北京某园区建设项目申请报告-

PAGEPAGE4北京**·建筑创意区项目申请报告北京市**********研究院北京*************管理有限公司二零一零年十一月北京**·建筑创意区项目申请报告项目名称：北京**·建筑创意区委托编制方：北京***********创意有限公司受托编制方：北京市**********研究院北京*************管理有限公司编制日期：2010编制单位 北京市****研究院 工程咨询证书编号：************北京****管理有限公司 工程造价证书编号：************编制负责人 *** 注册咨询工程师审定人 ** 注册造价工程师审核人**编制人 ***目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 申报单位及项目概况 1一. 项目申报单位概况 1二. 项目概况 2三. 编制依据 4第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 5一. 发展规划 5二. 产业政策分析 8三. 行业准入分析 8第三章 建设内容和建设规模 13一、 建设内容 13二、 建设规模 15第四章 选址及建设条件 17一. 项目选址及用地方案 17二. 市政与周边环境条件 18三. 征地拆迁和移民安置规划方案 18第五章 建设方案 19一. 建设方案理念 19二. 建设原则和标准 19三. 总体规划及设计方案 20第六章 节能方案 28一. 暖通系统方案 28二. 给排水系统方案 29三. 电气系统方案 31四. 项目节能措施及效果分析 32第七章 环境和生态影响分析 40第八章 项目实施进度与组织管理 41一. 进度计划确定的原则 41二. 项目进度计划 41第九章 投资估算与来源 42一. 编制范围 42二. 编制办法 42三. 项目投资估算 43四. 资金筹措计划 44第十章 财务评价 45一. 项目投资 45二. 测算说明 45三. 项目主要收入 45四. 现金流出 46五. 主要经济指标 46第十一章 社会影响分析 48一. 社会影响效果分析 48二. 社会适应性分析 49附件 附件1北京市规划委员会（2010规条供字0038号）“北京市规划委员会规划条件（土地储备供应）”附件2建设条件规划附图附件3总平面图附件4北京市环境保护局关于北京**建筑创意区建设项目环境影响报告书的批复（京环审[2010]617号）附件5北京市发展和改革委员会关于北京**•建筑创意区项目节能专篇审查意见（京发改能评[2010]186号）附件6北京市交通委员会文件（京交规函[2007]914号）附件7营业收入与税金及附加估算表附件8总成本费用预测表附件9损益表附件10全投资现金流量表附件11投资计划与资金筹措表附件12建筑分区投资估算表附件13北京建院****创意有限公司房地产开发资质证书申报单位及项目概况项目申报单位概况项目申报单位：北京建院****创意有限公司。北京建院****创意有限公司成立于2010年6月，位于**********1号，注册资金3000万元。公司股东为北京市****研究院和**********经营管理中心，其中北京市****研究院占有股份为95%，出资数额为2850万元；************经营管理中心占有股份为5%，出资数额为150万元。北京市****研究院北京市****研究院（英文名称：BeijingInstituteofArchitecturalDesign，以下简称BIAD）成立于1949年10月，是与共和国同龄的大型国有民用****机构。BIAD自成立以来，经过几代人的开拓创新、励精图治，累计完成****面积已超过1.5亿平方米，在****及科研领域取得了突出的成绩，曾被北京市政府授予“首都****突出贡献设计研究单位”荣誉称号。BIAD1979年开始实行事业单位企业化管理，1992年开始享有对外经营权，成为改革开放后最早进入国际建筑市场的国内著名设计企业之一。1998年通过ISO9001质量管理体系认证。BIAD坚持以改革促发展，以“建设中国最卓越的****企业”为共同目标，以“建筑服务社会”为核心理念，以“开放、合作、创新、共赢”为经营宗旨，以“为顾客提供高完成度的****产品”为质量方针，坚定不移地实施“BIAD设计”品牌战略，充分利用设计与科研、人才与技术的综合优势，全面提升核心竞争力，在激烈的市场竞争中保持设计水平和原创能力的领先地位，为促进行业的发展和****领域的繁荣贡献力量。截止到2009年4月，BIAD拥有职工1663人，工程技术人员达1472人。包括工程院院士1名，国家设计大师9名，突出贡献专家12名，教授级高工85人，高级建筑师和高级工程师438人，建筑师和工程师553人，拥有一级注册建筑师258人，一级注册结构工程师160人，注册造价工程师6人。BIAD设有深圳分院、海南分院、云南分院、成都分院、内蒙古分院、上海设计部、山西分部、重庆办事处、厦门佰地****有限公司等外埠分支机构。从1977年至2008年，设计获国家奖61项，获建设部奖180项，获北京市奖428项。科研获国家进步奖28项，获部科技进步奖75项，获北京市科技进步奖148项。获詹天佑土木工程大奖10项。北京夏都信达国有资产经营管理中心北京夏都信达国有资产经营管理中心，机构设置在延庆县发展和改革委员会，注册资本22000万元，于2003年8月份在北京市工商管理局延庆分局注册的法人企业，出资人为县财政局所属鼎华国有资产经营管理中心，总资产102930万元，净资产27046万元，资产负债率为74％（以银政合作为主要渠道，主要帮助项目单位融资为目的）。截止到2009年底，中心自成立以来共计融资103500万元，尤其在2009年中都取得了较好的经济效益和社会效益，主要是对延庆县新农村建设五项基础设施建设以及重点工程方面取得了明显的成效。比如：农村路比原来畅通，街道卫生等方面都有了明显改善。特别是北京夏都信达平台2009年获得市县两级基本金补助1.2亿元（市6000万元，县6000万元）后，增强了其融资能力，对延庆县重大项目起到了很大作用。按照京发改[2009]1298号关于2009年延庆县投融资平台资本金补助有关事项的批复。经县长办公会研究决定，以借款的方式支持延庆县经济结构调整具有重要带动和引导作用的重大产业项目。即铜锣湾商业中心项目建设。该项目已于2010年1月21日正式开业，颇具人气效益颇好。预计年营业额可达8亿元，实现利润8000万元，同时可为延庆县作为旅游城市提供商业配套，使游客在县城内游玩之余能有休闲购物之场所，还可以解决居民就业5000个岗位。自2003年8月份以来，在县委、政府的领导下，充分发挥投融资平台作用，共计融资10亿多元。项目概况项目名称北京**·建筑创意区项目建设背景在2001年北京获得2008年奥运会的举办权，圆了中国人民成功申奥的百年梦想；2008年，北京奥运会的成功举办，让世界进一步了解了中国，也让北京走向了世界，同时促进和加快了北京向“世界城市”目标迈进的脚步。“世界城市”是建设以“人文北京、科技北京、绿色北京”为特征的、彰显东方文化为目标，注重能源的充分利用和环境保护，而文化创意产业凭借着知识密集性、产业高附加性和无直接生态环境影响的特点，已经成为促进城市发展的重要动力之一。延庆县地处北京市西北部，在北京市良好政策指导下，积极发展区域经济，社会发展取得重大成就，综合经济实力和人民生活水平进一步提高，城市建设取得了突破性发展。随着旅游卫星城总体框架基本形成，城市绿化、道路、供电、通信、供水、供暖、污水处理等基础设施日益完善，生态城市的品位日益提高，科技体制改革也在逐步深化，教育体制改革同样取得明显成效，医疗保健水平不断提高，现已发展成为京西北绿色生态屏障。北京**·建筑创意区是响应北京市及延庆县的产业政策，从长远发展角度考虑，拟定本项目的开发建设将不以经济效益为唯一衡量标准，拟从不同深度，不同层次的多种经营带动整个文化创意产业的发展。项目建设地点本项目位于北京市延庆县延庆镇西屯村，在建设中的延庆新城以西，妫水河北侧。地块四至为东至妫水公园；西至规划路；南至妫水公园；北至延农路。（详见：附件4建设条件规划附图）。项目建设内容北京**•建筑创意区由教育科研用地和混合用地两部分组成：=1\*GB3①教育科研用地用于建设设计博物馆、创意研发工作室、国际设计培训学院、综合服务区、市政配套用房等；=2\*GB3②混合用地用于建设创意主题会展中心、综合功能区、设计体验酒店、创意研发工作室等。项目建设规模及主要经济指标本项目总建设用地面积174185m2，其中教育科研用地部分用地面积为92724m2，混合用地面积为81461m2，代征道路用地面积35965m2。项目总建筑面积为139349m2，其中教育科研用地部分表1-1主要经济技术指标序号名称数量（m2）一总用地面积2101501总建设用地面积174185其中：教育科研用地面积92724混合用地面积81461道路用地面积35965二总建筑面积1393491其中：教育科研用地面积645692混合用地面积74780三容积率0.8四建筑密度25.50%五绿地率42%项目总投资总投资估算为82726万元，其中：工程费53216万元；建设工程其他费用21661万元；建设期贷款利息1858.6万元；预备费5990万元。项目资金来源由项目建设单位负责筹措项目所需全部资金。教育科研用地部分项目资金全部为建设单位自有资金；混合用地部分项目30%为建设单位自有资金，其余70%拟申请银行贷款。编制依据中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；延庆新城规划（2005年-2020年）；延庆新城控制性详细规划（街区层面）；延庆县延庆镇镇区详细规划；延庆镇区道路改造工程初步设计；北京市工程地质、地震地质资料；北京市规划委员会规划意见书2007规意选字0245号；国家及北京市相关法律法规；其他内部资料。PAGE52发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划发展目标北京**·建筑创意区遵循延庆总体规划的要求，作为北京延庆设计创意产业园区一期项目，启动并引领地区创意产业发展；打造国际一流的集创作、培训、科研、成果展示、文化交流等全面功能的创新型文化创意产业聚落；形成北京市建筑创意产业及相关行业交流的最重要主流平台。依托延庆县的环境资源优势及其妫水河城市生态景观带，倡导生态、环保、节能、科技、创新等新理念，主张贯穿全程的绿色设计、绿色建筑、绿色运营，北京**·建筑创意区将成为创新型生态环保园区的典范。城市规划以《北京城市总体规划》、《北京市区中心地区控制性详细规划》、《北京旧城历史文化保护区保护和控制范围规划》、《北京市地下空间发展规划》、远郊县（区）的区域规划和卫星城总体规划为基本框架，制定历史文化名城保护、城市绿化系统、国家和市级风景名胜区等一批重点规划，完善城市规划体系。在具体实施中做到：保护历史文化名城风貌落实《北京旧城历史文化区保护和控制范围规划》，根据各历史文化保护区的文化内涵和特色，优化土地使用功能。提高城市承载能力改善城市交通，进一步加强交通设施建设，改进和加强交通管理，完善城市道路网和轨道交通网。建立以公共交通网络为主体、快速交通为骨干的现代化城市交通体系。优化城市能源结构，为改善首都大气环境创造良好条件。保障城市供水，积极配合国家有关部门实施南水北调工程，建设官厅水库饮用水源恢复工程，完善供水管网。维护城市安全运行，全面建立起山灾害监测预警系统、救灾指挥系统、减灾行动系统组成的全市统一综合防灾减灾系统。重点做好防震减灾和消防工作。改善首都生态环境以造林绿化、治理水土流失和风沙危害为重点，建成三道绿色生态屏障。以燕山、太行山绿化工程、前山脸爆破造林工程为重点，建设山区生态圈，开展退耕还林、还草，使林木覆盖率提高到70%以上。以“五河、十路”和农田林网建设为重点，搞好绿色通道建设，构筑平原生态圈，使平原地区林木覆盖率提高到25%以上。以首都绿化隔离地区建设为重点，形成城区生态圈。保护和合理利用资源严格保护和合理利用水资源，以建设节水型城市为目标，采用征收水资源使用费、水资源使用权交易等经济手段，优化水资源配置和使用，推动节水资源化再利用。加强土地资源保护和利用，强化对农用地管理和转用审批，严格控制各类建设占用耕地，加强基本农田的管理，实行占用耕地补偿制度；积极开展土地整理、复垦，增加耕地后备资源，保持耕地总量占补平衡；加强对土地利用的分类制导，合理规划各类功能区建设用地，严格控制市区、村镇建设用地规模。加强矿产资源管理，实施资源保护政策，大力推行综合开发和综合利用，满足城乡建设的需要。促进人口健康发展坚持计划生育的基本国策，严格控制人口增长，加强外来人口管理，调整人口分布，积极解决老龄化带来的问题，促进经济、社会与人口、资源、环境的协调发展。规划布局和要求北京正在进行城市中心区和10个城市边缘集团的布局建设，中心区和边缘集团之间铺设240万平方米的绿化隔离带，逐步形成“城市中心区——绿化隔离带——边缘集团——卫星城——小城镇”的城市新布局，初步形成功能完善、布局合理的城市体系，形成现代化与古都风貌和谐结合的国际大都市城市格局。有关规划对延庆新城的定位延庆新城规划的有关内容2005―2020延庆新城规划提出，新城的区域功能定位为：（1）生态职能：延庆新城将成为北京市的后花园、西部生态屏障的重要一环，重要水源保护地，保障首都城市生态安全的关键区域，是西部发展带中的生态型城市发展区。（2）经济职能：延庆新城将成为京津冀北区域经济发展的重要节点，北京联系西北的空间枢纽和产业纽带。农业循环经济的重要示范区，建设生态农业为特色的都市现代农业示范产业区。最具特色的体验旅游和休闲旅游区，发展高端旅游休闲经济。服务北京国际大都市的科研、艺术创意型产业新区。（3）文化职能：延庆新城是历史文化名城的重要组成，集中众多著名风景名胜区的历史悠久的文化大县。促进首都对外交往事业的重要组成。（4）定位核心与发展目标：延庆地区和新城的发展定位核心可概括为三个方面：首都生态涵养重地、国际旅游休闲名区、现代生态宜居新城。以生态涵养和环境建设为前提，加强首都重要水源地的保护和西北部生态屏障的建设；积极保护挖掘历史文化和风景名胜资源，塑造地域文化特色，发展包括旅游休闲商务在内的高端服务业、生态友好型工业、都市型现代农业，努力构建循环经济产业模式；建设辐射区域的京西北交通枢纽和物流基地；充分尊重和利用山川盆地的自然地理、地貌特征，营造山水相间的组团式城镇发展空间格局，配置覆盖城乡、优质完善的公共服务设施，建设宜居新城的典范。本项目的功能定位依据前期策划，北京**·建筑创意区将成为：高端创意机构的创作场所；高端创意机构的教育与培训基地；建筑科研项目的科研、实验、成果展示与市场转化的基地；服务于创意设计人员的高品位开放式的休闲、交流场所。本项目定位北京**·建筑创意区遵循延庆总体规划的要求，作为北京延庆设计创意产业园区一期项目，启动并引领地区创意产业发展；打造国际一流的集创作、培训、科研、成果展示、文化交流等全面功能的创新型文化创意产业聚落；形成北京市泛建筑创意产业及相关行业交流的最重要主流平台。依托延庆县的环境资源优势及其妫水河城市生态景观带，倡导生态、环保、节能、科技、创新等新理念，主张贯穿全程的绿色设计、绿色建筑、绿色运营，北京**·建筑创意区将成为创新型生态环保园区的典范。产业政策分析文化产业是市场经济条件下繁荣发展社会主义文化的重要载体，是满足人民群众多样化、多层次、多方面精神文化需求的重要途径，也是推动经济结构调整、转变经济发展方式的重要着力点。文化“走出去”步伐加快，文化进出口贸易逆差逐步缩小，我国文化产业的国际竞争力不断增强。总的看，我国文化产业呈现出健康向上、蓬勃发展的良好态势，正在成为推动社会主义文化大发展大繁荣的重要引擎和经济发展新的增长点。延庆以优美的自然环境为依托，特殊的地理位置，是适合创意产业机构飞速发展的沃土，可为创意产业的发展提供良好的空间形式，希望吸引大量致力于生态环保、文化创新事业的机构落户延庆。BIAD与北京夏都信达国有资产经营管理中心凭借自身的实力及社会责任感，必将在推进延庆文化创意产业及生态环保事业全面发展、打造国际一流低碳经济社会进程中做出贡献。行业准入分析在全球化的创意产业大潮中，北京找到了结合自身文化科技资源优势的产业定位－文化创意产业。在“两会”上，北京市已经正式提出将文化创意产业作为北京的支柱产业。项目贡献本项目的落成将成为延庆县又一个集生态，环保，节能于一身的特色项目，填补延庆创意产业的空白，填补北京市****与规划创意产业的空白，成为服务于北京国际大都市的科研、艺术创意型产业新区，打造出北京的建筑创意神话。其贡献主要表现在以下几个方面：贡献一：创建特色生态示范区倡导落实保护生态环境的要求，倡导新的环保方式及能源应用技术。环境友好的规划设计，有效控制开发对生态的影响。在****中采用适宜技术，使建设和运行过程中对环境的破坏降至最小。将河流生态修复融入规划设计，保护母亲河**的水资源、保护周边生物群落。作为延庆县环保开发的建设试点，成为环保的实验示范基地，起到教育示范的作用，加强公众的生态保护意识。贡献二：打造泛建筑展览社区建筑大师的个人风格实物展示，将成为延庆休闲旅游的又一品牌性资源。建筑文化与**传统文化有机融合，在传承历史文脉的基础上开拓创新。先进的建筑规划理念，成为提升园区整体品质的可靠保证。贡献三：提升国际影响力汇聚国际建筑大师世界各国的建筑大师，目光均投向中国，不但在中国拥有自己的作品，更会来中国定期工作。领跑国内设计行业本项目是北京市唯一的建筑创意区，必将拥有巨大影响力和推动力，今后将作为“亚洲建筑师大会”的分会场成功举办一系列活动。研发新产品技术****行业的发展与新技术、新产品的创意与研发密不可分。本项目在这方面将推动相关产品的创新。推动关联产业建筑作为产业内涵巨大，拥有一系列相关设计和生产行业。本项目将有力的推动相关设计理念的发展。贡献四：促进社会主义新农村建设对农民住房回迁进行妥善安置，利用新型科技（如：太阳能技术），提升居住条件。创造更多就业机会。加快建设各项基础设施。加快延庆的城市化建设。贡献五：吸引国内外创意投资高回报率的产业优势大幅拉升延庆区域经济的发展。吸引国外的环保投资。开启建筑创意产业的新型发展模式。吸引世界各地的创意资金。项目特色贡献六：围绕项目定位，打造项目特色1.功能分区及产学研的经营模式北京**•建筑创意区，功能分区包括：创意工作室部分、教育培训部分、会展交流部分、主题建筑、配套服务设施、配套酒店、室外空间利用、配套管理用房及市政设施。园区本着以生态环保为基础，建筑创意为提升的原则，为世界建筑大师搭建一个充分展现最先进设计理念的空间。在这里，思想和智慧的火花自由碰撞，神奇的妫水河畔将产生出无尽的奇思妙想。这里将产生环保生态保护的示范效应，成为全国****行业的环保示范，带动我国节能、环保建筑的发展。****行业的发展与新技术、新产品的发展密不可分，而发展新技术、新产品最重要的是创意与研发，建筑创意区的魅力将使该区域吸引大量与建筑相关的制作产业，形成产业链条，为延庆带来新的商机。本创意区将成为北京市第一个集中为建筑新产品提供试验与展示的空间。建筑业是一个产业拉动效应巨大的行业，该园区将以****为龙头，带动一系列相关设计和生产行业，如景观设计、室内设计、多媒体制作等，各行业良性互动，在项目的拉动下形成一条龙的规模化经济。2.生态住宅实验及示范区届时，将在园区内建起一系列采用适应性技术、低能耗的生态住宅实验及示范区，此住宅可作为短期来此工作专家的公寓。而其本身就可以组成了一座令人炫目的建筑博物馆。3.绿化生态示范功能延庆素来以绿色自然生态闻名。因此，计划充分利用项目中部南北走向的渗透绿化带和南侧原有自然景色、规划主绿化带，在保护的基础上进行绿化系统的整合与重组，使项目绿化系统发挥最大的生态效应。4.生态技术为了尽量减小开发建设对自然生态的破坏，要求对建筑的高度、密度、容积率都做到严格的控制，建成的将是低层、低密度、高质量的建筑。设计创意区对社会的影响力1.创意区将对拉动区域经济发展起到重要作用绿色经济是地区经济可持续发展的源泉，本项目的建设将为延庆县提供一种全新的绿色环保产业经济模式，产生生态保护示范效应，提升建筑创意产业的功能，使创意产业这种智力密集型产业将给延庆县及周边地区带来生机，实现完整运营，拉动区域经济的发展。我国目前勘查设计产业年产值近1000亿元人民币，是全球最大的市场，奥运会的举办，奥运场馆的建设，全球各大设计机构日益看重中国这个新兴的市场，随着大批高素质企业和人才的入驻，将带动****产业及其上下游产业在该地区的发展，为延庆县乃至北京市带来新的经济增长点。2.填补北京创意产业发展中关于建筑与规划创意产业的空白本项目可以借助北京地区科研院所密集的优势，积极加强合作，努力打造高新技术产业化基地。积极发展与名校及科研机构建立产、学、研一体化的技术战略联盟，开展科研项目合作，力图吸引以知识密集型产业为主的智力型企业的进驻，提出“招智引才”的概念，力求在延庆建立这样一个国际化智力型的产业基地。结合当地优美的自然环境，营造一种全新的工作模式和工作氛围。成为设计行业“静修”的风水宝地。将要来到这里的是一批有品位、有能力、有技术、高层次的精英人才。项目将要带来的不仅是投资，还有世界一流的优秀人才。3.创意区将推动延庆和北京创意产业的发展创意产业区将充分发挥全社会创意产业资源优势，积极配合政府制定延庆和北京创意产业发展规划及策略，强化导向、构筑平台、推动集聚、形成体系，发挥中心的综合性平台作用、调动各创意产业企业和机构与创意人才的积极性，整体推进延庆和北京创意产业发展。其独特的平台作用将体现在以下几个方面：展示功能：组织不同的版块，如工业设计、****、文化产业、原创设计大师、创意领域的各种主题展等。交流功能：组织知识产权信息沟通、项目对接、各国创意产业经验和创意产业人才培训等方面的交流和推广。发布功能：将对各国创意产业新政、北京及国内其他城市政府关于创意产业动向等信息，及时进行发布。接受各界创意领域的招投标发布会、新闻发布会等。交易功能：通过举办创意作品展示、设计买卖、设计经营和知识产权等交易和拍卖活动，实现创意的产业化。投资咨询平台功能：组建以创意产业为重点投资方向的投资公司。教育培训平台功能：以创意产业人才培训为主体，联合电影学院、音乐学院、中央美院、北京市规划设计院、北京市市政设计院等高校以及企业、行业机构、国际资源联合办学，定向为企业培养专业性创意产业人才。国际交流功能：举办国际建筑创意产业会议、设计方案推广展示会议、创意产品推介会议、国际建筑大师创意研讨会议，举办各类国际建筑创意论坛。建设内容和建设规模建设内容“北京**•建筑创意区”用地由西侧的教育科研设计用地及东侧的其他类多功能用地组成，规划拟以创作、科研、教育、办公为主导功能，配以适量综合服务设施；结合妫水河及三里河湿地良好的生态景观条件，形成相对独立的城市生态新区。北京**•建筑创意区由教育科研用地和混合用地两部分组成。教育科研用地用于建设设计博物馆、创意研发工作室、国际设计培训学院、综合服务区、市政配套用房；混合用地用于建设创意主题会展中心、创意研发工作室、设计体验酒店、综合服务区。教育科研用地总建筑面积74780m2设计博物馆拟引进国际高端博物馆或国家级美术馆，建设成国内先进的引领潮流的设计博物馆、具有中国建筑特色的设计博物馆。此部分拟总建筑面积约4800m2创意研发工作室创意研发工作室将成为园区最具特色及活力的部分，以园区西南部用地为主，成片或成链规划成可灵活划分的小地块作为各类中小型工作室相对集中的区域，其内容为大师工作室、创意研发工作室、展室及设计配套服务等。其中的部分内容可与生活配套服务设施穿插布置，形成园区建筑及空间感体验的特色。此部分拟总建筑面积约22940m2国际设计培训学院拟在园区西北部建设培训学院，建筑面积约29390m2，主要满足国内及国际的学术交流、实践交流及职业建筑师培训、国际学生交流等需求。主要建筑包括：各类教室、报告厅、展厅、多功能厅、设计工作间、图书馆、办公、学生公寓、健身中心等此部分拟总建筑面积约29390m2综合服务区结合培训学院、博物馆、工作室等各项功能，着力建设全方位多功能的综合配套服务区，服务区贯穿园区设计，涵盖园区内各类人群需求，为园区内的培训学院、博物馆和研发工作室提供优质的配套服务设施。此部分拟建面积约17000m2市政配套用房拟建变配电室等相关市政配套建设用房。此部分拟建面积约650m2混合用地总建筑面积64569m2创意主题会展中心引进国际建协及相关行业权威峰会等国际一流的设计及设计行业的重要展会、论坛，并举办日常的商业展览、展示、交流等活动。主要建筑包括：国际报告厅、会议厅、会展中心等，同时提供较大型的室外展示场地。此部分拟总建筑面积约4500m。创意研发工作室创意研发工作室将成为园区最具特色及活力的部分，以园区西南部用地为主，成片或成链规划成可灵活划分的小地块作为各类中小型工作室相对集中的区域，其内容为大师工作室、创意研发工作室、展室及设计配套服务等。其中的部分内容可与生活配套服务设施穿插布置，形成园区建筑及空间感体验的特色。此部分拟总建筑面积约11459m2设计体验酒店园区东侧规划建设北京缺少的具有一定规模的精品设计体验酒店。设计体验酒店依托延庆的自然地理条件、**的自然风光，并赋予艺术及设计为酒店经营的内涵。酒店南侧为艺术沙龙，咖啡吧，典藏艺术品展廊、艺术品拍卖等等高端配套。它的建成将成为一个具有艺术气质的高端聚会的地标。此部分拟建面积约32510m2综合功能区结合酒店、会展、培训、工作室等各项功能，着力打造富有特色的配套服务及交流场所，交流场所贯穿园区设计，涵盖高端及普通需求，内容包括饭店、酒廊、咖啡馆、特色餐饮、特色展卖、小型展览等。此部分拟建面积约16100m2建设规模根据北京市规划委员会《规划意见书》（2010规条供字0038号），本项目总用地面积210150m2，其中总建设用地面积174185m2，代征道路用地面积35965m2（拨地钉桩成果文号：2010延拨字012）。详见项目用地规划表3-1。表3-1规划用地面积表各地块规划指标序号规划地块编号用地性质用地规模（平方米）容积率地上建筑规模（平方米）控制高度（米）建筑密度（%）绿地率（%）空地率（%）101-01F3其他类多功能用地122820.8982612304070201-02F3其他类多功能用地94360.8754912304070301-03F3其他类多功能用地236610.81892912304070401-04C6教育科研设计用地306650.82453212304070501-05F3其他类多功能用地360820.82886612304070601-06C6教育科研设计用地620590.84964712304070小计--174185-139349----总用地规模：210150平方米总建设用地面积：174185平方米（拨地打桩成果文号：2010延拨字012）需由土地使用权人同步实施或代征的内容：35965平方米其中：同步代征的道路用地面积：35965平方米（拨地打桩成果文号：2010延拨字012）建设项目规划条件附图见附件2。本项目总建筑面积为139349m2教育科研用地建筑面积为74780m设计博物馆为4800m2国际设计培训学院29390m2市政配套用房650m混合用地建筑面积为64569m2创意主题会展中心建筑面积为4500综合功能区为16100m2设计体验洒店创意研发工作室11459m2表3-2混合用地规划建筑面积表用地性质名称建筑面积m2合计混合用地创意主题会展中心450064569综合功能区16100设计体验酒店32510创意研发工作室11459表3-3科研用地规划建筑面积表用地性质名称建筑面积m2合计教育科研用地设计博物馆480074780创意研发工作室22940国际设计培训学院29390综合服务区17000市政配套用房650选址及建设条件项目选址及用地方案项目选址延庆县位于北京西北郊，县城离北京市80km，东临怀柔区，南接昌平区，西北与河北省的怀来、赤城两县接壤。东经115°44′～116°34′，北纬40°16′～40°47′。地形东高西低，北、东、南三面临山，西临官厅水库，位于延庆怀来盆地东部。全县东西长65公里，南北长46公里，总面积1993.7平方公里，其中山区面积1450.69平方公里，占全县土地总面积的72.8%；平原面积523.09平方公里，占全县总面积的26.2%；水面19.92平方公里，占1.0%。本项目地处北京夏都―延庆县延庆镇西屯村西南，项目地块东至妫水公园；西至规划路；南至妫水公园；北至延农路。区位优势明显，交通顺畅便利，临近“**”，建设地段为抬升期切割冲洪积平原，西部临近官厅水库，区域内无影响建筑稳定的不良地质现象，地下水资源丰富。基础工程条件总体上可满足工程建设的需要。妫水河被推为延庆八景之首，有着“东方莱茵河”的美誉，周边环境清幽恬静，风光优美，宛若江南。早在1500年前，北魏郦道元曾亲临勘察，并在《水经注》中写下一节优美的文字；金元两代帝王沉迷其山光水色，銮舆而来，驻跸不去。明清时期这里已成了旅游胜地，雅士名流纷沓而至，赞叹之辞传诵一时。建设用地的自然条件本项目拟建场地内周围无活动断裂带穿过，区域地质条件较稳定。地质概述根据《北京市工程地质、地震地质资料》，本项目用地范围内的工程地质属于III类地区，山地河谷平原，地势平坦，坡度1－5％，局部有少量不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土的处理问题。地震等级根据国家地震局1999年公布的《中国地震烈度区划图》，该镇所在地区属于地震基本烈度区划7度，镇内无断裂带分布。气候条件本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季多雨，紫外线强，雨量丰富，秋季天高气爽，季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。项目用地现状本项目现状场地基本平整，局部有沟、坑。用地外部交通状况较好。现状绿化有大树及成片林地、苗圃。市政与周边环境条件本项目位于北京市延庆县延庆镇西屯西南地块，距延庆县城2公里。所在区域内已完成三通一平，项目所需的市政管线配套工程需整体规划设计和建设。为体现建筑创意区的特点，依据环保生态的设计原则及资源合理配置原则，引入先进的科学技术，结合国家相关规范，使大市政建设和地块开发同步实施。以保证整体开发的理念，有效控制土地开发成本，提高工作效率，最终以设计、规划部门批准的市政配套建设方案为准且符合区域总体规划要求。征地拆迁和移民安置规划方案本项目无需征地拆迁及移民安置。建设方案建设方案理念为贯彻落实《北京城市总体规划（2004－2020年）》，北京市委、市政府要求组织编制全市各新城规划。延庆新城是新的《北京城市总体规划（2004－2020年）》中确定的11个新城中一个重要新城，延庆县委县政府高度重视新城的发展，拟在自然生态、风景如画的延庆新城西部创建一流的国际化创意产业园——“北京延庆设计创意产业园区”，作为延庆新城规划中的十个新区之一。整体定位为：“以科研办公为主导功能，配以适量商业、居住、休闲娱乐设施；结合沿妫水河及三里河良好的生态景观条件，形成相对独立的城市生态新区。”它将为国际知名创意机构的创作、展示、科研、培训、交流以及配套服务提供一流的富于生态创新理念的城市聚落空间。同时，北京市“十一五”文化创意产业发展规划提出要将北京打造成为创意之都，延庆新城规划中也明确将该区定位为“服务于北京国际大都市的科研艺术创意产业新区”。北京**•建筑创意区为北京延庆设计创意产业园区一期项目，它位于北京延庆设计创意产业园区西南角，即延庆县延庆镇西屯村西南地块，总用地面积210150m2，总建筑面积139349m建设原则和标准依照项目定位提出北京**·建筑创意区总体规划，规划对本设计任务书中拟建功能等内容均可作调整并提出建议，但总体规划需完整、特色、可行。根据园区项目定位及绿色规划、绿色设计、绿色运营的原则，就生态维护、环保节能等方面提出规划阶段的控制纲要。确定园区整体特色，建立总体控制框架，就园区建筑控制、景观控制、空间特征等方面提出设计导则或控制纲要。提出园区运营模式、分期建设、分期运营等规划；并可就园区建设发展的任何其它方面提出建议。总体规划及设计方案总体功能布局园区绿树成荫的创意大道、环境优雅的休闲景观轴、以及带有一定野趣的水际线，在形式上完成了一种从城市到乡村、从人工到自然、从农田到水波的过渡。尽量减小开发建设对自然生态的破坏，对建筑的高度、密度、容积率都做了严格的控制，保证低层、低密度、高质量建设，加强对妫水河水资源保护以及自然物种群落的保护。规划用地主要由教育科研用地和混合用地两种功能构成，并细分为：创意主题会展中心、综合服务区、综合功能区、设计体验酒店、设计博物馆、创意研发工作室、国际设计培训学院等。各分区在城市道路上设有独立入口，由基地内的行车道路和南侧以步行为主的“主街”串接起来。园区以设计体验酒店为区域核心活动空间，具有接待，服务，休闲度假和短期工作等功能，酒店采用集中式酒店楼房和院落与观景平台式自由布局；创意主题会展中心位于基地中部，邻近湿地的地标式建筑群，以一个大体量的会展中心作为集中点；国际设计培训学院位于基地西北侧，将带动延庆创意新城的整体人文环境的提升，以空间上大体量的校园建筑成为创意园北部屏障；创意研发工作室位于基地西南侧，创意区的空间布局突出了互动氛围的营造；综合功能区在基地中部，是主要的商业活动聚集区；设计博物馆将成为园区的重要地标建筑之一，其独具特色的建筑空间效果将会让所有进入其中的参观者赞叹。建筑创意区将为以BIAD为主体的泛建筑创意领域的创意型企业（或机构）提供创作、培训、科研、成果展示、文化交流的聚落。道路交通规划为积极响应国家提倡的节能减排目标，本方案的交通组织强调“步行优先”理念。基地南侧偏于步行，与整体“串珠式”布局相匹配，采用可展现基地纵深的从西南至东北方向延展的“步行脊”——主街——串接各个功能部分。沿主街上有廊道，可供雨天行人使用。冬季，廊道两侧可被冰墙封闭，抵挡寒风；基地北侧偏于车行，道路网密度较高，道路铺装与广场等硬地相结合，在保证交通可达性同时，避免对人流交通的割裂。外部空间规划1.本项目室外空间设计与室内空间设计同等重要；室、内外空间设计的统筹协调；创造出崭新、积极、强烈的新型空间特征。2.延庆位于北京西北方向，气候较北京寒冷。考虑当地的地理及气候特征，规划设计对冬季使用问题予以关注。建筑单体设想园区建设将在总体规划的指导下，分期、分步实施及运营。园区今后的****，将吸引世界各地的设计师积极参与，不同风格、不同流派的建筑创意和谐汇聚构成整体的特色建筑体验。本次规划对园区的这一需求及综合景观、室外空间等方面做了考虑，依照适当的建筑单体控制导则，确保了园区整体的建筑形象丰富而和谐。景观规划园区景观设计采用“Merging——融合”理念，不主张采用大面积条块分割。根据基地地形和土壤不同条件，选择不同种类的植物。尽可能采用当地植被，并维持现状基地的生物多样性。景观分区可包括乔木区、灌木区、草地区、湿地区等。景观设计为方案带来亲和力和趣味性。市政规划目前规划用地范围内无可使用的热源及燃气源。根据延庆当地规划方案，园区未来可以利用的基本基础设施条件为：热力自建冷热源系统。供电2010年底启用110kV西湖站，能够满足12000kVA用电容量，距园区约500m。可自行接入市政电网。供水自西关东桥引入至园区，管线全长2.45km。燃气自康安小区西部引入园区，管线长2.2km。电信由西屯电信分局架空电缆引入园区。具体市政方案如下：生态组合塘方案：由于本项目位于官厅水库上游，贴临妫水河城市生态景观带，为国家二级水源保护区域，生活污水不允许直接排向水体。从绿色设计、绿色建筑、绿色运营的角度考虑，虽然将生活污水处理到北京市《水污染物排放标准》（DB11/307-2005）I级A标准后排至市政管网，已经得到当地水务部门的批准，我们还是提出污水零排放的概念。采用生态的污水处理加深度处理的手段，配合景观水体，实现水的处理、再生、回用的绿色循环。生态组合塘技术具有污染不转移、减排有保证、生态全覆盖、生物全处理的基本特征。符合国家对污水处理技术节能、减排、生态化发展方向的要求，是能够为城市污水污染提供最终解决方案的一项先进技术。污水在生态组合塘中实现了污水、污泥、污物完全处理，彻底消除了常规污水厂栅渣、污砂、污泥、臭味等造成的二次污染和污染转移。图5-1生态理念图室外雨水雨水回收、雨水下渗、雨水收集调蓄等设施结合生态塘污水调蓄系统设置，全面实现区域内雨洪综合利用。燃气工程餐饮、生活用燃气接自延庆县西顺路。垃圾处理系统对垃圾进行干燥分选处理、分类储存，市政环卫车集中清运。图5-2可持续性废料管理循环图使用区域性建筑材料使用区域性的建筑材料，减少材料运输过程中的能耗及污染，同时可以带动项目周边区域的经济发展。空调采暖系统设计目标根据北京市发展和改革委员会办公室等市属九个政府部门联合印发的《关于发展热泵系统的指导意见》，热泵系统是利用低温热源进行供热制冷的新型能源利用方式，与使用煤、气、油等常规能源供热制冷方式相比，具有清洁、高效、节能的特点。因此，因地制宜发展热泵系统，有利于优化我市的能源结构，促进多能互补，提高能源利用效率。由于本项目所在区域目前还没有城市热力管网，结合项目各地块功能和使用特点，并充分利用可再生能源以及清洁能源，拟采用地源热泵作为空调系统的冷热源，地源热泵机组分地块设置，设于地下一层的设备机房内，分别为各个地块供冷供暖。空调采暖系统综述拟在酒店客房、办公、餐厅、教室、公寓、小型商业、展示等场所采用风机盘管加新风系统，1000m2供电系统供电系统综述从西边的西湖变电站引来双路高压电源,结合两块地各建筑变电所需求情况确定外线做法,尽量与其他管线综合在一个整体管廊内,避免日后检修反复开挖。从西湖站引到园区北部的估算距离是500m。高压供电方案需由当地供电局确定，可能采用环网方式。各处建筑变电所的变压器宜布置到其负荷中心，减小低压供电半径，10KV高压供电路由从北部继续延伸，到各建筑变电所需要的位置。0.4KV低压供电的小型建筑从最近的变电所采用电缆供电，地下管线综合设置。供电方案表5-4供电方案表计划用电容量（KVA）电源位置电压等级回路数电缆规格12000西湖站10KV2路YJV22-3x300新能源利用设计目标加大可再生能源的利用，利用太阳能制取生活热水，太阳能采暖，安装方式与建筑形式结合，力争可再生能源利用比例达到15%（北京市十一五规划目标为4%）。被动式太阳能利用通过建筑合理设计，充分利用自然采光，减少照明能源消耗。采用合理围护结构，增加建筑本体蓄热。自然采光可采取的主要技术措施有：通过优化形体，引入自然光；开侧窗和顶窗引入自然采光；利用中庭将日光引向室内；窗上的反光板将光线引入室内深处；利用浅色反光材料等增加室内亮度；通过导光技术，将光线引入室内。太阳能光伏发电路灯照明采用太阳能发电。太阳能集热太阳能集热量可与热泵机组相结合使用，用于生活热水和冬季采暖。太阳能生活热水各项指标及经济性分析（以建筑最大可利用量计）。表5-5太阳能生活热水各项指标及经济性分析表地块功能屋顶面积(m2)太阳能集热量（MJ/日)产生热水量（m3/日)A(1-1)设计体验酒店312030551.0207.8B(1-3)设计体验酒店775075888.0516.2C(1-2)创作研发工作室188518457.9125.6D(1-5)创作研发工作室，综合功能区，创意主题会展中心11210109768.3746.7E(1-4)市政设施，国际设计培训学院12660123966.7843.3F(1-6)创作研发工作室，综合服务01207.7总计54755536161.03647.4上述太阳能光伏发电及生活热水各项指标均按建筑最大可利用量（最大可利用建筑屋面）计。在设计过程中，应根据各个单体（或组团）建筑的实际需求，合理分配二者的应用比例。建议方案与结论在建筑自身节能及满足适宜需求的基础上，合理利用常规能源与可再生能源，区内建筑实现独立供冷供暖。供冷供热采用热泵系统，根据建筑具体情况有空气源，地表水源，结合太阳能、蓄能等多种方式。从西边的西湖变电站引来双路高压电源,结合两块地各建筑变电所需求情况确定外线做法,尽量与其他管线综合在一个整体管廊内,避免日后检修反复开挖。可再生能源的利用，采用太阳能制取生活热水，太阳能采暖，太阳能光伏发电等方式，安装方式与建筑形式结合。节能方案项目地处气候分区的寒冷地区，按照《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）属于乙类及丙类建筑。建筑造型力求简洁，降低体型系数。热工设计满足冬季保温要求，兼顾夏季隔热，符合北京市地方标准《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）的要求。暖通系统方案采暖空调系统冷热源根据北京市发展和改革委员会办公室等市属九个政府部门联合印发的《关于发展热泵系统的指导意见》，热泵系统是利用低温热源进行供热制冷的新型能源利用方式，与使用煤、气、油等常规能源供热制冷方式相比，具有清洁、高效、节能的特点。因此，因地制宜发展热泵系统，有利于优化我市的能源结构，促进多能互补，提高能源利用效率。由于本项目所在区域目前还没有城市热力管网，结合项目各地块功能和使用特点，并充分利用可再生能源以及清洁能源，拟采用地源热泵作为空调系统的冷热源，地源热泵机组分地块设置，设于地下一层的设备机房内，分别为各个地块供冷供暖。空调系统形式拟在酒店客房、办公、餐厅、教室、公寓、小型商业、展示等场所采用风机盘管加新风系统，1000m2通风系统设备用房、卫生间等设置相应的送排风系统。燃气系统拟根据用气负荷和供气压力设燃气调压站，餐饮、生活用燃气由延庆县西顺路引一中压线进入规划调压站，经调压后，供用户使用。给排水系统方案给水系统园区水源由城市自来水管网供给，由于目前市政管网尚未接至园区，需要从康安小区附近铺设管道，引入供水管管径为DN200，管道长度约为2800m，为保证项目的供水压力，需要在管道上增加泵房一座，供水压力0.20MPa。本项目3层及以下为低区，由市政管网直接供水，4～6层为高区，采用变频给水泵加压供水。中水系统采用生态的污水处理加深度处理的手段，配合景观水体，实现水的处理、再生、回用的绿色循环。生活污水经过深度处理后用于项目地块内的洗车、冲厕、灌溉等用途，在使用的高峰季节，还可以将处理后的再生水低价或免费提供给周边农田灌溉用。整个污水处理过程利用了生态景观，美化了环境，基本不会对妫水河水体和官厅水库的水质造成不利影响，而且湿地作物收割后还可以创造一定的经济效益，从真正意义上贯彻了环保、节能、资源综合利用、绿色生态的理念。中水系统均采用变频泵加压供水。污水处理工艺经比较采用生态组合塘污水生态处理工艺：进水→破碎机→提升泵→配水池→生态组合塘→湿地→消毒→出水。污水在生态组合塘中实现了污水、污泥、污物完全处理，彻底消除了常规污水厂栅渣、污砂、污泥、臭味等造成的二次污染和污染转移。污泥产量很少且已无机化、稳定化，一般20～25年清理一次，避免了常规污水处理厂处置污泥污物及运输过程中产生的二次污染和转移。采用该技术比常规技术可节省资金15％～25％，本项目按照生态组合塘污水生态处理工艺及建设规模估算，吨水耗电约0.32度/m3污水。排水系统由于本项目位于官厅水库上游，贴临妫水河城市生态景观带，为国家二级水源保护区域，生活污水不允许直接排向水体。从绿色设计、绿色建筑、绿色运营的角度考虑，虽然将生活污水处理到北京市《水污染物排放标准》（DB11/307-2005）I级A标准后排至市政管网，已经得到当地水务部门的批准，我们还是提出污水零排放的概念。采用生态的污水处理加深度处理的手段，配合景观水体，实现水的处理、再生、回用的绿色循环。雨水系统屋面雨水初期雨水排至生态塘，至污水处理系统后进入再生水循环利用。广场、道路及露天停车场等位置的铺地材质，采用透水做法，以利于雨水入渗。绿地内设置草坪沟，小雨时入渗，大雨时在草坪沟内形成径流，汇流排入景观水池和雨水收集池。雨水收集池结合室外景观设计，雨季时收集部分径流雨水补充再生水量。大于雨水收集池收集能力的雨水经过渗渠、排泥等处理后排入**作为水库水源。生活热水系统本项目设置集中生活热水系统（商业区、酒店区、教学区及生活区等），生活热水热源拟由太阳能系统提供，保证率60％，电加热器作为辅助热源。电气系统方案电源情况从西边的西湖变电站引来双路高压电源，结合两块地各建筑变电所需求情况确定外线做法，尽量与其他管线综合在一个整体管廊内，避免日后检修反复开挖。从西湖站引到园区北部的估算距离是500m。高压供电方案需由当地供电局确定，可能采用环网方式。各处建筑变电所的变压器宜布置到其负荷中心，减小低压供电半径，10KV高压供电路由从北部继续延伸，到各建筑变电所需要的位置。0.4KV低压供电的小型建筑从最近的变电所采用电缆供电，地下管线综合设置。变电所位置及容量本工程分别在D、F地块各设一个变电室，每个变电室内拟设2×2000kVA变压器，合计4台，变压器平均负载率不高于75%。表6-1变压器容量估算表序号建设项目建筑面积（m2）变压器装置指标（VA/m2）对应容量（KVA）合计容量（KVA）变压器安装容量（KVA）1国际培训学院2939030882803480002创意主题会展中心4500803603创意研发工作室343995518924综合功能区331007023175设计体验酒店325107022766设计博物馆4800602887市政配套用房6503020合计139349在施工图设计阶段应根据详细的负荷计算核定变压器选型。负荷等级本工程消防系统用电负荷含消防控制室内的火灾自动报警及控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压送风机、应急照明及疏散照明指示等，以及各弱电系统中心机房为一级负荷；客梯、生活泵、污水泵、普通办公及业务用房照明、插座、空调用电为二级负荷，其他次要负荷为三级负荷。节能设计照明设计按照国家规范确定照明的功率密度值，选用高效节能灯具；建筑物的暖通空调系统、给排水系统、照明系统等设备的控制采用自控系统，使设备运行经济节能。项目小区内的庭院及道路照明，拟采用太阳能灯具以节约能源。表6-2建筑照明功率密度、灯具一览表序号功能区功率密度(W/m2)对应照度值(lx)备注1办公113002商业（餐饮）132003商业133004教室113005客房156公寓157展厅113008设备机房51009绿地0.510道路（小区内）0.5注：表中9、10绿地与小区内道路照明功率密度，以考虑采用太阳能灯具相应进行了折减。表6-3荧光灯灯具的效率要求灯具出光口形式开敞式保护罩（玻璃或塑料）格栅玻璃塑料灯具效率75%65%55%60%表6-4荧光灯用镇流器性能对比表比较对象普通电感镇流器节能型电感镇流器电子镇流器自身功率（W）8~9<53~5寿命（年）15~2015~205~10灯光闪烁度有有无系统功率因数0.4~0.6（不补偿）0.4~0.6（不补偿）0.9以上能效限定值BEF（36W）——2.0302.402节能评价值BEF（36W）——2.2712.681项目节能措施及效果分析节能措施综述本项目在设计、施工及运行中将采用多种较为成熟可靠的节能降耗措施，选择节能型、节约型系统和产品（如节水型洁具、节能型灯具等），在提升项目品质和舒适度的同时，满足国家和北京市在节能和环保方面的法律及法规要求。项目总图布置以及各类建筑的围护结构与保温设计等均按照《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）中相关条文的要求执行。根据建筑类型选择合适的暖通空调、给排水、照明等系统形式，根据工程实际情况，最大限度的实现对可再生能源与清洁能源的合理利用。能源消耗计量：居住建筑楼栋热源入口设入楼热量表，每栋公共建筑的冷源和热源入口处，设置冷量和热量计量装置，公共建筑内部归属不同使用单位的各部分，也分别设置冷量和热量计量装置。在变电所的主要低压配电回路和楼层典型分类干线设置综合数字仪表，将照明、空调、办公插座及其它动力线路区分开，分类分项计量装置设计标准满足建科[2008]114文及其导则的要求，为节能管理提供条件。建筑生活给水及中水引入管设置计量表，并根据使用功能的不同或收费标准的不同分别设置计量表。上补水系统软化水箱出口设水计量表。公共建筑内每个计量单位设置燃气表，并按不同计费系统设置燃气表，天然气的计量表设置于单独的房间内，利于抄表、检修和保养。锅炉房每台锅炉分别配置燃气表。能耗管理机构项目物业工程部设立节能管理机构，建设单位及使用单位对公共重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。公共区域加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。电能监测系统按建科[2008]114的导则规定的内容进行分类分项的计量。设专门人员进行计量、监测故障维修和报表，每天定时记录计量表的数值，并及时整理出相关的日用量、月用量、季用量和年用量。相关专业的节能措施包括建筑、结构、电气、给排水、暖通与空调等专业的节能措施。建筑专业节能措施居住建筑（国际设计培训学院学生公寓）建筑总平面的布置设计充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风，并经过测算使布局日照间距满足国家标准。建筑的体形系数不超过0.45。依据88J2-10（2005）节能构造进行设计，并满足《居住建筑节能设计标准》（DBJ11-602-2006）的规定。采用外墙外保温技术，外墙、外窗（包括阳台门玻璃）及建筑物其他围护结构的平均传热系数不应大于《居住建筑节能设计标准》（DBJ11-602-2006）表5.2.2的规定，不同朝向的窗墙面积比,不超过表5.3.1-1的规定值。建筑造型简洁。采用气密性级别较高的外窗（包括阳台门），其气密性等级不低于国家标准《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法》（GB/T7106-2008）中规定的6级水平。园区绿化遮阳，改善微气候。公建部分：按照《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）的相关条文，本项目中的公建属于乙类及丙类建筑。乙类建筑主要包括设计体验酒店、创意研发工作室部分建筑、创意主题会展中心、设计博物馆、国际设计培训学院、综合功能区部分建筑，丙类建筑包括创意研发工作室及综合功能区部分建筑。在建筑方面，采取的节能措施如下：建筑总平面的规划布置充分利用冬季日照，并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。区域内主要道路走向避免与冬季主导风方向平行。建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不大于0.7。充分利用自然采光，当单一朝向的窗墙面积比小于0.40时，玻璃（或其它透明材料）的可见光透射比不小于0.40。东、西向外窗设置有效的活动遮阳设施。建筑屋顶透明部分的面积小于总屋顶面积的20%。单一朝向外窗的实际可开启面积，大于同朝向外墙总面积的5%；单一朝向透明幕墙的实际可开启面积，大于同朝向幕墙总面积的5%。朝向北、东、西的人员出入频繁的门口设门斗。建筑围护结构各部分的传热系数和遮阳系数符合《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）第3.2.2、3.2.3条的规定。外窗的气密性能不低于《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法》（GB/T7106-2008）中规定的6级；透明幕墙的气密性能不低于《建筑幕墙》（GB/T21086-2007）中规定的2级。采用外墙外保温技术，外墙出挑构件及附墙部件，均采取隔断热桥和保温措施；窗口外侧四周墙面，进行保温处理；热桥部位采取可靠保温或“断桥”措施。门窗框与墙体之间的缝隙，门窗框与抹灰层之间的缝隙，全玻璃幕墙隔墙、楼板或梁与幕墙之间的间隙，填充保温材料。尽量采用本土生产的建筑材料，并尽量使用再生材料。园区绿化以种植落叶乔木为主，采用复合绿化形式，改善微气候。建筑总平面布置合理确定冷热源及风机机房的位置，尽可能缩短冷热水及风系统的输送距离。结构专业节能措施结构专业的节能应从建筑物的全寿命周期考虑。结构的节能设计参考《全国民用建筑工程设计技术措施——节能专篇/结构》）进行，主要体现在结构设计的优化上，使结构具有较好的技术经济指标。本项目将在初步设计阶段对地基基础方案，上部结构体系和结构布置，以及楼屋盖方案作进一步分析比较和优化，采取合理的构造措施，在保证自身的构造合理以及与主体结构的连接安全前提下，尽量减少截面尺寸，减少或避免冷（热）桥效应，使建筑的围护结构满足节能的要求。暖通与空调专业节能措施合理选取设计参数，对本项目各类建筑进行详细的冷热负荷计算，作为选择冷、热源设备、输送设备、空气处理末端设备、自控和调节阀门的依据。地源热泵系统方案设计前，首先进行工程场地状况调查，并根据勘查结果评估地源热泵系统实施的可行性和经济性。空调设备的选择考虑容量和台数的合理搭配，能适应空调负荷全年变化规律，使系统在部分负荷运转时也处于相对高效率状态。选用螺杆型地源热泵机组，名义工况制冷性能系数可达约5.21（蒸发器进出水温度12/7℃，冷凝器进出水温度25/30℃），制热性能系数可达约3.94（冷凝器进出水温度40/44.3全空气系统采用可变新风比的运行模式，整个建筑所有的全空气定风量系统，可达到的最大新风比不低于50％。人员密集的大空间的所有全空气定风量或变风量系统，可达到的最大总新风比应不低于70%。风机盘管加新风系统，具备在各季节采用不同新风量的条件。新风机组加预热盘管，新风机组的风机与新风阀连锁防冻。合理划分、均匀布置空调水系统环路，严格进行水力计算，并通过各种措施保证并联环路之间的压力损失相对差额小于15％。空调冷热水的末端采用两通调节阀进行控制。经过冷热处理的空调送风或新风管均采用金属风道，并加保温，保温层的热阻值不小于《公共建筑节能设计标准》（DBJ01-621-2005）第4.3.10条表4.3.10规定的数值。空调冷热水管均加保温，保温层材料及厚度符合《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）附录G的规定。本项目所有设备采用的的风机单位风量的耗功率均小于《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）第4.3.4条表4.3.4的数值。严格进行水、风系统的水力计算，确保选用的风机、水泵等工作状态点处于高效区。对空调、通风和冷热源系统的主要设备进行监控，优化系统运行，降低系统能耗：冷、热源系统对系统冷、热量（瞬时量和累计值）进行监测和记录；冷水机组采用由冷量优化控制运行台数的方式；对室内空气温、湿度进行监测和控制；对新风、回风、排风阀开度进行变新风比控制；对空气过滤器进行超压报警或显示；风机盘管系统设置房间温度自控装置，全空气系统根据室外焓值进行新风量控制。给排水专业节能措施根据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003（2009年版））及《建筑中水设计规范》（GB50336-2002）选取合适的用水定额。采用生态组合塘污水处理先进技术加深度处理的手段，配合景观水体，实现水的处理、再生、回用的绿色循环，达到节能、减排的目的。项目低区采用市政自来水直接供水，最大限度利用市政水压满足用水需求，高区变频泵加压供水。中水均采用变频加压供水。充分利用可再生能源，酒店以及培训学院公寓集中生活热水的热源为太阳能。热水系统在满足配水点处最低水温要求的条件下，根据热水供水管线长短、管道保温等适当采用低的供水温度，以缩小管内外温差，减少热损失，节约能源。合理设置热水回水管道，保证循环效果，节能节水。加热设备、热水管道及阀门均做好保温，绝热厚度按照《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）附录G确定。选择被加热侧阻力损失小、换热效果好的换热设备，合理设置循环泵的启停温度。采用节水型卫生洁具和内壁光滑的供水管材及管件，减少用水量，降低供水能耗。合理配置计量装置。根据管网水力计算选择水泵，确保水泵在高效区运行。电气专业节能措施根据负荷容量、供电距离及分布、用电设备特点等因素合理设计供配电系统，使系统尽量简单可靠，操作方便。变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短供电半径减少线路损耗。根据负荷情况，综合考虑投资和年运行费用，对负荷合理分配，选取容量与电力负荷相适应的变压器，使其工作在高效低耗区内。减少变压器的无功损耗。并合理选择变压器的容量和台数，以便由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行，减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。本工程选用空载、负载损耗相对小的变压器，为预防谐波，变压器绕组拟选用D,yn11型接线。本工程结合园区道路、建筑与自然情况，在光照条件满足的地点采用一部分太阳能路灯，拟定数量为60盏