工程经济课程设计湖北某开发项目投资方案经济评价3

方案二：现对经济开发区**拟建小高层住宅楼小区，建设用地为3，0000㎡，其中2，5000㎡用于建造小高层商品房住宅楼，余下5000㎡用于绿化、停车场、交通道路以及自然景观等等。根据需要设计成小高层商品房住宅楼。建筑总面积为15，0000㎡，计划建设期为二年，建设期满则开始销售，预计销售期为三年，项目计算期为五年，售价为5800元/㎡。销售计划年份345销售面积（㎡）8，00005，00002，0000成交均价（万元/㎡）0.580.580.58销售收入（万元）4，64002，90001，1600投资概算建设前期费用：土地费用：600*3，0000/666.65=2，7000万元可行性研究费：500万元城市基础设施配套费：80元/㎡*15，0000㎡=1200万元消防设施配套费：5元/㎡*15，0000㎡=75万元生活垃圾服务费：12元/㎡*15，0000㎡=180万元白蚁防治费：1.3元/㎡*15，0000㎡=19.5万元勘察设计费：1200元/㎡*15，0000㎡*2%=360万元规划管理费：1.8元/㎡*115，0000㎡=27万元建设期间费用建筑安装费用：1200元/㎡*15，0000㎡=18000万元电梯费用：采购、运输、安装总价为120万元供水电工程：采购、运输、安装总价为500万元管理费和预备费：根据相关资料记为3173.5万元其他费用：预计总共为500万元（6）投资概预算总额总投资额27000+500+1200+75+180+19.5+360+27+18000+120+500+3173.5+500=5，1655万元项目投资使用与筹措计划自有资金占60%，即5，1655*60%=3，0993万元；向银行贷款占40%，即5，1655*40%=2，0662万元；自有资金为3，0993万元，第一年投入2，0000万元，第二年投入1，0993万元；银行贷款为2，0662万元，两年等额支付分别为1，0331万元。建设期利息估算表建设期利息估算表（万元）年份12合计银行贷款103311033120662建设期利息413.241272.781686.02期末本利和10744.2411603.7822348.02注：建设期只计息，不还款，第三年销售后开始还款。第一年贷款利息为Q1=（0+10331/2）*8%=413.24万元第二年贷款利息为Q2=（10331+413.24+10331/2）*8%=1272.78万元（四）项目经济效益评价资金来源与运用表资金来源与运用表（万元）年份12建设期投资3033121324自有资金2000010993银行贷款1033110331利润及所得税估算表利润及所得税估算表（万元）序号项目年份3451销售收入46400.0029000.0011600.002营业税金及附加（10%）4640.002900.001160.003经营成本100.00100.00100.004生产成本27549.3317218.336887.335利润总额14110.678781.673452.676应纳税所得额14110.678781.673452.677所得税（25%）3527.672195.42863.178净利润10583.006586.252589.50贷款还本付息估算表贷款还本付息估算表序号项目年份计算期合计123451年中贷款1033110331000206622当期还本付息009237.188641.238045.2925923.72.1其中：还本007449.347449.347449.3422348.022.2付息001787.841191.89595.953575.68注：第三年开始还款，每年付清利息并分三年等额偿还全部本金。每年偿还本金P=（10331.5+Q1+10331+Q2）/3=22348.02/3=7449.34万元第三年付息=22348.02*8%=1787.84万元第四年付息=（22348.02-7449.34）*8%=1191.89万元第五年付息=（22348.02-7449.34-7449.34）*8%=595.95万元项目投资现金流量表项目投资现金流量表（万元）序号项目年份计算期合计123451现金流入00464002900011600870001.1销售收入00464002900011600870002现金流出3033121324474030001260606552.1建设投资3033121324000516552.2经营成本001001001003002.3营业税金及附加（10%）0046402900116087003所得税前净现金流量-30331-21324416602600010340263454累计所得税前净现金流量-30331-51655-99951600526345-496315调整所得税（25%）003527.672195.42863.176586.266所得税后净现金流量-30331-2132438132.3323804.589476.8319758.747累计所得税后净现金流量-30331-51655-13522.6710281.9119758.74-65468.02附：i=10%（万元）年份10%12345净现金流量-30331-2132438132.3323804.589476.83净现金流量现值-27573.91-17622.1528648.8216258.535884.16累计净现金流量现值-27573.91-45196.06-16547.24-288.715595.45计算指标：项目静态投资回收期Pt=（4-3）*13522.67/（13522.675+10281.91）+3=3.57年项目动态投资回收期Pt＊=（5-4）*288.71/（288.71+5595.45)+4=4.05年项目投资财务净现值（税后）NPV=5595.45万元项目投资财务内部收益率（税后）IRR=16.24%当i=10%，NPV=5595.4万元当i1=12%，年份1.002.003.004.005.00净现金流量-30331.00-21324.0038132.3323804.589476.83净现金流量现值-27082.55-16999.4927142.5915127.815377.15累计净现金流量现值-27082.55-44082.04-16939.45-1811.643565.51NPV1=3565.51万元；当i2=15%，年份12345净现金流量-30331.00-21324.0038132.3323804.589476.83净现金流量现值-26375.84-16123.0825072.0113611.464711.88累计净现金流量现值-26375.84-42498.91-17426.91-3815.45896.43NPV2=896.43万元；当i3=20%，年份12345净现金流量-30331.00-21324.0038132.3323804.589476.83净现金流量现值-25274.82-14807.3922067.1811480.953808.74累计净现金流量现值-25274.82-40082.21-18015.03-6534.08-2725.34NPV3=-2725.34万元IRR=（20%-15%）*896.43/（896.43+2725.34）+15%=16.24%序号项目年份计算期合计123451现金流入0.000.0046400.0029000.0011600.0087000.001.1销售收入0.000.0046400.0029000.0011600.0087000.002现金流出20000.0010993.0017504.8513836.6510168.4672502.952.1项目资本金20000.0010993.000.000.000.0030993.002.2借款本金偿还0.000.007449.347449.347449.3422348.022.3借款利息支付0.000.001787.841191.89595.953575.682.4经营成本0.000.00100.00100.00100.00300.002.5营业税金及附加（10%）0.000.004640.002900.001160.008700.002.6所得税（25%）0.000.003527.672195.42863.176586.253净现金流量-20000.00-10993.0028895.1515163.351431.5414497.054净现金流量现值-18182.00-9084.6221708.9310356.57888.845687.735累计净现金流量现值-18182.00-27266.62-5557.694798.885687.73-40519.69项目资本金流量表（万元）附：年份10%12345净现金流量-20000.00-10993.0028895.1515163.351431.54累计净现金流量-20000.00-30993.00-2097.8513065.5114497.05计算指标：项目资本金静态投资回收期Pt=（4-3）*2097.85/（2097.85+13065.51）+3=3.14年2）项目资本金动态投资回收期Pt＊=（4-3）*5557.69/（5557.69+4798.88）+3=3.53年3）项目资本金财务净现值NPV=5687.73万元4）资本金内部收益率IRR=（25%-20%）*310.71/（310.71+1561.18）+20%=20.83%当i=10%，NPV=5687.73万元当i1=20%，年份12345净现金流量-20000.00-10993.0028895.1515163.351431.54净现金流量现值-16666.00-7633.5416721.627313.28575.34累计净现金流量现值-16666.00-24299.54-7577.91-264.63310.71NPV1=310.71万元；当i2=25%，年份12345净现金流量-20000.00-10993.0028895.1515163.351431.54净现金流量现值-16000.00-7035.5214794.326210.91469.12累计净现金流量现值-16000.00-23035.52-8241.20-2030.29-1561.18NPV2=-1561.18万元；5）资本金净利润率ROE=（10583.00+6586.25+2589.50）/3/30993*100%=21.25%6.投资方案不确定性分析（1）盈亏平衡分析（用单价来表示）根据PQ=CF+CvQ得P=CF/Q+Cv年份345平均值年固定成本27549.3317218.336887.3317218.33商品房年销量8525.00单位变动成本10101010.00平均销售税金及附加309.33193.3377.33193.33P(BEP)3763.003647.003531.003647.00敏感性分析单因素变动情况下的净现值表不确定因素变化率-10%010%敏感度系数敏感度排序投资8434.945687.732981.62-4.83敏感经营成本5708.285687.735667.18-0.04不敏感商品房成交均价-499.255687.7311874.7010.88最敏感对该方案的结论 该项目投资回收期均在5年以内完成，但考虑到时间价值因素的存在，动态回收期相对静态回收期更准确些，但是作为只有五年周期的项目来说，用静态评价指标分析方案简便易行，能够快速得出结论。此时时间价值影响较小。通过对项目资本金财务