土地增值税稽查课件

土地增值税稽查集美大学财经学院土地增值税稽查集美大学财经学院

一、纳税义务人及征收范围的稽查

（一）纳税义务人的稽查

1、建立健全台账，确定被查对象是否具备成为土地增值税纳税义务人的条件

检查方法：根据所掌握的征管信息判断被查对象是否拥有国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

2、检查被查对象是否发生了国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让并取得收入一、纳税义务人及征收范围的稽查

检查方法：（1）对于房地产开发企业主要检查“库存商品”、“主营业务收入”、“预收账款”等明细账；（2）对于非房地产开发企业，应当重点审查“无形资产”、“固定资产”明细账，了解其拥有的房产与土地使用权是否发生了增减变化，是否取得收入，是否属于土地增值税的纳税义务人；

应积极与房产管理部门及土地管理部门保持密切联系，及时了解房地产拥有人的变化。（3）对于不设账簿记录或记录不完整的单位和个人，应当深入实际进行调查，了解其是否发生了有偿转让房地产的行为，防止漏列纳税义务人。3、根据其他税种的征管信息加以界定

注意：对于缴纳的房产税与土地使用税数量的突然变化的企事业单位

。

检查方法：（1）对于房地产开发企业主要检（二）征税范围的检查

1、审查被查单位所转让的土地使用权是否为国家所拥有；

2、审查国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生了转移。

其检查思路可比照纳税义务人的检查。

在检查过程中应注意：

第一，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；

第二，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。例如：①房地产的出租；②房地产的抵押；③合作建房；④房地产的代建房行为；⑤房地产的评估增值。（二）征税范围的检查3、审查房地产的转让是否取得了收入

土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。例如：第一，房地产的继承与赠与；第二，房地产的交换。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；第三，以房地产进行投资、联营；第四，企业兼并转让房地产

；第五，政府征用。二、计税依据的检查

土地增值税预征的计税依据为预收房款。

土地增值税的征税对象是指纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，而不是直接对转让的房地产所取得的收入征税。没有收入和有收入没有增值的房地产转让行为不征税。3、审查房地产的转让是否取得了收入（一）应税收入的检查

收入的形式包括货币收入、实物收入和其他收入三种形式。（1）货币收入，即纳税人转让房地产所取得的现金、银行存款和支票、银行本票、汇票等各种信用票据以及国库券、金融债券、企业债券、股票等各种有价证券的收入；（2）对取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；（3）对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入；（4）所取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。一般情况下，房地产开发企业转让土地使用权和销售商品房的收入

，应借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，并按项目设置明细账，进行明细核算；按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收账款”科目（在企业不设“预收账款”科目时也可以记入“应收账款”的贷方）；兼营房地产的企业转让房地产取得的收入记入“其他业务收入”科目；其他企业一般计入“固定资产清理”或“营业外收入”。（一）应税收入的检查1、房地产开发企业的检查（1）账面应税收入的检查第一，核对账、表间的勾稽关系第二，审查“主营业务收入”账户贷方对应关系——分解、转移收入的现象。—少列收入

主营业务收入

预收账款、货币资金

其他账户

应注意与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。1、房地产开发企业的检查第三，审查入账价格

检查“主营业务收入”明细账，并与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的，应对收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第三，审查入账价格

（2）应列未列应税收入的审查

第一，对“库存商品”明细账进行检查

应注意与“主营业务收入”账户进行比对，并核对房地产转让合同及有关原始凭证，如果不匹配，应注意有无转让了房地产没有取人收入或将取得的实物收入直接记入“固定资产”、“库存材料”等账户，隐匿销售收入。

例如，某房地产开发企业，于2008年1月将一栋已竣工交付使用的写字楼转让给某建材总公司作办公楼，转让价为1000万元，双方商定其中800万元以货币资金结算，其余200万元折算为等价的优质钢材，进行结算。该房地产公司为了隐匿销售收人，只将800万元的货币资金记入主营业务收入账户，其余的200万元直接记入了“原材料”账户。第二，

对“开发成本”、“开发间接费用”、“库存商品”等明细账进行检查，并与有关的会计凭证核对，看有无将房地产收入直接冲减成本、费用的现象。

（2）应列未列应税收入的审查

第一，对“第三，对“应付账款”、“预收账款”、“分期收款开发产品”等明细账进行检查，并与有关转让房地产的合同、会计凭证相核对，看有无将房地产收入挂账，不及时申报纳税的现象。

第四，检查转让房地产的成交价格与收入类型

按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的（即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为），应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第三，对“应付账款”、“预收账款”、“分期收款开

第五，对房地产转让预售合同进行检查，看房地产开发企业是否已按买卖双方签订的预售合同所记载的金额申报缴纳土地增值税。

纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。

（3）非直接销售和自用房地产的收入的检查

从“库存商品”、“开发产品”明细账贷方发生额的对应关系入手。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

检查时，应从“开发成本”、“库存商品”等账户贷方对应关系入手，看有无将开发产品用于以上用途，如果有，应进一步检查核实应税收入。2、其他企业的检查

其他企业转让作为固定资产的房地产所取得的收入记入“固定资产清理”账户。

（3）非直接销售和自用房地产的收入的检查（二）土地增值税扣除项目的检查1、取得土地使用权所支付的金额的检查

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中“取得土地使用权所支付的金额”包括：（1）以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

检查方法：检查“开发成本—取得土地使用权所支付的金额”明细账，对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。

检查时，应注意：同一宗土地有多个开发项目（特别是纳税人同时进行自建房和开发房地产），是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（二）土地增值税扣除项目的检查2、土地开发成本的检查

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等。（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等；（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；（3）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫和绿化等工程发生的支出。

检查方法：检查“开发成本—土地开发成本”明细账对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。

检查时，应注意：

（1）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款，应核对拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。2、土地开发成本的检查

（2）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形；

（3）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；

（4）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。（2）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在3、开发间接费用的检查

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。

检查“开发间接费用”和“开发成本”明细账。一方面检查开发间接费用的发生额，检查时应注意：（1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形；（2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。另一方面检查开发间接费用的分配，检查时应注意开发间接费用的分配方法是否科学、分配结果是否正确。

3、开发间接费用的检查

4、配套设施开发成本的检查

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

检查“开发成本—配套设施开发成本”明细账，一方面检查发生额，看配套设施开发成本是否合理，有无非正常项目支出，特别注意有无列支有偿转让给有关部门的大型配套设施费。另一方面，检查配套设施开发成本的分配。4、配套设施开发成本的检查

检查时，应注意：

（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；

（2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；

（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。5、建筑安装工程费的检查

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

检查时，应注意：（1）采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查

检查“开发成本—房屋开发成本—建筑安装工程费”明细账发生额，并与“预付账款—预付工程款“、“应付账款—应付工程款”、“银行存款”等账户核对。检查时，应注意：第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；第二，房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；第三，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（1）采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查（2）采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查

检查“开发成本—房屋开发成本—建筑安装工程费”明细账发生额，并与“原材料”、“库存设备”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等账户核对；对于通过“工程施工”、“施工间接费”等账户核算建筑安装工程支出的企业，则应注意检查“工程施工”、“施工间接费”等账户的发生额，并检查月末有无将实际成本转入“开发成本—房屋开发成本—建筑安装工程费”账户。检查时，应注意有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（2）采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查6、房地产开发费用的检查

开发土地和新建房及配套设施的费用简称房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。6、房地产开发费用的检查

检查“财务费用”、“销售费用”“管理费用”明细账，并与企业的有关会计凭证及其他相关明细账核对，确定企业的有关费用支出确实发生了，而且分摊合理，没有将属于其他项目或其他建设期间的费用计入本期的财务费用或管理费用。同时应当注意税法中关于房地产开发费用扣除项目的规定，例如对于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用只能按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，并不能按实际发生数扣除。所以在计算扣除项目金额时并不一定总是与会计记录的金额一致。检查“财务费用”、“销售费用”“管理费用”明细账，

例：某房地产开发股份有限公司以出让的方式取得一块土地的土地使用权，支付土地出让金50万元，在进行房地产开发的过程中实际发生了350万元的房地产开发成本和50万元的房地产开发费用，其中利息支出20万元，可以按房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。计算可扣除房地产开发费用的步骤如下：

①（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％=（50＋350）×5％=20万（元）

②其他房地产开发费用=房地产开发费-利息支付=50-20=30（万）超过了5％的限额规定。

③可扣除的房地产开发费用=实际支出的利息费用＋限额内的其他房地产开发费用=20＋20=40（万）

所以，可扣除的房地产开发费用应为40万元人民币。

例：某房地产开发股份有限公司以出让的方式取得一块土地7、“旧房及建筑物的评估价格”的检查

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。评估机构依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国城镇土地估价规程》和房地产价格评估管理办法等有关规定，采用重置成本法、市场比较法和收益法等方法对房地产进行评估，评估价格须经当地税务机关确认。7、“旧房及建筑物的评估价格”的检查

（1）重置成本法的计算公式：

扣除项目的金额＝旧房及建筑物的重置成本价×成新度折扣率（即成新率）

（2）市场比较法的计算公式：

扣除项目的金额＝比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正

（3）收益法的计算公式：

扣除项目的金额＝A/R×[1-1/（1+R）n]

如果纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。（1）重置成本法的计算公式：

检查的关键在于旧房及建筑物的评估价格是否合理。检查的重点在于重置成本价的评估是否合理，成新度折扣率的确定是否合适。

检查时，首先，应确定其土地的受让价格，查看政府土地管理部门收取的补缴土地出让费金额或转让取得土地使用权的支付金额，对不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；其次，应确定其旧房的重置成本价和成新度，重点查看经税务部门认可的评估机构出具的房产评估报告的评估金额，并注意评估金额是否合理，评估报告中是否包含了房产土地的评估价值，对包括在内的，应予以剔除，以取得土地使用权的实际支付价款（即历史成本）计算土地的价值。

检查的关键在于旧房及建筑物的评估价格是否合理。检8、与转让房地产有关的税金的检查

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加等，也可视同税金予以扣除。

检查“主营业务税金及附加”、“应交税费”等明细账，并与有关的会计凭证特别是完税凭证相核对，看纳税人的税金是否属于转让房地产所应负担的营业税金（只包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，房地产开发企业交纳的印花税不在此处扣除），有无将不属于营业税金的项目（如所得税等）也计入了扣除项目，有无重复扣税等现象。

检查时，应注意：

（1）房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除，否则将导致同一笔税金两次被扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除；

8、与转让房地产有关的税金的检查（2）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除；

（3）对于个人购入房地产再转让的，按照财政部和国家税务总局的有关规定，其购入房地产时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除

9、检查财政部规定的其他扣除项目（即加计20％扣除）的计算是否正确。（2）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，

首先，财政部规定的这一扣除项目只对从事房地产开发的纳税人有效，对其他土地增值税的纳税人无效；其次，要注意计算扣除的基数是否正确，企业是否多计了取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本；第三，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权所支付的金额(包括地价款和缴纳的有关费用)以及在转让环节缴纳的有关税金，但不得加计扣除。

纳税人取得代收费用的扣除问题。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

首先，财政部规定的这一扣除项目只对从事房地产开发三、土地增值税应纳税额计算与缴纳的检查（一）土地增值税适用税率的检查1、核实转让房地产所取得的收入额2、核实扣除项目金额3、核实增值额4、核实增值率5、核实适用税率三、土地增值税应纳税额计算与缴纳的检查

例：房地产开发公司转让一座住宅楼，取得转让收入500万元，其扣除项目金额为200万元，已向税务机关申报缴纳土地增值税120万元，其计算过程如下：

①增值额＝500－200＝300(万元)②增值额÷扣除项目金额＝300÷200×100％＝150％

③选择适用税率50％，速算扣除系数15％。

应交土地增值税额＝300×50％－200×15％＝120(万元)

税务机关在稽查中发现，该房地产开发公司隐瞒了实物收入150万元，实际转让收入为650万元，扣除项目金额确实为200万元。这样，实际增值额为450万元，超过了扣除项目金额的200％，使得适用税率变为60％，速算扣除系数为35％。

例：房地产开发公司转让一座住宅楼，取得转让收入5（二）土地增值税应纳税额计算的检查1、采取预售方式出售商品房应纳税额计算的检查

纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。

预征土地增值税税额＝开发销售房地产所取得的收入×预征率（二）土地增值税应纳税额计算的检查2、土地增值税应纳税额计算的检查（1）计算确定扣除项目金额

根据转让房地产纳税人的不同来确定其扣除项目范围和金额。（2）计算增值额

增值额＝收入额－扣除项目金额（3）计算增值率

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％（4）依据计算的增值率，确定适用税率和速算扣除系数（5）计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

2、土地增值税应纳税额计算的检查3、出售旧房应纳税额计算的检查（1）计算评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率（2）扣除项目金额（3）计算增值率

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%（4）依据计算的增值率，确定适用税率和速算扣除系数（5）计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数3、出售旧房应纳税额计算的检查4、分期分批开发、转让房地产应纳税额计算的检查

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，如果按照此办法难以计算或者明显不合理，也可以按建筑面积计算分摊或按税务机关确认的其他方式计算分摊。

按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为：

扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积）4、分期分批开发、转让房地产应纳税额计算的检查5、土地增值税核定征收应纳税额计算的检查

在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

5、土地增值税核定征收应纳税额计算的检查（三）土地增值税清算的检查1、土地增值税清算单位的检查（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。2、土地增值税清算条件的检查

纳税人应在房地产开发项目全部竣工结算后向当地税务机关申请，进行纳税清算，经核实后，对预征税额进行多退少补。（1）法定的清算条件

符合下列情形之一的，纳税人应依法进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（三）土地增值税清算的检查（2）应当进行清算的条件

虽然达不到法定的清算条件，但符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）税务机关规定的其他情况。

凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续。3、办理土地增值税清算申报资料的检查（2）应当进行清算的条件（四）土地增值税减免的检查

1、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税—转让房地产免税2、

纳税人建造普通标准住宅出售减免税

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过税法规定扣除项目金额的２０％免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。“普通住宅”的认定，按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如商、住两用的项目，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

（四）土地增值税减免的检查3、以房地产作价入股进行投资或联营的免税

以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。

从2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字［1995］048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。4、合作建自用房免税

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。建成后转让的，按规定征税。3、以房地产作价入股进行投资或联营的免税5、政策性住房免征土地增值税

对按照统一标准建造出售社会保障住房、低保解困房和经济适用房等政策性住房并能提供证明的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，也免征土地增值税。6、个人转让普通住宅免税

从１９９９年８月１日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。

普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓,别墅,度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省,自治区,直辖市人民政府按国务院的有关政策规定制定标准。对于普通住宅的标准要求同时满足三个条件，包括（1）住宅小区建筑容积率；（2）单套建筑面积；（3）实际成交价。5、政策性住房免征土地增值税

目前，各省,自治区,直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发［2005］26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。7、个人转让非普通住宅的减免税

个人转让非普通住宅是指高档住宅、别墅、车位、商场、写字楼等。凡居住满５年及以上的，免征土地增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的,按规定全额计征土地增值税。以个人购买住房取得的契税缴款书的填发日期和房屋产权证注明的时间按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。8、互换房地产免税

个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。

目前，各省,自治区,直辖市人民政府根据《国务院办9、赠与房地产不征税

房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。10、房产捐赠不征税

房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

值得一提的是，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税

9、赠与房地产不征税

上述（一）是政府行为引起的减免税；（二）至（五）是法人企业行为减免税；（六）至（九）是自然人个人行为的减免税；（十）是一般性减免税规定。（五）土地增值税缴纳的检查

上述（一）是政府行为引起的减免税；（二）至（五）1．案例简介：2007年11月，某非房地产单位转让办公楼一幢，共取得转让收入8000万元，另收到彩电一台，市场含增值税价为0．5万元。公司实际依照国家法律规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税，税率分别为：营业税税率5％，城建税税率7％，教育费附加3％，印花税税率万分之五。已知该单位为取得土地使用权而支付地价款和有关费用为1000万元，投入房地产开发成本为2000万元，房地产开发费用中的利息支出为300万元（能够按转让房地产项目分摊且有金融机构的证明），但其中50万元的利息属于加罚利息。其他房地产开发费用的扣除比例为5％。

1．案例简介：2007年11月，某非房地产单位

该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：

（1）收入总额8000万元

（2）扣除项目金额为：

（1000＋2000）×（1＋20%）＋300+（1000＋2000）×5%＋8000×5％×（1＋7％＋3％）=4490（万元）

（3）增值额为：

8000-4490＝3510（万元）

（4）增值额占扣除项目金额的比例为：

3510÷4490＝78．17%（5）应纳土地增值税额为：

3510×40%-5%×4490＝1179．5（万元）

该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：2．案例分析及税务处理

首先,可以确定该单位转让房地产的权属并取得了收入，按税法规定属于土地增值税的征税范围，应缴纳土地增值税。

其次，按税法的规定，转让房地产的收入不仅包括货币收入，还包括实物收入和其他收入。所以该单位所收到的彩电也应属于转让房地产所收取的收入，应计入收入总额

收入总额＝8000＋0．5=8000．5（万元）

2．案例分析及税务处理

第三，应稽查该单位扣除项目的计算是否正确。

（1）该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用1000万元以及投入的房地产开发成本2000万元，合计3000万元可依法计入成本。

（2）该单位房地产开发产生的利息支出虽然可以按转让房地产项目分摊，并且有金融机构的证明，按规定可以据实扣除，但其中的50万元加罚利息不应计入扣除项目。所以可以扣除的利息支出不是300万元，而是250万元（300-50）。

利息支出以外的其他房地产开发费用的扣除比例率为5％，所以这一部分的开发费用可以按（1000＋2000）×5％依法扣除。

第三，应稽查该单位扣除项目的计算是否正确。

（3）该单位转让房地产的收入不是8000万元，而是8000．5万元。相应地，应缴纳的营业税、城建税和教育费附加也应该是8000．5×5％×（1＋7％＋3％）。另外，由于该单位是非房地产开发企业，所以转让房地产所缴纳的印花税也可以在此扣除。

印花税计税金额8000．5万元，万分之五的税率应纳4．00025万元。

（4）由于该单位是非房地产开发企业，所以不能加计扣除20％

正确计算的扣除项目的总金额为：

1000＋2000＋（300-50）＋（1000＋2000）×5%＋8000．5×5%×（1＋7％＋3％）＋8000．5×0.5‰=3844．03（万元）

（3）该单位转让房地产的收入不是8000万元，而是

第四，计算增值额及其与扣除项目的比例。

增值额=8000．5-3844．03＝4156．47（万元）

增值额占扣除项目金额的比例为：

4156．47÷3844．03=108%

按照税法规定，这时适用的税率为50％，速算扣除系数为15％。

第五，计算土地增值税额。

应纳税额=4156．47×50％-3844．03×15％

＝1501．6305（万元）

第四，计算增值额及其与扣除项目的比例。

该单位申报缴纳的土地增值税额是错误的，正确的应纳税额是1501．6305万元。造成错误申报的原因主要有：

（1）少记了转让收入。彩电作为实物收入应记而未记入收入总额。

（2）多记了扣除项目金额。利息支出中的50万元加罚利息按规定不得记入扣除项目。

（3）多记了其他扣除项目金额。该单位不属于房地产开发企业，按税法规定，不应加计扣除20％。

（4）有关税金的计算、缴纳有误。由于该单位少记了转让收入，导致对营业税、城建税和教育费附加的计算和缴纳有误。

（5）没有扣除应予扣除的印花税。按税法的有关规定，转让房地产时缴纳的印花税允许扣除。

该单位申报缴纳的土地增值税额是错误的，正确的应纳[案例2]某税务局对某房地产开发企业有关土地增值税的稽查情况如下，

一、该公司基本情况（略）

二、2005—2006年度该公司财务报表列示和会计账簿记载有关土地增值税的相关数据：

1、损益表—经营收入：20305000.00元

2、损益表—经营税金及附加：1096470.00元（营业税、城建税、教育费附加）；

3、损益表—经营税金及附加：203050.00元（预缴土地增值税）；

4、总账—开发成本：16537035.53元，其中：

⑴明细账—土地征用费3728000.00元；

⑵明细账—前期工程费1084302.00元；

⑶明细账—建筑安装工程费8562740.00元；

⑷明细账—基础设施费2909118.00元；

⑸明细账—配套设施费87875.53元；

⑹明细账—其他开发费用165000.00元；

[案例2]某税务局对某房地产开发企业有关土地增值税的5、总帐—管理费用1848519.52元；6、总帐—销售费用621150.50元；7、总帐—财务费用54441.02元；8、明细账—开发产品（借）16217.60㎡（金额略）；9、明细账—开发产品（贷）14609.51㎡（金额略）。三、该公司土地增值税纳税申报表（所属2005—2006年度）列示相关数据：1、转让房地产收入总额20305000.00元；2、扣除项目金额合计21822205.44元，其中：⑴取得土地使用权所支付的金额3728000.00元；⑵房地产开发成本12809035.53元（前期工程费1084302.00元、建筑安装工程费8562740.00元、基础设施费2909118.00元、配套设施费87875.53元、其他开发费用165000.00元）；5、总帐—管理费用1848519.52元；⑶房地产开发费用881292.80元（财务费用54441.02元、其他房地产开发费用16537035.53×5％＝881292.80元）；⑷与转让房地产有关的税金1096470.00元；

⑸加计扣除费用16537035.53×20％＝3307407.11元；3、增值额20305000.00-（20725735.44×14609.51÷16217.60＋1096470.00＝537898.15元；4、增值额与扣除项目金额之比537898.15÷19767101.85

＝2.72％5、应缴土地增值税“537898.15×30％＝161369.45元；6、应退土地增值税额203050.00－161369.45

＝41680.56元；

⑶房地产开发费用881292.80元（财务费用54441.0四、稽查人员检查情况：1、“经营收入”核算及时准确，“经营税金及附加”申报缴纳及时足额。2、开发成本—土地征用费核算准确，票据合法。3、开发成本—前期工程费:(1)列支“四邻”采光通风补偿48000.00元;(2)列支政务中心代收施工方各项费用70000.00元（无明细项目）;(3)列支监理费、单桩试压费30000.00元（质监站）;(4)列支社劳保险基金100000.00元（劳动局）;(5)列支个协会费7915.00元（个体协会）;(6)列支“三金”21700.00元（工业局）;(7)列支配套费278000.00元（建设规划局）。

四、稽查人员检查情况：４、开发成本—基础设施费：（1）列支绿化补偿费3000.00元（事业性收费）；（2）列支消防设施检测费9500.00元（常德消检）；（3）列支自来水管网配套费、增容费132300.00元（自来水），（4）列支消防赞助款5000.00元（消防队）；（5）列支排水设施有偿使用费5000.00元（市政局）；（6）列支慈善捐款30000.00（县政府）。5、开发成本—建筑安装工程费，以水电发票列支施工用水电费32731.00元，列支施工方赔偿邻居损失3000.00元，列支广告费3915.00元。6、明细账—其他开发费用165000.00元，属房产局收取商品房初始或变更登记与交易手续费。7、明细账—配套设施费列支售楼部装修款39920.53元。8、总账—财务费用54441.02元，经查阅相关凭证，属“开盘”时相关支出。４、开发成本—基础设施费：五、分析处理：

依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例》、依据《企业会计准则》、参照《湖南省建设工程造价管理办法》、参考相关行政、事业收费（基金）条例、规章、办法。

1、由于目前我县房产开发企业在申请“报建”手续时，涉及房产开发的各项收费（基金）均由县政务中心集中“打包”收取（有些服务性收费项目也包含其中），而且一律由房地产开发企业缴纳（代缴），房地产开发企业在与建筑安装企业签订建安合同时，合同价款往往也只涉及直接材料和直接人工费，其他应计入工程造价的“涉建”费用便以房地产开发企业直接支付的形式游离于建安合同之外，加之收费项目较多（20种左右），房地产开发企业有时也无法准确区分，会计在进行账务处理时也往往会出现“打包”记账的现象，这样容易造成费用、成本对象归集不准确，费用、成本支付主体不明确的现象。

五、分析处理：

依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细

以上稽查人员检查情况中：①列支政务中心代收施工方各项费用70000.00元，②列支社劳保险基金100000.00元，③列支“三金”21700.00元，④以水电发票列支施工用水电费32731.00元，⑤列支施工方赔偿邻居损失3000.00元，经查阅相关事业收费（基金）条例、规章、办法及相关会计制度规定，这些费用支出主体应为建筑安装企业，参照《湖南省建设工程造价管理办法》，可计入工程造价，房地产开发企业可凭建筑安装企业开出的包含此类费用的建安发票，将其归集到“房增成本”中的“建筑安装工程费”支出；该公司直接支付以上收费（基金），并直接计入“房增成本—前期工程费”，笔者认为：造成了建筑安装企业少缴建安营业税，也不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中扣除项目“房增成本－前期工程费”的相关规定，除按“未按规定取得发票”处罚外，不准在土地增值税税前扣除；或企业自行账务调整，将此类支出计入往来账，减少房增成本。

以上稽查人员检查情况中：①列支政务中心代收施工方2、目前我县房地产开发企业在会计使用制度时各不相同，有的使用《企业会计制度》，有的使用《小企业会计制度》，有的使用1993年财政部颁布的《房地产开发企业会计制度》，这样会计处理方法也各不相同，加之其他人为因素，错用、误用会计科目的现象也时有发生。

以上稽查人员检查情况中：①列支个协会费7915.00元，②列支消防赞助款5000.00元，③列支慈善捐款30000.00，④列支广告费3915.00元，⑤其他开发费用165000.00元（房产局收取商品房初始或变更登记与交易手续费）,⑥列支售楼部装修款39920.53元,⑦财务费用54441.02元，⑧“四邻”采光通风补偿48000.00元，这些费用支出主体均为房地产开发企业，但在归集时错用、误用了会计科目，依据相关会计制度规定，笔者认为这些支出中，①、⑤应计入“管理费用”，②、③、⑧应计入“营业外支出”，④、⑦应计入“销售费用”，⑥应计入“固定资产”或其他资产类科目，这些支出均不能通过“房增成本”直接在土地增值税税前扣除

。

2、目前我县房地产开发企业在会计使用制度时各不相同，3、该企业土地增值税查补情况：①取得土地使用权所支付的金额：3728000.00元，②房增成本：12281854.00元，（527181.53）③房地产开发费用：800492.70元，（①+②）×5%

④与转让房地产有关的税金“1096470”，⑤加计扣除费用16009854.00×20％＝3201970.80元；⑥可扣除项目金额合计：21108787.50元，⑦增值额：20305000.00－（21108787.50－1096470）×14609.51÷16217.60－1096470＝1180575.64⑧增值额与扣除项目金额之比：1180575.64÷19124424.36＝6.17％⑨应缴土地增值税：1180575.64×30％＝354172.69⑩应补缴土地增值税额：354172.69－203050.00＝151122.69

3、该企业土地增值税查补情况：六、建议

稽查人员检查情况中：①监理费、单桩试压费30000.00元（质监站），②列支配套费278000.00元（建设规划局），③列支绿化补偿费3000.00元（事业性收费），④列支消防设施检测费9500.00元（常德消检），⑤列支自来水管网配套费、增容费132300.00元（自来水），⑥排水设施有偿使用费5000.00元（市政局）等费用支出中，既有行政性收费，也有事业性收费和服务性收费，由于我县房地产开发企业的“涉建”收费项目由政务中心实行“多加费、一家收”的征收模式，且都由房地产开发企业缴纳（代缴），故房地产开发企业一般也不区分归集对象和支付主体，一律计入“房增成本”，参照《湖南省建设工程造价管理办法》，这些费用支出也可以计入工程造价。

六、建议

稽查人员检查情况中：①监理费、单桩试压费30000

但这是针对建筑安装企业而言，对房地产开发企业来说，这些费用支出该如何记账没有相关的规定，在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的房增成本的相关明细项目中，也没有列举明细，这样造成房地产开发企业会计人员记账时的随意性较大，税务人员在判断这些费用支出的可扣除性时模糊性较大，甚至有些困难。

建议：1、对涉建费用进行梳理，以便于土地增值税的申报、征收管理和稽查；2、上级税务机关应当明确规范扣除项目的具体范围，并在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的框架内，发文用列举式予以明确；3、为保持土地增值税的税基，以上费用支出在上级税务机关未明确前，一律先在“房地产开发费用”中按规定予以扣除。但这是针对建筑安装企业而言，对房地产开发企业来说土地增值税稽查集美大学财经学院土地增值税稽查集美大学财经学院

一、纳税义务人及征收范围的稽查

（一）纳税义务人的稽查

1、建立健全台账，确定被查对象是否具备成为土地增值税纳税义务人的条件

检查方法：根据所掌握的征管信息判断被查对象是否拥有国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

2、检查被查对象是否发生了国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让并取得收入一、纳税义务人及征收范围的稽查

检查方法：（1）对于房地产开发企业主要检查“库存商品”、“主营业务收入”、“预收账款”等明细账；（2）对于非房地产开发企业，应当重点审查“无形资产”、“固定资产”明细账，了解其拥有的房产与土地使用权是否发生了增减变化，是否取得收入，是否属于土地增值税的纳税义务人；

应积极与房产管理部门及土地管理部门保持密切联系，及时了解房地产拥有人的变化。（3）对于不设账簿记录或记录不完整的单位和个人，应当深入实际进行调查，了解其是否发生了有偿转让房地产的行为，防止漏列纳税义务人。3、根据其他税种的征管信息加以界定

注意：对于缴纳的房产税与土地使用税数量的突然变化的企事业单位

。

检查方法：（1）对于房地产开发企业主要检（二）征税范围的检查

1、审查被查单位所转让的土地使用权是否为国家所拥有；

2、审查国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生了转移。

其检查思路可比照纳税义务人的检查。

在检查过程中应注意：

第一，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；

第二，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。例如：①房地产的出租；②房地产的抵押；③合作建房；④房地产的代建房行为；⑤房地产的评估增值。（二）征税范围的检查3、审查房地产的转让是否取得了收入

土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。例如：第一，房地产的继承与赠与；第二，房地产的交换。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；第三，以房地产进行投资、联营；第四，企业兼并转让房地产

；第五，政府征用。二、计税依据的检查

土地增值税预征的计税依据为预收房款。

土地增值税的征税对象是指纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，而不是直接对转让的房地产所取得的收入征税。没有收入和有收入没有增值的房地产转让行为不征税。3、审查房地产的转让是否取得了收入（一）应税收入的检查

收入的形式包括货币收入、实物收入和其他收入三种形式。（1）货币收入，即纳税人转让房地产所取得的现金、银行存款和支票、银行本票、汇票等各种信用票据以及国库券、金融债券、企业债券、股票等各种有价证券的收入；（2）对取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；（3）对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入；（4）所取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。一般情况下，房地产开发企业转让土地使用权和销售商品房的收入

，应借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，并按项目设置明细账，进行明细核算；按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收账款”科目（在企业不设“预收账款”科目时也可以记入“应收账款”的贷方）；兼营房地产的企业转让房地产取得的收入记入“其他业务收入”科目；其他企业一般计入“固定资产清理”或“营业外收入”。（一）应税收入的检查1、房地产开发企业的检查（1）账面应税收入的检查第一，核对账、表间的勾稽关系第二，审查“主营业务收入”账户贷方对应关系——分解、转移收入的现象。—少列收入

主营业务收入

预收账款、货币资金

其他账户

应注意与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。1、房地产开发企业的检查第三，审查入账价格

检查“主营业务收入”明细账，并与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的，应对收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第三，审查入账价格

（2）应列未列应税收入的审查

第一，对“库存商品”明细账进行检查

应注意与“主营业务收入”账户进行比对，并核对房地产转让合同及有关原始凭证，如果不匹配，应注意有无转让了房地产没有取人收入或将取得的实物收入直接记入“固定资产”、“库存材料”等账户，隐匿销售收入。

例如，某房地产开发企业，于2008年1月将一栋已竣工交付使用的写字楼转让给某建材总公司作办公楼，转让价为1000万元，双方商定其中800万元以货币资金结算，其余200万元折算为等价的优质钢材，进行结算。该房地产公司为了隐匿销售收人，只将800万元的货币资金记入主营业务收入账户，其余的200万元直接记入了“原材料”账户。第二，

对“开发成本”、“开发间接费用”、“库存商品”等明细账进行检查，并与有关的会计凭证核对，看有无将房地产收入直接冲减成本、费用的现象。

（2）应列未列应税收入的审查

第一，对“第三，对“应付账款”、“预收账款”、“分期收款开发产品”等明细账进行检查，并与有关转让房地产的合同、会计凭证相核对，看有无将房地产收入挂账，不及时申报纳税的现象。

第四，检查转让房地产的成交价格与收入类型

按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的（即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为），应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第三，对“应付账款”、“预收账款”、“分期收款开

第五，对房地产转让预售合同进行检查，看房地产开发企业是否已按买卖双方签订的预售合同所记载的金额申报缴纳土地增值税。

纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。

（3）非直接销售和自用房地产的收入的检查

从“库存商品”、“开发产品”明细账贷方发生额的对应关系入手。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

检查时，应从“开发成本”、“库存商品”等账户贷方对应关系入手，看有无将开发产品用于以上用途，如果有，应进一步检查核实应税收入。2、其他企业的检查

其他企业转让作为固定资产的房地产所取得的收入记入“固定资产清理”账户。

（3）非直接销售和自用房地产的收入的检查（二）土地增值税扣除项目的检查1、取得土地使用权所支付的金额的检查

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中“取得土地使用权所支付的金额”包括：（1）以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

检查方法：检查“开发成本—取得土地使用权所支付的金额”明细账，对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。

检查时，应注意：同一宗土地有多个开发项目（特别是纳税人同时进行自建房和开发房地产），是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（二）土地增值税扣除项目的检查2、土地开发成本的检查

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等。（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等；（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；（3）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫和绿化等工程发生的支出。

检查方法：检查“开发成本—土地开发成本”明细账对一些奇怪的费用项目，应调阅相关的会计凭证。

检查时，应注意：

（1）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款，应核对拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。2、土地开发成本的检查

（2）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形；

（3）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；

（4）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。（2）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在3、开发间接费用的检查

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。

检查“开发间接费用”和“开发成本”明细账。一方面检查开发间接费用的发生额，检查时应注意：（1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形；（2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。另一方面检查开发间接费用的分配，检查时应注意开发间接费用的分配方法是否科学、分配结果是否正确。

3、开发间接费用的检查

4、配套设施开发成本的检查

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1