6【罗兰贝格北京乾狮】郑州绿都地产集团项目-地产梯队分析报告

地产梯队分析报告郑州，2015年1月15日绿都地产集团

内部审计报告2010-2014年，全国房企50强第一梯队销售额比重呈上升趋势，第二、三梯队销售额占总比逐年收缩，尤其是第三梯队占比已不足20%资料来源：CRIC2010-2014全国房企TOP50销售额比重结构[%]2010-2014全国房企TOP50销售额[亿元]注：第一梯队TOP10，第二梯队TOP11-30，第三梯队TOP31-502011-2014年，各梯队入围门槛明显提升，其中第一梯队增量远高于其他梯队，2014年千亿级企业已占70%，并开始出现2000亿级企业2011-2014全国房企销售额千亿级企业数量[个]2011-2014全国房企第一梯队入围门槛变化[亿元]2011-2014全国房企第三梯队入围门槛变化[亿元]2011-2014全国房企第二梯队入围门槛变化[亿元]第一梯队门槛翻倍至600亿级，其中千亿级企业数量从仅1个升至7个第二梯队门槛从100亿升至200亿第三梯队门槛升至150亿第一梯队门槛增长远高于其他房企，行业集中度越来越高2010-2014年，全国房企50强第一梯队销售面积比重总体上升，第二、三梯队销售面积占总比下降，第三梯队占比徘徊在15%左右2011-2014全国房企销售面积比重结构[%]2011-2014全国房企销售面积[万㎡]注：第一梯队TOP10，第二梯队TOP11-30，第三梯队TOP31-50资料来源：CRIC百强企业近三年楼板价上涨了近80%，销售均价上涨了8%导致了楼板价占销售价格比重快速上升TOP100房企楼板价/销售均价及占比趋势近三年百强房企楼板价土地楼板价不断攀升，从2634元上升到4648元，上涨了接近80%；销售均价近三年上涨幅度较小，从10180元/㎡上涨到11002元/㎡，上涨了8%；楼板价占销售价格比重近三年也是快速上升，从2012年的26%上涨到2014年的42%。受市场竞争及发展诉求的影响，不同梯队的企业在拿地上面也呈现出稳健、扩张、收缩等不同的趋势TOP10房企拿地成本TOP11-TOP30房企拿地成本TOP31—TOP50房企拿地成本TO51—TOP100房企拿地成本Top10房企拿地价占销售价环比下降，相比大部分房企拿地显理性TOP11-30房企楼板价不断上升，2014年占均价的54%TOP31-50房企楼板价迅猛攀升，2014年占均价的64%TOP51-100房企楼板价增速有所放缓，2014年占均价的46%近五年来百强房企营业收入与净利润稳步增长，但增速逐年下降，受销售放缓与土地成本上涨等因素影响，百强房企的利润率也在逐步下降随着市场的发展百强企业凭借较强的营运能力实现营业收入与盈利规模的持续上升，但增速显著下降，且盈利增速低于营业收入增速，部分企业增收不增利；受销售放缓、土地等各类成本上升的影响，百强企业利润率均值近五年来逐步下降，由2010年的17.03%下降到2014年的13.48%；百强企业利润均值/利润率/营业收入均值百强企业净利润均值增长率/营业收入均值增长率近几年百强房利润率都逐年下降，500亿以上量级的企业较为稳定，但500亿以下量级的企业利润率暴跌50%各梯队代表企业利润率均值走势7家千亿级房企利润率自2010年以来呈持续下降趋势，大部分利润率在15%左右中海的利润率最高，到2014年仍高于20%，远远超过平均水平，得益于中海均好的项目运营管理绿地的利润率最低，常年在5%以内的低位徘徊，主要原因是绿地以写字楼产品为主千亿级房企基本已完成了全国范围的布局，同时凭借较强的经营能力其利润率相对比较稳定波动较小，平均在10%~20%之间1000亿以上企业利润率支持大部分房企利润率高于15%，也高于行业整体水平，但下滑趋势明显富力、绿城的利润率自2012年逆势上升，主要原因是富力的土地溢价和聚焦中高端项目，绿城改善了债务结构，净资产负债率大幅降低龙湖的利润率波动较大，主要原因是龙湖提高了刚需产品比例500-1000亿级企业利润率表现参差不齐，跨度也比较大，平均水平在15%~20%之间500~1000亿级企业利润率支持500亿以下级企业的利润率从2012年开始整体下滑，并且趋于接近，绝大部分在10%~15%之间，是三个梯队中最低的越秀地产的高净利润率来源于其健康的资产负债率，其中2