中原地产XXXX福建莆田文献广场城市综合体营销推广全案

莆田市文献广场营销推广全案深圳中原福建分公司

FuJian.10.07.12第一部分城市宏观环境分析第二部分城市商业环境研究第三部分项目本体分析第五部分营销推广策略组合第六部分项目经营管理建议第四部分项目定位项目定位规划建议营销执行招商策略第一阶段工作第二阶段工作第三阶段工作市场机会判断

目录城市宏观环境Part1蒲田的发展优势一区位优势突出莆田位于福建沿海中部，境域北连福州，南接泉州，西依戴云山，东南濒临台湾海峡，是大陆离台湾直线距离最近的城市。是江西省最近的出海口。莆田，史称“兴化”，位于福建省沿海中部，现辖仙游县，荔城、城厢、涵江和秀屿四区，以及湄洲岛国家旅游度假区管委会。户籍人口306.97万人，陆域面积4119平方公里，海域面积1.1万平方公里。1

莆田发展优势一区位优势明显莆田大陆、岛屿海岸线总长533.46公里，怀抱兴化湾、平海湾和湄洲湾三大港湾；莆田港位置适中，航道顺直，水深港阔，岸线丰富，不冻不淤，避风及地质条件良好。交通部列之为我国四大远景规划国际深水中转港之一。被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。可建万吨级以上泊位150多个，大型深水泊位80多个，是目前全国少数几个能够建设30万吨以上深水泊位的海港之一，预计总吞吐能力可达7亿吨以上。

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莆田发展优势二港口条件优越海滨邹鲁文献名邦历史有过“科甲冠八闽”的鼎盛时期。共有进士2345人，状元12人，位居宰相之位14人。全市现有各类专业科技人员3万多名，更有近万名莆仙籍专家学者遍布世界各地，其中“两院”院士13名。

妈祖文化是中华优秀文化之一国家旅游度假区湄洲岛是四海共仰的妈祖文化发源地，对台客轮直航点。妈祖文化对世界华人具有很强的凝聚力和影响力，湄洲岛上的天后宫是世界上20多个国家和地区5000多座妈祖宫庙的祖庙，有妈祖信众2亿多人。1

莆田发展优势三底蕴深厚妈祖文化影响巨大目前，全市有旅居海外华侨、华人、港澳台同胞70余万人，是福建省的重点侨乡；出外经商创业人员50多万人，足迹遍布全国各地，创办企业2万多家，年创产值2000多亿元。拥有一批千万甚至超亿元资本的莆籍民营企业家队伍。

全国1500多家民营医院，高达90%为莆商所掌控。北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断，而现在全国各主要木材集散地或口岸掌控局面的，几乎也都是莆田人。1

莆田发展优势四民间资本雄厚

福厦高速铁路已通车、向莆铁路和湄洲湾港口铁路支线已经开工建设，莆田将成为东南沿海区域及海西连接内陆腹地的重要交通枢纽；福厦高速公路扩建及湄永高速公路已开工建设，极大拓展了发展空间和经济腹地；国道、省道纵横有序，港口、供水、供电等设施日臻完善；莆田机场前期工作取得突破性进展。蒲田即将形成海、陆、空立体交通网络，对蒲田的城市发展会起到强大助推作用。1

莆田发展优势五交通基础设施日益完善

从总体上看，福建产业集群的发展已初具规模。目前全省已初步形成近60个大小产业集群，总产值3800亿元左右，约占全省工业总产值的52%。其中蒲田优势产业集群分布如下：莆田涵江电子产业群

＞100

亿

蒲田鞋业产业集群

＞

100

亿

林产加工业产业集群

＞200亿

能源产业集＞100亿1

莆田发展优势六已形成部分全国领先地位的产业集群莆田的几大发展优势必将成为莆田经济发展强有力的助推器，并极大地带动地产、物流、商业、零售、旅游等行业的发展。1、得天独厚的地理位置、港口条件及日益完善的交通网络，已吸引和将吸引更多的资本及人流进入莆田,海铁联运将有效降低运输成本并极大拓展莆田的经济腹地，促进现代物流业和临港加工贸易行业发展；2、深厚文化底蕴有助于更多优秀人才的产生，妈祖文化影响巨大，可有力提高莆田国际知名度并促进本地旅游及商业发展；3、雄厚的民间资本及优势产业集群，会加速龙头企业为首的本地产业链延伸、推升本地投资额度、带动当地GDP持续增长，并迅速提高莆田本地居民收入和消费水平。1

莆田发展优势小结统计显显示，，过去去7年间，，福建建生产产总值值持续续保持持两位位数以以上增增幅，，从2002年的4，468亿元，，增加加到2008年的10，863亿元人人民币币，生生产总总值首首次跻跻身大大陆““万亿亿俱乐乐部””；GDP增幅达达到13%，增幅幅在全全国处处于领领先位位置。。同时，，福建与与台湾湾的差差距正正在迅迅速缩缩窄：：福建建的经经济总总量在在上世世纪80年代初初期，，只有有台湾湾的四四十分分之一一，到到90年代初初期，，已是是台湾湾的十十三分分之一一，目目前则则缩至至台湾湾的五五分之之二。。1莆田经经济发发展状状况分分析推进海海西建建设以以来，，福建建经济济实力力增强强福建省基本态态势：：延伸两两翼、、对接接两洲洲，拓拓展一一线、、两岸岸三地地，纵纵深推推进、、连片片发展展，服服务全全局。。延伸两两翼、、对接接两洲洲发展壮壮大闽闽东北北一翼翼和闽闽西南南一翼翼，加加快对对接长长江三三角洲洲和珠珠江三三角洲洲。闽闽东北北一翼翼要发发挥福福州省省会城城市服服务全全省的的重心心和辐辐射作作用，，促进进闽东东北地地区加加快发发展，，推动动与长长江三三角洲洲对接接；闽闽西南南一翼翼要发发挥厦厦门经经济特特区先先行先先试的的龙头头和示示范作作用，，推动动与珠珠江三三角洲洲的对对接。。通过过延伸伸南北北两翼翼，使使海峡峡西岸岸经济济区与与两个个三角角洲优优势互互补、、联动动发展展。拓展一一线、、两岸岸三地地深入挖挖掘和和利用用沿海海港口口、外外向拉拉动内内陆地地区、、对台台五缘缘优势势及大大三通通、EKFA的历史史机遇遇，强化福州、、厦门门、泉泉州的辐射射功能能，发发挥漳州、、莆田田、宁宁德拓展一一线的的骨干干作用用，突突出特特色、、累积积实力力，促促进全全省的的全面面繁荣荣。内外兼兼备，，促进进发展展1莆田经经济发发展状状况分分析海西建建设战战略规规划布布局已经高高起点点编制制莆田田中心心城区区产业业规划划和各各类专专项规规划，，进一一步优优化产产业空空间布布局、、适当当控制制开发发密度度、规规范空空间开开发秩秩序，，形成成合理理的空空间开开发结结构，，提高高资源源环境境承载载能力力。1莆田经经济发发展状状况分分析蒲田城城市规规划以荔城城行政政办公公区为为中心心，结结合莆莆田铁铁路中中心站站的建建设，，整合合提升升工艺艺美术术城、、鞋服服城等等特色色资源源，规规划建建设““总部部经济济区””、““金融融商业业区””和““文化化休闲闲区””等功功能分分区，，促进进莆田田高端端服务务业的的发展展，提提升城城市品品质和和现代代化水水平。。莆田经济济发展状状况分析析城市简介介－城市市规划行政中心心商业中心心商务中心心居住中心心莆田目前前:全市人口口:286万人城区人口口:82万人1从上表可可以看出出，莆田田的GDP年增长率率均在15%左右，在在福建省省各大城城市中，，增幅仅仅次于厦厦门，经经济增长长势头强强劲，为为房地产产市场的的持续发发展奠定定了很好好的基础础。1莆田经济济发展状状况分析析莆田的GDP增长情况况2009年，莆田田实现GDP691.72亿元，同同比增长长15%，增幅居居全省首首位。莆田近年年来经济济发展特特点一、经济增幅幅位居全全省首位位从设区市市GDP增长速度度看，均均保持二二位数增增长。其其中，莆莆田市增增长15.0%、宁德市市增长14.6%、龙岩市市增长14.5%、三明市市增长14.2%、泉州市市增长14.1%、南平市市增长14.1%、漳州市市增长13.6%、福州市市增长13.0％、厦门门市增长长11.1%。；二、第二二、第三三产业共共同推动动经济较较快增长长从供给方方面看，，第二、、三产业业是推动动莆田市市经济较较快增长长的主要要因素，，特别是是第二产产业中的的工业、、第三产产业中交交通运输输业、金金融业、、租赁和和商务服服务业等等行业的的快速增增长，为为莆田经经济较快快发展提提供了动动力；三、消费费投资拉拉动作用用增强消费需求求平稳增增长从居居民消费费看，今今年来，，莆田市市居民消消费呈现现平稳增增长态势势。全年年农村居居民人均均消费支支出达4770元，增长长14.1％。城镇镇居民人人均生活活消费支支出为11199元，增长长12.0％。1莆田经济济发展状状况分析析莆田的经经济发展展特点未来10年，莆田田市发展展的总体体要求是是：壮大大经济实实力，提提升区域域竞争力力，增强强环境吸吸引力，，全市经经济总量量和主要要经济指指标达到到并超越越全省平平均水平平，基本本实现现现代化，，努力建建成新兴兴旅游港港口城市市，再造一个个崭新的的莆田，同全省省人民一一道完成成建设海海峡西岸岸繁荣带带的目标标。战略重点点：完成“五五大转变变”，以陆地地为主的的经济向向以海陆陆综合开开发的经经济转变变；以轻轻工业为为主的工工业基地地向临海海轻重结结合型工工业基地地转变；；由一般般港口向向国际中中转港转转变；由由制约型型运行体体制向适适应国际际惯例和和规则的的运行体体制转变变；由单单一功能能的城市市向功能能配套组组团式的的中等规规模新兴兴旅游港港口城市市转变。。外向拉动动战略：：大力发发展外向向型经济济。一是是加大招招商引资资力度；；二是以以妈祖文文化为纽纽带，增增创对台台经贸合合作新优优势；三三是大胆胆“走出出去”选选择优势势产业和和企业到到境外投投资，扩扩大资本本和劳务务出口；；四是扩扩大对内内开放，，加强与与外省市市经济合合作。产业升级级战略：：一是着着力提升升第一产产业，争争创一批批农产品品名牌；；二是加加快发展展第二产产业；三三是培育育发展第第三产业业，重点发展展旅游、、金融、、信息、、咨询、、社会服服务等。1莆田经济济发展状状况分析析莆田的城城市发展展目标2009年主要经济指指标1莆田经济发展展状况分析1、海峡西岸经经济区的发展展战略，将大大力推进莆田田的城市经济济快速增长；；2、莆田市政府府，围绕“再再造一个新莆莆田”的战略略目标，将对对城市基础建建设加大投入，并对文文献广场等重重点项目进行行政策扶持；；3、加快第三产产业，包括旅旅游、商业服服务业的发展展，将带来大大量流动人口口，带动第三产业的繁繁荣发展和爆爆炸式增长；；4、雄厚的民间间资本及产业业集群拉动的的产业链延伸伸，为商业发发展奠定良好好基础及带来难得机遇。。从宏观大环境境分析，目前前国家战略规规划或经济、、文化态势，，都为莆田提提供了一种前前所未有的良良好背景。同同时海西城市市群中，莆田田在过去十年年经济增速名名列前茅，但但城市基础建建设最为缓慢慢，这种结构构性二元矛盾盾反而会转变变为后发优势势。莆田将厚厚积薄发，迎迎来经济特别别是基础建设设的黄金时期期。宏观环境总结结城市商业环境境研究Part22城市商业环境境分析莆田版的《清明上河图》北宋年间，古古谯楼为当时时子城之城门门和城楼。通通常认为到到了古谯楼才才算进城。文文峰天后宫座座落于步行街街，莆田人素素来信仰妈祖祖，文峰天后后宫以前香火火鼎盛，解放放后依然如此此。步行街历历史上便是莆莆田人日常休休闲的主要去去处，并因之之形成了赶集集式和散购式式的购物习惯惯。2城市商业环境境分析莆田近代商业业发展的三个个阶段第一阶段：90年代以前1、涵江区是莆莆田的“小上上海”早期莆田地区区的商业主要要集中于涵江江区，当时涵涵江区有“小小上海”之称称，是莆田地地区商业旺点点，从当年商商贸城的盛况况可看出其时时涵江区的商商业中心地位位。2、城厢区商业业主要集中于于文献东西路路；城厢区商业主主要集中于文文献东西路等等传统老城区区，其他地区区如学园路一一带则是一片片荒凉，商业业形态以城市市街道两旁的的商铺为主。。2城市商业环境境分析莆田近代商业业发展的三个个阶段第二阶段：90年代莆田城厢区商商业崛起，涵涵江区开始走走下坡路１、城市重心心的迁移随着城市的撤撤区建市，市市政府的建立立，城区的扩扩展，城厢区区成为行政、、教育、经济济、文化的中中心，逐渐形形成了现在莆莆田城区发展展的雏形，而而涵江区则逐逐渐成为一个个加工业、一一般性商贸区区域；２、文献路崭崭露头角90年代文献路东东西贯通，为为莆田商业发发展提供了更更为广阔的天天地，商业发发展开始围绕绕文献中段扩扩展，但这一一阶段也存在在着购物环境境差，业态分分布不合理，，经营产品档档次底等问题题。2城市商业环境境分析莆田近代商业业发展的三个个阶段第三阶段：2000年以后进入2000年后，文献路路步行街规划划并成形、梅梅园路况规划划整改等都为为莆田商业的的扩张提供了了有利条件，，市区逐步形形成了几个重重要的商业圈圈，购物环境境和经营产品品档次都有了了较大提高。。但到目前为止止，莆田市只只有一个真正正意义上的商商圈，即以文文献路步行街街为核心，加加上新建成的的大唐广场，，金鼎广场，，辐射到周边边的梅园路、、东园路等外外围商业街的的市级中心商商圈。2商业环境分析析中心商圈的核核心地位不可可动摇次级商圈核心商圈在莆田人心目目中，根深蒂蒂固只有一个个中心，文献献路周边的商商业，只是享享受了中心商商圈的溢出人人流，在市区区内，第二个个次级商圈尚尚未出现。随着着城城市市发发展展和和扩扩容容，，莆莆田田有有可可能能出出现现一一些些区区域域性性的的消消费费圈圈，，但但文文献献路路步步行行街街的的核核心心首首要要位位置置始始终终不不会会动动摇摇。。批发发、、商商贸贸2商业业环环境境分分析析莆田田商商业业发发展展现现状状文献献路路步步行行街街经经营营现现状状文献献路路步步行行街街目目前前仍仍是是莆莆田田最最受受欢欢迎迎和和认认同同的的商商业业街街区区，，每每天天汇汇聚聚十十余余万万人人流流，，但但是是也也存存在在以以下下问问题题：：一、、步步行行街街的的租租金金最最高高可可达达2000多元元/平方方，已已经经超超过过了了北北京京、、上上海海及及深深圳圳等等一一线线城城市市，，品品牌牌商商家家虽虽入入住住意意愿愿很很高高，，但但由由于于过过高高租租金金因因素素，，经经营营情情况况不不甚甚理理想想，，因因此此商商家家调调换换频频率率较较高高；；二、、缺缺乏乏统统一一经经营营管管理理，，完完全全受受市市场场自自然然调调节节，，业业态态混混乱乱，，品品牌牌档档次次不不高高，，并并且且无无法法做做到到业业态态互互补补，，有有序序经经营营；；三、、目目前前因因为为正正在在建建设设地地下下购购物物广广场场地地一一大大道道，，文文献献路路已已被被挖挖得得惨惨不不忍忍睹睹，，整整条条路路上上已已经经完完全全没没有有休休闲闲和和景景观观空空间间；；原原来来步步行行街街对对休休闲闲和和人人性性化化的的考考虑虑较较少少，，也也不不是是符符合合现现代代消消费费习习惯惯的的商商业业街街区区。。2商业业环环境境分分析析莆田田商商业业发发展展现现状状梅园路经营营现状梅园路现已已形成颇具具规模的商商业街，主主要业态以以餐饮、娱娱乐及酒店店为主，承承担了城市市大部分的的餐饮娱乐乐需求，目目前商家经经营情况都都较为理想想。2商业环境分分析莆田商业发发展现状三信金鼎广广场、大唐唐广场经营营状况三信金鼎广广场是莆田田第一个真真正意义上上的商业MALL，并采用统统一经营管管理模式，，只租不卖卖，目前经经营情况尚尚可，主要要人流也来来自步行街街。大唐广场紧紧邻步行街街，但因为为之前规划划定位及业业态排布、、经营模式式均不理想想，导致经经营状况也也不太理想想。2商业环境分分析商业环境分分析总结从莆田目前前的商业环环境总体分分析我们可可得出一下下结论：一、莆田只只有一个真真正意义上上的商业中中心；二、本市人人对文献路路步行街认认同度最高高；三、核心商商圈的规划划及经营存存在严重不不合理之处处，有待大大力改进与与完善；四、集中消消费目前并并不太符合合莆田人的的消费习惯惯，莆田人人仍然喜欢欢传统的商业街街模式；莆田的商业业发展仍处处于相对初初级状态，，无论从建建筑外观、、业态组合合、项项目经营营、盈利模模式、营销销定位、消消费引导等等方面都需需要变革创创新，才能能匹配莆田田作为海西西经济区重重点城市的的定位。项目本体分分析Part33项目本体分分析项目所处区区位及四至至文献广场项项目地块位位于莆田城城厢区最核核心的文献献路与胜利利路交汇处处。东至胜利路路，北至文文献路，南南面与西面面都临下磨磨溪，占据城市最最核心位置置。3项目本体分分析土地现状土地形状较较为平坦，，总体地势势东北高，，西南低，，存在3.5———4.5米的高差，，在前期的的规划设计计中巧妙地地运用了地地形的高差差，形成错错落有致的的排布。3项目本体分分析项目性质文献广场的的项目类型型包含商业业、高端住住宅市民广广场、汽车车站、城市市绿地公园园、大型停停车场等多多种业态，，体量达到到46万多平方；；该项目是莆莆田市内位位置最核心心、体量最最大的城市市综合体，，也是莆田田市政府的的重点建设设工程，莆莆田的城市市名片。3项目本体分分析项目主要指指标用地面积：：72971建筑面积：：418160.6地上总建筑筑面：238670.6居住建筑面面积：153260（含返迁57740.39）地上商业面面积：80670.6计容面积：：268600不计容面积积：199560.6不计容商业业面积：47598.5广场面积：：25661汽车站：13784容积率：3.683项目本体分分析项目规划理理念本项目定位位建成莆田田高档的休休闲商业区区，以商业业、休闲、、餐饮为龙龙头，倡导导“和谐、、人性化””商业与生生活融合的的氛围，营营造情景式式、体验式式商业空间间，并将此此主题贯穿穿和深化到到项目整体体的开发和和运营之中中。3项目本体分分析项目规划亮亮点一双双首层因项目本身身存在高差差，在设计计中巧妙地地利用了东东北部和西西南部的高高差，做成双首层层概念，让让项目价值值最大化，，也为经营的的业主创造造良好的经经营条件。。3项目本体分分析项目规划亮亮点二大大量停车车位拥有莆田最最大的地上上和地下停停车空间共5250部；3万8百多部摩托车、自自行车停车车位，如此此大规模的的停车空间间，在全中中国的中心心商业项目目中都属于于罕见。文献路边约约400部胜利路边约约350部下磨溪上盖盖二层约1000部地下一、二二、三层共共3500部文献路、胜胜利路边面面积约15000平方下磨溪上盖盖二层面积积约20000平方地下一、二二、三层共共约100000平方3项目本体分分析项目规划亮亮点三功功能清晰标标志性强强本项目主要要由文献广广场、文献献商城和滨滨溪居住三三大功能构构成，从而而体现了该该项目功能能纯化、形形态简洁、、标志性强强等特点。。文献广场区区域文献商城滨溪居住区区共计三大功功能板块3项目本体分分析项目规划亮亮点四轴轴线明朗空间结构主主要通过““一带四片片、三核五五轴”的规规划结构，，形成由东东向西““广场-商城-广场－住宅宅”融为一一体的空间间形态；一带：广场场及公园景景观带四片：四个个建筑片区区三核：三个个核心入口口五轴：五条条重要的商商业轴线商城采用““L“形的建筑形形态，从而而较好的形形成了与城城市的对话话关系，通通过建筑的的端部和中中部的三个个口部设计计成功的把把城市广场场向西进行行延伸和扩扩展。3项目本体分分析项目规划亮亮点五连连接方方便商业区通过过天桥，露露台等紧密密联系，合理组织交交通，形成成了便捷的的商业交通通流线。为为尽最大化化地提升商商业空间品品质，在商商业街及商商业交通节节点处设置置景观节点点，以达到到休闲娱乐乐于一体的的商业空间间。天桥及露台台形成各区区之间有效效联动。天桥及露台台3项目本体分分析项目规划亮亮点六人人流巨大汽车站设置置在地下二二层（从西西南面为负负一），通通过采光的的站前广场场，每日引引导数万人人流从广场场内部上升升并分流至至各个商业业体，相当当于地铁上上盖商业。。站前广场示示意此站为莆田田市汽车站站，每日有有将近千余余趟车往返返，预计每每日将带来来近六万的的人流。3项目本体分分析项目规划亮亮点七项目的外墙墙广告处理理上，摒弃弃了传统的的喷绘广告告位设置，，改用现代代的LED液晶显示，，让整个外外立面干净净、整洁、、档次更高高。3项目本体分分析项目本体分分析总结一、地理位位置：文献献广场处于于城市最核核心位置二、类型：：文献广场场是一个多多业态、体体量巨大、、结构复杂杂的城市综综合体项目目；三、设计：：文献广场场的有许多多创新之处处，并尽可可能地考虑虑到了项目目的价值最最大化；如此大体量量、多业态态、结构复复杂、运营营模式高难难度的项目目，需要我我们认真地地对项目的的性质，本本地的市场场需求做详详细地调查查和思考，，并经过大大量的访谈谈，得到第第一手最真真是的数据据，才能保保证多方的的共赢。项目定位Part44项目定位定位前的思思考在项目定位位之前，我我们需要考考虑几个问问题：一、蒲田政政府的期望望值是什么么？二、开发商商对这个项项目的期望望是什么？？三、莆田人人民对这个个项目的期期望是什么么？四、项目建建成后，将将在莆田，，甚至整个个海西经济济区占据一一个什么位位置？如何能达成成多方的共共赢？4项目定位政府的期望望我们在前文文曾提到，，莆田市政政府的决心心是：再造一个新新莆田！一个新的莆莆田，太需需要一个像像文献广场场这样的项项目向世界界展示它的的形象；这里，是北北京的王府府井，上海海的南京路路，深圳的的华强北;这里，是莆莆田核心中中的核心；；这里，不仅仅仅是一个个超级综合合体项目，，它更代表表的，是莆莆田的城市市形象，是是大众对政府执执政能力的的一个评判判，是莆田田城市化进进程的一个个标志；毫无疑问，，文献广场场将会在莆莆田的历史史上留下浓浓墨重彩的的一笔，它它的影响，，将会延续续到莆田的的下个世纪纪，因此，，政府的期期望值，这这个项目只只需成功，，不许失败败！4项目定位开发商的期期望港涵地产，，作为一个个踏实稳健健的集团化化企业，在在莆田低调调地耕耘了了将近二十十多年的时时间，从产产业链来看看，已建成成的涵江国国际商贸城城，已垄断断了莆田的的商贸流通通业，还有有在建的秀秀屿码头，，已经持有有的莆田几几个汽车站站，也已是是莆田物流流业的龙头头，文献广广场项目，，将作为港港涵地产耕耕耘多年后后，厚积薄薄发，在世世人面前华华丽亮相的的一个大型型项目，此此项目的成成功，将为为港涵写出出一个新的的壮丽篇章章。文献广场投资资近50亿，在跟黄董董多次沟通后后，我们对开开发商的期望望也了然如心心：目标一:为莆田市贡献献一个伟大的的项目，给这这个城市增加加最美丽的一一笔，实现良良好的社会效效益!目标二：实现现项目的价值值最大化，为为港涵的发展展跨上一个新新台阶打下良良好的基础！！4项目定位莆田人民的期期望作为一个民间间消费能力极极强的地级市市，莆田人民民迫切地希望望：希望有一个地地方能代表莆莆田的形象，，能让人民在在一个舒适的的环境里购物物、休闲、游游玩，享受物物质文明带来来的美好时光光。希望这座两千千多年的城市市，重新焕发发出它的魅力力和生机，吸吸引更多的人人来到这里消消费和工作。。希望这个地方方，能够代表表莆田人的骄骄傲和自信。。所以，文献广广场肩负着与与生俱来的历历史使命，它它与这座城市市息息相通，，它吸取了两千年来来这块土地的的灵气与贵气气，它必将以以一个崭新的的形象，出现现在世界的面前！伟大的时代！！光荣的使命命！4项目定位本项目拥有酒酒店商业步行行街、生态公公园、购物中中心、高端住住宅、汽车站站、大型停车车场、（酒店店）六大业态态，是大型的的复合消费中中心。借鉴成功商业业载体的运营营模式，项目目与城市综合合体有非常的的类似，我们可以寻找找城市综合体体的成功轨迹迹和经验。城市综合体是指城市中的的居住、商务务办公、购物物、文化、娱娱乐、游憩等等各种城市物物业功能复合合，互为作用用、互为价值值链的空间、、文化意识形形态高度集中中的街区群体体。城市综合体不不同于城市中中心密集的建建筑群体，他他具备完整的的城市街区的的特质，是建建筑群体向城城市空间巨型型化、城市价价值复合化、、城市功能集集约化的结果果，同时，城城市综合体通通过街区的关关系，与外部部空间有机结结合，交通系系统有效联系系，延展城市市的空间价值值。4项目定位123456789高可达性高密度、集约约性整体统一性功能复合性土地使用均衡衡性空间的连续性性内外部关系完完整性强大的对外辐辐射型升值价值城市综合体的的特性上述特点，文文献广场完全全吻合。4项目定位案例借鉴宁宁波天一广广场借鉴理由：同属二三线城城市、核心商商圈、历史悠悠久、以商业业步行街区为主、拥有大大型中心广场场、商业体量量相似、物业业组合类似均有悠久的经经商历史、同同为港口城市市宁波天一广场场是国内一流流融休闲、商商贸、旅游、、餐饮、购物物于一体的大大型城市中心心商业广场；；广场建筑以2-4层低层为主，，充分体现现现代商业气派派为特点，中中央以3.6公顷绿地广场场为依托，缀缀以一条南北北相向的水街街，一池碧水水，点缀着几几幢精致通透透的建筑，优优雅的环境，，丰富的景观观，使CBD广场的商业氛氛围更富情趣趣；天一广场现已已成为宁波的的标志性建筑筑，深富魅力力的城市名片片。4项目定位项目特点绿绿色现代亲亲水在中山路1号门主入口上上，种植着6棵树龄约100年的来自澳大大利亚的“加加拿列海枣树树”，树枝婀婀娜，形象生生动，是广场场的迎宾树。。天一广场有有亲水、绿色色和现代等三三个主题，广广场的绿化率率为32%，犹如一座城城市绿岛，把把天一广场的的绿色主题演演绎得分外妖妖娆。4项目定位将历史融融入建筑筑由主入口口进入后后，就是是3.5万平方米米的休闲闲、演绎绎中心广广场，广广场宽阔阔、壮丽丽、往南南可以望望见歌德德式教堂堂的高耸耸屋顶。。这座教堂堂是根据据1702年法国传传教士郭郭中传在在灵桥门门内建筑筑的药行行街天主主教堂，，在1997年扩建2000年竣工，，大厅脊脊高31米，钟楼楼高66米采用顶顶尖造型型和色彩彩窗玻璃璃，是一一座典型型的歌德德式建筑筑。4项目定位位拥有中国国最绚丽丽的音乐乐喷泉音乐喷泉泉和超大大水幕电电影进入广场场后跨过过二座平平行的小小桥，便便是亚洲洲最大的的音乐喷喷泉和超超大水幕幕电影。。整个音乐乐喷泉有有2000个喷嘴，，400多台水泵泵，全部部由电脑脑控制，，采用目目前国际际上最先先进的高高压气泵泵式激光光音乐喷喷泉技术术，喷泉泉在激光光和音乐乐的配合合下，能能高速喷喷出一个个个晶莹莹透亮的的水柱、、水花、、能组合合出令人人眼花缭缭乱的““高岗花花式”、、“华尔尔兹花式式”、““蝴蝶展展翅式””等几百百种喷泉泉花式，，形成一一个美不不胜收的的“水世世界”；；同时与与喷泉交交相辉映映的水灯灯也大放放异彩，，随着音音乐的变变化，一一个赤橙橙黄绿青青蓝紫的的“水光光舞台””，通透透明亮，，宛如仙仙境，令令人目不不暇接，，赞叹不不已。（造价4000多万）4项目定位位灯光的运运用如梦梦如幻中心广场场在中心广广场的两两侧还竖竖着4根标志性性金属景景观灯柱柱，能在在晚上射射出强烈烈的激光光，喷出出各色烟烟雾；激激光变化化多端，，烟雾精精美绝伦伦；晚上上广场上上还有几几百盏地地灯，将将广场比比作夜空空，将点点点地灯灯比作星星星，一一点也不不过分，，人如同同在星河河中行走走，夜色色斑斓，，流光溢溢彩，如如梦如幻幻，妙不不可言。。4项目定位位水晶街街广场东侧侧美食区区在广场的的东侧美美食区和和乐购超超市之间间，是一一条长180米的水晶晶街，这这是设计计师颇具具匠心的的设计，，造型别别致的建建筑和水水晶长廊廊，在国国内独一一无二，，波光粼粼粼，流流水潺潺潺，喷泉泉涓涓，，灯光悠悠悠，还还有水晶晶街两边边连接在在一起的的木制天天桥，平平添了一一份异国国情调和和休闲趣趣味，令令人仿佛佛置身于于风景怡怡人的塞塞纳河畔畔，充分分展示出出人与自自然和谐谐统一的的优美画画卷。4项目定位位对历史的的尊重与与保护广场西北北侧服装装区和药药皇殿在广场西西北侧服服装区，，有一座座始建于于清朝康康熙四十十七年（（1708年）的古古建筑——药皇殿，殿内供奉奉药皇神神农氏。。药皇殿殿在宁波波医药史史上有着着举足轻轻重的地地位，不不但它供供奉着神神农氏，，而且成成为近代代宁波南南北药材材及名医医坐堂，，同业聚聚会议事事的一个个重要场场所。4项目定位位业态齐全全分分区明确确天一广场场是目前前国内最最大的““一站式式”购物物商业广广场，有有10个商业区区，分别别是超市市区、百百货区、、精品区区、服装装区、儿儿童区、、数码区区、酒店店区、娱娱乐区、、美食区区和综合合区，集集中了大大、中、、小300多家商商店。。、天一广广场具具备了了“吃吃、行行、娱娱、购购、游游”等等基本本旅游游要素素内容容，是是宁波波市中中心最最具活活力、、最时时尚的的商业业广场场和最最新的的商业业形态态，是是顾客客购物物的天天堂，，游客客旅游游休闲闲的好好去处处。4项目定定位天一广广场可可借鉴鉴之处处一、打打造了了绿色色、亲亲水、、生态态的购购物、、休闲闲环境境；二、商商业周周边化化——产生了了一个个与城城市中中心区区域大大尺度度相匹匹配的的市民民广场场，成成为宁宁波都都市生生活和和商业业活动动的大大容器器和大大舞台台；三、景景观设设计（（特别别是水水景））别出出心裁裁，富富有艺艺术魅魅力；；四、建建筑设设计不不落俗俗套，，形态态丰富富；五、将将历史史文物物巧妙妙地融融入整整个商商业之之中；；六、维维护了了一种种正在在消亡亡的多多样化化的传传统商商业方方式，，这种种商业业方式式便是是以传传统的的步行行街为为主，，符合合莆田田人消消费习习惯的的消费费模式式。4项目定定位定位需需满足足的目目标：：1、符合合城市市整体体发展展要求求，符符合政政府控控规要要求及及政府府期望望2、具有有鲜明明特色色，体体现项项目地地段价价值3、符合合市场场要求求，实实现整整体开开发与与经营营目标标4项目定定位定位依依据：：定位依据123456城市和区域市场城市化发展经济和人口状况城市和区域地理环境历史、文化、民俗、民情政府规划及功能定位城市综综合体体的开开发与与运营营4项目定定位城市综综合体体的开开发与与运营营商业部部分主主要作作为城城市的的商业业中心心，满满足家家庭生生活购购物、、餐饮饮、休休闲娱娱乐的的需求求；广场部部分满满足城城市大大型机机会及及表演演的需需求，，以及及公众众对城城市开开放式式公园园的需需求；；住宅满满足对对市中中心有有居住住情节节的需需求。。市场调调研论论商业金金融、、广场场及开开放式式公园园，及及城市市广场场，具具备复复合化化发展展基础础；地处核核心生生活区区，辐辐射莆莆田全全市及及周边边县、、乡、、镇；；地处传统商商业旺地，，周边配套套齐全，交交通便利。。大型城市广广场及大面面积的公园园，项目景景观资源优优越；未来拥有几几千户商家家及多种业业态，拥有有丰富的客客户资源；；区域仅有的的完整的整整体商业地地块，地处处主干道，，资源稀缺缺。容积率：3.68绿地率：建筑密度：：土地血统论论资源决定论论规划条件论论4项目定位项目功能定定位市场调研论土地血统论资源决定论规划条件论超级城市综合体，莆田标志性商业旗舰商业---都市购物休休闲生活街街（HomeStreet）广场---绿色生态休休闲广场住宅---城市中心、、配套齐全全、定位高高档的核心心住宅4项目定位消费者扫描描投资者经营者消费者开发商一个商业，，无论他是是何种形态态，衡量他他的标准都都是是否能能达成四方方的共赢。。而其中最重重要的一环环，就是消费者。失去消费费者信任和和推崇的商商业，也必必将导致其其他几环出出现问题，，因此，研研究消费者者，是我我们首先要要做的第一一道功课。。4项目定位项目目标消消费群分类类目标客户群群体本地客户周边乡镇客客户旅游及商贸贸客户莆田中心区区消费者莆田外延区区域消费者者（秀屿、、涵江）仙游、黄石石等乡镇消消费者以湄洲岛为为主的旅游游客群在莆田港从从事物流及及加工贸易易的客商及及工作人员员以莆田几大大产业为主主的商贸客客户4项目定位项目目标消消费群分类类补充型客户户核心客户根据项目发发展方向，，得出项目目的目标客客户结构定定位：重要客户补充型客户户莆田市区消消费者日常性消费费重复性消费费为主仙游、黄石石等乡镇目的性消费费流动性消费费为主湄洲岛旅游游及港口从从业人员、、商贸客户户旅游性消费费偶然性消费费为主4项目定位对应的消费费者需求业业态莆田市区消消费者日常性消费费重复性消费费为主购物餐饮娱乐乐休闲仙游、黄石石等目的性消费费流动性消费费为主湄洲岛旅游游及港口从从业人员商贸客户旅游性消费费偶然性消费费为主购物餐饮文化旅游娱乐乐4项目定位对应的消费费者需求业业态从上表可看看出，消费者对于于业态的需需求排序依依次为：购购物、餐饮饮、娱乐、、休闲及旅旅游，这也也为我们后后面的业态态规划提供供了相应的的依据。购购物45%、餐饮30%、娱乐及休休闲20%、文化及旅旅游10%4项目定位项目功能业业态排序可见项目的核核心功能应该该是以购物休休闲娱乐为一一体的大型商商业综合体，，而文化、旅旅游价值等将将是项目打造造特色的重点点。根据消费分析析：4项目定位融入历史与文文化的元素，，与商业运营营和谐统一历史文化与商商业文化的结结合：是以历史文化化为客流吸引引点，而商业业价值为实体体功能，两者者结合应当““你中有我，，我中有你””。旅游文化与商商业价值的结结合时：文化纯粹性是是成功关键点点；古代建筑与新新型业态结合合时：以外立面、视视觉美观性为为建筑重点打打造对象。商贸价值与一一般商业价值值结合时：应当以一般零零售商业去吸吸引人气，以以商贸的集中中性提升项目目价值。1、民俗、旅游游文化是项目目特色打造的的核心，且应应融入项目所有的原素素，包括后期期的经营之中中；2、特色性、时时尚性是业态态选择的关键键；3、以商业综合合性与商贸产产生互补性与与共赢性；4项目定位融入历史与文文化的元素，，与商业运营营和谐统一项目整体打造造思路1、以全面展示示莆田文化为为主题打造项项目的旅游价价值点；2、注重莆田及及港口文化在在项目的各个个方面的融合合，打造集信信仰文化、建筑文化、餐餐饮文化、风风俗特色、商商品特色为一一体的城市综综合体；3、重视项目的的两岸交流平平台的社会价价值，同时在在经营管理、、商业、商务配套方面面体现项目更更多的社会功功能。4项目定位从消费者分析析我们可以看看出，我们的的消费人群主主要是以家庭庭为单位，项项目需要带给给消费者与众众不同的消费费体验与心理理感受。我们希望，文文献广场，是是一个和谐的的消费场所，，是一个欢乐乐的海洋，是是一个能给大大家带去欢乐乐和舒适的场场所。莆田首个新都汇欢乐家家庭体验城在这里,全天畅享欢乐乐的体验在这里,汇粹生活中快快乐的点滴要要素在这里,家庭成员中每每个人的欢乐乐都实现了满满足我们相信这个个项目将会成成为商业项目目的标杆之作作!4项目定位文献广场欢欢乐之城城推广口号:享受生活，享享受快乐4项目定位口号朗朗上口口，易于识记记享受是一种态态度享受是一种姿姿态快乐生活是我我们的使命快乐生活变得得触手可及在文献广场,快乐梦想轻松松实现!项目特色专题题打造之一独独特的广广场文化4项目定位项目特色专题题打造本项目共有五五个广场，分分为内广场与与外广场，每每个广场赋予予不同的主题题此为原规划的的入口，建议议该入口的楼楼梯后移，楼楼梯道打平做做一个入口大大广场，因为为此处是文献献广场最重要要的入口，应应该给人震撼撼之感。4项目定位项目特色专题题打造广场一：入口口处的妈祖女女神像入口的广场上上，设置一个个巨型的镀银银妈祖雕塑，，（莆田是银银饰之乡），，周边配以灯灯光及小喷泉泉，成为广场场的一个标志志性建筑，头头顶饰以水晶晶，到晚上在在灯光的映衬衬下发出美丽丽的光芒，也也成为游客必必来之处。可名为：女神神广场4项目定位项目特色专题题打造广场二莆莆田名名人雕塑广场场以及水幕广广场（（名人广广场）莆田自古以来来出了非常多多的名人，在在入口的第二二个广场上，，可以参考天天一广场设置置一个巨型的的水幕喷泉，，喷泉周边设设置十到二十十个莆田古代代的名人雕像像，变成一个个具有浓郁文文化气息的广广场，也成为为人们日常观观看表演和集集会的中心。。4项目定位项目特色专题题打造广场三：全莆莆田首个主题题特色休闲广广场侏罗纪公园唯妙唯肖的恐恐龙,让小朋友仿佛佛回到了远古古时代4项目定位项目特色专题题打造4项目定位项目特色专题题打造以儿童为主题题的侏罗纪公公园4项目定定位项目特特色专专题打打造广场四四：以以青少少年为为主题题的街街舞广广场动动感感地带带在这里里，时时尚一一族可可以大大跳街街舞，，玩滑滑板，，尽情情畅享享青春春的美美好肯肯欢乐乐。文献路边的的长形广场场4项目定位项目特色专专题打造广场五：以以中老年为为主的太极极广场胜利路边的的长形广场场项目除了常常见的业态态规划外，，将引入特特色业态经经营模式，，利用特色色业态及规规划吸引特特定与时间间消费，以以吸引更多多更广的消消费群。4项目定位项目特色专专题打造项目特色打打造之二特特色色业态的打打造特色业态第第一站：特特色餐饮民族区域小小吃的打造造：新疆的国际际大巴扎——以新疆特色色小吃为龙龙头，结合合全国性的的特色小吃吃，打造大大巴扎的饮饮食文化特特色；以当地食品品打造项目目饮食特色色：苏州的阳澄澄食街——阳澄湖的大大闸蟹远近近闻名，项项目重点推推广项目阳阳澄大闸蟹蟹的项目特特色性，同同时产生主主题式划分分为阳澄湖湖鲜、特色色海鲜、神神州风味、、异国美食食等主题，，融合当地地特色、全全国特色、、国外特色色带动了整整个项目的的成功；福建小吃：：地道的各各地方小吃吃，曾经随随着华侨的的脚步走向向海内外，，现在，他他们可以在在文献广场场吃到这些些让他们魂魂牵梦萦的的美食。（（特别别是针对旅旅游人群））特色业态第第二站：特特色娱乐电电影院特特色打造1、4D的座椅具有有喷水、喷喷气、振动动、扫腿等等功能，因因而观众在在看立体电电影时，可可实时感受受到风暴、、雷电、下下雨、撞击击、拍腿等等事件，产产生身临其其境，惊险险刺激的效效果。2、3D影院在观看看的时候你你需要戴上上特殊的眼眼镜，它的的镜片只允允许一种振振动方向的的光通过，，能让你两两只眼分别别看到一幅幅画面，这这样在你脑脑子里形成成的图形就就跟用肉眼眼看三维物物体一样了了，感觉更更加真实的的电影效果果。莆田首个3D、4D影院打造，，成为目标标消费者不不得不来项项目的理由由之一。营造荷里活活的梦幻世世界，用星星光大道吸吸引电影迷迷的视线。。特色业态第第三站：莆莆田首个室室内运动中中心迷你高尔夫体育舞蹈电子竞技室内五人足足球室内健身室内网球台球特色业态第第四站：项项目酒吧特特色打造酒吧，向来来是一个城城市夜生活活的代名词词；情感共鸣：：深圳的海上上世界——通过面临海海湾打造异异乡漂流的的“海员文文化”酒吧吧，产生在在深圳的外外国人的情情感共鸣，，成为了外外国人在深深圳的聚集集地之一；；建筑与文化化特色：上海的新天天地——以石库门旧旧式建筑筑为特色，，打造文化化性酒吧，，引来全国国性的学习习热潮；处境特色打打造：新疆的国际际大巴扎——在80米的项目标标志建筑观观光塔上打打造酒吧，，给人不同同的身处环环境，得到到消费者的的认可。打造莆田首首个情景式式酒吧广场场，感受特特色夜生活活；四楼电影院院同层位置置，可利用平台台特色业态第第五站：青青少年娱乐乐天堂动动漫天地成长书吧以青少年喜喜欢的动漫漫，游戏为为主，吸引引莆田及周周边地区的的青少年消消费者，此此业态也是是目前莆田田缺少的一一个业态。。成长书吧吧，主要要以经营营青少年年图书及及玩具为为主。特色业态态第七站站莆田艺术术博物馆馆主要以展展示莆田田历史文文化、特特色产业业为主，，辅以销销售莆田田的木雕雕、银饰饰等，是是外地游游客借此此了解莆莆田文化化，也成成为莆田田青少年年学习基基地。特色业态态第六站站：顶楼楼设置特特色化，，让顾客客情不自自禁往上上走。美食广场场大型电视视屏幕顶楼设置置电轨车车，可以以环绕整整个文献献广场，，并欣赏赏美丽的的城市夜夜景项目推推广广包装装特特色项目无论论是前期期的宣传传还是后后期的整整体推广广包装，，均突出出项目的的特色，，即代表表着莆田田最具文文化的地地方文化化宣传体体系。4项目定位位项目特色色专题打打造特色推广广包装第第一站：：外广场场的标志志性建筑筑钟钟楼我们知道道,人们对于于时间的的依赖是是与生俱俱来的，，当钟楼楼低沉浑浑厚的声声音穿透透几公里里区域的的时候，，所有的的人都知知道了我我们项目目。这里将会会是每个个重要节节日的来来临，特特别是，，圣诞节节，新年年，世界界杯……人们不得得不来的的地方。。4项目定位位项目特色色专题打打造随着城市市化的不不断发展展，在城城市中戏戏剧表演演的空间间越来越越少，而而莆田特特色的木木偶戏、、莆仙戏戏等也成成为大多多数的回回忆，戏曲作为为文化的的重要组组成部分分，项目目的戏台台应当经经常性地地表演戏戏剧，联联系不同同的戏团团定期或或不定期期地引进进名家表表演，通通过丰富富多样的的文化表表演，提提升项目目文化特特色。特色推广广包装第第二站：：民俗文文化——戏台（广广场主题题设想一一）4项目定位位项目特色色专题打打造特色推广广包装第第三站：：参与性性强的广广场包装装1、观光电电梯2、大型显显示屏3、大型遮遮阳板4、广场舞舞台14324项目定位位项目特色色专题打打造4项目定位位节庆广场场的特色色表演4项目定位位广场的水水幕电影影从光谱上上选取一一截颜色色，形成成购物中中心的印印象识别别香港购物物中心将将灯光做做成了一一个个细细节符号号，将灯灯光设计计做成一一门艺术术。每一一个购物物中心都都独具匠匠心地在在光谱上上选取一一截自己己的颜色色，通过过大量的的运用使使购物中中心具有有一种““灯光VI”的效果。。灯光VI具有十分分强烈的的识别性性和渲染染力，尤尤其是主主题式购购物中心心，灯光光就成为为一种氛氛围渲染染的有力力手段。。人们无无须看清清购物中中心的名名字和标标志，就就能从灯灯光的效效果上，，从色彩彩的感受受上，知知道自己己走进了了哪一个个购物中中心，这这是香港港购物中中心发展展到一个个重要的的阶段，，在细节节上的成成功应用用。特色推广广包装第第五站：：参与性极极强的地地方特色色园林以八闽名名楼古谯谯楼为参参考形式式，结合合莆田历历史文化化的发展展，进行行园林的的建设，，打造首首个地方方特色的的主题式式商业园园林景观观。参与性景观建议议休闲设施施和小品品：营造造园林艺艺术、文文化内涵涵以及体体现商业业氛围地方传统统文格的的主题式式园林一次丰盛盛的视觉觉盛宴，，一次圆圆满的文文化名人人之旅。。地方园园林的精精彩与莆莆田名人人交相辉辉映，成成为项目目内一道道独特的的风景。。莆田市历历史上素素有“文文献名邦邦”之誉誉，自唐唐代以来来的1200多年间，，人才荟荟萃，名名人辈出出，在各各个时期期勇领风风骚，垂垂范后人人。出现现林默、林兆恩恩、蔡襄襄、郑樵樵、刘克克庄等一一批历史史文化名名人，举举进士者者多达2400多名、其其中文武武状元22名、宰相相14名、尚书书（中央央政府各各部部长长）近70名。项目经经营营特色色莆田，出出身于贵贵胄血脉脉，肩负负着闽台台两地的的文化交交流与经经济交流流使命，，注定比比其他项项目有不不同凡响响的高起起点。4项目定位项目经营特色色特色一：成立立高规格的台台商俱乐部可在项目地，，成立台湾及及其他华侨等等商人在项目目的俱乐部，，为他们内地地的交流创造造良好的条件件，成为台商商的心灵归属属地。特色二：系列列文化艺术节节系列文化艺术术节、台湾文文化风情节、、民间美食节节等，将会吸吸引大批旅游游的客人。在在中国，有几几个旅游地的的节日在国际际上都颇具知知名度，包括括山东潍肪的的国际风筝节节，青岛的国国际啤酒节等等等。深圳的华侨城城世界之窗是是现在中国目目前为止经营营最好的主题题公园，其中中的一个秘诀诀就是每个月月都有丰富多多彩的节目表表演，贯穿各各种主题。其其中欢乐谷中中的某些节目目观众参与性性非常强，在在体验式消费费的今天，这这种丰富多彩彩的形式吸引引了大批的消消费者。特色三：独特特的服务体验验身着特色民族族服装的小镇镇服务员人性化的导视视系统除了普通的导导视系统之外外，还增设电电子导视查询询体系我们的消费着着可以轻松查询询楼层分布可以轻松知晓晓商场的促销销活动可以轻松了解解放映电影的的名称．．．．．．．特色四：服务务特色在广场里特色色商业服务中中心，以优质质的服务提升升购物的乐趣趣在商业广场中中的经营管理理中引入了五五星级酒店的的服务，用服服务提升购物物的乐趣，这这也是购物中中心发展到一一个更高级的的阶段后，购购物中心的求求新求变之道道。魔力宝宝乐园园糖果，音乐，，舞蹈，玩具具，游戏，这这里是小朋友友的欢乐天堂堂服务中心里的的儿童天地（（用于托管幼幼儿，让父母母安心逛街））这里有小宝宝宝最喜欢的梦梦幻王国，酣酣睡也好，小小憩也罢，都都由专业的看看护人员进行行，我们让所所有妈妈能在在毫无后顾之之忧的情况下下享受逛街的的乐趣．安心宝贝育婴婴房让老公可以在在舒适的环境境中，享受阅阅读，下棋，，喝咖啡饮品品，看电视，，擦鞋等服务务．快乐先生大本本营人性化厕所专门为残疾人设置的独立厕厕所,非常宽敞.它既不在男