投资分析报告(融资)课件

栖霞市果都新城投资分析报告开发商：烟台市中房万丰房地产开发有限公司二○○九年十二月一日栖霞市果都新城投资分析报告开发商：烟台市中房万丰房地产开一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录栖霞，中国优秀旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故宫之称——牟氏庄园，有中国著名道教——太虚宫，有陡险异常，形如锯齿——牙山森林公园，有“胶东小华山”之誉——崮山。栖霞，中国苹果之都，果园面积68万亩，年产量7亿公斤。先后引进推广红富士、新红星、乔纳金等各类新品种60多个品系，推广应用苹果套袋、覆盖、摘叶转果、配方施肥等新技术20多项。栖霞，一座即既古老，又充满活力的年轻城市，更是一块美丽富饶、魅力四射、充满希望的土地认识栖霞栖霞，中国优秀旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一的一个内陆县级市,总面积2018平方千米，辖21处乡镇，968个自然村，人口68万，其中非农业人口10.67万人。城市化率15.5%，辖15个镇、办事处，1个开发区，953个行政村(居委会)。烟青、烟栖高级公路、文朱路、蓬水路等国道省道和县乡公路纵横交错，四通八达，全市南有青岛港、北有烟台港、东有烟台机场，蓝烟铁路横穿市内，形成了出入快捷的海陆空、立体式、现代化的交通网络。半小时2小时1.5小时栖霞简介认识栖霞栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一的一个内陆县级市,2008年，全市完成生产总值136亿元，增长5.2％；地方财政收入2.82亿元，增长10％；社会消费品零售额60亿元，增长19％；城镇居民人均可支配收入13400元，农民人均纯收入6420元，分别增长11.8％和10％。栖霞市消费能力非常强，将近达到了全民生产总值的一半。随着栖霞市苹果种植业的越来越广阔，农民人均收入增长速度越来越快，已经接近城镇人均收入增长率。城市基本数据认识栖霞2008年，全市完成生产总值136亿元，增长5.2％；地方财虽然一开始，市政府提出了向北发展的战略目标，但是距离城市约有3公里的距离，相对于日常生活购物，更是不方便，效果非常不明显。本项目距离城市中心仅一河之隔，由于有接近一半面积的山地，促使南面发展缓慢，现政府重点支持南城，如果能够很好的利用这些山地，南城的发展指日可待。行政中心行政中心3公里认识栖霞虽然一开始，市政府提出了向北发展的战略目标，但是距离城市约有购物主要为万家购物广场和商业步行街，商业步行街为栖霞最繁华的、也是最老的商业中心，有栖霞百货、供销售商场、银海服装商场、新天地服装广场。2008年，栖霞市零售消费收入60亿元，人均消费9347元，强大的消费力足以促使栖霞建设更加规范、档次更高的消费场所。购物场所商业步行街万家购物广场认识栖霞购物主要为万家购物广场和商业步行街，商业步行街为栖霞最繁华的纵观栖霞，虽然产业涉及到各行各业，却缺乏大型的专业市场，一个装饰品市场，却只有不到40家的门面，而塔山市场却只是一个最为普通的菜市场，对于小商品、果蔬等专业市场，完全处于空白状况。专业市场的建设不但能够弥补市场的空白，而且能够为增强市场的活力。专业市场塔山市场装饰品市场认识栖霞纵观栖霞，虽然产业涉及到各行各业，却缺乏大型的专业市场，一个栖霞市主要依靠牟氏庄园、太虚宫、牙山国家森林公园旅游景点全年接待游客70万人次，旅游产业总收入2亿元，人均消费285元。由于城市相关配套比较落后，不足以使旅游人群滞留，导致人均消费力不足，基本是当天往返，消费主要停留在门票、车票两大项目。建设与旅游相关的配套设施，如游乐园、寺院、高尔夫球场等，不但能够吸引人员滞留，而且能够带动消费。太虚宫牟氏庄园翠屏公园旅游资源认识栖霞栖霞市主要依靠牟氏庄园、太虚宫、牙山国家森林公园旅游景点全年栖霞目前有中档酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园宾馆，其余多为小型宾馆。从中小宾馆入住情况来看，栖霞的住宿行业明显出现过剩的情况，目前入住率不足30%，而像果都大酒店、华昕商务会馆的入住率通常在70%以上，明显高于小型宾馆。随着人民生活水平的提高，旅游观光、投资接待、业务洽谈等各项活动越来越频繁，对于高档需求越来越高。高档酒店的建设，是一个城市的形象，也是必要的。酒店行业悦心亭宾馆果都大酒店华昕商务会馆认识栖霞栖霞目前有中档酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园项目处于栖霞市最好的两所学校边缘，不但能够带来大量大气，而且能够带到一大批相关的产业，如图所示，实验小学和一中，从而带动了文化路大批文化产业。文化教育实验小学一中二中文化街认识栖霞翠屏中学项目处于栖霞市最好的两所学校边缘，不但能够带来大量大气，而且栖霞市的纯住宅区并不多，主要集中在凤凰岭公园的北面，约有住房2000余套，其他地方多以商住两用的混合型住宅。纯居住社区，不但能提高城市的居住品质，也是一种必然的趋势。居住纯居住区认识栖霞栖霞市的纯住宅区并不多，主要集中在凤凰岭公园的北面，约有住房一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录2004年至2007年，全市（包含乡镇）共出让土地30宗，出让面积356.11亩，规划建筑面积37.72万平方米，出让总地价8736.01万元，土地成交均价24.53万元/亩，其中市城共成交土地12宗，出让面积130.49亩，规划建筑面积17.33万平方米，出让总地价4427万元，土地成交均价33.92万元/亩。——数据来源中国土地资源网栖霞房地产起步比较晚，发展速度比较慢，前期开发项目多以商住两用混合住宅为主。规模小、配套不全，从而大大影响了市民的居民程度。2009年，有部分开发商引入一线城市开发理念，在市场上引起了不小的反映。2009年，全市共有5宗土地进行招拍，其中市城2宗，土地面积16804平方米，起拍均价31.31万元/亩。房地产市场2004年至2007年，全市（包含乡镇）共出让土地30宗，出大卖场倍受欢迎大型超市与时尚卖场快速兴起，受到市民追捧，从商业楼盘调查的结果和数据的分析上，栖霞市目前的商业状况由于受到地域环境的现实条件影响，在零售商业的发展上已经接近于饱和的状态。万家购物广场的主导商家客户“家家悦”、“振华百货”所带来的先进商业理念和全新的商业操作手法，大大改变了商家和消费者对现代零售商业的看法和认识。传统综合商场风韵尤存传统综合市场以功能全、价格适中继续享有一定的市场竞争力然而其落后的配套、混乱的局面使其形象大大打折，在零售上与超市存在着较大的竞争，市场份额也受到挤压。专业市场潜力巨大伴随着经济的发展，市场也在不断细分，各类专业市场随之产生在栖霞几乎处于空白状态，专业市场的出现，是与经济发展程度密切相关的，因此，随着经济的发展,专业市场是一个不可逆转的发展趋势。大型国际化居住社区将得到热捧随着人民生活水平的提高，越来越多的人更崇尚于居住的享受，对于居住的要求也越来越高，居住理念、配套设施已成为人民选择住房的首要标准。房地产市场房地产市场特征大卖场倍受欢迎房地产市场房地产市场特征2009年栖霞房地产供应一览表基本情况项目名称建筑面积建筑形态项目进度销售价格销售进度华府名都19.7万㎡高层在建一期第3栋2600第3栋约20%金苹果绿苑15万㎡小高层、多层一期现房，二期认筹2500一期80%雅景华庭7.5万㎡小高层、多层一期现房，二期在建2200一期80%鸿基·丽景园7.55万㎡多层开工不入未定未正式销售富贵园2.1万㎡多层现房2300余少数顶层蓬达海福来5万㎡小高层、多层封顶余少数电梯房和多层顶层东盛小区约2万多层7栋已现房2100第7栋剩30%房地产市场2009年栖霞房地产供应一览表基本情况建筑房地产市场重点项目介绍：华府名都产品定位新城中心，绝版国际化社区占地面积100亩建筑面积19.7万㎡总栋数12栋23层目前销售第3栋主力户型两室两厅面积113.64销售价格2600元/㎡户型三房两厅141.95\123.7两房两厅112.68项目简介栖霞市目前唯一一个纯高层项目，主打国际化社区；长春湖畔、市府旁大型住宅项目，自然环境优势，发展潜力大。栖霞市房地产市场最专业的营销中心，豪华气派、销售资料以物品包装，使人从营销中心就可以体验今后生活的品质与众不同；房地产市场重点项目介绍：华府名都产品定位新城中心，绝版国际化重点项目介绍：金苹果绿苑产品定位城市巅峰，央区品质大宅占地面积80亩建筑面积15万㎡总栋数小高层11栋、多层2栋、商业4栋目前销售一期70%，二期认筹主力户型三房两厅面积112㎡销售价格小高层2500户型三房两厅、四房两厅商业面积5万㎡商业价格临街8000元/㎡，内街5000元/㎡项目简介项目位于城市正中心，正面为文化广场，位置得天独厚；且项目还比较大，对于项目品质的营造起到了一定的效果。项目成功的引进了振华商厦，目前已经正式营业，对于项目的中心位置得到了进一步的稳固；房地产市场重点项目介绍：金苹果绿苑产品定位城市巅峰，央区品质大宅占地面重点项目介绍：雅景华庭产品定位栖霞人的好房子占地面积建筑面积7.5万㎡总栋数19栋多层，3栋小高层目前销售1-5栋80%主力户型三室两厅面积113销售价格2200户型两房两厅98㎡三房两厅132㎡项目简介栖霞市首个有别墅的项目，但别墅销售不理想，开发商现打算把未建的两栋别墅改成多层。项目亮点不多，主要以价格为主，位置占有一定优势。中心广场大型亲水景观。房地产市场重点项目介绍：雅景华庭产品定位栖霞人的好房子占地面积建筑面积重点项目介绍：鸿基·丽景园产品定位占地面积94.5建筑面积7.55万㎡总栋数29栋多层目前销售未销售主力户型三室两厅面积销售价格户型三室两厅97、113㎡项目简介栖霞第一个先建景观，再做房子的项目；项目配套有幼儿园，栖霞市在售项目中唯一的一个。目前项目只建有两栋楼在建，预计明年9年月交房。房地产市场重点项目介绍：鸿基·丽景园产品定位占地面积94.5建筑面积7一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录地块分析项目位于栖霞市城市最南端，距离城中心一河之隔，与百货大楼等老商业区一脉相承。距市政府约3000米左右距离。但随着市政府的重点支持，区域发展指日可待。项目的建设，必将引动栖霞新一轮的居住、商业新潮，开启栖霞城市核心。项目位置行政中心城市中心地块位置地块分析项目位于栖霞市城市最南端，距离城中心一河之隔，与百货西至山谷底下河水为界北面至翠屏路南止南林家庄路口以北东至迎宾路东面山脊项目属于新兴地块，周边多以民房和空地、山地为主。项目四至地块分析西至山谷底下河水为界北面至翠屏路南止南林家庄路口以北东至迎宾现场实照地块分析现场实照地块分析地块现状1、项目占地规模大，融商业、住房、旅游、休闲、购物、科研于一体，可供发挥空间大，便于品牌塑造；2、周边拥有的外部交通条件优越，地块属于新城建设项目，规划起点高，打造高端物业条件更加成熟；3、属于栖霞未来发展的新兴区域，由于政府重点扶持区域发展，区域前景一片光明。4、项目总占地面积约4000亩，南北长约1.5千米，东西宽约2千米，其中平地面积约2500亩，山地面积约1500亩。5、地块内有迎宾路项目南北穿插而过将项目地块一分为二，栖霞母亲河白洋河从贯穿南北。6、山地高差约定40米，坡度约三十度，部分地块坡度约50-60度。山谷数量众多。地块分析地块现状1、项目占地规模大，融商业、住房、旅游、休闲、购物、交通状况项目内有栖霞城市主干道迎宾路从项目内穿过，北至烟台，南至青岛以及联接栖霞各乡镇，东面文化路到达桃村、威海等地。现在1路、2路公交车从项目中间穿过。地块斜对面为栖霞汽车总站。交通便利，四通八达。地块分析交通状况项目内有栖霞城市主干道迎宾路从项目内穿过，北至烟台，周边配套学校：翠屏中学、一中、小学、幼儿园医院：栖霞人民医院南郊分院购物：家家悦餐饮娱乐：冠霞肥牛、顺风肥牛银行：农业银行、邮政储蓄、农村信用社政务：交警大队交通：1路、2路地块分析周边配套学校：翠屏中学、一中、小学、幼儿园地块分析项目内商业状况1、以汽车站往南，至南林家庄为界，西边多为商品房，东边多为村民自有房屋。约有商户200余家，除有烟台知名商家”家家悦“超市外，其他商家均为个体经营户。2、现有商家中，汽车零售和相关配件等与之相关行业所占比重较为突出，约占有25%的比例，其次为餐饮，约占有20%的比例，果蔬种业约有15%比例，另有部分药店和小百货等其他行业。3、地段内商户租金相对较低，15000-4000元/年不等（包含一、二层），面积共约130-150㎡。4、地段屋内因有部分村民自建房屋，因此自营业主占有相当大的比例。5、地段内商品房承建商品房比较早，一般为一、二层整体出售或一、二、三层整体出售，售价由2001年的1400元/㎡涨到现在的2100元/㎡，8年时间上涨约为50%，发展空间非常大。地块分析项目内商业状况1、以汽车站往南，至南林家庄为界，西边多为商品店铺名称主营业务租金\售价买入总价面积㎡购入年份泰和超市小百货、超市23万元1302007年大大水饺餐饮、水饺1400元/㎡13万元902001年家家乐菜店新鲜菜4500元/年100翠丰书店书、报刊8000元/年30万元150洪兴超市小百货、超市8000元/年30万元150山城水暖配件水暖锅炉8000元/年35万元150金土地良种种业8000元/年35万元150中天汽车装璜汽车饰品30万元150国永水暖管件水暖配件12000元/年150项目内商业租售一览表地块分析店铺名称主营业务租金\售价买入总价面积㎡购入年份泰和超市小百分析小结1、白洋河从地块内南北贯穿而过，利于项目环境的营造；2、迎宾路从项目贯穿，项目展示性强、通达性强，易于塑造良好的商业氛围；3、项目内有大量的山谷、山体，环境优美，无疑为建造山体别墅和休闲旅游的最佳场地；4、地块内多为空地、山地、平房，拆迁量少，从而大量减少项目投入成本；5、地块内房价上涨迅猛，5年时间房价上涨一倍，上升趋势、升值空间日新月异。地块分析分析小结1、白洋河从地块内南北贯穿而过，利于项目环境的营造；一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录地块属性ABDCA地块：最靠近城市中心的地块，白洋河支流将地块拦截，地块以北繁华热闹，地块内为印染厂和钢材厂，目前已经全部停产。B地块：沿迎宾路地块，地块平整，地块内有少数工厂和居民区，C地块：地块为大部分为为空地，少量民房、工厂，有学校一所，地块平整，白洋河从地块内穿插而过。D地块：山地和洼谷，地块为没有建筑，现全部为果树。可行性开发策略地块属性ABDCA地块：最靠近城市中心的地块，白洋河支流将地总规市意图可行性开发策略总规市意图可行性开发策略规划面积建筑形态建筑面积花园洋园40万㎡别墅30万㎡公寓50万㎡建筑形态建筑面积普通住房20万㎡风情商业街20万㎡商业批发市场20万㎡以上建筑为可销售性建筑，面积合计约180万

㎡，其中住房面积140万㎡，商业面积40万㎡。以上建筑形态仅供参考，具体面积根据地块的实际实用率进行规划确定。可行性开发策略可销售性建筑规划面积建筑形态建筑面积花园洋园40万㎡别墅30万㎡公寓50可行性开发策略自营性建筑建筑形态建筑面积主题商场10万㎡学校、幼儿园3万㎡寺庙3万㎡观道3万㎡酒店、培训中心10万㎡建筑形态建设面积游乐场30万㎡高尔夫球场70万㎡下沉式广场3万㎡大型停车场10万㎡以上自营性建筑建筑面积共29万㎡，旅游性设施建设面积共同113万㎡。以上建筑形态仅供参考，具体面积根据地块的实际实用率进行规划确定。旅游性设施可行性开发策略自营性建筑建筑形态建筑面积主题商场10万㎡学校总体构思说明——建筑分布1、翠屏路与迎宾路交汇处至翠屏公园山边，即城关村区域：2层观河商业楼，小高层公寓，会议接待中心与酒店；2、迎宾路两侧批发型商业双首层结构或高跨举架双层结构门市；3、沿河风情商业街，建筑特色化，如江南风情；4、南三里店村委区域形成一个下沉式商业广场\零售主力店5、商业广场以南至林家庄路为拆迁安置区（多层住宅）6、山系西坡各山谷建游乐设施，翠屏中学等开阔山谷建少量中档住宅，部分山谷建设风情别墅类产品。总体构思说明——建筑分布1、翠屏路与迎宾路交汇处至翠屏公园山7、山脊建顶级度假酒店＼高档特色餐厅与高端特色休闲娱乐设施；8、山系东坡由低到高建设中高档社区＼联排别墅＼独体别墅，各类风情建筑；9、山系东坡的沟西店小水库建设临湖会所＼休闲商业与社区商业＼临水豪宅；10、翠屏公园南移，在现有地块建设成英伦、西班牙风情谷，山北头改河道走势，形成景观。总体构思说明——建筑分布总体构思说明——建筑分布五纵三横一脊一盘山1：五纵1：霞光路南延沿山建设，在南三里店处与沿河路汇成一条路五纵2：翠屏路北侧白洋河东侧沿河路南延五纵3：迎宾路五纵4：翠屏公园东侧沿河路（沿山路）五纵5：与迎宾路平行，迎宾路与沿河路之间，社区内纵向道路（双首层路）总体构思说明——道路系统五纵三横一脊一盘山1：总体构思说明——道路系统五纵三横一脊一盘山2：三横1：翠屏路平行的沿河路三横2：南三里店翠屏中学后一条上山路可改造成翻山路与东坡道路体系相融三横3：地块南侧那南林家庄路东延到文化路一脊：从南林家庄路的林家庄村后山沿山脊至南天门最高处建设山顶公路，贯穿二横＼三横与盘山道，联系山脊两侧景点设施一盘山：为要为东侧中高档社区服务，分出适量支路连接各住区组团，形成社区主出入道总体构思说明——道路系统五纵三横一脊一盘山2：总体构思说明——道路系统住宅景观：东坡为主场，建设坡地景观与临湖景观；山体西侧住宅组团景观来河景与广场景观，以商业景观商业景观：河道改造与广场建设，风情各异的商业主题景观，霓虹灯与商业牌楼构成的景观观光景观：山谷、河道、山脊、山顶景观与陡坡造景以及寺庙等传说神话文化景观。庙宇、道观在南区新建。总体构思说明——景观体系住宅景观：东坡为主场，建设坡地景观与临湖景观；山体西侧住宅组一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录战略目标：栖霞城市新核心·CBD规划战略目标——以栖霞城城市建设为出发点，以打造栖霞乃至烟青地区的“动力核心”为战略目标。强化栖霞南城的金融商务、购物休闲、旅游休闲、文化活动、生态人居等城市综合服务功能，为城市发展提供“复合动力”，为产业的高速发展提供支撑。在完善城市功能的同时，注重提高土地效益，力求规划与实际条件、开发操作相一致。规划定位——以商业核心区、国际居住区和旅游休闲为核心，高效综合利用城市空间，将栖霞城市建设成为具有现代化国际标准的旅游城市中心区、城市客厅。战略规划·前瞻定位城市中心这里，不仅仅是栖霞的城市中心，更是烟青地区的城市中心投资优势与回报战略目标：栖霞城市新核心·CBD规划战略目标——战略规划·通过延续城市主功能区中轴线布置的特点，由北向南形成主题商业广场——沿河风情商业街——游乐训练基地——旅游休闲等一系列基础设施和标志性景观建筑。街区内商业、文化、体育、休闲等设施齐全，品质高雅，整体设计高起点，风格一致，街区将成为栖霞的新城中心区，充分展现栖霞的个性特色。栖霞、翠屏山地段将展现一幅美丽的画卷……投资优势与回报通过延续城市主功能区中轴线布置的特点，由北向南形成主题商业广规划中的新城将打造栖霞核心城区，拥有栖霞规模最大的主题购物中心、商务酒店、下沉式广场。他不单只是面对栖霞，更是面对烟台、青岛，他承载的是一个城市的梦想，是60万栖霞市民的梦想——立足栖霞，面向烟台，辐射山东半岛栖霞城市新核心·CBD投资优势与回报规划中的新城将打造栖霞核心城区，拥有栖霞规模最大的主题购物中优势一核心区位，交通便捷区位上，项目与城市中心无缝链接，随着项目的逐步开发，323万平方米的建设面积，大量配套设施，项目的核心区位优势将更加明显。迎宾路北接烟台，南连青岛、蓬来，距离同三高路入口仅十分钟车程，文化路连接桃村、威海等城市。半小时2小时1.5小时投资优势与回报优势一核心区位，交通便捷区位上，项目与城市中心无缝链接，随着政企合作，强强联手优势二栖霞市与中房万丰深度合作共同开发，成立合资公司，进行土地一级市场开发，志在将整个区域运作成功。按照“政府引导、市场运作、优势互补、滚动开发、收益共享”的原则，共同开发建设果都新城项目。投资优势与回报政企合作，强强联手优势二栖霞市与中房万丰深度合作共同开发，成4000亩整体性区域规划，保证了区域资源价值利用的最大化。商业、商务、居住、旅游等功能的合理设置使整个区域自我中心化，成为一个协调发展的有机整体。优势三4000亩，宏大规模整体性规划充分体现综合优势和规模优势居住旅游商业商务投资优势与回报4000亩整体性区域规划，保证了区域资源价值利用的最大化。优项目合理的利用栖霞现有的苹果资源，打造一系列的苹果产业链，利手现有的河流、山谷，打造旅游购物一条街，其可持续发展的产业，无论是投资者、经营者、客户，都有一个强有力的保障。优势四可持续发展的支撑力投资优势与回报项目合理的利用栖霞现有的苹果资源，打造一系列的苹果产业链，利优势五广阔的市场基础栖霞自2000年苹果产业进行产销两旺的状态，年均收入3-5万，经过10年的发展，现果农每家存款收入均达30万元，储蓄存款余额50.24亿元，人均7821元，只要能够很好的建设适应地产品，引导客户前来消费，便能够顺速的实现投资回报。投资优势与回报优势五广阔的市场基础栖霞自2000年苹果产业进行产销两旺的状优势六纯生态景观，打造烟青宜居生态之城利用白洋河，打造江南风情景观长廊；利用山谷，打造万国风情谷；利用山脊，打造山顶购物休闲街，利用山坡，打造高尔夫球场；利用公园，打造旅乐场、训练营。投资优势与回报优势六纯生态景观，打造烟青宜居生态之城利用白洋河，打造江南风优势七星级运营，贴心服务项目采用明确分工，各做专长的运营管理模式，住房、商业以销售为主，酒店、商场、高尔夫以及旅游行业以自营为主，和与业的运营管理公司进行长期合作，确保项目长期的获利，投资优势与回报优势七星级运营，贴心服务项目采用明确分工，各做专长的运营管理优势八立足栖霞，面向烟台，辐射山东半岛强大的旅游资源、消费行业，更需要面向社会推广，公司已和国内外专业公司合作，利用公园在烟台的影响力和资源和政府合作，举行，由国内外专业公司出思路、计划，在栖霞以及烟青等地实行有效的、计划性苹果艺术节，旅游节等活动和广告宣传。投资优势与回报优势八立足栖霞，面向烟台，辐射山东半岛强大的旅游资源、消费行投资优势与回报投资预算预算前提：1、本项目涉及到可销售性建筑、自营性建筑、旅游性建设三种建筑形态，无法计算投资回报，须将土地分摊到每一种建筑形态上，按照规划面积和场地需求，将旅游性建设按1500亩计算，可销售性建筑和自营性建筑按面积比例划为2258亩、242亩分开进行预算。2、由于旅游性建设除开土地成本外，基他建设成本相差太多，如高尔夫球场，标准18洞72杆投资成本可以从5000万-5亿元不等，在此只做大概估算，不做详细预算。3、自营性建筑、旅游性建设均按年回报率6%计算。4、根据市场情况，住房销售均价按2400元/㎡，商业销售均价按4500元/㎡，项目可销售性建筑销售总价为1400000×2400+400000×4500=5160000000元。5、本投资预算仅供参考，欲知更加详细的投资预算，需待项目各项经济技术指标明确后，由专业预算部门预算得知。投资优势与回报投资预算预算前提：序号工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用备注（计费标准说明）1一、征地、拆迁补偿费

征地费亩2258.00300000677400000.00高尔夫和游乐场用地除外土地契税元677400000.003.0%20322000.00按征地费用土地登记公证费笔

30000.0030000.00

2二、斟察、设计和前期费

地形图测绘费㎡1506086.000.14210852.04按征地面积地质勘察费㎡1800000.002.003600000.00按总建筑面积建筑设计费㎡1800000.0025.0045000000.00按总建筑面积报建费㎡1800000.00260468000000.00按总建筑面积规划管理费元1440000000.000.3%4320000.00按建筑安装工程费招标费元1440000000.000.1%1440000.00按建筑安装工程费监理费元1440000000.000.2%2880000.00按建筑安装工程费预结算审计费元1440000000.000.3%4320000.00按建筑安装工程费施工合同鉴证费元1440000000.000.1%1440000.00按建筑安装工程费可销售性建筑投资预算（住宅+商业）序工程项目（费用）名称计量工程量单价或造价或费用备注（计费标

质量检测费元1440000000.000.15%2160000.00按建筑安装工程费

建筑方案评审费㎡1440000000.000.20288000000.00按建筑安装工程费3三、建筑安装工程费

土建工程㎡1800000.00800.001440000000.00

4四、基础设施费

自来水㎡1800000.0025.0045000000.00按建筑面积雨污水㎡1800000.0075.00135000000.00按建筑面积供电㎡1800000.00150.00270000000.00按建筑面积弱电（有线、局域网、监控、对讲）㎡1800000.0035.0063000000.00按建筑面积消防㎡1800000.0030.0054000000.00按建筑面积通信㎡1800000.0010.0018000000.00按建筑面积5五、（小区）配套建设费

绿化工程㎡828347.3030.0024850419.00景观占用地面积55%道路工程、广场及景观工程、水系工程、停车场㎡301217.20170.0051206924.00道路占用地面积20%直接费

3620180195.04前五项之和质量检测费元1440000000.000.15%21606六、管理费

建设管理费元1440000000.001.65%23760000.00按合同标的额建筑面积测量费㎡1800000.001.703060000.00按总建筑面积销售管理费元5160000000.004.00%206400000.00按总销售额（销售及推广）7七、税费

营业税及附加(5.5%)元5160000000.005.50%283800000.00按总销售额

印花税元5160000000.000.30%15480000.00按总销售额8八、利息

贷款利息元

8.40%

直接费9九、不可预见费

不可预见费（按直接费计）元3620180195.043.00%108605405.85直接费间接费

641105405.85六项至九项和总造价㎡1800000.002367.384261285600.89

总销售额

5160000000.00

毛利润额

898714399.11

毛利率

21.09%

企业所得税元898714399.1133.00%296575751.71按毛润额6六、管理费建设管理费元1440000000.00序号工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用备注（计费标准说明）1一、征地、拆迁补偿费

征地费亩242.0030000072600000.00高尔夫和游乐场用地除外土地契税元72600000.003.0%2178000.00按征地费用土地登记公证费笔

30000.0030000.00

2二、斟察、设计和前期费

地形图测绘费㎡161414.000.1422597.96按征地面积地质勘察费㎡290000.002.00580000.00按总建筑面积建筑设计费㎡290000.0040.0011600000.00按总建筑面积报建费㎡290000.0026075400000.00按总建筑面积规划管理费元435000000.000.3%1305000.00按建筑安装工程费招标费元435000000.000.1%435000.00按建筑安装工程费监理费元435000000.000.2%870000.00按建筑安装工程费预结算审计费元435000000.000.3%1305000.00按建筑安装工程费施工合同鉴证费元435000000.000.1%435000.00按建筑安装工程费自营性建筑投资预算（酒店+商场+寺庙+观道+学校）序工程项目（费用）名称计量工程量单价或费率造价或费用备注（计

质量检测费元435000000.000.15%652500.00按建筑安装工程费

建筑方案评审费㎡435000000.000.2087000000.00按建筑安装工程费3三、建筑安装工程费

土建工程㎡290000.001500.00435000000.00

4四、基础设施费

自来水㎡290000.0025.007250000.00按建筑面积雨污水㎡290000.0075.0021750000.00按建筑面积供电㎡290000.00150.0043500000.00按建筑面积弱电（有线、局域网、监控、对讲）㎡290000.0035.0010150000.00按建筑面积消防㎡290000.0030.008700000.00按建筑面积通信㎡290000.0010.002900000.00按建筑面积5五、（小区）配套建设费

绿化工程㎡88777.7030.002663331.00景观占用地面积55%道路工程、广场及景观工程、水系工程、停车场㎡32282.80170.005488076.00道路占用地面积20%直接费

791814504.96前五项之和质量检测费元435000000.000.15%652506六、管理费

建设管理费元435000000.001.65%7177500.00按合同标的额建筑面积测量费㎡290000.001.70493000.00按总建筑面积8七、利息

贷款利息元

8.40%0.00直接费9八、不可预见费

不可预见费（按直接费计）元791814504.963.00%23754435.15直接费间接费

31424935.15六项至九项和总造价㎡290000.002838.76823239440.11

一年投资回报

290000.00170.3349394366.41回报按总造价6%计算

十年投资回报

290000.001703.25493943664.07回报按总造价6%计算6六、管理费建设管理费元435000000.00旅游性建筑（高尔夫+游乐场+广场+停车场）投资优势与回报序号工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用备注（计费标准说明）1一、征地、拆迁补偿费

征地费亩1500.00300000450000000.00

土地契税元450000000.003.0%13500000.00按征地费用土地登记公证费笔

30000.0030000.00

2二、高尔夫球场

种植土㎡667000.0040.0026680000.00按1000亩计算果领草㎡667000.0030.0020010000.00按1000亩计算配套设施套

50000000.0050000000.00

3三、游乐场

建设费用㎡266800.00150.0040020000.00按400亩计算配套设施套10000000.0010000000.00

旅游性建筑（高尔夫+游乐场+广场+停车场）投资优势与回报序号4四、下沉式广场

建设费用㎡26680.00200.005336000.00按40亩计算配套设施套

2000000.002000000.00按建筑面积5五、停车场

建设费用㎡40020.0030.001200600.00按60亩计算配套设施套

200000.00200000.00

总造价㎡1000500.00618.67618976600.00

一年投资回报

1000500.0037.1237138596.00按总造价回报6%计算

十年投资回报

1000500.00371.20371385960.00每年按总价6%计算4四、下沉式广场建设费用㎡26680.00200.十年期投资回报序号项目名尔计量指标单位数量单价合计1一、投资成本

基本建筑成本元/M2M21800000.002334.714202485600.89自营性建筑成本元/M2M2290000.002838.76823239440.11旅游建筑成本

1000500.00618.67618979335.002二、销售收入

住房元/M2M21400000.002400.003360000000.00商业元/M2M2400000.004500.001800000000.00小计

5160000000.003自营性建筑收入

十年投资回报元/M2M2290000.001703.25493943664.074旅游性建筑收入

十年投资回报元/M2M21000500.00371.20371385960.00

总成本

5644704376.00

十年总收入

6025329624.07

十年期回报

380625248.07

十年期投资回报率

6.74%十年期投资回报序号项目名尔计量单位数量单价合计1一、投资成本报告结束谢谢指导！报告结束谢谢指导！栖霞市果都新城投资分析报告开发商：烟台市中房万丰房地产开发有限公司二○○九年十二月一日栖霞市果都新城投资分析报告开发商：烟台市中房万丰房地产开一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录栖霞，中国优秀旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故宫之称——牟氏庄园，有中国著名道教——太虚宫，有陡险异常，形如锯齿——牙山森林公园，有“胶东小华山”之誉——崮山。栖霞，中国苹果之都，果园面积68万亩，年产量7亿公斤。先后引进推广红富士、新红星、乔纳金等各类新品种60多个品系，推广应用苹果套袋、覆盖、摘叶转果、配方施肥等新技术20多项。栖霞，一座即既古老，又充满活力的年轻城市，更是一块美丽富饶、魅力四射、充满希望的土地认识栖霞栖霞，中国优秀旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一的一个内陆县级市,总面积2018平方千米，辖21处乡镇，968个自然村，人口68万，其中非农业人口10.67万人。城市化率15.5%，辖15个镇、办事处，1个开发区，953个行政村(居委会)。烟青、烟栖高级公路、文朱路、蓬水路等国道省道和县乡公路纵横交错，四通八达，全市南有青岛港、北有烟台港、东有烟台机场，蓝烟铁路横穿市内，形成了出入快捷的海陆空、立体式、现代化的交通网络。半小时2小时1.5小时栖霞简介认识栖霞栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一的一个内陆县级市,2008年，全市完成生产总值136亿元，增长5.2％；地方财政收入2.82亿元，增长10％；社会消费品零售额60亿元，增长19％；城镇居民人均可支配收入13400元，农民人均纯收入6420元，分别增长11.8％和10％。栖霞市消费能力非常强，将近达到了全民生产总值的一半。随着栖霞市苹果种植业的越来越广阔，农民人均收入增长速度越来越快，已经接近城镇人均收入增长率。城市基本数据认识栖霞2008年，全市完成生产总值136亿元，增长5.2％；地方财虽然一开始，市政府提出了向北发展的战略目标，但是距离城市约有3公里的距离，相对于日常生活购物，更是不方便，效果非常不明显。本项目距离城市中心仅一河之隔，由于有接近一半面积的山地，促使南面发展缓慢，现政府重点支持南城，如果能够很好的利用这些山地，南城的发展指日可待。行政中心行政中心3公里认识栖霞虽然一开始，市政府提出了向北发展的战略目标，但是距离城市约有购物主要为万家购物广场和商业步行街，商业步行街为栖霞最繁华的、也是最老的商业中心，有栖霞百货、供销售商场、银海服装商场、新天地服装广场。2008年，栖霞市零售消费收入60亿元，人均消费9347元，强大的消费力足以促使栖霞建设更加规范、档次更高的消费场所。购物场所商业步行街万家购物广场认识栖霞购物主要为万家购物广场和商业步行街，商业步行街为栖霞最繁华的纵观栖霞，虽然产业涉及到各行各业，却缺乏大型的专业市场，一个装饰品市场，却只有不到40家的门面，而塔山市场却只是一个最为普通的菜市场，对于小商品、果蔬等专业市场，完全处于空白状况。专业市场的建设不但能够弥补市场的空白，而且能够为增强市场的活力。专业市场塔山市场装饰品市场认识栖霞纵观栖霞，虽然产业涉及到各行各业，却缺乏大型的专业市场，一个栖霞市主要依靠牟氏庄园、太虚宫、牙山国家森林公园旅游景点全年接待游客70万人次，旅游产业总收入2亿元，人均消费285元。由于城市相关配套比较落后，不足以使旅游人群滞留，导致人均消费力不足，基本是当天往返，消费主要停留在门票、车票两大项目。建设与旅游相关的配套设施，如游乐园、寺院、高尔夫球场等，不但能够吸引人员滞留，而且能够带动消费。太虚宫牟氏庄园翠屏公园旅游资源认识栖霞栖霞市主要依靠牟氏庄园、太虚宫、牙山国家森林公园旅游景点全年栖霞目前有中档酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园宾馆，其余多为小型宾馆。从中小宾馆入住情况来看，栖霞的住宿行业明显出现过剩的情况，目前入住率不足30%，而像果都大酒店、华昕商务会馆的入住率通常在70%以上，明显高于小型宾馆。随着人民生活水平的提高，旅游观光、投资接待、业务洽谈等各项活动越来越频繁，对于高档需求越来越高。高档酒店的建设，是一个城市的形象，也是必要的。酒店行业悦心亭宾馆果都大酒店华昕商务会馆认识栖霞栖霞目前有中档酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园项目处于栖霞市最好的两所学校边缘，不但能够带来大量大气，而且能够带到一大批相关的产业，如图所示，实验小学和一中，从而带动了文化路大批文化产业。文化教育实验小学一中二中文化街认识栖霞翠屏中学项目处于栖霞市最好的两所学校边缘，不但能够带来大量大气，而且栖霞市的纯住宅区并不多，主要集中在凤凰岭公园的北面，约有住房2000余套，其他地方多以商住两用的混合型住宅。纯居住社区，不但能提高城市的居住品质，也是一种必然的趋势。居住纯居住区认识栖霞栖霞市的纯住宅区并不多，主要集中在凤凰岭公园的北面，约有住房一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录2004年至2007年，全市（包含乡镇）共出让土地30宗，出让面积356.11亩，规划建筑面积37.72万平方米，出让总地价8736.01万元，土地成交均价24.53万元/亩，其中市城共成交土地12宗，出让面积130.49亩，规划建筑面积17.33万平方米，出让总地价4427万元，土地成交均价33.92万元/亩。——数据来源中国土地资源网栖霞房地产起步比较晚，发展速度比较慢，前期开发项目多以商住两用混合住宅为主。规模小、配套不全，从而大大影响了市民的居民程度。2009年，有部分开发商引入一线城市开发理念，在市场上引起了不小的反映。2009年，全市共有5宗土地进行招拍，其中市城2宗，土地面积16804平方米，起拍均价31.31万元/亩。房地产市场2004年至2007年，全市（包含乡镇）共出让土地30宗，出大卖场倍受欢迎大型超市与时尚卖场快速兴起，受到市民追捧，从商业楼盘调查的结果和数据的分析上，栖霞市目前的商业状况由于受到地域环境的现实条件影响，在零售商业的发展上已经接近于饱和的状态。万家购物广场的主导商家客户“家家悦”、“振华百货”所带来的先进商业理念和全新的商业操作手法，大大改变了商家和消费者对现代零售商业的看法和认识。传统综合商场风韵尤存传统综合市场以功能全、价格适中继续享有一定的市场竞争力然而其落后的配套、混乱的局面使其形象大大打折，在零售上与超市存在着较大的竞争，市场份额也受到挤压。专业市场潜力巨大伴随着经济的发展，市场也在不断细分，各类专业市场随之产生在栖霞几乎处于空白状态，专业市场的出现，是与经济发展程度密切相关的，因此，随着经济的发展,专业市场是一个不可逆转的发展趋势。大型国际化居住社区将得到热捧随着人民生活水平的提高，越来越多的人更崇尚于居住的享受，对于居住的要求也越来越高，居住理念、配套设施已成为人民选择住房的首要标准。房地产市场房地产市场特征大卖场倍受欢迎房地产市场房地产市场特征2009年栖霞房地产供应一览表基本情况项目名称建筑面积建筑形态项目进度销售价格销售进度华府名都19.7万㎡高层在建一期第3栋2600第3栋约20%金苹果绿苑15万㎡小高层、多层一期现房，二期认筹2500一期80%雅景华庭7.5万㎡小高层、多层一期现房，二期在建2200一期80%鸿基·丽景园7.55万㎡多层开工不入未定未正式销售富贵园2.1万㎡多层现房2300余少数顶层蓬达海福来5万㎡小高层、多层封顶余少数电梯房和多层顶层东盛小区约2万多层7栋已现房2100第7栋剩30%房地产市场2009年栖霞房地产供应一览表基本情况建筑房地产市场重点项目介绍：华府名都产品定位新城中心，绝版国际化社区占地面积100亩建筑面积19.7万㎡总栋数12栋23层目前销售第3栋主力户型两室两厅面积113.64销售价格2600元/㎡户型三房两厅141.95\123.7两房两厅112.68项目简介栖霞市目前唯一一个纯高层项目，主打国际化社区；长春湖畔、市府旁大型住宅项目，自然环境优势，发展潜力大。栖霞市房地产市场最专业的营销中心，豪华气派、销售资料以物品包装，使人从营销中心就可以体验今后生活的品质与众不同；房地产市场重点项目介绍：华府名都产品定位新城中心，绝版国际化重点项目介绍：金苹果绿苑产品定位城市巅峰，央区品质大宅占地面积80亩建筑面积15万㎡总栋数小高层11栋、多层2栋、商业4栋目前销售一期70%，二期认筹主力户型三房两厅面积112㎡销售价格小高层2500户型三房两厅、四房两厅商业面积5万㎡商业价格临街8000元/㎡，内街5000元/㎡项目简介项目位于城市正中心，正面为文化广场，位置得天独厚；且项目还比较大，对于项目品质的营造起到了一定的效果。项目成功的引进了振华商厦，目前已经正式营业，对于项目的中心位置得到了进一步的稳固；房地产市场重点项目介绍：金苹果绿苑产品定位城市巅峰，央区品质大宅占地面重点项目介绍：雅景华庭产品定位栖霞人的好房子占地面积建筑面积7.5万㎡总栋数19栋多层，3栋小高层目前销售1-5栋80%主力户型三室两厅面积113销售价格2200户型两房两厅98㎡三房两厅132㎡项目简介栖霞市首个有别墅的项目，但别墅销售不理想，开发商现打算把未建的两栋别墅改成多层。项目亮点不多，主要以价格为主，位置占有一定优势。中心广场大型亲水景观。房地产市场重点项目介绍：雅景华庭产品定位栖霞人的好房子占地面积建筑面积重点项目介绍：鸿基·丽景园产品定位占地面积94.5建筑面积7.55万㎡总栋数29栋多层目前销售未销售主力户型三室两厅面积销售价格户型三室两厅97、113㎡项目简介栖霞第一个先建景观，再做房子的项目；项目配套有幼儿园，栖霞市在售项目中唯一的一个。目前项目只建有两栋楼在建，预计明年9年月交房。房地产市场重点项目介绍：鸿基·丽景园产品定位占地面积94.5建筑面积7一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录地块分析项目位于栖霞市城市最南端，距离城中心一河之隔，与百货大楼等老商业区一脉相承。距市政府约3000米左右距离。但随着市政府的重点支持，区域发展指日可待。项目的建设，必将引动栖霞新一轮的居住、商业新潮，开启栖霞城市核心。项目位置行政中心城市中心地块位置地块分析项目位于栖霞市城市最南端，距离城中心一河之隔，与百货西至山谷底下河水为界北面至翠屏路南止南林家庄路口以北东至迎宾路东面山脊项目属于新兴地块，周边多以民房和空地、山地为主。项目四至地块分析西至山谷底下河水为界北面至翠屏路南止南林家庄路口以北东至迎宾现场实照地块分析现场实照地块分析地块现状1、项目占地规模大，融商业、住房、旅游、休闲、购物、科研于一体，可供发挥空间大，便于品牌塑造；2、周边拥有的外部交通条件优越，地块属于新城建设项目，规划起点高，打造高端物业条件更加成熟；3、属于栖霞未来发展的新兴区域，由于政府重点扶持区域发展，区域前景一片光明。4、项目总占地面积约4000亩，南北长约1.5千米，东西宽约2千米，其中平地面积约2500亩，山地面积约1500亩。5、地块内有迎宾路项目南北穿插而过将项目地块一分为二，栖霞母亲河白洋河从贯穿南北。6、山地高差约定40米，坡度约三十度，部分地块坡度约50-60度。山谷数量众多。地块分析地块现状1、项目占地规模大，融商业、住房、旅游、休闲、购物、交通状况项目内有栖霞城市主干道迎宾路从项目内穿过，北至烟台，南至青岛以及联接栖霞各乡镇，东面文化路到达桃村、威海等地。现在1路、2路公交车从项目中间穿过。地块斜对面为栖霞汽车总站。交通便利，四通八达。地块分析交通状况项目内有栖霞城市主干道迎宾路从项目内穿过，北至烟台，周边配套学校：翠屏中学、一中、小学、幼儿园医院：栖霞人民医院南郊分院购物：家家悦餐饮娱乐：冠霞肥牛、顺风肥牛银行：农业银行、邮政储蓄、农村信用社政务：交警大队交通：1路、2路地块分析周边配套学校：翠屏中学、一中、小学、幼儿园地块分析项目内商业状况1、以汽车站往南，至南林家庄为界，西边多为商品房，东边多为村民自有房屋。约有商户200余家，除有烟台知名商家”家家悦“超市外，其他商家均为个体经营户。2、现有商家中，汽车零售和相关配件等与之相关行业所占比重较为突出，约占有25%的比例，其次为餐饮，约占有20%的比例，果蔬种业约有15%比例，另有部分药店和小百货等其他行业。3、地段内商户租金相对较低，15000-4000元/年不等（包含一、二层），面积共约130-150㎡。4、地段屋内因有部分村民自建房屋，因此自营业主占有相当大的比例。5、地段内商品房承建商品房比较早，一般为一、二层整体出售或一、二、三层整体出售，售价由2001年的1400元/㎡涨到现在的2100元/㎡，8年时间上涨约为50%，发展空间非常大。地块分析项目内商业状况1、以汽车站往南，至南林家庄为界，西边多为商品店铺名称主营业务租金\售价买入总价面积㎡购入年份泰和超市小百货、超市23万元1302007年大大水饺餐饮、水饺1400元/㎡13万元902001年家家乐菜店新鲜菜4500元/年100翠丰书店书、报刊8000元/年30万元150洪兴超市小百货、超市8000元/年30万元150山城水暖配件水暖锅炉8000元/年35万元150金土地良种种业8000元/年35万元150中天汽车装璜汽车饰品30万元150国永水暖管件水暖配件12000元/年150项目内商业租售一览表地块分析店铺名称主营业务租金\售价买入总价面积㎡购入年份泰和超市小百分析小结1、白洋河从地块内南北贯穿而过，利于项目环境的营造；2、迎宾路从项目贯穿，项目展示性强、通达性强，易于塑造良好的商业氛围；3、项目内有大量的山谷、山体，环境优美，无疑为建造山体别墅和休闲旅游的最佳场地；4、地块内多为空地、山地、平房，拆迁量少，从而大量减少项目投入成本；5、地块内房价上涨迅猛，5年时间房价上涨一倍，上升趋势、升值空间日新月异。地块分析分析小结1、白洋河从地块内南北贯穿而过，利于项目环境的营造；一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录地块属性ABDCA地块：最靠近城市中心的地块，白洋河支流将地块拦截，地块以北繁华热闹，地块内为印染厂和钢材厂，目前已经全部停产。B地块：沿迎宾路地块，地块平整，地块内有少数工厂和居民区，C地块：地块为大部分为为空地，少量民房、工厂，有学校一所，地块平整，白洋河从地块内穿插而过。D地块：山地和洼谷，地块为没有建筑，现全部为果树。可行性开发策略地块属性ABDCA地块：最靠近城市中心的地块，白洋河支流将地总规市意图可行性开发策略总规市意图可行性开发策略规划面积建筑形态建筑面积花园洋园40万㎡别墅30万㎡公寓50万㎡建筑形态建筑面积普通住房20万㎡风情商业街20万㎡商业批发市场20万㎡以上建筑为可销售性建筑，面积合计约180万

㎡，其中住房面积140万㎡，商业面积40万㎡。以上建筑形态仅供参考，具体面积根据地块的实际实用率进行规划确定。可行性开发策略可销售性建筑规划面积建筑形态建筑面积花园洋园40万㎡别墅30万㎡公寓50可行性开发策略自营性建筑建筑形态建筑面积主题商场10万㎡学校、幼儿园3万㎡寺庙3万㎡观道3万㎡酒店、培训中心10万㎡建筑形态建设面积游乐场30万㎡高尔夫球场70万㎡下沉式广场3万㎡大型停车场10万㎡以上自营性建筑建筑面积共29万㎡，旅游性设施建设面积共同113万㎡。以上建筑形态仅供参考，具体面积根据地块的实际实用率进行规划确定。旅游性设施可行性开发策略自营性建筑建筑形态建筑面积主题商场10万㎡学校总体构思说明——建筑分布1、翠屏路与迎宾路交汇处至翠屏公园山边，即城关村区域：2层观河商业楼，小高层公寓，会议接待中心与酒店；2、迎宾路两侧批发型商业双首层结构或高跨举架双层结构门市；3、沿河风情商业街，建筑特色化，如江南风情；4、南三里店村委区域形成一个下沉式商业广场\零售主力店5、商业广场以南至林家庄路为拆迁安置区（多层住宅）6、山系西坡各山谷建游乐设施，翠屏中学等开阔山谷建少量中档住宅，部分山谷建设风情别墅类产品。总体构思说明——建筑分布1、翠屏路与迎宾路交汇处至翠屏公园山7、山脊建顶级度假酒店＼高档特色餐厅与高端特色休闲娱乐设施；8、山系东坡由低到高建设中高档社区＼联排别墅＼独体别墅，各类风情建筑；9、山系东坡的沟西店小水库建设临湖会所＼休闲商业与社区商业＼临水豪宅；10、翠屏公园南移，在现有地块建设成英伦、西班牙风情谷，山北头改河道走势，形成景观。总体构思说明——建筑分布总体构思说明——建筑分布五纵三横一脊一盘山1：五纵1：霞光路南延沿山建设，在南三里店处与沿河路汇成一条路五纵2：翠屏路北侧白洋河东侧沿河路南延五纵3：迎宾路五纵4：翠屏公园东侧沿河路（沿山路）五纵5：与迎宾路平行，迎宾路与沿河路之间，社区内纵向道路（双首层路）总体构思说明——道路系统五纵三横一脊一盘山1：总体构思说明——道路系统五纵三横一脊一盘山2：三横1：翠屏路平行的沿河路三横2：南三里店翠屏中学后一条上山路可改造成翻山路与东坡道路体系相融三横3：地块南侧那南林家庄路东延到文化路一脊：从南林家庄路的林家庄村后山沿山脊至南天门最高处建设山顶公路，贯穿二横＼三横与盘山道，联系山脊两侧景点设施一盘山：为要为东侧中高档社区服务，分出适量支路连接各住区组团，形成社区主出入道总体构思说明——道路系统五纵三横一脊一盘山2：总体构思说明——道路系统住宅景观：东坡为主场，建设坡地景观与临湖景观；山体西侧住宅组团景观来河景与广场景观，以商业景观商业景观：河道改造与广场建设，风情各异的商业主题景观，霓虹灯与商业牌楼构成的景观观光景观：山谷、河道、山脊、山顶景观与陡坡造景以及寺庙等传说神话文化景观。庙宇、道观在南区新建。总体构思说明——景观体系住宅景观：东坡为主场，建设坡地景观与临湖景观；山体西侧住宅组一、认识栖霞二、房地产市场三、地块分析四、可行性开发策略五、投资优势与回报目录一、认识栖霞目录战略目标：栖霞城市新核心·CBD规划战略目标——以栖霞城城市建设为出发点，以打造栖霞乃至烟青地区的“动力核心”为战略目标。强化栖霞南城的金融商务、购物休闲、旅游休闲、文化活动、生态人居等城市综合服务功能，为城市发展提供“复合动力”，为产业的高速发展提供支撑。在完善城市功能的同时，注重提高土地效益，力求规划与实际条件、开发操作相一致。规划定位——以商业核心区、国际居住区和旅游休闲为核心，高效综合利用城市空间，将栖霞城市建设成为具有现代化国际标准的旅游城市中心区、城市客厅。战略规划·前瞻定位城市中心这里，不仅仅是栖霞的城市中心，更是烟青地区的城市中心投资优势与回报战略目标：栖霞城市新核心·CBD规划战略目标——战略规划·通过延续城市主功能区中轴线布置的特点，由北向南形成主题商业广场——沿河风情商业街——游乐训练基地——旅游休闲等一系列基础设施和标志性景观建筑。街区内商业、文化、体育、休闲等设施齐全，品质高雅，整体设计高起点，风格一致，街区将成为栖霞的新城中心区，充分展现栖霞的个性特色。栖霞、翠屏山地段将展现一幅美丽的画卷……投资优势与回报通过延续城市主功能区中轴线布置的特点，由北向南形成主题商业广规划中的新城将打造栖霞核心城区，拥有栖霞规模最大的主题购物中心、商务酒店、下沉式广场。他不单只是面对栖霞，更是面对烟台、青岛，他承载的是一个城市的梦想，是60万栖霞市民的梦想——立足栖霞，面向烟台，辐射山东半岛栖霞城市新核心·CBD投资优势与回报规划中的新城将打造栖霞核心城区，拥有栖霞规模最大的主题购物中优势一核心区位，交通便捷区位上，项目与城市中心无缝链接，随着项目的逐步开发，323万平方米的建设面积，大量配套设施，项目的核心区位优势将更加明显。迎宾路北接烟台，南连青岛、蓬来，距离同三高路入口仅十分钟车程，文化路连接桃村、威海等城市。半小时2小时1.5小时投资优势与回报优势一核心区位，交通便捷区位上，项目与城市中心无缝链接，随着政企合作，强强联手优势二栖霞市与中房万丰深度合作共同开发，成立合资公司，进行土地一级市场开发，志在将整个区域运作成功。按照“政府引导、市场运作、优势互补、滚动开发、收益共享”的原则，共同开发建设果都新城项目。投资优势与回报政企合作，强强联手优势二栖霞市与中房万丰深度合作共同开发，成4000亩整体性区域规划，保证了区域资源价值利用的最大化。商业、商务、居住、旅游等功能的合理设置使整个区域自我中心化，成为一个协调发展的有机整体。优势三4000亩，宏大规模整体性规划充分体现综合优势和规模优势居住旅游商业商务投资优势与回报4000亩整体性区域规划，保证了区域资源价值利用的最大化。优项目合理的利用栖霞现有的苹果资源，打造一系列的苹果产业链，利手现有的河流、山谷，打造旅游购物一条街，其可持续发展的产业，无论是投资者、经营者、客户，都有一个强有力的保障。优势四可持续发展的支撑力投资优势与回报项目合理的利用栖霞现有的苹果资源，打造一系列的苹果产业链，利优势五广阔的市场基础栖霞自2000年苹果产业进行产销两旺的状态，年均收入3-5万，经过10年的发展，现果农每家存款收入均达30万元，储蓄存款余额50.24亿元，人均7821元，只要能够很好的建设适应地产品，引导客户前来消费，便能够顺速的实现投资回报。投资优势与回报优势五广阔的市场基础栖霞自2000年苹果产业进行产销两旺的状优势六纯生态景观，打造烟青宜居生态之城利用白洋河，打造江南风情景观长廊；利用山谷，打造万国风情谷；利用山脊，打造山顶购物休闲街，利用山坡，打造高尔夫球场；利用公园，打造旅乐场、训练营。投资优势与回报优势六纯生态景观，打造烟青宜居生态之城利用白洋河，打造江南风优势七星级运营，贴心服务项目采用明确分工，各做专长的运营管理模式，住房、商业以销售为主，酒店、商场、高尔夫以及旅游行业以自营为主，和与业的运营管理公司进行长期合作，确保项目长期的获利，投资优势与回报优势七星级运营，贴心服务项目采用明确分工，各做专长的运营管理优势八立足栖霞，面向烟台，辐射山东半岛强大的旅游资源、消费行业，更需要面向社会推广，公司已和国内外专业公司合作，利用公园在烟台的影响力和资源和政府合作，举行，由国内外专业公司出思路、计划，在栖霞以及烟青等地实行有效的、计划性苹果艺术节，旅游节等活动和广告宣传。投资优势与回报优势八立足栖霞，面向烟台，辐射山东半岛强大的旅游资源、消费行投资优势与回报投资预算预算前提：1、本项目涉及到可销售性建筑、自营性建筑、旅游性建设三种建筑形态，无法计算投资回报，须将土地分摊到每一种建筑形态上，按照规划面积和场地需求，将旅游性建设按1500亩计算，可销售性建筑和自营性建筑按面积比例划为2258亩、242亩分开进行预算。2、由于旅游性建设除开土地成本外，基他建设成本相差太多，如高尔夫球场，标准18洞72杆投资成本可以从5000万-5亿元不等，在此只做大概估算，不做详细预算。3、自营性建筑、旅游性建设均按年回报率6%计算。4、根据市场情况，住房销售均价按2400元/㎡，商业销售均价按4500元/㎡，项目可销售性建筑销售总价为1400000×2400+400000×4500=5160000000元。5、本投资预算仅供参考，欲知更加详细的投资预算，需待项目各项经济技术指标明确后，由专业预算部门预算得知。投资优势与回报投资预算预算前提：序号工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用备注（计费标准说明）1一、征地、拆迁补偿费

征地费亩2258.00300000677400000.00高尔夫和游乐场用地除外土地契税元677400000.003.0%20322000.00按征地费用土地登记公证费笔

30000.0030000.00

2二、斟察、设计和前期费

地形图测绘费㎡1506086.000.14210852.04按征地面积地质勘察费㎡1800000.002.003600000.00按总建筑面积建筑设计费㎡1800000.0025.0045000000.00按总建筑面积报建费㎡1800000.00260468000000.00按总建筑面积规划管理费元1440000000.000.3%4320000.00按建筑安装工程费招标费元1440000000.000.1%1440000.00按建筑安装工程费监理费元1440000000.000.2%2880000.00按建筑安装工程费预结算审计费元1440000000.000.3%4320000.00按建筑安装工程费施工合同鉴证费元1440000000.000.1%1440000.00按建筑安装工程费可销售性建筑投资预算（住宅+商业）序工程项目（费用）名称计量工程量单价或造价或费用备注（计费标

质量检测费元1440000000.000.15%2160000.00按建筑安装工程费

建筑方案评审费㎡1440000000.000.20288000000.00按建筑安装工程费3三、建筑安装工程费

土建工程㎡