世纪房地产基础知识培训

房地产基础知识培训2022/12/9提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”

培训目的：新经纪人通过该培训项目，

了解进行房地产中介业务的基础知识，

了解相关房地产法律法规基础知识，

普及与房地产中介业务的基本概念。培训对象：

21世纪体系内的加盟店刚刚入行的新经纪人

2022/12/9提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产

房产地产2022/12/9土地

、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。2022/12/9土地（国有土地、集体土地所有权）：

1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式

a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）

b.协议转让取得（旧城改造）

c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）2022/12/9国有土地使用权出让年限：

住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

2022/12/9土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平2022/12/9

房地产业：

1、房地产交易2、房地产开发

3、物业管理

4、房产业务咨询

6、房产其它经营形式2022/12/9市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2022/12/9房产分类：

居住物业

商用物业2022/12/9房产分类类居住住宅——平房、普通楼楼房住宅、高高档住宅、别别墅商业楼宇——写字楼、商铺铺（旅馆、餐餐饮、娱乐））工业和仓储用用房其他：(教育、医疗、、科研、交通通、寺庙、监监狱、宗教等等)综合：两种或或两种以上用用途2022/12/8建筑面积积计算占地面积积——建筑物基基底及其其功能需需要占用用的面积积，也也叫红线线面积容积率——指总建筑筑面积与与总占地地面积的的比率使用率——使用面积积与建筑筑面积的的比率绿化率——指红线内内用于绿绿化的面面积与总总占地面面积的比比率2022/12/8房屋面积积的分类类使用面积积——它是建筑筑面积扣扣除公摊摊面积、、及墙体体柱体所所占用的的面积后后的净使使用面积积，俗称称地砖面面积建筑面积积——包含了房房屋居住住可用的的实用面面积、墙墙体柱体体占地面面积、楼楼梯走道道面积、、其它公公摊面积积等公摊面积积——是指建筑筑物的楼楼梯、外外墙、首首层大堂堂及小区区内其它它一些配配套设施施的分摊摊面积套内面积积——卧室、起起居室、、厅、过过道、厨厨房、卫卫生间、、夹层、、厕所、、储藏室室、壁橱橱等户门门内面积积的总和和2022/12/8建筑物的的分类（（按建筑筑材料分分）：1、砖木结结构2、砖混结结构3、钢筋混混凝土结结构4、钢结构构2022/12/8建筑物的的分类（（按承重重方式分分）：1、承重墙结构构2、框架结构3、排架结构4、其它2022/12/8建筑物的分类类（按建筑高高度分）：1、低层——2层及2层以下2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上2022/12/8房地产的交易易：1、房地产的转转让2、房地产的抵抵押3、房地产的租租赁（1）房地产租赁赁的概念（2）房产出租的的性质2022/12/8提示:删除样本文档档图标，并替替换为工作文文档图标，如如下:从“插入”菜菜单，选择““对象...”单击““从文文件创创建””定位““文件件”框框中的的文件件名确认选选中““显示示为图图标””。单击““确定定”选择图图标从“幻幻灯片片放映映”菜菜单，，选择择“动动作设设置””。单击““对象象动作作”，，并选选择““编辑辑”单击““确定定”房屋出出租人人必须须具备备的出出租条条件：1.取得房房屋所所有权权证，，且是是房屋屋所有有权所所有人人2.共有房房屋的的出租租人须须具有有共有有人同同意出出租的的证明明书或或委托托书3.代理人人代理理出租租应具具有房房屋所所有人人委托托的代代理书书和证证件副副本4.房屋所所有人人已死死亡的的、继继承人人应办办妥房房产继继承过过户手手续，，方可可以出出租私私有房房屋5.具有房房屋出出租行行为能能力6.已抵押押，并并经抵抵押权权人同同意出出租的的7.符合公公安、、环保保、卫卫生等等主管管部门门有关关规定定的2022/12/8影响房房屋价价格的的因素素：•房房屋的的地理理位置置（交交通便便利、、周边边环境境等））•房房屋的的户型型、楼楼层、、朝向向、视视野、、新旧旧程度度等•小小区外外部的的配套套设施施（医医院、、银行行、超超市、、美容容院等等）•小小区内内部的的配套套设施施（健健身、、泳池池、洗洗衣店店、便便利店店等））•房房屋的的市场场价格格定位位•房房屋的的供需需状况况•物物业管管理公公司的的口碑碑•房房屋的的市场场租赁赁价格格前景景及回回报率率的多多少•政政府因因素、、土地地价格格的变变动•其其它因因素2022/12/8我国住房房改革的的5个时期：：1980-1985年，国家家、企业业、个人人共同负负担购买买住房的的试点1986-1990年，以提提高公有有住房租租金为突突破口的的住房制制度改革革1991-1993年，以公公房出售售为重点点，住房房制度改改革全面面铺开1994-1997年，住房房公积金金、安居居工程，，住房制制度改革革全面推推进1998年至今，，切断实实物分配配的福利利分房制制度，实实施货币币化分房房制度改改革进入入攻坚阶阶段2022/12/8北京市市房地地产经经纪市市场变变迁：：租赁市市场：：（3个阶段段）1991-1999年，房房地产产经纪纪公司司多以以分散散的个个体进进行经经纪业业务，，市场场处于于无序序竞争争状态态，客客户需需求大大于房房屋供供应1999-2001年，部部分房房地产产经纪纪公司司开始始展开开连锁锁经营营，北北京市市市场场逐步步出现现品牌牌化趋趋势，，客户户需求求与房房源数数量供供应逐逐步持持平2001年至今今，市市场开开始涌涌现众众多大大型连连锁性性公司司，北北京市市相关关行政政主管管机关关对经经纪公公司管管理逐逐步正正规化化，房房源供供应数数量大大于客客户数数量2022/12/8北京市房地地产经纪市市场变迁：：二手房交易易市场：（（4个阶段）1999年前，主要要以房屋使使用权的换换置为实际际房屋交易易方式1999-2001年，北京市市逐步放开开二手房市市场，可上上市交易二二手房数量量逐渐上升升2001-2003年，经济适适用房开始始可上市交交易，市场场中相关经经纪公司数数量开始攀攀升2003年至今，国国家对二手手房交易市市场政策逐逐渐调整，，部分政策策得到积极极调整，央央产房可上上市交易2022/12/8中介业务介介绍：居住物业：：包括公寓寓、别墅的的租赁、买买卖业务（（高端市场场）包括民宅租租赁、二手手房买卖（（中低端市市场）商用物业：：包括写字字楼、商铺铺的租赁与与买卖（高高端市场））2022/12/8北京市场场主要经经纪公司司：1、第一太太平戴维维斯（FPDSavills）2、世邦魏魏理仕（（CBRichardElliS）3、仲量联联行（JonesLangLaSalle）4、中原地地产（Centaline）5、戴德梁梁行（DTZ）6、嘉园置置地（Joanna）7、我爱我我家8、顺弛9、中大恒恒基2022/12/8如何选择择理想的的居住住住宅1.地段：2.环境因素素(地理位置置、交通通、配套套设施、、商业娱娱乐及网网点等)3.房屋层数数4.朝向5.房屋的功功能分区区6.面积空间间2022/12/8如何选择择理想的的居住住住宅7.质量与细细节8.楼梯及电电梯9.采光与通通风10.景观11.物业12.配套设施施2022/12/8商用用物物业业1.位置2.房间朝朝向、、净深深、净净高、、采光光、柱柱距等等3.硬件水水平（（电梯梯、空空调、、通讯讯设备备等））4.物业管管理5.配套设设施（（商务务中心心、银银行、、邮局局、员员工餐餐厅、、机票票代理理等））6.其它2022/12/8融资及及付款款方式式租赁业业务：：1.普通民民宅——因代理理服务务费（（佣金金）需需要由由客户户承担担，故故付款款方式式通常常为押押一付付三或或押一一付六六，并并且客客户需需要提提前15天或一一个月月支付付下一一付款款期的的房租租2.公寓及及写字字楼——因代理理服务务费（（佣金金）需需要由由业主主承担担，故故付款款方式式通常常为押押二付付三或或押二二付六六，并并且客客户需需要提提前15天或一一个月月支付付下一一付款款期的的房租租2022/12/8融资及付款款方式3.商铺——代理服务费费（佣金））需要由客客户承担，，付款方式式通常为押押一付三、、押一付六六或年付，，并且客户户需要提前前15天或一个月月支付下一一付款期的的房租4.特殊情况下下，须有租租赁双方商商议并达成成一致5.因付款方式式的不同,可导致实实际交易易价格的的变化2022/12/8融资及付付款方式式二手房买买卖业务务：二手房买买卖的付付款普遍遍适用定定金方式式，通常常以交易易房价的的10%作为首付付款或定定金，在在过户时时（以买买方取得得领证通通知单或或进行物物业交割割为标准准），由由买方支支付剩余余房款特殊情况况下，须须有租赁赁双方商商议并达达成一致致2022/12/8房地产相关的的法律、法规规1、中华人民共共和国城市房房地产管理办办法：a、房地产开发发b、房地产交易易（房地产转转让、抵押、、房屋租赁））C、中介服务机机构2、城市私有房房屋管理条例例3、城市商品房房预售管理办办法2022/12/8业务知识——二手房业务二手房的概念念——二手房是指由由北京市国土土资源和房屋管管理局颁发所所有权有效证证件，业主拥有完全处置置权的房屋。。包括：私产产平房、已购商品房、以以及获准上市市交易的已购购房改房和已购经济适用用房2022/12/8业务知识——二手房业务已购公有住房房及已购经济济适用房的概概念：已购公有住房房——指城镇职工按按照有关住房房改革政策的规定，，按成本价或或标准价（含含标准价优惠办法）购买买的公有住房房；已购经济适用用房——指按政府规定定的指导价格格购买的经济适