工程质量管理培训课件-新发地地产

工程质量管理杨春庆时长：60分钟单位：河北新发地房地产开发有限公司2017年11月30日

工程质量管理质量是什么？《建筑工程施工质量验收统一标准》中定义： 反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。质量特性：适用性、安全性、耐久性、可靠性、经济性及与环境的协调性。质量是什么？《建筑工程施工质量验收统一标准》中定义：工程项目质量管理？在工程项目实施过程中，指挥和控制项目参与各方关于质量的相互协调的活动，是围绕着使工程项目满足质量要求，而开展的策划、组织、计划、实施、检查、监督和审核等所有管理活动的总和。质量控制是质量管理的一部分。工程项目质量管理？在工程项目实施过程中，指挥和控制项目参与各房地产开发质量管理·目录一、背景二、重大工程事故回顾三、房地产公司质量管理现状及问题分析

1、规划、设计阶段优化深度不够

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理四、房地产开发质量概述五、房地产开发前期工作的质量管理六、房地产开发设计质量（功能质量）管理

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理七、房地产开发施工质量（工程质量）管理

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序

4、重视成品保护八、房地产开发售后质量管理九、思考：我们如何做好工程质量管理？十、辅助学习资料房地产开发质量管理·目录一、背景一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报：

中国建筑只有30年寿命30楼龄房银行基本不批贷原因分析：盲目拆迁和建筑质量网易新闻中心时评：

中国建筑寿命短的三大原因原因分析：质量+规划+政绩新闻研究深度报道：

我国建筑平均寿命仅为30年年产垃圾数以亿计新浪网：

我国建筑平均寿命仅30年不及英国1/4，不及美国1/2

盲目拆迁、规划短视是主因每年产生数亿吨建筑垃圾深圳律师网时事法评：

整治“短命建筑”得先除“腐败基因”一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报：从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首：

1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因）

2、失控的施工监管（建筑行业内原因）

3、短视的政绩观（社会因素）短寿建筑行业内原因，矛头直指：

设计质量（功能性质量）+施工质量（工程质量）房地产行业经过近10年的膨胀和飞速发展，当我们开始热衷于新材料、新技术的时候，工程质量作为建筑物的根本就真的可以让社会放心了吗？不妨来看看过去一年的“楼XX”故事。返回目录从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪NO.1：上海“楼脆脆”

事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。NO.1：上海“楼脆脆”

工程质量管理培训课件_新发地地产NO.2：南京“楼脆脆”事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.2：南京“楼脆脆”NO.3：重庆“楼脆脆”事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。

原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.3：重庆“楼脆脆”NO.4：武汉“楼脆脆”事件概况：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。NO.4：武汉“楼脆脆”NO.5：成都“楼歪歪”

事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。NO.5：成都“楼歪歪”

NO.6：广东“楼歪歪”事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。原因调查：据规划所工作人员介绍，这栋斜楼是违章建筑。经过城建部门现场勘查，由相关专业人士监测后得出结论，整栋房子向北倾斜大约

70厘米，倾斜原因是桩没打好。NO.6：广东“楼歪歪”NO.7：合肥“楼断断”

事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。NO.7：合肥“楼断断”NO.8：烟台“楼垮垮”

事件概况：一座投资4000万元、历时两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”——这是近来在网络和媒体热炒的“楼垮垮”。原因调查：对于该车站的建筑质量为何如此之差的问题，车站工作人员表示，原因很复杂；施工方称工程至今未竣工验收；目前事件还在调查之中。NO.8：烟台“楼垮垮”

NO.9：桐乡“楼薄薄”事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为7．9厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。NO.9：桐乡“楼薄薄”NO.10：南京“楼沉沉”事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题，土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题，需进一步检测。NO.10：南京“楼沉沉”进入今天的课题……房地产开发工程质量管理进入今天的课题……三、房地产公司质量管理现状及问题分析近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性：

1、规划、设计阶段优化深度不够；

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。三、房地产公司质量管理现状及问题分析近年来房地产公司在开发质1、规划、设计阶段优化深度不够良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。例如：立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。1、规划、设计阶段优化深度不够良好的设计方案从来没有像今天这2、工程实施阶段缺乏全面质量管理忙于事后整改，事前与事中控制不足在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后。（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起；右图中出现的滴水顺着窗沿内流是因为漏做滴水线（俗称鹰嘴）这个小细节引起。2、工程实施阶段缺乏全面质量管理忙于事后整改，事前与事中控制2.工程实施阶段缺乏全面质量管理重视竣工验收，成品保护不到位在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

上图为入户门保护作法；下图为撞伤的门框。返回目录2.工程实施阶段缺乏全面质量管理重视竣工验收，成品保护不到位四、房地产开发质量概述房地产开发质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量、售后服务质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。四、房地产开发质量概述房地产开发质量是一个广义上的全过程“质四.房地产开发质量概述在质量管理过程中，我们常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。作为建设方，是以项目开发而成立的团队，施工管理的思维应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如这些大量的前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目的整体投资效益。四.房地产开发质量概述在质量管理过程中，我们常常把主要精力放四、房地产开发质量概述房地产质量是以客户满意度为目标的综合产品质量；区别于传统承包单位的工艺质量标准。包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计水平的功能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映物业管理、人文环境的服务质量。以上分析不难看出，设计质量（功能质量）在房地产开发质量管理中举足轻重，甚至重于施工质量（工程质量）。因此本次课程在涉及前期工作质量和售后服务质量的同时，重点分析设计质量（功能质量）和施工质量（工程质量）的管理。鉴于“常见质量通病控制”另有专题课程，时间所限，本次课题不做详悉；仅对房地产开发质量“管理”的途径和方法与大家一起探讨。返回目录四、房地产开发质量概述房地产质量是以客户满意度为目标的综合产五、房地产开发前期工作的质量管理

房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。熟悉地产行业动态走势，精挑细选咨询单位；明确咨询成果的质量目标和质量标准，尽量避免凭感觉上开发项目。重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选；严格项目前期工作成果的质量评审。评审是保证和提高开发项目前期工作质量的重要手段，同时吸取更多专家的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。返回目录五、房地产开发前期工作的质量管理房地产开发前期工作，包括项六、房地产开发设计质量（功能质量）管理

房地产公司在设计质量管理方面积累了不少可行的经验，建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础；例如样板先行的有效执行，是纠正设计缺陷的最后一道关卡，为质量管理立下汗马功劳；但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前，例如户型设计、单体设计、道路规划、景观风格等，这些方案的最优确定，才可以从源头上避免先天不足！根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理：

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理六、房地产开发设计质量（功能质量）管理房地产公司在设计质量1、规划设计阶段质量管理规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计。1、规划设计阶段质量管理规划设计的依据：经过精心优化的前期可2、施工图设计阶段质量管理施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理空间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格的艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。注意各专业之间的交叉协调，以及人性化的设计；关注建筑设备及家居产品的市场变化，及时调整相关设计细节。施工图审查指南2、施工图设计阶段质量管理施工图设计阶段的质量管理是防止功能

园林中各类井的位置不妥当，需要在施工图阶段认真检查，包括建筑主体的化粪池位置（如图所示，这样的水井位置影响美观）

园林中各类井的位置不妥当，需要在施工图阶段认真检查电梯大堂的美观消防立管外露在电梯大堂，严重影响大堂的品质。电梯大堂的美观消防立管外露在电梯大堂，严重影响大堂的品质。工程质量管理培训课件_新发地地产门和窗户互相“打架”

门和窗户互相“打架”七、房地产开发施工质量（工程质量）管理

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素（人、机、料、法、环）很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序。

4、重视成品保护。七、房地产开发施工质量（工程质量）管理施工是开发项目形成实1、施工阶段的质量控制制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！1、施工阶段的质量控制制定适当的质量目标，因为质量目标常与项2、现场有效质量管理关键环节a、工程样板先行样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。在制作样板的过程中准确落实设计意图和调整工法，如“三层会验”，所谓三层会验也就是当高层项目做至5层时在3层把所有做法在各种户型全部实现一遍，通过这次实现，整理各种设计变更和工法调整，统一出一次设计变更。（其实相当于一次实体看图）…..2、现场有效质量管理关键环节a、工程样板先行2、现场有效质量管理关键环节b、技术方案先行技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务。2、现场有效质量管理关键环节b、技术方案先行2、现场有效质量管理关键环节c、施工关键工序控制

甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。（详见3节）2、现场有效质量管理关键环节c、施工关键工序控制3、现场管理需要重点关注的工序验线水准及坐标控制点移交；基础与桩基验线砌筑验线3、现场管理需要重点关注的工序验线3、现场管理需要重点关注的工序工作面移交水准及坐标控制点移交；施工水电接驳点以及读表记录移交；场地土方标高移交，比如：原始场地移交给土方单位；土方单位将平整后的场地移交基坑单位；基坑单位将基坑移交给桩基单位；桩基单位将工作面移交给总包单位等；基坑坡度与桩基、总包施工的关系移交；总包与分包之间工作面移交，比如：门窗洞口移交；入户门、防火门洞口移交；栏杆工作面移交；防水工作面移交；外墙涂料工作面移交；电梯井道移交；烟道工作面移交；园林工作面移交；电梯机房、消防中心、变配电房、水泵房、弱电（电话、电视、宽频）等各类设备房移交；人防、消防、燃气、智能化等设备专业工作面移交；分包之间工作面移交，比如：电梯安装与大堂二次装修工作面移交等；3、现场管理需要重点关注的工序工作面移交3、现场管理需要重点关注的工序混凝土浇灌混凝土浇灌质量是建筑产品质量的最基本保证，也是较容易出现问题的工序。必须严格执行混凝土浇灌程序，保证浇灌的合法性，做好浇灌前的质量检查工作，包括隐蔽情况、水电预埋分情况、施工组织情况、机械设备准备情况等。3、现场管理需要重点关注的工序混凝土浇灌3、现场管理需要重点关注的工序渗漏外门窗防水屋面防水墙面防水卫生间墙及地面防水地下室防水幕墙防水生活水池、消防水池的防水管根防水烟道、风道根部防水3、现场管理需要重点关注的工序渗漏3、现场管理需要重点关注的工序回填土目前，我们新发地项目现场土方回填量比较大，无论住宅项目地下室四周、车库内部、车库顶板等回填，还是园区的地面、管沟开挖回填工程，若对回填土质量控制不到位，后期将存在诸多质量隐患！！！如：室外管道破损、景观硬质铺贴面下陷、地面下沉等质量隐患。3、现场管理需要重点关注的工序回填土3、现场管理需要重点关注的工序外墙保温工程

常出现质量问题：防火隔离带、开裂、渗漏、脱落、外墙面观感差等。原因：1、质量行为不规范、质量管理不到位2、开发商压价引发保温市场无序竞争：低价位竞标引发施工中使用劣质材料、偷工减料。3、一些“无良”保温施工单位不按照规范图集及规范性文件要求施工。4、监理人员责任心不强，疏于管理，监理不到位、失控。

3、现场管理需要重点关注的工序外墙保温工程4、重视成品保护遵循谁施工谁保护的原则。遵循先检查后保护的原则。遵循持续保护原则。成品保护措施应在移交物业前切实可靠。4、重视成品保护遵循谁施工谁保护的原则。八、房地产开发售后质量管理

房屋交付后的质量管理房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。有销售（物业、运营）部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维保工作。二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。八、房地产开发售后质量管理房屋交付后的质量管理九、思考：我们如何做好工程质量管理工作？1、规划设计阶段：2、招标阶段：选择合格的、适合的合作伙伴（勘察设计公司、承包商、监理公司等），低价中标的后果……3、工程施工阶段：确定施工质量目标、建立健全质量管理制度（强调执行力）、关键工序控制、样板引路制度的执行、重要工序质量验收及功能项、隐蔽工程项的质量验收4、竣工验收阶段：重视档案资料（含竣工图）、观感质量、使用功能5、移交（保修服务）：重视质量问题投诉、端正服务态度、跟踪服务（认真处理每一个质量问题）九、思考：我们如何做好工程质量管理工作？项目的成败与您社会价值息息相关质量是企业品牌的底线， 没有质量就没有未来。我们没有任何借口去推卸质量责任，不能胜任即被淘汰！

项目的成败与您社会价值息息相关质量是企业品牌的底线，十、辅助学习资料建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013保定市建筑工程质量通病防治导则新发地工程质量监督管理制度新发地工程联合检查管理办法河北新发地工程质量管理细则河北新发地涂膜防水工程施工质量管理标准XFD-ZGB-001河北新发地回填土工程质量管理标准XFD-ZGB-002河北新发地水泥类地面工程质量管理标准XFD-ZGB-003河北新发地砼路面工程质量管理标准XFD-ZGB-004十、辅助学习资料建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-谢谢

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工程质量管理杨春庆时长：60分钟单位：河北新发地房地产开发有限公司2017年11月30日

工程质量管理质量是什么？《建筑工程施工质量验收统一标准》中定义： 反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。质量特性：适用性、安全性、耐久性、可靠性、经济性及与环境的协调性。质量是什么？《建筑工程施工质量验收统一标准》中定义：工程项目质量管理？在工程项目实施过程中，指挥和控制项目参与各方关于质量的相互协调的活动，是围绕着使工程项目满足质量要求，而开展的策划、组织、计划、实施、检查、监督和审核等所有管理活动的总和。质量控制是质量管理的一部分。工程项目质量管理？在工程项目实施过程中，指挥和控制项目参与各房地产开发质量管理·目录一、背景二、重大工程事故回顾三、房地产公司质量管理现状及问题分析

1、规划、设计阶段优化深度不够

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理四、房地产开发质量概述五、房地产开发前期工作的质量管理六、房地产开发设计质量（功能质量）管理

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理七、房地产开发施工质量（工程质量）管理

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序

4、重视成品保护八、房地产开发售后质量管理九、思考：我们如何做好工程质量管理？十、辅助学习资料房地产开发质量管理·目录一、背景一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报：

中国建筑只有30年寿命30楼龄房银行基本不批贷原因分析：盲目拆迁和建筑质量网易新闻中心时评：

中国建筑寿命短的三大原因原因分析：质量+规划+政绩新闻研究深度报道：

我国建筑平均寿命仅为30年年产垃圾数以亿计新浪网：

我国建筑平均寿命仅30年不及英国1/4，不及美国1/2

盲目拆迁、规划短视是主因每年产生数亿吨建筑垃圾深圳律师网时事法评：

整治“短命建筑”得先除“腐败基因”一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报：从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首：

1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因）

2、失控的施工监管（建筑行业内原因）

3、短视的政绩观（社会因素）短寿建筑行业内原因，矛头直指：

设计质量（功能性质量）+施工质量（工程质量）房地产行业经过近10年的膨胀和飞速发展，当我们开始热衷于新材料、新技术的时候，工程质量作为建筑物的根本就真的可以让社会放心了吗？不妨来看看过去一年的“楼XX”故事。返回目录从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪NO.1：上海“楼脆脆”

事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。NO.1：上海“楼脆脆”

工程质量管理培训课件_新发地地产NO.2：南京“楼脆脆”事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.2：南京“楼脆脆”NO.3：重庆“楼脆脆”事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。

原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.3：重庆“楼脆脆”NO.4：武汉“楼脆脆”事件概况：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。NO.4：武汉“楼脆脆”NO.5：成都“楼歪歪”

事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。NO.5：成都“楼歪歪”

NO.6：广东“楼歪歪”事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。原因调查：据规划所工作人员介绍，这栋斜楼是违章建筑。经过城建部门现场勘查，由相关专业人士监测后得出结论，整栋房子向北倾斜大约

70厘米，倾斜原因是桩没打好。NO.6：广东“楼歪歪”NO.7：合肥“楼断断”

事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。NO.7：合肥“楼断断”NO.8：烟台“楼垮垮”

事件概况：一座投资4000万元、历时两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”——这是近来在网络和媒体热炒的“楼垮垮”。原因调查：对于该车站的建筑质量为何如此之差的问题，车站工作人员表示，原因很复杂；施工方称工程至今未竣工验收；目前事件还在调查之中。NO.8：烟台“楼垮垮”

NO.9：桐乡“楼薄薄”事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为7．9厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。NO.9：桐乡“楼薄薄”NO.10：南京“楼沉沉”事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题，土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题，需进一步检测。NO.10：南京“楼沉沉”进入今天的课题……房地产开发工程质量管理进入今天的课题……三、房地产公司质量管理现状及问题分析近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性：

1、规划、设计阶段优化深度不够；

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。三、房地产公司质量管理现状及问题分析近年来房地产公司在开发质1、规划、设计阶段优化深度不够良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。例如：立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。1、规划、设计阶段优化深度不够良好的设计方案从来没有像今天这2、工程实施阶段缺乏全面质量管理忙于事后整改，事前与事中控制不足在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后。（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起；右图中出现的滴水顺着窗沿内流是因为漏做滴水线（俗称鹰嘴）这个小细节引起。2、工程实施阶段缺乏全面质量管理忙于事后整改，事前与事中控制2.工程实施阶段缺乏全面质量管理重视竣工验收，成品保护不到位在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

上图为入户门保护作法；下图为撞伤的门框。返回目录2.工程实施阶段缺乏全面质量管理重视竣工验收，成品保护不到位四、房地产开发质量概述房地产开发质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量、售后服务质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。四、房地产开发质量概述房地产开发质量是一个广义上的全过程“质四.房地产开发质量概述在质量管理过程中，我们常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。作为建设方，是以项目开发而成立的团队，施工管理的思维应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如这些大量的前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目的整体投资效益。四.房地产开发质量概述在质量管理过程中，我们常常把主要精力放四、房地产开发质量概述房地产质量是以客户满意度为目标的综合产品质量；区别于传统承包单位的工艺质量标准。包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计水平的功能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映物业管理、人文环境的服务质量。以上分析不难看出，设计质量（功能质量）在房地产开发质量管理中举足轻重，甚至重于施工质量（工程质量）。因此本次课程在涉及前期工作质量和售后服务质量的同时，重点分析设计质量（功能质量）和施工质量（工程质量）的管理。鉴于“常见质量通病控制”另有专题课程，时间所限，本次课题不做详悉；仅对房地产开发质量“管理”的途径和方法与大家一起探讨。返回目录四、房地产开发质量概述房地产质量是以客户满意度为目标的综合产五、房地产开发前期工作的质量管理

房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。熟悉地产行业动态走势，精挑细选咨询单位；明确咨询成果的质量目标和质量标准，尽量避免凭感觉上开发项目。重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选；严格项目前期工作成果的质量评审。评审是保证和提高开发项目前期工作质量的重要手段，同时吸取更多专家的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。返回目录五、房地产开发前期工作的质量管理房地产开发前期工作，包括项六、房地产开发设计质量（功能质量）管理

房地产公司在设计质量管理方面积累了不少可行的经验，建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础；例如样板先行的有效执行，是纠正设计缺陷的最后一道关卡，为质量管理立下汗马功劳；但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前，例如户型设计、单体设计、道路规划、景观风格等，这些方案的最优确定，才可以从源头上避免先天不足！根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理：

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理六、房地产开发设计质量（功能质量）管理房地产公司在设计质量1、规划设计阶段质量管理规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计。1、规划设计阶段质量管理规划设计的依据：经过精心优化的前期可2、施工图设计阶段质量管理施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理空间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格的艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。注意各专业之间的交叉协调，以及人性化的设计；关注建筑设备及家居产品的市场变化，及时调整相关设计细节。施工图审查指南2、施工图设计阶段质量管理施工图设计阶段的质量管理是防止功能

园林中各类井的位置不妥当，需要在施工图阶段认真检查，包括建筑主体的化粪池位置（如图所示，这样的水井位置影响美观）

园林中各类井的位置不妥当，需要在施工图阶段认真检查电梯大堂的美观消防立管外露在电梯大堂，严重影响大堂的品质。电梯大堂的美观消防立管外露在电梯大堂，严重影响大堂的品质。工程质量管理培训课件_新发地地产门和窗户互相“打架”

门和窗户互相“打架”七、房地产开发施工质量（工程质量）管理

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素（人、机、料、法、环）很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序。

4、重视成品保护。七、房地产开发施工质量（工程质量）管理施工是开发项目形成实1、施工阶段的质量控制制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！1、施工阶段的质量控制制定适当的质量目标，因为质量目标常与项2、现场有效质量管理关键环节a、工程样板先行样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。在制作样板的过程中准确落实设计意图和调整工法，如“三层会验”，所谓三层会验也就是当高层项目做至5层时在3层把所有做法在各种户型全部实现一遍，通过这次实现，整理各种设计变更和工法调整，统一出一次设计变更。（其实相当于一次实体看图）…..2、现场有效质量管理关键环节a、工程样板先行2、现场有效质量管理关键环节b、技术方案先行技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务。2、现场有效质量管理关键环节b、技术方案先行2、现场有效质量管理关键环节c、施工关键工序控制

甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。（详见3节）2、现场有效质量管理关键环节c、施工关键工序控制3、现场管理需要重点关注的工序验线水准及坐标控制点移交；基础与桩基验线砌筑验线3、现场管理需要重点关注的工序验线3、现场管理需要重点关注的工序工作面移交水准及坐标