房地产估价案例与模拟试题解析适用于房地产估价师考试

09房地产估价案例与分析模拟试题（B）11、甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?三、问答[共0题，每题2分，总计0分]12、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该如何分配?为什么?四、问答[共0题，每题2分，总计0分]13、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?五、指错[共0题，每题40分，总计0分]14、××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业期2003年3月10日～3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：①1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00(万元)②2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(万元)③3层年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00(万元)④4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(万元)⑤5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(万元)⑥6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00(万元)⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(万元)年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(万元)2.估算年运营费用①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=75.01(万元)②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=17.17(万元)③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47(万元)④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.43×2%=0.69(万元)⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)3.估算年净收入年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5.选出计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。将上述相关数据：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(万元)(二)成本法估价测算过程1.估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：土地价格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64(万元)2.估算建筑现值建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧①建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×6611=852.82(万元)②建筑物折旧根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60=28.43(万元)③建筑物现值建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)3.估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03(万元)(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682(万元)(已取整)估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544(元/m2)(已取整)七、估价结果经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写;人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)--改错[共0题，每题10分，总计0分]15、当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比准价格计算：一、交易日期修正系数：1.KA=99.7%2.KB=99.0%3.KC=99.2%二、求取比准价格：1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102=6344(元/m2)3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103=6201(元/m2)4.比准价格计算结果：(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)答案：1-10无第11题试题解析：答：乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同;三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。第12题试题解析：答：1.甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割;2.正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得：，乙应分得：第13题试题解析：1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格;2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平;3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化;第14题试题解析：1.“估价时间”用语错误，应为估价时点2.缺少估价原则3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义4.未分析租金水平的变化趋势5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响7.六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数8.年运营费用中不应计算土地使用费9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算11.资本化率取值未说明理由12.可获收益年限错，应为36年13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错14.基准地价修正法中已经过年限错，应为4年15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚16.未计算精装修成本费用(建安费)17.建筑物折旧年限计算错(应2/38)18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响19.成本法中未考虑相关销售费用20.未说明估价结果的确定的理由第15题试题解析：