9.4.4-2014年百强房地产企业区域布局研究

绿都地产战略地图郑州，2015年4月9.4.42014年百强房地产企业区域布局研究2014房地产销售百强各梯队企业城市销售金额分布图，[亿]房地产百强企业的销售收入80%以上来自一二线城市，作为现阶段城市化发展的主力市场，二线城市占据了百强企业的半壁江山12906.86998.23857.65063.8年度销售收入城市级别

百强销量[亿] 比例三/四线城市485316.9%二线城市1625656.5%一线城市767926.7%百强企业的主要战场依旧以一二线城市为主；一线城市竞争白热化，存在较大进入壁垒；作为现阶段城市化发展的主力，百强企业销售额在二线城市占到52%三四线城市百强企业聚集度不高一线城市二线城市三四线城市在房地产销售百强企业项目最集中的十个城市中，一线城市占据了三个，其余均为重点二线城市，且上海百强企业项目数量明显较高2014年百强企业项目区域分析热度占比佛山88广州123宁波90杭州139上海287天津144北京108沈阳116重庆109成都1442014年百强企业项目前十位城市分析，[个，%]全国百强企业获取土地最多的城市相对集中，上海/广州/天津/成都几乎是兵家必争之地，而北京深圳则因获取项目难度高而赢家分散百强企业项目数及比例Top10项目数及比例Top11-30项目数及比例Top31-50项目数及比例Top51-100项目数及比例长三角上海2879%1069%8110%319%6911%杭州1395%383%648%305%宁波903%315%苏州206%193%南京234%常州273%珠三角广州1234%383%283%3610%213%佛山883%433%253%东莞383%环渤海北京1084%344%226%天津1445%524%476%123%335%大连234%西部成都1445%403%415%278%264%重庆1094%433%415%123%武汉433%贵阳203%中南长沙154%东北沈阳1164%645%324%103%福建福州185%万科销售前五城市一线居多，且深耕时间长，万达则重点二线，占比类似；因产品类型的不同，万科单城市销售量级是万达三倍以上2014年万达销售前五名城市金额及占比2014年万科销售前五名城市金额及占比恒大前五城市基本集中在中西部重点二线城市；碧桂园前五城市仅一个不在广东省2014年恒大销售前五名城市金额及占比2014年碧桂园销售前五名城市金额及占比融创主要布局长三角与环渤海重点城市，上海单城市量级非常大；世茂布局长三角及东南沿海重点二线城市2014年融创销售前五名城市金额及占比2014年世茂销售前五名城市金额及占比富力深耕广州，华东华北均有收获；龙湖除发源地重庆与成都外，布局长三角及环渤海区域的中心城市2014年富力销售前五名城市金额及占比2014年龙湖销售前五名城市金额及占比雅居乐深耕华南，且在量级较小的三线城市中收获了较高的销售额；金地布局较为平均，均为一线或二线发达城市2014年雅居乐销售前五名城市金额及占比2014年金地销售前五名城市金额及占比阳光城深耕福州、上海，两城市集中了90%的销售贡献；旭辉布局长三角与环渤海的重点城市2014年阳光城销售前五名城市金额及占比2014年旭辉销售前五名城市金额及占比蓝光深耕其发源地西南中心城市，外区域布局机会型为主；建业则坚持省域化战略，深耕河南，大而全地进入河南所有的地级市2014年蓝光销售前五名城市金额及占比2014年建业销售前五名城市金额及占比泰禾深耕北京及福建，北京单城市销售占比65%；合景泰富项目分部较为均匀，主要以珠三角、长三角等中心城市为主2014年泰禾销售前五名城市金额及占比2014年合景销售前五名城市金额及占比中南深耕长三角二三线城市，卓越则集中于三个城市，其余城市贡献仅2%2014年中南销售前五名城市金额及占比2014年卓越销售前五名城市金额及占比近三年百强企业中，溢价拿地竞争意愿最强的是的前11到50的企业，土地成本控制最好的是前十名企业TOP100TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-1002012—2014百强企业楼板价与销售均价占比近三年土地楼板价不断攀升，土地平均成本占到销售均价的42%但Top10房企地价在销售价格的占比环比下降，拿地渠道和选择更多，且利润空间更大前11-30企业其楼板价两年时间上升了一倍，压缩了企业的开发利润前31-50企业大都为了追求快速的规模化而大举的扩张拿地，其楼板价上涨趋势远远高于其销售均价的上涨近三年土地楼板价不断攀升，在销售均价增幅较小的情况下，地价对销售均价的占比由原先的的26%提高至42%2012-2014年TOP100企业销售均价和楼板价占比图百强成交均价近三年变化幅度较小，维持在7%-10%之间，而土地价格则出现大幅度的上升，这样也就直接导致了其楼板价与销售均价的占比由2012年26%上升到2014年的42%2014年Top10房企拿地价占销售价环比下降，且始终维持在30%左右相比大部分房企拿地显理性，利润空间更大2012-2014年TOP10企业销售均价和楼板价占比图前十强企业销售额增速上升态势明显；土地价格则出现环比回落，且始终保持在30%左右，这样显示出其区域拓展及拿地的理性，也保证了利润空间前11-30房企楼板价不断上升，楼板价占成交均价的占比由12年的25%上涨到14年54%，不断上涨的土地成本也压缩了利润空间2012-2014年TOP11-30企业销售均价和楼板价占比图前11-30企业其楼板价上涨程度明显高于其销售均价的上涨程度；其占比由2012年的25%上涨至2014年54%，两年时间上升了一倍，这样也压缩了企业的开发利润为追求快速规模化，TOP31-50房企楼板价迅猛攀升，在销售均价只上升7%的情况下，其楼板价上涨了200%2012-2014年TOP31-50企业销售均价和楼板价占比图前31-50企业大都为了追求快速的规模化而大举的扩张拿地，或选择在主流城市获取土地，其楼板价成交价趋势远远高于其销售均价的上涨，严重的压缩企业的开发利润空间，且不利于应对市场波动带来的价格风险Top30-50项目城市能级分析（土地获取面积占比）Top30-50市场扩充的欲望最为强烈，其土地楼板价的快速上涨主要原因在于一线城市快速扩张201220132014前