不动产估价-7收益还原法课件

第五章

收益法理解：收益法的基本概念、原理、方法掌握：收益还原法应用于评估实例了解：资本化率、运营费用、可持续租金等概念第五章

收益法理解：收益法的基本概念、原理、方法1一、概念预计估价对象不动产未来的正常净收益，选用适当的还原利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

所得货币价值总额称为收益价格、收益价值或资本价值。二、适用范围有收益：出租物业、商业房地产和混合使用房地产。有潜在收益的房地产：具有收益能力的属性。三、理论依据预期原理：正常的、持续性收益，有时是有期限的。§4-1收益法概述一、概念预计估价对象不动产未来的正常净收益，选用适2适用性具备获取经济收益能力的房地产物业。不论估价对象当前是否实际作为收益性物业使用。不适用于公用、公益性房地产的估价。优点估价原理与投资者的决策过程具有一致性，估价结果易于得到认可。具有较强的理论优势。局限性估价师在收益率/资本化率、未来净收益等方面的主观判断对估价结果具有高度影响。四、收益法的特点适用性四、收益法的特点3五、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入

假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

3、估算有效毛收入

潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

4、估算运营费用

维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益

5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格五、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜4§4-2收益还原法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an§4-2收益还原法的计算公式一、一般公式05通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an1、还原率不变通常以年为单位V——价格01262、净收益每年不变且还原率不变a1=a2=a3=……=an=a

N→∞

——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a0<r<12、净收益每年不变且还原率不变a1=a2=a3=……=an7公式用途：①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

用于比较法中土地使用权年限修正

③比较不同年限价格的高低.

公式用途：①直接用于计算价格；

②不同8

例4-1：某房地产于2009年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2015年4月1日的收益价格。例4-1：某房地产于2009年4月1日以出让方式取得9例4-2已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。例4-2已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为10

例4-3：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:例4-3：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为511市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……

回忆市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K12例4－4：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的邻近地块的地价为1500元/平方米，该类似不动产的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与该案例除年限不同外，其他均相同。已知现行土地还原利率为6％。求该宗工业用地的价格。例4－4：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地13

所需年数还原率万分接近千分接近百分接近2%4653492333%3122341564%2351761175%189142946%158119797%13610268

8%12090609%107805310%97

72

48

11%88664412%81614113%75573814%70533515%6649

3316%62473117%59442918%56422819%534026

20%51382521%48362422%46352323%44332224%43322125%413121所需年数还原率万分接近千分接近百分接近2%46534914a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……aa发生在期初01231501234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……aa发生在期中0123416二、纯收益是等比例变化——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

ai=a(1+g)i-1二、纯收益是等比例变化——有限年公式n=∞——无限年公式r17例4－5某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。例4－5某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土18三、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b三、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年0119例4-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。例4-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此20递减没有无限年递减没有无限年21四、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格

Vta1a2a3

……at

0123……t

四、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格22例4-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格会有什么变化？例4-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净23例4-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后此房地产的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。例4-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万24§4-3纯收益及收益年限的确定房地产价格的高低取决于3个因素：

1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。§4-3纯收益及收益年限的确定房地产价格的高低取决于325一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式

净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用

=有效毛收入-运营费用

潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入。运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益

一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛26运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）（一）净收益的计算公式

运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（127（二）不同类型房地产的净收益求取

1、出租型房地产净收益的求取

净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……

2、直接经营型房地产净收益的求取

（1）商业

净收益＝商品销售收入－商品销售成本－……－商业利润

（2）工业

净收益＝销售收入－生产成本－……

－生产利润

（3）农地

3、其他类型房地产净收益的求取

（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求28（三）有形收益和无形收益

（四）实际收益和客观收益

实际收益——在现状下实际取得的收益

客观收益——一般正常收益

强调使用客观收益作为估价的依据

（三）有形收益和无形收益（四）实际收益和客观收益实际收益29（五）确定净收益时易出现的问题

（1）不属于不动产的收益却归入不动产所属

（2）错将不可持续的收益作为客观收益

（3）错将不动产实际收益作为客观收益

（4）没有按照最佳最有效使用原则估计不动产未来的净收益

（5）漏算收入或成本。例如租赁保证金的利息

等等（五）确定净收益时易出现的问题30例4-9某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。

（1）商店一层价格计算

a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）

199900010203040506072039

a内

……a内

a内

a外

……

a外

0123......36例4-9某商店的土地使用权年限为40年，从1999年31（2）二层价格计算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）

例4-9（2）二层价格计算a=200×120×（1-25%）×1232例题

某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过资料分析得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每33二、收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。收益年限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。二、收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可以34（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地产估价土地的使用年限与建筑物的经济寿命的关系（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价351、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地362、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0

求取t年剩余土地价值VL

土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－537【例】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计，2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。【例】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；238【解】注意区分过去收益与未来收益问题。该宗房地产在2004年底的收益价格为：【解】注意区分过去收益与未来收益问题。该宗房地产在2004年39§4-4剩余技术原理土地剩余技术建筑物剩余技术

——利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值

——利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值§4-4剩余技术原理土地剩余技术——利用房地产合并产401.土地与建筑物的组合——房地产综合资本化率是求取房地产价值时应采用的资本化率。在评估土地与建筑物合成体的价值时，应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率将其资本化。1.土地与建筑物的组合——房地产41土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。

这时对应的净收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。房屋资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。

这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。不动产估价-7收益还原法课件42综合资本化率(R0)、土地资本化率(RL)、房屋资本化率(RB)三者的关系(1)式中：VL--土地价值VB—房屋价值综合资本化率(R0)、土地资本化率(RL)、房屋资本化率(R43【例】某宗房地产的土地价值占总价值的40%。由可比实例求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。求综合资本化率。【解】综合资本化率计算如下：

R0=L×RL+B×RB

=40%×6%+60%×8%

=7.2%【例】某宗房地产的土地价值占总价值的40%。由可比实例求出的442.土地剩余技术

土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。2.土地剩余技术土地与地上建筑物共同产生收益，但如45无限年期的土地剩余技术的公式为：式中:VL—土地价值；

AO—土地与建筑物共同的净收益；

VB—建筑物价值（非收益法求取）；

RB—建筑物资本化率；

RL—土地资本化率。无限年期的土地剩余技术的公式为：式中:VL—土地价值；46在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术的公式为：式中:--建筑物报酬率；--土地报酬率。在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术的公式47【例】某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。试计算该宗房地产的价值。（无限年期）【例】某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元48【解】该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值

=260+200=460(万元)【解】该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产价值=土地价值+建493.房屋剩余技术土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。这种剩余技术称为建筑物剩余技术。3.房屋剩余技术土地与地上建筑物共同产生收50

无限年期的建筑物剩余技术的公式为:

在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术的公式为：无限年期的建筑物剩余技术的公式为:在净收益每年不变、51例某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。V=VL+VB

例某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值200052§4-5收益法的应用实例估价对象概况：2层楼的宾馆，2003年7月20日建成投入使用。拥有46间客房，其中32个单间，其余为标间。客房的使用面积为1158平方米；年营业天数351天。宾馆占地628平方米，建筑成本为1780000元。该宾馆的经济寿命为50年。土地以出让方式于2001年7月20日获得50年的使用权。估价要求：评估该房地产2011年7月20日的市场价值。可靠资料：相似宾馆的单间价格500元/天，标间650元/天，平均入住率为50%。房地产的还原率为10%。维护成本占建筑成本的0.6%；管理成本为有效毛收益的6%；租金损失风险为有效毛收益的4%。其余皆归宾馆收益。

土地使用权届满，由政府无偿收回土地及其建筑物。§4-5收益法的应用实例估价对象概况：2层楼的宾馆，2053解答：

该房地产是经营物业，属收益不动产，故适用收益法评估其市场价值。代表公式为：

1.计算年有效毛收益

A=（500*32+650*14）*351*50%=4405050（元）

2.计算年运营费用

（1）维护成本

C1=1780000*0.6%=10680（元）

（2）管理成本

C2=4405050*6%=264303（元）

解答：

该房地产是经营物业，属收益不动产，故适用收益法评估其54

55未完待续……未完待续……56第五章

收益法理解：收益法的基本概念、原理、方法掌握：收益还原法应用于评估实例了解：资本化率、运营费用、可持续租金等概念第五章

收益法理解：收益法的基本概念、原理、方法57一、概念预计估价对象不动产未来的正常净收益，选用适当的还原利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

所得货币价值总额称为收益价格、收益价值或资本价值。二、适用范围有收益：出租物业、商业房地产和混合使用房地产。有潜在收益的房地产：具有收益能力的属性。三、理论依据预期原理：正常的、持续性收益，有时是有期限的。§4-1收益法概述一、概念预计估价对象不动产未来的正常净收益，选用适58适用性具备获取经济收益能力的房地产物业。不论估价对象当前是否实际作为收益性物业使用。不适用于公用、公益性房地产的估价。优点估价原理与投资者的决策过程具有一致性，估价结果易于得到认可。具有较强的理论优势。局限性估价师在收益率/资本化率、未来净收益等方面的主观判断对估价结果具有高度影响。四、收益法的特点适用性四、收益法的特点59五、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入

假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

3、估算有效毛收入

潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

4、估算运营费用

维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益

5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的还原利率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格五、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜60§4-2收益还原法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an§4-2收益还原法的计算公式一、一般公式061通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an1、还原率不变通常以年为单位V——价格012622、净收益每年不变且还原率不变a1=a2=a3=……=an=a

N→∞

——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a0<r<12、净收益每年不变且还原率不变a1=a2=a3=……=an63公式用途：①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

用于比较法中土地使用权年限修正

③比较不同年限价格的高低.

公式用途：①直接用于计算价格；

②不同64

例4-1：某房地产于2009年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2015年4月1日的收益价格。例4-1：某房地产于2009年4月1日以出让方式取得65例4-2已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。例4-2已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为66

例4-3：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:例4-3：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为567市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……

回忆市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K68例4－4：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的邻近地块的地价为1500元/平方米，该类似不动产的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与该案例除年限不同外，其他均相同。已知现行土地还原利率为6％。求该宗工业用地的价格。例4－4：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地69

所需年数还原率万分接近千分接近百分接近2%4653492333%3122341564%2351761175%189142946%158119797%13610268

8%12090609%107805310%97

72

48

11%88664412%81614113%75573814%70533515%6649

3316%62473117%59442918%56422819%534026

20%51382521%48362422%46352323%44332224%43322125%413121所需年数还原率万分接近千分接近百分接近2%46534970a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……aa发生在期初01237101234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……aa发生在期中0123472二、纯收益是等比例变化——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

ai=a(1+g)i-1二、纯收益是等比例变化——有限年公式n=∞——无限年公式r73例4－5某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。例4－5某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土74三、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b三、纯收益按一定数额递增——有限年——无限年0175例4-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。例4-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此76递减没有无限年递减没有无限年77四、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格

Vta1a2a3

……at

0123……t

四、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格78例4-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格会有什么变化？例4-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净79例4-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后此房地产的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。例4-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万80§4-3纯收益及收益年限的确定房地产价格的高低取决于3个因素：

1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。§4-3纯收益及收益年限的确定房地产价格的高低取决于381一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式

净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用

=有效毛收入-运营费用

潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入。运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益

一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛82运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）（一）净收益的计算公式

运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（183（二）不同类型房地产的净收益求取

1、出租型房地产净收益的求取

净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……

2、直接经营型房地产净收益的求取

（1）商业

净收益＝商品销售收入－商品销售成本－……－商业利润

（2）工业

净收益＝销售收入－生产成本－……

－生产利润

（3）农地

3、其他类型房地产净收益的求取

（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求84（三）有形收益和无形收益

（四）实际收益和客观收益

实际收益——在现状下实际取得的收益

客观收益——一般正常收益

强调使用客观收益作为估价的依据

（三）有形收益和无形收益（四）实际收益和客观收益实际收益85（五）确定净收益时易出现的问题

（1）不属于不动产的收益却归入不动产所属

（2）错将不可持续的收益作为客观收益

（3）错将不动产实际收益作为客观收益

（4）没有按照最佳最有效使用原则估计不动产未来的净收益

（5）漏算收入或成本。例如租赁保证金的利息

等等（五）确定净收益时易出现的问题86例4-9某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。

（1）商店一层价格计算

a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）

199900010203040506072039

a内

……a内

a内

a外

……

a外

0123......36例4-9某商店的土地使用权年限为40年，从1999年87（2）二层价格计算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）

例4-9（2）二层价格计算a=200×120×（1-25%）×1288例题

某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过资料分析得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每89二、收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。收益年限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。二、收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可以90（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地产估价土地的使用年限与建筑物的经济寿命的关系（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价911、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地922、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0

求取t年剩余土地价值VL

土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－593【例】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计，2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。【例】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；294【解】注意区分过去收益与未来收益问题。该宗房地产在2004年底的收益价格为：【解】注意区分过去收益与未来收益问题。该宗房地产在2004年95§4-4剩余技术原理土地剩余技术建筑物剩余技术

——利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值

——利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值§4-4剩余技术原理土地剩余技术——利用房地产合并产961.土地与建筑物的组合——房地产综合资本化率是求取房地产价值时应采用的资本化率。在评估土地与建筑物合成体的价值时，应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率将其资本化。1.土地与建筑物的组合——房地产97土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。

这时对应的净收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。房屋资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。

这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。不动产估价-7收益还原法课件98综合资本化率(R0)、土地资本化率(RL)、房屋资本化率(RB)三者的关系(1)式中：VL--土地价值VB—房屋价值综合资本化率(R0)、土地资本化率(RL)、房屋资本化率(R99【例】某宗房地产的土地价值占总价值的40%。由可比实例求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。求综合资本化率。【解】综合资本化率计算如下：

R0=