四川旅游区住宅项目地块调研t共

xxD-18地块项目调研1第一部分：区域市场分析第二部分：区域房地产市场研究第三部分：项目地块及定位研究第四部分：项目产品定位及分析第五部分：项目开发策略第六部分：项目营销策略第七部分：项目风险及防范第八部分：项目风险及防范2中国著名的观音文化之乡四川盆地中部腹心城市涪江中游，川中政治、经济和文化中心成都和重庆两座特大城市的中心节点国家卫生城市、

国家园林城市

中国优秀旅游城市中国人居范例奖城市

国家生态示范区

中国观音文化之乡中国金融生态城市

全国现代物流示范城市

全国绿化模范城市“小成都”、“东川巨邑”、“川中重镇”、“西部水都”九大国家级城市名片四大城市特性四大城市别称3区域面积人口河东区158平方千米10万船山区618平方千米68万安居区1258平方千米81万蓬溪县1251平方千米76万射洪县1496平方千米104万大英县703平方千米

55万xx市面积5484平方千米，人口394万人（2009年）4xx为人口稠密区，人口密度为每平方公里706人，人口密度远大于全国、全省平均水平。全市人口绝大部分分布在沿涪江两岸的冲积平坝、沿河两岸的河谷地带和丘间小平坝区。从射洪县的金华镇到船山区的南强镇，沿涪江两岸属人口的特稠密区，人口密度达到每平方公里813人。中国每平方公里平均人口密度为130人，约是世界人口密度的10倍，东部沿海地区人口密集，每平方公里超过400人中部地区每平方公里为200多人西部高原地区人口稀少，每平方公里不足10人。全国人口密度xx人口密度5672010年末金融机构各项存款余额523亿元，增长17.5%2010年末城乡居民储蓄存款余额359亿元，比上年末增长14.16%其中，活期存款余额119亿元，增长26.9%其中，定期储蓄存款余额239亿元，增长8.7%89xx城市规划（2009年修编批复）xx市的城市发展目标为：成渝地区经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有浓郁地方民俗文化和山水城市特色的现代化大城市。“十二五”期间，按照xx市城区面积100平方公里、100万城市人口的“双百”目标，首先继续加大城市化进程步伐，加强城市基础设施建设，深入完善城市商业、产业配套设施，加速聚集商气、人气；其次、按照“城市、文化、旅游、产业互动共融”的发展思路，以发展文化旅游产业为主线，大力发展教育产业，着力实现产业转型升级；10市城城区区五五大大旅旅游游度度假假区区：建建设设中中国国观观音音文文化化城城、、中中华华玫玫瑰瑰城城、、九九宗宗书书院院公公园园、、中中华华养养生生谷谷旅旅游游度度假假区区和和观观音音湖湖““一一湖湖三三岛岛””五大大主主体体功功能能区区：活活力力新新城城区区（（河河东东新新区区））、、高高新新产产业业区区（（经经济济开开发发区区））、、现现代代物物流流区区（（金金家家物物流流园园））、、新新型型工工业业区区（（创创新新工工业业园园））、、特特色色安安居居区区（（安安居居区区））河东市市中中心：：河东东体体育育中中心心、、文文化化中中心心、、会会展展中中心心、、传传媒媒中中心心五大大旅旅游游度度假假区区汇汇集集“xx特色””11xx城市市研研究究小小结结◎从从城城市市特特性性、、城城市市名名片片分分析析，，城城市市发发展展与与建建设设充充满满着着巨巨大大的的机机会会◎从从高高人人口口密密度度分分析析，，房房地地产产以以及及城城市市建建建建设设空空间间大大◎社社区区经经济济发发展展态态势势与与居居民民收收入入水水平平稳稳步步提提升升◎城城市市规规划划为为城城市市确确立立了了良良好好的的蓝蓝图图与与发发展展目目标标xx楼市市板板块块效效应应明明显显，，城城北北与与城城中中供供应应量量越越来来越越小小，，河河东东新新区区是是未未来来城城市市房房地地产产的的主主要要供供应应源源，，也也是是市市场场竞竞争争最最激激烈烈区区域域。。12第一一部部分分：：区区域域市市场场分分析析第二二部部分分：：区区域域房房地地产产市市场场研研究究第三三部部分分：：项项目目地地块块及及定定位位研研究究第四部分：项项目产品定位位及分析第五部分：项项目开发策略略第六部分：项项目营销策略略第七部分：项项目风险及防防范13区域房地产市市场研究14房地产开发投投资止跌回升升。2010年，xx市房地产开发投投资呈探底回回升态势，累累计完成房地地产开发投资资67.9亿元，比2009年同期增长15.5%房屋施工面积积与新开工面面积大幅增长长。2010年，全市房屋屋施工面积629.02万平方米，与与2009年同期相比增增长14.1%。全市房屋新新开工面积379.64万平方米，与与去年同期相相比增长74.4%商品房销售面面积有所下滑滑。2010年，全年销售售商品房196.96万平方米，与与去年同期相相比下降17.5%2010年遂遂市房地产市市场运行15（一）房地产开发投投资。1-4月，全市累计计完成房地产产开发投资27.76亿元，同比增增长61.6%。2011年xx1-4月份房地产情情况（二）房屋施工面积积与新开工面面积。1-4月,全市房屋施工工面积432.08万平方米，同同比增长53.4%;全市房屋新开开工面积73.07万平方米，与与去年同期相相比下降13.7%；全市房屋竣竣工面积33.86万平方米，同同比增长42.13%。（三）商品房销售面面积与销售额额。1-4月，全市销售售商品房37.84万平方米，与与去年同期相相比增长4.6%；销售金额11.39亿元，同比增增长29.94%。（四）房价。4月市本级房价价与3月相比呈价滞滞态势。营业业房销售均价价为8800元/平方米左右，，商品住房销销售均价约为为4200元/平方米；存量量住房销售均均价为3600元/平方米。16xx市房地产市场供应及需需求17xx市房地产市场逐年价格增长长18xx市房地产市场板块划分区域均价4400元/㎡区域均价4500元/㎡区域均价5000元/㎡区域均价4600元/㎡19区域典型项目目分析20区域楼盘均价户型面积河东弗莱明戈高层均价4900/㎡套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/㎡套二70-90套三100-130东城一品2900元/㎡套三125-140套四140-160欧洲新城4350元/㎡套二70-85套三100-120鼎盛国际LOFT公寓8000-9600元/㎡套一40-50高层均价4600元/㎡

二变三80-110城南万象新天4800元/㎡套二76-84套三113-117世纪春天4300元/㎡套二90套三112中央商务区翰林名苑4900-5800元/㎡套一47一变二70-92二变三85-116二变三（舒适）126-165滨江生活带南滨帝景4700-5300元/㎡套二80-100套三130套四160xx市典型项目价格格及户型比例例分配21xx市房地产市场产品供应特征征22xx市典型项目产品品供应特征23xx市典型项目产品品供应特征区域项目名称单层户数（电梯）单层户数（多层）城南景逸华府2梯4户无多层城南新界旺郡2梯5户/6户/7户无多层城南锦绣南庭2梯4户1层2户城南南湖逸景2梯4户1层3户/4户城南世纪春天2梯4户1层2户城南海棋·山水花园2梯4户/6户无多层城南时代·领邸2梯5户/6户无多层河东龙腾御锦2梯20户1层2户河东弗莱明戈2梯4户/6户1层2户河东华泰·福熙美邸2梯4户1层2户河东学府馨城2梯4户1层2户河东东城一品1梯3户/2梯6户无多层河东中铁·龙城2梯4户1层2户河东鼎盛国际3梯20户无多层河北金海国际2梯5户无多层24xx市典型项目产品品供应特征区域项目名称附属配套设施城南景逸华府无城南新界旺郡无城南锦绣南庭无城南南湖逸景无城南世纪春天网球场、篮球场、露天健身区城南海棋·山水花园无城南时代·领邸社区商业河东龙腾御锦网球场、spa健身中心河东弗莱明戈社区商业河东华泰·福熙美邸无河东学府馨城社区商业河东东城一品社区商业河东中铁·龙城无河东鼎盛国际复合商业/私产酒店城北金海国际酒店、商业25xx2010年成交低于2009年，，而新开工面面积却增加74.4%，，说明2011年xx的竞争会加剧剧；xx的主流产品特特征是90-120平方方米，投资型型产品和小户户型产品属于于市场空白；；xx2009年价格增幅幅幅度较大，仅仅2010年年增幅就达18%，远远远超过GDP增长率；1234xx2011年1-4月全市销售商商品房37.84万平方米，与与去年同期相相比增长4.6%；销售金额11.39亿元，同比增增长29.94%；26消费者研究27客户需求特征征客户分析主要是与销售现场的置置业顾问现场深度访谈及对对购房者的沟通交流综综合得出。访访谈结果如下下：（1）主力面积需求主要要集中在2房80-90㎡，3房房100-120平米；；（2））大多客客户的的总价价接受受能力力在35-45万之间；（3））在与与客户户的访访谈中中，很很多客客户都都流露露出投投资的的意愿愿，xx目前尚尚未出出现投投资型型公寓寓产品品，但但我司司认为为，这这部分分需求求是确确实存存在的的，只只是目目前xx没有合合适的的产品品激发发这方方面的的需求求；（4））对于于商业业来说说，客客户主主力选选择面面积在在40-70㎡，接受受的总总价在在50-70万；28客户群群体特特征（1））目前xx客客户构成主要分为3块，，第一一是以市市区为为主，，约占占60%的的比例例，其其中以以个体体工商户、、企亊亊业单单位职工为主；；第二是是周边客客户约约占35%，主主要集集中在在蓬溪溪、大大英、、射洪洪等区区域；第三三是外地客客户约约占5%，，以重重庆、、成都都投资资客户户为主主；（2））家庭结构大多以以3口口之家为主主；（3））购买买商业业的客客户以以个体体工商商户、、公务务员和和外地地投资资客为为主；；29客户决决策模模式（1））在选择择项目目的旪旪候，，客户户首先先考虑虑地段段和价价格，，其次次是生生活配配套和和环境境，以以及区区域成成熟度度。（2））大多多数客客户都都希望望居住住的小小区有有优异的的景观观，物物业管管理方方面由于xx还还处于起步阶阶段，，客户户对物物业管管理没没有明明确的的概念念，但但希望望服务务水平平能够够越高高越好好，服服务项项目越越多越越好。。（3））购买买商业业的客客户，，大多多数第第一看看重的的是地地段，，其次次是未未来发发展，，第三三是价价格，，第四四是商商业管管理。。30政策研研究31宏观因因素影影响下下的中中国地地产走走向2010.1.10国十一条二套房首付40%、信贷风险管理、差别化的住房税收政策、加大保障性房建设等2010.4.17国十条建立问责机制、差别化住房信贷政策、二手房首付50%、三套房停贷、调整住房供应结构等2011.1.13国八条不足5年营业税全额征收、二套房首付60%、贷款利率1.1倍、外地人士限购、明确问责机制等发改委委：5月1日起商商品房房销售售明码码标价价国家发发展和和改革革委员员会2011年年3月月22日日宣布布，发发展改改革委委日前前发布布《商商品房房销售售明码码标价价规定定》，，明文文规定定从5月1日起起商品品房销销售实实行一一套一一标价价，并并明确确公示示代收收代办办收费费和物物业服服务收收费，，商品品房经经营者者不得得在标标价之之外加加收任任何未未标明明的费费用。。商品品房销销售价价格明明码标标价对对外后后，可可以自自行降降价，，打折折销售售，但但涨价价必须须重新新申报报备案案32金融政政策-加息息金融政政策-上调调存款款准备备金率率33一线房房企对对于宏宏观综综合政政策的的反应应———两转转战略略转型：：商业业地产产开发发产，，调整整商业业地产产开发发比重重原本是是不温温不火火的商商业地地产，，却在在住宅宅市场场举步步维艰艰之年年迎来来跨越越式增增长，，众多多靠住住宅项项目““持家家”的的一线线房企企，纷纷纷转转战商商业地地产，，持有有商业业比例例持续续加大大转战：：一线线房企企纷转转战二二三城城市一线知知名房房地产产开发发企业业转战战二三三线城城市可可以看看出，，目前前一线线城市市的发发展确确实有有限，，而相相对来来说，，二三三线城城市却却有很很大的的发展展空间间34xx市确定定2011年房房价调调控目目标-2011年03月月28日限价不不限购购——乱涨价价的将将取消消预售售许可可证根据xx市市实际际情况况，近近日，，市住住建部部门向向媒体体公布布了住住房价价格控控制目目标，，xx市2011年新建建房屋屋价格格增长长幅度度控制制在12%以内加大市市场供供应——今年将将建保保障性性安居居住房房15404套据了解解，““十二五五”期间，，xx市力力争完完成建建设保保障性性住房房和改改造棚棚户区区53500套（户户），，其中中保障障性住住房47500户，各各类棚棚户区区改造造5993户规范交交易行行为——年内拟拟将备备案进进行网网络交交易35加大保保障房房的供供应争夺首首置客客户和和中低低端客客户，，竞争争加剧剧宏观政政策xx楼市限价不不限购购国八条条不能胡胡乱涨涨价，，开发发商势势必采采取高高价高高折扣扣的方方式销销售本土需需求影影响较较小，，催生生外地地来xx投资资型型需需求求增增加加加息息和和调调整整准准备备金金房贷贷难难度度进进一一步步增增加加，，特特别别是是二二套套房房和和商商业业贷贷款款，，直直接接影影响响开开发发商商资资金金链链36xx楼市市研研究究小小结结◎xx作为为一一个个三三、、四四线线城城市市，，对对政政策策的的敏敏感感度度远远低低于于一一线线城城市市，，但但这这并并不不能能表表明明xx房地地产产市市场场是是稳稳定定的的，，政政策策永永远远是是房房地地产产市市场场的的导导向向。。随随着着投投资资全全国国化化、、媒媒体体影影响响日日益益强强大大、、投投资资者者掌掌握握知知识识的的能能力力加加强强等等因因素素影影响响，，目目前前xx市场场大大多多数数楼楼盘盘出出现现圈圈地地销销售售现现象象，，xx这样样的的房房地地产产市市场场前前景景令令人人担担忧忧，，特特别别是是当当媒媒体体全全面面报报道道房房地地产产形形势势后后，，普普通通购购房房者者开开始始有有意意识识进进行行判判断断。。做为为开开发发企企业业，，在在xx外部部条条件件无无法法控控制制时时，，本本项项目目需需做做好好自自身身产产品品的的品品质质及及口口碑碑打打造造，，制制定定符符合合发发展展及及符符合合市市场场变变化化的的策策略略，，本本项项目目可可以以实实行行既既动动既既售售的的策策略略，，在在xx市场场树树立立良良好好口口碑碑，，得得到到购购房房者者的的信信任任，，这这样样才才能能在在变变化化的的市市场场形形势势下下立立足足、、发发展展。。37第一一部部分分：：区区域域市市场场分分析析第二二部部分分：：区区域域房房地地产产市市场场研研究究第三三部部分分：：项项目目地地块块及及定定位位研研究究第四四部部分分：：项项目目产产品品定定位位及及分分析析第五五部部分分：：项项目目开开发发策策略略第六六部部分分：：项项目目营营销销策策略略第七七部部分分：：项项目目风风险险及及防防范范38河东东新新区区-项项目目D-18地块块地块块位位置置：：河河东东新新区区东东平平大大道道以以东东，，市市中中级级人人民民法法院院办办公公楼楼以以北北用地性质质：商业业、住宅宅用地。。地块指标标：34583.41㎡（51.87亩）其中中：A地块14651.47㎡（商务、、金融））；B地块19931.94㎡（商业、、住宅用用地）。。地块现状状：项目目地块相相对平整整，没有有地形高高差。综述：是是河东新新区拓展展的重点点区域和和未来区区域中心心。39软件外包包园配套套商住区区软件外包包园办公公区40

●优势

1.EBD城市中心区位，河东新区中央

2.地块内外部条件好，可塑性强

3.区域成长性好，利于塑造河东中心形象

4.湿地公园及江景

●劣势1.项目周边商业氛围不浓2.河东新区人气较少3.区域环境一般，宜居二字牵强4.中高端客户宜被分流5.综合体带来的抵消性抗性

●威胁

1.项目面临区域内激励的市场竞争

2.项目区域规划暂缺乏兴奋点

3.客户更认可其它项目生活氛围（配套、环境方面）4.同档次产品供应量过大，同质化严重，竞争激励

●机会

1.自主购房对高性价比，高品质住宅需求旺盛2.多种概念楼市并存，客户认识尚浅利于引导3.引入全新住宅概念，认同客户层次接近4.鼎盛国际大型商业带动人流量，对本项目起到利好因素5.高品质产品的完美诠释及高附加值的体现地块SWOT分分析41河东新区区-区域发发展规划划第一个阶段2002年9月新区成立到2004年9月新区成立开发建设启动阶段第二个阶段2004年9月到2007年12月城市基础设施建设阶段第三个阶段2008年以后以形成城市经济支柱产业为主的全面开发建设阶段河东市中中心的建建成，将将极大提提升xx城市品位位、完善善城市功功能，对对建设绿绿色xx、健康xx、和谐xx、现代xx必将起着着重大的的推动作作用会展中心心——会展业的的发展平平台体育中心心——张扬城市市“运动动精神””文化中心心——文化大餐餐荟萃传媒中心心——培育城市市文化的的“温床床”为加快xx城市市化进程程，改善善老城拥拥挤的现现状，提提升xx城市形形象，拉拉动xx经济发发展，2002年市市委、市市政府确确定开发发建设河河东，作作为扩展展xx城城市规模模、完善善城市功功能、提提高城市市品味、、塑造城城市形象象的重要要区域42市场环境境分析河东新区区项目的的主流产产品是80-120的的居住型型户型为为主。河东新区区的市场场空白点点是商务务属性的的产品和和投资型型产品。。区域楼盘均价户型面积河东弗莱明戈高层均价4900/㎡套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/㎡套二70-90套三100-130东城一品2900元/㎡（2010年五月份）套三125-140套四140-160欧洲新城4350元/㎡套二70-85套三100-120鼎盛国际LOFT公寓8000-9600元/㎡

套一

40-50商业均价1600元/㎡

150-20043区域特性河东新区、市中心、提升xx形象力与经济的新城，低入驻率自身特性A地块：商业；B地块：商业、住宅一体，开放式街区，高价值财富之地市场竞争居住型物业同质化严重，投资型物业属于市场空白点企业战略低地价拿地，侧重经济产出效益，同时提升企业与项目品牌和市场价值城市形象河东新区商务区地标，滨江亲水城市新空间，集商业、办公和居住一体项目地块块定位因因素汇总总44职业特征征：（1）拥有中型型或中小小型企业业的民营营或私营营企业主主（2）拥有家族族生意，，以物业业转手或或出租获获利作为为主要目目的之投投资者（3）经济相当当富裕，，具丰富富积蓄，，以投资资置业作作为保值值用途的的人士（4）企业事业业机关之之高层国国家干部部（5）在大型企企业公司司或事业业单位，，年收入入10万以上的的高层管管理人士士（6）营商有有成之中中小型私私企老板板,有一定经经营规模模个体商商户（7）外出务务工或经经商的的的成功返返乡置业业者，已已取得一一定成就就之外地地成功人人士年龄结构构：（1）是60年-75年出生的的社会中中坚人士士来源区域域：（1）xx本地的投投资者或或者经营营者（2）成渝2地的投资资者项目目标标客群定定位45主要街区区人流量量调查46大中型餐饮市场容量与潜量已经饱和大中型品牌超市无公交车车站目前已经引入部分公交线路生活服务社区商业缺乏银行网点设施缺乏第三产业中介缺乏通信网点缺乏文化生活场所无星级酒店目前正筹备建设（锦江五星级酒店）体育运动场体育中心农产品菜市河东商贸城，位置较偏各类专业市场缺乏整体规划划水平高高、打造造的平台台高但后继入入驻跟进进乏力、、缺少人人气项目所在在区域配配套设施施——区区域现状状47体育中心心项目位于于河东新新区东平平大道以以东，中中级人民民法院办办公楼以以北。项目处于于未来规规划的中中央商务务区，周周边有体体育中心心、五星星级酒店店、xx最大的湿湿地公园园、长江江岸线。。湿地公园园五星级酒酒店项目项目所在在区域环环境———环境分分析48河东竞争争商业项项目多以以“裸卖””为主，，未统一一规划，，未招商；；一层商商业面积积在40-100㎡㎡，2-4层面积积多在200-400㎡；项目所在在区域商商业环境境——竞竞争项目目商业体体量区位商业项目商业体量（㎡）均价备注河东宝岛风情700015000-五彩江岸500013000-14000-五彩金海岸350016000已售完五彩大世界1500016000已售完圣莲港200016000-人间天上400011000-五彩威尼斯500016000-五彩多明戈450016000-18000-五彩新天地700015000-16000-河东商贸城1500016000-西部唐都2000016000买一层送一层东汇商业广场110007000-鼎盛国际12000016000-城西美宁商业广场130000价格未出，估计1层均价27000苏宁、家乐福、茂业滨江商业带滨海名域130001层：16000-19000-两滨丽景100001层：16000-合计251000492015年达到到18万万人2015年末20平方方公里文化旅游游产业园园及行政政文化中中心人口规模城市定位位已建成xx最大的湿湿地公园园，正在在修建市市体育中中心、锦锦江五星星级酒店店等。河东现状状未来发展展项目所在在区域环环境———区域未未来规划划50河东会成成为未来来xx人口迁移移和城市市发展的的主要方方向；xx向东，会会成为今今后主流流的居住住方向河东拥有有最大的的湿地公公园和长长江岸线线，会成成为比xx中心城区区更适合合人居的的中高端端区域；；河东新区区是xx市委、市市政府确确定打造造的文化化旅游产产业园区区，现代代新城形形象已经经彰显；；123但我们已已经看到到，河东东新区周周边竞品品项目，，已多数数消化，，周边项项目业主主逐渐入入驻，本本案项目目仅仅需需要的是是一个契契机，来来带动整整个商住住链的发发展；4511地段规划划优河东新区区的未来来规划、、xx城市发展展的未来来规划，，都为项项目的提提供了绝绝佳的利利好支撑撑。集成高品品质周边竞品品项目无无统一规规划，较较为散乱乱，而项项目体量量一般，，经统一一规划后后，高品品质会成成为项目目的最大大优势之之一。2景观资源源好xx最大的湿湿地公园园，长江江岸线，，这不仅仅对住宅宅是优势势，对商商业，同同样是优优势.34发展机会会佳项目周边边有五星星级锦江江酒店，，体育中中心、很很多住宅宅项目、、有独立立的商业业体，聚聚合了酒酒店、人人气、运运动设施施等诸多多优势资资源。商住一体体核心竞竞争力52项目整体体定位唯一性：：河东新新区软件件外包产产业园区区，地标标财富产产业资源型：：河东新新区中央央核心区区域亲水水生态景景观资源源不动产产投资类：通过过对全国以及及区域商住购购买行为的确确立项目为投投资类产品集成式：住宅宅+商业+办办公，集成式式商住综合体体，具有商住住持续自身能能力外包产业园区区&BLOCK综合体53综合评述·错位竞争——从本案目前的的配套及环境境状况来看，，明显环境较较差，虽然交交通情况较好好，地块内部部环境规划也也属优秀，但但周边居住环环境不理想，，商业配套杂杂乱。因此本本项目适合塑塑造成对于交交通及品质条条件较为看重重，但对周边边配套要求较较高的社区，，在生活理念念上与市区楼楼盘加以区隔隔，形成错位位竞争。·售卖未来——从长远来看，，本地块属于于先规划、后后建设的发展展型城市改造造板块，地块块周边的居住住环境、生活活在未来将会会比较浓厚，，周边的配套套也会随着城城市的发展而而改善，本项项目所处区域域未来被大力力看好。54第一部分：区区域市场分析析第二部分：区区域房地产市市场研究第三部分：项项目地块及定定位研究第四部分：项项目产品定位位及分析第五部分：项项目开发策略略第六部分：项项目营销策略略第七部分：项项目销售及组组织第八部分：项项目风险及防防范55A区及B区产品定位一、A区商业：1.项目商业做1-2层，不超过三三层；2.销售以单一层层和单二层销销售也可分割割销售；3.两栋商业楼可可做LOFT公寓，可办公公及居住；4.LOFT公寓单层面控控制在40-50㎡㎡,层高：5.2-5.6m。二、B区住宅：1.项目4栋住宅做点式式塔楼；2.根据xx市场情况，进进一步调整。。56一层商业二层商业A区商业产品分分析商业层高建议议一层层高约:5.2-5.6m二层层高约：：4.2-4.6m商业划分建议议分隔：●主要考虑虑柱作为分隔隔基础●面宽不能能低于4m●通道不能能低于1.5m，主通道约:2-3.5m57B区住宅产品分分析N+M户型：N：固定面积M：可变动面积积原因：（1）楼体不规则则的朝向是销销售中的难点点，通过新式式产品的设计计减弱朝向问问题；（2）利用商住楼楼的性质，充充分体现产品品的附加值，，结合产品的的新颖、新奇奇程度，快速速吸引客户注注意；（3）N+M户型在xx市场受关注比比较高，其优优势超过LOFT公寓，赠送面面积大；（4）140%的超高得房率率，满足了消消费者追求经经济适用的心心理；58B区住宅面积配配比及分析产品户型面积户数比例

N+M二室+三室80-100㎡70%三室+四室100-130㎡30%分析：（1）由于N+M的改变，建筑筑成本的增高高，销售价格格高于平层的的价格，考虑到区域接接受的总价因因素，因此将将面积设置的的偏小；可变变的面积可以以增加卖点，，在使用上得得房率可以最最大化；（2）从功能上考考虑，在xx市居住的人群群都为追求功功能性的住宅宅，所以设置成为为二室和三室室最为适用的的功能性。（3）依据xx河东新区市场场消化量及消消化速度看80㎡-100㎡为消化速度最快的，也也是现在市场场剩余量不多多的，提供这这样的产品可可以完全被市市场接受；（4）户型设计室室居于功能型型与舒适型中中间的，既满满足了区域内内消费者的心理，又提提升了项目的的档次。59xxN+M户型案例全赠送面积半赠送面原始户型套型型图户型装修效果果图60xxN+M户型案例全赠送面积半赠送面原始户型套型型图户型装修效果果图61xxN+M户型案例户型分布图此图为以上户户型分布图62住宅套型面积积建议与设计计原则套型范围：80—120平米设计原则：1.错位竞争，不不宜将产品面面积设置过大大，化解大盘盘风险。2.受政策影响，，必须保证90平方米以下套套型充足设置置，转变赢利利模式，在高高产品和服务务质量方面争争取更多的利利润空间。3.注重一次置业业两房基本功功能设置。经经济型三房满满足”一步到到位“式购房房需求。4.主力户型设置置约10平米的赠送空空间，提升整整体性价比，，增加居