不动产经纪人员应具备的法律素养课件

不動產經紀從業人員

應具備之法律素養臺北市政府地政處處長陳錫禎100年11月29日台北市不動產仲介經紀商業同業公會講座不動產經紀從業人員

應具備之法律素養臺北市政府地政處處長什麼是罰金？什麼是罰鍰？什麼是罰金？演講大綱：壹、通則篇土地為何須辦理登記一土地登記之定義二登記法令關係三登記損害賠償四實價登錄五債權約定事項之登記六空地稅與照價收買七八土地徵收市價補償通則篇豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進九結語十演講大綱：壹、通則篇土地為何須辦理登記一土地登記之定義二登貳、不動產仲介經紀人員篇不動產經紀人員存在之必要性及其重要性一不動產經紀人員應了解之法規二不動產經紀業管理條例對於經紀業及經紀人員的執業規範三消費者保護法相關規範四本處不動產交易資訊透明化服務五不動產經紀人員篇貳、不動產仲介經紀人員篇不動產經紀人員存在之一不動產經紀人員一、土地為何須辦理登記(1/2)不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。(民法§758)因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。(民法§759)法律事實、法律行為通則篇一、土地為何須辦理登記(1/2)不動產物權，依法律行為而取得法律事實、法律行為「法律事實」就是法律上所規定之事實，換言之，具有法律意義，發生一定之法律效果者謂之，如出生、死亡、不動產所有權移轉、結婚、買賣。「法律事實」又可分為自然事件及人的行為所產生之法律事實。自然事件所產生之法律事實，如前者之出生、死亡；而人的行為所產生之法律事實，最普遍者為「法律行為」，所謂「法律行為」是以人的意思表示為要素，因意思表示而發生一定私法上效果之法律事實，如前者之不動產所有權移轉。法律事實、法律行為一、土地為何須辦理登記(2/2)地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。(土地法§36)通則篇一、土地為何須辦理登記(2/2)地籍除已依法律整理者外，應依二、土地登記之定義(1/3)土地登記之定義土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。(土地法§37前段)土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。(土地登記規則§2)土地建物登記資料(土地登記簿、建物登記簿）分標示部、所有權部及他項權利部（土地登記規則§16）雖未提及標示內容，惟土地登記除表明權屬外，對於土地、建物標示等關於土地性質及事實之事項，亦應在定義之範圍內通則篇二、土地登記之定義(1/3)土地登記之定義通則篇二、土地登記之定義(2/3)登記類型總登記標示變更登記所有權變更登記他項權利登記繼承登記土地權利信託登記更正登記及限制登記塗銷登記及消滅登記其他登記下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記所有權地上權99.8.3前發生之永佃權不動產役權典權抵押權耕作權農育權依習慣形成之物權(土地登記規則§4第1項)(依土地登記規則

架構)通則篇二、土地登記之定義(2/3)登記類型下列土地權利之取得、設定二、土地登記之定義(3/3)建物登記之性質自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列，蓋係因建築之事實行為而取得建築物所有權建物可拆、可增，土地則具有不可增性建物所有權第一次登記雖屬任意登記，但建物一旦辦竣所有權第一次登記，嗣後移轉所有權、設定他項權利、分割合併等依法皆應辦理登記始具效力通則篇二、土地登記之定義(3/3)建物登記之性質通則篇三、登記法令關係(1/5)法律位階法律不得牴觸憲法，命令不得牴觸憲法或法律，下級機關訂定之命令不得牴觸上級機關之命令。(中央法規標準法§11)不同位階如相牴觸，其效力法律與憲法牴觸者無效。法律與憲法有無牴觸發生疑義時，由司法院解釋之。(憲法§171)命令與憲法或法律牴觸者無效。(憲法§172)通則篇憲法法律命令三、登記法令關係(1/5)法律位階通則篇憲法法律命令三、登記法令關係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自始無效使既成之事實溯及地發生變動，危及「法的安定性」立即失效例：85.4.12大法官釋字第400號解釋（既成道路－公用地役關係）限期失效例：94.6.3大法官釋字第598號解釋（更正登記）、93.7.9大法官釋字第580號解釋（耕地補償額度）檢討改善例：93.6.25大法官釋字第579號解釋（出租耕地補償）、94.7.22大法官釋字第600號解釋（建物登記）三、登記法令關係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自公用地役關係私有土地供作既成道路使用而成立公用地役關係，須具備以下三要件:(一)須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。(二)於通行之初土地所有權人並無阻止之情事。(三)須經歷年代久遠而未曾中斷。具備3要件，自應認為已因時效完成而有公用地役關係，此際該私人雖仍保有所有權，但其權利之行使仍應受限制。公用地役關係三、登記法令關係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自始無效使既成之事實溯及地發生變動，危及「法的安定性」立即失效例：85.4.12大法官釋字第400號解釋（既成道路－公用地役關係）限期失效例：94.6.3大法官釋字第598號解釋（更正登記）、93.7.9大法官釋字第580號解釋（耕地補償額度）檢討改善例：93.6.25大法官釋字第579號解釋（出租耕地補償）、94.7.22大法官釋字第600號解釋（建物登記）三、登記法令關係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自耕地三七五減租條例第17條耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第19條耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。

出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。

出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人。出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會予以調處。耕地三七五減租條例第17條耕地三七五減租條例第19條三、登記法令關係(3/5)法律名稱法律得定名為法、律、條例或通則命令名稱各機關發布之命令，得依其性質，稱規程、規則、細則、辦法、綱要、標準或準則何種情況下應訂定法律？1、憲法或法律有明文規定，應以法律定之者2、關於人民之權利、義務者3、關於國家各機關之組織者4、其他重要事項之應以法律定之者通則篇(中央法規標準法§2)(中央法規標準法§3)(中央法規標準法§5)三、登記法令關係(3/5)法律名稱通則篇(中央法規標準法§三、登記法令關係(4/5)土地登記之主要法令依據土地法及其施行法→土地登記規則→法令解釋土地登記之其他法令依據如：民法各編、平均地權條例、農業發展條例、公司法、民事訴訟法、強制執行法、破產法、稅捐稽徵法、土地稅法、印花稅法……等，不勝枚舉土地登記案件涉及之法律關係及應適用之法令至為繁雜，地政從業人員需嫻熟相關法令，俾實務作業能精確妥適的適用法令通則篇三、登記法令關係(4/5)土地登記之主要法令依據通則篇三、登記法令關係(5/5)為何訂定土地法令？民主國家允許財產私有，對於人民主要財產土地建物之得、喪、變更，莫不制定專門法令，建立土地登記制度，以保障人民產權規範人與人、人與物之權利義務關係通則篇土地問題土地政策土地立法土地行政三、登記法令關係(5/5)為何訂定土地法令？通則篇土地問題四、登記損害賠償(1/5)國家賠償之定義、法源凡公務員違法侵害人民之自由或權利者，除依法律受懲戒外，應負刑事及民事責任。被害人民就其所受損害，並得依法律向國家請求賠償。(憲法§24)本法所稱公務員者，謂依法令從事於公務之人員。公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務，致人民自由或權利遭受損害者亦同。前項情形，公務員有故意或重大過失時，賠償義務機關對之有求償權。(國家賠償法§2)國家賠償屬「過失賠償責任」；賠償義務機關與公務員之內部關係(求償權)亦為過失賠償責任國家賠償法於69.7.2總統公布制定，自70.7.1施行，發生於國家賠償法施行前之損害賠償事件，不適用該法之規定通則篇四、登記損害賠償(1/5)國家賠償之定義、法源通則篇四、登記損害賠償(2/5)土地登記損害賠償土地登記漏誤可申辦更正或損害賠償，在真正權利人未遭受損害前，仍得依法辦理更正登記，以回復真正權利人之權利國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律(國家賠償法§6)國家賠償法：國家賠償責任之一般規定，屬普通法土地法第68條：國家賠償之特別規定，優先於國賠法而適用土地登記之絕對效力若已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記後，則除得依土地法第68規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求通則篇四、登記損害賠償(2/5)土地登記損害賠償通則篇四、登記損害賠償(3/5)土地登記損害賠償適用情形因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。(土地法§68；35年4月29日國民政府公布增訂條文)土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。(土地登記規則§13)國家賠償之範圍包括所受損害及所失利益；而土地登記損害賠償之範圍不得超過損害時之價值通則篇四、登記損害賠償(3/5)土地登記損害賠償適用情形通則篇四、登記損害賠償(4/5)臺北市政府地政處設置地政機關登記損害賠償事件處理委員會(簡稱地賠會)審議依土地法第68條規定因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者之賠償請求事件及同法第70條第2項向所屬人員請求償還事件登記儲金之來源及用途地政機關所收登記費，應提存10%作為登記儲金，專備第68條所定賠償之用。(土地法§70前段)土地登記損害賠償學者認為係採「無過失責任主義」；賠償義務機關與登記人員之內部關係(求償權)則為重大過失賠償責任通則篇四、登記損害賠償(4/5)臺北市政府地政處設置地政機關登記損四、登記損害賠償(5/5)過失指非故意之情況，而有「應能注意而不注意」之情況依「應注意之程度」可分為下列類型：抽象輕過失具體輕過失重大過失土地登記損害賠償請求如經地政機關拒絕，受損害人得向司法機關起訴(土地法§71)通則篇四、登記損害賠償(5/5)過失通則篇五、實價登錄(1/3)研修三法因應平均地權條例(修正§47)地政士法(新增§26-1、51-1)不動產經紀業管理條例(新增§24-1、§24-2，修正§29)通則篇五、實價登錄(1/3)研修三法因應通則篇平均地權條例第47條（修正草案）土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：(一)買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。(二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體辦理。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第二項、第三項登錄資訊類別、內容與前項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。平均地權條例第47條（修正草案）地政士法第26條之1（草案，新增）地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項申報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體辦理。前二項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第一項登錄資訊類別、內容與第三項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。地政士法第26條之1（草案，新增）地政士法第51條之1（草案，新增）地政士違反第二十六條之一第一項規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。地政士法第51條之1（草案，新增）不動產經紀業管理條例第24條之1（草案，新增）經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內，向中央主管機關以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於簽訂買賣契約書後三十日內，向中央主管機關以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。前二項登錄成交案件實際資訊，中央主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體或委辦直轄市、縣（市）主管機關辦理。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第一項、第二項登錄資訊類別、區段化方式、內容與第四項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。不動產經紀業管理條例第24條之1（草案，新增）不動產經紀業管理條例第24條之2（草案，新增）經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產充分必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、不得告知當事人他方願意接受之底價。七、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。不動產經紀業管理條例第24條之2（草案，新增）不動產經紀業管理條例第29條（修正草案）經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之︰一、違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規定者，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。二、違反第二十四條之ㄧ第一項、第二項或第二十四條之二規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。四、違反第七條第三項、第四項或第八條第四項者，應予停止營業處分，其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達一年者，應廢止其許可。經紀業經依前項第一款、第二款或第三款處罰並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰。不動產經紀業管理條例第29條（修正草案）五、實價登錄(2/3)不動產成交實際資訊申報登錄事宜(研擬中)實際資訊類別交易標的價格資訊土地資訊建物資訊通則篇五、實價登錄(2/3)不動產成交實際資訊申報登錄事宜(研擬中五、實價登錄(3/3)申報義務人(以買賣案件為例)委託地政士申請登記：地政士委託不動產經紀業居間或代理成交，除委託地政士者外：不動產經紀業者未透過地政士或不動產經紀業者：權利人受理申報程序產製實際資訊申報書確立申報登錄期限受理實際資訊申報寄送逾期申報通知書受理補行申報寄送裁罰通知書通則篇五、實價登錄(3/3)申報義務人(以買賣案件為例)通則篇六、債權約定事項之登記(1/2)債權登記之公示民法物權編修正明定部分涉及債權約定事項或事實行為，經登記後，即生公示力或對抗第三人之物權公示效力，從而土地登記規則不得不配合民法物權編修正，將上開事項納入土地登記應(得)登記之範疇債權約定事項之登記：如共有不動產使用、管理、分割或禁止分割之約定或決定(民法826-1)事實行為之登記：如地上權設定登載地租預付情形。（民法§836、§836-1、土地登記規則§108-1）通則篇六、債權約定事項之登記(1/2)債權登記之公示通則篇民法第826條之1不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。民法第820條共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。民法第826條之1民法第820條民法第836條地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。民法第836條之1土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。土地登記規則第108條之1申請地上權或農育權設定登記時，登記機關應於登記簿記明設定之目的及範圍；並依約定記明下列事項：一、存續期間。二、地租及其預付情形。三、權利價值。四、使用方法。五、讓與或設定抵押權之限制。前項登記，除第五款外，於不動產役權設定登記時準用之。民法第836條民法第836條之1土地登記規則第108條之1登記實務之挑戰（

民法§873-1、土地登記規則§117-1、民法§913、土地登記規則§109-1）不動產登記法通則篇六、債權約定事項之登記(2/2)登記實務之挑戰（民法§873-1、土地登記規則§117-1民法第873條之1約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。土地登記規則第117條之1申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第三十四條及第四十條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。前項申請登記，申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規定辦理，並簽名。民法第873條之1土地登記規則第117條之1民法第913條典權之約定期限不滿十五年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款。典權附有絕賣條款者，出典人於典期屆滿不以原典價回贖時，典權人即取得典物所有權。絕賣條款非經登記，不得對抗第三人。土地登記規則第109條之1申請典權設定登記時，登記機關應於登記簿記明其設定之範圍及典價；並依約定記明下列事項：一、存續期間。二、絕賣條款。三、典物轉典或出租之限制。民法第913條土地登記規則第109條之1七、空地稅與照價收買(1/3)法令依據：平均地權條例及其施行細則→土地稅法及其施行細則空地(平均地權條例§3)直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。(平均地權條例§26)一、都市土地依法得核發建造執照，或非都市土地經編定為乙種建築用地屆滿5年。二、無限建、禁建情事。通則篇七、空地稅與照價收買(1/3)法令依據：平均地權條例及其施行七、空地稅與照價收買(2/3)逾期未建築、增建、改建或重建指土地所有權人未於規定期限內請領建造執照開工建築而言。已請領建造執照開工建築但未按該執照核定之建築期限施工完竣領有使用執照者亦同請領建造執照開工建築之期限在直轄市或省轄市為2年，在縣轄市或鄉鎮為3年加徵空地稅之倍數由直轄市或縣（市）主管機關視都市發展情形擬訂，報行政院核定。(平均地權條例施行細則§41)由直轄市或縣（市）主管機關視都市發展情形擬訂，報行政院核定。(平均地權條例施行細則細則§42)通則篇七、空地稅與照價收買(2/3)逾期未建築、增建、改建或重建通七、空地稅與照價收買(3/3)實施空地限期建築使用後，究係加徵空地稅或照價收買，兩者之作業程序自實施範圍之劃定，會同有關單位進行現況調查，報中央主管機關核定，通知限期建築，需要相當之行政作業期間，加上給予地主建築之期限(在直轄市為2年)，直到加徵空地稅或實施照價收買，約需3年，對於抑制土地投機壟斷，往往令人有緩不濟急之疑慮現行房地產價格不合理飇漲，係因游資充斥、人為炒作等所致，非屬經濟面之房屋供給不足，相關專家學者對政府採該等手段平穩房價，多認無實益而不表贊同，故政府之政策手段需審慎衡酌，並兼顧適時、適地通則篇七、空地稅與照價收買(3/3)實施空地限期建築使用後，究係加八、土地徵收市價補償(1/3)土地徵收定義：

係國家為公共需要或公共用途之目的，基於公權力之作用，強制取得私人土地，給予補償後消滅其所有權，另行支配使用，是政府對於私人財產權的剝奪，因此通常被視為最後的手段，即使動用，也必須滿足公共使用以及公平補償之要求徵收補償價格法令依據：

土地徵收條例暨其施行細則、平均地權條例暨其施行細則及地價調查估計規則補償價格之計算︰按照徵收當期之公告土地現值補償其地價，必要時得加成補償。通則篇八、土地徵收市價補償(1/3)土地徵收定義：通則篇八、土地徵收市價補償(2/3)公告土地現值作為徵收補償價格之缺點現行公告土地現值制度係採區段估價方式，屬大量估價範疇，用於課稅確係符合時效與成本，然作為徵收補償地價之依據時，應著重於該土地之特殊性、個別性等特質較為妥適，區段估價(大量估價)並無法彰顯宗地之特殊性與個別性。依地價調查估計規則之規定，公告土地現值僅能反映出目前使用狀況下扣除地上建物後之價格，無法反映土地最有效利用及聯合貢獻原則所產生之價值。通則篇八、土地徵收市價補償(2/3)公告土地現值作為徵收補償價格之八、土地徵收市價補償(3/3)研修法令因應：土地徵收條例第30條（目前送交立法院審議中）土地徵收條例第30條修正草案內容：被徵收之土地，改採徵收當期之市價補償其地價。其查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。建議事項：考量土地徵收係屬宗地估價範疇，並以合理補償為原則下，建議委託不動產估價師辦理徵收補償價格之查估較為妥適。通則篇八、土地徵收市價補償(3/3)研修法令因應：土地徵收條例第3九、豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進通則篇豪宅稅空屋稅房屋稅改革措施九、豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進通則篇豪宅稅十、結語(1/2)土地登記為表彰權屬、確認產權範圍之基石，可收定分止爭效果與上位階相牴觸之法令，應儘速檢討，與時俱進登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，依土地法(特別法)規定請求登記損害賠償；如地政機關拒絕賠償，受損害人得向司法機關起訴。土地登記損害賠償學者認採無過失責任主義，以保障民眾權益，惟賠償義務機關與登記人員之內部關係為重大過失賠償責任通則篇十、結語(1/2)土地登記為表彰權屬、確認產權範圍之基石，可十、結語(2/2)實價登錄、債權事項納入登記，對於登記實務產生衝擊，需全盤考量及細緻化思考，並有賴產、官、學界戮力配合加徵空地稅或實施照價收買，對於抑制土地投機壟斷，似有緩不濟急之疑慮。現行房地產價格不合理飇漲，恐非屬經濟面之房屋供給不足，政府之政策手段需審慎衡酌，並兼顧適時、適地先進民主國家基於憲法保障人民財產權原則，對於國家因公益需要所進行之土地徵收，私有土地徵收均屬最後手段，因此國家對私有土地徵收應權衡公益與私益之兼顧，合理的補償應作為土地徵收補償的原則)通則篇十、結語(2/2)實價登錄、債權事項納入登記，對於登記實務產不動產經紀從業人員

應具備之法律素養臺北市政府地政處處長陳錫禎100年11月29日台北市不動產仲介經紀商業同業公會講座不動產經紀從業人員

應具備之法律素養臺北市政府地政處處長什麼是罰金？什麼是罰鍰？什麼是罰金？演講大綱：壹、通則篇土地為何須辦理登記一土地登記之定義二登記法令關係三登記損害賠償四實價登錄五債權約定事項之登記六空地稅與照價收買七八土地徵收市價補償通則篇豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進九結語十演講大綱：壹、通則篇土地為何須辦理登記一土地登記之定義二登貳、不動產仲介經紀人員篇不動產經紀人員存在之必要性及其重要性一不動產經紀人員應了解之法規二不動產經紀業管理條例對於經紀業及經紀人員的執業規範三消費者保護法相關規範四本處不動產交易資訊透明化服務五不動產經紀人員篇貳、不動產仲介經紀人員篇不動產經紀人員存在之一不動產經紀人員一、土地為何須辦理登記(1/2)不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。(民法§758)因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。(民法§759)法律事實、法律行為通則篇一、土地為何須辦理登記(1/2)不動產物權，依法律行為而取得法律事實、法律行為「法律事實」就是法律上所規定之事實，換言之，具有法律意義，發生一定之法律效果者謂之，如出生、死亡、不動產所有權移轉、結婚、買賣。「法律事實」又可分為自然事件及人的行為所產生之法律事實。自然事件所產生之法律事實，如前者之出生、死亡；而人的行為所產生之法律事實，最普遍者為「法律行為」，所謂「法律行為」是以人的意思表示為要素，因意思表示而發生一定私法上效果之法律事實，如前者之不動產所有權移轉。法律事實、法律行為一、土地為何須辦理登記(2/2)地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。(土地法§36)通則篇一、土地為何須辦理登記(2/2)地籍除已依法律整理者外，應依二、土地登記之定義(1/3)土地登記之定義土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。(土地法§37前段)土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。(土地登記規則§2)土地建物登記資料(土地登記簿、建物登記簿）分標示部、所有權部及他項權利部（土地登記規則§16）雖未提及標示內容，惟土地登記除表明權屬外，對於土地、建物標示等關於土地性質及事實之事項，亦應在定義之範圍內通則篇二、土地登記之定義(1/3)土地登記之定義通則篇二、土地登記之定義(2/3)登記類型總登記標示變更登記所有權變更登記他項權利登記繼承登記土地權利信託登記更正登記及限制登記塗銷登記及消滅登記其他登記下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記所有權地上權99.8.3前發生之永佃權不動產役權典權抵押權耕作權農育權依習慣形成之物權(土地登記規則§4第1項)(依土地登記規則

架構)通則篇二、土地登記之定義(2/3)登記類型下列土地權利之取得、設定二、土地登記之定義(3/3)建物登記之性質自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列，蓋係因建築之事實行為而取得建築物所有權建物可拆、可增，土地則具有不可增性建物所有權第一次登記雖屬任意登記，但建物一旦辦竣所有權第一次登記，嗣後移轉所有權、設定他項權利、分割合併等依法皆應辦理登記始具效力通則篇二、土地登記之定義(3/3)建物登記之性質通則篇三、登記法令關係(1/5)法律位階法律不得牴觸憲法，命令不得牴觸憲法或法律，下級機關訂定之命令不得牴觸上級機關之命令。(中央法規標準法§11)不同位階如相牴觸，其效力法律與憲法牴觸者無效。法律與憲法有無牴觸發生疑義時，由司法院解釋之。(憲法§171)命令與憲法或法律牴觸者無效。(憲法§172)通則篇憲法法律命令三、登記法令關係(1/5)法律位階通則篇憲法法律命令三、登記法令關係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自始無效使既成之事實溯及地發生變動，危及「法的安定性」立即失效例：85.4.12大法官釋字第400號解釋（既成道路－公用地役關係）限期失效例：94.6.3大法官釋字第598號解釋（更正登記）、93.7.9大法官釋字第580號解釋（耕地補償額度）檢討改善例：93.6.25大法官釋字第579號解釋（出租耕地補償）、94.7.22大法官釋字第600號解釋（建物登記）三、登記法令關係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自公用地役關係私有土地供作既成道路使用而成立公用地役關係，須具備以下三要件:(一)須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。(二)於通行之初土地所有權人並無阻止之情事。(三)須經歷年代久遠而未曾中斷。具備3要件，自應認為已因時效完成而有公用地役關係，此際該私人雖仍保有所有權，但其權利之行使仍應受限制。公用地役關係三、登記法令關係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自始無效使既成之事實溯及地發生變動，危及「法的安定性」立即失效例：85.4.12大法官釋字第400號解釋（既成道路－公用地役關係）限期失效例：94.6.3大法官釋字第598號解釋（更正登記）、93.7.9大法官釋字第580號解釋（耕地補償額度）檢討改善例：93.6.25大法官釋字第579號解釋（出租耕地補償）、94.7.22大法官釋字第600號解釋（建物登記）三、登記法令關係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自耕地三七五減租條例第17條耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第19條耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。

出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。

出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人。出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會予以調處。耕地三七五減租條例第17條耕地三七五減租條例第19條三、登記法令關係(3/5)法律名稱法律得定名為法、律、條例或通則命令名稱各機關發布之命令，得依其性質，稱規程、規則、細則、辦法、綱要、標準或準則何種情況下應訂定法律？1、憲法或法律有明文規定，應以法律定之者2、關於人民之權利、義務者3、關於國家各機關之組織者4、其他重要事項之應以法律定之者通則篇(中央法規標準法§2)(中央法規標準法§3)(中央法規標準法§5)三、登記法令關係(3/5)法律名稱通則篇(中央法規標準法§三、登記法令關係(4/5)土地登記之主要法令依據土地法及其施行法→土地登記規則→法令解釋土地登記之其他法令依據如：民法各編、平均地權條例、農業發展條例、公司法、民事訴訟法、強制執行法、破產法、稅捐稽徵法、土地稅法、印花稅法……等，不勝枚舉土地登記案件涉及之法律關係及應適用之法令至為繁雜，地政從業人員需嫻熟相關法令，俾實務作業能精確妥適的適用法令通則篇三、登記法令關係(4/5)土地登記之主要法令依據通則篇三、登記法令關係(5/5)為何訂定土地法令？民主國家允許財產私有，對於人民主要財產土地建物之得、喪、變更，莫不制定專門法令，建立土地登記制度，以保障人民產權規範人與人、人與物之權利義務關係通則篇土地問題土地政策土地立法土地行政三、登記法令關係(5/5)為何訂定土地法令？通則篇土地問題四、登記損害賠償(1/5)國家賠償之定義、法源凡公務員違法侵害人民之自由或權利者，除依法律受懲戒外，應負刑事及民事責任。被害人民就其所受損害，並得依法律向國家請求賠償。(憲法§24)本法所稱公務員者，謂依法令從事於公務之人員。公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務，致人民自由或權利遭受損害者亦同。前項情形，公務員有故意或重大過失時，賠償義務機關對之有求償權。(國家賠償法§2)國家賠償屬「過失賠償責任」；賠償義務機關與公務員之內部關係(求償權)亦為過失賠償責任國家賠償法於69.7.2總統公布制定，自70.7.1施行，發生於國家賠償法施行前之損害賠償事件，不適用該法之規定通則篇四、登記損害賠償(1/5)國家賠償之定義、法源通則篇四、登記損害賠償(2/5)土地登記損害賠償土地登記漏誤可申辦更正或損害賠償，在真正權利人未遭受損害前，仍得依法辦理更正登記，以回復真正權利人之權利國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律(國家賠償法§6)國家賠償法：國家賠償責任之一般規定，屬普通法土地法第68條：國家賠償之特別規定，優先於國賠法而適用土地登記之絕對效力若已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記後，則除得依土地法第68規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求通則篇四、登記損害賠償(2/5)土地登記損害賠償通則篇四、登記損害賠償(3/5)土地登記損害賠償適用情形因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。(土地法§68；35年4月29日國民政府公布增訂條文)土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。(土地登記規則§13)國家賠償之範圍包括所受損害及所失利益；而土地登記損害賠償之範圍不得超過損害時之價值通則篇四、登記損害賠償(3/5)土地登記損害賠償適用情形通則篇四、登記損害賠償(4/5)臺北市政府地政處設置地政機關登記損害賠償事件處理委員會(簡稱地賠會)審議依土地法第68條規定因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者之賠償請求事件及同法第70條第2項向所屬人員請求償還事件登記儲金之來源及用途地政機關所收登記費，應提存10%作為登記儲金，專備第68條所定賠償之用。(土地法§70前段)土地登記損害賠償學者認為係採「無過失責任主義」；賠償義務機關與登記人員之內部關係(求償權)則為重大過失賠償責任通則篇四、登記損害賠償(4/5)臺北市政府地政處設置地政機關登記損四、登記損害賠償(5/5)過失指非故意之情況，而有「應能注意而不注意」之情況依「應注意之程度」可分為下列類型：抽象輕過失具體輕過失重大過失土地登記損害賠償請求如經地政機關拒絕，受損害人得向司法機關起訴(土地法§71)通則篇四、登記損害賠償(5/5)過失通則篇五、實價登錄(1/3)研修三法因應平均地權條例(修正§47)地政士法(新增§26-1、51-1)不動產經紀業管理條例(新增§24-1、§24-2，修正§29)通則篇五、實價登錄(1/3)研修三法因應通則篇平均地權條例第47條（修正草案）土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：(一)買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。(二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體辦理。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第二項、第三項登錄資訊類別、內容與前項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。平均地權條例第47條（修正草案）地政士法第26條之1（草案，新增）地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項申報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體辦理。前二項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第一項登錄資訊類別、內容與第三項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。地政士法第26條之1（草案，新增）地政士法第51條之1（草案，新增）地政士違反第二十六條之一第一項規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。地政士法第51條之1（草案，新增）不動產經紀業管理條例第24條之1（草案，新增）經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內，向中央主管機關以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於簽訂買賣契約書後三十日內，向中央主管機關以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。前二項登錄成交案件實際資訊，中央主管機關得委任所屬機關、委託機構、團體或委辦直轄市、縣（市）主管機關辦理。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第一項、第二項登錄資訊類別、區段化方式、內容與第四項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。不動產經紀業管理條例第24條之1（草案，新增）不動產經紀業管理條例第24條之2（草案，新增）經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產充分必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、不得告知當事人他方願意接受之底價。七、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。不動產經紀業管理條例第24條之2（草案，新增）不動產經紀業管理條例第29條（修正草案）經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之︰一、違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規定者，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。二、違反第二十四條之ㄧ第一項、第二項或第二十四條之二規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。四、違反第七條第三項、第四項或第八條第四項者，應予停止營業處分，其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達一年者，應廢止其許可。經紀業經依前項第一款、第二款或第三款處罰並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰。不動產經紀業管理條例第29條（修正草案）五、實價登錄(2/3)不動產成交實際資訊申報登錄事宜(研擬中)實際資訊類別交易標的價格資訊土地資訊建物資訊通則篇五、實價登錄(2/3)不動產成交實際資訊申報登錄事宜(研擬中五、實價登錄(3/3)申報義務人(以買賣案件為例)委託地政士申請登記：地政士委託不動產經紀業居間或代理成交，除委託地政士者外：不動產經紀業者未透過地政士或不動產經紀業者：權利人受理申報程序產製實際資訊申報書確立申報登錄期限受理實際資訊申報寄送逾期申報通知書受理補行申報寄送裁罰通知書通則篇五、實價登錄(3/3)申報義務人(以買賣案件為例)通則篇六、債權約定事項之登記(1/2)債權登記之公示民法物權編修正明定部分涉及債權約定事項或事實行為，經登記後，即生公示力或對抗第三人之物權公示效力，從而土地登記規則不得不配合民法物權編修正，將上開事項納入土地登記應(得)登記之範疇債權約定事項之登記：如共有不動產使用、管理、分割或禁止分割之約定或決定(民法826-1)事實行為之登記：如地上權設定登載地租預付情形。（民法§836、§836-1、土地登記規則§108-1）通則篇六、債權約定事項之登記(1/2)債權登記之公示通則篇民法第826條之1不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。民法第820條共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。民法第826條之1民法第820條民法第836條地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。民法第836條之1土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。土地登記規則第108條之1申請地上權或農育權設定登記時，登記機關應於登記簿記明設定之目的及範圍；並依約定記明下列事項：一、存續期間。二、地租及其預付情形。三、權利價值。四、使用方法。五、讓與或設定抵押權之限制。前項登記，除第五款外，於不動產役權設定登記時準用之。民法第836條民法第836條之1土地登記規則第108條之1登記實務之挑戰（

民法§873-1、土地登記規則§117-1、民法§913、土地登記規則§109-1）不動產登記法通則篇六、債權約定事項之登記(2/2)登記實務之挑戰（民法§873-1、土地登記規則§117-1民法第873條之1約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。土地登記規則第117條之1申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第三十四條及第四十條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。前項申請登記，申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規定辦理，並簽名。民法第873條之1土地登記規則第117條之1民法第913條典權之約定期限不滿十五年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款。典權附有絕賣條款者，出典人於典期屆滿不以原