价格体系制定培训全套课件

住宅项目价格体系的制定2009.06.25

ThePricesystemforResidentialProject——

技能提升培訓系列0“一本天书”多想

多做

多试多学多累积多沉淀圣经1SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司2基本步骤定义项目属性现场评定系数制作价格表格代入计算价格进行价格统计撰写定价说明

SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司步骤一：定义项目属性现场评定系数 与客户充分沟通，了解开发设计重点获取准确的总规图、平面图(设计图)明确楼宇编号；明确坐标方向充分理解项目坐落、户型布局等各因素准备工作一3SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司准备工作二组织一个现场评分团队最好3-4人派发统一的“定价评分表”选择常态的天气避免在极端天气进行定价评分表的制定尤为重要，是之后制定价格和价格说明的重要依据4SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司注意事项项目负责人负责对各项水平因素进行图像记录（拍照）。每位评分人员除了评分还要简单文字记录当时评分的根据。项目负责人需要对所有的评分算术平均后得出综合评分表。5SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司6目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司7目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司价格表制作方式的说明其实就是定价方向，可以让思维更清晰，目的更明确。根据营销策略，专业厘定价格策略，比如预定均价、推货策略等；根据前期与客户的沟通，以及对项目的现场考察和理解，找出项目定价的关键因素；明确价格制定的方向，比如并加以说明。8SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司1.价格表制作方式说明9SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司参考案例一：北西东南A座B座C座环城高速丫髻沙大桥高压电线10SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司11SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司参考案例二二：12SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司从产品方面无无法拉开价价格差距，，即户型产产品所占评评分比重小小13SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司14SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司15目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司16SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司参考考案案例例一一：：总体说明17SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司参考考案案例例二二：：18SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司水平平因因素素一一般般可可分分为为：：户型型设设计计、、景景观观视视野野、、朝朝向向、、通通风风、、采光光、、噪噪音音、、楼楼距距………每个个因因素素权权重重的的厘厘定定：：前期期和客客户户充充分分沟通通+项目目的的深深入入理理解解+累积积的的经经验验3.每个个因素素的的评评分分等等级级和和评评定定标准准：：评分分等等级级的的划划分分存存在在一一定定的的主主观观判判断断，，最最好好是是组组员员在在充充分分理理解解项项目目后后商商议议拟拟定定，，拟拟定定等等级级后后项项目目负责责人人需需用用文文字字在在评评分分表表上上明明确确表表述述评分分楼楼层层的的选选定定：：标准准户户型型一一般般以以中中间间楼楼层层为为基基准准层层，，如如果果是是奇奇偶偶数数楼楼层层户户型型不不同同需需要要选选择择两两个个相相邻邻的的中中间间楼楼层层进进行行评评定定19SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司水平系数评定20SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司参考考案案例例一一：：21SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司22SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司23SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司24SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司25SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司26SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司27SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司28SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司29SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司30SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司31SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司32SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司33SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司34SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司思考考/讨论论：：在案案例例一一中中，，为为什什么么景景观观评评分分等等级级是是5-10分（（P22），，而而噪噪音音评评分分等等级级是是3-10分（（P30）呢呢？？在水水平平系系数数表表中中，，第第三三列列的的数数字字代代表表什什么么，，如如何何得得来来？？35SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司36SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司参考考案案例例一一：：37SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司38SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司39SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司40SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司41SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司42SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司43SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司44SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司45SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司46SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司47SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司48SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司49SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司50SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司51SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司52SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司53SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司54SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司55SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司思考/讨论：：在案例例一中中，水水平系系数和和的计计算公公式是是：各因素素分值值×权重，，然后后相加加在案例例二中中，水水平系系数和和的计计算公公式是是：各因素素系数数相乘乘两者的的区别别在哪哪里？？两个案案例在在系数数评分分上最最大的的区别别是什什么？？如何何理解解和运运用？？56SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司57SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司垂直系数评定垂直因素的的评定定按同同一单单位因因为楼楼层的的变化化而引引起素素质差差异进进行打打分，，一般般分为为：视野景观变化、采光光变化化、空空间感感差异异、心心理优越感感差异、、客户户心理感受、、项目特特殊情情况层差类类型一一般可可分为为：斜线型型、折折线型型、梯梯级型型层差差差距：：因应建建筑的的高低低、推推货策策略而而所有有不同同，具具体要要根据据拟定定均价价、户户型面面积等等因素素调整整思考/讨论：：层差差类型型、差差距与与建筑筑的高高低、、推货货策略略之间间有何何联系系？58SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司参考案案例一一：59SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司60SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司61SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司62SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司63SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司64SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司65SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司参考案案例二二：66SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司67SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司68SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司69SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司70SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司71SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司72SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司73SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司74SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司特殊影响调整遇到以以下情情况，，需要要对特特殊楼楼层或或户型型做出出特殊殊层差差和系系数调调整：：示范单单元层层赠送面面积对开视视野明明显差差异供需要要求客户喜喜好……75SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司参考案案例一一：76SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司77SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司参考案案例二二：78SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司79SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司80SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽陽光房房地產產顧問問有限限公司司81SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司82SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司83SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司补充说明参考案例一一：84SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司参考案例二二：85SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司86SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司87SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司88SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司89目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司注意事项1.安静无干扰扰的环境。。2.清醒的头脑脑。3.过程中随时时记录号需需要补充考考虑的事项项、疑点、、备忘等事事项。4.仔细验算和和核对。5.科学命名不不同情况下下调整出来来的价格表表。90SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房房地產顧問問有限公司司步骤二：制制作价格表表格代代入计算算价格设置好系数数表，单独独开设一个个Sheet。设置好所有有单元的基基本资料表表格，并设设好各单元元与系数表表连接的公公式。代入预定单单价，严谨谨测算每个个单元，确确保无误。。单