中国房地产业转型升级中国房地产业转型升级

中国房地产业转型升级：问题、特征与对策高波（南京大学经济学院)中国房地产业转型升级：问题、特征与对策一、上一个“黄金十年”引发的房地产市场问题二、下一个“黄金十年”及房地产业的特征三、促进房地产业转型升级的若干建议

一、上一个“黄金十年”引发的房地产市场问题“黄金十年”的表现2000～2011年，5个房地产业指标：房地产开发投资竣工面积商品房销售面积全国平均房价商业性房地产贷款余额对经济增长的贡献巨大图12000～2011年中国房地产市场变化

上一个“黄金十年”积累的房地产市场问题1.房地产泡沫严重伴随着中国房地产业“黄金十年”的高速增长，不同区域的房地产市场积累了不同程度的房地产泡沫。紧缩性房地产市场宏观调控是挤压泡沫。高波、王辉龙、李伟军：《中国30个大中城市房地产泡沫：基于预期均衡价格模型分析》，南京大学经济学院产业经济学系讨论稿。/intro.php?id=j13&sel2=x&id2=151图2表示2001～2010年30个样本城市的房地产泡沫走势。2003年以前，所有样本城市的房地产泡沫都在10%以下。2004年，有3个城市房地产泡沫超过10%。2005年，上海房地产泡沫最高达到23.3%，有8个城市房地产泡沫处于10%～20%，房地产泡沫开始加速膨胀。2009年，房地产泡沫膨胀严重。高波、陈健、邹琳华，2012年：《区域房价差异、劳动力流动与产业升级》，《经济研究》第1期。2.房地产市场波动剧烈房地产市场调整的本质是房地产周期波动规律决定的。房地产周期，是指房地产市场曲线围绕着市场均衡水平上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。在房地产周期波动过程中，可以清晰地观察到房地产业扩张与收缩相交替的两大阶段和复苏、繁荣、衰退、萧条循环往复的四个环节。尽管每一轮房地产周期波动也可能存在一定的差别，但其本质特征是不变的。房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。O房地产业增长时间EDCBA图3房地产周期波动过程图4北京增量商品房销售情况图5广州增量商品品房销售情况况图612年左右的中国国房地产价格格周期注：BP滤波带通宽度度为（PL＝9，PU＝13）。图72－4年的中国房地地产价格周期期注：系列BP滤波带通宽度度为（PL＝2，PU＝5）。2011年下半年全国国房地产市场场出现周期性性调整以来，，房地产交易易量出现小幅幅萎缩，房价价小幅下调。。2011年部分分城城市市交交易易量量大大幅幅萎萎缩缩，，部部分分楼楼盘盘降降价价幅幅度度较较大大。。近期期宏宏观观经经济济政政策策转转向向稳稳增增长长，，全全国国房房地地产产市市场场仍仍在在调调整整，，部部分分一一、、二二线线城城市市房房地地产产市市场场出出现现反反弹弹，，但但房房地地产产泡泡沫沫仍仍未未有有效效挤挤出出，，一一旦旦市市场场复复苏苏潜潜在在风风险险更更大大。。何时时全全国国房房地地产产市市场场出出现现复复苏苏？？3.政府府住住房房保保障障职职责责模模糊糊、、职职能能不不强强，，住住房房保保障障严严重重不不足足4.房地地产产市市场场体体制制转转型型不不到到位位，，房房地地产产宏宏观观调调控控机机制制存存在在严严重重缺缺陷陷缺乏乏经经验验习惯惯利利用用行行政政手手段段房地地产产税税制制不不健健全全城市市土土地地制制度度不不完完善善：：土土地地财财政政二、、下下一一个个“黄金金十十年年”及及房地地产产业业的的特特征征还会会有有下下一一个个房房地地产产业业“黄金金十十年年”吗吗？（1）中中国国房房地地产产业业发发展展的的环环境境没没有有发发生生本本质质变变化化，，中中国国经经济济增增长长“去房房地地产产化化”是不不现现实实的的。。从当当前前世世界界科科技技和和产产业业发发展展的的新新动动向向来来看看，，““物物联联网网””、、““云云计计算算””和和““智智慧慧地地球球””等等新新兴兴技技术术将将极极大大地地改改变变人人类类生生产产、、生生活活和和创创新新方方式式。。新能能源源、、新新材材料料、、新新医医药药、、节节能能环环保保、、航航空空航航天天等等产产业业发发展展空空间间巨巨大大。。这些些产产业业的的发发展展要要靠靠房房地地产产业业支支持持，，未未来来十十年年更更不不可可能能替替代代房房地地产产业业。。（2）城城市市化化过过程程，，是是与与房房地地产产开开发发业业关关系系最最紧紧密密的的因因素素。。2011年年底底，中国国城城市市化化率率首首次次超超过过50%，成成为为城城市市国国家家，，达到到51.3%，但但与与基基本本完完成成城城市市化化过过程程，，城市市化化率率达达到到70%，还还有有较较大大的的成成长长空空间间。。图9中国国城城市市化化的““纳纳瑟瑟姆姆曲曲线线””城市市发发展展““纳纳瑟瑟姆姆曲曲线线””规规律律显显示示，，当当城城市市化化水水平平达达到到30%的临临界界值值时时，，将将进进入入加加速速城城市市化化阶阶段段。。我国国城城市市化化进进程程的的第第一一个个拐拐点点出出现现在在1996年，，城城市市化化正正在在从从数数量量扩扩张张阶阶段段向向质质量量提提升升阶阶段段转转化化，，依依据据纳纳瑟瑟姆姆曲曲线线预预测测第第二二个个拐拐点点将将出出现现在在2030年左左右右。。中国国大大规规模模房房地地产产开开发发期期至至少少还还将将持持续续10年到到15年。。（3）从从国国际际经经验验来来看看，，房房地地产产消消费费发发展展空空间间大大。。发达达国国家家和和地地区区住房房消消费费在总总消消费费支支出出中中所所占占比比例例通通常常达达到到20%～～30%，，而而中中国国城城镇镇居民居住类支出占占总消费支出出的比重仅为13%左右。中国正在实施施的扩大内需需战略，重点点是扩大消费费需求，这就意味着，，随着收入水水平的进一步步提高人们将将会把更多的的支出用于住房消费。由此可见，在在国家政局稳稳定和世界经经济不出现大大的动荡的条条件下，有效效挤压房地产泡泡沫和防范房地产产风险，将使中国房地产产业迎来再一个“黄金十年”。房地产业特征征1．行业集中度度提高，品牌牌企业由大变变强行业集中度与与准入壁垒逐逐渐提高，将将压缩中小房房地产企业的的市场空间，，但对处于优优势的品牌企企业，市场的的重新洗牌整整合却带来机机遇。优胜劣汰将推推动有限的资资源加速流向向资质高、资资信好、开发发业绩良好、、品牌效应明明显的房地产产企业。2．房地产产业链链日趋成熟，，房地产服务务业发展空间间巨大中国房地产业业逐渐由成长长阶段走向成成熟阶段。随着房地产业业进入成熟阶阶段，房地产产行业将面临临着从单一开开发到“开发发+持有+服务”的多元元模式转型阶阶段，贯穿于于房地产的开开发、设计、、建筑和维护护等环节的房房地产服务业业迎来发展的的良机。房地产服务业业包括土地中中介、房地产产中介、不动动产估价和物物业管理、房房地产金融中中介等行业。。3．大交通框架架的形成和发发展，使城际际联系紧密，，城市群成长长加速，人的的流动将缓解解房价上涨压压力从总的趋势看看，全国范围围内的交通条条件都得到了了显著的改善善。便利的交通条条件使得工作作地域与生活活地域的分离离成为可能。。随着中国高速速铁路的飞速速发展，长三角地区本就畅通通的交通运输输条件变得更更为便利。由于上海、南京、杭州等等城市房价较高，人人们选择移居居靠近这些大大城市的县城城乃至小城镇镇生活也变得得逐渐流行，，较高的工资资水平与较低低的生活成本本可以兼得。。图10苏南交通地图图4．房地产开发发空间由东部部向中西部、、大中城市向向中小城市和和小城镇转移移由于土地资源源的有限供给给与不可替代代性，目前一一些大城市的的房地产市场场已经接近饱饱和，大规模模开发阶段难难以维持。相对于大城市市土地资源的的产业、人口承载力，，在三、四、五线城市、县城城以及中小城城镇，土地地资源尚算富富裕，也为房房地产开发提提供了空间上上的可能。图11深圳增量商品品房销售情况况图12南京增量商品品房销售情况况图13杭州增量商品品房销售情况况5.存量房地产交交易占比不断断增加，存量量房地产市场场地位上升图14上海市商品房房交易情况三、促进房地地产业转型升升级的若干建建议（一）第三次次工业革命与与低碳地产开开发绿色科技为领领先的第三次次工业革命。。第一大支柱：：从化石燃料料结构向可再再生能源转型型。第二大支柱：：用世界各地地建筑收集分分散的可再生生能源。第三大支柱：：在建筑和其其他基础设施施中使用氢和和其他可储存存基础来储存存这些可再生生新能源。第四大支柱：：互联网技术术革命与可再再生能源相结结合所建立起起来的神经网网络（能源互互联网）。第五大支柱：：以插电式或或燃料电池动动力为交通工工具的交通物物流网络。（二）商业模模式创新1.大型房地产公公司2.中小开发企业业：情况复杂杂，可以根据据自己的实际际情况，做出出决策。A.继续从事房地地产开发产品多样化；；树立品牌；做好产品，提提高性价比；；空间合理布局局；从长期考虑，，适当开发、、持有持有型型物业。B.转入房地产服服务业，甚至至其他行业（三）加快房地产金金融业发展，使之与与房地产市场场发展相适应应房地产金融业业是中国房地地产业未来的的一个重要的的发展方向。。房地产企业的的融资手段创创新，加大股股权融资、信信托融资与债债券融资的比比例。存量房地产的的交易需要借借助金融工具具，如房地产产的担保等等等。尽管美国的经经验教训告诉诉我们房地产产证券化不能能走过头，尤尤其不能大量量制造“有毒毒资产”，但但并不意味着着房地产金融融业不需要发发展。中国国房房地地产产业业的的未未来来：：REITs（四四））促促进进房房地地产产市市场场体体制制转转型型关键键是是推推进进房房地地产产市市场场体体制制改改革革和和转转型型改革革和和完完善善城城市市土土地地使使用用制制度度完善善差差别别化化、、区区域域性性的的货货币币政政策策建立立新新型型房房地地产产税税制制改革革和和完完善善城城市市土土地地使使用用制制度度1.““双控控””模模式式，，增增加加有有效效供供给给北京京推推出出所所谓谓““双双控控””模模式式。。一是是控控制制单单宗宗商商品品住住宅宅用用地地出出让让规规模模。。二是是控控制制企企业业在在一一定定时时期期内内取取得得的的商商品品住住宅宅用用地地规规模模。。2.““限地地价价、、竞竞房房价价””3.““限房房价价、、竞竞地地价价””4.““净地地出出让让””中共共中中央央的的“十二二五五建建议议”中提提出出“改革革要要有有顶顶层层设设计计”。中国国房房地地产产税税制制改改革革已已进进入入基基础础性性制制度度建建设设阶阶段段，，必必须须按按照照现现代代市市场场经经济济发发展展的的要要求求，，构构建建房房地地产产税税制制。。如何何改改革革？？“国际际经经验验+中国国国国情情+中国国经经验验””从全全球球范范围围来来看看，，大大多多数数国国家家都都具具备备完完善善的的房房地地产产税税法法，，各各级级政政府府对对税税种种的的管管理理权权属属明明确确，，保保证证了了房房地地产产税税收收征征管管的的严严肃肃性性。。大多多数数国国家家的的房房地地产产税税政政策策实实行行“宽税税基基、、简简税税种种、、低低税税率率”的原原则则。。房地地产产税税属属地地方方税税种种，，房房地地产产税税收收入入主主要要用用于于为为社社区区更更好好地地提提供供公公共共服服务务。。地方方政政府府有有了了独独立立自自主主的的税税收收来来源源，，并并将将地地方方政政府府的的税税收收和和财财政政支支出出更更直直接接地地联联系系起起来来，，促促使使地地方方政政府府作作出出正正确确的的财财政政决决策策，，从从而而可可以以最最大大化化公公共共开开支支所所带带来来的的效效益益。。房地地产产税税种种一一般般包包括括保保有有税税、、取取得得税税和和所所得得税税三三大大类类，，以以保保有有税税为为主主，，通通常常是是本本级级地地方方财财政政收收入入的的主主要要来来源源。。在房房地地产产税税制制设设计计和和征征管管过过程程中中，，地地方方政政府府有有很很大大的的自自主主权权。。一一般般由由中中央央政政府府制制定定税税基基，，地地方方政政府府可可以以根根据据本本地地的的特特殊殊情情况况选选择择税税率率，，并并确确定定一一定定的的减减免免范范围围。。这也也是是中中国国房房地地产产税税制制改改革革的的方方向向。。由房房地地产产开开发发流流转转环环节节税税收收为为主主转转换换为为以以房房地地产产保保有有环环节节的的税税收收为为主主，，是是一一个个渐渐进进的的过过程程。。采取取渐渐进进式式改改革革，，决决不不能能选选择择激激进进式式改改革革。。实行行双双轨轨制制，，最最终终双双轨轨制制并并轨轨，，走走向向单单轨轨制制。。短期期我我国国全全面面开开征征房房地地产产税税的的条条件件不不成成熟熟，，而而局局部部开开征征房房地地产产税税的的条条件件已已经经具具备备。。根据中央“改改革要有顶层层设计”的指指示精神，在在总结上海、、重庆房产税税改革试点经经验的基础上上，制定统一一开征新购房房产税的改革革方案。所谓统一开征征新购房地产产税，是指在在全国范围内内借鉴上海和和重庆房产税税改革试点方方案，对居民民新购商品房房超免税标准准部分按规定定开征房产税税。统一开征新购购房地产税，，在未来一、、两年房地产产市场一旦出出现复苏的时时候，开始在在全国范围内内统一开征新新购房产税，，即对居民新新购商品房超超免税标准部部分按规定开开征房地产税税。开征房地产税税的初期，对对本市居民家家庭在本市新新购的人均面面积超过60平方米以上的的住房和非本本市居民家庭庭在本市新购购的住房征收收房产税。每年按应税住住房市场交易易价格的70%计算缴纳。税率0.4%～0.6%。最终过渡到按按房地产评估