房地产项目可行性实施计划书详细版

..昌建东外滩项目可行性研究报告目录第一部分宗地评价2一、宗地基本情况2二、区域板块分析2三、环境评价3四、交通条件3五、市政规划4第二部分区域市场分析6一、周边楼盘状况6二、价格及客户群体分析7第三部分项目SWOT分析8一、地块SWOT分析8二、项目分析总结9第四部分项目投资测算及价格敏感性分析10一、项目经济技术指标10二、项目投资测算表11三、土地价格敏感性分析〔160.5亩12四、商铺价格敏感性分析〔300万/亩13第一部分宗地评价一、宗地基本情况目标宗地位于XX市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角,占地160亩左右,容积率为3.5。宗地东临沙河,南临XX市主干道黄河路,紧邻黄河路大桥,西临XX市主干道金山路,北距规划中的生态水城仅1公里。目标宗地原为XX市铸造厂,目前宗地围墙已搭设,政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地,该地块为XX市舒曼置业所有,目前该地块已无地上附着物,围墙已搭设,但尚未动工,预计未来2年内会动工,届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。二、区域板块分析宗地所处沙北东区属于XX市被边缘化的区域,西不属于沙北板块,东不属于召陵板块,南不属于铁东板块,是XX市一个被遗忘的边缘化地带。近年来,该区域由于沿河改造工程进度较慢,区域的开发潜力一直未被挖掘,只有双汇·国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善,也缺乏相应的教育、医疗配套,在集中式的商业配套方面也存在空白。纵观XX市近年来的城市发展,不难发现,市中心老城区、沙北区,源汇区双龙、西城区,以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺,甚至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律,XX城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移,越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地,区域土地的升值潜力逐渐显现,未来区域的地块将会很稀缺。宗地紧邻沙河,当前XX市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中,预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年内,宗地东部,黄河路大桥以北,沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值,提升板块形象,对本项目产生积极影响。三、环境评价宗地处于XX市东部,周边道路平整,周边工厂企业较少,居住坏境好。〔沙河景观区周边医院：XX市中医院

银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行

学校：XX二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、XX小学

商业：XX超市四、交通条件目前宗地周边已有18、28、36、39路公交通过,覆盖区域广,交通十分便利。18路罗庄-宋寨-董庄-黑龙潭-半截塔-双汇国际花园-西华路口-挂车厂-沙北医院-市三中-马路街口-XX新天地-文化路-五一路口-妇幼保健院-实验小学-干河陈乡政府-开源集团-森林公园-华强公司-柳江东苑-康平花园-柳江小区-东宝汽修中心-文萃江南-建材市场-107国道28路朱庄-香山路口-金港大酒店-石油公司-东方大市场-金山路口-水泵厂-铸造厂家属院-西华路口-挂车厂-XX中等专业学校-老桥北-市建委-泰山路口-XX路口-蓝天宾馆-市政府-市环保局-康乐宫-XX医专-丁湾-水利技校-五一路口-文化路口-XX新天地-金穗广场-市烟厂-中州家具城-光明路口-三五一五工厂-市农机公司-县二高-骨科医院-人民医院-塑料厂-燕山路口-朱庄-28路总站36路北站<北环路口>-金山区管委会-三和木业-市八中-西华路口-铸造厂家属院-水泵厂-四中-三五一五工厂-光明路口-中州家具城-市烟厂-火车站-中华市场-马路街口-XX新天地-文化路口-五一路口-水利技校-民主路口-牛行街口-电脑城-市报社-市三院-郾城公疗-郾城电业-辽河路口-淞江路口-嵩山路口-辽河路口-XX路口泰山路口-总站<北环路口>39路董庄-双汇国际花园-农机监理站-铸造厂-银鸽小区-金山桥南口-光明路北口-鑫海地水轩小区-万祥街-万顺街-204仓库-市烟厂-中汇广场-XX新天地-文化路口-五一路口-国美电器-人民路口-民主路-牛行街口-电脑城-市报社-市三院-郾城五高-郾城劳动局-郾城邮电局-老二高-北街口-市交通局-许慎市场北口-太行山路口-淞江小区-郾城实验二高-北环二高宗地西邻金山路、南邻黄河路,两条路均为城市主干道,黄河路往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公区域,往西通往市中心,仅需5分钟车程；金山路往XX往召陵区三五一五、人民医院、四中,各类配套设施完善,往北通往京港澳高速入口、规划中的生态水城。五、市政规划XX新区：金山路以东147平方公里,规划建设XX新区〔已有概念规划,主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中村改造。在新北环一公里处建设港口,沙河通航,直通淮河。沙河港口在进行前期调研,很快进行。根据XX市2009-2030年总体规划发展,XX城市总体布局为一心、两轴、九片区,未来召陵区将成为城市东部副中心,市政府将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心,强化区域CBD行政中心的带动作用,在淞江路以北,规划建设以职业教育、研发为主的教育产业,同时以产业集聚区的建设为契机,形成区域性的食品研发、交易基地。宗地所在片区为金山组团,在城市总体规划当中,将此片区定位为城市生态居住示范区。未来在市政府沿河规划的引导下,将积极推进生态居住的建设,强化生态资源的保护和利用,增加水上娱乐休闲项目的开发,例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等,这些都将极大地带动区域居住环境的改善,提升区域的住宅品质,从而引导市民来此置业,拉升周边楼盘房价。目前区域内有双汇·国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫·帝景城等楼盘,未来2年内周边将有4个新增项目,包括本项目、生态水城、临近本项目舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。区域将成为XX市的生态居住示范区域,尤其是生态水城项目的启动,将推动整个片区的生态居住氛围,提升区域形象,对本项目产生积极影响。宗地东临沙河,当前XX市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中,预计沙河二期工程将于年内完工,这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现,宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场,作为沙河二期景观工程的一个亮点工程,沙滩浴场将填补XX市沙澧河景观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所,市领导高度重视,从选址、定位到设计几易其稿,最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约700米、东西宽70米,自堤外到堤内,分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴场主入口,依堤外滨河路而建,可同时容纳100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤内沙滩浴场面积为3.2万平方米,其中设置有小凉亭、小木屋供游人使用,靠近河堤位置设置有观景平台,观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀,同时还配置银杏树等树种,体现沙滩浴场的季节变换之美。第二部分区域市场分析一、周边楼盘状况项目位置户型均价广鑫·帝景城黄河路与金山路交汇处西南角97㎡两室109-135㎡三室7月开盘预计3800元/㎡湾畔19号黄河路与金山路交汇处东南角97.5㎡两室125㎡三室5月开盘预计3500元/㎡0395倾城金山路与黄河路交叉口向北100米路西92㎡两室现房3500元/㎡国际花园金山路与黄河路交叉口向北200米路东140㎡以上大户型现房4000元/㎡康桥水岸黄河路桥东20米91㎡两室110㎡三室5月中旬开盘预计3200元/㎡宗地周边目前在售楼盘有5个,其中广鑫·帝景城以及河东岸的康桥水岸为新开发项目,尚未开盘,将有3-5年的开发周期,与本项目产生一定的竞争格局。双汇·国际花园为公司在04年开发的高档社区项目,虽然项目总体体量不大,但却销售却从05年一直延续到现在,将近7年的销售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点：1、长期的孤掌难鸣；2、配套不成熟、被遗忘的区域；3、沿河改造一直未动工；4、操盘的时机节点把控有问题,各期开发未衔接好；5、项目没有分期开发,分期产品无差异性,没有提升产品品质,操盘粗糙；6、剩余大户型过多,难以消化,总价过高。二、价格及客户群体分析区域位于召陵区,紧邻沙河,随着XX市沿河改造二期工程的完工,沙河沿岸的景观初成雏形,区域的景观优势也逐渐体现出来。虽然区域内配套设施尚不完善,但区域交通便利,环境优美,居住品质较高,未来仍有较大的升值空间,越来越多的市民选择在此置业。目前区域内房价主要集中在3000-3500元/㎡,在全市范围内,处于中等水平,有较大的提升空间。XX市整体房价目前集中在3000-4000元/㎡的关口,需要一个品质较高的项目突破4000元/㎡的瓶颈,来带动XX整体房价上4000元/㎡。按照房价正常发展的趋势,以及沿河景观呈现在市民眼前,预计到明年下半年,本项目开盘阶段,区域房价将达到4000元/㎡以上。经调查分析,选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、有改善性购房需求的企事业单位职工、私营企业主,购房用途多为自用,为改善目前的居住环境。目前XX新区通过圈地提升城市核心经济增长竞争优势,政府吸引国际食品巨鳄来XX投资,例如可口可乐、康师傅、旺旺等,来打造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导,通过沙滩浴场来吸引市民,我们所面向的客户不仅仅是XX市民,更多的是企业高管、收入很高的外地人。第三部分项目SWOT分析一、地块SWOT分析优势A、随着城市框架的拉大和向东开发,地块升值潜力很大；B、交通方便,自然生态景观好。劣势A、生活配套设施不足,规划及外观环境较差；B、周边有很多竞争楼盘,不利于做项目品牌和后期无业管理。机会A、XX城市发展迅速,城市凝聚力和影响力逐步提升,促进房地产的快速发展；B、地块尚未启动,物业形态及产品配比具有可塑性,可根据市场及客户随时调整策略。威胁A、周边环境的开发,规划合理,多个实力开发商进驻,未来竞争格局态势明显,对本项目产生一定影响；B、房地产调控政策进一步增强,政府对房地产采取适度打压,以保持长期持续稳定发展,房地产新政策随时都有可能出炉。综合分析本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境,通过专业手段对地段价值的挖掘,投资与地段价值相匹配的产品,进而提升项目的产品价值,树立可信、适宜居住的项目品牌形象,以吸引客户群。二、项目分析总结根据上述SWTO分析,项目可以以自身规模及景观绿化带为基本立足点,从而弥补周边配套设施的不足,寻求楼盘差异化,确立项目市场地位。本项目在以自身景观优势作为卖点的同时,应着手打造另外一个卖点：区域性商业中心。由于项目所在区域为生态居住示范区,目前区域内尚无配套商业,对于本项目来说,这是一个良好的契机,另外一方面,增加持有型物业,可有效规避增值税。基于未来区域内的高端客户群体,建议开发5-7万㎡的大型商业中心,配合市政府规划的沙滩浴场,集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心,真正实现一站式消费,满足周边居民的消费需求,同时吸引召陵新区、铁东区域的人流来此消费,提升项目住宅的投资价值。因此,本项目利用自身及周边的景观配套设施,解决好城市中心住宅"缺绿"、"缺空间"的问题,并且发挥好新城市中心集中式商业配套及公共配套设施齐全的优势,可以打造出真正理性的宜居豪宅。第四部分项目投资测算及价格敏感性分析一、项目经济技术指标项目经济技术指标项目面积〔㎡指标说明总占地面积107007160.5亩总建筑面积454500包含地下8万㎡地上总建筑面积374500地下总建筑面积80000项目每200㎡规划0.5个停车位,共约1875个可售面积382500地下4万㎡1商业80500持有商业3万㎡2酒店小户型450003住宅2170004地下停车场40000持有面积72000幼儿园2000地下停车场80000容积率3.5二、项目投资测算表序号项目名称合计<万元>单价〔元/㎡备注一土地征用及拆迁费用507981356300万/亩二前期工程费用7302195元/㎡三基础设施建设费用4195112元/㎡四建筑安装工程费用705551884五公共配套设施建设费用11984320包含地下8万㎡六开发间接费5085133销售总额2%七管理费用3813100销售总额1.5%九销售费用6356166销售总额2.5%十开发期税费22882598销售总额9%十一财务费用6356166销售总额2.5%十二项目总投资1893265030十三销售收入商业1046501300080500㎡酒店与SOHO24750550045000㎡住宅1128405200217000㎡地下停车场12000300040000㎡总额2542406647十四利润总额649141617十五销售利润率25.5%三、土地价格敏感性分析〔160.5亩土地价格〔万元土地总价〔万元单方地价〔元/㎡总投资〔万元总利润〔万元销售利润率〔%含持有43000万元项目总收益率〔%2804741212661850226396825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.3300507981