世联地产北京怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书

怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议汇报版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：宏怀房地产有限公司1一项目本体分析2项目距北京市四环约50公里项目位于怀柔区南大门，距怀柔区中心约3.8公里。项目南侧滨临怀河，河道宽30米。项目位置交通通达性项目与北京市区距离约一小时车程项目距101国道约1.7公里06年下半年京承高速开通后将缩短到本项目的时间.本体分析1.7公里3项目四至东侧为天鸿时尚岛项目商业所临河道宽约30平，深约1.5米，河面景观一般南侧过河为双向四车道公道，所行车辆较少，936经过项目大门北侧为空地将来会是别墅南侧跨过怀河是庙城镇政府西侧跨过怀河是荣城小区东侧是条规划七米宽的道路4规划指标规划总用地：8.30公顷建设用地：5.5公顷地上建筑面积：3.81万平米地下建筑面积：7821平米容积率：0.68自持面积：1.5万平米销售面积：2.3万平米5项目规划情况全框架结构1-8号楼首层层高5.1米二层、三层层高3.9米柱距7M，进深18M楼梯操作间会议楼6项目规划情况层数楼号7项目规划情况温泉会所现状3、4、5、6、7号楼已建设完成1、2、8、9号楼即将启动，全部建设2007年5.1完成3、4号楼地下为配电室和机房及停车场，计130辆车位5、6、7号地下为停车及设备间，其中5、6号楼地下为有停车位计66辆地面停车位150辆123456789会议室8管理资源网本资料来自

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910本体分析析结论中等规模模地块。。项目腹地地雁栖湖湖和红螺螺山等旅旅游资源源为项目目提供了了潜在客客流。怀柔新城城规划使使该区域域同时幅幅射产业业园区和和影视城城。与北京市市区的车车行距离离较远。。离怀柔区区域中心心车行距距离不远远。交通路况况较好，，但旅游游旺季可可能出现现交通不不畅情况况，心理理认知距距离也较较远。规模交通条件件区域资源源11二客户户目标和和项目界界定12片区发展展规划两个基地地中影集团团生产基基地怀柔技术术研发基基地两组团雁栖组团团是怀柔柔最重要要的生态态型产业业基地庙城组团团将大力力发展休休闲娱乐乐业、时时尚文化化产业和和现代物物流业，，成为怀怀柔区的的对外形形象窗口口和休闲闲娱乐基基地。两城区中心区（（包括老老城区和和核心区区）承担担着怀柔柔新城的的综合服服务职能能，是全全区的行行政管理理中心、、公共服服务中心心和旅游游休闲会会议中心心。东部部新区（（包括北北房和杨杨宋）是是新城的的主要发发展方向向三大板块新城东区板板块庙城板块红螺山板块块13生态发展区区：在北京城市市总体规划划中，怀柔柔被确定为为生态涵养养发展区；；城市性质：北京市东部部发展带上上的重点地地区；是北北京市国际际交往中心心的重要组组成部分；；是北京市市生态环境境保护带的的重要组成成部分和饮饮用水源地地之一；重点发展旅旅游、会议议、休闲、、度假、影影视文化、、教育及研研发等功能能；平原地区区适当发展展科技含量量高、无污污染的都市市型产业及及现代制造造业怀柔的生态态发展规划划庙城发展规规划规划方向：：庙城组团将将大力发展展休闲娱乐业业、时尚文文化产业和和现代物流流业，成为为怀柔区的的对外形象象窗口和休休闲娱乐基基地。性质：门户经济、、窗口经济济;片区发展规规划14京承的开通通的利好因因素交通时间缩缩短：京承高速速预计06年10月通车，预预计从市内内至怀柔的的车程时间间综短至30分钟左右，，旅游人群增增多：，交通时间间缩短，周周边旅游人人群将有一一定幅度的的增多。项目15区域背景扫扫描结论项目所在地地为北京市市区和远郊郊生态度假假区的知名名景区之间间，怀柔区区域中心边边缘。怀柔城市规规划及项目目的区域控控规调整将将提升区域域生态形象象认知，利利于项目资资源价值的的挖掘。京承高速开开通将缩短短市区至项项目的通达达时间，增增加郊区旅旅游人员数数量。16客户目标和和约束条件件项目开发目目标启动实现快快速的现金金回流：商业项目预预计2006年10月对外集中中亮相，2007年全部建设设完成，尽尽快实现2.3万平米商业业的现金回回流;赢得知名度度与美誉度：政府南大门门，地区名名片。希望望获得市场认可，赢得一定定知名度与与美誉度。建筑形式:主体工程已已完成，可可调整余地地较小;持有形式：：项目主要用用于对外销销售，部分分产仅自持持，对保证证形象统一一提出较高高要求。项目约束条条件17项目界定北京远郊、、怀柔区域域边缘市区与强势势旅游版块块之间要求大部分分对外销售售的主体建设完完成的分体式综合合商业项目目18三发展方方向分析19正确的站位位是确定项项目定位与与发展战略略的前提怀柔南大门门，离市区区约3.8公里距离旅游商业离北京一小小时车程，，京承开通通后缩短至至约30分钟强势旅游版版块传统区域商业北京大型远郊商业20我们通过对对项目本体体条件、区区域环境、、商业类型型要求进行行逐一对位位判断项目目是否可以以发展为区区域商业项目要求具具有便捷的的交通项目具有密密集的商业业氛围项目的建筑筑形式适合合发展传统统区域商业业圈层理论下下竞争市场场的情况竞争范围内内的市场供供需状况、、产品素质质、营业状状况如何地区购物中中心面积区区间;人均商业面面积存量;本体条件区域环境其它要求<传统区域商商业>方向探讨21项目本体条条件与传统统区域商业业的KPI不吻合<传统区域商商业>方向探讨交通1、项目所在的怀柔区属于边缘，距离城市中心有距离较远。2、项目不位于市区交通干线边缘。氛围1、项目周边没有形成成熟的商业氛围;2、人口聚焦度较低其它1、怀柔区域内的人均商业面积约1.2平米，传统商业供给饱合度较高;2、本项目规模较小，很难通过自身力量对区域产生较大影响;本体解析项目本体条条件与区域域传统商业业KPI不吻合，不宜宜发展传统商商业22远郊商业发展展方向分析项目紧临高速速公路或交通通主干道项目是位于市市区和大型居居住区域之间间项目的建筑形形式是否适合合发展北京远远郊商业？区域产业布局局安排竞争范围内的的市场供需状状况、产品素素质、营业状状况如何是否在规划前前完成招商工工作;服务人口要求求;本体条件区域环境其它要求<北京远郊商业业>方向探讨23项目本体条件件与远郊商业业的KPI不吻合<北京郊区商业业>方向探讨交通1、项目所在的怀柔区属于远郊区，距离城市中心通勤时间长2、虽有京承高速开通的利好，但客户对于距离心理认知的改善仍需时日区域要求后方没有大型居住社区做为依托其它因素1、没有进行前期招商;2、分体式建筑形式不宜发展北京远郊商业;本体解析项目本体条件件与北京远郊郊商业KPI不吻合，此发发展方向不佳佳24商业常规指标标要求硬性指标和综综上分析，区区域型商业和和郊区大型商商业不是理想想的发展方向向KPI分析25旅游商业发展展方向研究——旅游发展模式式洲际旅游开始出现出现到周边国家旅游的热潮旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）平稳发展阶段加速发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段3000US$5000-US$300US$1000US$国内深圳上海北京长三角中等规模以上城市26旅游商业发展展方向研究——市场潜力怀柔区旅游业业发展迅速，，目前已开放放景点26个，年均接待待游客940.2万人次。；截截止到2005年底，怀柔的的旅游业实现现综合收入为为9亿元，对第三三产业的贡献献率为28%。而且据统计计今年“五一一”黄金周，，怀柔地区共共接待游客92.7万人次,实现旅游综合合收入6039万元。同时随随着京承高速速公路的通车车，从北京市市区到怀柔的的行车时间大大大缩短，更更多的消费者者将被吸引到到怀柔旅游和和休闲度假，，整体市场份份额将逐渐放放大。怀柔地区旅游游业发展迅速速,旅游收入占第第三产业收入入1/327百泉山风景区区慕田峪长城红螺寺雁栖湖本案北京方向旅游商业发发展方向研研究——资源至本案8公里至本案14公里至本案21公里至本案27公里28旅游休闲商商业发展方方向研究——KPI项目所处区区域有较丰丰富的旅游游资源;片区在旅游游人群中认认知度较高高;项目自身有有一定的景景观资源：：远山近水水;怀柔产业规规划将项目目所处区域域定位为休休闲娱乐区区;未来城市发发展规划将将本项目定定位为政府府名片，并并在众多公公开场合对对本项目进进行过大量量的宣传;开发商在本本地有较强强势的政府府背景;开发商在本本地有一定定的影响力力和口碑;区域条件政策条件开发商背景景条件满足旅旅游休闲商商业KPI，基于此，，对项目定定位进行深深度思考29四发展策策略与项目目定位30定位需解决决问题1、休闲商业业经营什么么产品？3、商业的形形象定位是是什么？4、商业的合合理定价是是多少？2、本项目最最终消费者者和购买者者是谁？31项目定位思思路客户需求市场竞争产品定位案例分析在市场中的的定位同类型项目目借鉴32商业营销链链分析模型型投资者(开发商)产权者（小业主）管理者（商业管理公司）经营者（租客）消费者商业的现代代营销链是是：“发展展商——投资客——经营商家——消费者”这这样一个完完整的结合合体。现实实中商业地地产很多开开发者只看看到了这个个营销链中中的“发展展商——投资者“这这两个元素素，从而为为商业地产产的后期经经营埋下了了深重的隐隐患。33旅游商业消消费者行为为分析-市场调研37.4%的被访者回回答是景点点本身的吸吸引力，23.1%的被访者回回答是个人人偏好，21.4%的被访者回回答时间更更好安排，，12.3%的被访者回回答费用更更便宜，5.8%的被访者回回答到外地地旅游更不不方便。景景点本身的的吸引力在在游客选择择旅游目的的地方面有有着最重要要的影响力力，人们对对旅游的态态度更偏向向于一种经经历的品质质，一种个个性的选择择，而非廉廉价的消遣遣。最关注重品品质的选择择34消费者行为为分析——人均消费区区间每次郊区旅旅游的平均均花费，300—500元的消费人人数最多，，占到42.2%，其次为100—300元，占26.2%，500—1000元占21.2%，1000元以上占5.8%，100元以下占4.6%。考虑到被被访者在旅旅游目的地地、旅行距距离、旅游游时间、旅旅游方式、、消费能力力等方面的的不同，这这一花费统统计只能大大致说明一一个平均水水平。人均消费300-500之间居多35消费者行为为分析年收入5万－8万者郊区旅旅游频次较较高对休闲服务务和整体管管理印象较较差，交通通方便也存存在一定的的影响;收入与偏好好劣势评价36消费者行为为分析出游方式期望开拓项项目类型郊区旅游出出行方式主主要是和朋朋友及家人人一起出行行;期望新开拓拓项目的选选择主要分分布在休闲闲度假、生生态环境范范围内;其中选择和和朋友及家家人的被访访者90%均表示：所所在公司平平均两至三三月进行一一次近郊旅旅游,逗留时间为为二天一夜夜居多;37访谈写真（（旅游者））张先生（夫夫妻）：职业：公司司部门经理理年龄：约30一般两周会会过来怀柔柔一次，平平时工作压压力太大，，和爱人一一起出来转转转，主要要是看自然然景观，住住宿吃饭会会选择农家家乐。公司司一年会组组织二至三三次出来玩玩，住宿会会选择度假假村，来郊郊区玩主要要还是看看看山水。要要是怀柔市市区有特色色的休闲度度假的的地地方，可能能会考虑，，关键要有有一些特色色。宋先生（夫夫妻）：职业：设计计师年龄：约30岁一个月会去去一地方吧吧，主要是是怀柔、密密云这些地地方，公司司有时会选选择在一些些度假村开开创意会，，呆两三天天，都是在在山角下，，如果怀柔柔有什么好好玩的地方方是朋友推推荐的话，，会考虑，，消费不要要太高，关关键要有特特色，不然然和市区区区别就不大大了。刘先生（三三人一起）：职业：未知知年龄：约40岁和一个客户户开车过来来的，觉得得怀柔度假假村贵（当当时在雁栖栖湖度假村村内），且且质量不好好，感觉像像招待所，，就是听别别人说怀柔柔景色好，，具体来怀怀柔干什么么，自己也也不知道。。如果有什什么可以玩玩的地方，，会考虑。。朱小姐（二二人一起））：职业：未知知年龄：约25出来散散心心，一个月月来怀柔一一次，住宿宿在农家乐乐，度假村村关键看价价位，价格格合适会考考虑，要有有特点。38访谈写真（（旅游者））天津某旅游游组团（机机关单位））：人数：约60人在北京呆两两天，旅游游社安排住住在市区，，看完雁栖栖湖回市区区，住石景景山，如果果旅行社安安排住度假假村的话，，也可以考考虑，关键键要去其它它景点方便便，住在怀怀柔好像不不太方便，，如果来第第一天住在在怀柔，玩玩一晚，第第二天看看看怀柔景色色再去市里里景点看看看也可以。。李女士：职业：景区区内餐馆经经理年龄：约35岁在景区里吃吃饭的主要要是个人来来旅游的，，团体来旅旅游的很少少在景区里里吃饭，基基本上在度度假村里吃吃饭。来景景点只是看看看就走了了。平时周周一至周五五人很少，，几乎没人人，也就是是周六日人人较多;北大教授组组团人数：约30人左右早晨来的，，傍晚就回回家了，如如果组织者者安排的话话，愿意参参加，费用用不能太离离谱，要消消费得起。。个人可能能不会去。。和朋友或或者集体一一起去吧。。要有特色色，比如说说表演之类类，不能像像宾馆一样样。某科技公司司：人数：约25人公司组织拓拓展训练，，住在度假假村，选择择度假村关关键看饮食食和交通是是否方便，，价位要合合适，要有有特色，住住宿的地方方最好能有有一些自然然景观。39访谈写真真（怀柔柔本地））马先生：职业：某某餐馆老老板年龄：约约40岁怀柔除了了景点好好像也没没什么吃吃喝玩的的地方，，平时也也就是打打打牌，，没什么么其它娱娱乐活动动，不知知道怀柔柔有什么么特色的的餐饮娱娱乐的地地方，玩玩的地方方也就是是梦幻庄庄园吧。。王女士：职业：机机关干部部年龄：约约40岁一般去福福华肥牛牛、梅州州城这些些地方，，怀柔好好像没有有什么比比较高档档的适合合餐饮接接待的地地方。如如果有什什么特色色的高档档餐饮可可以考虑虑，不过过价位不不能太离离谱了。。停车要要方便。。刘先生职业：公公司职员员年龄：约约28岁没太关注注怀柔吃吃喝玩乐乐的地方方，没什什么出名名的地方方，没听听朋友们们说过，，玩的地地方去梦梦幻庄园园。马先生：：职业：服服装店老老板年龄：35岁左右来怀柔时时间不长长，一一般请客客吃饭就就在小肥肥羊，玩玩的地方方不太清清楚。怀怀柔特色色就是鱼鱼吧。有有专门做做的酒店店，不过过没去过过。40消费者行行为分析析总结个人与团团体对怀怀柔认识识度较高高消费者对对旅游休休闲度假假有较高高需求个人休闲闲目前主主要度假假选择为为农家乐乐团体休闲闲度假主主要偏好好度假村村对休闲度度假的特特色要求求较高本地没有有形成品品牌的特特色餐饮饮娱乐场场所41客户细分分消费人群群偏好目标42营销链分分析模型型投资者(开发商)产权者（小业主）管理者（商业管理公司）经营者（租客））消费者市场竞争争角度43北京休闲闲度假市市场概况况发展水平平相对较较低北京郊区区的旅游游产业发发展阶段段发展水水平还处处于较低低，基本本处于观观光旅游游阶段，，大量的的培训中中心都属属于国有有性质，，市场化化程度及及发展水水平较低低。集中分布布于怀柔柔、昌平平、密云云、延庆庆在62家三星级级以上度度假酒店店及度假假村中，，怀柔拥拥有18家，占29%；昌平拥拥有17家，占27%；密云和和延庆次次之，各各拥有6家；而其其他各郊郊县共有有15家，不足足总量的的四分之之一。中中心城区区没有度度假酒店店及度假假村。怀柔：本本项目所所在地，，是京郊郊度假村村最密集集的区域域昌平：度假村数数量大、、档次高高，是最最具竞争力的的度假区区域。密云、延延庆：有一定数数量的度度假村，，但档次较高高的很少少。顺义、通通州、大大兴、房房山：有少量较较高档次的度度假村。。门头沟、、平谷：度假村较较少，且且档次普普遍不高。。总体特征征市场格局局44怀柔度假假市场分分析度假物业业供给量量较大：度假村村总量大大，位于于各郊县县之首。。高档度假假村和度度假酒店店供给不不足：具有四四星级标标准的度度假酒店店及度假假村仅有有3家。依托于自自然景观观资源怀柔境内内共有风风景区十十余个，，但大多多数较高高档次度度假村集集中于雁雁栖湖风风景区。。其原因因在于雁雁栖湖周周边的自自然景观观资源十十分丰富富，且交交通较便便利。以会议休休闲度假假为主怀柔的度度假村多多为大型型国有企企业和事事业单位位的培训训中心，，仅以雁雁栖湖区区域为例例，其周周边20余家度假假村几乎乎全部为为国有企企业所属属，因此此这些度度假村的的主要功功能就是是承接企企业内部部的会议议和培训训，同时时承接协协议单位位的散客客度假。。高档度假假酒店及及度假村村经营稍稍好，但但总体运运营状况况不佳由于在市市场上占占据主体体地位的的国有培培训中心心对经济济效益的的追求并并不强烈烈，大多多数主要要为系统统内部使使用，且且经营管管理水平平不高，，因此总总体运营营状况不不佳。其其中只有有法官进修修学校由于聘请请了建国国酒店管管理集团团而实现现了较好好的收益益，年平平均入住住率达60%，基本可可以保证证成本和和收益持持平。而而其他大大部分度度假村年年平均入入住率40%-50%。市场供需需状况经营状况况45昌平度假假市场分分析市场供需需状况经营状况况度假市场场总体供供需两旺旺：度假村村总量大大，度假假村总量量较大，，仅次于于怀柔。。高档次的的度假村村供给较较怀柔稍稍多，是是怀柔的的主要竞竞争区域域：具有四星星级标准准的度假假酒店及及度假村村共有5家，数量量居各郊郊县之首首。依托于温温泉资源源和便捷捷的交通通昌平区域域只有十十三陵、、居庸关关长城等等少数旅旅游景点点，均不不适宜度度假用途途。因而而小汤山山区域的的温泉成成为昌平平区域的的最有吸吸引力的的度假资资源。大大批度假假村云集集于此，，如九华华山庄、、培新宾宾馆小汤汤山会议议中心、、富来宫宫温泉山山庄、龙龙脉温泉泉度假村村、御汤汤泉度假假村等。。以会议休休闲度假假为主商务会议议及团体体客户占占总客源源的60%以上。经营水平平和经济济效益参参差不齐齐作为昌平平区域乃乃至整个个北京地地区度假假物业的的领袖，，九华山庄庄的年平均均入住率率达70%以上，年年利润上上亿元。。而其他他中低档档的度假假村经营营状况一一般，年年平均入入住率40%-50%。46密云、延延庆区域域度假市市场分析析市场供需需状况经营状况况高档次的的度假村村供应很很少：密云与与延庆各各有星级级度假村村18家，约为为怀柔的的1/3。其中四四星级以以上的度度假村各各有6家，密云云的瑞海海姆田园园度假村村为五星星级。主要依托托资源为为自然环环境，但但资源价价值不高高密云和延延庆的旅旅游资源源多为观观光资源源，参与与性较差差。以密密云水库库为例，，旅游者者只能在在水库周周围参观观，而不不能进入入水库游游玩。前前往密云云度假的的消费者者通常更更重视密密云的空空气质量量，而非非景观。。总体经经营效效益较较差除了瑞瑞海姆姆田园园度假假村和和云湖湖度假假村以以外，，大多多数度度假村村的年年平均均入住住率均均不足足50%。47顺义、、大兴兴、通通州、、房山山和其其他区区域度度假市市场分分析度假村村供给给和需需求都都较少少，但但存在在少量量高档档度假假村由于这这几个个区域域缺乏乏强势势的景景观资资源，，因此此度假假村市市场并并不发发达；；但因因其距距离市市区较较近，，同时时经济济发展展水平平有一一定基基础，，因此此出现现了少少量高高档次次的度度假村村及度度假酒酒店，，如大大兴区区的龙龙熙温温泉、、通州州区的的月亮亮河、、顺义义区的的怡生生园国国际会会议中中心、、房山山区的的天湖湖国际际会议议中心心等。。区域内内缺乏乏可依依托的的自然然资源源，因因此多多数依依托特特色配配套例如通通州区区的月月亮河河度假假村主主要依依托于于特色色餐饮饮和桑桑拿，，而大大兴区区的龙龙熙温温泉假假日酒酒店主主要依依托于于高尔尔夫。。其他区区域度度假村村市场场尚不不发达达，无无法与与怀柔柔形成成竞争争关系系。顺义、、大兴兴、通通州、、房山山其他区区域48休闲度度假市市场研研究结结论（（一））竞争区区域—主要来来自怀柔区域内内竞争争核心竞争对手重要竞争对手一般竞争对手1怀柔区域内部2昌平区域3密云等其他区域怀柔是未来来北京京地区区日常常度假假的重重点区区域，，来自自怀柔柔区域域内部部的度度假物物业是是本项项目未未来的的核心心竞争争对手手；昌平在未来来几年年内仍仍会是是会议议度假假的重重要场场所，，因此此昌平平区域域内的的度假假物业业也是是本项项目的的重要要竞争争对手手；密云及其他他区域的度假物业业与本项目目在个人度度假市场上上有一定的的竞争，但但怀柔区域域相对更有有优势；经营状况—总体经营效效益较差从经营状况况上来看，，现有度假假村和度假假酒店的效效益总体偏偏低，只有有少数项目目有较好的的盈利；49休闲度假市市场研究结结论（二））高端度假市市场存在一一定的市场场空间对于京郊的的度假物业业分析，经经营效益较较好的物业业主要集中中于档次较高的的少数度假假酒店，根据对度度假酒店及及度假村经经营成功的的典型案例例分析，得得出高档度度假酒店及及度假村经经营成功关关键因素：：高标准的设设施及服务务（至少四四星级以上上）强势的自然然、景观资资源（如温温泉、山地地、湖泊））特色的配套套（如特色色餐饮、高高尔夫、水水疗等）其中高标准的设设施及服务务是基本要要素，而自自然资源、、景观资源源和特色配配套是任选选其一即可可的。但同时拥拥有两种以以上资源将将为项目提提升更高的的价值。50SWOT分析STOW开发商在怀怀柔本地有有较强势的的政府资源源。公司管理层层有策划前前置观念。。本项目打出出怀柔第一一口温泉，，极大提升升项目的价价值。离自然景观观有较远距距离，项目目本身不具具有独特的的资源。项目所处区区域为为非非热点商业业区域。该项目是开开发商运作作首个综合合商业项目目，商户资资源有限。。京承高速公公路开通，，时空距离离适当缩短短，有利于于改善旅游游客户对片片区的认知知。旅游者对片片区内某一一休闲娱乐乐场所认知知度不高。。怀柔本地成成规模休闲闲娱乐商业业有效供给给不足。怀柔本地农农家乐占据据旅游消费费人群的较较大市场份份额。来自其它区区域休闲度度假市场的的供给，且且部分如：：九华山庄庄、月亮河河、诺富特特等皆具有有较成熟的的运营模式式51战略选择利用发商政政府资源，，保证项目目的政策优优势;策划前置，，招商先行行，部分物物业自持三三举措增强强投资者偏偏心;综合业态规规划和统一一品牌运作作确保项目目长线运营营;占据市场空空间，创新新产品形式式;根据消费者者目前对怀怀柔的景点点高认知率率先打造休休闲娱乐品品牌发挥优势利用机会52项目定位消费者定位位：市区团体体＋本地娱娱乐消费购买者定位位：投资客＋休休闲娱乐经经营机构产品定位：：以温泉、酒酒吧、特色色餐饮为卖卖点的休憩憩型商业综合合体形象定位：格调高雅雅的“市””外“桃””源53五特色商商业案例借借鉴54特色商业经经营成功总总结55案例-成都锦里特特色旅旅游文化商商业街“锦里”古街街占地面积积16亩，建筑面面积6520平方米，长长度350