XX片区土地使用与建设管理通则

XXXXXX片区控制性详细规划土地使用与建设管理通则XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX年XX月TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1总说明1\o"CurrentDocument"土地使用分类及控制1\o"CurrentDocument"土地使用强度控制1\o"CurrentDocument"4建筑间距、退让与限高控制1\o"CurrentDocument"5道路交通控制2\o"CurrentDocument"6居住配套服务设施控制2\o"CurrentDocument"7绿地控制2\o"CurrentDocument"8景观环境控制2\o"CurrentDocument"9工程管线控制2\o"CurrentDocument"10附则21总说明为贯彻《邹城市城市总体规划(25-2020)»的意图，有效控制护驾山片区(以下简称片区)用地的改造与开发，特制定《邹城市护驾山片区控制性详细规划》。《邹城市护驾山片区控制性详细规划》是片区内各类建设项目的指导性文件，片区内所有拆建、改建、扩建与新建项目，均应符合本规划的规定和要求。本规划适用的范围西到四基山路，东到金山大道，北到大沙河和名泉路，南到护驾河和南外环路。规划面积247.61公顷。本规划由文本、图集、图则和附件》四部分组成。文本、图集和图则具有同等法律效力，三者应同时使用，不可分割。本规划涉及的指标是结合片区实际和今后发展制定的，本规划未涉及的指标应符合国家、山东省和邹城市的有关规定。土地使用分类及控制片区内土地使用性质分类和分类代号(绿地除外)采用《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)所规定的标准，绿地分类和分类代号采用《城市绿地分类标准》(CJJ/T85-22)所规定的标准。规划区内各地块的开发建设，原则上应符合图则中规定的用地性质，本规划中用地以地块边界为准计算各地块面积。规划允许在土地开发过程中兼容建设一些其他项目，但其建设项目必须符合《邹城市护驾山片区土地相容性表》(见附则10.3)的规定，并且这些兼容项目的建筑面积原则上不得超过原规划建设项目的50%。土地使用强度控制各地块的开发，其土地开发强度由图则规定的容积率、建筑密度、建筑高度和绿地率等指标控制，前三者为上限指标，在规划建设时不得超过上述指标的规定，绿地率为下限指标，鼓励提高绿地率。4建筑间距、退让与限高控制任何新建、改建、重建的建筑必须根据图则的要求退后地块边界。任何建筑的间距均应符合消防、人防、交通、抗震、卫生、管线埋设、城市规划和建筑设计的相关规定。住宅间距新建住宅居室应获得大寒日不小于3小时有效时间满窗日照，日照间距系数采用1.6,并依据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)中的第5.0.2-2条进行折减，正面间距不得小于12米。新建住宅侧面间距不得小于6米，如侧面皆有窗户，则不得小于8米。非居住建筑间距学校教学楼及幼托主要活动用房冬至日满窗日照的有效时间不得小于2小时，正面间距不得小于南侧遮挡建筑高度的2倍，最小值为12米；侧面间距不得小于较高建筑的0.5倍，最小值为6米。其它非居住建筑的正面间距不得小于8米，侧面间距不得小于6米。图则上特殊注明的地块可以不必满足本条(1)、(2)的要求，但须满足相关防火规范。建筑退让建筑物退让地块边界应以建筑物底层最突出的外墙边线(包括阳台、雨篷、踏步等突出部分)为准。建筑物退让留出的空地主要供绿化及敷设工程管线之用，不得建造临时建筑物、构筑物。新建建筑退让应满足图则中建筑退让线的要求。新建建筑后退基地南北边界不小于建筑高度的0.5倍，后退基地东西边界不得小于建筑高度的0.25倍。当相临地块为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，可不必满足本条要求。地下建筑物的离界距离不得小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物地板的底部距)的0.7倍，且不得小于5米。各地块中建筑的高度不得超过图则所规定的建筑限高要求。5道路交通控制城市道路的走向、转点座标、转角半径、道路断面形式原则上应符合本规划的要求，道路详细设计时可根据具体情况进行小幅调整。规划在城市道路重要交叉处设置禁止开设机动车道出路段。如确需在上述路段内设置机动车道出，只能设置右转出，出位置应保持距交叉路缘线转角弧线切点20米以上的距离。在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计，人行道设置盲道以满足残疾人的需要。图则中规定的机动车停车位个数均为下限，各地块在开发过程中，应按要求配建不少于规定数量的停车位。各地块中的停车场宜用嵌草砖铺设地面，并因地制宜地栽种大规格乔木，建设成生态型的地车场。各地块须按相关要求配建非机动车停车设施。6居住配套服务设施控制配套服务设施项目主要是为居住区服务的非赢利性公共服务设施项目和市政工程设施项目及其他有关项目。各配套设施的项目、数量、用地、建筑面积和位置应符合国家的规定。各小学、幼托、卫生站、社区活动中心的用地在规划建设过程中，可根据实际居住的人门数对其规模进行调整，但不得低于本规划确定的标准。7绿地控制绿线范围内的用地不得任意侵占，建设建、构筑物。居住区内各级公共绿地的总指标不得低于1平方米/人，公共绿地内绿地面积(含水面)不宜小于总绿地面积的70%。鼓励发展屋顶绿化、垂直绿化。8景观环境控制规划定位护驾山片区为具有邹城市代表形象的现代化新型旅游片区。规划确定片区内建筑为低层和多层，高度基本控制在15米以下，住宅建筑层数控制最高为4层。建筑色彩以浅黄色为基调，整体色彩以谐调为主，对比为辅。建筑风格以现代风格为主，规划四基山路东侧设置明清风格的仿古街。建筑夜间照明应兼顾形象和节能两个方面。商业建筑宜区分使用多种照明效果以实现平时、节假日、重要节日等三种不同效果。住宅区内限制使用泛光照明，禁止动态照明，应对住宅区入进行标识性照明。人行道的铺装应舒适、美观、防滑，并与沿街建筑的室外装饰相协调。街道小品，如街头雕塑、花坛、喷水池、凳椅、服务亭、交通标志、栏杆、路灯等，均应经过广泛的民意调查和招投标设计后，方可建设。9工程管线控制各类工程管线一般应沿道路敷设。各类工程管线的布局、走向、平面布置、断面设置、埋深要求应由各专项工程规划确定，并应符合各专业规划图的要求。地下管线竖向交叉时，应符合工程管线的避让原则。各类地下管线建设与改造应与道路建设、改造同步进行。10附则名词解释地块边界：指某个建设项目实际的建设用地范围线，包括道路红线、地块分界线、城市绿线、城市蓝线等，其所围合成的封闭空间的面积为地块面积。建筑退界限：指限定地块内的建筑建造范围的界线，由建筑后退道路红线和建筑后退用地边界组成。建筑退界限的规定是为了保证地块内的公共开放空间、公共通道以及各地块建筑之间的合理间距。建筑贴线控制线：指规定建筑3层以下部分的外墙边界，除建筑出入及底层作为公共开放空间用途外，其竖直界面必须依该线建造。建筑贴线规定是为了限定主要的公共开放空间的位置和形态，以及形成良好的城市界面与肌理。禁止开设机动车出入路段：为保证安全行车，地块内机动车出入位置必须退让主要交叉一定距离而设置的封闭界面。城市绿线：城市各类绿地范围的控制线。城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。容积率：指建筑物总建筑面积与该项目地块面积的比值。现行的容积率是指建筑物地上建筑面积与该项目规划使用土地面积之比。地下建筑作为设备、车库面积时不计入容积率。计算公式：FAR=总建筑面积/地块面积。建筑密度：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。在本规划中指建筑底层面积与地块面积之比。计算公式：建筑密度=建筑基底面积/地块面积。绿地率：指规划用地中绿化用地面积与该建设项目规划使用土地面积之比。计算公式：绿地率=绿化用地面积/地块面积。建筑限高：是对建筑物最大高度的控制，此规定是形成城市风貌得基本要素。建筑贴现率：指依建筑贴线控制线建造的建筑的竖直界面长度占建筑控制线长度的比例。公共步行通道：指必须开放为公共性的步行通道。邹城市护驾山片区新建道路一览表路名道路等级红线宽度(米)路面宽度(米)小胡路一级通车道路1612新兴路一级通车道路1410环村北路、环村南路、中心路、乐园路一级通车道路139环园北一路、环园北二路、环园西路、环园南路、环园东路、园四路一级通车道路128滨水路二级通车道路117园一路、环山东路、环山东路、环山东路、环山东路、二级通车道路106园二路、园三路、园五路、园六路二级通车道路95邹城市护驾山片区土地相容性表R2R22C21、C24、C25C36G121G133G14S22S31住宅△学校△△托幼设施△△一般金融商服设施▲▲△△△▲主要金融商服设施△△市场▲▲△一般批发市场▲▲△农副水产批发市场▲一般办公设施▲▲市区级办公设施一般文娱设施▲▲△▲市区级文娱设施体育设施▲▲▲一般卫生设施△△▲市区级卫生设施教育科研设施（须与植物相关）基本无污染工业设施▲▲一般仓库▲▲社会停车场▲▲▲▲△（不得超过总面积的20%）△市政共用设施▲▲▲▲▲▲注：△为允许设置▲为经批准后方可设置邹城市护驾山片区各地块控制一览表地块编号用地性质占地面积（M2）容积率上限建筑密度上限（M）建筑限高（M）建筑贴现率下限（％）绿地率下限（％）居住户数/居住人数（户/人）机动车停车位（个）公共配建设施S02-01-01AR22116210.62515-30-/-8小学S02-01-01BR2277780.62515-30-/-4居委会S02-01-01CS223116----40-/-0无S02-01-01DG1431963----90-/-0无S02-01-01ES229465----40-/-20无S02-01-01FG1435247----90-/-0垃圾中转站S02-01-02AR2241370.4257-30-/-4幼儿园S02-01-02BR2415530.63515-35205/656123无S02-01-02CG12111060----75-/-0公厕S02-01-03AR2793590.73515-35480/1530288无S02-01-04AG141741----85-/-0无S02-01-04BS222064----40-/-0无S02-01-04CC21110520.63010-35-/-27无S02-01-04DC21282100.73510-35-/-79无S02-01-04ES229854----30-/-0无S02-01-04FR22297830.73010-35-/-82社区服务中心、集贸市场、卫生站、公厕S02-01-05AC25280480.25157-50-/-20无S02-01-05BG1437945----90-/-0无S02-02-01AG1424891----85-/-0光电接点、开闭所S02-02-01BC2136080.63010-35-/-9无S02-02-01CS221820----40-/-0无S02-02-02AG133253161----95-/-0调压站S02-02-02BC2474350.7407-25-/-0公厕续上表:地块编号用地性质占地面积（M2）容积率上限建筑密度上限（M）建筑限高（M）建筑贴现率下限（%）绿地率下限（%）居住户数/居住人数（户/人）机动车停车位（个）公共配建设施S02-02-02CS314514----30-/-80无S02-02-02DC24124740.7407-25-/-0无S02-02-02ES314526----30-/-80无S02-02-03AC36546040.21510-50-/-44公厕S02-02-04AG133240310.0115-90-/-0无S02-02-05AG1331119090.0115-90-/-0无S02-02-06AG133'507090.0115-90-/-0无S02-02-07AG13325010.0115-90-/-0无S02-02-08AG1332878160.0115-90-/-0无S02-02-09AG133978980.0115-90-/-0无S02-02-09BS313393----20-/-80无S02-02-09CS221923----40-/-0无S02-02-10AG133217670.0115-90-/-0光电接点S02-02-10BS313761-