中国房地产行业试探性

中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询沈浩云2001年10月上海page1说明本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标2房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析（万科）房地产上市公司比较分析(深圳和香港)房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）3宏观经济和房地产行业现状及发展综述4房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。5房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景以每年12%的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50%实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米6宏观经济对房地产企业的影响全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002）西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（0632）7中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长89中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011国外人均居住住面积：XXX12进入WTO对对中国房地产产企业的影响响高档外销房、、写字楼、宾宾馆、商场及及工业用地的的需求明显增增加外资房地产企企业将逐步进进入中国市场场，市场竞争争更加激烈国外房地产开开发商凭借其其先进的物业业管理模式、、营销网络和和更加专业化化、人性化的的服务理念，，对国内房地地产开发商的的业务将形成成较大的冲击击国内房地产开开发商的政府府背景优势和和天然的地区区优势将不再再成为业务开开拓的主要优优势外资房地产开开发商将首先先进入高档外外销公寓及写写字楼市场，，并逐步进入入物业测量、、价值评估等等中介服务市市场和中低档档住房市场，，其市场份额额将逐步提高高目前，国外一一些知名的房房地产物业管管理中介机构构已在中国开开设分公司，，全球最大的的房地产企业业--美国２２１世纪不动动产已经进入入中国物业代代理市场国外金融机构构的介入将促促进我国房地地产金融业发发展加入ＷＴＯ将将加快我国房房地产企业的的联盟和重组组目前已形成南南北两大联盟盟，即由万科科、华远等２２０家会员组组成的“中国国城市房地产产协作网络””和以大连万万达、中房集集团为首，由由３３家企业业组成的“住住宅产业集团团联盟”房地产企业正正面临新一轮轮“洗牌”，，相当数量的的房地产企业业将被市场淘淘汰，如上海海房地产开发发企业的总量量，半年内已已从４３４７７家降低为３３３１２家，，广州近年来来也有３０００多家房地产产企业被淘汰汰出局。13进入2000年以来，国国内房地产需需求旺盛,前前景看好景气指数10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商商品房销售额额3572亿亿元，比上年年增长30.1％，显示示出强有力的的发展势头15公积金贷款余余额商业贷款余额额16商业用房办公楼住宅17购买方研究--收入入等宏观经济济指数个人购买18以上数据国外外为90年代代初，中国为为1999年年数据世界各国的经经验表明，在在人均住房面面积达到30平方米之前前，会保持较较旺盛的住房房需求。19按中国政府规规定的目标人人均住房面积积20平方米米，中国住房房市场容量巨巨大60平米以上上60平米以下下国家目标人均均住房面积为为20平米，，三口之家为为60平米20针对目前购房房目的是为了了改善住房条条件这样的现现状，中国住住宅市场应该该是相对稳定定发展的市场场21中国一般居民民购买力分析析购房款来源=原有的的储蓄存款+当年总总收入中扣除除消费支出的的余额+住住房公积金金+每月月发放的住房房补贴+一一次性发放放的住房补贴贴一个普通的三三口之家按国国家规定标准准购买20*3=60平米房子子的购房能力力。2000年一套60平米住房总总共所需房价价为60*2100=126,000元22居民购买力分分析（续）①储蓄存款：：99年底全全国城镇人均均储蓄存款约约为7500元，一个三三口之家储蓄蓄存款为22500元。。②当年总收入入扣除消费支支出（不含住住房支出）的的城镇人均余余额。据对90年至97年数字分析析，得2000年一三口口之家的总余余额为6039.36元元。③住房公积金金：根据新的的住房公积金金管理制度，，职工单位和和个人每月计计缴的住房公公积金为上年年平均月工资资的5%，按按1999年年职工的平均均年工资为7000元，，一个三口之之家双职工家家庭的年住房房公积金的为为1400元元。④每月发放的的住房补贴：：目前中国许许多地区的补补贴办法还没没有制定出来来，从一些已已制定出的地地区来看，每每月发放的补补贴约为工资资的15%，，按99年的的工资水平来来看，就是每每年发放1050元，一一个三口之家家的双职工家家庭为2100元。⑤一次性发放放的住房补贴贴：从全国己己制订出的实实施方法来看看，约为房价价的20%。。（暂且按按10%计算算）23居民购买力分分析（续）所需购房款为为126,000-126,000*10%-22,500=90,900年购房款收入入积累=6039+1400+2100=9539即一个三口之之家在2000年购买一一套60平米米的房子，约约需10年的的时间里，就就可利用其可可用于购房的的收入来还清清房款，这对对于一般居民民都是可以承承受的中国居民已经经具备了购房房能力242000年房房地产投入资资金来源构成成定金及预付款款其他资金自筹资金国内贷款利用外资外商直接投资资债券企事业单位自自有资金国家预算内资资金25全国商品住宅宅的价格一直直保持稳步上上升的态势26房地产行业研研究大纲宏观经济和房房地产行业宏宏观研究北京/上海房房地产市场研研究房地产企业个个案分析（万万科）房地产上市公公司比较分析析房地产企业成成功要素分析析和现存问题题及挑战房地产企业的的发展战略27北京和上海两两大城市房地地产现状及未未来综述28北京2000年房地产开开发不管从哪哪个指标分析析，都反映了了市场的快速速增长，随着着经济形势的的强劲估计将将继续增长房地产投资总总额+23.9%住宅+21.9%商品房屋开复复工总面积住宅开复工面面积当年新开商品品房屋总面积积当面住宅新开开面积销售总面积+75.8%住宅销售+85.3%销售给个人+160.4%商品房屋销售售总额+53.1%住宅销售额+76.4%29北京1999和2000年写字楼供供应量虽比前前几年减少，，但市场基本本是全盘吸收收呈上升态势势。目前写字字楼供应正处处于逐步放大大的趋势30按行政区域分分，北京2000年的写写字楼供应主主要在朝阳区区和海淀区，，按商圈分，，主要在CBD、中关村村和金融街地地区31与1999年年相比，朝阳阳区和东城区区的写字楼供供应量有所降降低，而海淀淀区和西城区区的增量明显显，崇文区从从原来的基本本空白开始出出现供应32而从各概概念板块块看，中中关村、、亚运村村、金融融街和燕燕莎商圈圈增量明明显33北京写字字楼市场场在诸多多看好因因素的刺刺激下需需求将继继续放大大，但也也必须看看到未来来市场的的新增供供应量，，投资应应谨慎进进行加入WTO后中中小型外外资企业业进入中中国市场场将大量量增加，，租楼需需求扩大大大型跨国国公司在在中国市市场扩大大业务，，使办公公楼需求求继续增增加高技术产产业的迅迅猛发展展将扩大大租楼需需求2008年奥运运会将为为写字楼楼市场创创造潜在在商机中资公司司发展神神速，对对高级写写字楼的的需求保保持旺盛盛增长342000年北京京住宅市市场中住住宅新开开面积和和开复工工面积放放大，表表现了开开发商对对市场看看好的信信心，市市场供应应量增大大总量4206.9总量5307.3352000年北京京住宅市市场的销销售面积积较99年放大大，市场场需求呈呈扩大趋趋势，个个人购房房的比例例急剧扩扩大362000年北京京住宅市市场共推推出新盘盘199个，加加上1999年年的约120个个项目和和前几年年未消化化楼盘，，2000年住住宅市场场上活跃跃的项目目在400个以以上，竞竞争激烈烈37在激烈的的竞争中中，2000年年北京市市场规模模约30万M2以下中小小规模的的项目占占主导382000年北京京住宅市市场新项项目价格格在4000-8000元/平方米米的楼盘盘占主导导地位主要在城城市边缘缘地区39北京住宅宅市场客客户需求求分析拆迁居民民和中低低收入家家庭地理位置置：城市市边缘或或郊区市政配套套：相对对不完善善购买原因因：房价价低廉（（3000元/平方左左右）中产阶级级地理位置置：城市市边缘或或新兴商商业区或或居住区区市政配套套：齐全全购买原因因：配套套好，交交通方便便，舒适适的居住住环境高收入者者构成：当当地和外外省高收收入阶层层，国外外驻京人人士需求特征征：豪华华、舒适适、高标标准的物物业管理理40由于1997年年-1999年年底北京京别墅市市场不立立项，别别墅市场场增加供供应量不不大，但但由于2000年经济济回升，，别墅新新开发项项目明显显增加不完全统统计13个14个约80-90个个，但只只售空置置部分7个1个建筑面积积约120万平平方米约4000套建筑面积积约50万平方方米约1700套建筑面积积约40万平方方米41北京别墅墅市场东东北部地地区，西西部和西西南部地地区别墅墅分布零零散，相相对较少少422000年北京京市场别别墅市场场经济型型产品占占据主导导地位，，改变了了豪宅一一统天下下的局面面，大大大拉低了了别墅价价格和客客户购买买力的差差距，预预计经济济型“独独立住宅宅”将会会贴近更更广大消消费者的的需求北京1999年年底、2000年初存存量供应应别墅平平均价格格在9580元/平平方米但2000年13个新新盘中11个平平均价格格在7000元以下下43北京别墅墅市场客客户以前前是富豪豪享受的的豪宅，，但目前前正逐渐渐成为中中高收入入家庭的的住宅消消费，客客户结构构已发生生部分变变化外国客户户客户构成成：外资资企业家家/高管管人员、、外交使使馆人员员购买倾向向：东北北部高档档豪华别别墅区消费预测测：随着着WTO的加入入需求不不断扩大大欧美留学学归国创创业人士士特征：追追求高质质量的生生活和理理想的居居住环境境购买倾向向：受工工作和居居所交通通条件制制约，热热衷于西西北部及及北部地地区的精精品别墅墅消费预测测：随着着经济政政策调整整和投资资环境的的改善将将增大需需求财力雄厚厚的港、、澳、台台商特征：由由于北京京的经济济社会关关系，需需要长时时间在京京城滞留留购买倾向向：京城城别墅，，尤其是是近郊区区商住两两用别墅墅中资企业业家、高高级人员员及IT、金融融、房地地产精英英特征：追追求生活活的品质质和质量量而改善善居住条条件购买倾向向：郊区区环境优优美的花花园式别别墅薪资优厚厚的律师师、会计计师和高高级知识识分子构构成的““中产阶阶级”购买倾向向：四环环与公路路一环之之间、亲亲近自然然又具有有良好人人文环境境的经济济型别墅墅44上海45房地产行行业研究究大纲宏观经济济和房地地产行业业宏观研研究北京/上上海房地地产市场场研究房地产企企业个案案分析（（万科））房地产上上市公司司比较分分析房地产企企业成功功要素分分析和现现存问题题及挑战战房地产企业的的发展战略46万科1992年的战略和和楼盘状况，，当年实现房房地产利润3380万宏观经济背景景国内市场全面面启动、国民民经济迅速增增长投资战略在中国人口密密集、交通便便利、经济基基础良好的沿沿海三大经济济圈形成较为为合理的组合合投资战略根据市场和投投资环境的成成熟程序，由由南向北渐次次延伸北京上海广州香港哈尔滨长春沈阳大连烟台南通青岛无锡苏州南京合肥杭州宁波福州厦门汕头天津石家庄太原济南郑州武汉乌鲁木齐西宁兰州成都银川西安呼和浩特重庆贵阳昆明南宁海口珠海长沙南昌大同以香港为龙头头的华南经济济圈以上海为中心心的长江三角角洲经济圈以山东半岛、、京津地区和和辽东半岛为为重点的环渤渤海海湾经济济圈进行47万科房地产业务收入和利润增长050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金额（万元）050001000015000200002500030000房地产销售收入房地产利润48万科至2001年初的土土地储备占地地面积达871万平方米米，可建面积积780万平平方米。充足足的土地储备备为未来发展展提供了有利利的资源保障障。根据土地地储备的区域域差别也反映映了万科的地地区战略万科至2001年初的土地储备21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武汉北京长春深圳南京城市土地面积（万平方米）建筑面积土地面积4950万科1992年的物业状状况权益%66.67%50%2.38万M250%城市物业名称地点深圳荔景大厦红岭中路万景大厦福田新市区土地储备福田新市区上海西郊花园西郊物业用途综合商住高级公寓别墅建筑面积29层/3.76万M225层/1.5万M212.56万M283栋物业状态6月开工7月开工93年底完工出售状况88%住宅出售93年底落成售完100%万科广场古北新区高级住宅10月开工40%万科城市花园闵行区中档住宅占地38.3万M25000多套年底首期开工45%青岛银都花园高级公寓/花园别墅占地14.1万M2建筑14.6万M210月开工首期347单位售出42.1%%天津万科中心大厦市区金刚桥高层商住/大型商场占地0.71万M2年底开工经销项目北海万达苑建筑1.03万M235%土地储备天津保税区高层写字/商住楼占地4.43万M2建筑14.5万M2已完成设计%鞍山土地储备市中心高层商住大厦占地0.62万M2建筑4.7万M251万科93年房房地产业务全全年完成利润润9,570万元继续坚持城市市居民住宅这这一潜力极大大的市场，在在国内房地产产行业中倡导导城市居民住住宅，并以中中档及中高档档城市居民住住宅为本集团团房地产开发发的主导方向向。城市居民住宅宅项目总投资资已经占本集集团在建房地地产项目总投投资的52.5％。年初本集团正正式椎出以内内销市场为主主、附有完善善生活和服务务设施的中档档住宅区“上上海万科城市市花园”和中中高档住宅区区“青岛银都都花园”，深深受市场欢迎迎。上海万科科城市花园项项目规划建筑筑面积50.3万平方米米。该项目首首期和二期共共3371个个单位已售出出61％。青青岛银都花园园建筑面积13．1万平平方米，总共共839个单单位已经售出出30％。除城市居民住住宅项目外，，本集团分布布在深圳、上上海、天津、、鞍山、成都都等地办公、、商业及商住住楼字等在建建项目共8个个，进展顺利利。在建项目目总开工建筑筑面积为60．4万平方方米，竣工建建筑面积为6．9万平方方米。在北京、天津津、沈阳等地地拥有土地储储备213.6万平方米米。上海西郊花园园、青岛银都都花园、北海海万达苑等项项目为本期溢溢利做出了贡贡献。521994年房房地产业务利利润达1.47亿元重点开发城市市居民住宅，，其竣工面积积占本年度全全部竣工面积积的７３.５５４％。其他他商业楼宇亦亦进展顺利。。上海万科广场场、深圳荔景景大厦、深圳圳万景大厦于于年内竣工，，上海及北海海万科城市花花园、青岛及及石家庄银都都花园于年内内部分竣工。。全年竣工面面积为２６．．０４万平方方米，比上年年度增长２７７６％。本年度在建房房地产项目１１６个，在建建项目总开工工建筑面积达达９５.０８８万平方米，，比上年度增增长５７％。。在深圳、合肥肥、沈阳、北北海等地拥有有土地储备１１７２.２万万平方米。531995年业业务进展全年竣工面积积２９万平方方米，平均售售出率约７００％。北京万科城市市花园项目第第一期为本集集团之盈利作作出重要贡献献，年内完成成竣工面积１１０．４万平平方米，实现现销售面积达达７７％。上上海万科城市市花园第一期期及上海万科科广场继续为为本集团主要要利润来源之之一。集团团控控股股５５６６％％之之天天津津万万兴兴实实业业股股份份有有限限公公司司通通过过对对年年初初收收购购之之““天天津津世世贸贸广广场场””项项目目进进行行综综合合改改造造，，年年内内即即实实现现销销售售及及回回款款均均达达８８００％％，，亦亦为为本本集集团团盈盈利利作作出出贡贡献献。。在青青岛岛、、沈沈阳阳、、成成都都、、石石家家庄庄及及北北海海开开发发的的住住宅宅项项目目均均获获得得稳稳定定回回报报。。自８８８８年年介介入入房房地地产产业业务务以以来来，，长长期期致致力力于于售售后后服服务务。。本本集集团团管管理理之之深深圳圳““天天景景花花园园””及及青青岛岛““银银都都花花园园””均均获获得得全全国国““物物业业管管理理优优秀秀住住宅宅示示范范小小区区””的的称称号号。。541996年年业业务务进进展展和和97年年战战略略房地地产产业业务务期期内内保保持持良良好好经经营营业业绩绩，，全全年年结结算算竣竣工工面面积积17.69万万平平方方米米在各各地地的的居居民民住住宅宅项项目目均均有有理理想想市市场场表表现现。。上上海海万万科科城城市市花花园园继继续续为为集集团团带带来来良良好好溢溢利利回回报报,该该项项目目一一期期工工程程累累计计265,000平平方方米米于于年年内内全全面面竣竣工工，，售售出出率率达达85％％，，二二期期新新开开工工及及部部分分竣竣工工面面积积33,000平平方方米米，，销销售售业业绩绩理理想想；；规规划划面面积积125,857平平方方米米,分分三三期期开开发发的的天天津津万万科科城城市市花花园园第第二二、、第第三三期期于于年年内内全全面面开开工工，，首首先先推推出出销销售售的的第第三三期期售售出出率率达达70％％，，亦亦为为本本集集团团利利润润作作出出贡贡献献；；北北京京万万科科城城市市花花园园项项目目累累计计竣竣工工124,000平平方方米米,年年内内增增开开30,000平平方方米米，，销销售售稳稳定定，，为为集集团团带带来来盈盈利利。。荔景景大大厦厦项项目目与与万万景景大大厦厦项项目目的的售售罄罄和和青青岛岛银银都都花花园园的的良良好好销销售售亦亦为为集集团团带带来来溢溢利利回回报报。。在沈阳、、鞍山的的住宅项项目，在在大连的的写字楼楼项目增增开面积积达160,000平平方米继深圳天天景花园园、青岛岛银都花花园之后后,上海海万科城城市花园园、天津津万科城城市花园园北海万万科城市市花园和和深圳荔荔景大厦厦又获得得“全国国物业管管理优秀秀住宅小小区（小小厦）””荣誉97战略略：凭借已确确立的专专业优势势及万科科城市花花园品牌牌效应，，加快现现有地产产项目的的消化进进程在已开发发的十二二个城市市的房地地产项目目中，集集中资源源在深圳圳、上海海、北京京、天津津等大城城市开发发居民住住宅。鉴于深圳圳居民住住宅市场场的潜力力及九七七香港回回归的良良好时机机，本集集团将继继续贯彻彻加大在在深圳投投资的经经营方针针，增加加在深圳圳的土地地储备。。551997/8年年业务进进展1997年全年年结算楼楼宇面积积24.7万平平方米1998年继续续贯彻将将房地产产项目集集中于深深圳、北北京、上上海、天天津、沈沈阳五大大城市的的经营策策略，全全年结算算搂宇面面积27.6万万平方米米。1998年担忧忧的经营营问题：：①房地产产业务市市场竞争争日趋激激烈，将将根据市市场情况况及时调调整经营营策略。。随着经经济的发发展和城城市消费费水平的的提高，，以及刺刺激住宅宅消费各各项优惠惠政策的的出台，，购房层层面发生生较大变变化，工工薪阶层层的购买买能力进进一步增增强。根根据这一一趋势，，将积极极开拓中中档经济济住宅市市场，扩扩大市场场定位，，有效增增加房地地产客户户层面，，提高市市场占有有率。②业务规规模簇张张对人力力资源提提出更高高要求。。99年年房地产产业务新新开工面面积将达达62万万平方米米，以上上年同期期增加近近1倍。。对专业业人才需需求及培培训工作作提出更更高要求求。③房地产产开发规规模的扩扩大，市市场竞争争的加剧剧导致各各地现楼楼库存的的增加，，截止98年底底，集团团现楼库库存面积积达6.5万平平方米，，可售楼楼花面积积11.5万平平方米。。随着99年度度房地产产开发量量的大幅幅提升，，可售面面积将进进一步增增加，对对集团销销售能力力提出更更高要求求。集团团将充分分利用销销售代理理、万客客会等各各种资源源扩大销销售网络络，并采采取有效效的销售售策略加加快销售售速度。。④集团早早期投资资的部分分地产项项目由于于市场发发生变化化，投资资效益不不佳，如如天津写写字楼和和酒店项项目，北北海城市市花园项项目、鞍鞍山写字字楼项目目、成都都项目对对集团盈盈利也产产生一定定的负面面影响。。561999年业务务进展及及2000年展展望继续实施施在深圳圳、上海海、北京京、天天津和沈沈阳五大大城市重重点投资资开发住住宅的策策略，实实现楼楼盘竣工工面积45.2万平方方米，结结算销售售面积38.6万平方方米截止1999年年12月月31日日，集集团住宅宅土地储储备之规规划建筑筑面积达达131.2万万平方米米。运用成熟熟的品牌牌形象、、善于于创新的的专业能能力和相相对充足足的资金金实力，，集中发发展大、、中型型住宅项项目，并并加强新新技术的的运用。。年内内成立的的万科建建筑技术术研究中中心的研研究成果果及有关关设施已已逐步应应用于集集团住宅宅项目，，提高了了住宅的的环保及及科技含含量。为客户提提供“全全心全意意全为您您”的优优质物业业管理。。集团团在国内内首创的的“万客客会”获获得了消消费者的的热烈响响应，集集团五大大开发城城市“万万客会””会员人人数达9,700人，，该会通通过为客客户提供供免费资资讯、优优惠商家家等增值值服务，，充分加加强了公公司与客客户的沟沟通。2000年展望望在未来数数年，住住宅开发发量将持持续增加加，全全年开发发和销售售项目14个。。在项项目开发发上将进进一步加加强对科科技成果果的应用用。将加快在在深圳、、上海、、北京、、天津、、沈阳阳及成都都的土地地储备，，重点选选择城乡乡结合部部的大宗宗土地，，保障集集团住宅宅开发不不断增长长的发展展需求。。网络经济济带来全全新的发发展机遇遇，将结结合主业业的发展展，推出出“住宅宅联盟””网站，，全力力拓展以以建材贸贸易为主主的B2B电子子商务，，该网站站所形成成的规模模采购优优势将进进一步降降低集团团营运成成本，提提高效率率，提提升集团团核心竞竞争力；；未来将进进一步强强化人力力资源的的建设及及培训工工作的开开展。继继98年年“职业业经理年年”及99年年“团团队精神神年”，，2000年年确定为为“职业业精神年年”，提提倡以职职业精神神为平台台，积极极创新进进取5758房地产行行业研究究大纲宏观经济济和房地地产行业业宏观研研究北京/上上海房地地产市场场研究房地产企企业个案案分析（（万科））房地产上上市公司司比较分分析房地产企企业成功功要素分分析和现现存问题题及挑战战房地产企企业的发发展战略略59香港的房房地产公公司在房房地产业业务做大大后往往往进行多多元化发发展以降降低经营营风险，，但主要要还是围围绕在地地产相关关业务91.69亿港港元40.98亿港港元60在香港，，房地产产行业属属于成熟熟行业，，地产公公司为了了维持企企业业绩绩的持续续性，一一般在地地产业务务上兼顾顾物业开开发（如如住宅））和物业业投资（（如办公公楼），，避免业业绩出现现重大波波动177亿亿港元82.67亿港港元61房地产行行业研究究纲要宏观经济济分析地区经济济分析全国房地地产市场场分析地区房