两大标杆房地产集团发展对比

2009龙湖与万科房地产发展对比分析“全心全意全为您”的物业服务精细化万科欢快明亮的展示区井盖上的LOGO，冰箱上的留言生活氛围的营造返回花盛香醍花盛香醍滟澜山香醍漫步精细化的绿化理念龙湖：精致景观返回物业龙湖物业，秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，进而形成美誉度万科物业，以“全心全意全为您”的服务理念，使万科具有很高的客户忠诚度，保持在行业内的领先地位返回他山之石

万科、龙湖策划部09年1月关于北京万科、北京龙湖北京万科公司历史：北京万科企业有限公司成立于1987年，是万科集团的全资子公司；2006年1月，万科集团受让朝阳开发公司下属企业朝万中心60%的股权，双方组建北京市朝阳万科房地产开发有限公司。公司业绩开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发面积超过280万平米地块位置取得时间取得方式土地价格（元）地块面积（万平方米）建面（万平方米）楼面地价（元/平方米）项目名称顺义后沙峪镇1993年协议出让__27万28万__万科城市花园亚运村1998年协议出让__11.2336__万科星园朝阳豆各庄乡2001年协议出让__25万28.6万__万科青青家园海淀区天秀路2003年协议出让__9.8万10.6万__万科西山庭院丰台区小屯路2005.5.20摘牌3.36亿4.3万11.5万3600万科紫台顺义望泉寺地块2005.12.8招标2.75亿18万23万1200万科四季花城六里屯17号楼2006.1.18该地块原属朝开__1.4万6.5万__万科东第石佛营三期2006.1.18该地块原属朝开__1.25万2万__万科金阳国际公寓朝阳公园南侧2006.1.18该地块原属朝开__3.8万9.6万__万科公园5号万恒家园二期2006.4.25招标16.6亿21.47万41.65万3986万科假日风景丰台区宋庄路2007.7.19招标5.9亿7.78万18.4万3207万科红狮昌平区科技园区2007.8与金隅合作07年2月金隅招标7.65亿20万53.5万1443金隅万科城西大望路27号地2007.10.25招标17亿8.15万14.9万11409万科金色诚品万科取地2房地产E网项目名称万科公园五号万科假日风景万科紫台万科东第金隅万科城万科四季花城万科金阳公寓万科红狮项目(限价房)万科金色城品地理位置朝阳公园南西长安街玉泉路口丰台区岳各庄朝阳公园南昌平区南环路顺义区顺西路朝阳区石佛营东里丰台区东铁匠营朝阳区西大望路建筑规模（万平米）9.63011.56.561.4519220.714.93容积率2.51.932.53.562.91.461.383——开盘时间2008-10-182007-3-262007-5-122006-9-92008-6-152008-3-222007-6-232008-3-12009开盘价格(元/平米)250009000100001600085005000170006200——在售价格(元/平米)26000元14000（三期紫苑）————75007100——————收盘价格(元/平米)————2100023000————200006200——北京龙湖湖北京龙湖湖地产成成立于2002年12月，隶属属于龙湖湖集团，，2007年，龙湖湖入京后后首轮推推出的龙龙湖·滟澜山别别墅、龙龙湖·香醍漫步步别墅、、龙湖·香醍别苑苑相继得得到市场场认可龙湖业绩绩08年有7个项目在在开发，，总规模模在200万平米左左右时间地块位置规划用途土地面积(万平方米)建筑面积(万平方米)交易方式成交价（万元）楼面地价（元/平方米）开发项目2005.3.24顺义东风商场住宅、商业、办公约14万约38一级开发暂定“名城天街购物中心”2005.12.22顺义区后沙峪镇住宅及配套24.2911挂牌704006400滟澜山2006.4.24海淀区西苑居住及商业15.3813.22挂牌90022.946810颐和原著2006.12.26顺义区牛栏山镇居住31.6415.15招标289001908香醍漫步、香醍别苑2007.10.15通州区半壁店住宅兼容商业服务业27.3668.4招标1480002164大方居（两限）、花盛香醍2007.12.19海淀区中关村甲3号F1多功能（包括2500平方米公交场站用地）、消防站5.6617.81招标20600011573唐宁ONE2008.1.14通州区梨园镇住宅、商业服务业7.3112.19招标700005740蔚蓝香醍龙湖取地地2789名城天街项目名称龙湖滟澜山龙湖香醍漫步龙湖香醍别苑龙湖花盛香醍龙湖大方居（两限房）龙湖蔚澜香醍龙湖唐宁ONE龙湖颐和原著名城天街购物中心地理位置顺义区后沙峪顺义新城2008水上运动场馆西侧通州区梨园镇通州区九棵树西路海淀区中关村甲3号海淀区西苑顺义区仁和建筑规模(万平米)1115.1568.412.217.813.2238容积率0.670.92.52.23.81.35开盘时间2007.92007.92007.1112008.52008未定2008.12.62008.8未定预期价格4800开盘价格2600017000980014000-未定3000045000现状价格32000100008000-3300050000收盘价格17000他山之石石，可以以攻玉土地产品溢价融资一、土地地万科地块位置时间取得方式建面（万平方米）楼面地价（元/平米）项目名称丰台区小屯路2005.5.20摘牌11.5万3600万科紫台顺义望泉寺地块2005.12.8招标23万1200万科四季花城六里屯2006.1.18该地块原属朝开6.5万__万科东第石佛营三期2006.1.18该地块原属朝开2万__万科金阳国际公寓朝阳公园2006.1.18该地块原属朝开9.6万__万科公园5号万恒家园二期2006.4.25招标41.65万3986万科假日风景丰台区宋庄路2007.7.19招标18.4万3207万科红狮昌平区科技园区2007.8与金隅合作07年2月金隅招标53.5万1443金隅万科城西大望路27号地2007.10.25招标14.9万11409万科金色诚品长期合作作关系：：万科与中中粮地产产在深圳圳、广州州、北京京合作开开发多个个项目万科与凯凯德置地地签署长长期合作作协议，，由凯德德置地负负责万科科所开发发项目的的商业部部分合作拿地地：与金隅合合作开发发昌平项项目收购朝阳阳开发下下属公司司朝万中中心股份份成立朝朝阳万科科取得土土地高价地计计提存货货减值准准备西大望路路地块在在08年三季报报中已计计提减值值准备1.2亿元万科龙湖在公开的的土地交交易市场场以招拍拍挂的形形式获取取高价土土地地块位置建筑面积(万平方米)交易方式楼面地价（元/平米）开发项目顺义区后沙峪镇11挂牌6400滟澜山海淀区西苑13.22挂牌6810颐和原著海淀区中关村甲3号17.81招标11573唐宁ONE通州区梨园镇12.19招标5740蔚蓝香醍公开市场场竞争拿拿地代价价高昂合作方式式拿地相相对能够够规避公公开的土土地市场场的激烈烈竞争采取多种种合作方方式与政府合合作与有政府府北京的的公司合合作与有土地地储备的的公司合合作借鉴二、产品品万科以美国帕帕尔迪公公司为标标杆，追追求工厂厂化的住住宅生产产核心理念念：用20%的精力做做80%的产品，，用80%的精力力做20%的产品品用20%的精力力做80%的产品品：用用少量量的精精力将将已经经成熟熟的经经过市市场检检验的的原创创的经经典产产品大大量地地克隆隆,快速开开发项项目,尽可能能多的的占有有市场场份额额,赢得商商业化化效益益用80%的精力力做20%的产品品：用用大量量的精精力进进行新新产品品研发发,引领市市场潮潮流,确保万万科行行业领领头羊羊的地地位万科产品标标准化化提出出背景景通过标标准化化的运运作使使项目目从拿拿地到到销售售,由通常常需要要2年左右右的时时间，，缩短短至一一年半半的时时间“像造造汽车车一样样造房房子””，即即用标标准化化手段段来解解决规规模化化生产产和跨跨地域域开发发的问问题建立原原创经经典品品牌根据各各地区区不同同的气气候特特征、、市场场情况况开发发适应应性产产品,积累大大量的的经过过市场场检验验的万万科原原创的的经典典产品品逐渐形形成产产品系系列城市非非中心心项目目：万万科假假日风风景、、万科科紫台台城郊项项目：：万科科四季季花城城、万万科城城市花花园城市中中心项项目：：万科科金阳阳国际际公寓寓自然人人文系系列项项目：：万科科西山山庭院院万科项目图图纸标标准化化包括4个部分分:总图装装置标标准化化、户户型标标准化化、构构配件件标准准化、、住宅宅性能能标准准化以户型型标准准化为为例：：万科科针对对集团团项目目中占占总数数79.1%,面积在在80－150平米，，低、、多层层户型型进行行定性性，形形成标标准万科特征单体户户型楼楼型由由万科科提供供,设计公公司充充当描描图的的作用用，，创新新体现现在针针对不不同地地区的的市场场产品品理念念,不同地地段的的规划划、环环境景景观的的设计计对细节节充分分重视视规划、、建筑筑单体体、环环境景景观设设计方方面,标准图图纸的的细节节表达达十分分到位位墙面铺铺装、、栏杆杆、等等的大大样设设计,室内插插座的的布置置、道道路的的路牙牙设计计、人人行道道设计计、泊泊车、、停车车位设设计等等都有有十分分充分分的人人性化化的细细节考考虑万科万科北北方工工业化化研发发基地地，逐逐步推推进住住宅产产业化化2007年10月建立立了万万科北北方工工业化化研发发基地地————榆构万万科住住宅产产业化化研发发中心心工业生生产方方式建建造住住宅，，提高高住宅宅生产产的劳劳动生生产率率，提提高住住宅的的整体体质量量、降降低成成本、、降低低物耗耗细分市市场客客户需需求，，进行行产品品定型型，进进而实实现工工厂预预制、、现场场装配配的住住宅生生产方方式，，最终终形成成产业业化全全面家家居解解决方方案龙湖以万科科为榜榜样，，讲求求产品品模块块标准准化，，产品品组合合灵活活化的的原则则基础东西标标准化，产产品根据实实际情况变变化使用标标准的模块块组合出不不同的产品品建立在标准准化基础上上相对灵活活的产品开开发战略，，提供统一一又具个性性化的产品品北京龙湖产产品系列别墅系列：：滟澜山、、香醍漫步步、香醍别别苑洋房系列：：颐和原著著、花盛香香醍城市高层系系列：唐宁宁ONE龙湖龙湖内部有有自己的一一套成熟产产品库，龙龙湖称之为为标杆项目目项目90%采用标准化化产品，10%自行创新全集团售楼楼处只有5种标准，风风格、立面面等方面不不允许随意意改变，实实现快速复复制标准间风格格统一，延延续性好，，保证整体体风格的实实现，可实实现快速复复制花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步连排别墅滟澜山连排别墅标准化产品品缩短项目目运作周期期标准化产品品及成熟的的运作模式式使项目能能够实现快快速复制，，迅速的投投入开发建建设、销售售，从而缩缩短整个项项目的运作作周期，加加快回款，，实现循环环开发项目目运作周期缩短短，降低财务务费用万科龙湖项目中粮假日风景花盛香醍唐宁ONE拿地时间2006.42007.102007.12开盘时间2007.52008.92008.12万科、龙湖从从取得土地到到开盘销售，，其周期在12个月左右借鉴部品的标准化化有利于大规规模采购，从从而降低采购购成本；产品标准化有有利于提高品品质，降低成成本，加快进进度逐步建设产品品标准化全面整合公司司已有的项目目积累，挖掘掘产品内涵，，提炼产品加大市场调研研工作，准确确找到市场切切入点；开展针对建筑筑材料、部品品、构造等方方面的研发工工作；三、溢价万科在售项目目与同区域项项目价格差保保持在10%左右万科品牌在市市场上极具影影响力，成为为区域市场风风向标，周边边项目采取跟跟随策略，以以万科项目为为目标进行价价格和销售策策略调整万科项目万科公园五号25000金隅万科城7500万科四季花城7100周边在售项目价格（元/平米）阳光上东21000书香名邸7000顺义新城第一区6300——尚城6000金汉绿港二期6800万科万科项目投资资估算万科紫台楼面地价为3600元/平方米，按经经验估算单方方面积土地成成本取45%，初步估算，，万科紫台单单位成本8000元/平米左右项目销售价格格14000元/平米，每平米米销售利润6000元/平米左右，预预计毛利润率率75%左右万科中粮假日日风景楼面面地地价价3986元/平方方米米。。按按经经验验估估算算单单方方面面积积土土地地成成本本取取45%，初初步步估估算算，，万万科科中中粮粮假假日日风风景景估估算算单单位位成成本本8800元/平米米左左右右项目目销销售售价价格格14000元/平米米，，每每平平米米销销售售利利润润5200元/平米米左左右右，，预预计计毛毛利利润润率率60%左右右万科科通通过过溢溢价价销销售售，，保保持持着着较较高高的的利利润润率率，，实实现现较较高高的的投投资资回回报报万科科龙湖湖项项目目销销售售价价格格普普遍遍高高于于区区域域同同档档次次楼楼盘盘20％以以上上，，甚甚至至高高达达50％预期期利利润润大大幅幅增增长长，，把把一一个个项项目目卖卖成成2个，，甚甚至至达达到到3个同同样样项项目目所所能能创创造造的的利利润润龙湖湖龙湖湖：：高高溢溢价价，，高高利利润润龙湖项目龙湖滟澜山32000龙湖香醍漫步17000龙湖香醍别苑10000龙湖唐宁ONE30000周边在售项目价格（元/平米）龙湾25000纳帕尔湾16000，富力湾13000东香庭6300大通成府公馆24500土地地单单位位成成本本：：11573元/平米米项目目单单位位成成本本：：20974元/平米米预估估售售价价：：35000元/平米米预计计税税前前利利润润率率：：66.88%龙湖唐宁宁ONE投资收益益龙湖土地单位位成本：：6400元/平米项目单位位成本：：14716元/平米销售均价价30000元/平米左右右税前利润润率：101.26%龙湖滟澜澜山投资资收益龙湖知己了解并挖挖掘项目目的一切可以以溢价和和有可能能溢价的有有利与不不利点钝角法则则溢价销售售执行溢价价知彼了解目标标客户群群的一切切属性，尤尤其是是客户户的消消费心心理与价价值体体系，，并试试图影影响和改改变他他们布道洗洗脑强调知知己知知彼的的溢价价执行行策略略集中把把握客客户的的关注注重点点，满满足其其需求求：精细化化园林林景观观物业服服务通过不不断的的价格格试探探，做做出正正确的的涨价价决策策，实实现项项目的的溢价价收入入，实实现高高利润润率龙湖滟滟澜山山项目目投资资收益益评估估预期销售均价实现溢价后的实际销售均价预期一期均价：16000元/平米实际实现的一期销售均价：25000元/平米预期一期套均价：420万元实际实现的一期销售套均价：611万滟澜山山16000元/平米的的预计计销售售均价价实际际卖到到25000元/平米，，单套套销售售总价价实现现200万元的的抬高高龙湖借鉴培养企企业核核心技技能，，树立立品牌牌，增增强开开发项项目的的溢价价能力力研究客客户需需求，，以客客户为为导向向满足足客户户关注注点在限价价房与与普通通商品品房价价格日日近的的市场场中，，开发发中高高端项项目，，实现现差异异化竞竞争四、融融资上市融融资：：提高高资金金效率率龙湖：：为上上市，，拓展展土地地万科：：资本本市场场融资资与购购买土土地良良性循循环2006年开始始大举举扩张张，大大量增增加土土地储储备在重庆庆拥有有超过过6500亩土地地；在在成都都，拥拥有约约2000亩土地地，在在北京京，则则拥有有约2700亩地一二级级开发发土地地总面面积达达11000亩，可建筑筑面积约1300万平方米高价圈地：：以土地单单价11567元/平米的价格格取得了中中关村地块块龙湖：IPO暂缓，资金金困局大举圈地，，提高上市市估值龙湖取地降价因素市场压力龙湖短期内内无法上市市龙湖集团11000亩土地存货货负担05年至今，北北京龙湖获获取6块土地，拿拿地成本61亿左右，从从05年至08年10月，北京龙龙湖的销售售额只有51.6亿龙湖现状：：资金紧张，，大幅降价价资金紧张大幅降价花盛香醍：：5月13000—18000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅幅超过6000元/平米艳澜山：最最高销售均均价达到35454元/平米，目前前对外报价价32000元/平米，原来来毛坯房变变为精装房房，装修标标准3000元/平米，艳艳澜山实实际降价价幅度6000元/平米放弃部分分溢价，，快速回回款，加加快资金金的周转转降幅虽大大，在可可接受范范围花盛香醍醍，由13000元/平米降到到800