上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议书

上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：鹏欣集团项目认知2项目所在区域为浦江镇，位于上海近郊，中心城区南翼，黄浦江东岸，距离人民广场17.5公里。区域位置浦江镇，隶属于闵行区，位于中心城区南翼，黄浦江东岸。距离人民广场17.5公里，虹桥机场18公里，浦东机场31公里。3项目位于国家级开发区漕河泾开发区浦江高科技园核心区位，高科技制造与研发产业云集区域认知漕河泾开发区浦江高科技园是国家级开发区，上海市重点打造园区，西起浦星路，东至万芳路，南临沈庄，北靠中心河，地理位置优越，交通便捷。总规划面积10.7平方公里。高起点规划、高标准建设注重打造景观环境完善的配套兼具高科技产业制造、研发与服务功能微电子设计、计算机及其软件、光电子为主的信息产业为主，数百家国内外知名公司入驻出口加工区综合配套区浦江智谷维豪信息产业基地“863”国家软件孵化基地项目地块为工业用地，隶属于浦江智谷商务区，毗邻交通干道，距离八号线联航路站约2公里。项目位置浦江智谷商务园总占地约1100亩。园区位于浦星公路东侧，联航路南北两侧，是为浦江高科技园区核心区位，交通便利、水系发达。项目临近干道浦星公路、三鲁公路与联航路，交通便利，距离八号线联航路站约2公里。5项目认知6浦江智谷前期产品以类平层写字楼为主，租售并举，但销售及出租水平一般，入驻企业不多浦江智谷为上海第一个生态办公区，整个项目开发分为东区、中区、西区三部分。西区为4栋4层高的研发楼组成全部是以全装修标准交付使用。研发楼标准层面积在6000-6500平之间，售价在7500-8500元/平之间，租金在1.5-1.8元/平·天。中区是定制化由6栋4-5层高的商务楼组成，中区除了1号楼外，其他5栋都是企业定制型销售，目前暂时还未开建。1号楼是由两栋楼宇通过中间大堂相连而成的双子楼，层高4-5米，标准层面积在872平米左右，售价在11000元/平左右，租金2.5元/平·天，物管费12元/平·月，也是全装修标准交付使用。本项目为浦江智谷东区地块，占地6.7万平，容积率仅1.26，具备打造低密度办公园区的基础地块概述项目内容占地6.7万平建面8.5万平容积率1.26限高24米本地块召楼路联航路7本体关键字：城市近郊中小体量中低密度工业园项目具备打造低密度办公园区的基础8管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网910目标标财务目目标：：前期期顺利利销售售，保保证一一定利利润企业目目标：：带动动浦江江智谷谷前期期项目目的租租售世联对对目标标的理理解11市场盘盘点12上海市市在售售的工工业地地产项项目主主要分分布在在规划划中““1+3+9”工业园园区内内分布区区域“1””是指浦浦东新新区“3”是指三三个国国家级级开发发区——漕河泾泾新兴兴技术术开发发区、、闵行行经济济技术术开发发区和和上海海松江江出口口加工工区“9”是指九九个市市级工工业园园区——莘庄、、宝山山、嘉嘉定、、康桥桥、松松江、、奉浦浦（上上海市市工业业综合合开发发区））、金金山嘴嘴、青青浦和和崇明明从工业业区的的地理理分布布来看看，浦浦东和和闵行行是工工业区区分布布最多多的两两个区区域，，各有有3-4个工业业园区区，其其他区区（县县）基基本上上各有有1个工业业区。。13而松江、、青浦、、康桥桥、莘莘庄等等工业业园区区引进进的产产业则显得得较为为庞杂杂，缺缺乏特特色。园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训漕河泾新兴技术开发区重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料产业分分布市区内内园区区大多多已形形成产产业集集聚，，聚合合效应应强；；郊区区工业业园的的产业业大多多呈散散点分分布状状态，，聚合合效应应较弱弱市区市区工工业园园：产产业集集聚郊区工工园区区：产产业呈呈散点点分布布从各大大工业业园的的主导导产业业分布布来看看，有有的工工业区区如漕河泾泾、张张江、紫竹竹科技技园、、嘉定定、金金山等等都形成了了一定定的产产业聚聚集效效应；14区域项目个数存量套数(套)存量面积(平米)宝山28921460.44金山255067.63闵行4552250.35浦东206481068336.29松江439109166.65徐汇9278147104.99闸北8151105871.13总计4912111509257.48市场盘盘点上海市市在售售的工工业地地产项项目主主要分分布浦浦东等等七个个区域域，截截止2010年11月共计计150万方产产品存存量，，存量量巨大大项目分分布主主要在在浦东东区，，存量量面积积占总总存量量面积积的70.8%。本项目目所处处闵行行区域域存量量5.2万方，，占总总存量量3.5%。16区域市市场区域内内在售售工业业地产产包括括本项项目浦浦江智智谷及及漕河河泾浦浦江高高科技技园。。漕河河泾浦浦江高高科技技园区区开发发早，，园区区发展展成熟熟，配配套较较好。。漕河泾浦浦江高科科技园建建设占地地约8.3平方公里里，其中中7平方公里里为产业业区,1.3平方公里里为综合合配套区区。园区形成成较详尽尽完善优优惠政策策，区域内建建造高档档宾馆、、各类配配套住宅宅、购物中心心、会展展中心、、中高档档餐厅等设施，，同时还还将提供供金融、文文化教育育培训、医医疗卫生生、休闲闲娱乐等等服务。。2006年7月一期动动工。漕河泾开开发区为为国家经经济技术术开发区区。目前已形形成微电子、、光电子子、计算算机机器器软件和和新材料料等四大大产业。浦江智谷谷为上海海第一个个生态办办公区，，整个项项目开发发分为东东区、中中区、西西区三部部分，商商务园占占地约1100亩区域内市市场区域内剩剩余量总总量3万平，价价格在7500元/平左右，，客户主主要为电电子、IT等高科技技产业的的跨国企企业和国国内大型型企业。。项目漕河泾浦江高科技园漕河泾开发区创新创业园区位位于上海市中心城区南翼，黄浦江东岸，西起浦星路，东至万芳路，南临沈庄，北靠中心河。地处上海市黄浦江的东面，坐落在闵行区浦江镇，位于浦江高科技园内中心位置基本情况建设占地约150,000平方米，一期面积约58,000平，二期面积约46,500平，三期面积，约50,000平。容积率：1.2，建筑密度：32%，绿化率：30%。四期预计明年开启“双创园”规划面积40万平方米，一期建筑面积2.2万平方米，占地约30亩。产品包括办公研发物业和少量工业生产物业产品包括工业厂房和办公物业。产品面积前三期标准层面积1200-1500平（4-5层）第四期标准层面积900-1700平（4-5层）地铁广场标准层面积1200平左右工业厂房标准层面积800-1700平办公型物业标准层面积1300-2500平价格地铁广场：12000元/平，其他物业：7500元/平1.4-1.6元/平·天（工）1.6-1.8元/平·天（办成交均价7300-7500元/平1.3-1.6元/平·天（工）2-2.2元/平·天（办）销售状况一、二期基本租售出95%以上，三期基本售完，剩余4000平。销售出总体量一半左右，目前工业类型约剩10000平，办公类型约剩15000平客户状况电子科技，信息软件、医疗设备，银行等主导的高科技产业。以跨国公司和国内高端客户地区总部为主。以电子信息产业、新材料、产业为主导的高新技术产业。以跨国公司、国内高端客户的地区总部为主18浦江高科科技园园区客户户以微电电子，光光电子，，IT和新材料料等产业业里企业业为主，，多为跨跨国企业业和大中中型企业业。园区内客客户主以以超大型型跨国大大企业和和大中型型企业为为主。其其中跨国超大大型企业业约占21%，大型企企业约占占40%，中型企企业约占占33%。市区产业业集聚——徐汇·漕河泾在售项目漕河泾现代服务集聚区科研动力现代商务中心产品类型写字楼、产业园区写字楼、产业园区写字楼、办公楼标准层面积（㎡）200011511560均价（元/㎡）22000————租金水平（元/㎡）4.53.53.5国家级经经济开发发区、经经济技术术开发区区、高新新技术产产业开发发区和出出口加工工区，产产业聚集集度高，，以微微电子、、光电子子、计算算机及软软件为主主主体位于于中环之之内，地地理位置置优越、、交通便便利、配配套齐全全依托资源源售价：20000元/㎡租金水平平：3.5-4.5元/㎡平台价格格在售产品品以写字字楼供应应为主标准层面面积：1200-2000㎡未来供应应：11万方产品特点点及供应应作为上海海开发最最早最为为成熟的的开发区区，产业业集聚度度高，交交通便捷捷，配套套齐全案例一漕河泾19项目漕河泾现代服务业集聚区区位漕河泾经济开发区核心区位，东起虹梅路中环线，西至古美路，南起漕宝路，北至田林路。基本情况总占地23万方，建面80万方，包括地下建筑约20万方，地上建筑面积60万方，容积率3.47，绿化率40%产品由六幢8到16层高的小高层写字楼及一幢2层高的商业配套中心组成。

产品面积标准层面积1223-1686平，层高4.2米价格成交均价22000元/平产品及项目特点漕河泾开发区“十一五”期间开发建设的重点项目，企业总部办公等功能。销售状况2010年4月开盘至今，成交总套数40套，成交总面积5.7万方客户状况依托漕河泾经济开发区，以跨国公司、国内高端客户的地区总部为主漕河河泾泾现现代代服服务务业业集集聚聚区区：：依托托漕漕河河泾泾园园区区，，以以写写字字楼楼产产品品供供应应为为主主，，整整层层销销售售市区区产产业业集集聚聚———徐汇汇·漕河河泾泾个案案分分析析20标准准层层面面积积1223-1455㎡㎡，标标准准层层高高4.2米，，空空间间可可灵灵活活分分割割，，满满足足客客户户不不同同需需求求27楼28楼29楼30楼31楼32楼总建面（㎡）154977建筑面积（㎡）168872625611732174991116616935标准层面积（㎡）145516861223129414561455层数12161014812层高（m）底层5标准层4.2电梯（台）4梯1货5梯1货3梯1货4梯1货3梯1货4梯1货地下停车位877户型型分分析析市区区产产业业集集聚聚———徐汇汇·漕河河泾泾21市区区产产业业集集聚聚———徐汇汇·漕河河泾泾市场场反反应应前期期通通过过集集中中招招商商造造势势实实现现良良好好销销售售，，中中后后期期营营销销力力度度减减弱弱，，产产品品劣劣势势逐逐渐渐显显现现，，营营销销销销售售速速度度。。定位位起起点点高高，只只针针对对跨跨国国公公司司、、国国内内高高端端客客户户的的地地区区总总部部进进行行设设计计前期期通通过过集集中中招招商商等等活活动动成成功功造造势势并并实实现现大大客客户户导导入入，，开开盘盘销销售售良良好好，，2010年4月开开盘盘总总共共推推出出10.3万方方，，一个个月月内内去去化化5.7万方方，，去去化化率率超超过过50%，客客户户大大多多为为跨跨国国公公司司总总部部。。中后后期期随随着着营销销力力度度的的减减弱弱，产品品劣劣势势逐渐渐显显现现，，销销售售速速度度大大幅幅下下降降，，自自5月份份以以来来无无成成交交。22郊区区散散点点分分布布———松江江工工业业园园区区上海海市市郊郊松松江江工工业业园园区区，，良良好好的的区区域域环环境境、、便便捷捷的的内内外外部部交交通通，，依依托托新新城城配配套套园区区为为上上海海市市首首家家市市级级工工业业区区依托托资资源源售价价：：6000-9000元/㎡租金金水水平平：：1.6-1.8元/㎡平台台价价格格在售售产产品品出出现现了了企企业业独独栋栋，，同同时时有有部部分分写写字字楼楼销销售售产品品面面积积：：1000-2000㎡未来来供供应应：：8万方方产品品特特点点及及供供应应松江工业园区板块松江新城板块佘山板块虹桥交通枢纽板块A9高速A11沪宁高速A8沪杭高速A30高速A5高速A4高速徐家汇CBD松江大学城（距1公里）虹桥交通枢纽（距10公里）轨道交通9号线佘山旅游度假区（距3公里）欢乐谷（距3公里）高尔夫球场（距3公里）世茂深坑酒店（距800米）在售项目上海漕河泾开发区松江高科技园一期科研动力产品类型写字楼、总部园区写字楼、工业地产产品面积（㎡）标准层1200开间900-2600均价（元/㎡）90005900租金水平（元/㎡）1.81.6上海海市市郊郊首首个个市市级级工工业业园园，，地地理理位位置置优优越越，，区区域域环环境境良良好好，，依依托托松松江江新新城城配配套套案例例二二松江江工工业业园园23个案分析名企公馆：：位于松江新新桥，产品为为商务独栋，，面积区间为为900-2600㎡项目名企公馆区位位于上海市松江区，地处卖新公路与泗砖南路交汇处西北地块基本情况占地面积18万方，建筑面积28万方，容积率1.45，绿化率35%。土地属性工业用地产品共109幢建筑，其中102幢为独栋，5幢小高层，2生产辅助用房，均为4-5层框架结构总部楼宇，层高3.3-4.5米产品面积900-2600㎡左右价格成交均价5500元/平产品及项目特点可同时享受上海松江工业区政策优惠，以及上海新闵行经济开发区政策优惠待遇，双重税收优惠销售状况2008年开盘至今，成交了59栋客户状况未形成产业集聚，研发创新、销售贸易、品牌运作及商务办公企业均有入驻郊区散点分布布——松江工业园区区24户型设计：双客厅设计、、私家电梯上上下通达中西厨房合璧璧大庭院及大面面积地下空间间赠送全套房设计，，独立男女衣衣帽间下沉庭院，前前庭后院、景景观阳台、生生态露台构建建立体景观系系统；在满足企业办办公需求的同同时，放大产产品的居住功功能与户型尺尺度户型分析郊区散点分布布——松江工业园区区25郊区散点分布布——松江工业园区区市场反应角度内容客户属性企业自用为主客户来源进入的企业主要为对区域无抗性的上海市外和松江本区域客户客户对项目定位小的企业一般把这里当作总部，较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所去化速度一般般，客户大多多以企业自用用为主，核心心驱动力为低低价吸引，较较多关注交通通、配套及税税收政策2008年6月开盘，总共共推出84栋独栋，至今去化59套，平价每年去去化20套左右；成交交面积集中在在1300平左右，成交交总价大约在在500万左右销售情况客户最看中的的是单价低，其次是交通，第三是配套；优惠政策对企业的吸引引力较大，松松江区的税收收比其他工业业园区更优惠惠——名企公馆销售售代表客户关注点26漕河泾现代服服务业集聚区区、科研动力力、现代商务务中心名企公馆1.5-2万/m26000-9000/m2多处于市区发发展成熟的产产业园区内，，依托产业集集聚来带动销销售情况，多多以类写字楼楼产品为主，，整层面积区区间达1000m2以上。多处于郊区未未完全形成产产业集聚的区区域内，以散散点状分布，，产品以商务务独栋为主，，面积普遍较较大，部分达达到2000m2。市区类写字楼楼产品远郊类独栋产品案例小结27价格关系在售工业地产产项目均价普普遍比同区域域内商办类物物业价值贬损损35%-60%以上现上海在售主主要工业地产产项目分布：：浦东：唐镇板板块、川沙板板块、外高桥桥板块、金桥桥板块闸北：大宁板板块、彭浦板板块徐汇：田林板板块松江：九亭板板块、新桥板板块、松江中中板块2009年-2010年物业销售均均价去化速度同等区域内工工业地产项目目的去化面积积平均低于商商办类物业约约60-70%总体上，工业业地产在面积积和套数销售售上都远低于于商办类物业业产品闸北区工业地产项目目销售面积与与商办类物业业相差较小，，其他区域相相差都较大，，工业地产销销售面积低于于商办类物业业约60-70%。2009年-2010年物业销售面面积工业地产市场场盘点：分布：产品：价格表现：平均价格比商商办类物业贬贬损35-60%去化速度：平均去化速速度低于商办办类物业约60-70%整体市场表现现不佳市区之内多依依托于产业聚聚集郊区多散点分分布，依托于于低价取地类写字楼产品品，主流面积积1000-1500平/层类商务独栋产产品，主流面面积1500-2000平/栋30本项目入市分分析31项目形象以“节能、生生态”为主打打，形象不突突出，与大多多数工业园项项目雷同，无无法给客户留留下鲜明印象象，进而产生生价值认知。。与大多数工业业园项目形象象雷同，无法法使客户产生生价值认知。。32内部规划单体面积过大大，超过市场场主流产品面面积一倍以上上，购买门槛槛高。规划建造13栋独栋，每栋栋5-7层，单体面积积约4000-6000平。而市场在在售主流独栋栋产品面积仅仅为1500-2000平。仅以市场参考考价9000元/平的单价计算算，则总价在在3000万之上，且不不易分割产权权，只能整体体购买，购买买门槛高。33外部环境项目所处为外外环以外，位位置较为偏远远，公交系统统不完善，如如无私家车则则交通较为不不便，与地铁铁站也无短驳驳班车，同时时配套稀少，，生活不便，，限制了项目目的售卖。外环之外，位位置偏远，交交通与配套设设施还不健全全。34产业限制本园区仍处于于发展的起步步阶段，虽已已吸引部分公公司入驻，但但以中小型企企业居多，相相比于徐汇漕漕河泾、浦东东张江等园区区，尚未形成成产业聚集，，也限制了本本项目产品的的出售。浦江镇尚未形形成大规模产产业聚集35政策限制银行按揭受限限付款方式限制办证手续限制房产证办理须须向区经贸委委或招商局提提交企业年度度财务报表或或相关资信证证明经审核后后办理。购买对象限制转让的限制天然气开通限制个人不能购买买，必须企业业或企业法人人、股东方可可购买。购买买企业必须将将注册地及两两税关系迁至至区域内。预售证和房产产证上注明不不可擅自转让让，不可随意意变更用途，，二手交易对对象须为园区区内其他企业业。工业用地天然然气无法开通通。当前政策对工工业地产项目目销售加以诸诸多限制条件件3637客户对于工业业地产形象认认知的心理过过程1、土地性质2、价格3、展示包装4、营销限制5、入驻企业根据客户对于于工业地产形形象认知的心理形形成过程分析析：土地性质：工业用地的土土地性质决定了项目形象象档次上低于于商办类物业产品。价格：品质对于价价格提升空间间的有限易形成低档档办公物业的的心理暗示。。展示包装：工业地产案场场展示包装氛围的的营造较弱对对项目形象提升无有力支支撑。营销限制条件件：入驻企业、银银行按揭等营销限制制条件使多数数客户认为工业地产不是是正常办公产产品。入驻企业：创业型成长企企业对于形象无法起到支支撑。项目若按照原原有规划，则则产品价格、、营销条件、、入驻企业可可变性较小，，因此本项目目按照原有规规划时，很难难跳出客户对对于孵化器产产品较低档次次的总体印象象。客户认知客户对于工业业地产的总体体印象比较低低档内部原因产品打造与形形象平庸，未跳脱出市市场4000-6000平的产品面积积过大，购买门槛过高高外部原因政策限制：贷款手续限限制、购买对对象限制、转转让限制客观位置限限制：外环之外外位置偏远远、配套不不齐全、交交通不便产业限制：未形成产产业集聚，，不利于聚聚集人群本项目内外外部条件分分析项目原有规规划设计面面临的市场场风险较大大客户数量少少购买门槛高高价值预期低低客户认知：客户对工工业地产的的总体印象象低档案例借鉴如何跳脱市市场，规避避风险？案例一：别别墅化——自在香山（（价值延伸伸）3950年产权的科科研用地，，低密度办办公物业，，目前已经经跻身于北北京高档别别墅第一梯梯队项目基本信信息区位：北京西四环环，海淀区区旱河路与与闵庄路交交叉口西北北角规模：占地面积20万㎡，总建建筑面积约约12.8万㎡物业形式：：低密度办公公楼，含独独栋、联排排、叠拼，，约300套用地性质：：科研用地，，产权50年容积率：一期容积率率0.67绿化覆盖率率：30%户型：一期户型270-350㎡，二期户型型面积260-2000㎡层高：3.2米，部分挑挑高5.6米售价：均价2.3万/㎡，略低于周周边项目别墅化——自在香山北京·自在香山40同时具有居居住及办公公功能的别别墅项目（（半山别墅）——价值延伸香山——一个帝王足足迹遍布每每一个角落落，人文景景点更是数数不胜数，，自古以来来让人们们向往的心心灵胜地现状——没有一座建建筑能超越越香山的人人文高度，，去创造让让香山面向向世界的现现代建筑。。城市之中·香山之上·人文沉淀·孕育自然或邀生意伙伙伴品茗畅畅谈，或于于独坐露台台冥思写意意，或是当当作企业文文化的陈列列室，打造造一方属于于企业的山山间会馆别墅化——自在香山项目定位41弱化工业项项目的排布布特征，人人车分流、、园林景观观带等设计计强化别墅墅项目规划划特色社区四个出出入口，与与项目三条条纵路相连连接，形成成车辆分流流项目分布四四条精装园园林带错落有致的的组团规划划，摆脱横横平竖直的的兵营排布布别墅化——自在香山社区规划42干净利落的的线条、柔柔和落地窗窗、半虚实实的露台空空间以及私私家与公共共园林，打打造舒适居居住环境，增强居住住感自在香山讲讲究纯净的的建筑空间间和体量。。建筑形式式纯净，局局部处理干干净利落，，整体线条条清楚。在规整的结结构体系中中，通过蒙蒙太奇的虚虚实凹凸安安排，赋予予建筑以明明显的雕塑塑风格。自在香山表表面材料采采用大地色色系搭配极极富手工触触感的面砖砖，以绿色色的自然景景物衬托，，力求建筑筑本身与周周边环境的的和谐关系系。别墅化——自在香山建筑表现43“形随机能能”的设计计概念，创创造功能弹弹性格局，，一期户型型以270-350㎡为主，并通通过大量的的赠送来满满足居住需需求填土花园户型设计：：大开间、方方正、南北北通透户型易分割割和组合，，具备弹性性地下室首层层设计，达达到双重花花园效果赠送面积：：地下室全赠赠送，面积积达到110㎡左右双露台内凹阳台花园别墅化——自在香山户型设计44园林打造1.主题化通过社区水水系，景观观打造四大大园林主题题“旱溪主主题”“形形态主题””“铺装主主题”“水水景主题””。2.立体化首层化的地地下室可见见自属庭园园与共享庭庭园景观因因高低落差差产生的层层次感。通过主题化化、立体化化园林提升升项目品质质，强化居居住舒适度度别墅化——自在香山园林打造45频繁的推广广活动，努努力淡化用用地性质的的影响，树树立项目高高端别墅的的形象举办的一系系列活动：：形象树立活活动：举办“2008年资本市场场政策解读读及投融资资形势对话话”沙龙与搜房网、、大中华别别墅网联合合举办“聚聚焦西山、、解读西山山”的别墅墅沙龙“京西何夕夕—高端住宅引引领西部宜宜居生活””论坛。楼盘促销活活动：5月园林绽放放之际欧美美同学会会会员莅临选选购均有惊惊喜优惠6月1日-6月20日举办“推推荐成交厚厚礼、双套套双礼多惊惊喜”大型型酬宾活动动客户联谊会会，樱桃采采摘乐活动动进行抽奖奖。销售员引导导：开发商只能能采用这种种办法来建建别墅。别墅化——自在香山营销推广46价值延伸别墅化——自在香山通过类住宅宅化设计，，重新界定定价格评价价体系。项目定位：同时具有有居住及办办公功能的的别墅项目目规划：弱化工业业项目的排排布特征，，强化别墅墅项目规划划特色产品策略：建筑设计：：以塑造项项目公建化化立体感觉觉，打造舒舒适居住环环境户型设计：：创造功能能弹性格局局，通过大大量的赠送送来满足居居住需求园林：通过主题题化、立体体化园林提提升项目品品质营销推广：淡化项目目商务写字字楼的用地地性质，树树立项目高高端别墅的的形象案例一总结结47案例借鉴如何跳脱市市场，规避避风险？案例一：别别墅化——自在香山（（价值延伸伸）案例二：一一体化——金谷产业公公园（功能能延伸）48总部级生态态商务特区区项目总占地地面积约1000亩，是集企企业办公、、研发设计计、商务会会展、服务务外包、酒酒店公寓等等为一体的的智能化、、高效益、、生态型企企业总部基基地。项目目预计总投投资25亿元人民币币，总建设设周期3～5年。建成后后入园企业业将达到200余家，GDP将达到60亿元人民币币/年，真正实实践企业别别墅化办公公新模式。。一体化——金谷产业园园合肥·金谷产业园园49项目定位：：昔日徽商商会馆，今今日企业家家会所当面临重大大决策，企企业家总需需要一个宁宁静环境来来完成头脑脑风暴企业高层会会谈需要一一个安全、、轻松的氛氛围来促成成决议地产产生企业公关工工作中需要要一个私密密、高雅的的地点来接接待敏感人人物。。。。。。。交通便捷·环境优雅·服务尊崇·安全私密金谷A区·企业家会所所领袖袖阶层专属属的财富会会馆——（功能转换换）一体化——金谷产业园园项目定位50各个功能区区域分区设设置，并实实行分区管管理，实现现不同功能能分区的私私密性企业总部（办公）弹性区域办公会所弹性区域弹性区域一体化——金谷产业园园将总部办公公区域（大大面积产品品区域）与与企业会所所区域（小小面积产品品区域）同时进行分分区管理满满足不同客客户的需求求为各个企业业提供相对对独立的办办公空间规划设计51大面积与小小面积产品品搭配，强强化面积分分割组合与与功能分区区，增强实实用性大独栋1200-2000平米商务大独栋栋、350㎡～450㎡小独栋商务务生态办公公。大独栋小独栋小独栋小独栋大独栋提供供大尺度的的空间，并并且可以自自由分割，，满足总部部办公需求求小独栋的空空间较为精精致，功能能分区较齐齐全，适合合起步形企企业的办公公需求一体化——金谷产业园园产品设计52通过园林绿绿化对各个个功能分区区实现有效效间隔，美美观的同时时最大程度度保证私密密性办公区采取取敞开式园园林绿化，，企业家会会所区域通通过园林绿绿化实现与与办公区的的有效割离离一体化——金谷产业园园各区域不进进行阻隔，，而是通过过园林进行行一定分区区，相互间间保持一定定私密性，，同时又不不绝对分割割。园林打造53强化商务功功能，拔升升整体形象象。一体化——金谷产业园园项目定位：昔日徽商商会馆，今今日企业家家会所规划：各个功能能区域分区区设置，并并实行分区区管理，实实现不同功功能分区的的私密性产品策略：大面积与小小面积产品品搭配，强强化面积分分割组合与与功能分区区，增强实实用性园林：通过园林林绿化对各各个功能分分区实现有有效间隔，，美观的同同时最大程程度保证私私密性功能延伸案例二总结结54战略选择产品定位55规划实现价价值值实现市场竞争客客户接受面面积控控制区区域匹匹配地地块用地地指标的可可能性完全实现无法实现居住化商务化项目原定位位规划实现：：公建化、组组团化，降降低规划报报批难度价值实现：：通过类居住住和商务定定位产品的的打造，建建立价格比比较体系，，区隔工业业用地形象象市场竞争：：区隔工业地地产低价竞竞争客户接受度度：选取市场主主流客户群群体，扩大大客户范围围面积控制：：使得总价在在可控的空空间范围区域匹配：与周边环境境一致地块用地指指标可能性性：在满足容积积率的情况况下，指标标实现度高高产品选择57客户数量少少购买门槛高高价值预期低低产品独栋化化、功能商商务化来放放大客户圈圈层通过降低面面积来调节节总价增加产品附附加值抬升价格标标签产品定位：：功能模糊糊化产品设计类类居住化，，功能强化化商务价值值——复合型商务务延伸区产品定位项目占位战略选择5859市中心CBD虹口闸北长宁徐汇桃浦外高桥上海现有商商务带第一梯队：：以陆家嘴嘴商业核心心区及梅泰泰恒商圈为为代表的上上海顶级商商务区企业类型(成熟型，领领先型)：金融，500强企业，上上市公司企业诉求：：关注形象象物业持有方方式：以租租赁为主，，租金10元以上第二梯队：：主要分布布在内中环环间，以市市北的商务务区及虹桥桥商贸区为为代表企业类型（（成长型，，扩张型））：贸易，，物流，创创意类企业业企业诉求：：关注配套套，成本物业持有方方式：以购购买为主，，500-2000平米第三梯队：依依托于产业形形成的商务区区，比如外高高桥，徐汇漕漕河泾及桃浦浦企业类型（初初创型，成长长型）：依托托于产业形成成的上下游企企业企业诉求：关关注成本物业持有方式式：租赁、购购买，300-1000平米商务带分布金桥出口加工工区张江安亭徐汇漕河泾60闵行漕河泾浦江商务带闵行漕河泾受受三林板块的的辐射，将展展现出越来越越大的潜力，，成为新的城城市商务带区域关键词：：近城、国家家级规划、高高科技企业聚聚集、世博板板块商务价值值外溢61引领本商务带带发展的旗舰舰项目浦江智谷产品定位项目占位战略选择62客户定位63本项目客户以以企业客户为为主，主要客客户来源为全全市导入ⅠⅡⅢ核心客户：全全市范围内企企业客户客户来源：全全市范围。关键词：成本型外溢置业关注：价价格、税收、、区域环境、、项目形象、、办公环境。。重要客户：本本区域内升级级类企业客户户客户来源：本本区域内。关键词：由租到买或物业升级置业关注：：性价比、、办公环境境、、项目目形象区域域环境、发发展预期。。游离客户：：其他客户户居住类需求求外地企业办办事处大型企业总总部……客户定位企业规模属属中小型，，成立3-5年，面积需需求500-1000平米的，关关注总价、、办公环境境、配套服服务等。受访问对象象：彭总，，某电子器器件公司老老总我们目前公公司成立4年，做的是是电子元器器件产品，，最早是在在东方路附附近租用民民房办公，，后来企业业越做越大大越做越好好，以前办办公的地方方不够用了了，而且那那是民房，，没有正规规办公的感感觉，就想想买一个好好些的地方方稳定下来来。我们员员工大约有有20几个左右，，因此对办办公室空间间有要求不不太大，但但是考虑后后续发展，，还是决定定考虑500平米以上的的，因为目目前阶段企企业成长较较快，人员员规模也会会有所扩大大。但出于于成本的考考虑吧，不不要大于1000平米。还是是打算在浦浦东考虑，，因为觉得得浦东的产产业氛围还还是很好的的，位置嘛嘛，郊区也也没关系，，毕竟市区区的太贵了了。希望能能有比较好好的办公环环境，办公公的功能空空间丰富一一点，最好好能够自由由分割，物物业希望能能够负责一一点，卫生生环境，安安全保卫能能做的到位位。对于已经成成立3年以上的成成长型企业业，他们已已经积累了了一定的资资产，从降降低运营成成本、资产产保值等角角度考虑，，会选择购购买办公物物业，但对对面积需求求不大，约约在500-1000平，比较关关注总价、、办公环境境，配套服服务等。客户访谈6465企业规模扩扩张业务升升级，对产产品要求大大的面积和和较高的品品质，关注注项目形象象、产品品品质、性价价比等，对对价格敏感感度不高，，希望就近近改善搬迁迁受访问对象象：徐总，，某高科技技制造公司司老总公司现在需需要一个能能够提升形形象的产品品。原来的的地方虽然然能满足企企业的基本本需求，但但是公司现现在正在打打造品牌，，每次带客客户去公司司，都不能能给客户高高端的感觉觉。所以现现在需要一一个更加符符合我们地地位的产品品。产品一一是面积要要够用，二二是产品品品质，配套套和整体环环境要好，，要给人很很高档的感感觉。这些些都非常重重要。其实实价钱倒是是无所谓，，这些都是是公司发展展必须花的的钱。如果能够就就近搬迁话话就更好了了，这样会会省去很多多程序和麻麻烦，还能能减少搬迁迁成本。企业已经发发展到一定定规模，随随着企业规规模的扩大大与业务扩扩张，先前前购置的物物业已经不不能满足需需求，希望望能有一个个更大更好好的项目可可以满足需需求，实现现就近改善善搬迁，以以节省搬迁迁成本与繁繁琐的搬迁迁手续。具具有一定的的实力，对对价格敏感感度降低。。除了关注注办公环境境之外，对对办公形象象和产品品品质有较高高的要求。。客户访谈企业发展到到了一定规规模，成熟熟稳定，对对项目形象象和产品品品质要求较较高等，对对面积需求求较大。部部分具有生生产需求受访问对象象：甄总，，御能科技技老总我们公司是是有生产的的需求的，，所以办公公室和厂房房都需要。。现在的办办公的地方方时刚刚买下的，1楼是厂房，，2楼是办公室室，上下加加起来2000多平左右，，而且可以以自由分隔使用。之之前办公的的地方也是是在这里附附近，但是是面积太小小了，不够够用了。我我觉得企业总应该买买个固定的的地方稳定定下来，在在考虑把这这个地方买买下来，因因为企业越越来越大，实力越越来越强，，越来越需需要稳定，，固定资产产是一种实实力表现，，也是上市市的需求。从长远远来看，买买买比租划划算，能降降低公司运运营成本，，说不定还还能升值。。当初之所以选择这这个区域是是因为看好好这里的规规划前景和和园区物业业服务，觉觉着这里很很有发展潜力。客户作为园园区内较为为成熟的企企业，同时时具有办公公与生产需需求，本区区域的认可可度高。现现在的办公公物业主要要是租用，，或者是已已购置的办办公物业面面积太小，，不能满足足企业发展展需要。关关注性价比比、税收政政策等等，，对公共空空间有一定定要求，在在向往体面面办公空间间的同时希希望降低办办公成本，，并且具有有一定保值值增值的需需求。客户访谈6667创业期成长期扩张期成熟期规模小,实力弱,资金缺乏。。注重产品品的价格（（低），面面积要求不不大，注重重一定的配配套。主要要是租赁。。初具规模，，实力一般般，资金较较灵活。选选择产品看看中周边产产业和未来来发展，产产品面积要要求增加，，从租赁转转向租买结结合。规模较大，，有较强的的购买能力力。对产品品的品质有有一定要求求，对价格格敏感度不不强。规模很大，，购买力强强。对产品品品质要求求高，对价价格不敏感感。对办公公要求有符符合其行业业地位的产产品。企业发展阶阶段分析规模极大，，购买力强强。选择产产品作为总部，对产品品品质要求极极高，同时时需要大面面积产品来来满足运营营。领先期面积需求：：300-500平方式：租赁赁匹配度：★★★★★★★面积需求：：500-1000平方式：由租租向买过渡渡现有产品匹匹配度：★★★★浦江智谷现现有产品先先创业期与与领先期企企业匹配度度较高。但但对于成长长期、扩张张期与成熟熟期的企业业，他们对对办公物业业与形象的的要求更高高，现有产产品虽然具具有一定的的匹配度，，但是更高品质与与形象的产产品才能与与他们的需需求更加契契合。面积需求：：1000-2000平方式：购买买现有产品匹匹配度：★★★★面积需求：：2000-5000平方式：购买买现有产品匹匹配度：★★面积需求：：5000以上、企业业总部方式：购买买现有产品匹匹配度：★★★★★68力争打造弹性产品，匹配客户户不同需求求将浦江智谷谷打造为满满足企业的的各个发展展历程的商商务区，伴随企业的的全部发展展历程！产品定位项目占位战略选择69客户定位形象定位处于城市近近郊距离轨道交交通距离较较近依托漕河泾泾整体规划划项目容积率率低类别墅建筑筑形态定位位商务价值的的体现Features项目容积率率低类别墅建筑筑形态定位位商务价值的的体现AdvantagesBenefit舒适环境弹性空间商务气质核心价值低密度、生生态化，有有别于传统统的商务办办公环境。。72思想是第一一生产力商务王座,智慧空间财：高端规划下下的发展前前景与升值值潜力。智：高新产业聚聚集区，智智慧高地。。73CEO会馆有很多自由设计的的空间，具有一定定的可拆分性，可以从中中分隔出居居住、工作作所需要的的各种空间间，而丝毫毫不会被已有有的结构或或构件所制制约，使办公产产品设计更更贴近人性化。低密度财智智会馆形象定位：：物业发展建建议总体规划思思路—组团化，网网络化，模模数化，通通用化的布布局建筑表达园林建议停车、样板板间、公共共空间建议议配套建议总图构想减低单体面面积，主力力产品以1150平的类独栋栋为主，采采取组团式式规划。地地块周边设设置单体6000平的类写字字楼产品以以拉升容积积率。类独栋单体面积：：1150平数目：39栋类写字楼单体面积：：6000平数目：6栋组团式规划划设计6-8个建筑单体体统一组团团，共享公公共景观空空间，节约约建筑占地地及道路。。东区整体轴轴线，由原原有地块延延伸而来，，局部对称称性布局。。总体结构主入口辅入口增强内部独独栋的相对对独立性和和私密性，，最大限度度控制外部部干扰交通组织类办公产品品：辅入口口进入，地地下停车类独栋产品品：环路主主入口进入入，景观地地面停车大空间、小小围合、均均好性集中对景灵活的点状状景观布局局，实现各各个组团的的景观均好好景观框架结合原有项项目特色，，延伸节能能、环保的的主题，在在景观打造造上延伸出出绿色、立立体花园式式情景办公公空间。数据仅供参参考数据测算项目名称计量单位数量用地面积㎡67024地上总建筑面积㎡80850建筑占地面积㎡22800容积率/约1.21建筑密度/34%建筑高度m<24产品类型计量单位数量独栋单层面积㎡400地上面积㎡1150地下面积㎡400层数层3层栋数栋39栋地上总面积㎡44850办公单层面积㎡1200地上面积㎡6000层数层5层栋数栋6栋地上总面积㎡36000物业发展建建议总体规划思思路建筑表达—新亚洲风格格，多用途途灵活空间间园林建议停车、样板板间、公共共空间建议议配套建议新亚洲风格格，兼顾居居住与生产产需求建筑风格通过合理的的单元面积积，进深，，面宽尺寸寸，和合理理的交通辅辅助空间的的设计，保保证各使用用功能情况况下能满足足基本的采采光，通风风，日照，，景观需求求。多用途的灵灵活性单体设计相邻独栋的的地下室即即可分割使使用，亦可可组合使用用，增加产产品的灵活活性85灵活拼合空空间的表达达独栋地下层层空间灵活活拼合类写字楼灵灵活拼合独栋灵活拼拼合400㎡400㎡400㎡350㎡地下面积：：400㎡以上地上面积：：1150㎡下沉式采光光庭院及地地上庭院，，增加独栋栋的销售利利好退台式屋顶顶花园，增增加独栋的的情趣空间间，同时增增强相邻户户型的日照照户型设计：：大开间、方方正、南北北通透户型易分割割和组合，，具备弹性性地下室首层层采光设计计，达到双双重花园效效果赠送：地下室全赠赠送，面积积达到400㎡以上地下室推土土，交付后后层高可以以做到3.5米，同时临临近独栋的的地下室空空间组合增增加灵活性性屋顶花园、、立体景观观设计类别墅产品品建议竖向剖面图图构建明确的的工业园区区形象，整整层面积控控制在1200平方米，5层设计，利利于整层销销售去化。。同时，提提升项目总总体容积率率。类写字楼产产品建议起居室厨房景观阳台卫生间户型格局参参考酒店式式公寓套均均面积50㎡左右，打打造宜居宜宜办的空间间。供电：低压压三项供电电，每户电电容量不少少于25KW建材配套亮亮点通讯设备：：平均每户户3对，每幢12对外线可以以使用有线电视系系统：采用用双向传输输技术，全全频段860M双向传输系系统综合布线系系统：每户户设置一个个综合布线线箱，线缆缆从综合布布线箱引出出即可宽带接入系系统：采用用FTTC+VDSL技术的宽带带接入系统统外墙：玻璃璃幕墙、自自然石材幕幕墙设备设施外观、电力力通讯、有有线电视、、布线等基基础资源配配套齐备且且质量很高高物业发展建建议总体规划思思路建筑表达园林建议—围合式景观观，呼应建建筑停车、样板板间、公共共空间建议议配套建议指导思想从地块全局局出发，构构建组团围围合式景观观园区；适度引入水水景；绿化与建筑筑相呼应形形成整体，，实现大小小、高低起起伏的效果果；草木花卉的的选择随四四季，产生生相应变化化；园林展示区区，以营销销中心周围围为展示重重点；园林建议园林绿化观观赏效果和和艺术水平平的高低，，在很大程程度上取决决于园林植植物的选择择和配置。。园林建议组团景观突突出，适度度引入水景景，立体绿绿化构建园林建议注重园林整整体性，实实现区域分分割，体现现私密的效效果，同时时保持与建建筑的呼应应易生长的蔷蔷薇科花类类园林建议体现四季变变化园林建议情景式展示示，体现高高端办公及及园区环境境物业发展建建议总体规划思思路建筑表达园林建议停车、样板板间、公共共空间建议议—充分体现尺尺度、空间间和细节配套建议中央合院公共入户车车道车位中心种种植草皮，，顶部用木木饰和人工绿叶搭搭配，增加加庭院观赏赏性车库建议充足景观车车位，满足足需求体现项目较较高的商务务品质感与与细节办公走廊休休息椅商务会客厅厅体现与环环境的融合合与休闲氛氛围办公展示区区模拟真实实的办公环环境，公共共部分精装装修，办公公室设置成成精装修展展示间与交交房标准间间两种风格格。样板间建议议部分展示居居住功能的的实现体体现空间的的可变性类独栋产品品采取选择择性展示，，即让客户户看到的均均能够体现现高端办公公品质展示区每栋栋用于展示示的大、小小独栋均装装修门头，，提升项目目热销氛围围公共空间建建议用设计包装装公共空间间，而非用用材料提升升品质智谷壹号物业发展建建议总体规划思思路建筑表达园林建议停车、样板板间、公共共空间建议议配套建议—适度引入商商务配套精品餐饮根据本项目目的现实条条件，建议议选择酒店客房、、精品餐饮饮为核心配套套，会议、、休闲娱乐乐设施由酒酒店根据自自身情况设设立，不建建议作为核核心配套。。高端商务配配套包含：：会议、餐饮、酒店客房、休闲娱乐设设施等几大方面面，结合前前期规划适适度增减。。配套建议引进高端商商务配套，，满足高端端商务活动动的需求配套建议在项目内部部引入银行行为企业提提供基本的的金融服务务引入银行，，安装自动动取款机，，为企业提提供转账，，汇款等基基础的金融融服务配套套建建议议商务务配配套套，，商商议议要要事事的的首首选选商务中心商务服务、设备出租休息室大堂、贵宾休息室、候客室第三空间大型会议室、礼堂配置投影、DVD、音响设备及液晶电视设置置商商务务会会所所：：在类类写写字字楼楼物物业业内内部部设设置置公公商商务务会会所所以出出租租的的形形式式为为企企业业提提供供大大型型会会议议室室，，礼礼堂堂，，以以及及一一些些高高端端的的会会议议设设备备分区区管管理理·针对对办办公公区区和和独独栋栋区区需需要要不不同同的的物物业业管管理理方方案案，，办办公公区区采采取取半半开开放放式式办办公公物物业业管管理理方方式式，，物物业业公公司司主主要要负负责责公公共共区区域域的的安安保保、、保保洁洁。。·独栋栋区区采采取取别别墅墅式式的的物物业业管管理理方方式式。。别墅墅式式物物业业服服务务前前台台办公公物物业业管管理理物业业服服务务分区区管管理理，，保保证证专专属属性性客户户数数量量少少购买买门门槛槛高高价值值预预期期低低放大大客客户户圈圈层层控制制产产品品总总价价增加加产产品品附附加加值值抬升升价价格格标标签签报告告总总结结目标标：前前期期顺顺利利销销售售，，保保证证一一定定利利润润，，同同时时带带动动浦浦江江智智谷谷前前期期产产品品的的租租售售面临临的的问问题题解决决方方向向具体体措措施施附件件：：营营销销举举措措营销销策策略略成本本领领先先、、强强化化圈圈层层、、突突出出差差异异化化战战略略成本领先强化圈层突出差异化营销销费费用用高高度度聚聚焦焦，，小众众传传播播重重视视圈圈层层渠渠道道拓展展，，重重视视市市场场口口碑碑降降低低政政府府敏敏感感度度。。强化化项项目目的的商商务务形形象象，弱弱化化工工业业地地产产性性质质。。以点点带带面面，，四四两两拨拨千千斤斤的的效效果果，，钱钱重重点点花花在在客客户户看看得得到到的的地地方方，，突突出出成本本优优势势。。ACT1:整合合已已有有资资源源，，通通过过对对高高炮炮，，客客户户资资源源等等的的充充分分利利用用进进行行推推广广。。ACT3:关键键节节点点，，媒媒体体爆爆破破，，以以低低成成本本实实现现高高