商业地产基础知识图文精讲

商业地产基础知识研究课件2012-12-10商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产独体商业商业街商业裙楼集中商业独体商业建筑（会所）底商商业街独体商业街住宅底商写字楼及其他物业底商按建筑形态划分独体商业商业街商业裙楼按行行业业类类别别分分类类健身身服服务务及及休休闲闲功功能能房房地地产产（健健身身中中心心、、美美容容院院））商品品批批发发商商业业地地产产（义义乌乌小小商商品品批批发发市市场场））居住以及办公公用商业地产产（写字楼、酒酒店式公寓、、产权式酒店店、老年公寓寓）餐饮功能房地地产（大型饭庄、、快餐小吃、、冷饮店）娱乐功能房地地产（电影城、娱娱乐城、KTV）零售功能房地地产（百货商场、、商业街、超超市、家居建建材，以及将将上述多种功功能于一身的的大型购物中中心和SHOPPINGMALL）按市场范围分分类超区域型（出租面积在7万平方米以上上，入驻商户户数量150—200家，主力店如如大型百货公公司或批发店店3~5家，商圈人口口在50万以上，停车车位数量在5000辆以上。）超级型（出租面积在在10万平方米以上上，入驻商户户数量在250—700家，主力店如如百货公司、、超市、家店店等3~6家，商圈人口口辐射几百万万人，甚至千千万人不等，，停车位数量量在1万个左右或更更多。如1992年开业的美国国第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超级商业业地产的典范范。）区域型（出租面积在在1.5万—7万平方米，入入驻商户数量量100家以上，主力力店为大型百百货公司或批批发店，商圈圈人口在20万以上，停车车位在1000———5000辆。）社区型（出租面积平平均为1.3万平方米，入入驻商户20—100家，商圈半径径在30分钟车程以内内，主力店为为大型超市或或从事批发的的商店，停车车位约500辆。）近邻型（出租面积平平均为7000平方米，入驻驻商户10—20家，商圈内人人口为5—10万，商圈半径径在10分钟车程内，，主要经营日日用品和一般般食品，停车车位约100辆。）按照消费行为为分类体验业态房地地产（娱乐、休闲闲类房地产））服务业态房地地产（餐饮、写字字楼、服务性性公寓）物品业态房地地产（SHOPPINGMALL，大型购物中中心，百货商商场，超市，，家居建材店店，以及各种种类型产品旗旗舰店和专业业店）商业地产的发发展模式商业地产的含含义商业地产的分分类商业地产的价价值商业地产的销销售模式现代商业模式式经历由最初初供销社、小小百货到生活活休闲中心四四代商业模式式。郑州市商商业目前已完完全步入第四四代商业模式式期。第一代商业模式第二代商业模式第三代商业模式第四代商业模式形态：供销社、小百货特征：古旧风貌，零散、自发式发展档次：低档、市井形态：单体百货大楼特征：大型百货+超市，单体百货档次：大众、实惠，满足日常购物需求形态:SHOPPINGMALL特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：年轻化、中高档形态：生活休闲中心特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：休闲性强，时尚、综合、现代基础知识发展模式第一代商业模模式：主要存在于城城市次干道的的沿街位置，例：沿街小小百货、小超超市；城市商业模式式已发展至第第四代商业，，商业发展模模式先进，消消费力强劲是是助推商业发发展的重要因因素。第二代商业模模式：城市早期集中中商业的主要要表现形式，，例：郑州百货货大楼、郑州州华联；第三代商业模模式：是城市新兴集集中商业目前前的主要形式式，但档次集集中为中端，，是当前郑州州商业市场主主要的商业类类型，例：大上海海、百年德华华、百盛购物物广场；第四代商业模模式：城市当当前领先商业业的主要发展展模式，重在在休闲、购物物、娱乐一体体化，如国贸360、万达广场、、华润万象城城。基础知识发展模式商业地产的发发展模式商业地产的含含义商业地产的分分类商业地产的价价值商业地产的销销售模式商业地产的三种盈盈利模式及五五个利润密码码只租不售只售不租又租又售，且且租且售SOHO地产六佰本大成国际购物物中心万达广场中粮大悦城商业地产的三三种盈利模式式及五个利润润密码盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。整体出租不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租相对省力且风险较低失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚的开发商层（或片）与散结合出租模式主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高5万m2以上的商场三种商业地产产的盈利模式式对比商业地产的三种盈盈利模式及五五个利润密码码商业地产的利利润密码心态融资外脑共同利益主题定位商业地发开发发商要具备长长线赢利心态态：（例如：：上海正大广广场、金源茂茂，成功商业业地产的利润润远远高于住住宅开发的利利润）商业地产开发发商应具备正正视风险心态态：（防范物物业管理中存存在的风险、、防范市场环环境风险）长线赢利与正正视风险，就就是应了“说说得容易做到到难”的老话话商业地产的三种盈盈利模式及五五个利润密码码商业地产的利利润密码心态融资外脑共同利益主题定位一个大型商业业项目需要一一次投资建成成才能形成商商业气氛，因因而所有的前前期投入都来来自开发商的的积累，而且且在租售过程程中，为了吸吸引主力店加加盟，开发商商不得不采取取前几年租期期内低租金，，甚至部分免免租金的形式式。成熟的商业地地产项目通常常是由基金作作为项目的主主要投资人，，或是开发完完成后由基金金购买，再进进行统一的租租赁经营等。。中国典型的融融资比例是：：50％权益/50％贷款。商业地产的三种盈盈利模式及五五个利润密码码商业地产的利利润密码心态融资外脑共同利益主题定位一个商业项目目在前期的策策划、招商中中期的规划设设计、以及后后期的经营管管理三个阶段段都需要有高高度专业化水水准的操作能能力。发展商需要在在专业商业投投资、管理与与顾问公司以以及商业项目目规划设计公公司的协助下下，才能使一一个大型商业业项目达到专专业化的高度度。商业地产的利利润密码支持管理者的的专业意见开发商投资者经营者消费者管理者站在城市建设设的高度带动动城市经济的的发展保证投资者的的租金收入预留经营者的的增值空间符合消费者的的消费取向商业地产开发发经营的利益益共同体心态融资外脑共同利益主题定位政府三、商业地产产的三种盈利利模式及五个个利润密码智者说：赚钱钱的买卖不一一定是成功的的买卖，成功功的买卖是双双方都满意的的买卖。三、商业地产产的三种盈利利模式及五个个利润密码商业地产的利利润密码分析历史悠久久的商业街与与当代成功的的商业项目发发现：商业地产的发发展具有“向心格局”，一个灵魂人人物（项目）），具有强烈烈的磁场效应应；商业地产发展展具有“集群效应”，成行成市更更有利于商业业地产的可持持续发展。无论是向心格格局，还是集集群效应，商商业地产的相相生相旺最终终归为一点——成功的主题定位（用用系统的理论论来分析，包包括市场定位位、消费者定定位、业态定定位等）。心态融资外脑共同利益主题定位怎样才能让投投资者觉得某某个物业能增增值呢？或者说什么才才能保证物业业能增值呢？？背景环境——大的经济环境境是否健康发发展行业环境——商业地产行业业是否是投资资热点地块价值——地产项目所处处地块是否在在未来有发展展同类市场经营营状况——某个地产项目目预计经营的的业态目前是是否有发展空空间项目规划——商铺规划设计计是否合理，，是否符合经经营要求价格合理——销售价格是否否与实际价值值趋同影响客户决断的因素客户：不仅指投资客客，更是针对对经营者，因因为他他们才是更加加专业、更加加挑剔的客户户。影响客户决断断的因素参与开发的公公司品牌项目本身内在因素外在因素客户自身实力力、知识、年年龄、偏好、、……其他（唯一性性）外在因素参与开发的公公司品牌开发商物业、运营公公司发展商建筑设计公司司实力信誉经验外在因素项目本身硬件软件地理位置交通状况周边商业市场场同类市场整体体水平周边居民水平平建筑形式铺位划分配套设施●●●销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理●●●影响商铺（商商场）的因素素商圈的类型及及范围人流道路类别交通停车位广场主力店影响商圈商铺铺的因素1商圈的类型及及范围徒步圈：第一圈层，，步行可到达达商圈半径，，单程以10分钟为限度，，商圈半径500米以内。自行车圈：也称第二商商圈，单程1.5公里。汽车（机动车车）圈：也称第三商商圈，以购物物为目的，距距离约5公里左右，单程为10分钟。铁路圈、高速速公路圈、飞飞机场：属于边际商商圈。影响商圈商铺铺的因素2人流金钱：¥，＄信息反馈口碑影响商圈商铺铺的因素3道路类别道路级别设计车速(km/h)双向机动车道数（条）道路总宽(m)隔离带设置一级60～80>=440～70必须设二级40～60>=430～60应设三级30～40>=220～40可设四级30>=216～30不设影响商圈商铺铺的因素4交通通达性性：汽汽车顺顺利通通达，，自行行车、、摩托托车、、电动动车等等顺利利通达达公交便便捷性性：公公交站站台——人流通通达影响商商圈商商铺的的因素素5停车位位停车场场所影影响商商业几几个方方面：：提高购购物人人群的的消费费能力力提高商商铺的的辐射射范围围延长商商铺的的营业业时间间提升随随意性性消费费份额额聚集人人气影响商商圈商商铺的的因素素6广场聚集人人气从事商商业活活动影响商商圈商商铺的的因素素7主力店店主力店店能够够吸引引人流流的原原因具有强强大的的品牌牌号召召力拥有众众多追追随““粉丝丝”商品品品种多多，款款式新新，容容易吸吸引人人流商品质质量有有保证证，能能吸引引回头头客商家实实力大大，店店面装装修精精美，，形成成关注注力主力店店包括括：大型超超市大型百百货主题餐餐饮店店品牌服服饰店店………商业回回报率率的一一般算算法公式：：年租租金/总房款款*100%=年回报报率举例：：假设设本项项目一一商铺铺总价价100万，面积积20平方，日租租金为为10元/天/㎡，假设设商铺铺租金金增长长率为为5%/年、假设设商业业本身身增价价速度度为7%/年，计算算客户户10年预期收收益。。（暂暂不考考虑税税费））。收益一一10元/天/㎡x20㎡x30天x12月=7.2万/年收益二二7.2万/年+（7.2万/年+7.2万/年x5%）+····≈≈905600元收益三三100万+（100万+100万x7%）+····≈≈1838460元合计：：（905600+838460）/100万x100%≈≈175%商业地地产的的发展展模式式商业地地产的的含义义商业地地产的的分类类商业地地产的的价值值商业地地产的的销售售模式式销售模模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地地产的的销售售模式式概念：：就是带带租约约销售售，即即先引引进品品牌商商家，，然后后将将商场场划分分若干干小面面积产产权商商铺销销售给给众多多小业业主，，并保保证给给小业业主一一定的的定期期租金金回报报，发发展商商即可可在短短期内内回笼笼资金金并获获得超超额利利润。。返租销销售实质：：商品房房售后后包租租是指指房地地产开开发经经营企企业为为促进进销售售，在在其进进行外外销商商商品品房售售后包包租是是指房房地产产开发发经营营企业业为促促进销销售，，在其其进行行外销销商品品房出出售时时与买买受人人约定定，在在出售售后的的一定定年限限内由由该房房地产产开发发经营营企业业以代代理出出租的的方式式进行行包租租，以以包租租期间间的租租金冲冲抵部部分售售价款款或偿偿付一一定租租金回回报的的行为为。返租租销销售售利益益：：国内内的的房房地地产产公公司司融融资资渠渠道道比比较较单单一一，，为为了了应应对对银银行行银银根根紧紧缩缩、、成成本本增增高高的的不不利利局局面面，，开开发发商商利利用用售售后后包包租租融融资资进进行行发发展展已已是是相相当当普普遍遍的的做做法法。。对于于个个人人投投资资者者而而言言，，现现在在商商铺铺是是一一种种房房地地产产和和理理财财产产品品结结合合的的产产品品，，不不仅仅具具产产权权的的房房地地产产特特性性，，同同时时在在理理想想状状态态下下，，又又是是一一种种