进入区域研究定

4江门市位于佛山市及云浮市南部，东临中 ，南临南中城市简海，西 市接壤，常住人城市简概况：江门地区又称“五邑”。海岛面积235.17平方公里，总面积9541平方公里，人口450万人。江门市现辖蓬江、江海、市区：江门市区范围为蓬江区、江海区和新会区三区的行政区划范围，面积818平方公里主城区：范围为蓬江区、江海区和新会区的会城街道办的行政区划范围。主城区土地面积为56平方公里，其中，江门市区面积平方公里，人口10文化：江门五邑被称为“中国第一侨乡”祖籍江门五邑的华侨、、台同胞达368万人，约占海外同胞的1/10，遍5

江门市GDP1910亿元，增速8.1%，在珠三角城市中靠人均134区人均134区7—9—潮潮安— 三角城市 房地产投2013年江门市区前三季度房地产开发投资增长99.7%，开发企业房地产投全市02年之前房地产投资额同比较为缓慢，所占GP 及固定资产投资额 处于基本正常水平23年前三季度，蓬江、江海区房地产开发投资7.2亿元，同比翻了一番，其中住宅投资开发投资额为.3亿元，占总投资额的56.。供求供求指08年以来，江门市商品房竣工面积平稳增长。近3年全销售面积2010年达到顶点后有所下降。基本达到供需平蓬江&江海区商品房竣工及销售面积近两年基本达到供需平衡，2012年销售面积达

2008商品房价格指江门房价整体呈上升趋势，近年城区房价涨幅维价格指10

0

蓬江&江 新供需基本平衡，价格及市场规模平稳增人均GDP超过住宅市潜行业潜供应潜需求潜资交区产城外部需求潜改善型拆迁刚性需产业人口刚性产业产业结

江门全 新

江 蓬

2011

第三产工业布第二产业是江门经济发展的支柱，目前已形成“三边发展、三圈递进”工业布工业布局规

社会消江门人均可支配收入高于GDP增长，市区整体收入水平高于其社会消0

2011年江门三区城镇居民人均可支配收城镇居民人均可支配收 增长 新会 蓬江 江海 江门

2011年江门市区城镇居民人均可支配收入中会区与江海区低于全市平均，蓬江区市区职工工资高于其他市县，蓬江区国有企事业单位集中，国有单位收入全市，新会区社会消江门已从摩托车王国迈入汽车社会，极大地扩大市民的活社会消截至，江门全市汽车保有量达到.9万辆，其中汽车就有3.98截至 ，江门市已有641833人获得汽车驾驶，其中C1和C2牌照驾驶人共有392763人，目前江门地区报名在学驾照人数约56000人，年底将增加4万2013年1-7月小型载客汽车新 24493辆，

目前江门区域正式营业的汽车4S店共有60家。此外，雷克萨斯、凯迪拉克、东风日产、 大众、别克、长安福特、广交通交通规

2小时通达，广佛都市圈1小时通达；对内实现市域范围1小时通达，旅游资次于广州市，在全省旅游业中占据重要地位，国内中远距离客源日旅游资江门市拥有全省唯一的世界文化遗产——最美的乡村”，5个“省旅游特色县文化名村，开平和台山被全省县域旅 城住宅市潜行业潜供应潜需求潜资交区产外部需求潜改善型拆迁刚性需产业人口刚性0各产业从业人口数 第一产业（万人第二产业（万人第三产业（万人1产业人口刚需江门第二产业从业人口数量与占比均逐年稳步增加，新兴支柱产1产业人口刚需2012年2012年江门各区户籍人万全江台0 新会区（万人 江海&蓬江（万人江门户籍人口迁移情迁迁净迁暂住人省内迁省外迁迁往省迁往省全蓬江新台-开鹤恩-2拆迁刚未来旧城区改造2拆迁刚需求 门拆迁刚性需求的持续增长江门三旧改造真正启动建设开发是在01年年中，主要集中在蓬江区。蓬江区纳入“三旧”改造范围的项目占地面积4625亩，其中旧城镇53亩、旧村庄22727亩、旧厂房634亩。——《广州3改3改善型需江门住宅市场需求潜力结城市经济结构，支撑房地产稳步增长交通改善，出行方式升级，楼市板块延内在需求潜力强劲，中山、顺德等镇区客户补充江门住宅市场需求旺盛，支持市场快速发展需求潜需求潜潜土地供应存城市规供应潜力总城市规北部主城区板块：依托广佛都市圈发展城市综合服务城市规北部主城区板块：依托广佛都市圈发展城市综合服务功能和现制造业，进一步整合南部银洲湖板块：以港深都市圈 ，发展临港重工业和休旅游业西部364省道沿线板块：承东启西，发展专业化轻工业，需要一步提升江门市先进制造业江沙江门市先进制造业江沙高新区江门绿色（体）江门市南新区轨道双水江门银洲湖纸业基地崖门新地环保电镀基银湖湾、古兜旅游产业城市规江门主城区板块包括中心城区和三 组团，形 城市规土地供应江门2011—2013年主要板块土地土地供应住宅建面（万㎡商业建面（万㎡住宅建面（万㎡商业建面（万㎡0滨江新区供应量最大，滨江新区供应量最大，会城板块与北新板块供应量其次，三年供应量老城区、江海旧城区供供应潜力结论开发开发商政潜产品潜需求潜住宅市潜行业潜供应潜力1产品力1产品奥园·益丞广 保利大都 奥园外 万达广场 力1产品对户型设计极为重视，户型方正实用，大厅、大房、并且普遍力1产品华茵·桂语98华茵·桂语98㎡三保利大都126㎡三越秀·星汇名庭125㎡三月珑98㎡三面 2潜品牌开发商的进入，提升了市场 2潜响3政策作为内需市场，对政策较响3政策近年政策相对宽松、稳定，成交量及房价也随之平稳增近几年城区楼盘华侨 比例很少

2008商品状4状4开发资取地，看好江门房地产市场发展潜力，且多为持续拿区,2市,开保2012年101260奥2007年9月7320119100越2009年6329万20131158.36珠2007年45020088300海伦2008年1272009年进入江海，目2个项碧桂2004年20002011年3482012年310亩05年535行业潜力结市场潜力结论的中山、佛山 板板块进入建区域现状与价值判区域价值与进入建区域现状及价值判 根据资源及特征，将江门房地产现状市场划分为

8洋房别墅：10000

蓬江

157500-129000-

4高新

新会大泽七堡

别墅65500-

1江海

4罗坑

小冈

洋房别墅 •、多层、双拼、独栋别均有，洋房主力户型是90-140三房，别墅别墅260-480洋房销售均价0-506-8万；别墅均价10•、多层、双拼、独栋别均有，洋房主力户型是90-140三房，别墅别墅260-480洋房销售均价0-506-8万；别墅均价10左右，总价0-60万元。滨江新价平滨江新区滨江新区板产形资 典型楼保利大都珠江御景山楼层24-32均价（元/㎡洋房：9500（带装修），户型面积（㎡188㎡四房、480 低品牌地产，湖景资源，范罗岗小 低密度豪宅，特色别墅、、西江北为主，90-160㎡三洋房均价5700-8500，总价63-165江门未来“CBD”，江门行政文化中心，目前供应量北为主，90-160㎡三洋房均价5700-8500，总价63-165北新板北新板产形依资配套成熟老城区未来万达、奥园益丞、时代场打造高端商业中客特典型楼越秀星汇名奥园益丞国际广占地7.4万㎡，建面33楼层17-31均价（元/㎡房97㎡二房、137月均销售80-100顺德镇改善型客户，少量投资客户新会老城江门老城区，具有最为浓厚的居住氛围与最 生活配套，高端老城产品形式丰产品形式丰富，90-260㎡三四、，价平形洋房均价9000-12000，总价80-320老城区板老城区板依资江门市中心成熟配套，东湖园自然资蓬江区本地客户为主，高端项目客为江门各区及周边镇区高收入人典型楼珠江帝景天安东湖花占地6.3万㎡，建面189000（带装修150㎡三房、163148㎡三房、212共96套，尾货月均销售6本地、为主，多次置潮连潮连镇四面环江，具备稀缺的自然资源，目前房地产市场尚处于潮连产品 ，92-135产品 ，92-135㎡三四价平形洋房均价5000，总价40-100潮连镇板依潮连镇板依资四面环江，自然生态资源丰富交通较为便镇区客户为主，少量蓬江区市区客典型楼汇星均价（元/㎡户型面积（㎡白水紧邻蓬江城区，拥有西江及白水带风景区双重稀缺资源，属高端白水小房住宅，90-144小房住宅，90-144㎡二至价平形洋房均价6000，总价54-90白水带板依白水带板依资西江景观、白水带风景区，邻市区，餐 江海、蓬江区地缘客户为典型楼天占地28万㎡，建面60一期小住均价（元/㎡8小、、叠拼、联排独栋，洋房77-315㎡二至五房别墅230-320洋房：均价5700-6200，总价37-81别墅：均价10000，总价250-400外小、、叠拼、联排独栋，洋房77-315㎡二至五房别墅230-320洋房：均价5700-6200，总价37-81别墅：均价10000，总价250-400外价平形外海板中山依外海板中山依资中山，有一定的江景资中山客户居多，部分江海本地客典型楼奕聪花海伦占地9.5万㎡，建面23占地6万㎡，建面23均价（元/㎡户型面积（㎡月均销售20高高小、、叠拼、联排独栋，90-200㎡三四房，别310-366洋房：均价4780-6200，小、、叠拼、联排独栋，90-200㎡三四房，别310-366洋房：均价4780-6200，总价45-80别墅：均价12000，总价350-500价平形高新板依高新板依资江海本地客户为主，部分周边区域中山客典型楼江海碧桂君汇熙占地23万㎡，建面58占地9.3万㎡，建面22均价（元/㎡户型面积（㎡90㎡二房，13236695-98㎡三房、18730圭峰依托圭峰山自然景观资源，已发展成新会高端居住板块，别墅圭峰产品形式丰富，、多层产品形式丰富，、多层洋房均价6000-8000，总价78-128别墅约20000，总价400-1000价平圭峰山板圭峰山板产形资圭峰山自然资典型楼新会骏景湾豪圭峰花占地15万㎡，建面33占地23万㎡，建面20户型面积（㎡104-110372-700会新会区的中心城区，拥有 配套和交通，客户以新会本地人为主会产品主要为180㎡二至四产品主要为180㎡二至四、价平产形销售均价4800-7500，总价40-125会城板会城板资新会区成熟配典型楼新会碧桂汇侨新小均价（元/㎡90㎡二房，105南新会区规划的发展板块，但据了解受地质下陷影响，配套建南小、联排、独栋，洋房洋房：均价6200，总小、联排、独栋，洋房洋房：均价6200，总价45-85别墅：均价10000，总价300-700价平南新板南新板产形资、西鸟小对南新区的规划以新会区客户为主，一定比例投资典型楼骏凯豪月成交16低密度大盘，区，江边和小蓬江&江海区各板块进入建 ★—————新会会城区各板块进入建象—————阶段研江门商业已经进入处于市场细分阶段，已阶段研业等形态，但基本是旧百货、传统商业街的包装改造为主，2008年现万家形态，区域商业存在优化升级的空商圈分根据实地绘制

万达广

奥园益丞广蓬江区三大传统商圈：益华商圈

（北新区城、常安路步行街）、港路/东华路商圈

北新区未来规划高起点商：将有万达广场，时代广以及保利大型综合体项目江海区只 广场一个 ，且构不成商圈概念新会区当前已形成三大商圈，包世纪广场（盛新百货）商、大新路步行街商圈、大发商圈(大润发、美吉特

江海 广典型案蓬江区——益华百货：目前江门人心中的“典型案地地规模（㎡益华百货、益华家乐超楼层经营类负1F：益华家乐超水负1F:扣点物业25元/㎡实用率出租率蓬江区——地王广场【五邑地区商业项目典范，客流量最大规模（㎡别4FKTV、3F2F大昌超市、第三频道西餐厅、1F屈臣氏、真功夫餐厅、品牌（元/㎡负1F:130-1601F:300-2F：120- 实用率出租率、钱柜KTV、第三频道西规模（㎡经营状差4F：美容服（元/㎡ 实用率出租率蓬江区规模（㎡商业构成森一实用率出租率规模（㎡商业构万家、KFC宁电器、中影火星 2F：万家4F5F：中影火星湖院、游艺实用率出租率港港口规模（㎡1.6万经营状档次定品2F：服饰； 3F：服饰4F:扣点15-30%%，物业用率出租率项目综实江海区——广地规模（㎡楼层经营类大昌超市2F：国美电器、益丞百货、游艺厅；3F：山海 4F:沐足城、 5F：大地水实用率出租率新会区——万地振兴二规模（㎡院、中影城装；4F矿KTV;5F：中影（元/㎡ 3F:40实用率出租率业态丰富度不足，缺乏餐新会区——路、大新路步行路规模（㎡3万1F：300-5002F：100-实用率出租率处于传统成老商圈，有一定的消费人流支撑。商业老区，道路狭窄，停车不方便，建筑残旧，档次难以提高。逐渐有被环境更好，各方面配套更齐全的场所抢占消费份额的新会区——世纪广场[盛新百冈州大规模（㎡一盛新百货、KFC2F：苏宁电器1F：百货扣点 街50-250;2F:30实用率出租率新会区——大润规模（㎡2万㎡超市+2万㎡街档次定劳汽车餐厅大润发2F：大润发专卖店3002F:25-45实用率出租率新会区规模（㎡麦超市、中国银行差2F：中国银行、光大3F:、餐水1F：30-80 实用率出租率项目综典 案例之一未来商业供

新会巨无霸项目美吉特广场30万北新区以及滨江新区，商业体量预计50万启超大道东北新城区中心区滨江大滨江新区规划二（㎡餐饮等功能区158.36亩，购物9万建面：20.65万业面积10万7万㎡独栋1-3平方城市综合体业8万影院 休闲，化中心 居建材市百货、酒店、餐文化、、休院餐饮、休闲、零售，便利蓬江区的益华百货作为江门第一家CityMall概念的大型购物商场，改变了江门人的消费模新会区缺乏较高档的消费场所，当前较好的商业项目是：世纪广场、大润发、万家，购物中心水平：蓬江区＞新会区＞江海区区域板区域属机风区域板区域属机风商业产板块打滨江新发展成熟蓬江区现有商业加上即将推出的商业体量，商万㎡，人均商业面积.60㎡/人，已趋于饱和高端奢侈品的需求基本被消配套商北发展饱和同配套商老城发展饱和—同——潮连发展起步—板块无商业氛围，属于滨江、北新等新的商中心辐射范围人口有配套商白水发展饱和—周边已 广场，能够满足基本的购物需高端奢侈品 需求基本 消外发展起步—无商业氛围，环境——高新快速发展—大社区配套商业基本能够解决购物——圭峰发展成熟—无商业氛围，受城区商圈辐——会发展饱和人均商业面积一定的市场空现有商业档次不当地一般消费力水平不高，中高档商业承受有高端奢侈品 需求基本 消一步论南发展起步————阶段研江门目前只有蓬江区出现纯写字楼物业，处于市场化发展期，新阶段研供应特良好的产品形象和品近的成于整平不 驱阶段标企业的高标准自建写字开发商进入写字楼市出现领先开发商和标杆写字楼标杆板块的形蓬江区写楼市场分蓬江区写字楼蓬江区写楼市场分萌芽90年代以以、银行等国有自建办

起步1990-2000裙楼办公，仅行政办公区扩大，开始向楼山还是以办公大楼、银

发展2000年至项目有中信银行、金融、中远

的一年，中信银 、中 ，代表项目 办公大

金 这三大 ”的亮相，投资方

投资方

门没有“甲级”写字楼的时 结投资方：发展 写字楼品质：甲

市场行为：

，统一物业管40-70元/㎡（40-70元/㎡（不）——江门蓬江区写字楼项目：中信银分析分析 属于蓬江区最繁华商业地区之一的迎宾大道上，该项目是2013江门蓬江区写字楼项目：国际金分析分析国际金融属于蓬江区最繁华商业地区之一的迎宾大道上，该项目预计于蓬江区写字楼小结11 2市场：蓬江区写字楼市场的发展开始加速4未来发展：蓬江区CBD的规划发展及配套4未来发展：蓬江区CBD的规划发展及配套3升值空间5>高端商务氛围正在逐步成>城市CBD规划的配套实尚需时日>市场高端写字楼初露端 66。但当 新会区写楼市场分新会区写字楼现状：租赁商务酒新会区写楼市场分分析分析该项目酒店夹层改造，办公环境简陋且不属于纯写字楼 22元/㎡新会区写字楼现状：商业裙楼改造【案例：冈 分析分析 目前招商 尚未完全完工，仅有几间 可用。经现场新会区写字楼现状：租赁商铺门面+2层办公【当前市场主流分析分析 很多公司直接选择一层商铺作为企业门面，利用2F商铺作为办公区域新会区写字楼现状：纯写字楼【企业自建自用为趋势趋势4未来发展：南4未来发展：南新区的规划发展及配套来需求，但新会区形 客户：新会区中端写字楼客户群主要为房地产、建筑业及中小型3业6>高端商务氛围尚未形>城市CBD规划需的引导才能见效>市场需求太低1现1现状：以楼龄较老的商住楼、裙楼商铺为 2市场：新会区写字楼市场的发展在大方向上还升值升值空间5江海区写楼市场分江门江海区写江海区写楼市场分分析分析 未来写字楼供主要集中在蓬江区的北新区以及滨江新区，写字楼体量未来写字楼供所在区商业名地规模（㎡180总建21万㎡，包括酒店、写写字楼+酒店体量53各区域板块写字楼建议区域板区域属机风产板块打滨江新甲北发展饱和未来的江门同甲老城发展饱和—商务氛围不——潮连发展起步—无商务氛——白水发展饱和—无商务氛——外发展起步—无商务氛——高新快速发展—无商务氛——圭峰发展成熟—无商务氛——会发展饱和———南发展起步———酒店行发展背江门整体过夜旅客数量稳定上升，受酒店快速增长影响，率酒店行发展背过夜游客人数及增长0-增长过夜游客人数及增长0-增长过夜旅客（万人率765432106 年酒店数量（家年 率率765432106 年酒店数量（家年 率4443110 客房（间率数据来源：江门 酒店行市场分江门市挂牌四、五星级酒店约占总体四成；近几年高星级标准酒店数量上升趋势较为明显，预计到2013年-20酒店行市场分截至2012年底，江门挂牌星级饭店的数量为37间，其中二星级酒店数量最多12家，三星级酒店10家，四星级酒店7家，挂牌五星级饭店8家；近年，高星级标准酒店数量呈稳定上升趋势，说明市场信心较足；江门市20122,22,8,7,五江门市20122,22,8,7,五 四 三 二20102009200820052000江门市近六年三星级以下酒店变化情况（间 605三 二江门市已开业四、五星级酒店一目前来看江门的五星级酒店合计833332211110新会蓬江鹤山北新恩平数据来源：携程江门星级酒店多为商务酒店，五星级酒店率一般在6成以上，基本盈亏平已知在建的高星级酒店至少在8家以上区酒店名星酒店类开业时客房数（套酒店管理公折扣后房蓬碧桂园五邑凤凰酒碧桂园凤凰酒店管理280—蓬江门逸豪酒商务酒逸豪酒店管理公588—蓬江门丽宫国际酒商务酒258—鹤碧桂园鹤山凤凰商务度假碧桂园凤凰酒店管理北江门名冠金凯悦商务酒年金凯悦酒店管488—鹤江门鹤山银业雁山酒396—恩恩平山泉湾温泉商务酒--------650—新江门玉湖御景酒商务度--------378—新江门新会龙泉度假酒商务酒--------350—新碧桂园新会凤凰商务酒碧桂园凤凰酒店管理蓬江门中泰来大酒商务酒年--------288—蓬江门银晶国际酒商务、度2010年开中旅酒店管理公288—鹤鹤山方圆福朋喜商务度假7万方，350喜达待新希尔顿逸林酒商务度预计2014年10300（5.8万方希尔顿酒店管理待新崖门昌安酒-待--待恩恩平大酒商务度2013年占地150逸豪酒店管理公待新司前华悦酒-2013年4万方，180-待蓬万达酒商务酒未未未待蓬奥园益丞项商务酒未未未待蓬保利项商务酒未未未待酒店配城区观光游客少，商务旅客主导市场，五星级酒店普遍具有商务酒酒店配餐饮、休闲配五 五设有面为1050平方米的宴会厅、6个多功能五中西餐厅、咖啡厅、酒吧、交谊舞厅、浴室1260㎡宴会厅/Ballroom，最多可容纳五中西餐厅、夜总会、 、酒吧四四等人四西餐厅 室 室、自动取款机酒店的多功能会议室设备齐全，各大小会议四星级酒客户特4目前江门星级酒店主要以本地企业往来客户为主，星级酒客户特4客源类客源特餐饮江门高星级酒店的设施配套齐全，硬件设施非常好；朋友聚较多，占总比例的%，其次是商务宴请为%。商务会议本地私营企业主、、事业单位、企业驻江门办事管者、外来商务（高端）对商务会议配套要求较对酒店的配套、环境服务质量要求随着城市经济的发展及未来现代服务业的入驻，未来的高端人群流动增加，对酒区域板区域属机风区域板区域属机风产板块打滨江新距离广佛近，交通便五星北发展饱和未来的江门同五星老城发展饱和———潮连发展起步景观环境优美，适合度假型酒五星白水发展饱和景观环境优美，适合度假型酒距离城区近，竞争压力五星外发展起步—环境欠——高新快速发展—无旅游资——圭峰发展成熟景观环境优美，适合度假型酒五星会发展饱和—环境欠——南发展起步—规划推进缓——排排区域板区域属性划进入建住宅产住商写字酒1滨江新发展成熟首选进入区★2潮连发展起步次选进入区高端低密度宅—3白水发展饱和机会性进入区高端低密度宅—4北发展饱和机会性进入区高品质低密物5圭峰发展成熟机会性进入区——6老城发展饱和机会性进入区高端大户型品———7会发展饱和不建议进————8外发展起步不建议进—————9高新快速发展不建议进—————南发展起步不建议进—————滨江新滨江新区发展滨江新2002年9月由于区划调整，新会撤市建区，原属新会的棠下归入江门市区（划归蓬江区） 开工。滨江大道于207年5月全线通车，新汽车总站也在北郊选址，机关相继向北新区搬迁， 一号、珠江地产等开发开始在滨江新区最南端布09