社区商业定位策划方案成果T

中通商业定位策划云南易居经纪有限公司2018.8.5前言各大商业综合体拔地而起，市场群雄涿鹿！商业井喷泡沫化商业定位同质化后期运营乏力化前期商业策划要做的就是定位未来市场环境下的商业主题！因为目的只有一个，通过最佳的分析判断，预见未来！大纲Part1：城市发展格局演变Part2：项目自身属性Part3：未来市场研判Part4：商业未来发展方向Part5：商业主题定位Part6：商业运营保障Part7：规划建议Part1：城市发展格局演变城市发展规律呈贡未来前景城市发展规律中国一般城市发展过程中往往以搬迁行政中心的形式促进未来城市核心的发展，一个城市新城区的成立发展到成熟一般需要20-40年时间。城市是需要积累的，需要产业的积累，是一个不断修正不断完善的过程。城市发展案例：深圳模式、浦东模式、滨海模式呈贡新区的楼市价值是被低估的，这与广州是一样，原来番禺市房价每平方米3000多元，那时因为路没修通，地铁也不通，现在番禺区房价为每平方米一两万元。因此，随着交通的通畅，城市价值与区域价值就会提升起来。片区规划：规划面积20.53平方公里，人口25万，功能定位为东盟国际行政办公机构及国际商务区，形成新区城市中心。商务金融核心区，作为呈贡的商务金融核心（CBD），也是呈贡新区低碳建设的先行区域，未来将成为昆明市、云南省的商业、商务中心、文化创意中心、文化传播中心、文化交流中心。“一核、五轴、三带、七片区、三节点”昆明呈贡未来前景呈贡新区昆明作为云南的中心城市，自然会成为承接这些新兴城市化人口最多的地方。而且云南和昆明是作为中国直接面对全球经济最活跃的东南亚和南亚经济区的桥头堡中心城市，未来中国内地与南亚、东南亚贸易的中心节点，中国与东南亚高铁系统的中心节点，贸易、商业、产业、金融都将会有巨大的发展空间，而昆明的主城区受地理条件和历史发展限制，城区发展已经饱和，客观上需要将城市的核心功能转移到呈贡新区来。高铁地铁产业布局东盟贸易中心大学城政治中心稳定的公务人员政治中心影响力政策支持企事业单位进驻固定人口增长促进商业发展经济增长增速产业繁荣昆明信息产业园区医疗医院产业园区斗南国际花卉园区文化旅游产业园区金融产业园区全国第三大站年4600万客流旅游人口增加滇中1小时经济圈国家安全高度与老城区融合缩短距离城区距离感拉动呈贡入住率20万大学生消费毕业学生就近工作毕业学生未来购房空港经济圈带动呈贡经济增长交通通达便利助力呈贡酒店旅游2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年6月30日高铁新火车南站运营，带来4600万客流交通配套6月30日地铁1号线与高铁无缝对接去年1、2号线地铁已开通，呈贡与市区时间缩短为30分钟政府公示地铁4号线预计18年年底开通，考虑高原施工进度以及实际产生客流效应，开通时间放在19年上半年医疗配套15年7月昆明中医医院呈贡医院开业15年4月昆明医科大学呈贡附属医院开业预计呈贡大渔片区的度假区综合医院七甸片区的养老疗养康复医院在19到20年间开业产业导入呈贡金融产业园区：园区已入驻项目16个，其中：已建成项目2个，获地在建项目10个，获地待建项目2个，拟建项目2个。开发建设初具规模。现片区剩余可建用地1532.1亩，土地熟化成度高，基本无征拆工作，可开发面积预计有450万平方米，其中：商业/办公350万平方米，居住面积100万平方米斗南国际花卉产业园业已竣工，今年已举办第十六届中国昆明国际花卉展、昆明（斗南）中国盆景精品邀请展暨云南赏石根艺展三台山文化旅游产业园区，15年启动建设，预计3-5年建成运营呈贡信息产业园：意向入驻项目30多个，目前浪潮云计算产业园、阿里巴巴西南云计算(IDC)中心、科技信息产业创新孵化中心三个项目计划年内建设，预计3-5年建成运营医疗医药康体产业园：园区范围内云南白药集团整体搬迁已完成，昆明呈贡台湾健康产业园一期供地已完成，宝相科学园区三条道路建设前期工作已启动。下步将推进昆明呈贡台湾健康产业园一期开工及宝相科学园基础配套设施建设工作，预计3-5年初步建成呈贡大渔片区的度假区综合医院和七甸片区的养老疗养康复医院完成项目招标，16年开工建设09年并入昆明延安医院呈贡医院，15年年内完成其新区医院改扩建教育配套公交集团规划呈贡每300米设置一个公交站点目前呈贡区已经引进了云大附中、云师大附中、川师大附中、云南衡水实验中学等6所知名中学，昆明景山学校、川师大附小、中华小学等5所顶尖小学，在幼儿园方面则引进了川师大幼儿园、师大幼儿园等4所知名幼儿教育资源。合计引进的15所学校（幼儿园）中，已经有7所明确了招生时间，6所学校已经开学。2023年呈贡区要建成10所高标准完中、10所现代示范小学、10所省级幼儿园到2023年，完成12所中学、16所小学，56所幼儿园建设常住人口35万常住人口40万预计常住人口100万2003年开始2016年初具规模2019年开始高速发展2023年基本成熟呈贡人均购物娱乐休闲消费水平100元/月常住人口20万300元/月400元/月预估700元/月预估1000元/月2023年呈贡初期建设阶段市政基础设施、产业园区、地铁等都在建设过程中，还没有形成人口导入，处在建设阶段的呈贡，没吃的、没玩的，生活不便利，在这些因素下，呈贡怎么可能有人？深圳也不是一蹴而就的！一系列设施建设完成，形成巨大人口汇集作用，各类开发商抢滩登陆，多个城市商业综合项目即将呈现，在呈贡的人可以有地方可以去消费，何必再去老城区！呈贡中期发展阶段呈贡成熟阶段政治中心商业中心金融中心医疗中心产业中心艺术中心预计常住人口60万4.2亿/月消费总额产生巨大消费市场高铁地铁产业布局东盟贸易中心大学城政治中心空港经济圈诺仕达、实力、涌鑫等房企入驻呈贡的原因！小结呈贡通过近10年的基础设施建设，目前已经进入高速发展期，未来的呈贡将成为新的城市中心2019年6月30日昆明站高铁的开通，标志着昆明真正意义上扮演桥头堡的角色；昆明是位于西南边陲的省会城市，出于东南亚各国对我国政治、经济、区域安全影响的考虑，国家也会大力发展呈贡政府多项举措，助力呈贡腾飞，而这些措施即将开始显现出效果随着呈贡的发展，其必定是云南的政治、商业、金融、医疗、产业、艺术文化等中心。Part2：项目自身属性项目区位项目概况项目自自身属属性本案距离市政府府仅2.5公里；；西临新新区主主干道道彩云南南路，北临临联大街街；与地铁1、4号线驼峰站站无缝缝对接接。项目区区位可以预预见呈呈贡已已经进进入快快速发发展时时期，，随着着众多多项目目落地地，不不断完完善城城市配配套服服务设设施，，未来来呈贡贡必将将成为为昆明明新的的开发发热土土。项目概概况用地现现状用地规规模约约：170亩项目用用地较较为规规整，，有利利于规规划设设计项目用用地目目前为为荒地地，没没有拆拆迁，，利于于开发发建设设紧邻项项目的的涌鑫鑫哈弗弗中心心目前前已在在建在在售，，其项项目现现行落落地，，有利利于后后期区区域地地块成成熟，，为我我方项项目创创造一一定溢溢价空空间项目用用地内内有市市政绿绿化公公园，，有利利于提提升项项目居居住品品质交通配配套交通现现状：：区域通通达性性好，，依靠靠彩云云路到到达昆昆明主主城区区；项目东临彩彩云南南路，，北靠靠5000亩中央央景观观大道道西面面为园园塘路路、南南边为为亚广广北路路，四至至道路路均平平整；；地铁1、4号线联大街街站C出口与项目目无缝对接接；公交170、190直达项目；；石龙路至机场高速速仅半小时可到达机场；高铁预计2019年6月30日开通中央景观大大道横跨昆昆玉高速、、兴呈路、、环湖东路路达滇池湿湿地公园；；三条公路直直通昆玉高高速。地铁的开通通，缩短了了与老城区区的空间距距离，呈贡贡不再孤独独！高铁的修通通，增强与与上海、杭杭州乃至未未来东南亚亚等地的沟沟通交流！！半小时到达达机场，加加强商务贸贸易交流。。项目产品及及分期总开发体量量约：79万㎡，：商商业体量约约：74000㎡，结合项项目自身内内部住宅体体量，已经经决定了项项目商业服服务的不仅仅仅是项目目自身的住住宅客户，，辐射范围围更为广泛泛。同时考考虑到A1地块总体22万㎡的开发发量，建议议分成2期开发。一期住宅二期大宅、、三期写字楼楼、商业四期酒店公寓商商业商业概况商业裙楼A1-2A1-1A1-3项目商业主主要集中在在A1地块，A2地块含少量量社区商业业，不是本本案重点，，暂不考虑虑。商业过街天天桥商业过街天天桥项目商业主主要为裙楼楼的建筑结结构，地上上部分有过过街天桥连连接外部，，但在商业业内部连续续结构上较较为薄弱，，后期需要要进行商业业客流引导导地上商业面积30870.86㎡地下商业面积比地上商业面积大出10975.96㎡，在商业定位及运营中需综合这一因素地下商业面积41846.82㎡合计72717.68平方米小结项目位置项目体量区域交通周边竞品裙楼结构商业需进行行差异化竞竞争，主题题定位需特特色鲜明Part3：未来市场场研判政策市场未来供供需竞品项目分分析（昆明明、呈贡））入市时机商业地产发发展方向政策层面：：中央政策策双向调控控，财税制制度步伐加加；地方政政策微调突突围，因地地制宜，七七成城市放放松限购，，部分库存存较高城市市政府财政政补贴放松松限贷；昆昆明限购取取消刺激需需求释放，，稳定楼市市。政府利利用多方政政策调控，，逐步建立立长效机制制，力求房房地产市场场逐步去投投资化、回回归市场化化，让供求求关系决定定市场未来来。地方层面限购政策：：七成城市市放松限购购、部分城城市限贷松松动昆明层面昆明限购取取消。14年8月11日昆明正式式宣布取消消商品房限限购，但取取消限购不不可能让疲疲弱的昆明明楼市逆转转主要影响响成交的是是银行房贷贷政策银行房贷政政策：保持持平稳，重重点支持刚刚需首置房房贷需求，部分城市限限贷政策有有所松动，，但仍高于于首套标准准。现状产生效应不动产统一一登记工作作层层推进进加快推进房房地产税立立法，弱化化土地财政政依赖中央层面昆明首套房房贷保持基基础利率；几大国有有银行首套套房贷仍保保持基础利利率，中信信、浦发上上浮10%，二套房贷贷则在基准准利率基础础上上浮10%。政府对市场场多方调节节，弱化经经济对房地地产依赖度度，加快制制度建设，，差别化信信贷、财税税制度改革革促进行业业规范发展展，激发市市场活力，，让住房回回归需求层层面，扩大大刚需，建建立长效机机制让供求求关系决定定市场未来来。随着不动产产登记平台台2021年18年的投入，，房地产税税立法实施施，房地产产长效机制制逐步建立立，预计在在未来3-5年房地产市市场逐步市市场化、健健康化，呈呈现较好的的政策环境境。双向调控长效机制逐逐步建立中央进一步步深化改革革，加快制制度建设，，激发市场场活力：中央更加注注重调控稳稳定性，强强调双向调调控、分类类指导：昆明取消限限购稳定楼市地方救市拉拉开大幕稳稳定楼市刺激需求释释放，保证证刚需去库库存，稳定定楼市去风风险。二线线城市在限限购、限贷贷松动下根根据库存量量不同，有有的可以很很快走出低低迷，有的的需要2-3年调整期。。市场供需针对当下昆昆明（含呈呈贡）房地地产总体市市场不景气气情况，对对近8年半以来整整个昆明市市房地产市市场重要数数据进行趋趋势图表总总结分析，，以期在历历史数据中中寻找一定定规律，预预估房地产产市场未来来发展。平稳增长阶段激增阶段减缓增长说明：从2009年起，昆明明房地产进进入一个开开发投资逐逐步增高的的过程，特特别从2011年下半年起起，城中村村大幅放量量及昆明城城市扩大化化，导致房房地产投资资量急剧上上升，存量量房供大于于求；2017年楼市持续续低迷，销销售周期增增长，可预预见投资增增长将减缓缓。平稳增长阶段激增阶段下降阶段说明：2011城中村大幅幅放量是昆昆明房地产产土地供应应量急剧上上升的一个个时期，2014年-2015年形成最大大峰值；2017年楼市持续续低迷，销销售周期增增长，风险险加剧，为为规避风险险开发商谨谨慎拿地，，土地供应应量下降。。下降阶段激增阶段下降阶段增长阶段说明：2009年，国家宏宏观调控““国六条””、全球经经济放缓等等不确定因因素，导致致预售证放放量下降；；2011年经济危机机，国家4万亿救市，，导致房地地产投资急急速上升；；2013年，国家宏宏观调控，，国十条及及第二轮限限购政策相相继出台，，主要针对对一线城市市房价上涨涨过快，昆昆明受到一一定影响，，但程度不不深，这一一轮政策对对昆明而言言，反而一一定程度上上压抑了市市场需求，，反而出现现2014年销售放量量增长；从2009年到2017年，昆明房房地产市场场受政策与与市场双重重影响，有有一定波动动，但总体体趋于上升升过程。说明：在2011年受经济危危机影响有有所下降，，导致08-09年面积减少少，但随后后国家4万亿救市，，迅速刺激激市场投资资，且08年下半年昆昆明城中村村项目大量量放量，在在09年后施工、、竣工面积积一直保持持上涨，所所以2009年—2017年昆明商品品房施工、、竣工面积积总体趋势势保持增长长。说明：2015-2016年市场较好好的情况下下，投资激激增，导致致2017年供应量、、新增量供供大于求，，出现市场场竞争激烈烈，去化困困难，随之之开发风险险增大，投投资锐减，，未来新增增量、供应应量减少。。将图中曲线线拓印到下下文中，方方便分析。。说明：将叠加图中中的各类数数据走势拓拓印到下一一页，以便便分析。2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年昆明商品房施工量走势昆明土地供应量走势昆明预售许可证放量走势昆明商品房销售量走势昆明房地产开发投资走势2018年2019年2020年2021年昆明商品房存量走势模拟走势判判断依据：：1、开发投资资增长减缓缓，商品房房施工面积积也必然降降低，且今今年上半年年开发商拿拿地谨慎；；可以预见见未来2年昆明商品品房施工面面积将持续续走低；2、昆明商品品房销量波波动范围不不大，且总总体走势上上升；3、昆明预售售许可证放放量总体呈呈上升趋势势，目前昆昆明商品房房存量约为为2200万㎡，预计计年底将突突破2500万㎡，预计计年销售量量1070万㎡，但新新增量达2800万㎡，市场场供大于求求.；按照往年年新增量数数据估算，，需4-5年去化，市市场才能调调节至供需需平衡；但但2017年出现供应应量、新增增量供大于于求，出现现市场竞争争激烈，去去化困难，，随之开发发风险增大大，投资锐锐减，未来来新增量、、供应量减减少，但供供应量又无无法跟上刚刚性需求的的平稳上升升，预计将将会在2021年市场会出出现供小于于求情况或或供需平衡衡情况；小结市场供量市场销量市场需求昆明市土地地供应量减减少、成交交量减少；；整体市场商商品房供大大于求；土地市场挂挂牌量减少少，开发商商拿地减少少，总价降降低；商品房成交交量减少、、市场促销销手段多现现，实质为为降价；总体市场供供大于求，，受政策市市场影响，，客户观望望情绪严重重；投资性客户户锐减，更更对以刚需需置业客户户为主；目前市场低低迷，地产产项目不买买地也不开开发，导致致未来2至4年后供应量量必然大幅幅减少。随随着昆明城城镇化进程程发展和城城市配套的的不断完善善地产销售售总量是逐逐年增长的的。如果需需求量依然然保持的情情况下，未未来供应量量逐渐减少少，将形成成供不应求求。现状产生效应效应发生时时间2018年—2020年供应量持持续下降，，需求量稳稳定上升基于当前市市场低迷情情况，已建建在售预售售项目去化化困难、周周期延长，，土地供应应量减少，，企业拿地地量减少，，导致未来来2-4年商品房供供应量锐减减；但伴随随昆明城市市化进程发发展，商品品房需求量量保持，预预计在2021年将是本项目目入市的理理想时机。。且未来市市场的竞争争更考究开开发商的综综合能力，，面对众多多同质化产产品，永不不过时的艺艺术元素，，可以做到到让项目更更有活力和和生命力。。昆明市场竞竞品财富中心欣都龙城同德昆明广场顺城、王府井、正义坊西山万达广场南亚风情第一城爱琴海购物公园广福城北市区居住人口多三市街繁华中心南市区富人区项目名称所属商圈业态组合主题定位换算租金经营状况观点财富中心形成北市区商圈新格局餐饮、百货、下沉娱乐广场、商业风情街、电影院、网咖、KTV电玩、美容美体、星巴克等开放式娱乐购物中心100元/㎡/月周边住宅、写字楼小区众多，交通十分便利，商业规划下沉广场没有与其他商业相接，造成经营效果一般，没有旁边的欣都龙城火下沉式广场一定要与其他商业体形成有效连接，形成通畅的客流动线欣都龙城商业集群式购物中心160元/㎡/月集中式的综合商业中心与商业风情街、下沉广场形成有效连通，且在业态产品上比财富中心更为丰富，导致其经营状况比财富中心更为良好其部分商业裙楼客流导入存在一定问题，往往在裙楼死角的商家经营效果不是很好同德昆明广场昆明前沿时尚广场180元/㎡/月商场内经营效果良好，但商场外围街铺普遍生意惨淡内部商家聚集的人气没有与外部街铺形成环线客流，到处外冷内热情况顺城三市街餐饮、百货、电影院、娱乐、美容美体、星巴克等城市中心购物休闲娱乐广场300元/㎡/月其城市中心核心地段，以及昆明第一个城市商业综合体的优势，经营效果良好地段对于商业天生的重要性王府井品牌购物中心280元㎡/月城市中心地段，其品牌购物中心效应，经营效果良好爱琴海购物公园形成南市区商圈新格局真冰场、餐饮、百货、电影院、蚂蚁王国、高尔夫会所、娱乐、商业风情街、俏江南、KTV、万达系列品牌、美容美体、星巴克等公园式购物中心140元/㎡/月引入多种特色业态，如儿童主题的蚂蚁王国、高尔夫会所、真冰场，起到一定吸引客户作用，但商业整体没有做出购物公园的体验感，且人流动线设计不合理，经营状况一般。不同主题业态的组合，核心主题的打造很关键，人流动线设计需符合消费人群习惯南亚风情第一城南亚风情主题180元/㎡/月超大体量的商业集群，整体经营效果不错，但很多裙楼的2-3层因没有招商运营管理，出现店铺关门现象。招商管理运营对于商业经营的必要性西山万达广场万达三代模式城市中心SHOPINGMALL200元/㎡/月经营状况较其他城市商业综合体而言，要高出一筹，其品牌丰富性、商家昭示性、客流动线、中空吊顶等都设计非常合理品牌丰富性、商家昭示性、大中空设计符合消费者消费习惯广福城暂未确定规划竞品分析从商业运营营角度看待待这些竞品品项目呈贡未来3-5年商业格局局百大新都会俊发风华商业街新都昌商业广场置信银河广场项目名称商业概况商业体量入市时间置信银河广场主要以银行、百货、超市为主力进驻商家，打造金融商圈10万㎡目前在售公寓10000元/㎡，商业暂未运营，预计在2019年运营百大新都会主要以本土百大商业品牌10万㎡已开始营业俊发风华商业街社区服务型商业街6万㎡水景特色主题，家电、百货、零售为主，目前签约商家40家，部分商家开始装修，预计16年全面运营新都昌商业广场主要以银行、百货为主10万㎡预计16年全面运营实力心城社区街铺，餐饮、儿童为主题6万㎡预计16年全面运营七彩云南第一城超大型商业集群100万㎡预计16年全面运营涌鑫哈佛中心超市、儿童、影院、5S店为主要业态80万㎡预计16年全面运营第七街区地下商业广场，主要有影院、电玩、时尚街2万㎡预计16年全面运营竞品分析呈贡中通竞品楼盘对比表楼盘名称商业总建面（㎡）现售物业类型楼层均价（万元/㎡)层高(m）面积区间（㎡）建筑面积（㎡）业态运营方式销售率去化面积（㎡）剩余面积（㎡）备注涌兴哈佛中心80万社区底商1F2.1-44.530-1202426.94餐饮返租5年,每年返7%,直接抵扣房款;一次性优5%,按揭优3%90.52%2196.94230其他商业类别还有集中式商业和社区商业,其他业态有汽车4S店、沃尔玛、爱美国际影城、新东方、国美电器、肯德基、必胜客、屈臣氏、家纺、花样游泳、儿童服饰2F24.5360-8002426.94餐饮\精品\百货\服装34.75%843.331583.613F23.92426.9431.70%769.231657.714F23.92426.9421.35%518.231908.71七彩云南第壹城100万集中式商业1F5.74.818-2954517时尚数码、品牌服饰、黄金珠宝、化妆品、连锁快餐、烘焙工坊、咖啡吧返租15年,1F平均返7%,2F平均返8%,2F平均返9%,每3月返一次;一次性优3%,按揭优1%38.00%1716.462800.54其他商业类别还有集中式商业，例如服饰、珠宝、保利国际影城、真冰场、健身会所、家乐福超市、国美电器、新华书店2F3.84.535-2473963时尚数码、品牌服饰、化妆品、连锁快餐、皮具箱包、珠宝、甜品70.60%279811653F2.84.534-2474143书吧、桌游吧、美容美发、家居生活馆、艺术培训89.77%37194244F1.94.834-2434308茶餐厅、主题餐厅、时尚火锅、西餐、异国美食100.00%430805F

4.834-2434300KTV、花园餐厅、休闲轻吧、养生会所100.00%43080呈贡中通竞品楼盘对比表楼盘名称商业总建面（㎡）现售物业类型楼层均价（万元/㎡)层高(m）面积区间（㎡）建筑面积（㎡）业态优惠方式销售率去化面积（㎡）剩余面积（㎡）备注实力心城58693.2临街底商1F租:65元/㎡4.8120-24014673.3宠物店\童装\童鞋\餐厅内衣\花店\美容美发\玩具\快时尚

33.33%48919782.31爱儿玛儿童游乐园\KTV\爱米1895电影院2F租:55元/㎡3.9102.91-323.2914673.3餐饮\美发\SPA\83.21%12209.3124643F租:45元/㎡3.9107.94-338.2914673.3餐饮\酒店\棋牌馆\美容美发100%14673.3104F租:35元/㎡3.9107.94-338.308777.6100%14673.310第七街区20955集中式底商1F2.7-55.419-1507285餐饮、酒吧、网吧、服装一次性优10%,按揭优7%3.43%140750其他还有集中式商业，业态为KTV、嘉禾影院、电玩城、运动广场、时尚美味、数码广场2F1.2-1.85.450-20059206.33%1109753F1-1.54.240475013.16%8251254F0.8-1.34.2154-60030009.17%54555小结城市区域发发展带来巨巨大机遇，，伴随众多多项目落地地也造成竞竞争激烈差异化定位位，将目前前的竞争态态势变成本本项目商业业孵化作用用2018年2019年2020年2021年目前区域内内竞品项目目在建或已已建成，对对区域内商商业氛围进进行培育，，利于本项项目入市时时，市场已已基本成熟熟入市时机2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年交通配套医疗配套产业导入教育配套城市功能配配套逐步成成熟市场供需整体市场供供需预计出出现拐点，，项目住宅宅产品可入入市试水结合项目项项目产品开开发分期，，预计商业业在2023年面世，届届时，项目目区域不管管是各项目目市政配套套、产业导导入、人口口规模、房房地产市场场供需行情情，都较为为有利于项项目实现利利益最大化化！已建、在建建项目商业业孵化期Part4：商业未来来发展方向向消费者需求求研判万达4.0模式研究客户界定67-—46-6625-4520-240-19岁年龄段划分分不具备消费费能力，多多数处于义义务教育阶阶段上大学或已已开始步入入社会，具具备一定消消费能力，，但是不高高基本为已婚婚已有房产产类社会中中产，具备备较强消费费能力不会有太多多消费冲动动安享晚年旺盛的购买买力追求更高品品质的生活活方式接受新鲜事事物能力强强更追求自我价价值喜欢新鲜，追追求刺激注重个性，追追逐时尚超前消费能力力强特征马洛斯需求层层次理论客户需求自我实现尊重需要社会需要安全需要生理需要仓廪实实而知知礼礼节节温饱阶段小康阶段富裕阶段基本生活需要要需要一定社交交场所、追求求高品质生活活方式、崇尚尚个性与时尚尚通过某种载体体实现人生自自我价值小结伴随经济发展展，人民物质质水平提高，，越来越多的的人会开始追追求更高品质质的生活方式式，而高品质质的生活方式式除了体现在在衣食住行外外，往往还以以旅游、休闲闲、度假等形形式呈现。这这部分人往往往追求时尚、、爱潮流，文文艺青年或者者时尚达人。。商业地产发展展方向万达商业一直直是中国商业业地产发展方方向的风向标标，以研究万万达四代产品品，来看未来来商业地产发发展方向第一代万达商业规划简单单，坐拥新街口市市级核心商圈圈，经营的却却是小业主的的小商铺，经经营价值严重重弱化，土地地价值极低长沙解放西路路万达青岛台东路万万达广场第一代万达简简单来说就是是一个商业的的大盒子。但但其缺点是仅仅凭一楼铺位位散售，难以以支撑万达快快速开发的资资金链。代表作长沙悦悦荟广场地处处长沙市级核核心商圈。项项目占地1.8万平方米，总总建筑面积约约5万平方米。单单层面积5000-10000方不等，一般般为地上4层，总规模3-5万方不等，一一楼分割销售售，二三楼标标配为沃尔玛玛超市，四楼楼标配为万达达影院+大玩家电玩，，加上部分餐餐饮。通过与与沃尔玛的战战略合作，利利用超市大卖卖场的聚客力力带动人流，，促进一楼商商铺的销售回回款。四楼的的餐饮及娱乐乐也可有效带带动目的性消消费人群。万万达借此开创创了订单式商商业地产的先先河第二代的万达达从规划来看，，只是从一代代的“主力店店驱动型的单单体商业”，，进化到“主主力店驱动型型的多个单体体商业”而已已，并没有太太大改造如代表项目江江汉路万达广广场具有最好好展示面的A座整体租赁给给了大洋百货货；B座和C座其实就是一一代产品的分分拆强化，分分别利用沃尔尔玛和万达影影院的主力店店聚客力提升升一楼的散售售价格。而沃沃尔玛和工贸贸家电的目标标客群主要为为家庭消费。。不同主力店店吸引的不同同消费群当然然带来不同的的消费表现，，放在江汉路路这个商圈自自然是电影院院能带动更多多的消费，其其结果就直接接反映在租金金上，电影院院周边的租金金明显高于其其他的。其实这也能说说明第二代万万达在商业规规划上的另一一个弊端，3座物业定位不不同，主力店店类别不同，，消费者不同同，使得3座商业客流无无法做到完全全有效互动，，人流无法做做到共享，逛逛B座的人很可能能买完东西就就走了，根本本不会去A座或者C座。第二代同样万万达坐拥市中中心核心商圈圈，商业建筑筑缺乏现代商商业元素，商商品品牌度很很低，小面积积商铺多，很很难提升品牌牌档次。产品的规模更更大，可销售售面积更大，，但仅仅停留留在一代卖一一楼，二代卖卖2个一楼这种简简单相加。实实质没有太大大改变。第三代万达通过住宅、公公寓、写字楼楼、商业外街街等可售物业业的回笼资金金，支持购物物中心的开发发与运营，有有效解决了资资金问题第三代万达在在这一模式上上取得了一定定阶段性的成成功。但万达达第三代仍有有不足之处，，如设计不尽尽合理、工程程建设粗糙、、管理粗放等等需完善之处处。建筑平面面规划上，通通过室内步行行街和中庭，，经过科学合合理的动线设设计将功能不不同的主力店店有机地联系系起来，互相相补充，人流流共享。一条条室内步行街街，把万达百百货、国美电电器、大玩家家、大歌星、、万达影城等等主力店及其其他品牌店有有机串联。这这条室内步行行街，可以说说让是万达有有个不一样的的灵魂。功能组合上，，考虑各类别别主力店经营营的特点，营营业时间的差差别，经营产产品的类别，，以及目标消消费群体的类类别等特点进进行科学组合合，形成聚留留效应共享共共赢。节点空间上，，将各个中庭庭、广场等特特色节点空间间有机地组合合起来，布置置特色餐饮、、休闲咖啡茶茶座等，使主主力店与步行行街有多种多多样的交流方方式，丰富建建筑空间的商商业感觉。所有主力店、、步行街的垂垂直交通均与与地下停车场场有着十分便便捷的联系，，结合功能分分区，通过清清晰的VI导视系统，极极大地方便顾顾客出入。第三代的万达达本质上的改改变，提升了了运营与开发发之间的关系系，也带给商商业发展新的的活力，极大大的推动了城城市综合体运运营模式的发发展上海五角场万万达广场第四代万达目前的说法比比第三代规模模更大，投资资更大，增加加旅游文化等等主题万达MALL是万达集团在在世界首创的的大型室内文文化、旅游、、商业综合体体。所有项目目完全室内，，一年三百六六十五天娱乐乐全天候，彻彻底解决气候候对娱乐项目目的影响。项项目内容包括括各类室内主主题公园、电电影科技乐园园、国际影城城等。作为万万达集团创新新的新一代产产品，万达MALL与万达广场相相比发生根本本改变，不再再以商业为主主，而以文化化娱乐为主，，零售占比低低于25%，被业内人士士称为万达第第四代产品。。南宁万达MALL，以文化旅游游商业综合体体之世界领先先形态落户南南宁，项目位位于五象新区区良堤路，属属于五象新区区的核心位置置。项目总投投资约150亿，计划2020年开业,规划有文化、、旅游、商业业、酒店、旅旅游新城等内内容。包括国国际室内主题题公园、电影影城、星级度度假酒店、世世界级商业、、美食中心、、商业中心以以及一个五星星级度假酒店店，其中室内内主题公园包包括多个室内内游乐项目；；儿童主题乐乐园是万达世世界首创，将将最新科技知知识与互动娱娱乐结合在一一起，室外步步行街、配套套精品江景住住宅等顶级业业态。它将被被打造成南宁宁、广西乃至至东盟的文化化旅游中心、、商业与生活活中心，将大大大助力南宁宁的城市升级级，成为中国国的文化旅游游名城。从上述不难看看出万达第四四代的方向开开始转向特色色文化、旅游游等发面，开开始打造城市市标志型文化化、旅游、商商业为一体的的新品牌文化化。营业时间2000-2003年第一代2003-2004年2004-2018年2019年盒子式（单店店）第二代第三代第四代组合式商业综合体大型室内商旅旅文综合体万达四代发展展历程未来商业将向向多元素、多多功能化发展展，商业体不不再是单纯的的购物场所，，而是人们消消费需求的综综合载体，其其发展的空间间应当更为广广阔！启发：融入旅游、文文化等多种元元素的万达第第四代产品，，是未来商业业发展趋势Part5：商业主题定定位定位依据案例借鉴定位主题功能分区业态组合经济估算LANDMARKLANDMARK地标，是判断断一座城市的的识别符号。。正如“路有有标记，物有有标签，文有有标题”一样样，地标对一一座城市的重重要，犹如人人的眼睛不可可缺少。人们们对一座城市市的记忆和认认同，总是从从它的地标开开始寻找，城城市地标就是是这样一束震震撼心灵、夺夺人眼球的““闪电”。昆明的印象，，城市的记忆忆culturefashion昆明·呈贡·中通艺术广场场，城市新地地标，文化与时尚的的聚集地，制制造一个个梦梦想，也惊起起一个个沉睡睡。中通艺术广场场城市新新地标定位愿景定位依据城市发展项目自身市场竞争竞品项目消费者艺术为主题的的城市商业综综合体未来大昆明需需要一个艺术术中心，而纯纯粹的昆明剧剧院、杨丽萍萍大剧院业态态太过单一，，不能满足时时下市场需要要。同时本土土的艺术家也也需要一个载载体来呈现他他们的艺术作作品。项目自身区位位、商业体量量决定需要差差异化的定位位，结合项目目住宅高品质质定位，融入入艺术元素，，符合购买住住宅客户的消消费需求。且且毗邻项目的的大学城有20万的大学生，，对艺术类产产品比较感兴兴趣。市场竞争激烈烈，需要一个个具备生命力力、前瞻性的的商业定位，，艺术元素的的不过时性能能够应对市场场竞争，与万万达第四代产产品的方向不不谋而合。对艺术类产品品的消费需求求，逐步增加加7月30日，商业地产全程服务商RET睿意德联合上上海亚益文化化传播有限公公司，发布2018年《商业空间艺术术主题研究报报告》（下称报告））。报告指出出，购物中心心将逐步成为为艺术演出及及展示的新承承载平台，而而艺术主题对对于购物中的的商业也有较较好的促进作作用。艺术展示及演演出期间购物物中心部分商商家也会借机机推出相关的的纪念商品，，商家针对艺艺术主题进行行联动，实现现购物中心和和商家双赢模模式。门票收收入、衍生品品以及企业赞赞助是艺术展展示及演出的的主要收入来来源，其中衍衍生品收入最最高，占比达达到总收入的的43%，超过门票收收入。衍生品品包含零售纪纪念品及咖啡啡为主的艺术术主题简餐等等。以K11的莫奈展为例例，其衍生品品种类接近800种，而几乎所所有逛完莫奈奈展的顾客都都会前往艺术术商店购买纪纪念品，促使使其衍生品收收入达到3960万元。数据显示，一一线城市中艺艺术主题业态态在购物中心心占比已上升升到2.6%，成为购物中中心吸引客流流的特色之一一。虽然绝对对占比低，但但相对增速迅迅猛，正处于于快速发展期期。未来艺术集市市前景报告对于艺术术在购物中心心的未来发展展提出了四点点想法：一、东方传统统艺术及民族族艺术逐步扩扩大市场份额额；二、艺术与购购物中心跨界界O2O将广泛开展；；三、逐步从一一线城市下沉沉至二三线城城市；四、专业机构构跨界合作成成为趋势，更更多艺术经纪纪机构、商业业地产顾问机机构、开发商商、品牌零售售商将开展跨跨界合作。案例借鉴上海K11艺术购物中心心总体量约4万方K11是全球首个品品牌率先把艺术·人文·自然三大核心元素素融合，将艺艺术欣赏、人人文体验、自自然环保完美美结合和互动动，带出无限限创意、自由由及个性化的的生活品牌，，并为大众带带来前所未有有的感官体验验。艺术：K11不仅会长期展展示典藏的本本土年轻艺术术家的杰作，，更通过举办办不同的艺术术展览、演出出及工作坊，，透过多种类类型的多维空空间，让大众众消闲或购物物的同时，可可欣赏到不同同的本地艺术术作品及表演演，以加强本本地艺术家与与市民的沟通通及交流，培培养市民对艺艺术的欣赏，，亦让年轻艺艺术家获得更更多机会创作作及发表作品品，有助于本本地艺术生态态自然地茁壮壮生长。K11成绩：上海购物中心心NO.1商铺租金增长长70%、办公物业增增长30%月客流量100万人次K11的扩张计划是到2021年，总共投资资10亿美元，建造造19座K11商业项目，进进驻北京、上上海、广州、、武汉、天津津、沈阳、贵贵阳等城市，，打造超过160万平方米的购购物中心。购物中心陈列列的艺术品地铁入口利用用废旧电子表表做成艺术品品从商铺的比例例上来看，上上海K11精选了超过20家餐饮，囊括括了意大利、、日本、泰国国、西班牙、、美国不同口口味，其中一一些更是首次次登陆中国。。值得关注的的是，相比沪沪上其他高端端购物中心，，K11的品牌组合有有其独特的定定位策略，但但对于一个约约4万平米的项目目来说，5个包括DOLEC&GABBANA；MAXMARA在内国际一线线品牌再辅以以艺术化的旋旋转木马形象象显得精致又又富于品味，，不得不说其其将商业品牌牌与其艺术氛氛围的结合相相当高明。招商管理主题形象对于K11这样以艺术闻闻名的商业体体来说，主题题形象是非常常系统的工作作，前面说过过了，很多人人将K11的成功归纳为为艺术与商业业的结合，这这种跨界的思思路实现了定定位的差异化化云云，但是是艺术与商业业的结合是说说起来容易，，其背后却有有着大量不为为人知的困难难，这并不是是一件简单的的工作，更不不是在商业项项目中摆放一一两个艺术品品就能够完成成的工作。这这时候K11拥有的艺术团团队的重要性性就凸显出来来了，这可以以说是K11在运营架构上上与其他购物物中心区别最最大的地方，，我们看到很很多艺术装置置与项目的结结合，在空间间和色彩上是是非常协调的的，如此一致致的程度，非非要有紧密的的沟通合作不不可。上海K11基于体量及定定位所需，并并没有引入过过多的国际品品牌，这也体体现出对于自自身品牌形象象的自信，一一个拥有独特特气质的购物物中心并不一一定非要靠国国际大牌来凝凝聚人气。上上海K11的前身-香港新世界大厦购物广场本是是淮海中路的的地标之一，，变身为K11之后，强化了了其面向公众众的业态功能能，包括免费费艺术中心、、新食艺、屋屋顶花园、大大型垂直绿化化以及多元化化品牌名店的的“创艺”生生活，运营的的空间还多了了一个3000平方米设置了了一个常年艺艺术空间，这这样的功能是是普通购物中中心并不具备备的，从运营营的角度讲，，一个能够举举办各种展览览的空间更能能够发挥K11的艺术资源优优势，也使一一个购物中心心做活动的能能力变得更加加强大。之所以这么讲讲，是因为上上海K11在2016年成功举办了了“莫乃特展展”，体现了了其运营展览览的水准。要要说具有接纳纳当代艺术的的土壤，上海海绝对是国内内首屈一指的的城市，但就就是这样一个个城市在2014年举办毕加加索展览的的时候，公公众却反映映冷淡。这这并不是因因为上海人人对毕加索索不感冒，，却疯狂的的迷恋莫奈奈，也不是是三年之内内大家的当当代艺术欣欣赏水平有有了质的飞飞越。检验验一个购物物中心运营营能力的标标准之一是是其组织大大型活动的的水平，据据统计，整整个莫奈特特展期间，，购票参观观的人数超超过了