最最佳的别墅墅社区的道道路系统将将会占去17%的面面积），那那么仍按一一个道路系系统去做；；②保证车行行的通畅而而又不占用用过多的绿绿地；车行行道路以尽尽量减少开开挖山坡为为原则，保保持用地开开发利用的的完整性，，道路面积积尽量减少少，利用率率尽量提高高；③道路系统统要有良好好的交通通通达性，考考虑与车库库的融合；；④在充分尊尊重交通组组织通畅的的前提下做做好与景观观的融合，，达到移步步换景的效效果；⑤不仅建立立良好的区区内动线关关系，还需需要安排好好内部交通通和外部交交通的组织织与衔接；3、步行行系统很多别墅项项目缺乏足足够的步行行道路，而而且部分设设计中还带带有隔断，，使住户在在行为活活动动、、视视觉觉感感受受、、空空间间心心理理感感受受等等方方面面颇颇为为压压抑抑。。建建议议要要把把步步行行系系统统与与景景观观轴结结合合起起来来，，步步行行系系统统沿沿主主要要绿绿化化景景观观系系统统设设置置，，将将主主要要的的景景观观节节点点联联系系起起来来，并并有有效效的的通通达达每每个个组组团团，，同同时时提提高高步步行行系系统统的的趣趣味味性性和和环环境境感感。。.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料六、、建建筑筑风风格格建建议议①上上饶饶别别墅墅市市场场北北美美、、欧欧洲洲的的建建筑筑风风格格盛盛行行，，别别墅墅风风格格没没有有加加以以细细分分，，较较为为笼笼统统！！项目建筑风格大红鹰·香溢云天新加坡风格君临天下北欧风格茂林·首府欧式风格尚宫北美原味风格北星·金桂园地中海风情园林社区黄浦·阳光福邸西班牙风格带湖花城欧式古典风格东方家园欧美明珠广场欧美现代城现代建筑风格阳光花城没有特风格，但相对比较现代其中中黄黄浦浦·阳光光福福邸邸（（图图））虽虽然然为为西西班班牙牙风风格格，，但但做做的的不不够够纯纯粹粹，，一一些些西西班班牙牙风风格格所所需需要要具具备备的的符符号号和和元元素素尚尚不不完完备备，，本本案案可可以以有有更更出出色色的的建建筑筑立立面面表表现现。。阳光光福福邸邸西西班班牙牙风风格格大红红鹰鹰··香香溢溢云云天天新加加坡坡风风格格.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料君临临天天下下北欧欧风风格格带湖湖花花城城古典典欧欧式式风风格格②建建议议建建筑筑风风格格以以体体现现欧欧陆陆地地中中海海风风情情、、高高贵贵典典雅雅浪浪漫漫之之风风为为主主要要目目标标，，具具体体采采用用西西班班牙牙建建筑筑风风格格，，建建筑筑外外观观上上注注重重具具有有西西班班牙牙代代表表性性的的建建筑筑符符号号和和细细节节的的运运用用；；建建筑筑的的立立面面色色彩彩、、选选材材、、细细部部的的处处理理手手法法需需要要体体现现西西班班牙牙建建筑筑文文化化的的深深刻刻内内涵涵。。细节节建建议议如如下下：：※屋屋顶顶多多为为红红瓷瓷瓦瓦铺铺设设，，红红筒筒瓦瓦坡坡屋屋顶顶。。※屋屋沿沿朝朝两两侧侧外外伸伸，，户户内内有有庭庭院院。。※门门廊廊和和窗窗多多显显拱拱形形。。※毛毛石石饰饰墙墙，，遮遮阳阳木木百百页页，，铁铁艺艺窗窗，，木木方方园园艺艺.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料屋顶顶多多为为红红瓷瓷瓦瓦铺铺设设红筒筒瓦瓦坡坡屋屋顶顶门廊廊和和窗窗多多显显拱拱形形。。木方方园园艺艺毛石石饰饰墙墙遮阳阳木木百百页页铁艺艺窗窗.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料七、、户户型型配配比比建建议议建筑类型户型档次户型建筑面积所占比例独栋经济型320㎡20%主力型350㎡55%豪华型420㎡20%楼王型600㎡5%联排主力型260㎡100%叠拼主力型200㎡100%户型型配配比比方方案案八、、配配套套建建筑筑规规划划建建议议①项项目目地地处处上上饶饶城城北北边边郊郊，，周周边边配配套套不不齐齐备备，，作作为为别别墅墅客客群群基基本本为为有有车车一一族族，，大大型型商商业业配配套套不不做做考考虑虑，，但但日日常常生生活活所所需需的的必必备备配配套套尚尚需需完完备备，，建建议议配配套套建建筑筑应应具具备备以以下下功功能能：：农农贸贸市市场场、、超超市市、、幼幼儿儿园园、、社社区区服服务务站站、、物物管管等等；②除除硬硬件件配配套套外外，，还还需需要要配配备备相相应应的的软软件件服服务务，，方方便便业业主主生生活活。。代办办服服务务：：如如代代办办订订报报、、订订奶奶、、订订飞飞机机票票、、代代领领邮邮件件、、代代办办有有线线电电视视，，宽宽带带开开通通，，代代办办煤煤气气开开户户等等；；家政政服服务务：：钟钟点点家家庭庭服服务务，，家家电电维维修修，，衣衣服服、、床床单单洗洗烫烫；维修修服服务务：：修修理理、、更更换换常常用用开开关关、、插插座座、、灯灯泡泡、、水水龙龙头头；；医疗疗服服务务：：家家庭庭医医护护、、心心理理健健康康咨咨询询；；③配配套套建建筑筑风风格格要要与与整整体体社社区区建建筑筑风风格格相相协协调调，，统统一一、、大大气气。。.（.....）专业业提供企企管培训训资料九、会所所建议①会所规模模：作为9万多方的的一个纯纯别墅社社区，而而且地段段偏远，，配套不不齐全，，需要设设置较多多功能，，因此会会所不宜宜过小；；但会所所又往往往是非盈盈利性建建筑，只只是作为为项目配配套，为为了项目目形象而而存在，，因此也也不宜过过大，空空间能基基本满足足功能设设置为准准；②会所选址址：项目东南南方向，，入口处处附近；；③功能设置置：会所是居居住区居居民的公公共活动动空间。。健身、、休闲、、娱乐、、购物、、餐饮、、服务、、交流是是它的主主要功能能。会所所除了硬硬件，还还有重要要的软件件部分，，那就是是提供方方便人际际交流的的各种活活动。住住户在会会所可以以会客，，可以听听讲座，，参加联联谊会、、舞会，，举办书书法、插插花、烹烹饪等比比赛，以以增进住住户之间间的友谊谊，营造造良好的的邻里关关系和住住区文化化。我们们可以把把会所看看作家庭庭生活的的延伸，，甚至是是住户的的公共客客厅，也也可视为为生活品品质的保保证、个个人及社社区身份份的象征征。目前大多多数会所所微利或或不盈利利，同时时也因为为本案会会所规模模所限，，那些占占地面积积太大、、利用率率不高或或投资太太大的项项目应予予舍弃。。因此，，我司建建议本项项目会所所馆内可可配置以以下设施施：健身房、、阅览室室、棋牌牌室、医医务室④会所建设设：结合周边边景观，，作为形形象工程程先期建建设；.（.....）专业业提供企企管培训训资料十、景观观设计建建议①依照项项目地形形北高南南低，发发挥山坡坡的优势势，可利利用项目目东北高高地上水水库资源源优势，，顺势布布置层层层跌落式式水景，，可以采采鉴枯山山水形式式，蓄水水丰富即即为水景景，枯水水期可展展现石景景，一举举两得；；②果岭高高尔夫：：项目东东北面已已经取得得的80亩工业用用地，可可用来做做项目的的景观配配套，建建议移植植为一片片果岭用用来做高高尔夫果果岭练习习场，展展现绿色色、氧气气、阳光光、步履履与友谊谊的高尔尔夫文化化精髓，，更是一一种尊贵贵高尚的的生活方方式；果岭高尔尔夫高尔夫运运动.（.....）专业业提供企企管培训训资料③防护林林：项目目南面有有30亩种植林林，作为为高速公公路的缓缓冲带，，建议种种植高大大树种，，先于项项目建设设，并且且在做的的同时要要把高速速隔音屏屏也一同同做好；；④内部造造景：项项目外部部景观已已有果岭岭高尔夫夫，因此此内部景景观将遵遵循以均均好性为为主的原原则，景景观轴线线拉细拉拉长，以以发散的的景观轴轴线贯穿穿宅间，，东南面面平缓地地采用岛岛屿别墅墅的形式式，水景景轴绵延延其中；；在落差差较大的的山地则则采用坡坡地别墅墅的形式式，突出出坡地造造景的精精华；房地产E网-..fdcew.倾力打造造房地产产物业管管理资料料库,汇聚海量量的免费费管理资资料。.（.....）专业业提供企企管培训训资料.（.....）专业业提供企企管培训训资料⑤绿化：：采用穿穿透性的的绿化来来软化建建筑物，，避免满满铺房子子的山坡坡景观，，以保持持绿意黯黯然的整整体山地地环境；；⑥雕塑：：与建筑筑风格相相符的欧欧式风情情雕塑小小品；⑦名司名名师：建建议邀请请境外知知名的专专业景观观公司做做方案设设计。十一、车车位配置置建议①公共车车位：项项目入口口处附近近公建区区可利用用主入口口前的开开阔地结结合绿化化设置公公共停车车位；②也可利利用山地地地形与与建筑物物的架空空位置，，在建筑筑的底层层架空层层做停车车库；③车库配配比：叠叠拼、联联排别墅墅1房1车库，独独栋别墅墅经济型型和主力力型室内内1个车库+室外1车库，豪豪华型和和楼王型型均配置置室内2车库；④车库层层高控制制在2.2m以内，可可不计算算面积；；十二、智智能安保保设施小区既要要注意与与周边环环境融合合,又要保证证自身的的相对围围合和安安全。在在安防技技术的使使用和设设置配置置上，应应坚持高高标准，，以保障障业主的的安全。。本项目目在安全全防范体体系上应应尽可能能导入智智能化系系统，以以防为主主，快速速反应，，建议如如下：A、大门门：实行封封闭式式管理理，入入口设设可视视对讲讲门禁禁系统统和车车辆管管理系系统，，对所所有访访客车车辆进进行登登记；；入口处处设门门禁系系统与与监控控中心心、每每户可可视对对讲系系统相相联，，访客客若需需进入入园区区，保保安应应安排排访客客与业业主通通过可可视对对讲系系统进进行联联系，，征得得业主主同意意后，，方可可准许许进入入。车辆管管理：：大门门口设设车辆辆识别别系统统，对对业主主车辆辆发放放磁卡卡，进进出小小区时时车辆辆先经经识别别系统统识别别，确确认业业主车车辆身身份后后自动动开闸闸放行行。访访客车车由保保安进进行联联系业业主和