邛崃金融仓储项目调研分析简报

邛崃金融仓储项目调研分析报告

旗志集团2012-04邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第1页!邛崃原酒市场的调研结果1、市场概况：邛崃原酒生产厂家总数为163家原酒年产量在30万吨左右，邛崃成品酒生产企业一年的原酒需求量为70万吨当地市场原酒的缺口大约在40万吨左右，现有原酒市场是典型的卖方市场邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第2页!邛崃原酒市场的调研结果2、原酒企业发展滞后的原因：从原材料到成品原酒出厂生产周期长资金积压时间较长企业缺乏足够的资金进行扩大再生产；中小企业融资难问题在原酒生产企业中表现得尤为突出原酒质押缺乏第三方监管平台和第三方监管机制邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第3页!邛崃原酒市场的调研结果4、银行对第三方仓储监管原酒质押贷款的观点经过对成都银行、大连银行、建行、农商行等数十家银行的了解和访谈后，得出以下结论：1）原酒具备增值保值特性，本身是一种良好的质押品，银行对原酒质押持欢迎态度。2）就地封罐质押方式具有极大的道德风险，无法对质押品进行有效的监管，因此这种方式难以推广，从而使原酒质押无法形成一种成熟的产品。3）第三方仓储原酒、第三方进行监管，同时引入权威机构进行原酒估值、储存，这样能够有效规避企业主个人道德风险、原酒估值风险、原酒运输及存储损坏风险，从而使原酒质押真正形成一种成熟、完善的金融产品。邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第4页!功能设置及收入模式2、收入模式二：原酒仓储地产和配套商业地产销售收入1）仓储地产：按照一个250吨的储酒罐，占地30㎡来计算，30㎡按照1万元/㎡，按商业单位价值30万元，按照售后包租的方式，每年承诺8%的收益回报，投资者每年回报为2.4万元。假设期原酒仓储量为15万吨，则可建立250吨原酒储酒罐600个，按照每个储酒商业单位30万来计算，则总计仓储地产销售收入可达1.8个亿。2）商业地产：按照园区占地1000亩，其中300亩工业开发用地，用于“中国原酒产业展示区”的开发，主要开发独栋形式的原酒企业展示及办公基地，容积率按2计算，300亩*2*667=40万㎡，按4000元/㎡的价格进行销售，总计可以完成16个亿的销售回款。邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第5页!项目投资方优势1、创瑞集团本项目是一个以原酒为基础的金融项目，因此必须由专业资深的金融团队完成金融产品的打造、销售、管理工作。创瑞集团是一家以担保公司、股权投资为核心业务的金融投资集团，同时参股数家商业银行，因此创瑞集团拥有完善的金融管理团队，对完成本项目金融产品的打造拥有团队优势和管理优势。在本项目中创瑞集团主要负责为本项目提供资金配套，融资服务，另外从宏观上提供高端人脉支持。邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第6页!项目投资测算一、项目主要投入项目用地：300亩工业用地*8万/亩=2400万；其余700亩土地采用承包经营权流转方式取得，按1500元/亩.年计算，先支付10年的土地流转费用共计1050万元；因此本项目用地成本共计3450万元。项目建安费用：40万㎡地产开发综合建安费用按2000元/㎡计算共计8亿元。项目规划设计及前期运营费用：按1500万计算。储酒设备购置、园林绿化、公共设施打造：按1个亿计算。项目累计成本投入为10个亿左右。邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第7页!项目投资回报测算三、项目运营收入1）项目仓储及融资服务费收入按照首期15万吨原酒进行仓储，市场价值1.6万元/吨，70%比例质押贷款，融资服务、仓储费5%测算。此项收入就可达7500万。2）原酒仓单电子交易佣金收入首期15万吨原酒仓储量，加上未来5到10年的原酒期货合约，保守估计每年的原酒现货仓单和期货仓单的交易量将在200万吨以上，总价值按照3‰的比例收取交易费，每年交易费佣金收入约为1个亿。因此，项目进入成熟期后，一年可产生1.75亿的经营收入邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第8页!项目风险1、政策风险争取政府对本项目的支持是项目成功的关键因素之一，能否取得政府支持受到多种因素的影响。2、人员风险本项目需要储酒、评酒、估值方面的专业人士，同时还需要金融、物流、地产方面的专业人才，因此，如果没有合适的人才加盟对本项目的实施也会产生影响。3、管理风险本项目涉及政府公关、金融产品搭建、基础设施建设、房地产开发，管理内容错综复杂，对管理层的管理水平有较高的要求。4、财务风险金融仓储毕竟是个新的事物，企业认识和接受需要有一个过程，如果原酒仓储量达不到预期要求，就会对地产和金融产品的销售产生巨大影响，从而产生财务风险邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第9页!邛崃原酒市场的调研结果3、原酒生产企业对第三金融仓储的观点经过对成都市文脉酒业有限公司、四川省邛崃市仙泉酒厂、成都鹿神酒业有限公司、邛崃市鸿尊酒厂、四川省邛崃市川车酒业有限公司、成都市马拉桑酒业有限公司、四川省金酒坊酒业有限公司、邛崃市和平酒厂等多家原酒生产企业进行调研走访，得出以下结论：1）80%的原酒生产企业对原酒质押融资有需求2）70%的原酒生产企业对第三方仓储监管融资非常支持3）60%原酒生产企业愿意接受占原酒质押贷款金额的20%左右的综合成本（包含仓储成本、运输成本、资金成本、融资服务费用等）邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第10页!功能设置及收入模式根据调研结果，原酒金融仓储园的主要功能及盈利预测如下：收入模式一：原酒仓储质押融资服务收入按照首期15万吨原酒进行仓储，市场价值1.6万元/吨，70%比例质押贷款，融资仓储综合收费20%测算。此项收入就可达3个多亿。邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第11页!功能设置及收入模式3、收入模式三：原酒交易平台交易佣金收入1）完成对资源的垄断建立交易平台的基础把原酒现货交易和期货交易结合起来，找10~15家企业按照签订仓储融资及代销协议，签订5~10年的协议，确保对原酒资源长时间的垄断。2）完成对原酒仓单功能的规划增加交易品的流动性和变现能力与银行达成协议，使仓单不仅具备提货凭证功能，还能在银行方便快捷的进行贴现。另外仓单随着酒的年份增加，具备增值和保值能力，从而增强流通性和变现能力，吸引炒家。按照股票交易的模式，把原酒仓单按厂家按年份按香型进行编号，如果能与生产厂家能够签订5年甚至10年的仓储协议，那交易中心不仅可以开具现货仓单，还可以开具期货仓单，与此同时，建立实时仓单电子交易系统，炒家可以直接通过电脑登陆系统进行买进卖出的操作，交易中心通过收取交易费佣金，实现收益。邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第12页!项目投资方优势2、旗志集团旗志集团是一家以建设和投资为主营业务的集团公司，集团旗下华城建筑有限公司拥有多个一级资质，在建设领域拥有丰富的运营经验，在建筑投资方面也拥有丰富的人脉资源，能够以较少的资金撬动项目的建设。同时保质保量的完成项目建设任务。旗志集团在本项目中主要负责综合业态的策划、规划，以及项目建设、现场运营的推动实施。邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第13页!项目投资测算二、项目开发收入测算1）40万㎡的地产开发按4000元/㎡计算，共计16亿销售收入2）600个单位的30㎡仓储地产销售按10000元/㎡计算，共计1.8亿销售收入项目开发收入将达到近18个亿邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第14页!项目投资回报测算四、项目启动资金本项目启动资金为2个亿，其中包括：1、土地获取：3450万2、设备购置：2000万3、基础设施建设：5000万4、地产建设启动：5000万（首期启动5万㎡的商业建设）5、策划规划设计：500万6、前期运营费用：1000万7、其他项目配套：3000万

在项目的实际运作中，全部采用分组团分批次的开发方式，从每一个组团或每一个批次来看，其资金需求极为有限，这种开发方式使投资方能够根据市场情况，灵活的通过调节开发时间来调节每个时点的资金需求，从而使资金出现缺口的可能性进一步降低。邛崃金融仓储项目调研分析简报共16页，您现在浏览的是第15页!总体评价

虽然本项目具有一定的风险，但是考虑到政府目前对项目持支持态度；创瑞集团对酒类专业已经有了一定的了解，对企业的调