房地产项目工程质量缺陷及对策T

工程质量控制点的设置

房地产项目工程质量缺陷及对策

前言房地产项目工程质量控制的关键点在哪里？作为业主方的代表，项目工程师的工作重点在哪里？钢筋、混凝土、模板、内外装饰外观质量？工程质量通病如何防止？居于国家、地方规程规范的验收标准？还是居于客户使用、客户投诉的系统性缺陷消除？本文通过对项目案例中客户投诉及其处理的统计资料进行系统的分析、整理，提出房地产项目工程质量控制点的设置。特别注明：本文数据、图片主要来源于2005年上海“麦莎”、“卡努”台风后多个项目的工程照片，部分图片来源于网上收集的资料。并非指某一特定项目。目录1、客户投诉分类及统计规律2、屋面与露台渗漏3、门窗及框边渗漏4、外墙面渗漏5、卫生间及管道渗漏6、地下室防裂与渗漏7、墙地面裂缝8、外立面装饰9、成品保护与验收10、工程质量管理体系1.1客户服务系统CRM投诉问题分类类别一类级别营销服务销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动规划设计小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底工程质量结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保物业维修维护放在服务类质量问题直接反应的现象可能造成的影响及后果渗漏水问题

屋面、露台防水对业主装修、入住造成较大影响。厨卫渗漏水问题对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。墙面渗水维修困难,反复发生。窗框、门框渗水维修影响业主精装修台面等。一步台排水不畅，雨水进入室内造成室内木地板大面积被泡等严重后果。CD组团采光井没有排水地漏雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。地下室外墙面未做防水这是地下室渗水的根本原因。照明系统受潮、进水容易造成短路。暖气、给排水问题

施工与图不符，装修误伤管线造成严重漏水。地埋暖气管有多处接头漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内容易进水受损。暖气片漏水漏水造成很大损失。热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好漏水造成很大损失。供水水压不够，热水器打不着火强弱电问题电表爆炸造成恶劣影响。1.2、质量投诉现象及影响质量问题反映出的现象可能引起的后果其它质量问题

承重墙跑模装修很难处理。墙面裂缝维修费时费力。地面裸露暖气管容易破坏管线。卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓影响防水效果。回填土不实管线脱落，散水台断裂。阳光室底部保温脱落容易脱落伤人。露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓容易脱落伤人。外墙砖空鼓容易脱落伤人。外墙面返碱、外墙砖颜色不一致影响外立面。铁艺防锈处理不到位容易损坏，影响外立面。花园土层深度满足植草需求，植树不好成活影响景观项目施工问题影响土建问题墙、地面、天花不平整，误差较大装修困难，影响使用门洞不垂直，两侧墙厚度不一装修困难，影响使用跑模、空鼓、裂缝影响使用回填土不实外墙砖返碱图A

图B

图C影响使用渗漏水问题厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A至图H对业主装修、入住造成较大影响门窗问题门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实影响使用中空玻璃内有杂质等无法清理管线问题采暖井跑水造成经济损失，影响居住和使用地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A

图B渗水，造成装修损失，影响居住暖气供回水管接反；暖气管与自来水管串接无法采暖给排水问题卫生间下水管脱节漏水，无法使用卫生间下水管内大量施工垃圾堵塞，无法使用热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度易造成管堵，熔接处易渗漏自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通无法使用热水及取暖冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞户内返水部分坐便器与墙壁距离过近无法安装洁具强弱电问题电线未穿管；CD组团使用临时用电烧毁业主电表电线接串，一个开关控制多个灯开关与灯不能对应，影响使用门磁、窗磁安在室内，安装位置有误无法使用1.3“某工程”房屋交付客户投诉统计（420户）数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）合格工程客户满意门窗工程：1.32条/户土建裂缝：0.19条/户装饰工程：0.39条/户给排水：0.05条/户土建渗漏：0.20条/户建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收指标，用于提高工程质量验收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，降低投诉率。1.4、“某工程”客户投诉问题统计墙地面、门窗、渗漏是三座大山1.5“某工程”2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后1.6“某工程””2005年上海““麦莎””与“卡卡努”台台风过后后1.7从投诉统统计中寻寻找工程程质量控控制点4大客户投投诉问题题2、屋面与与露台渗渗漏2.1案例：屋屋面与露露台墙根根渗漏2.2案例：雨雨天不漏漏晴天漏漏水顺着女女儿墙面面渗入防防水层下下的保温温层内这是某户户露台积积水未排完的的情况，，露台三面高高过阳台台门槛，且无无泄水孔孔，一旦堵住住只有朝朝室内流室内这里最低低建议：水水落管设设计时要要多考虑虑非正常常情况，，尤其上上海暴雨雨较多，，而且使使用中也也会有意意外发生生2.3案例：屋屋面露台台积水、、排水不不畅2.4：案例：：室内外外无高差差，水倒倒灌入户户案例：C型露台、、ABD型进户平平台，都都因为没没有留足足够的高高差，且且无底槛槛，用户户装修后后内外高高差一样样，甚至至要略高高，下雨雨时倒泛泛水。石材贴完完就跟门门槛一样高高这儿也是，贴完面砖就和铝合金门下槛差不多了建议：设设计时充充分考虑虑实际使使用中的的情况2.5案例：砌砌体墙直直接落在在楼板上上，无混混凝土导导墙2.6：案例：：过多的的屋面反反梁设置置露台大多多是下有有房间、、梁上反反的做法法，这样样的做法法对下一一层的空空间感觉觉有利，，但给施施工、防防渗漏以以及露台台的装修修使用带带来很多多隐患。。露台反梁梁部分采采用膨胀胀珍珠岩填起起，上面面是卷材材，从基层做到到面层过过程较长长，过程中珍珠珠岩一旦旦受潮，，水蒸汽始终都都在夹层层中，早早晚是个隐患四面反梁梁，好像像一个水池池，但下下面是室内内2.7案例：卷卷材防水水层无法法收头象这里，，未卷进下槛槛，存水试验验不漏下雨漏漏建议：设设计时对对于反梁梁的设置置需慎重重，实际际上，由由于联排排的层高高较高（（尤其底底层大厅厅），下下面梁在在装修时时是可以以解决的的；露台台多固然然好，太太多就过过了；今今后审图图时对于于细部节节点和选选材要细细。2.8案例：出出屋面烟烟道根部部处理马马虎露台、屋屋面防水水节点设设计处理理，如烟烟道、防防水卷边边设计处处理，这这些部位位容易往往室内渗渗水图图A2.9、案例：：露台、、屋面防防水节点点设计处处理，如如护栏设设计处理理，这些些部位容容易往室室内渗水水图B2.10案例：过过时的披披水板及及屋面防防水构造造设计业主想搭搭阳光棚，，于是就就利用反反梁，结果果铝合金金地脚打打穿防水层层，造成成渗漏业主觉得得反梁有碍碍露台活活动于是面砖砖贴到反反梁顶，雨大大时水会会翻过卷材渗渗入墙内内2.11案例：屋顶花园园女儿墙墙周遍种种植物已已高于防防水线返回2.12屋面、露露台施工工:1.主要是控控制结构构层不渗渗漏，防水施工工前先进进行结构构闭水试试验(淋雨检查查)，若有漏点点先用防防水宝或或注浆处处理；2.防水施工工时要求求重点处处理细部部:泛水,墙根,管边等女儿墙泛泛水墙根防水水细部2.13屋面防水水保温构构造1、结构密密实，自自防水2、混凝土土导墙、、反梁3、倒置式式屋面防防水构造造设计4、女儿墙墙、管根根、孔洞洞节点优优先处理理5、防水材材料必须须收口6、排水顺顺畅，防防止倒灌灌3.1案例：门门窗框边边渗水3.2案例：门门窗框顶顶部底部部渗漏3.3案例：门门窗拼缝缝打胶渗渗漏铝合金窗窗几乎所所有的接接缝部位位都存在在渗漏的的可能性性3.4案例：推推拉窗无无高低脚脚，雨水水倒灌3.5案例：铝铝合金门门窗水泥泥砂浆框框边塞缝缝不密实实发泡涨出出切割，，表面防防水膜破破坏3.6案例：发发泡剂表表面防水水膜破坏坏打胶里面空的的，发泡泡剂断打打3.7案例：打打胶太薄薄轻易拉拉脱下槛里填填的木块块、木屑，发发泡剂打打的没用3.8案例：建建筑垃圾圾填塞底底框3.9铝合金门门窗框防防水加强强层3.10铝合金框框边滴水水和排水水坡门窗:（1.）留设门门槛(出阳露台台门下槛槛)（2.）门窗框框接头打打胶质量量门下槛起起到防水水设防作作用门窗框进进场时验收接头头打胶3.11施工过程程控制门窗:（3.）门窗框框塞缝后后,隐蔽前的的交接验验收（4.）外框周周边打胶胶质量（5.）淋水检检查门窗框周周边塞缝缝需逐一一验收3.11施工过程程控制3.12门窗淋水水检查方方法标准：门门窗和墙墙体采用用常压（（0.2-0.3MPA）淋水检检查，淋淋水管ø10PVC管，钻孔孔ø2@50；同栋搂搂每批3－4个。时间间2小时。全数检查查3.13非打开方方法的渗渗漏处理理方案3个主要工工序1、内灌浆浆2、外墙面面砖防水水勾缝3、外墙面面砖防水水封闭4、墙面渗渗漏4.1案例：墙墙面孔洞洞与裂缝缝处渗漏漏4.2案例：一一步台排排水不畅畅，雨水水倒灌浸浸泡地板板。4.3案例：空空调平台台未做防防水、排排水不畅畅返回4.4案例：地地下室线线盒渗水水损坏业业主已装装修墙面面。4.5外墙渗水水通道勾缝剂及及外墙裂裂缝是进进水的第第一通道道找平层及及粘接层层是良好好的“小小水库””和渗水水通道墙体有不不少的缺缺陷，轻轻质墙体体内水可可以到处处流动窗户塞缝缝质量很很难保证证窗户本身身漏水也也常出现现4.6石材挂贴贴外墙构构造4.7石材墙面面压顶4.8空调板根根节点4.9外墙面孔孔洞堵补补5、卫生间间与管道道渗漏5.1案例：厨卫管道道渗水5.2案例：热热水管（（PPR管）施工工过程中中热熔处处理不好好，水管管热熔接接口容易易破、渗渗水。5.3案例：返返潮、发发黑的装装修木门门套、木木踢板返回5.4案例：室室内采暖暖管线、、各上水水管线施施工与图图纸偏差差太多，，业主装装修损伤伤管线，，造成渗渗水。5.5案例：：照明明系统统线管管受潮潮、进进水、、漏电电、短短路：：图为为灯泡泡内进进水，，非常常危险险。5.7案例：：预埋埋供水水铝塑塑管接接头渗渗漏返回5.8案例：：弱电电系统统设备备均在在地下下井内内，易易受潮潮或被被水淹淹，给给检修修带来来困难难。厨房、、卫生生间:1.同样是是控制制结构构层不不渗漏漏，防防水施施工前前先进进行结构闭闭水试试验，，逐间间检查查,若有漏漏点用用防水水宝或或注浆浆处理理；2.控制管管根、、烟道道等部部位的的吊模模质量量,用膨胀胀细石石砼，，必须分分两次次浇筑筑，第第一次次完成成后要要求灌灌水检检查,不合格格的打打掉重重来3.防水施施工时时要求求重点点处理理细部部:管边,墙根等等插入图图片5.9卫生间间防水水施工工控制制5.10卫生间间防水水构造造5.11管根孔孔洞堵堵补5.12地漏防防水节节点5.13卫生间间木门门根部部防水水1、木基基层板板离开开卫生生间地地面50MM，内灌灌发泡泡剂2、门饰饰面板板离开开地面面5MM，下面面打玻玻璃胶胶6、地下室室裂缝缝与渗渗漏防防治6.1地下室室结构构裂缝缝控制制三个地地下室室长200米，宽宽17－53米，是是超长长大体体积混混凝土土结构构设计采采用3条后浇浇带，，混凝凝土及及后浇浇带全全部掺掺入HEA外加剂剂项目中中心与与监理理、总总包多多次洽洽商讨讨论，，并实实地考考察混混凝土土泵站站将地下下室裂裂缝控控制的的重点点放在在：混凝土土坍落落度（（12－14CM）、砂石石含泥泥量、、施工工控制制和养养护取消混混凝土土板内内的HEA，仅保保留了了后浇浇带部部分的的HEA在顶板板转角角处增增加了了抗裂构构造钢钢筋6.2地下室室外墙墙防水水构造造6.3地下室室顶面面防水水构造造6.4地下室室地面面防水水构造造6.5地下室室孔洞洞堵补补7.墙地面面裂缝缝7.1案例：：外墙墙面裂裂缝底层悬悬挑梁梁上部的垂垂直缝缝较明显显，部部分外墙可可见，，约0.3mm。多分布在在叠加加房底层层客厅厅部位。。这些裂裂缝由由于悬悬挑梁梁下部部地基基处理理不当当（原原设计计要求求填炉炉渣或或聚苯苯板，，实际际下部部已填填实））,实际受受力与与计算算不符符造成成，部部分裂裂缝内内外贯贯通，，直接接导致致渗漏漏7.2案例：：内墙墙、地地面裂裂缝7.3案例：：回填填土不不实,散水台台断裂裂。这一类类是梁梁下水水平、、柱旁旁竖直直缝：：缝随随温度度变化化明显显，清清晨夜夜晚几几乎看看不见见，中中午温温度高高时明明显，，一般般小于于0.3mm。该类类缝大大部分分由于于砼或或砌块块材质质不同同，线线膨胀胀系数数不同同，对对温度度变化化敏感感，多多位于于外墙墙两种种材料料交界界处打开以以后看看，钢钢丝网网按要要求做做了，但裂裂缝还还是出出来此处渗渗漏有有些就是是因为为内外贯贯通缝缝7.4案例：：砌体体界面面裂缝缝7.5案例：：墙体界界面裂裂缝、、螺栓栓孔、、脚手手眼堵堵补不不密实实7.6控制砌砌体砌砌筑质质量斜砌砂砂浆饱饱满斜砌前前至少少放置置10天砌筑时时间要要控制制,分四次次进行行砌块砌砌筑前前要存存放28天,运至楼楼内存存放顶砌斜斜砖至至少10天后进进行7.7砌体构构造要要求要要规范范:1.设置构构造柱柱---墙端头头\拐角2.窗台压压顶砼砼伸入入墙体体3.施工洞洞口过过梁设设置规规范窗台砼砼压顶顶两端端伸入入墙体体至少少200.施工洞洞口设设置过过梁,并留马马牙槎槎及构构造钢钢筋7.8甩浆:(工具采采用空空压机机)1.粉刷墙墙面均均提前前一天天甩浆浆，重重点是是砼结结构面面，加强甩甩浆质质量、、控制制甩浆浆密度度、强强度2.砖墙与与结构构柱相相接时时，砌砌筑前前在墙墙体接接触面面甩浆浆，避免竖竖向砖砖缝开开裂甩点均均匀,控制密密度及及强度度7.9贴网:1.墙体与与结构构梁柱柱相接接处2.过梁和和窗台台压顶顶的八八字角角处3.水电予予埋管管线处处墙与梁梁柱结结合处处水电线线管处处外墙钢钢丝网网(用保温温钉粘粘贴)拉结筋筋与压压顶钢钢筋拉拉通窗下口口设45°°玻纤网网，400宽800长。8、外立立面装装饰8.1外墙砖砖返碱碱，影影响外外立面面（售售楼处处）图图B8.2外立面面墙砖砖空鼓鼓、脱脱落，，容易易伤人人，8.3外墙面砖施施工前前，根根据图图纸尺尺寸，，核实实结构构实际际情况况，以大面面排整整砖为为原则则，绘绘制施施工大大样，，避免免出现现“破破活””窗间墙墙排版版确保对对称美美观9、成品品保护护与验验收9.1案例：：惨痛痛的铝铝合金金门框框9.2案例：：交叉叉作业业保护护9.3面砖涂涂料阴阴角交交接处处处理理，用用粘胶胶带贴贴好，，防止止相互互污染染美纹纸纸贴边边确保顺顺直美美观9.4窗边打打胶同同样要要求用用粘胶胶带贴贴好后后再打打胶美纹纸纸贴边边确保顺顺直美美观9.5楼梯间间梯井井的细细部处处理滴水线线条加鹰嘴嘴处理理9.6部品组组装化化设计计9.7交房验验收:逐间房房实测测实量量并记记录---整改完完善---确保保每每间间房房的的开开间间、、方方正正、、平平整整度度、层高高等等无无偏偏差差开间间检检查查层高高检检查查10、工工程程质质量量控控制制体体系系10.1建立立完完善善的的工工程程质质量量管管理理体体系系技术术准备备质量量记记录录过程程控控制制统一一工工程程技技术术标标准准统一一设设计计节节点点细细节节技术术讨讨论论与与沟沟通通样板板引引路路：：消消除除设设计计缺缺陷陷和和施施工工差差异异性性工序序检检查查：：重重要要工工序序、、关关键键部部位位平平行行检检查查成品品保保护护：：落落实实措措施施，，交交叉叉作作业业保保护护分户户验验收收：：分分阶阶段段依依次次以以户户为为单单位位验验收收《样板板指指引引验验收收表表》《工序序检检查查验验收收表表》《分户户验验收收表表》4、工程程质质量量与与安安全全控控制制10.2样板板引引路路墙体体定定位位墙体体材材料料、、厚厚度度空调调预预留留孔孔洞洞卫生生间间排排气气孔孔厨房房强强排排孔孔洞洞住户户配配电电箱箱定定位位多媒媒体体箱箱单单位位开工工、、插插座座定定位位门窗窗开开启启碰碰撞撞土建建工工程程师师检检查查给排排水水工工程程师师检检查查电气气工工程程师师检检查查施工工大大面面积积展展开开设计计师师、、营营销销书面面确确认认监理理人人员员跟跟踪踪检检查查4、工程程质质量量与与安安全全控控制制10.3工序序检检查查地下下室室侧侧板板地下下室室顶顶板板屋面面防防水水墙面面防防水水卫生生间间防防水水螺栓栓孔孔修修补补混凝凝土土基基面面修修整整施工工缝缝加加强强防水水底底层层施施工工粘贴贴加加强强层层防水水面面层层施施工工保护护层层施施工工混凝凝土土基基面面清清理理后浇浇带带处处理理防水水层层施施工工保护护层层施施工工屋面面结结构构闭闭水水911加强强层层911防水水层层水泥泥砂砂浆浆保保护护层层APP卷材材屋面面闭闭水水试试验验挤塑塑苯苯板板保保温温层层螺栓栓孔孔堵堵补补脚手手眼眼堵堵补补门窗窗框框砂砂浆浆塞塞缝缝墙体体基基层层粉粉刷刷门窗窗框框边边JS涂膜膜门窗窗框框边边打打胶胶墙面面淋淋水水试试验验混凝凝土土导导墙墙浇浇筑筑管道道孔孔洞洞堵堵补补加强强层层施施工工防水水层层施施工工保护护层层施施工工卫生生间间闭闭水水10.4成品品保保护护各专专业业分分包包工工程程成品品保保护护措措施施的的落落实实交叉叉作作业业成品品保保护护监监控控屋面面防防水水卫生生间间防防水水铝合合金金门门窗窗阳台台栏栏杆杆空调调百百叶叶入户户门门电梯梯安安装装优化化分分包包施施工工工工序序10.5分户户验验收收施工工单单位位分分户户验验收收监理理单单位位分分户户验验收收项目目中中心心分分户户验验收收公司司模模拟拟客客户户验验收收移交交物物业业公公司司入伙伙交交付付门厅厅及及公公共共部部位位入户户门门及及门门锁锁铝合合金金门门窗窗及及配配件件阳台台栏栏杆杆空调调百百叶叶/插座座/预留留洞洞厨房房、、卫卫生生间间排排气气孔孔开关关、、插插座座定定位位卫生生间间闭闭水水、、通通水水试试验验照明明通通电电地面面、、墙墙面面裂裂