营改增后房地产相关税费计算共27

1营改增后房地产相关税费计算201营改增02增值税计算

目录CONTENTS03土地增值税计算

3PART1营改增4营改增|对比分析自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增价内税全额计征税率5%营业税价外税差额计征（销项-进项）不同行业税率不同（服务业6%，房地产业11%，采购材料17%等）增值税注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额)，是小规模纳税人，适用3%的增值税率1、税种不同2、征收范围不同3、税率不同5例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计算营业税和增值税营改增|对比分析明确两个概念：销项税：销售业务产生的增值税（开出发票）1000/(1+6%)×6%=56.6万进项税：采购业务产生的增值税（接受发票）20/(1+6%)×6%=1.1万应缴营业税为：1000×5%=50万应缴增值税为：1000/(1+6%)×6%-20/(1+6%)×6%=56.6-1.1=55.5万价内税价外税销项税进项税6PART2增值税计算7房地产项目增值税基本知识8对于房地产行业征税范围境内销售或者租赁不动产税率11%、5%计税方法一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额简易计税方法：应纳税额×征收率纳税义务发生时间收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。增值税计算房地产项目9例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。增值税计算房地产项目简易计税方法：应纳税额X征收率=60000万/(1+5%)x5%=2857万5%征收率，不能抵扣进项税一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额=60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万11%征收率，能抵扣进项税一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万2016年12月补缴增值税2857万-1714万=1143万一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万2016年12月补缴增值税2946万-1622万=1324万1、计算方式比较2、对现金流的影响10经济测算中增值税具体算法11应缴增值值税=（销售收收入-当期允许许扣除的的土地金金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额额允许扣除除的土地地金额=土地价款款（不含含契税））*（当当期销售售建筑面面积/总建筑面面积）法律依据据1：关于允许许扣除的的金额，，依据财财税【2016】36，房地产产企业营营改增后后，土地地成本可可以按国国土部门门提供的的行政事事业性收收据，扣扣除11%。当期允允许扣除除的土地地价款=（当期销销售房地地产项目目建筑面面积÷房地产项项目可供供销售建建筑面积积）×支付的土土地价款款允许抵扣扣的外购购项目主主要有：：建筑服务务、设计计服务、、材料采采购、广广告服务务、房屋屋中介费费、物业业管理费费、水电电费、电电信费、、不动产产租赁费费、办公公用品、、审计费费、咨询询费等。。法律依据据2：1.关于前期期工程费费，根据据财税【2016】36号文件的的规定，，设计费费等前期期工程费费按6%缴纳增值值税2.关于建筑筑安装工工程费、、基础设设施费和和材料采采购费，，依据财财税【2016】36号文件，，建筑服服务11%，原材料料采购17%，市政配配套费、、拆迁补补偿费、、排污费费、异地地人防建建设费不不可以抵抵扣进项项税计算公式式备注增值税计计算房地地产项目目121、销售收收入和当当期允许许扣除的的土地价价款：①预售房款款6亿元，土土地价款款3亿元②2016年12月计算销销售额时时允许扣扣除的土土地价款款=土地价款款×（本期销销售建筑筑面积÷总可售建建筑面积积）=30000土地价款款×（600002016年5月后销售售的6万方÷200000总建筑面面积）=9000万元3、2016年5月预缴增增值税：：=600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增增值税率率11%）×3%预缴3%=1622万元2、计算抵抵扣税额额（工程价价款、采采购材料料、装修修费、其其余增值值税发票票）=30000工程价款款÷（1+3%）×3%小规模纳纳税人增增值税率率3%+10000采购材料料÷（1+17%）×17%销售或进进口货物物增值税税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人人3%+300进项税发票=2772万元应缴增值税=案例信息整理理：1、预售收入6亿元2、土地总建面面20万方，当期销销售6万方，出让金金3亿元3、可抵扣项：：3亿工程程价款款（征征收率率3%），装装修费费5000万元（（征收收率3%），自自行采采购材材料1亿元（（征收收率17%），其其余增增值税税进项项发票票300万元增值税税计算算房地地产项项目13应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额2016年12月应补缴增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款=（600002016年后收入-9000当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-2772抵税额-1622预缴税款=660万元。套用公式增值税税计算算房地地产项项目例：某某房地地产企企业于于2014年1月受让让土地地使用用权开开发两两栋住住宅楼楼，支支付土土地出出让金金3亿元，，地块块总可可售建建筑面面积20万平方方米。。施工工许可可证注注明的的开工工日期期为2014年10月，交交付日日期为为2016年12月。2016年5月后销销售6万方，，取得得预售售房款款6亿元。。2016年8月项目目竣工工，一一次性性支付付给施施工方方3亿元工工程价价款，，同月月，企企业自自行采采购采采购材材料并并委托托乙公公司装装修，，采购购材料料1亿元，，支付付乙公公司装装修费费5000万元。。另外外2016年取得得其余余进项项增值值税发发票300万。计计算2016年12月应缴缴增值值税。。（施工工方和和乙公公司为为小规规模纳纳税人人征收收率为为3%，采购购材料料征收收率17%）14除了经经济测测算，，对咨咨询业业务还还有什什么启启示？？15增值税税计算算|其他启启示代理及及咨询询业务务适用用增值值税率率6%营改改增增后后的的合合同同谈谈判判：：合合同同中中明明确确合合同同价款款是是否否含含税税；转移移部分分税负负谈判判的的筹筹码码：：我我们们为为其其开开具具的的增增值值税税专专用用发发票票可可以以抵抵扣扣，，降降低低其其缴缴纳纳的的增增值值税税；；若开发商商选择的的是5%的征收率率，则无无法抵扣扣进项税税，会增增加谈判判难度项目营改增前营改增后无法转嫁全部转嫁部分转嫁我司现金流入100100105.66101营业税/销项税5100/1.06*0.06=5.665.66101/1.06*0.06=5.71收入（会计上）100100-5.66=94.34100101-5.71=95.2816PART3土地增值值税计算算17土地增值值税|计算公式式土地增值值税是指指转让国有土地地使用权权、地上上的建筑筑物及其其附着物物并取得得收入的的单位和和个人，，以转让让所取得得的收入入包括货货币收入入、实物物收入和和其他收收入为计计税依据据向国家家缴纳的的一种税税赋，不不包括以以继承、、赠与方方式无偿偿转让房房地产的的行为。。什么是土土地增值值税？(1)土地增值值税只对对转让国国有土地地使用权权的行为为征税，，对出让让国有土土地使用用权的不不征税(国家才是是所有者者，才能能出让；；(2)土地增值值税既对对转让土土地使用用权的行行为征税税，也对对转让地地上建筑筑物及其其他附着着物产权权的行为为征税；；(3)土地增值值税只对对有偿转转让的房房地产征征税，对对以继承承、赠与与等方式式无偿转转让的房房地产，，不予征征税。对“转让””的解读18土地增值值税|计算公式式应交土地地增值税税=增值额*相应税税率-扣除项目目总额*速算扣扣除系数数土地增值值税是累累进税，，按四级级累进税税率表中中税率计计税级数增值额与扣除项目金额比率（%）税率（%）速算扣除系数（%）增值税公式1

不超过50%30%0%土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%2

50%～100%40%5%土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%3

100%～200%50%15%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%4

超过200%60%35%土地增值税税额=增值税×60%－扣除项目金额×35%计算公式式计算步骤骤1、计算增增值额=销售收入入/（1+11%）-扣除项目目总额2、计算增增值率=增值额/扣除项目目总额3、根据增增值率查查表代入入公式19土地增值值税|计算公式式扣除项目目1、土地成成本2、房地产产开发成成本3、房地产产开发费费用4、旧房及及建筑物物评估价价格5、相关税税金6、加计扣扣除扣除项目目总额：：（一））至（六六）项之之和20土地增值值税|计算公式式扣除项目目法律依据据：（一）取取得土地地使用权权所支付付的金额额，是指指纳税人人为取得得土地使使用权所所支付的的地价款款和按国国家统一一规定交交纳的有有关费用用。（一）土土地成本本=土地出让让金及契契税21土地增值值税|计算公式式扣除项目目法律依据据：（二）房房地产开开发成本本：纳税税人房地地产开发发项目实实际发生生的成本本。土地征用用及拆迁迁补偿费费，包括括土地征征用费、、耕地占占用税、、劳动力力安置费费及有关关地上、、地下附附着物拆拆迁补偿偿的净支支出、安安置动迁迁用房支支出等。。前期工程程费，包包括规划划、设计计、项目目可行性性研究和和水文、、地质、、测绘、、“三通通一平””等支出出。建筑安装装工程费费，是指指以出包包方式支支付给承承包单位位的建筑筑安装工工程费，，以自营营方式发发生的建建筑安装装工程费费。基础设施施费，包包括开发发小区内内道路、、供水、、供电、、供气、、排污、、排洪、、通讯、、照明、、环卫、、绿化、、等工程程发生的的支出。。公共配套套设施费费，包括括不能有有偿转让让的开发发小区内内公共配配套设施施发生的的支出。。开发间接接费用，，是指直直接组织织、管理理开发项项目发生生的费用用，包括括工资、、职工福福利费、、折旧费费、修理理费、办办公费、、水电费费、劳动动保护费费、周转转房摊销销等。（二）房房地产开开发成本本土地征用用及拆迁迁补偿费费前期工程程费建筑安装装工程费费基础设施施费公共配套套设施费费开发间接接费用开发成本细项金额房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费不涉及增值税前期工程费对应税率6%建筑安装工程费对应税率11%工程材料对应税率17%基础设施费对应税率11%公共配套设施费不涉及增值税开发间接费用不涉及增值税凡涉及增值税税的成本均为为不含税成本本22土地增值税|计算公式扣除项目（三）房地产产开发费用（有关的销售费费用、管理费费用、财务费费用。）法律依据：（三）开发土土地和新建房房及配套设施施的费用（以以下简称房地地产开发费用用），是指与与房地产开发发项目有关的的销售费用、、管理费用、、财务费用。。

财务务费用中的利利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊并并提供金融机机构证明的，，允许据实扣扣除，但最高高不能超过按按商业银行同同类同期贷款款利率计算的的金额。其他他房地产开发发费用，按本本条（一）（（二）项规定定计算的金额额之和的百分分之五以内计计算扣除。凡凡不能按转让让房地产项目目计算分摊利利息支出或不不能提供金融融机构证明的的，房地产开开发费用按本本条（一）（（二）项规定定计算的金额额之和的百分分之十以内计计算扣除。上上述计算扣除除的具体比例例，由各省、、自治区、直直辖市人民政政府规定。其他房地产开开发费用，按按（一）（（二）项规定定计算的金额额之和的百分分之五以内计计算扣除。房地产开发费费用=银行利息+（土地成本+房地产开发成成本）×5%利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊并并提供金融机机构证明的，，允许据实扣扣除，但最高高不能超过按按商业银行同同类同期贷款款利率计算的的金额。法律解读23土地增值税|计算公式扣除项目（四）旧房及及建筑物评估估价格法律依据：（四）旧房及及建筑物的评评估价格，是是指在转让已已使用的房屋屋及建筑物时时，由政府批批准设立的房房地产评估机机构评定的重重置成本价乘乘以成新度折折扣率后的价价格。评估价价格须经当地地税务机关确确认。（五）相关关税金法律依据：（五）与转转让房地产产有关的税税金，是指指在转让房房地产时缴缴纳的营业业税、城市市维护建设设税、印花花税。因转转让房地产产交纳的教教育费附加加，也可视视同税金予予以扣除。。（六六））加加计计扣扣除除法律律依依据据：（六六））根根据据条条例例第第六六条条（（五五））项项规规定定，，对对从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人可可按按本本条条（（一一））（（二二））项项规规定定计计算算的的金金额额之之和和，，加加计计百百分分之之二二十十的的扣扣除除。。（土土地地成成本本+房地地产产开开发发成成本本））×20%增值值税税×（城城市市建建设设维维护护税税7%+教育育附附加加费费3%+地方方教教育育附附加加费费2%）×20%（根根据据《《财财政政部部国国家家税税务务总总局局关关于于国国有有土土地地使使用用权权出出让让等等有有关关契契税税问问题题的的通通知知》》财财税税[2004]134号文件规定定，房地产产公司支付付给被拆迁迁户的拆迁迁补偿费是是否应纳契契税应缴纳纳。文件规规定如下：：“一、出让让国有土地地使用权的的，其契税税计税价格格为承受人人为取得该该土地使用用权而支付付的全部经经济利益。。(一)以协议方式式出让的，，其契税计计税价格为为成交价格格。成交价价格包括土土地出让金金、土地补补偿费、安安置补助费费、地上附附着物和青青苗补偿费费、拆迁补补偿费、市市政建设配配套费等承承受者应支支付的货币币、实物、、无形资产产及其他经经济利益。。）24土地增值税税|计算公式(1)收入总额=不含增值税税房款收入入=1600002016年5月的收入÷（1+11%）2016年5月后的收入入交增值税税=144144万元一、计算收收入例：某房地地产企业2016年5月后销售16亿元。土地地出让金为为3亿元，拆迁迁补偿5000万元，契税税1050万元，2016年8月项目竣工工，一次性性支付给施施工方3亿元工程价价款，同月月，企业自自行采购采采购材料并并委托乙公公司装修，，采购材料料1亿元，支付付乙公司装装修费5000万元。另外外2016年前期开发发费用可抵抵扣税额1600万，银行利利息5000万元。其中中交纳增值值税2282万元，计算算应缴土地地增值税。。（施施工工方方和和乙乙公公司司为为小小规规模模纳纳税税人人征征收收率率为为3%，采采购购材材料料征征收收率率17%）25二、计算扣除除项扣除总额=31050+49128+9009+274+16036=105497万元1、允许扣除的土土地价款=土地出让金+契税=30000土地出让金+1050契税（土地出让金金与拆迁费之之和的3%）=31050万元2、允许