上海浦东电子商城商业项目商业业态定位报告

浦东电子通讯产品展销中心

——项目业态定位报告电子市场概述电子市场主体特征概述区域研究项目定位营销策划投资收益分析融资策划施工方案及总投资计划电子市场概述

电子信息产业已经成为中国工业第一大产业，产业规模位居世界第三。随着全球化的加剧，世界电子信息产业正在加速向我国转移，中国将成为在全球电子制造业的新中心。作为电子工业的支撑产业和电子工业的发展基础，我国的电子元器件产业在市场需求的强劲拉动下成为今后数年内最具投资价值的行业之一。尽管目前以上海为核心的长三角地区电子信息产业总体上仍落后于珠三角地区，然而随着产业布局的逐渐完成，长三角地区正在逐渐超越珠三角的，成为电子信息产业投资的集聚地。---电子产业综述电子市场概述在上海六个重点发展的工业行业中继续保持总量第一。

“十五”期间，电子信息业是上海工业大力发展的支柱产业，电子信息产品制造业继续保持了快速的增长势头，生产规模不断扩大，是全市工业产值增长的动力源。上海市将加速推进电子信息产业的发展，使之具备完整的产品结构体系和自主创新的核心能力，实现超常规、跨越式发展，成为上海最具活力和创造力的主导型支柱产业。预计总投资1300～1500亿元，2004年，上海电子信息产品制造业完成工业总产值将达3164.79亿元，年均增长45%以上，占当年全市工业总产值的26.9%。

上海电子产业发展概况电子市场概述----上海电子市场

上海的电子工业主要分布在上海的郊区县，以占据电子核心产业的微电子产业主要分布在“两带二区”。金桥进出口加工区

浦东微电子产业带

张江高科技园区

本项目上海电子产业格局沿312国道的电子元件生产带

本项目紧邻罗山路高架、杨浦大桥、地铁6号线。优越交通地理位置，使本项目具备了成为联结两带二区的枢纽。浦东作为上海大区，依托其辐射长三角的地利条件，逐渐形成了上海市重要的电子产业基地。截止2003年嘉定电子电器行业的合同利用外资达24.46亿美元，占全部合同利用外资的37.89%。

嘉定合同外资按行业分类表（截止2003年）

单位：亿美元行业电子电器化工产品金属加工建材房产服装汽车配件机械制造合同外资24.462.734.701.622.372.635.71百分比37.89%4.23%7.28%2.50%3.66%4.08%8.84%电子电器产业在嘉定未来的发展中占据着重要的地位，其产业投资优势即会带来产业市场优势。嘉定电子电器行业的发展优势为上海电子商城的成功提供了良好的土壤。

浦东电子产业概况上海电子市场的现状分析

上海电子市场主要分为消费类电子市场和基础类（生产资料）电子市场。消费类电子又主要包括家电类电子和计算机数码类电子。

家电消费类电子主要分布在全市各大卖场如家乐福、易初莲花、欧尚等以及国美、苏宁等家电专卖商场。计算机类电子则主要分布在太平洋、百脑汇、赛博等各IT专卖场。基础类（生产资料）电子主要集中在：北京东路赛格电子、虬江路电子市场、西藏南路电子市场。

经历三个阶段，逐渐从低级向高级演化：n

专业商业街铺的电子市场模式（(早期的北京东路、虬江路市场）n

专业的楼宇大卖场模式（(如上海天平洋数码广场商城）n

集商务、办公、展示、交易等多种功能为一体的复合建筑群模式目前还没有（本项目）消费类电子市场今后主要分布在上海各主要商业中心，IT大卖场、数码城等形态，朝连锁化方向发展基础元器件类则向集商务、办公、展示、交易等多功能于一身的复合建筑综合体方向发展

上海电子市场发展趋势N

上海消费类电子市场量大但增长缓慢，主要集中在家用电器和家用数码产品上，竞争激烈；n

基础类电子元器件市场虽然所以占的市场不是最大，但一直保持稳定的市场份额和增长速度，竞争较弱；（本项目的切入点）n

投资类电子产品虽然市场规模大，但其市场交易特征决定了绝大部分不可能成为电子市场交易的主要商品，仅有计算机及其配套产品才适宜电子大市场。

电子市市场主主体概概述要明确确我们们电子子商城城的定定位首首先要要清楚楚地知知道电电子行行业供供应渠渠道的的构成成、以以及行行业分分销渠渠道中中各市市场主主体的的需求求特征征。电子制制造商商需求求特征征行业巨巨头选择多多家国国际大大型经经销商商作为为自己己产品品的授授权代代理商商（如如安富富利））批量定定单通通过国国际市市场采采购，，渠道道稳定定，仅仅有很很少应应急特特殊电电子元元器件件的测测试、、采购购才会会通过过电子子市场场寻找找货源源。大型电电子制制造业业巨头头有其其特殊殊的经经销、、采购购渠道道，根根本不不会成成为电电子商商城市市场的的客户户；国际大大型代代工厂厂、制制造业业巨头头向长长三角角、珠珠三角角聚集集的产产业趋趋势，，带动动了长长三角角的电电子元元器件件市场场需求求，其其市场场潜力力巨大大。一般厂厂商希望能能在一一个行行业聚聚集的的地方方设立立经销销点；；期望与与大的的经销销商建建立联联系、、希望望进入入大型型采购购商的的视线线，希希望建建立对对外展展示与与贸易易的窗窗口和和平台台；希望进入上上海这个对对外展示与与国际交流流的大市场场；选择电子市市场时更看看中其行业业聚集、展展示、配套套服务等功功能；浦东电子商商城要积极极争取的客客户之一电子行业经经销商需求求特征行业巨头平均销售额额为2千万万美元；他他们60%拥有少于于5个授许许代理品牌牌n有自己的经经销网络，，一般不会会在电子商商城里设置置专业市场场；n港、台及欧欧美占据着着较大的市市场份额，，大陆分销销商都处于于劣势。由于大型经经销商对电电子厂商的的依存度较较大，长三三角制造业业企业聚集集将会带来来大型经销销商的巨大大市场，大大型经销商商又会带来来大量的中中小经销商商。所以，，如果电子子商城吸引引一些大型型行业巨头头的关注，，甚至在商商城内举办办采购说明明会或在商商城内办公公，对于电电子商城吸吸引中小厂厂商和中小小经销商都都有大大的的帮助。电子市场主主力军。他他们一般在在市场内租租赁一个柜柜台或展示示单位，既既做批发也也做少量的的零售，既既做交易也也作为联络络、信息收收集的办事事处；稍微微大一点的的经销商则则多采用““上商下店店”的模式式，或直接接租赁楼层层较高的大大面积商铺铺。一般厂商中小电子经经销商对电电子商城有有如下需求求特征：希望电子商商城有较大大的知名度度，并且喜喜欢扎堆，，这样才能能以众多的的卖家来吸吸引众多的的中小买家家；希望占据商商城的低楼楼层，最好好在主要入入口的醒目目位置；希望电子商商城有较好好的公共空空间、专用用的货梯、、柜台内有有专用的电电源、电话话线路等；；希望电子商商城内有行行业协会、、政府相关关职能部门门等配套服服务机构，，并能经常常有一些展展示、交流流等活动；；希望市场管管理者能不不仅能提供供一个展示示交易的柜柜台，更能能提供良好好的物业管管理、信息息交流、技技术创新、、产权交易易、金融担担保等软环环境。消费者需求求特征希望电子商商城交通便便利、规模模大、知名名度高；希望电子商商城商品种种类丰富、、价格便宜宜；希望电子商商城有较好好的硬件环环境，诸如如有统一的的中央空调调、自动扶扶梯、宽敞敞的公共空空间等；对于消费类类电子的终终端消费者者而言，希希望电子商商城有良好好的信誉度度，有统一一的送货、、保修、售售后服务等等保障体系系；要求专业市市场的定位位要准、概概念要大；；要求开发商商要有较高高的知名度度和信誉度度，最好项项目有政府府大力支持持；要求商铺价价格不能太太高，有一一定的升值值空间；要求开发商商或以后的的市场管理理管理者有有专门的招招商部门，，能代其招招商、租赁赁；喜欢跟风和和集体行动动。商铺投资者者需求特征征区域研研究通过对区域域产业结构构、经济发发展、行业业特征、人人口等现状状和发展的的研究，从从而结合区区域的未来来走向，对对项目进行行更全面的的定位。上海市嘉定定区，位于于上海市西西北角，东东与宝山、、普陀两区区接壤；西西与江苏昆昆山市毗连连；南邻吴吴淞江，与与闵行、长长宁、青浦浦三区相望望；北依浏浏河，与江江苏省太仓仓市为邻。。沪宁铁路路、沪杭铁铁路过境，，沪嘉高速速公路、沪沪宁高速公公路和沪宜宜公路（204国道道）、曹安安公路（312国道道）贯穿境境内。全区共有14个镇、、3个街道道、1个市市级工业区区、1个新新区。总面面积458.8平方方公里，其其中耕地2.4万公公顷。总户户数15.9万户，，户籍人口口48.64万人。。区位优势明明显嘉定区概况况经济发展概概况嘉定区国民经济持持续快速增增长。2002年实实现增加值值271.6亿元，，按可比价价格计算，，比上年增增长22.9%。嘉嘉定坚持"二三一"的产业发发展方针，，其中：第第一产业增增加值3.5亿元，，比上年下下降5.9%；第二二产业增加加值185.8亿亿元，增长长25.5%；第三三产业增加加值82.3亿元，，增长19.0%。。上海电子商商城属于第第三产业中中的服务性性商业，而而第三产业业作为三大大产业中增增长速度最最快的产业业，其发展展势头迅猛猛。产业状况：汽车及配件

电子电器

金属制品通信电缆精细化工

纺织服装

六大支柱产业汽车及零配配件制造业业为目前嘉定行行业发展中中的重中之重，，而电子电电器行业次之，，如能围绕绕汽车电子产品品发展部分分配套型产业，，汽车及零零配件制造业则则可以大大大带动电子电器器行业的发发展。商业特点总体快速发发展专业特色明明显商品销售总总额211.9亿元元，比上年年增长17.8%，其中批批发销售122.7亿元，比比上年增长20.0%。专业市市场成交活活跃。全年专业市市场实现成成交额181.0亿亿元，比上年增长长23.9%围绕支柱产产业构建相相应的专业业大中型市市场，初步构建了了服务上海海、辐射全全国的集购购销、仓储、加工工、转运为为一体的商商流物流基基地。大众商业低低级集中在嘉定定新城（老老区中心））。其他区区域则规模较小，，档次较低低。而江桥桥镇目前规规模稍大的商业业是华联和和农工商超超市，面积积均不超过2千平平方米，综综合商业更更是缺乏。。汽车配件电子电器金属制品通信电缆精细化工纺织服装上海国际际汽配贸贸易中心心上海五金金商贸城城上海轻纺纺城国际妇女女儿童用用品城其他嘉定农副副产品交交易中心心嘉定农副副产品综综合市场场上海胶合合板批发发市场上海包装装城。。。。。。缺！项目位置规模定位上海国际汽配贸易中心

嘉定区安亭镇

首期开发24.8万平米，国际展示及国际采购大卖场15万平方米。集国际采购、汽配贸易、电子商务、现代物流、物业管理等功能于一体汽配贸易超级市场

上海五金商贸城外冈镇沪宜公路318号首期620亩，总建筑面积45万平方米五金行业最大的展示、采购、信息中心国际妇女儿童用品城曹安路丰庄路路口首期商业营业面积2万平方米上海唯一的儿童及妇女专业批发零售商场。上海轻纺城曹安路丰庄路路口营业面积12万平方米面向全国，辐射海外的全国性轻纺专业市场上海包装城马陆镇首期385亩，铺面5100间，商务楼12万平方米生产、加工、营销一条龙，国贸、货物中转、仓储运输一体的国际型专业包装基地汽车业金属制品品服装纺织织电子产业业？电子商城城的建设设符合行行业及嘉定产业发发展其他行业可预见在未来来的几年中，，专业大市场场是嘉定国民民经济将持续续、稳定、健健康的发展的的必要元素，，而“电子电电器”专业大大市场也将成成为嘉定经济济发展不可获获缺的一部分分，上海电子子商城的建设设，将极大地地促进嘉定区区域经济的发发展，同时带带来更大的社社会效益。而目前大众休休闲商业的在在嘉定区除区区中心外，皆皆数量较少，，档次较低。。在特定的区区域（如江桥桥）大众休闲闲商业存在发发展的机遇。。江桥镇概况◆上海西大门门、是嘉定区区东大门；嘉定最靠近市市区的镇◆目前总人口口9.9万人人，其中外来来人口5万人；；◆周边公建商商业配套水平平不能满足发展◆外向交通发发达，通往市市区道路有限，公交薄弱弱上海西部大型型居住区及主要物流基基地现状未来机遇、风险产业发展战略略：“进三稳二二退一”“进三”----大力力推进房产、、物流、商贸等三产项目的的开发建设；；“稳二”----对原原江桥工业园园区进行二次次打造，做做大以电器、食品、医医疗器械、金金属制造、印印刷和服装等等为重点的主主导产业；“退一”----生态态环境的建设设，发展都都市生态农业业和观光休闲闲农业经济发展目标标：GDP三年翻番江桥发展战略略电子商城的建建设符合江桥桥镇的发展战战略江桥镇未来发发展经济的增长GDP三年翻翻番产业导入消费拉动目标动力电子商贸电子产业物流江桥镇未来发发展人口的增加住宅项目的开开发将在来的的5—8年内内形成６万—１２万万人口的导入入，远期江桥桥将形成50万人口的规模。。生活配套缺社会就业少矛盾、机会商业档次低未来现状曹安路路本项目华江居住住区老镇居住区四高小区金宝工业园金宝工业园住宅区本项目之于江江桥镇的区位位分析项目位于江桥桥居住区的中心，，紧邻曹安路，华华江支路、张掖路路等交通干道，特特有的地理位置为为本项目除电子业业态定位外的其他他商业形态定位提提供了条件抓住电子产业业发展的脉搏搏，打造最具具规模的专业业市场；顺应政府发展展的战略，为为地区的经济济发展、就业业提供引擎；；结合项目区位位环境，抓住住机会，打造造江桥商业地地标。项目定位的思思考项目定位位项目总体定位位电子产品国际际采购中心产业集群商贸贸交易展示物物流平台区域休闲娱乐乐新天地以批量采购、、集中供应、、厂商直销、、接单加工、、电子商务、、拍卖交易等为为主要经营方方式，多功能能，全方位，，强辐射，大流通，国际际化，集约化化，网络化，，专业化的大大型商贸交易中心。集生态休闲、、娱乐餐饮、、生活购物、、展览旅游为为一体的江桥桥生活新天地。。初级阶段：①2-3年，集集长三角电子子产业优势，，形成区域内内规规模模化的以电子产品展展示销售为主主专业市场；②形成浦东东生活新天地地。发展阶段：①5-8年，以以浦东电子展展销中心为核核心拓展而成成全国国电子产产业集交易、、展示、商务务、会展，研研发发、、仓储、加工工等为一体的的国际化采购购中心；②成为浦东乃至至上海东部购购物休闲娱乐乐新中心。项目名称浦东国际电子子商务港为厂商提供渠渠道、办公、、研发为经销商提供供场地、客户户、服务、资资源为终端客户提提供产品与服服务为区域居民提提供购物、休休闲、娱乐孵化中心展示中心服务中心娱乐中心项目总体规划划设想规划前的思考考本项目的建成成对浦东新区区及江桥镇经经济和社会的的影响极大拉动嘉定区电子产业的发展提高嘉定区及江桥的商业形象极大促进江桥镇的经济发展极大提升江桥镇的社会就业水平本项目规模大、业态态丰富较高的档次由于目前本项项目并不临曹安公公路，对外的的联系和展示示面较少。如如果单独考虑虑本期，将对对项目的启动动带来一定的的难度。结合临曹安路路地块整体考考虑，通过合合理的规划，使客群的的内引，最终终形成以曹安安路为领导、指引，张张掖路为展示示面的格局。。本项目原较低低档次的规划划以及由于政政策的变化导导致了电子商商城的成本增增加，影响到到项目正常实实施项目原有规划划布局，与项项目的预期规规模、档次不不符，同时也也不利于江桥桥镇整体规划划布局，更重重要的是没有有对土地资源源进行充分、、合理的利用用；受拆迁政策及及一些相关规规划变动影响响，导致电子子商城有限公公司多增加了了4000多多万元的土地地成本，也由由此影响了项项目的正常推推进。原规划需调整整本项目规划的的设想区域综合商业业区大卖场商业区区电子综合交易易区办公娱乐配套套区博览、研发园园四区一园电子产品交易易区商务酒店办公公区商业公园区(娱乐配套)大卖场（如家家乐福或麦德德龙）商业区区项目总体具体体功能分区规规划沿河生态休闲闲带娱乐餐饮区区电子展示博博览、研发发区电子综合交交易区—产品类型与与产品属地地结合，形形成规模化化、专业化化；具具有较高高档次感和和强烈的主主题性四城合一长三角电子城台湾电子城珠三角电子城数码科技城项目一期规规划设想功能配套区区必须与市场场容量匹配配，并且具具有一定的的超前性作为一个大大型的商务务港，必须须配备相应应的办公和和酒店以及及娱乐功能能。从目前前专业商业业综合体的的经验值来来考虑，市市场经营面面积与办公公、酒店、、餐饮、娱娱乐等配套套面积比在在0.4-1之间，，考虑道本本项目的区区位环境，，适当提高高本项目配配比。本项项目服务配配套面积约约占项目总总建筑面积积的50%，其中办公占39%；产权权式酒店占占17%；；宾馆、其其他商业（（餐饮、娱娱乐等）配配套占44%。电子综合交交易区功能定位：IT数数码交易、、电子元件件、电子产产品交易、、休闲餐饮饮由面对张掖掖路，形成成敞开之势势的“四城城”组成；；“四城””为相对独独立的““BLOCK”，建建筑层数为为3-4层层。总体形形成围合状状，四城而而是通过空空中连廊、、内部过道道等形式联联成一体。。具体功能建建议具体建议数码科技城城:以以电脑数数码新产品品、新潮家家电为主一楼主题为产品品展示区;(可以分分为几个大大区：新款款手机区、、掌上电脑脑区、数码码产品区、、信息息家电区、、新款外设设区、流行行软件区)二楼主题为时尚尚电脑(各类电脑脑以及笔记记本电脑，，可按照电电脑品牌来来划分大区区)三楼主题为音像像及文化中中心(家用用电器\还还可以设置置小型影视视放映厅、、图书馆、、休闲咖啡啡馆、时尚尚艺术吧、、网吧等)四楼主题为美食食(各种种主题特色色餐饮)其他三城:以以电子元元件产品为为主，其他他电子产品品为辅商务酒店办办公区功能定位：：办公、贸贸易商家长长驻场所、、贸易洽谈谈、市场配配套服务（（金融融、工商、、物流等等等）还可以考虑虑开设各种种培训认证证中心，提提供IT、、外语、财财会、管理理等等多种培训训，满足附附近居民希希望学习进进修的需求求，进一步步充实上海海电电子商城的的教育文化化内容。商业公园区区功能定位：：宾馆、休休闲餐饮、、娱乐等可以设置时时尚消费品品的超级市市场、餐饮饮、美容、、桑拿、健健身、电子子游游戏、、KTV、、小型电影影放映厅等等项目总体规划理理念强调生态性性；强调人人、建筑与与自然的共共存和融洽洽，采取““block”式的的空间构成成方式，以以理性模块块化的形态态构成主导导，有利于于分期开发发；通过提供不不同的商业业和商务空空间，以满满足多样化化的商务人人群的需求求。使多样样性和复合合性成为本本项目充满满活力的保保证；强调绿色渗渗透。网络络化的绿化化形态在区区域内形成成一个整体体的系统，，把商业空空间、办公公空间、各各功能区的的过度空间间、室外空空间有机的的联系起来来；总体规划原原则整体性：项目整体统统一考虑，，功能分区区相对独立立、合理，，各区间通通过景景观观、建筑形形态进行有有效的连接接。档次感：规划在控制制成本前提提下，必须须有适当的的超前性，，体现出具具有较较高高的档次感感。持续性：整体规划必必须考虑分分期开发的的合理，有有利于项目目滚动型开开发的的持持续性。运作模式建建议开发模式：：“政府扶持持、企业运运作、滚动动开发”在城市边缘缘地带的专专业市场开开发一般都都有政府的的大力支持持，不仅要要有“有形形市场”实实体，还需需要有配套套政策、软软体服务等等“无形市市场”。经营模式：专业经营、、特色经营营、大中小小商户组合合经营指导原则：：确保权益、、多方协调调、保本开开发、切实实解决历史遗留问问题处理建建议方案：◆已售出的85728平方米中中的1/3（即28576平平方米）放放置在交易区一一层，其余余2/3（（即57152平方方米）先用用商务酒店弥补，，不足用办办公补足。。◆考虑到项目目档次的提提高，建议议对所处置置的面积加加收同等面积的新新增空调、、电梯、通通风以及装装修成本。。营销策策划推广工作涉涉及到项目目的招商及及经营，项项目的推广广主要是通通过销售推推广以及广广告宣传推推广方式进进行。如在在上海热线线或其他著著名的网站站上做一定定量的网络络广告投放放(旗舰动动态广告)，上海电电子商城整整体的CIS设计，，电视、电电台、媒体体及车身广广告等。针针对不同时时间的消费费特点，挖挖掘市场消消费热点，，在不同时时期推出不不同的商场场活动主题题，加大有有影响力的的市场推广广活动的策策划工作。。在招商活动动中配合以以灵活的促促销策略，，调动投资资积极性，，采取反租租回报，先先租后售，，免管理费费等一系列列促销策略略，降低置置业投资门门槛，以灵灵活多变的的付款方式式，充分挖挖掘小型投投资客户前前来投资。。市场推广策策划为全面促进进招商经营营进程，重重点加强经经济层面较较高的投资资型客户先先期进场，，这类客户户由于经济济层面较高高，能及时时把握最新新投资信息息，商城若若有外来客客户的先期期进驻，必必将带动各各个层面的的客户以形形成强劲的的投资认购购热潮，加加快全面招招商的进程程。为避免推广广过程中将将铺位一次次性整体推推出的诸多多不利因素素，此阶段段的推广采采取分阶段段推售商铺铺的策略．．并辅以灵灵活的价格格作为调控控．以多样样的付款方方式和促销销策略，全全面迎合各各层面买家家的不同求求。营销策划划—销售策策略进行多种种的媒体体广告宣宣传、工工程进度度宣传、、选择房产产交易会会、展展销会、、带团免免费看铺铺等多种种认购方方式销售可先先拿出1/3进进行试销销，根据据试销的的情况作作适当调调整以成本为为依据，，加上市市场比较较，确定定基准价价格；采取低开开高走的的策略。。具体方法法：1、类比比法。与与其他相相似或同同等楼盘盘相比较较，得出出优势2、评估估法。由由专业地地产评估估师对楼楼盘进行行全方位位评估后后做出定定价基本准则则低价位定定形象，，高素质质创品牌牌。以低价开开盘，迅迅速成交交，促进进资金良良性循环环，并创创造品牌牌形象，，前期定定位适中中，以利利后期提提价，保保证后期期最大利利润创收收营销策划划—价格策略略营销策划划—阶段推广广策略第一阶段段：筹备备期定价原则则：以超低价