会泽县房地产市调报告

会泽县房地产市场调研报告

谨呈：曲靖恒建房地产开发公司昆明瑞竹霖房地产经纪有限公司会泽项目部调研目的：认识会泽，初步掌握市场调研方法：文案法、实地踏勘调研内容：会泽城市发展概况、会泽房地产市场现状调研成果：形成对会泽市场的初步判断，提供项目参考意见目录第一章…宏观研究第二章…市场研究第三章…………房地产市场研究第四章……………项目基地研究第一章宏观研究会泽县位于云南省东北部、金沙江东岸、曲靖市西北部，地处东经103°03′～103°55′、北纬25°48′～27°04′之间。东邻宣威市、贵州省威宁县，南与沾益县、寻甸县毗邻，西接东川、巧家县，北与鲁甸接壤。县境东西最大横距84公里，南北最大纵距138公里，国土面积5854平方公里，山区占95.7%。县城钟屏镇，海拔2120米，距曲靖市区254公里，距省会昆明273公里。2013年5月22日，国务院批复同意会泽县列为国家历史文化名城。城市规模国土面积5854平方公里总人口数为97万人，其中农业人口85万人，非农业人口12万人。每平方公里人口密度154人。共有21个民族，少数民族人口5.1万人，占总人口的5.15%会泽县辖21个乡(镇)。金钟、娜姑、者海、矿山、乐业、迤车、大井、待补8个镇，大海、老厂、五星、大桥、纸厂、马路、火红、新街、雨碌、鲁纳、上村、驾车、田坝13个乡，361个行政村，15个社区。会泽经济2012年全县实现地区生产总值1309758万元（按可比价格计算）增长13％。第一产业实现增加值331757万元，增长6.8%；第二产业实现增加值698189万元，增长16.6%。在第二产业中工业实现增加值658072万元，增长17%；第三产业实现增加值279812万元，增长9.9%。从三大产业的贡献率来看，第一产业对经济增长的贡献率为34.06％，拉动GDP增长4.41个百分点；第二产业对经济增长的贡献率为48.51％，拉动GDP增长6.31个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为17.43％，拉动GDP增长2.28个百分点。三大产业的比重为25.3：53.3：21.4。会泽2012年第二产业增幅较大，第一、第三产业增幅较小。会泽县2012年三大产业产值第一产业第二产业第三产业331757万元698189万元279812万元会泽县2012年三大产业中，第二产业比重较大，第二产业以烟草和、矿冶、磷化工、水电；第三产业相比去年有所增长，第一产业也有所增长。会泽旅游景点会泽的地貌景观主要有三种类型：以山地地貌为主，次为盆地地貌，部分为冰川地貌。山地地貌，面积5600余平方千米。属典型的温带高原季风气候，四季不明，夏无酷暑，冬季冷寒，干湿分明。这里有令人向往的自然景观和人文景观。其中最著名的景点：大海草山、大地裂缝、以礼河风景区、亚洲第一土坝、水城扩红文化生态园、唐继尧故居、黑颈鹤自然保护区。会泽十景：翠屏春晓：会泽古城东南一里，翠屏山层蛮叠嶂，林木葱郁，冬春积雪，四时苍翠，每年县城的第一缕春意从这里开始；饮虹云阵：在城西三里，饮虹岭山下有龙泉，潭水流入义通河，潭中水气在太阳的折射下，形成了梦幻之景，宛如一道彩虹降临人间；蔓海秋成：在义通河以下，蔓海已成桑田，每年秋天稻子成熟时，金钟坝子呈现一片丰收景象，麦浪层层，薄雾淡淡，变幻无常；青龙残雪：古城北十里，奇石林立，土石相半，宛如龙鳞，酷似青龙；金钟夕照：古城西南一里，翠屏山西麓，楼阁隐见，夕阳西沉，树木、庙宇形成金钟夕阳之景。除此之外，还有龙潭夜月、石鼓樵歌、龙募桃花、水城渔笛、温泉柳浪景色。2013年“五一”节小长假，全县各景区景点共接待游客17665人次，旅游总收入940.54万元。其中：过夜旅游人数7066人次，一日游游客数10599。仅雨碌地缝景区就接待游客1500余人次，比去年同期上升10个百分点，实现综合旅游收入15万元。旅游经济城市市历历史史会泽泽，，历历史史悠悠久久，，在在秦秦汉汉时时为为古古夜夜郎郎地地，，，，清清雍雍正正五五年年(1727年)置会会泽泽县县至至今今，，已已有有两两千千多多年年的的历历史史，，1995年被被列列为为云云南南省省历历史史文文化化名名城城。。在漫漫长长的的历历史史长长河河中中，，会会泽泽因因矿矿冶冶业业的的兴兴旺旺而而鼎鼎盛盛一一时时，，由由于于矿矿冶冶业业的的兴兴旺旺，，吸吸引引了了赣赣、、浙浙、、桂桂、、川川、、黔黔等等地地商商贾贾云云集集，，至至今今会会泽泽留留下下各各省省会会馆馆、、寺寺庙庙100余座座，，形形成成了了别别具具一一格格的的铜铜文文化化和和会会馆馆文文化化。。清乾乾、、嘉嘉年年间间，，因因清清政政府府对对铜铜的的大大量量需需求求，，在在开开采采、、冶冶炼炼、、铸铸造造、、京京运运等等方方面面可可谓谓盛盛况况空空前前，，每每年年运运往往京京城城的的铜铜，，额额定定数数为为633.144万斤斤，，会会泽泽县县城城因因而而被被冠冠以以“万里里京京运运第第一一城城”。清朝朝末末年年，，会会泽泽的的经经济济在在国国家家的的内内乱乱外外患患中中走走向向衰衰弱弱，，但但成成立立于于同同治治十十三三年年(1874年)的东川川矿务务股份份公司司，是是云南南最早早的招招集商商股实实行资资本组组织形形式的的地区区之一一，从从中可可以看看出当当时会会泽社社会进进步及及思想想开放放方面面的情情况。。正因因为如如此，，会泽泽就有有一大大批莘莘莘学学子冲冲破世世俗的的观念念，赴赴日留留学，，学成成回国国后，，为当当地及及云南南的经经济和和教育育文化化做出出过重重要贡贡献，，特别别是唐继尧尧、黄黄毓英英、邓邓泰中中等人，，在国国家和和民族族处于于重要要关键键时刻刻的重重九起起义和和护国国运动动中，，站在在时代代前列列，作作出了了不可可磨灭灭的贡贡献。。会泽泽的经经济、、教育育和文文化孕孕育了了一代代名人人，这这些名名人也也将为为会泽泽名城城增辉辉添彩彩。会泽，，以其其悠久久的历历史，，深厚厚的文文化内内涵，，经济济的繁繁荣在在云南南九个个历史史文化化名城城中独独树一一帜。。目前会会泽的的现代代化发发展速速度在在逐步步加快快，工工业、、农业业、第第三产产业共共同发发展，，并且且日益益趋于于合理理化。。城市建建设会泽是是云南南省十十一座座历史史文化化名城城之一一，铜铜商历历史文文化名名城，，因丰丰富的的铜矿矿资源源形成成了特特有的的铜商商文化化景观观，成成为了了这座座名城城贯穿穿始终终的文文脉和和灵魂魂。会会泽县县城是是会泽泽县的的政治治、经经济、、文化化、商商贸及及旅游游服务务中心心，是是以卷卷烟工工业为为先导导，特特色农农产品品加工工工业业突出出、新新区环环境优优美、、古城城特色色鲜明明的现现代化化小城城市。。2015年城市市人口口14万人、、建设设用地地为13平方公公里；；2030年城市市人口口19万人、、建设设用地地为17平方公公里。。确定定会泽泽县县县域城城镇体体系范范围：：会泽泽县域域行政政区划划范围围，面面积5884平方公公里；；中心心城区区规划划范围围：北北至水水城、、南到到金钟钟山、、西至至以礼礼河、、东到到华泥泥村，，规划划面积积55.7平方公公里。。规划划采取取“集集中发发展，，保护护古城城”的的方针针，集中建建设北北环路路以北北的城城市新新区，，保护护和发发展古古城区区。城市小小结劣势：：1、区位位优势势不强强2、城市市化水水平不不高3、城市市规划划不完完善，，市市政政配套套不齐齐全4、第一一、第第三产产业发发展缓缓慢优势：：1、气候候环境境好，，宜居居2、资源源丰富富3、历史史文化化名城城，促促进旅旅游业业发展展4、区政政府城城市建建设热热情高高5、市政政建设设投入入高、、力度度大6、政府府积极极开拓拓旅游游市场场7、经济平平稳高高速发发展8、政府府积极极招商商引资资，带带动会会泽经经济发发展第二章市场研研究主要街街区整个县县城主主要以以“四四横””、““四纵纵”街街道组组成，，“四四横””主要要指钟钟屏路路、通通宝路路、瑞瑞丰路路、二二环路路（瑞瑞祥路路）；；“四四纵””指翠翠屏路路、东东直街街、西西直街街、抚抚军街街。其其中商商圈主主要分分布于于东直直街、、西直直街、、钟屏屏路的的老街街区，，新街街区商商圈主主要分分布于于主干干道通通宝路路中段段，瑞瑞丰路路。城市东东边以以工业业为主主，南南面是是老城城区，，主要要是历历史文文化城城区。。西边边和北北边是是新兴兴城区区以住住宅为为主，，也是是目前前发展展快速速的片片区。。整个个城区区是古古典与与现代代的结结合。。会泽广广场休休闲商商圈百家汇汇超市市商圈圈西直街街主力力商圈圈老街主主力商商圈通宝路路主力力商圈圈步行街街文化化商圈圈优品尚尚家超超市商商圈本案商圈细细分老城区区核心商商圈新城区区核心商商圈家世界界购物物广场场好又多多好又多多优品尚尚家乐家福福金玛特特百家汇汇玉福荣荣超市市顺兴超超市福家乐乐超市市诚信超超市荣鑫超超市会泽华华联超超市利易达达超市市万家乐乐超市市主要超超市分分布主要商商圈及及业态态翠屏路路—钟屏路路：主主要业业态是是酒店店、娱娱乐会会所、、社区区便利利店、、餐饮饮、汽汽车美美容及及维修修、综综合市市场、、农机机具销销售；；东直街街：餐餐饮、、超市市、通通讯、、社区区商业业、便便利店店；西直街街：主主要是是鞋类类、服服装、、箱包包、皮皮具、、餐饮饮、超超市、、家居居馆、、宾馆馆；抚军街街：宾宾馆、、酒店店、家家居广广场、、装饰饰、建建材、、综合合市场场；通宝路路：酒酒店、、餐饮饮、家家居、、数码码、摄摄影、、建材材、通通讯、、超市市、便便利店店、综综合市市场；；瑞丰路：建建材、餐饮饮。主要商圈商商铺的租金金情况主要商圈的租金情况（单位：元/m2.月）商圈名称铺面地段面积(m2)开间(m)进深(m)层高(m)租金(元/m2.月)租金年增长率（%）转让费（元）翠屏路北段临街2045460————中段临街304.47455.6————南段侧街2847449————东直街北段侧街1507.28445————中段临街3047.53.940——28800南段临街1479.615.3445——45000中段临街3074.44.57510%——西直街南段临街25——————80——20000南段临街60——————108————南段临街70——————142.8————中段临街7——————297——20000中段临街24——————250————北段临街60——————170————北段临街120——————125————。主要商圈的租金情况（单位：元/m2.月）商圈名称铺面地段面积(m2)开间(m)进深(m)层高(m)租金(元/m2.月)租金年增长率（%）转让费（元）抚军街南段临街38.449.6460————南段临街60——————41————南段临街25——————15————北段临街827.111.4——40.6————北段临街35.3——————23.4————钟屏街东段临街304.66.6445————中段临街183.66.6465————西段临街364.28.4447————通宝路东段临街27——————40.7————东段临街27——————74————中段临街254.26478————中段临街60106475————西段临街120——————50————西段临街4000——————1512%——西段临街700——————1812%——瑞丰路西段临街80——————10————中段临街25.6——————65.1————东段临街28.8——————52.1————第三章房地产市场场研究早期项目：：平安小区、、会烟小区区、林业小小区、财政政小区、龙龙湖二期、、明泽园、、电力小区区、公安小小区、金泽泽园小区、、温馨家园园。早期的项目目都以住宅宅为主，而而且分布的的都比较零零散，功能能性不强。。近期开发的的项目：住宅项目考考虑空气质质量、景观观、土地供供应等情况况向西集中中，主要有有泽润龙都都、德诚逸逸景、景上上中环、城城市天骄，，会商.金街、龙湖湖三期、驰驰宏小区、、宝靖花园园。近期开发的的项目总体体来说体量量都比较大大，有商住住、有别墅墅。住宅主主要在西边边主要是泽泽润龙都、、德诚逸景景、景上中中环、城市市天骄这几几个项目。。近期将会面面市的一个个商业项目目——会商.金街，在北北二环瑞祥祥路于京云云大道交汇汇处。会与与本楼盘形形成竞争。。主要住宅小小区及楼盘盘本案金鑫园乐园小筑公务员小区区电力小区德城尚居烟草小区财苑小区润泽苑教育小区规划九龙湖湖公园景上中环德城·逸景会泽县楼盘盘分布新城区老城区泽润龙都泽润龙都开发企业：：昆明鼎业业房地产开开发经营有有限公司项目地址：：会泽县抚抚军街物业类型：：多层、小小高层、住住宅底商建筑面积：：520564㎡占地面积：：341.5亩当期户数：：722户车位配比：：1800个容积率：2.33绿化率：35%装修状况：：毛坯项目特色：：花园洋房房,景观居所,经济住宅在售项目介介绍销售情况泽润龙都小小区目前启启动的是这这块——A地块，总占占地74亩，总建筑筑面积114942㎡。共有25栋，分别为为多层和小小高层，1栋和2栋为11层的小高层层，其它的的均为7层的多层，，1至5楼是平层，，顶楼是6跃7的楼中楼。。一期共有722套住房，面面积从110平米到250平米不等。。住宅价格：：2100元/㎡起。商铺价格：：均价5500元/㎡。景上中环开发企业：：曲靖华鑫鑫地产开发发公司项目地址：：会泽县抚抚军街与瑞瑞祥路交叉叉口物业类型：：小高层2栋、多层5栋、住宅底底商建筑面积：：9300㎡㎡占地面积：：33.3亩容积率：3.75绿化率：40%装修状况：：毛坯项目特色：：低密度生生态观景楼楼房、未来来规划公园园环绕在售项目介介绍销售情况住宅：总套套数512，剩余60套，均价2315元/㎡商铺：总套套数67套，剩余6套，价格：：6000-7000元/㎡德城·逸景开发企业：：会泽县德德城房地产产开发有限限公司项目地址：：会泽县抚抚军路中段段物业类型：：小高层、、多层、住住宅底商、、酒店装修状况：：毛坯项目特色：：低密度品品质楼房、、毗邻公园园、中式景景观、星级级酒店在售项目介介绍销售情况多层住宅均均价2500元平米。小小高层住宅宅2100元平米商业一楼商商业均价8500元平米一二楼连商商业均价6800元平米。住宅多层全全部售完，，小高层剩剩余10%商业只剩余余一间大面面积300平米，一二二楼连商。。已开盘，开开盘较早现现销售尾盘盘。开发商：九九龙地产投资商：百百孚兴控物业：嘉悦悦物业建设地点：通宝路西西段营销代理：：灵通经纪纪（深圳））物业类型：：住宅、、商铺建筑结构：：框剪项目占地：：150亩建筑面积：：40万平方米容积率:4建筑风格：：简欧开盘时间：：2013年7月24日开盘价格：：无项目配套:内配套双语语幼儿园、、游泳馆、、篮球馆、、羽毛球馆馆;外配套：会会泽实验高高中、驰宏宏小学、会会泽中医院院……城市天骄，，前身是两两年前的烂烂尾楼“通通宝山水间间”，现重重新请了代代理公司包包装销售，，预计会在在7月底开盘。。商业方面面没有可比比性，但住住宅方面会会取得先开开盘抢占市市场、低价价格的优势势。待售项目介介绍开发商：会会泽县聚成成房地产开开发有限公公司投资商：昆昆明会泽商商会建设地点：会泽县北北二环瑞祥祥路与京云云大道交汇汇处营销代理：：云南益多多房地产服服务机构物业类型：：城市综综合体建筑结构：：框剪项目占地：：50亩建筑面积：：8万平米容积率:2.4绿化率：30%建筑风格：：中式复古古开盘时间：：预计2013年9月底开盘价格：：无交房时间：：预计2014年底销售进度：：无畅销户型：：无会商·金街，由会会泽商会投投资的中式式旅游商业业项目，包包含一个五五星级酒店店和3层商业街，，目前售楼楼部已对外外开放，从从规划和定定位上不足足以与本项项目形成竞竞争。但预预计对方会会和我们打打“价格战战”，从而而截流我们们很大一批批商铺投资资客。待售项目介介绍会泽房地产产公司会泽鑫鼎房房地产开发发有限公司司锦泰房地产产开发有限限公司曲靖市会泽泽九龙房地地产开发有有限公司会泽艺龙房房地产开发发有限公司司（“怡瑞园”““财苑小区区”“方正圆”“世纪东宸”）曲靖华鑫房房地产开发发有限公司司（景上中中环）会泽县德城城房地产开开发有限公公司（德诚诚逸景）会泽县乾靖靖房地产开开发有限公公司会泽县聚成成房地产开开发有限公公司会泽县锦源源房地产开开发有限公公司鼎业集团（（泽润龙都都）会泽县海华华房地产开开发有限公公司会泽县聚成成房地产开开发有限公公司会泽约有房房地产开发发公司12家，目前开开发体量较较大的有：：九龙地产产、艺龙地地产、德诚诚地产三家家会泽近期土土地供应量量小，地块块面积小，，大宗土地地出让屈指指可数；房地产2005年起步，2007年快速发展展。目前市市场住宅均均价2500元/㎡左右；商商铺7000元/㎡左右早期项目目集中在在市中心心附近。。目前住住宅项目目向西发发展，集集中在抚抚军街北北段二环环路。商商业项目目向北发发展，集集中在中中心区通通宝路中中段；会泽目前前有开发发公司约约12家，住宅宅地产项项目较多多，竞争争压力较较大；会泽廉租租住房建建设力度度大，目目前有424套，对房房地产市市场有一一定冲击击；会泽90㎡以下、、120㎡以上户户型市场场认可度度低，100㎡左右三三室两厅厅单元受受市场追追捧；会泽县地地产市场场研究结结论会泽县房房地产市市场近几几年发展展速度较较快，呈呈现了良良好的发发展势头头新建商品品房主要要集中在在新城区区，当地地人对电电梯房的的抗性较较大，近近年来新新建的墅墅商，面面积在200㎡㎡以上，比比较受欢欢迎同时在售售项目不不多，新新售住宅宅项目价价格在2000—2500元/平米之间间区域客户户以首次次和部分分改善型型置业为为主，投投资客群群也逐渐渐成为市市场的辅辅助客群群；主力力购房群群体以公公务员、、事业单单位员工工、私营营业主为为主住宅产品品主要以以舒适和和功能型型三房、、四房为为主，小小面积的的投资型型产品也也渐成气气候未来会泽泽县房地地产市场场将会逐逐步走向向成熟，，需要考考量的重重点问题题是会泽泽县城市市人口对对城市发发展的支支撑力度度会泽县住住宅市场场研究结结论会泽县房房地产市市场近几几年发展展速度较较快，呈呈现了良良好的发发展势头头同时在售售商业物物业类型型不多，，以住宅宅底商和和临街商商铺为主主商业销售售模式单单一，一一般为直直接销售售和连带带销售；；返租加加自持的的商业销销售模式式暂时没没有从商业单单位面积积划分来来看，单单位面积积不大，，大部分分集中在在40-150平米之间间未来会泽泽县房地地产商业业市场将将会逐步步走向成成熟，以以大型购购物中心心定义的的商业模模式将会会引导未未来会泽泽人民的的消费会泽县商商业市场场研究结结论第四章项目基地地研究金鼎·财富中心心项目定位位：会泽泽首个LivingMall，一站式式购物新新天地一个集商商业、住住宅、休休闲娱乐乐为一体体的全生生活广场场优势（（S）片区价值：新城区区中心位位置，得得到市场场较高认认同人文氛围围：近宣传传文化中中心以及及体育馆馆、公园园，人文文气息浓浓郁交通优势势：三面临临街，交交通便捷捷升值潜力力：新城区区中心，，规划改改造重心心为位置置，升值值潜力较较大劣势（W）·地块不足足：地块狭狭长，建建筑格局局受到限限制既有障碍碍：项目整整体格局局已定，，业态选选择范围围受限环境影响响：周边民民居较多多，体育育馆、机机关单位位、学校校等使得得难以形形成商业业集群威胁（T）项目分流流：泽润龙龙都、景景上中环环、德城城·逸景等竞竞争分流流供应增大大：几个项项目的推推新，无无疑增加加区域内内的供应应量市场形势势：规划发发展中的的新区域域，其未未来形势势存在不不确定因因素机会（O）政策扶持持：作为新新区域的的发展，，政府的的扶持与与引导意意义重大大区域升温温：随着更更多的开开发改造造，新的的中心将将是新的的看点配套完善善：周边原原有配套套，已然然满足的的城镇人人居的各各方要求求项目意义义：填补了了区域内内多种业业态的空空白，具具有规划划上的优优势总结：优优势大于于劣势，，应充分分利用优优势，同同时，策策略处理理得当，，完全可可以转化化为对本本案有利利的因素素。项目SWOT分析项目周边边市政配配套行政单位位：检察察院、烟烟草局、、中国运运政、国国土资源源局、财财政局、、县人民民政府学校：会会泽实验验高中、、驰宏小小学银行：农农村信用用社、工工商银行行、邮政政储蓄、、建设银银行、农农业银行行、曲靖靖市商业业银行超市：玉玉福荣、、优品尚尚佳、百百家汇购购物中心心酒店：阳阳光假日日酒店、、以礼河河大酒店店、聚宝宝大酒店店、半岛岛大酒店店、江州州大酒店店、美景景大酒店店医院：会会泽县中中医院、、会泽县县妇幼保保健院、、会泽惠惠民医院院、福安安乐医院院（在建建）通讯：中中国移动动、中国国电信市政设施施：会泽泽县客运运站、会会泽县体体育馆、、会泽公公园综合市场场：通宝宝综合市市场区位：处处于会泽泽县中心心地段，，交通四四通八达达、人流流量大项目周边边业态分分布东直街：：餐饮、、超市、、通讯、、药店、、便利店店西直街：