XXXX年威海房地产市场月月报

威海房地产市场月报市场部2013-9-12013年8月【市场动态】【土地市场】【商品房住宅市场】【项目解析】政策法规公告土地分析市场综述本月新推楼盘经济环境成交土地分析

8月份商品房供求关系分析项目活动情况市场资讯居住和商服用地供求比分析市场价格分析

9月份项目优惠情况【竞品跟踪】【市场营销策略分析】本月销售TOP10代表性营销策略综述竞品项目监测营销手段案例

目录第一部分市场动态【政策法规】财政部日前向全国人大常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届全国人大一次会议预算决议和履行政府三项承诺：扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房产税改革进一步积累经验，同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。十二届全国人大常委会第四次会议：◆国家发改委主任徐绍史在会上指出下半年需要重点加强既能改善民生，又能接续形成新增长点的棚户区改造及城镇基础设施和能源、交通等项目建设；扩大个人住房房产税改革试点范围等。◆财政部部长楼继伟在会上报告指出扩大个人住房房产税改革试点范围发改委下半年发布城镇化规划推户籍土地改革下半年，国家将采取多方面措施，在努力稳定外需的同时，积极扩大内需，充分发挥消费的基础性作用和投资的关键性作用。将制定发布城镇化发展规划及相关政策，统筹谋划和推动户籍、土地、财税金融、社会保障等方面改革，提升城镇化质量。

央行发布2013第二季度货币执行报告◆落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。◆引导金融机构区别情况，有针对性地采取差别化的方式方法，逐步调整盘活存量。中国人民银行行长周小川：◆下半年继续实行稳健的货币政策。◆央行已经做好了存款利率市场化在技术和条件上的准备。多家银行上调中长期存款利率国有银行尚未跟进银行贷款将向保障性安居工程等五方面倾斜在2013年上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析电视电话会议上，银监会党委书记、主席尚福林指出，银行业信贷工作要盘活存量、优化增量，提高使用效率，进一步加大金融对实体经济的支持力度。盘活的存量和今年的增量贷款向重点在建续建项目、保障性安居工程以及小微企业等五个方面倾斜【经济环境】统计局公布2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。◆70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有4个，上涨的城市有62个，同比下降的城市1个。◆二手房环比价格下降的城市有7个，持平的城市有6个，上涨的城市有57个，同比价格下降的城市有三个，上涨的城市有67个。8月百城住宅均价同环比涨幅均扩大，重点城市成交量回暖上升。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，同比上涨8.61%，环比上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。房地产长效机制备受关注，房产税扩容，土地制度改革是关键。长效机制草案呼之欲出，据媒体报道，国家发改委、住建部等有关部门协同推进两年有余之后、“房地产调控长效机制”已完成草案并进入征求意见阶段，最终方案最早有望于十八届三中全会后对外公布。房地产调控长效【市场资讯】机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容，目前已经起步的基础性工作包括房产税试点、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度等。新一届政府着力“促进房地产市场健康发展”，对不同场合多次提及“建立长效机制”，表明中央对房地产调控的态度和思路正在发生转变。多家上市房企抛出融资预案，地产再融资放开信号渐明确。再融资房企多为中小企业，截止目前已有北京城建、信达地产等12家房企公布再融资预案，共拟募集总额为248.08亿元。从资金投向看，房企再融资预案多涉及的是保障房、棚户区改造以及90平米以下的刚需性住宅，这些都是与当下政府大力推行的项目相吻合。展望：不同城市政策和市场分化加剧，改革促房地产业平稳发展。在经历数轮调控之后，各城市房价已呈现出明显的分化趋势，北京上海等热点城市价格上涨压力依然巨大，而部分三四线城市市场则呈现持续低迷。在中央“有保有压”、“保障市场健康平稳运行”的总体方向指引下、不断分化的市场或将推动地方政策灵活调整。威海银滩海景房8成空置一线海景房空置率高乳山银滩一线海景房超过八成的房子空置。但二线房子，也就是离开海边五六百米的房子，入住率高些，大约在四五成。据当地媒体报道，到了冬季，银滩一线的房子入住率还不到20%。2013威海房地产博览会圆满闭幕2013威海房地产博览会历时5天圆满闭幕。此次房博会有44家实力房企参展，50多个精品楼盘亮相，据统计，展会期间共现场成交216套住宅及商铺，达成意向3350组，双双创造威海房展突破性纪录。全市清理违规草厦271户9部门昨日督导整治工作市住房保障和房产管理局联合消防、行政执法、食品药品监督等9部门，对市区6小区的草厦子整治工作进行督导检查。据统计，8月份全市已清理违规草厦子271户。威海国际人居节：城市盛典全民节日8月16日至18日，备受瞩目的第七届中国威海国际人居节如期举行。中国威海国际建筑设计大奖赛，2013全国大学生建筑设计方案竞赛以及“幸福威海·美在身边”DVDC大赛成功举行。威海等10城市入选全球网民推荐的中国生态城市经过两个多月的全球推介，由中国国际广播电台国际在线主办的“2013中国城市榜——全球网民推荐的中国生态城市”网络互动活动的投票环节已圆满结束。活动获得多语种网络投票共计1400多万张，全球网民最终推选出了他们心目中的中国生态城市，威海等10个城市榜上有名。【威海资讯】第二部分土地市场【公告土地分析】8月份威海市土地出让宗数面积住宅用地出让10252859商服用地出让1256332工业用地出让18217607总计405267988月份威海市土地出让区域宗数面积威海市区681309荣成21219964乳山311932文登10213593总计40526798数据来源：中国土地市场网8月份威海市土地成交宗数面积住宅用地成交1025020593商服用地成交616367工业用地成交421017524总份威海市土地成交区域宗数面积威海市区17651778荣成9166945乳山19890143文登1054345618总计1506054484【成交土地分析】数据解解读：：8月份威威海市市共计计出让让土地地40宗，出出让面面积526798㎡㎡。其中中住宅用用地出出让10宗，出出让面面积252859㎡㎡，占8月份土土地出出让总总面积积的48%，较7月份5863885㎡的住宅宅用地地出让让有大大幅减减少；；商服用用地出出让56332㎡，占土土地出出让总总面积积的11%，较上上月的的90391.8㎡㎡也有大大幅减减少。。8月份威威海市市共计计成交交土地地150宗，成成交面面积6054484㎡。其中中住宅用用地成成交102宗，成成交面面积5020593㎡，占8月份土土地成成交总总面积积的82.9%，较7上月份份1154210㎡的住宅宅成交交有大大幅增增加；；商服用用地成成交16367㎡，仅占占土地地成交交总面面积的的0.3%，与上上月基基本持持平。。分区域域来看看，8月份土土地出出让主主要集集中在在文登登和荣荣成，，各占占41%、42%，土地地成交交则主主要集集中在在文登登，占占土地地成交交总面面积的的72%。在过去去一年年里，，大部部分月月份居居住和和商服服用地地成交交面积积大于于供应应面积积，并并且总总的来来看供供求比比小于于1.土地市市场需需求旺旺盛。。【居住和商商服用地地供求比比分析】7月份住宅宅用地有有大幅出出让，导导致近三三个月来来住宅用用地出让让面积波波动较大大，6月份至今今住宅用用地成交交面积保保持增长长。近三个月月商服用用地出让让和成交交面积均均呈下降降趋势，，并且一一直处于于供大于于求的状状态。从土地成成交均价价来看，，商服用用地成交交均价最最高，工工业用地地最低，，近三个个月来住住宅用地地和工业业用地成成交均价价呈下降降趋势。。第三部分分商商品品房住宅宅市场【市场综述述】近日，国国家统计计局发布布数据显显示，今今年前8个月，全全国商品品房销售售面积70842万平方米米，同比比增长23.4%，增速比比1-7月份回落落2.4个百分点点，至此此我国商商品房累累计销售售面积增增幅已经经连续四四月收窄窄。市场场分析人人士预计计，随着着楼市的的逐渐升升温，这这种增速速放缓的的现象或或将截至至三季度度末。从近几月月的威海海均价数数据来看看，自3月份威海海均价从从6378元跌至5798元之后，，持续三三个月威威海的均均价都在在6000元以下，，直到6月份，威威海均价价才重回回6000以上，并并在6000元左右徘徘徊。从从价格上上可以看看出，威威海目前前的整体体均价不不太可能能跌下6000元。城际际铁路的的修建、、一系列列交通设设施的完完善以及及非限价价限购，，威海房房价上升升指日可可待。进入8月份以来来，房地地产市场场回暖反反弹迹象象明显，，腾讯房房产数据据监测中中心对威威海8月楼市成成交数据据监测显显示：威威海8月商品房房成交总总量为2654套，成交交总面积积263139㎡㎡，成交套套数同比比增长11.98%，而市场场的旺盛盛需求使使大多数数的开盘盘项目都都取得了了较好成成绩，不不仅刚需需性价比比楼盘继继续快速速走量，，而且位位置较好好区域的的高价楼楼盘也呈呈现出旺旺销局面面。总体体来讲市市场需求求稳定旺旺盛，强强化了供供应方的的市场信信心，在在供应能能够快速速转化为为成交的的条件之之下，市市场价格格逐步进进入上升升通道。。面积区间成交套数40㎡以下10141-60㎡12261-80㎡71281-100㎡744101-120㎡250121以上㎡316总计2245面积区间成交面积（㎡）40㎡以下195441-60㎡641961-80㎡5136781-100㎡66033101-120㎡27585121以上㎡55225总计208583【8月份商品品房成交交区间分分析】数据来源源：中国国房地产产交易网网面积区间成交均价40㎡以下947141-60㎡704461-80㎡547081-100㎡5292101-120㎡6288121以上㎡6611威海市8月份商品品房成交交套，，其中40㎡以下8月份威海海市新推推商品房房面积平平米，，共计套套，成成交套套，成成交面积积平米米，其中中环翠区区各区域供求求关系分析析【8月份商品房供求求关系分析析】过去一年商商品房供应应套数、供供应面积，，去化率8月份供求关关系供求求关系分析析8月份各楼盘价格调整（部分）项目名称项目位置均价调价情况楼盘信息威海市区金城尚珑海域威海市高区文化西路与锦州路交汇处8000均价上涨200元现房，户型面积从40-160平方米不等，年底交房。五洲太阳城经区海埠路330号5700均价降2005000户，总建筑面积86.77万㎡香庭湾威海半月湾隧道东50米北9500起价上涨1694元5栋高层，一梯一户，面积从46平到176平不等隆御维多利亚逸海路和统一路的交汇处6500起价上涨100元13栋小高层，56到260多平米不等盛德山水绿城华夏城南原高家庄旧村改造起价4980起价降300多层，小高层，高层，联排别墅，70-140㎡乳山山水人家银滩银金大道北5800均价上涨500元总户数2885户，3栋高层、8栋小高层和25栋多层海岸壹号乳山银滩银海路4700均价降100总建筑面积44.10万㎡，容积率1.52荣成月湖名居荣成成山天鹅湖旅游度假区3950起价下降71030-120㎡，58-78㎡户型为主数据来源：：搜房网（（威海）腾讯房产数数据中心监监测显示：：上月威海海在售项目目277个、待售项项目40个，共73个项目价格格有小幅波波动。其中中26项目价格下下跌，波动动幅度从11元/㎡-1000元/㎡不等；47项目价格上上涨，上涨涨幅度从50元/㎡-1300元/㎡不等。有价价格波动的的73项目占总在在售项目的的23.03%，价格下跌跌项目占总总在售项目目的8.2%，价格上涨涨项目则占占14.83%。在各区域楼楼市价格上上涨和下跌跌比例中，，威海高新新技术开发发区楼盘上上涨幅度最最大，占高高区整体在在售项目的的19.15%，乳山居第第二位，上上涨项目占占所在区域域在售项目目的18.52%。而上月威威海经济技技术开发区区各项目价价格下跌幅幅度最大，，占经区在在售项目的的10.87%，文登居第第二位，下下跌项目个个数占所属属区域在售售项目的10%。【400来电量】腾讯房产400电话2013年8月份评估报报告据腾讯房产产网数据统统计：在2013年8月01日至8月31日期间，"腾讯电话"400绑定的所有有威海住宅宅项目中，，本月高区区项目来电电量最高，，来电量占占总来电量量的35%，环翠区项项目来电量量位居第二二，来电量量占总来电电量的34%，经区项目目来电量位位居第三，，占总来电电量的22%，工业新区区总来电量量占总来电电量的9%。其中8月高区来电电数量最多多"金沙国际"项目，环翠翠区来电数数量最多的的项目是"水缘金座"，经区来电电量最高的的项目是"信泰上都国国际"，工工业业新新区区来来电电数数量量最最多多的的项项目目是是"世纪纪绿绿城城"。项目名称项目位置开盘时间项目期数销售均价类型经区新和家园威海市环翠区江家寨立交桥西800米2013/8/18共分三期开发，现为一期447户均价4500一期为13栋11层小高层与17层高层信泰龙跃国际经区大庆路与黄海路交汇处九龙河西侧旁2013/8/18共一期，总户数1034户起价6500公寓·住宅·商铺·写字楼·豪宅5栋25层高层面积80-200、外围1-2层是商铺蓝星金谷园经区望岛(原金谷面粉厂)2013年8月一期铺地暖，二期开始打地基，当期户数470户均价6900一栋商业，4栋11层小高层，4栋6层多层，户型以80-140㎡为主山水城威海市江家寨立交桥西南2013/8/11一期已封顶，二期在建均价4300小高层，高层工业新区新地威登小院工业新区草庙子镇南侧2013/8/24现房均价250万元/套177平、194平的平层以及284平独栋别墅高区学府华园高区哈尔滨工业大学（威海）东侧2013/8/17一期现房，二期在建均价70003栋11层小高层，4栋6层多层环翠区胜丰香江小镇环翠区张村旅游度假区长江街与武夷路交界路北预计2013年8月13-16号楼已经封顶，总户数892户起价485010栋小高层和12栋多层文登盛世海湾公馆文登南海新区金海路预计2013年8月分三期建设，一期12#15#主体封顶待定目前动工10栋多层，其中有4栋电梯多层，6栋双拼别墅，4栋高层等文登财富大厦文登市文山东路90号（文登学公园东北角）预计2013年8月项目封顶，内部装修，总户数216户均价8500商业、写字楼、酒店式公寓荣成自在香滨

荣成市悦湖路90号2013/8/1工程在建，总户数5102户均价65009栋高层15-30层第四四部部分分项项目目解解析析【本月月新新推推楼楼盘盘】8月份份威威海海市市区区共共有有6个商商品品房房住住宅宅项项目目开开盘盘，，总总建建筑筑面面积积127万㎡㎡，，新新开开盘盘项项目目主主要要集集中中在在经经区区。。【项目目活活动动情情况况】项目名称活动名称时间地点长青·海宴台长青海宴台“中国油画名家艺术节”2013年8月长青·海宴台杯"世界湾区·醉美威海"摄影大赛信泰龙跃国际信泰龙跃国际开盘仪式2013/8/18信泰龙跃国际营销中心保利凯旋公馆“清凉一夏欢乐DIY”2013/8/3保利凯旋公馆爱莲湾爱莲湾第一届婚庆博览会暨第三届沙滩文化节2013年8月爱莲湾威高地产2013首届“雅马哈”杯钢琴比赛2013/8/5威海海军礼堂威高购物中心威高购物中心盛大开业2013/8/15威高广场亨泰帝景湾啤酒烧烤派对2013/8/10亨泰帝景湾白马义乌商贸城白马义乌商贸城杯威海好声音2013/8/10威海公园万泉花园万泉花园三期项目推介会2013/8/12铂丽斯大酒店金猴地产利群商厦“购物送公寓、赢家电”活动开奖晚会2013/8/25利群购物广场华辉东方城“华辉东方城之夜”纳凉晚会2013/8/23张村镇各项目竞品9月份优惠情况项目名称均价地址优惠阳光海上城均价7500元/平威海经区大庆路东首，海警训练基地对面全款98折，按揭99折信泰金域世家均价7500元/平海滨南路杨家滩西区（毗邻威海二中）特价房源30套5580起蓝星万象城均价7500元/平经区青岛中路98号（原浮法玻璃厂）全款98折广信百度城Ⅱ大家均价6500元/平威海经区青岛中路96号A栋1楼1C辅楼5千抵2万，5号楼5千抵3万九龙明珠均价7300元/平经区老集村（老集村委会对过）交5万94折，交10万92折乐天双子星均价10000元/平威海经区乐天世纪城2号广场（特乙甲正门北）送装修、送上层面积、送阳台北港富海家园均价7580元/平经区威海新港国际客运中心对面（沟北村站点）全款97折，贷款98折世昌99最低价7700元/平世昌大道附99号（三联家电西侧）85折优惠望海山公馆最低价6000元/平环翠区孙家疃安海路全款98折，贷款99折亨泰帝景湾均价12000元/平国际海水浴场南侧50米（火炬大厦东南）按揭96折学府华园均价7000元/平威海哈工大东门50米2万抵5万第五五部部分分竞竞品品跟跟踪踪【本月月销销售售TOP10】销售排名项目名称8月份销售均价销售套数TOP1丰烨-华新家园3550688TOP2

西御康-御鑫佳园6580458TOP3阅山小区6500368TOP4环河-蔚海新天地5750353TOP5

工友-莱茵小镇8500290TOP6华夏城-华夏山海城紫藤4300283TOP7龙凤-凤林小区5200242TOP8信泰-金域仕家6000213TOP9

汇峰-山海郡6500213TOP10威高-威高花园7000207【竞品品项项目目监监测测】区域竞品项目8月份销售均价销售套数去化率销售策略经区北港富海家园海港城五洲太阳城阳光海上城信泰金域世家华新家园翡翠城环翠区隆御维多利亚望海山公馆高区亨泰帝景湾学府华园****周周边边数据据来来源源：：威威海海房房地地产产交交易易网网第五五部部分分市市场场营营销销策策略略分分析析【代表表性性营营销销策策略略综综述述】房地地产产市市场场营营销销策策略略：品牌牌策策略略：：品品牌牌代代表表着着企企业业的的信信誉誉，，房房产产品品牌牌是是公公众众监监督督房房产产质质量量的的重重要要手手段段。。价格格策策略略：：““顾顾客客要要的的不不是是便便宜宜，，要要的的是是感感觉觉占占了了便便宜宜””渠道道策策略略：：相相对对于于直直接接销销售售模模式式，，委委托托代代理理销销售售降降低低了了开开发发商商的的风风险险，，通通过过代代理理商商的的服服务务性性质质，，更更易易于于把把握握市市场场机机会会，，能能更更快快地地销销售售房房产产。。促销销策策略略：：常常用用的的促促销销方方式式：：广告告：：市市场场定定位位、、有有效效提提高高产产品品知知名名度度和和认认知知度度。。人员员推推销销：：销销售售人人员员素素质质直直接接影影响响产产品品成成交交。。销售售促促进进（（营营业业推推广广））：：房房地地产产展展销销会会及及免免费费看看房房车车。。公共共关关系系：：楼楼盘盘和和卖卖场场形形象象包包装装，，营营销销活活动动，，提提升升消消费费者者心心理理评评估估。。市场场营营销销的的四四个个要要素素（4PS）:◆产产品品：：质质量量、、特特色色、、品品牌牌、、包包装装、、服服务务、、担担保保◆价价格格：：牌牌价价、、折折扣扣、、折折让让、、付付款款期期限限、、信信用用◆促促销销：：公公共共关关系系、、广广告告、、营营业业推推广广、、人人员员推推销销◆渠道：：长短、、宽窄、、类型、、位置、、仓储、、运输金沙国际金沙国际销售中心盛装绽放全城认筹启幕：零风险置业增值计划2013年8月4日，金沙国际销售中心璀璨亮相，传颂已久的35-56㎡精装酒店公寓，107㎡居家度假住宅，同步开启认筹。整个销售中心人气异常火爆，近40位客户当场交付定金。金沙国际，背靠玛珈山，紧邻山东大学威海分校，与威海唯一世界级海水浴场——国际海水浴场仅一路之隔。拥有酒店公寓类产品中极为罕见的70年住宅产权，35-56㎡精装酒店公寓以及107㎡居家度假住宅。金沙国际首次提出“退房赠送感谢金”的概念：购房签订《回购合同》，交房时不满意可无理由退房，并在付款之日起至退房之日，按银行个人购房贷款基准利率赠予实际付款的利息。无条件退房的目的，主要是为了给购房者一个零风险的承诺，从根本保全买房人的利益，解除购房者的后顾之忧，退还“增值金”更是使购房者从中受益。比起短期打折、送车等促销手段来说，这一活动无疑对购房者更有利。做出“无理由退房”增值计划的承诺，不仅体现了项目开发商的雄厚实力与自信成熟，更显示了其对未来楼市与自身产品的信心。PS:8月份威海400来电统计数据显示，金沙国际400来电量居高区之首，成为8月份高区最受关注的项目之一。学府华园园学府华园园首批房房源8月17日开盘售售罄学府华园园定于8月10日正式公公开发售售，此次次认筹的的户型为为89—176㎡㎡的墅质洋洋房，全全部为多多层带电电梯西班班牙风格格花园洋洋房。此此次云华华地产还还推出交交两万抵抵五万的的购房优优惠政策策经过短短短2个月的时时间，预预约认筹筹学府华华园的客客户就达达到300多人，同同时在学学府华园园赞助““全国第第二届青青少年国国际标准准舞锦标标赛”期期间，到到现场咨咨询的客客户更是是数量激激增。8月17日上午，，学府华华园项目目开盘盛盛典在金金海湾国国际饭店店宴会厅厅举行，，本次推推出的近近百套电电梯花园园洋房开开盘仅两两小时就就已售罄罄！在当天的的开盘盛盛典中，，学府华华园特意意从上海海请来了了国内著著名的风风水大师师白鹤易易人，为为在场的的准业主主们进行行了一场场精彩的的居家风风水讲座座，了解解学府华华园项目目的宜居居风水。。日前，，在学府府华园二二期的施施工现场场挖出了了两块奇奇石，一一块状如如卧牛，，另一块块如小龙龙，这两两块儿巨巨石是集集天地精精华、日日月雕琢琢而成，，绝无半半点人工工凿刻痕痕迹，让让人们在在感叹大大自然的的鬼斧神神工的同同时，不不得不更更加肯定定了学府府华园这这块“人人杰地灵灵的风水水宝地””的确是是实至名名归。近期学府府华园推推出的一一系列促促销措施施和优惠惠活动确确实十分分给力，，“学府府华园””紧邻哈哈工大，，北靠金金海湾海海水浴场场和锦华华高尔夫夫球场，，人文气气息浓厚厚，风景景秀丽，，成为项项目的一一大卖点点，另外外每平米米7000元的均价价在周边边的楼盘盘当中确确实算得得上高性性价比。。另外，项项目本身身西班牙牙风格的的华园洋洋房也受受到不少少顾客的的青睐，，青少年年国际标标准舞锦锦标赛的的举办也也给该项项目带来来了不少少人气，，交两万万抵五万万的大幅幅优惠也也让消费费者实实实在在感感觉占到到了便宜宜。日前，在在学府华华园的施施工现场场挖出两两块所谓谓的“奇奇石”，，配合上上开盘仪仪式上的的风水讲讲座，更更让人认认为这里里是“人人杰地灵灵的风水水宝地””。总之之，不