21世纪不动产-房屋中介公司合约签署作业指南

1.目的：根据国家法律、法规以及公司有关规定，为规范分店签约作业，预防法律风险和经营风险的产生，及时通报营销部各经营分店合同签署相关人员及时变更、修改、补充合同相关内容，提高风险意识，保证公司经营的安全，特制定本规定。2.适用范围：本规定适用于公司居间合同及相关补充协议、变更协议的签署管理。3.职责3.1营销部各分店通过签约资格认证的员工有权签署居间合同；3.2分店不得签署违反法律、法规、交易习惯、对买卖双方任何一方有潜在风险和损害公司利益的合同，分店经理签署合同前应就上述情形进行必要的审核；4.基本作业规范4.1签约人员在作业过程中，必须遵守国家法律、行业规范及职业道德，坚决禁止存在不当承诺、欺骗客户、赚取差价、索取回扣等行为；4.2签约人员在作业过程中，应注重个人礼仪，文明作业，不允许出现对客户言语或行为失当；4.3签约人员在作业过程中，应公平、公正，平等对待客户，禁止偏袒一方客户或与之相互串通，导致另一方客户利益受到损害；4.4对于含有特殊情况的合同签署，分店经理及区域经理需向营销总监提出申请，经营销总监同意后方可签署。同意签署含有特殊情况合同的区域经理及营销总监，对于此合同可能带来的损失或隐患承担相应责任，申请人及审批人仍负有连带责任；4.5签约人员在合同签署完毕后应将合同条款做以详细讲解，并讲明后续作业流程。5.公司严禁操作的手续、禁止在合同内体现的相关约定：5.1禁止承接大包手续：大包是指在办理手续中，将过户、贷款等各项费用及中介费算在一起，多由卖方承担。5.2不允许承接不过户只办理委托公证或赠与手续；5.3客户自行办理贷款的手续；5.4合同文本中不允许出现任何折价（包括物品折价）或有偿赠送。如有折价物品或有偿赠送需客户自行约定，公司不承担任何见证责任。5.5合同文本中不允许体现“契约价”、“实际成交价为….”、“卖方净得房款为….”等不正确约定。5.6公司不得操作卖方为“委托公证”的手续，但以下情况除外：如果提供亲属关系证明可以审核合同，或通过委托公证办理地点界定是否为外地或外国客户。如果委托公证办理地点为大连，先由营销部确认此合同是否可签署，然后卖方写声明，内容为“做委托公证的原因、承诺不存在赚差价、收购行为；买方对卖方承诺表示认可”。5.7非正常收费（人情、好处、加急费等）不允许出现在任何书面的合同文本中。5.8不允许对客户做出不当承诺或对公司存在隐患的承诺。对于客户的相关需求，尽可能写在买卖契约中，不允许以公司名义对贷款额度、相关费用、年限，房屋年代、户口问题及与房屋买卖无关的相关问题等做出承诺。5.9过户税费、贷款费用以相关部门最终出具的相关收据为准，预交款项对退少补，不允许在合同中对上述费用做明确数额约定。6.不允许签署对公司存在风险或隐患的合同，包括以下几种情况：6.1房屋中有落户政策；6.2没有见任何手续即签署合同；6.3权属不明确时签订合同；6.4经济适用房未满五年；6.5签署合同后长时间不办理过户手续；6.6客户自行办理贷款手续。签订房地产买卖合同的前提必须是明确房屋权属，权属有问题或不明确的时候应严格审核。因有的合同签署后手续暂时无法办理，会导致相关问题会潜伏很长时间，如遇此类手续，分店应严格审查，谨慎操作，并对后期风险承担相应责任。7.签约人员在作业中禁止及限制操作的手续：7.1以下情况严禁操作：7.1.1签约当天即支付全部房款；7.1.2贷款审核未通过即提取首付款；7.1.3款项未备齐即要求过户；7.2以下情况须经营销总监书面审批后方可操作：7.2.1手续未办理完毕即要求提前支取款项；7.2.27.2.3卖方产权证未办理完毕即要求支付款项并做交接。7.2.4卖方产权证未出即要求还款赎证因手续尚未办理完毕，不规范的款项交付对买卖双方都有风险，也使手续相对无法掌控，对此类问题，分店应谨慎操作，详细告知买卖双方相应风险。须区域经理、营销总监审批方可操作的，买卖双方必须认可并愿意承担相应风险，分店经理须向区域经理打书面申请，由区域经理报营销总监书面审批后方可操作，操作人及审批人对后期风险承担相应责任。8.买卖双方自行办理过户手续8.1为躲避税费或申请高额贷款，买卖双方有时会要求自己办理过户，因手续不在我公司操作，故对手续的安全性无法掌握，对款项交付的及时性和安全性无法保证。如客户有此要求，分店应尽详细的风险告知，如买卖双方都认可，需在合同上补充条款注明后自行办理手续，并明确约定相关风险由买卖双方自行承担，同时分店对后期手续办理的隐患承担相应责任。9.合同签订时款项最低额度：9.1房屋成交价20万以内，签约付款不少于1万元；9.2房屋成交价20万～50万，签约付款不少于2万元；9.3房屋成交价50万～100万，签约付款不少于3万元；9.4房屋成交价100万以上，签约付款不少于5万元。如果签约当日客户因特殊情况不能达到以上额度，则必须经由区域经理审核批准后，方可以签署合同。公司要求在签署合同时，必须同时收取买方购房定金和买方中介费，约定的定金额度一定要大于中介费，特殊情况的最低限额不得低于伍仟元。10.签约中介费10.1签约当日应收取全额中介费。10.2独家代理房源买方收取中介费不超过3％，且买卖双方中介费之和不超过3％，中介费的承担者可以是卖方也可以是买方。10.3中介费不允许存入银行做资金监管。10.4公司实行双向收取中介服务费，由买卖一方或者双方共同承担，为了业务简单化同时减少过程风险，除非卖方确实为自己付款交付中介费以外，公司不允许由一方（通常为买方）替另一方（通常为卖方）先行垫付中介费，交接时再转付；已明确约定买卖双方各自承担的相应中介费，不得再约定中介费由一方全部承担。10.5如果不能当时收到买方全额中介费，需约定中介费交付具体时间，最长不得超过3天；10.6签署合同时如需进行中介费折扣，则按公司《中介费管理规定》的相关规定执行。11.关于代办合同以及合同签署其它规定11.1代办合同中需明确注明“买卖双方自行达成买卖合意”并将经居间方居间介绍等相关条款划掉，如所签署的代办合同为公司系统内的房源，需分店经理进行调查核实，填写书面情况说明上报区域经理同意后方可签署。11.2公司不涉及的业务类型，包括使用权、地产、地产使用权、标的额在15万元以下的代办合同。11.3无论是卖方还是买方承担了本应由另一方承担的税费情况，在操作过程中都必须明确告知买卖双方关于税费发票开具名头的情况。如果是卖方承担所有税费，公司严禁自行办理过户的行为。11.4签署合同时，须由权利人到场签字确认，如非权利人本人到场签字，则需出具《授权委托书》，无法提供授权委托书的，应由签署人出具《无授权委托承诺书》，因《无授权委托承诺书》并不能保证使合同生效，因此在3日内必须补齐《授权委托书》。11.5权利人为法人的，除代理人签字确认外，还应在合同上加盖法人印章。12.关于单方面解除合同的流程及规定因单方解除通常是在对方没有书面同意的情况下，居间方要给另一方违约金或另一方取回定金，且单方面解除的效力具有不确定性，因此出现客户要求单方面解除的情况时，应尽量建议客户采用合意解除和法定解除方式解决，如不予接受，则须请示营销总监，做单方面解除合同。具体流程如下：12.1给违约客户按合同签署的通讯地址（合同签署时一定要让买卖双方亲自填写通讯地址）发一份解除合同通知函，以特快专递形式邮寄给客户，特快专递要在文件名称内容上写明“关于购买××房屋的合同解除通知书”，保留存根；12.2由拿取定金或违约金一方签署声明书，类似于“就位于××地址的××号合同，因某一方单方违约，且拒不出面签署解除协议，居间方与买方/卖方客户已向违约方邮寄解除合同通知函，现申请将居间方代为保管的定金（或保证金）取走，如因此导致的一切责任均由我个人承担，与居间方无关。”12.3填写一份《撤单申请表》，由区域经理签字后交营销总监审批，到客服部做审核后，由客服部转人力资源部进行佣金变更。同时把以上三项与撤单申请表一同交