上海房地产展示交易会调研报告

专业精神创造价值“专业精神

创造价值”

2003年上海第一场大型房展——“上海之春”房产展示交易会，历时四天，20000平米展览面积，总计85000余名观众前往参观洽谈，直接成交额高达1.2亿，意向成交近3亿，展会于3月2日在辉煌中拉下了帷幕。 作为今年上海首场大型房产展示交易会，也是世博申办成功后的首场大型房产会，又恰逢上海全面放开房地产市场政策实施之际，这次展会为业界打开了观察本年度市场动态的的第一扇窗。 作为2003“上海之春”的主办方，我们秉承展览行业的专业精神，最大限度地为展商创造价值。通过一流的展商服务、出色的观众组织及成熟的现场运作，让我们的展商在展会有限的时间里，获得最大的直接利益；并通过展会，协助展商获得市场认同。100多个优质楼盘在“2003上海之春”上交相辉映，包括绿地、春申、同策、弘辉、弘策、人济、高新、长征、泰达、中华新苑、裕源、华燕、兴齐、广伟、烨隆、新世纪水清木华、日荣、康桥、裕源、纪田、天地行、阁星、住富、爱乐、汇裕、高景、同策、企华、隆宇、金外滩、人民企业、新汉业、策源、申懋、城市建设、房产销售、宇厦、恒昌、荒岛在内的众多开发商对展会给予了充分的肯定和高度的评价。 在本届展览会期间，我们特别邀请上海泰泽市场调查策划有限公司作为指定的调查商对参观“2003上海之春”的消费者进行问卷调查。通过对其中1000份有效问卷的专业分析，就目前上海房地产市场的购房人群的现状、消费者购房基本目的、购房需求、以及购买区域与收入及房价单价的关系等问题做了客观详实的分析和统计，为广大开发商提供了第一手宝贵资料。 “专业精神，创造价值”。我们希望这份来自专业调研结构的调研报告，能让您更好地了解市场现状，并在您做决策时助您一臂之力。也相信在强化宏观调控、建立产业发展新秩序地大环境下，在健康、繁荣地2003年中国房地产市场，到处都会找到春天的感觉！(更详细资料请致电52896770-505)

上海荷雅企龙展览服务有限公司 上海中晏投资服务有限公司 2003年3月

.（.....）专业提供企管培训资料1​目录一、2003上海之春房地产展示交易会概况P3二、基本结论P9三、主要发现 P14四、附录P512​一、2003上海之春房地产展示交易会概况3​房地产交易展示会的基本概况2003上海之春房产交易会基本情况主办单位：上海荷雅企龙展览服务有限公司

上海中晏投资服务有限公司展览时间：2003.2.27-3.2.参展单位：60余家企业展览面积：20000平米参观人数：85000余名观众直接成交额：1.2亿元意向成交：近3亿.（.....）专业提供企管培训资料4​房地产交易展示会的基本概况参观者的基本情况-人数与基本条件接受访问的消费者人数本次研究中，接受有效访问的被访者有1000人，总有效率71％。被访者基本条件参加房产展览会的人非敏感/相关行业从业者有购房意向的人5​房地产交易展示会的基本概况参观者的基本情况-性别与年龄数据来源：t1、t2基数：710，全体被访者6​房地产交易展示会的基本概况

参观者的基本情况-职业分布数据来源：t3基数：710，全体被访者7​房地产交易展示会的基本概况

参观者的基本情况-参与目的数据来源：S2、Q11基数：710，全体被访者.（.....）专业提供企管培训资料8​二、基本结论9​基本结论购房目的 绝大多数被访者购房都是为了自用，纯粹为了投资的被访者比例非常少，只有4%。即使将自用与投资两可的被访者一并考虑的话，有投资意向的也只占被访者的五分之一。所以，住宅建设的关注因素应该以满足自用消费者的需求为主。购房者对区域的选择 从参与本次研究的被访者对行政区域选择的结果看，主要是市内各区，并且大多有半数左右的被访者会在原居住区选择购房。相对而言闸北、黄浦、闵行被访者中，愿意在本区购买房子的比例较小，大约在五分之一，宝山的被访者中几乎没有人愿意在原区域购房。10​基本结论购房者对小区区的选择大中型社区受受到大多被访访者的欢迎，，其中又以中中型社区最受受欢迎，这样样的被访者占占到全部的一一半以上。对对小区的设施施，与日常生生活关系较为为密切的如超超市、餐厅、、美发室首先先受到人们的的重视，而高高级的休闲娱娱乐场所并不不被大多人所所看重。购房者对建筑筑类型的选择择大多数人选择择的建筑类型型是多层和高高层。其它如如联体别墅、、独栋别墅价价值不菲，只只能被少数高高收入人群所所接受。结合合区域考虑，，多层住宅最最适合闵行、、浦东新区；；高层则最适适合普陀、静静安、长宁、、徐汇；错层层、复式、别别墅等则曲高高和寡，一些些发展可能的的区域是长宁宁、徐汇、卢卢湾等区。11​基本结论购房者对房型型结构与面积积的选择户型选择中，，有四成以上上的被访者希希望购买二室室二厅的房子子，希望购买买三室两厅的的被访者接近近三成，而有有意购买二室室一厅的被访访者接近两成成。上述房型型结构是被访访者的主流选选择。对面积的需求求主要集中在在60-150平米之间间。其中90-120平平米最受欢迎迎，有四成的的被访者选择择。另有四分分之一的被访访者选择了60-90平平米的居住面面积。选择120-150平米的大大面积的不足足一成半。60平米以下下及150平平以上的房子子，选择者廖廖廖无几。从区域观察房房子的面积，，60-90平米的在闵闵行、浦东新新区较受欢迎迎；而90-120平米米的在市内各各区的都有相相当的市场。。从房型结构中中的面积安排排看，时下流流行的“客客厅>主卧>此卧>橱房房>卫生间””这样的面面积大小顺序序仍然被被访访者所认同。。12​基本结论购房者的支付付能力被访者对房价价的承受能力力是单价在4000-5000元/每平米，总总价集中在41-60万万之间。其中中接受总价在在41-50万元的被访访者占接近三三成，接受总总价在51-60万元的的被访者两成成多一点。绝绝大多数消费费者用贷款的的方式购房，，对房产发展展商而言，提提供信贷服务务可以吸引更更多购房者。。购房时关注的的因素在消费者考虑虑的众多因素素中，地段、、房价、交通通、环境及房房型是消费者者最为关注的的五个因素，，其中房价与与地段占据首首位。有三成的被访访者表示在未未来的半年或或一年内会买买房，他们的的购房热情是是房产发展商商应予重视机机会。.（.....）专业提供供企管培训资资料13​三、主要发现现14​主要发现消费者心目中中的房产细分人群消费费需求消费者的房产产投资行为15​区域选择小区选择偏好的规模喜欢的生活娱娱乐设施购房影响因素素房型选择偏好的建筑类类型偏好的房型结结构偏好的面积及及面积安排对房价的心理理预期对银行信贷的的态度购房时机消费者心目中中的房产-内内容16​区域选择一半左右的购购房者会在原原居住区购买买房子，其中中闸北、黄浦浦、闵行被访访者中，愿意意在本区购买买房子的比例例较小，宝山山的被访者中中，没有人愿愿意在本区购购买房子。值得注意的是是，根据目前前房产市场现现状，黄浦区区原住民在本本区购买房子子的比例小，，多半与房价价高有关。数据来源：T4、T5基数：710，全体被被访者17​区域选择被访者购房的的区域主要是是徐汇、浦东东新区、长宁宁，结合被访访者原住区域域与准备购房房区域观察，，相比原有居居住比例，大大多都可能增增长，但闵行行、宝山及郊郊县的居民迁迁出多于迁入入。数据来源：T4、T5基数：710，全体被被访者减少.（.....）专业提供供企管培训资资料18​小区选择小区的规模中型社区占了了半壁江山，，成为消费者者的首选。大型社区由于于配套全，发发展商实力雄雄厚，也占了了35%的份份额。数据来源：Q1基数：710，全体被被访者19​小区选择数据来源：Q2基数：710，全体被被访者大部分的消费费者希望有便便利超市，餐餐厅、美发室室。便捷的生活设设施、娱乐休休闲和健身逐逐渐成为关注注点。咖啡馆、图书书馆、棋牌室室、桌球房等等也是一些消消费者喜爱的的休闲娱乐活活动。小区的设施20​小区选择购房的影响因因素综合权衡被访访者对各个购购房因素的看看重程度，各各因素重要性性如下：房价成了消费费者考虑的最最重要的因素素。环境、地段、、交通、和房房型的重要性性只能排在第第二梯队。对大多数的消消费者来说，，物业管理、、周边生活设设施则是重要要程度较低的的考虑因素。数据来源：Q12基数：710，全体被被访者因素重要性21​偏好的建筑类类型多层、高层是是被访者的主主要选择，且且二者平分秋秋色数据来源：T6基数：710，全体被被访者22​偏好的房型结结构二室二厅、三三室二厅是被被访者最偏爱爱的房型数据来源：T6基数：710，全体被被访者.（.....）专业提供供企管培训资资料23​偏好的房屋面面积近半数的被访访者希望购买买的房子面积积在91-120平方米米之间。61-90平平方米的房屋屋也会有四分分之一被访者者会去购买。。数据来源：Q3基数：710，全体被被访者24​房屋的面积安安排将客厅、主卧卧、次卧、厨厨房、卫生间间按面积由大大到小排序的的话，90%以上的被访访者认为面积积大小的排序序应该是：客厅 主卧次次卧 厨房房 卫生间客厅主主卧次次卧卧厨厨房卫卫生间数据来源：Q6基数：710，全体被被访者>>>>25​房屋的面积安安排本次调研，使使“大客厅、、大厨房、大大卫生间、小小卧室”的流流行格局进一一步得到了印印证客厅的面积主主要集中在20-30平平方米之间，，选择35平平方米以上大大客厅的也有有相当比例，，占15%。。消费者希望的的厨房面积主主要集中在6-11平方方米。不过厨厨房也不是越越大越好，喜喜欢12平方方米以上的只只占9%。从主卧室面积积的选择来看看，大多数的的人选择15-20平方方米，次卧在在10-16平方米。70%的人选选择5-8平平方米的主卫卫，选择4平平方米以下和和10平方米米以上的都很很少。而次卧卧主要集中在在4-8平方方米。数据来源：Q5基数：710，全体被被访者26​房价的心理预预期-总房价价的承受能力力从计划购买的的总价上看，，大部分消费费者的支付能能力在60万万元以下，支支付能力在60-80万万的也有17%，80万万以上的占11%。总体体来说，上海海人在愿意支支付的较高价价格有所保守守。数据来源：Q7基数：710，全体被被访者27​对房价的心理理预期-单价价的承受能力力大部分消费者者没有高档住住宅的消费能能力，78%的消费者计计划购买的住住宅单价在3000-6000元，，并且更多的的集中在低中中端。数据来源：Q8基数：710，全体被被访者.（.....）专业提供供企管培训资资料28​对知名名/不不知名名的开开发商商，消消费者者能接接受的的房价价的价价格差差购房者者对所所能接接受的的不同同品牌牌的物物业差差价没没有统统一的的看法法，主主要形形成了了三个个层次次，300元以以下、、500元元左右右和1000元元左右右。数据来来源：：Q10基数：：710，，全全体被被访者者29​消费者者对银银行信信贷的的态度度由于购购房者者受收收入限限制以以及银银行贷贷款逐逐步规规范，，银行行贷款款的优优势得得到大大多数数人的的认同同，88%的受受访者者最有有可能能选择择银行行贷款款。同同时也也反映映了上上海人人的投投资意意识逐逐渐成成熟。。数据来来源：：Q9基数：：710，，全全体被被访者者30​消费者者可能能实施施购房房的时时机从消费费者的的买房房时机机看，，半年年内买买房和和一年年内买买房的的各占占37%左左右，，房产产开发发商要要充分分考虑虑这一一潜在在的市市场容容量。。还有有25%的的消费费者对对买房房时机机把握握不定定。数据来来源：：Q15基数：：710，，全全体被被访者者31​主要发发现消费者者心目目中的的房产产细分人人群消消费需需求消费者者的房房产投投资行行为32​细分人人群消消费需需求前面通通过对对被访访者的的总体体分析析，呈呈现了了被访访者在在购房房方面面的主主体倾倾向，，但房房型、、区域域、被被访者者个体体特征征方面面的联联系如如何，，还要要作进进一步步深入入的探探讨，，以便便更清清晰地地解读读不同同的被被访者者在购购房需需求方方面的的差异异，更更全面面的反反应建建筑类类型、、房型型结构构、面面积价价格等等方面面的组组合对对购房房者的的影响响。为为此采采用高高级统统计分分析方方法，，从下下述2个方方面展展开深深入探探讨。。房型组组合和和意向向购买买区域域分布布消费者者分类类.（.....）专专业提提供企企管培培训资资料33​房型组组合的的细分分研究究房型组合合细分研研究中涉涉及的因因素：房屋类型型、房子子面积、、房子结结构、房房子总价价、每平平方的单单价、小小区规模模、买房房打算几几个人住住、想要要购买的的房子区区域。研究结果果的解读读：通过高级级统计分分析得到到的结果果，以平平面点图图的方式式表示，，这些代代表不同同因素的的点，相相互之间间的距离离越进，，表示它它们的关关系越密密切。34​第五类第四类第三类第一类第二类房型组合合的细分分研究注：对本本图表的的解读见见后页35​房型组合合的细分分研究由高级统统计分析析图可以以看出五五类购房房组合：：第一类为为小型低低价房：：单价3000元以下、、总价30万以以下、面面积为60平方方米以下下、一室室一厅、、小型房房，一个个人住。。第二类为为中小型型房：总总价30-40万、单单价3000-4000元、、60-90平平方米、、二室一一厅、适适合两个个人住。。第三类为为中型房房，适合合三口之之家：高高层、大大中型、、总价40-60万、、单价4000-6000元元、90-120平方方米、三三个人住住。第四类为为大型精精品房：：错层、、超大型型、面积积在120-150平平方米、、房价在在60-80万万、单价价6000-8000元、二二室两厅厅、四个个及四个个以上人人住。第五类为为超大型型高档住住宅：联联体别墅墅、独栋栋别墅、、复室的的五室二二厅、五五室三厅厅房屋面面积在150平平方米以以上的，，房价80万，，单价8000-10000元。36​房型组合合的细分分研究.（.....）专业业提供企企管培训训资料37​房型组合合的细分分研究由高级统统计分析析图呈现现区域、、建筑类类型、房房子面积积间组合合：从建筑类类型观察察，多层层住宅最最适合闵闵行、浦浦东新区区；高层层则最适适合普陀陀、静安安、长宁宁、徐汇汇；错层层、复式式、别墅墅等则曲曲高和寡寡，有一一些发展展可能的的区域是是长宁、、徐汇、、卢湾等等区。从房子的的面积观观察，60-90平米米的在闵闵行、浦浦东新区区较受欢欢迎；而而90-120平米的的在市内内各区的的都有相相当的市市场。38​消费者细细分研究究用聚类分分析等统统计方法法，从人人口统计计特征划划分出五五大类购购房人群群如下，，他们的的详细描描述见后后页1、低收收入者2、普通通购房者者3、奋斗斗型购房房者4、事业业有成者者5、享受受生活型型39​消费者细细分研究究五类购房房者的特特征描述述低收入者者低收入者者低年龄龄和高龄龄的较多多，他们们所从事事的职业业一般，，主要为为工人，，普通职职员或离离退休人人员。个个人收入入及家庭庭收入都都较低。。购房能能力较低低。普通购房房者他们从事事的职业业并无特特殊之处处，家庭庭和个人人收入处处于中下下水平。。购房能能力不高高。奋斗型购购房者其中年轻轻人占了了大多数数，他们们属于职职业的发发展阶段段。有良良好的职职业，收收入水平平也较高高，比较较注重生生活质量量。事业有有成者者在年龄龄分布布上比比较平平均，，年龄龄大的的较少少。他他们都都有较较高的的收入入，个个人前前景广广阔。。愿意意在居居住条条件上上有较较大的的投入入。享受生生活型型与其他他购房房者相相比，，他们们更注注重生生活的的质量量、生生活品品位的的提高高。在在购房房上对对价格格考虑虑较少少。40​消费者者细分分研究究第三类类人群群是现现在的的购房房主力力，第第二和和第三三人群群也占占据了了市场场43%的的份额额.（.....）专专业提提供企企管培培训资资料41​消费者者细分分研究究说明：：分叉叉越密密表示示人数数越多多。少少多多注：图图表的的解读读见后后页42​消费者者细分分研究究前页的的图表表与P36、P38的平面面分布布相同同，比比照后后可以以发现现：低收入入者比比较倾倾向低低价房房型普通收收入者者因其其购买买力不不高，，购房房将集集中在在中小小型房房奋斗性性购房房者虽虽然收收入不不是很很高，，但职职业前前景良良好，，憧憬憬美好好人生生并且且追求求生活活质量量，因因此他他们的的购房房将以以中档档房为为主大型精精品房房成为为事业业有成成者的的首选选，享受生生活型型购房房者收收入水水平高高，追追求宁宁静、、温馨馨、自自然的的稳定定方式式，比比较偏偏爱别别墅等等高档档房。。43​主要发发现消费者者心目目中的的房产产细分人人群消消费需需求消费者者的房房产投投资行行为44​消费者的的房产投投资行为为本次研究究中，因因为购房房只是为为了投资资的那部部分被访访者数量量太少，，不足以以反映消消费者购购房投资资方面的的实际情情况，所所以得到到相关数数据仅供供参考。。.（.....）专业业提供企企管培训训资料45​房产投资资者关注注的因素素数据来源源：Q20基数：28，，投资型型被访者者本页仅供供参考46​房产投资资者的投投资方向向数据来源源：Q18基数：28，投投资型被被访者本页仅供供参考47​房产投资资者对房房产的选选择数据来源源：Q3、Q4基数：28，投投资型被被访者投资型购购房者比比较青睐睐90-120平方米米和二室室二厅、、三室二二厅的房房产本页仅供供参考48​房产投资资者对房房产的价价格期望望数据来源源：Q7、Q8、Q10基数：28，，投资型型被访者者投资型购购房者所所能接受受的房产产价格主主要集中中在中档档；总价价在41-50万；单单价在4000-5000元元。他们们所能接接受的物物业价格格差偏高高，主要要在900元以以上本页仅供供参考.（.....）专业业提供企企管培训训资料49​房产投资资者的房房产信贷贷行为数据来源源：Q9基数：28，，投资型