世联地产集中商业XXXX

2022/12/9集中商业研究世联研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰

我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？3世联对集中商业的理解及观点4商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分1商业地产是“三高产品”：

——高风险、高回报、高技术含量。住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。住宅、写字楼、商业开发比较5商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统

2城市与商业区位与商圈消费研究业态规划产品设计商业招商运营管理推广销售一个都不能少！6商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下3没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？时间轴初级阶段

中级阶段

高级阶段

30%以下70

%以下70%以上城市商业空间发展特征城市化率向心聚集（向城市几何中心聚集）向心分散（向城市几何中心发散）离心聚集（离开城市中心向郊区聚集）城市发展阶段

第一空间（居住空间）居住功能区商业功能区工业功能区其他功能区空间轴政务功能区

第三空间（公共空间）（工作空间）第二空间人的活动空间城市功能空间商业发展要从“城”与“市”的关系出发：一是要重视城市发展趋势，抓住商业发展的机遇，并以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的发展建设。一是要关注市场功能需求和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。7商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值

4商业区位价值模型商业区位选择一般性规律综合性商业

交通便捷的城市繁华区大型超市

交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近仓储商场购物中心

用地相对丰富、交通便利的城乡结合部专业市场批发市场

交通枢纽和物流集散中心中心区中间带边缘带分散商业条状商业组团商业中央商业区中心商业街区级商业中心专营商业街市区商店郊区小店农贸市场郊区商业中心高高商业区位最大的特点是消费者指向，并以此来决定服务门槛和服务半径，从而决定区位价值。服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服务半径，一般区位选择在交通的主要节点。不同零售企业在空间上表现为商品销售量随着离开最高地价商业区位距离的增加而呈现递减的趋势。8消费需求是商业地产开发的唯一基础动力源5居民消费、投资动态模型宏观经济状况利率及货币供应量就业状况社会保障状况社会保障收入金融资产收入居民总收入消费银行存款股票劳动收入期初金融资产可支配资金消费储蓄决策储蓄投资决策行销活动家计单位文化价值观参考群体情绪人格动机知觉

学习（记忆）人口统计变项社会地位情景确认问题搜寻资讯评估与选择商店的选择与购买购后过程情景需求/态度生活形态的维持与强化生活形态和消费过程经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消费特征决定了细分市场的有效消费规模。把握消费需求，是商业开发动作的起始点。9业态规划是对商业物业的灵魂塑造

6800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，

SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+商业及业态发展演变10市场经济制度下的商业竞争机制和市场化供求机制是促使零售业态与经营方式发展演变的基础性因素。

消费者需求的不断发展变化，是促使零售业态与经营方式发展演变外在的、关键的客观因素。为了不断适应市场需求和竞争环境，零售企业对业态与经营方式的研究与创新，是促使零售业态与经营方式发展演变的内在因素科学技术发展是促进零售业态与经营方式发展演变的第四个因素。商业业态发展规律KPI住宅开发提供的不仅仅是居住空间，更是一种生活方式。商业开发提供的不仅仅是商业空间，更是一种消费方式。业态规划要遵循其发展规律，超前同落后一样会受到市场的拒绝。11良好的物物业产品品设计为为商业提提供可持持续发展展的空间间平台7购物中心心兴奋程程度的因因素与消消费者再再惠顾意意愿的模模型集中商业业的规划划设计体体现的是是建筑美美学和市市场理念念的充分分结合，，需要解解决大量量客流和和广泛类类型零售售商所带带来的复复杂需求求。商店的多多样性实体环境境购物涉入入程度在购物中中心的兴兴奋程度度停留意愿愿到他处购购物再惠顾此此购物中中心的意意愿目标设定定外部条件件调查内部条件件调查空间构想想技术构想想报告拟定定商业用途途、目标标、规模模、性质质社会商业业环境与与人文环环境、自自然环境境、规划划设计条条件经营人员员与消费费者功能能要求空间内容容与形式式，平立立剖构想想，动线线空间划划分，感感官环境境，材料、结结构形式式、构造造、设备备设计要求求，功能能分配，，任务书书生活预测测商业空间间评价空间改良良商业建筑筑策划流流程商业建筑筑规划最最大的目目标是营营造商业业氛围，，留住消消费者。。商业建筑筑规划涉涉及多个个方面，，需要建建筑师、、城市规规划师、、市场研研究、商商业管理理等众多多专业人人才共同同完成。。12适合的销销售模式式为商业业成功打打下基础础8商业地产产开发的的发展阶阶段开发商投资者消费者经营者商管公司地产产品销售收益物业经营权投资回报统一营销租金收益良好服务经营收益项目正常运营的客流良好消费场所商业地产产核心价价值链销售是商商业地产产核心价价值链在在开发过过程中实实现的时时间起点点，销售售模式的的选择决决定了核核心价值值链的内内涵销售模式式的选择择决定了了未来商商业运营营的特点点，某种种意义上上会左右右商业项项目成败败的轨迹迹。13招商先行行为商业业成功提提供保障障9招商是将将商业地地产的开开发从营营建方案案阶段转转变成商商业营运运阶段的的中间步步骤。集中商业业通过““统一招招商管理理”与所所有合作作商户建建立并保保持一种种既对立立又融洽洽、和谐谐统一的的关系，，这种关关系是集集中型商商业项目目长期成成功的保保证。统一招商商管理的的成败是是商业物物业统一一运营成成功与否否的前提提因素。。招商管理理十原则则：招商先行行原则维护项目目的产业业经营黄黄金比例例原则维护项目目统一主主题形象象、统一一品牌形形象原原则功能和形形式上实实现同业业差异、、异业互互补原则则集中商业业经营方方式的选选择原则则核心主力力店先行行，辅助助店随后后原则核心主力力店布局局优化原原则特殊商户户招商优优惠原则则放水养鱼鱼，先做做人气，，再做生生意原则则承租户的的选择确确保租金金来源原原则14运营管理理是商业业持续成成功的关关键10统一管理理分散经营营统一业态调控统一招商管理统一市场营销统一服务监督统一物业管理运营管理理是商业业地产开开发过程程中的最最后一环环，也是是关系项项目成败败的关键键一环，，是商业业地产收收益和物物业价值值提升的的源泉。。集中商业业运营管管理的核核心是把把松散的的经营单单位和多多样的消消费形态态，统一一到一个个经营主主题和信信息平台台之上。。15成功集中中商业的的规律和和启示关键因素素有效覆盖盖具有消消费能力力的人群群布局合理理的建筑筑结构，，愉悦的的环境全面的功功能主力商户户的进驻驻配套齐全全的公共共设施如如停车等等联系紧密密的公共共交通16集中商业业发展方方向存在在多种可能性集中商业业专业市场场购物中心心超市百货零售式批发式Mall混合式17商业体量量确定的的KPI商业规模模研究内因外因市场支撑撑研究宏观经济济支撑开发商目目标限制制项目规划划布局指指标18商业主题题和业态态研究模模型商业主题题和业态态内因外因竞争对手手或合作作项目城市规划划企业资源源整合需需要企业战略略发展目目标市场支撑撑（消费费者、投投资者、、经营者者）19集中商业业规划布布局设计计：结合合地块情情况，根根据以下下关键因因素进行行达成委托托方战略略意图利润最大大化，风风险可控控，商业业销售与与持有合合理分配配，各产产品类型型实现均均好性。。实现地块块价值的的挖掘物业类型型产品相相互分离离、相互互独立，，处理好好主力店店、半主主力店、、内部街街区及功功能分区区之间的的关系。。实现动线线合理与与共享商业、住住宅及商商务的人人流、车车流分离离，商业业人流、、车流、、货流、、垃圾流流的分离离，人流流的充分分共享。。满足大商家家基本要求求面积要求，，昭示性，，独立性，，临街，出出入口交通通便利，停停车场位置置与体量，，以及货运运要求。20初步方案设设计完前最最好与主力力店达成进进驻意向方案设计主力店洽谈初步方案施工图设计计主力店意向主力店签约方案调整21销售模式：：综合运用用直接销售与返租销售22招商顺序——主力店先期期入场主力店店次主力店品牌专卖店店中小散铺招商顺序：：招商理念：：低租金获得得强大品牌牌主力店入入驻，通过过设立免租租期吸引中中小商铺入入驻。主力店周边边的商铺经经营往往处处于“寄生”状态，他们们本身并没没有聚客能能力，但大大型主力店店的入驻会会产生大量量的人流，，使得商铺铺得以存活活。以低租租金换取大大主力店的的入驻不仅仅可以带动动小商铺的的招租，更更能提高小小商铺的销销售价格。。23招商对象租租金与承租租面积之间间的关系最高最低最小零售商铺：：化妆品、服服装、珠宝宝、皮具、、鞋、钟表表、眼镜、、通信最大特色品牌店店：电器、音像像、美容中中心、家居居用品、运运动用品、、健身中心心租金承受面积要求大型主力店店：百货公司、、超市、电影院次主力店：：美食广场、、大型中式式酒楼、娱娱乐中心24租户构成主力店能为为集中商业业带来巨大大的人流，，但是租金金水平很低低。次主力店能能带来的人人流数量不不及主力店店，但是租租金水平要要明显高于于主力店。。结构性品牌牌专卖店在在人流和租租金两方面面都能有不不小的贡献献，而且会会吸引一些些相关品牌牌的入驻。。普通的零售售商铺是主主要的租金金承担者，，其自身吸吸引人流的的能力较差差。租金人流金牛型租户户明星型租户户问题型租户户瘦狗型租户户主力店知名商家结构性品牌牌专卖店零售商铺次主力店25集中商业管管理营运的的主要内容容承租商的优优化管理：：制定相应政政策，提高高承租户质质量业态管理原原则：根据不同区区域业态运运营效果，，让销售最最好的商品品业态得到到最佳的位位置营销管理：：制定营销计计划，吸引引更多的客客户服务管理：：管理行政事事务，制定定程度合理理的承租费费用26营运管理模模式：统一一管理，分分散经营统一招商管管理、统一一营销、统统一服务监监督、统一一物业管理理统一招商管管理：对招招商的品牌牌审核管理理和完善租租约管理统一营销：：制定统一一的营销推推广计划统一服务监监督：成立立管理委员员会，指导导、服务、、监督承租租方的经营营活动动统一物业管管理：有效效的进行建建筑空间维维护＆保养养27世联集中商商业成功开开发的操作作流程世联的工作作是从客户户目标出发发，市场为为导向，以以全国的视视野和高度度，为客户户提供切实实的增值服服务！案例1北京石景山山鲁谷路南南侧项目位置快速发展区区域，以大大型住区为为区域主导导属性的商商业项目项目界定写字楼+商业物业类型80000平方米建筑面积项目定位及及物业发展展建议研究方向北京瑞达世世纪鲁谷路路项目整体体发展战略略定位及物物业发展建建议客户的主要要困惑与我我们的研究究方向实现目标租租赁价格不不是本项目目的主要难难点问题；；在片区内已已有成熟商商圈集中分分布、且项项目周边新新增大量商商业的情况况下，本项项目是否尚尚存商业市场机机会？如存在机机会，合理的商业业规模是多少？选择何种商业业态有助于彰显显本项目的的高端物业业形象、实实现目标收收益，并与与上部办公公物业功能能相辅相成成？Focus1商业的业态态与规模基于区域现现状，写字字楼物业有有把握实现现3元/平米/天的租赁价价格。本项目是否否遵从区域域现有商务务氛围，以以适当的档档次和规模模满足区域域办公客户户需求？两者关系长安街鲁谷路玉泉路规划路规划路玉泉西路Focus2办公的档次次与规模商业业态研研究——项目面对怎怎样的市场场与怎样的的消费者？？基于对区区域市场和和区域消费费人口的分分析，确定定本项目业业态可能的的业态内容容A从城市规划划角度传统工业区区向文化、、休闲、娱娱乐服务为为主的综合合型服务中中心方向的的转变，为为本项目提提供了良好好的发展契契机从功能分布布角度项目所在片片区是一个个集住宅、、商务、办办公为一体体的综合性性较强的区区域从未来商业业服务业发发展角度本项目是区区域四大商商服中心之之一的银河河文化娱乐乐区的重要要组成部分分从现状供应应角度现状供应主主要集中在在零售，餐餐饮、娱乐乐类相对较较少从未未来来供供应应角角度度供应应量量主主要要集集中中在在大大型型住住区区的的底底商商，，对对餐餐饮饮类类业业态态发发展展受受到到较较大大制制约约区域域内内居居住住人人口口主要要在在区区域域内内解解决决生生活活基基本本需需求求型型消消费费，，其其他他消消费费选选择择跨跨区区域域解解决决商务务办办公公人人口口主要要在在区区域域内内解解决决工工作作餐餐饮饮需需求求及及部部分分宴宴请请型型餐餐饮饮需需求求，，其其他他消消费费会会跨跨区区域域解解决决政务务办办公公人人口口主要要在在区区域域内内进进行行宴宴请请型型餐餐饮饮及及娱娱乐乐消消费费且且档档次次较较高高本区区域域餐餐饮饮、、娱娱乐乐类类业业态态存存在在较较大大的的市市场场机机会会区域域市市场场商商业业状状况况区域域消消费费人人口口状状况况商业业业业态态研研究究———本项项目目能能吸吸引引怎怎样样的的商商业业经经营营者者？？通通过过对对比比各各业业态态商商家家选选址址KPI与项项目目本本体体条条件件，，进进一一步步确确定定本本项项目目商商业业业业态态。。B百货货商商场场类类商商家家选选址址的的KPI分析析商家家选选址址KPI大型型超超市市类类商商家家选选址址的的KPI分析析中型型超超市市类类商商家家选选址址的的KPI分析析购物物中中心心类类商商家家选选址址的的KPI分析析专业业市市场场（（家家居居、、建建材材））类类商商家家选选址址的的KPI分析析专业业市市场场（（家家电电））类类商商家家选选址址的的KPI分析析批发发市市场场类类商商家家选选址址的的KPI分析析餐饮饮类类商商家家选选址址的的KPI分析析娱乐乐类类商商家家选选址址的的KPI分析析地块块昭昭示示性性较较好好，，但但进进入入性性相相对对较较差差；；不是是传传统统的的商商业业区区，，而而且且被被大大型型住住区区与与公公建建绿绿地地包包围围，，商商业业氛氛围围目目前前较较差差。。项目目基基底底面面积积较较小小，，临临街街面面较较短短；；物业业建建筑筑形形式式：：集集中中商商业业裙裙楼楼项目目本本体体条条件件本项项目目较较适适合合发发展展的的三三种种主主要要业业态态为为：：餐饮饮娱乐乐中型型超超市市办公公物物业业的的档档次次和和规规模模———对影影响响办办公公物物业业的的五五大大因因素素与与本本项项目目进进行行对对照照分分析析，，确确立立本本项项目目办办公公物物业业的的定定位位：：形形象象较较好好的的中中高高档档纯纯写写字字楼楼C影响响办办公公物物业业定定位位的的五五大大关关键键因因素素我们们提提供供的的成成果果区域市场研究传统工业区向文化、休闲、娱乐服务为主的综合型服务中心方向的转变，为本项目提供了良好的发展契机从现状供应来说，主要集中在零售，餐饮、娱乐类相对较少；从未来供应来说，供应量主要集中在大型住区的底商，对餐饮类业态发展受到较大制约区域内居住人口主要在区域内解决生活基本需求型消费，其他消费选择跨区域解决……大型住区主导的商业物业，以餐饮、超市、百货为主体业态，其中餐饮所占比例较大百货业如不依托成熟商圈或规模，发展受到相当限制；超市类、专业市场类发展平稳；餐饮、娱乐随着其区域成熟与辐射力的扩张，商家与客群逐步升级，包容性和规模不断加强代表商家对本地快的看法各业态与本项目的拟合度分析……

成功案例借鉴与商家选址KPI研究商业定位：京西区域，网罗政务、商务、居住人口，聚焦公款消费与宴请消费，中、高档区域餐饮娱乐旗舰办公定位：西长安街南延、地标级、超值版写字楼……

商业与办公项目定位与开发策略业态分布建议总体布局建议交通组织建议核心筒布置建议建筑立面设计建议商业平面设计建议办公平面设计建议空调系统建议电梯数量品牌建议停车位数量建议……

详尽的商业物业发展建议与办公物业发展建议34案例例2深圳圳市市大大梅梅沙沙项目目位位置置城市市级级滨滨海海度度假假区区资资源源强强势势的的非非商商圈圈商商业业项项目目项目界定街铺物业类型7000平方米建筑面积商业定位及招招商执行方案案研究方向深圳大梅沙湖湖心岛商业定定位与招商执执行方案35客户的主要困困惑与我们的的研究方向Focus1在区域商业氛氛围没有形成成的情况下，，如何权衡回回现与项目整整体利益，创创造良好开局局？如何动态看待待市场和项目目发展机会，，寻求适宜的的商业形态引引导消费，实实现项目应有有的中长期商商业价值？Focus2商业市场现状状：1.大梅沙片区目目前商业供给给档次较低，，中高档餐饮饮配套匮乏,旅游经济不成成规模2.片区商业供应应充足，但业业态较为单一一，且档次不不高，难以支支撑片区商业业的高价销售售区域前景：1.政府将大力打打造梅沙片区区为“集旅游，国际际化居住及国国际级会议中中心的黄金海海岸”；2.深盐第二通道道、东部华侨侨城、万科国国际会议中心心及喜来登酒酒店的利好将将进一步促进进区域的发展展，为区域带带来大量中高高端消费人群群；36区域商业市场场研究——对比分析区域域内商业代表表项目销售和和经营现状，，同时关注区区域资源价值值、规划价值值预示的远期期商业利益，，形成商业定定位与后期操操作模式的市市场基础A大梅沙商业现现状分析大梅沙商业前前景展望片区商业配套套供应量大，，需求不足。。租户惨淡经营营，主要消费费时间为节假假日。平均租金水平平在75－85M2，商业档次较较低，无法支支撑较高租金金水平。片区前景虽得得到部分品牌牌商家认可（（如麦当劳、、肯德基），，但均无法摆摆脱经营艰难难的状况，更更难以吸引小小商家进场经经营。政府将大力打打造梅沙片区区为“集旅游，国际际化居住及国国际级会议中中心的黄金海海岸”；深盐第二通道道、东部华侨侨城、万科国国际会议中心心及喜来登酒酒店的利好将将进一步促进进区域的发展展，为区域带带来大量中高高端消费人群群；未来1-3年的商业供应应超过5万平米，区域域竞争激烈；；交通篇规划篇配套篇物业业篇篇37商业业消消费费市市场场分分析析———从细细分分销销费费群群体体行行为为模模式式切切入入，，充充分分考考虑虑市市场场风风险险和和市市场场潜潜力力，，从从未未来来项项目目可可能能辐辐射射范范围围和和获获取取消消费费者者的的容容量量能能力力分分析析湖湖心心岛岛商商业业部部分分的的平平效效价价值值空空间间和和消消费费能能力力增增长长BFactor1Factor3Factor4a.平效效价价值值空空间间b.消费费能能力力增增长长模模拟拟1旅游人群4盐田区海员Factor43商务人群2片区居住人群旅游游人人群群分分析析：：2000-2005年深深圳圳旅旅游游业业主主要要指指标标对对比比表表入境境游游客客在在深深人人均均天天旅旅游游花花费费项项目目构构成成2006年上上半半年年来来深深游游客客游游览览景景点点情情况况分分析析2006年深深圳圳三三大大旅旅游游圈圈的的入入境境游游客客游游览览情情况况（（％％））入境境游游客客感感兴兴趣趣的的旅旅游游资资源源（（％％））大梅梅沙沙片片区区房房屋屋均均价价已已超超过过12000元，，居居住住人人口口多多为为二二次次置置业业以以上上，，对对生生活活品品质质有有较较高高要要求求，，而而未未来来三三年年之之内内，，大大梅梅沙沙片片区区将将兴兴建建超超过过40万平平米米，，还还会会形形成成整整个个深深圳圳最最大大的的一一个个别别墅墅群群落落；；大梅梅沙沙可可辐辐射射区区域域2万人人口口，，每每月月家家庭庭消消费费6000元，，其其中中购购物物、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲占占其其消消费费比比例例的的50%，由此片区区有1117.8万元/月的消费空空间；大梅沙片区区酒店的出出租情况大梅沙片区区酒店会议议厅配备情情况小结：大梅沙的酒酒店入住人人群日均在在1000人以上，其其中商务人人群占50%，计570万/月的消费空空间。2005年在盐田港港靠岸15万国外海员员，国外海海员一般都都会逗留三三五天，远远洋船海员员在港口上上岸时间的的消费水平平大约在500---600美元之间。。按照大梅梅沙区域五五分之一的的市场份额额，大概有有1.35亿/年的消费空空间。38市场定位与与形象主题题——基于前期市市场论证和和主题差别别性与适应应性分析，，依托项目目资源提出出通过纪念念价值的发发挥挖掘市市场需求，，营造“人文湖心，，一岛情深深”的主题休闲闲商业环境境C人文湖心一一岛情深深市场定位充满人文关关怀的特色色休闲岛屿屿商业市场论证消费群体定定位业态定位类似商业案案例主题导入主题差别性性与适应性性分析基本商业观观点与品牌牌战略品牌构建的的思路品牌建设实