开放式社区专题研究知名地产

一、理念缘起二、国内外成功案例实践三、开放式社区实践运用总结四、对本项目的启示开放式社区专题1991年秋天，美国记者费尔·朗顿（London）在《时代》（Times）杂志上发表了一篇题为《美国人的梦想》（TheAmericanDream）的文章。文章中提出了三大观点：1、当今的社会是人的社会还是汽车的社会；2、我们究竟需要多大的城市3、我们是否遗弃了我们居住地的过去民间团体委员会组成了名为“新城市者”的小组，开始对朗顿的观点予以实证

出现了覆盖全国的新城市主义思潮第一部分新城市主义理念缘起2二战后，美国城市中心区在城市化的过程中，出现“城市病”。在私人小汽车急剧增加的带动下，大量城市人口向郊区迁徙。美国大量郊区化带来了相应问题

1、城市中心衰退

2、传统的郊区生活模式存在的问题暴露出来

1）过于依赖汽车（小孩、老人）（家庭分工模式的变化）

2）缺少邻里观念

3）过长的通勤距离

3、郊区蔓延（郊区建设的低质量，景观、建筑千篇一律）城市中心化（Urbanism）城市郊区化（Suburbanism）新城市主义（NewUrbanism）第一部分新城市主义理念缘起1、重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解题2、以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对步行生活的支持3、公共价值重于私有价值4、尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性现代主义的现行政策法规和规划条例奉行功能分离、汽车占主导、忽视公共领域、漠视人文精神和自然环境针对新城市主义规划设计主张的核心思想第一部分新城市主义理念缘起注重机会成本、时间成本与居住舒适的结合，避免奢侈布局对环境的破坏、对土地和能源的过度耗费。整合居家、工作、购物、休闲、市政等各种功能，重构一个紧凑、便利步行的邻里社区。建设多功能的新城镇，营造社区和城镇中心，让社区回归网格状道路系统，重建富有活力的城市街道。主张借鉴二战前美国小城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，取代郊区蔓延模式紧凑型发展亲密的邻里关系回归自然步行社区多功能整合街道活力三层规模大尺度——区域的发展中尺度——邻里、社区、交通走廊小尺度——街区、街道、建筑两种模式“传统邻里开发”模式（TraditionalNeighborhoodDevelopment，简称TND模式）

提出者：安德雷斯·杜安尼（AndresDuany)和伊丽莎白·普拉特（ElizabethPlater－Zyberk）（DPZ）

“交通导向开发”模式（Transit－orienteddevelopment，简称TOD模式）

提出者：彼得·卡尔索普（PeterCalthorpe）在不同层面阐述新城市主义的思想从不同形式、不同层面阐述了新城市主义的思想第一部分新城市主义理念缘起两种模式（在新城市主义的规划实践中，两者是嵌套在一起运作的）

TOD——偏重于整个大都市区域层面，强调邻里与轨道交通

融合的区域发展（注重公交系统）

PedestrianPockets是TOD模式在邻里范围的设想，重于步

行街区设计，和TND模式一些原则类似

TND——偏重于社区邻里层面的规划设计，同时强调历史感第一部分新城市主义理念缘起第二部分国内外成功案例案例1：佛罗里达州Seaside小镇——开放型社区首个应用始建于1980年，位于郊区的滨海居住度假小镇，被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”。规模:占地32.4万方，800米海岸线，约2000人，350个独立住宅，200套公寓单元和200间旅馆客房。第二部分国内外成功案例街道和步行道可通向海滩和城镇中心风景和道路最有益于所有居民鼓励社区间相互关系，明确社区中心城镇格局遵循“五分钟”步行原则优先布置公共空间和文化教育机构社区服务半径为0.4-0.6公里规划设计原则第二部分国内外成功案例规划结构：以中央广场为核心，社区道路都通向海滩和城镇中心，公共服务设置在广场周边，供所有住户使用；城市界面以中高密度住宅为主，景观界面打造滨海低密度区景观界面（内城）城市繁华界面（外城）规划布局：整体规划以城市道路分隔，形成城市界面和靠海边的景观界面两大部分；城市界面：人口密度较高，靠近城市和人流、交通较好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服务配套为主，营造活力繁华的小镇生活；景观界面：保持海滩自然景观为主，布置少量低密度旅馆、凉亭等，不做过多开发，只设置少量景观节点，形成纯粹的景观低密区。公共服务中心第二部分国内外成功案例海滨布置少量渡假旅馆、凉亭，海滩无其他开发，保持自然状态，供人们享受。住宅产品包括：独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自住和渡假型第二住所为主。公共服务设施环绕中央广场布置：市政厅、购物中心、俱乐部、社区中心、邮局等。利用原有生态资源，保护性开发为绿化公园。居住区低密度公共度假配套区核心公园公园功能布局：第二部分国国内内外成功案案例公共空间打打造：以核核心中央广广场为标志志，设置大大量商业体体外摆、住住宅小节点点、凉亭等等公共开放放空间，成成为邻里间间聚会交流流的场所，，从而营造造强烈的社社区氛围第二部分国国内内外成功案案例道路：全人人车混行，，通过增加加路网密度度，降低道道路等级，，提高开放放程度，提提升商业价价值道路体系：：社区道路系系统没有区区分主干道道和次干道，且全全部人车混混行，它通过增加路网整整体密度，，降低道路路等级，提高了每每户的通达达性，又降降低了机动动车的行车车速度可达性：每个邻里半半径不超过过400米，保证大部分家庭庭到邻里公公园仅需步步行3min左右，到社社区中心广广场或公共共空间仅步步行5min。第二部分国国内内外成功案案例社区所在地地为原铁路路总站旧址址，1988年协和公司司以竞卖方方式从政府府处获得土土地；项目定位：：高密度条件件下的新型型城市滨海海生活；地理位置：：太平洋协和和社区位于于温哥华中中心城区的的滨水地带带，毗邻温温哥华中心心商业区；；项目规模：：占地面积83万平方米，，总建筑面面积110万平方米。。案例2：加拿大太太平洋协和和社区第二部分国国内内外成功案案例规划结构：：社区组团团分散布局局，以公园园等开阔空空间分割，，由社区道道路加以界界定，商业业位于社区区中心，易易形成核心心区，社区区与森林之之间是城市市公共休闲闲区，建立立与城市的的联系社区住宅组组团分散布布局，由公公园等公共开阔空间间分隔，并并由社区道道路加以界界定；主要商业位位于社区中中心，易形形成核心区；商业布置与与公共开敞敞空间联系系在一起，，增加了商业业的展示面面；五大开放式式公园和滨滨海长廊提提供开放性和多元性性的休闲空空间，倡导导一种新的的生活方式式；在社区与森森林公园之之间兴建城城市公共休闲地带，形成区域域标识，建建立与城市市的联系。。温哥华商业中心住宅区商业公园城市公共休闲区第二部分国国内内外成功案案例公共节点的打造：公共休闲闲区强调人人与自然的的融合，五五大开发型型公园和滨滨海长廊贯贯穿整个社社区，将社社区有机融融合在一起起公园公园公园公园公园城市公共休闲区滨海长廊开放式公园园城市公共休休闲区滨海长廊：：3公里滨海长长廊，成为为协和社区区最著名的的标识，保保护3公里长的海海岸线自然然资源，修修建专供行行人和自行行车使用的的滨水大道道；五大开放式式公园：提供儿童玩玩乐区、篮篮球场、曲曲棍球场、、戏水池、、休闲草坪坪、临海观观景亭、自自行车径等等休闲娱乐乐空间；城市公共休休闲区：在社区与森森林公园之之间兴建城城市公共休休闲地带，，包括国家家广场世界界最大的气气撑式圆顶顶体育馆、、温哥华新新中心图书书馆、科学学世界中心心等，形成成区域标识识，建立与与城市的联联系；第二二部部分分国国内内外外成成功功案案例例商业业中中心心：：区区域域商业业中中心心布布置置在在核核心心区区，，建建立立与与城城市市的的联联系系，，提提升升整整体体价价值值温哥华商业中心住宅区商业公园主要要商商业业位位于于社社区区中中心心，，易易形成成核核心心区区，，建建立立与与城城市市的的联联系系；；商业业布布置置与与公公共共开开敞敞空空间间联联系在在一一起起，增增加加了了商商业业的的展展示示面面；；部分分商商业业与与滨滨海海绿绿化化带带结结合合，，增强强参参与与性性的的同同时时，，最最大大化化利利用用景景观观资资源源。。第二二部部分分国国内内外外成成功功案案例例道路路：：滨滨海海大大道道专专人人行行人人和和自自行行车车使使用用，，其其他他道道路路人人车车混混行行，，道道路路系系统统对对居居住住组组团团的的空空间间范范围围加加以以限限定定，并并逐逐级级收收缩缩，，建建立立了组组团团之之间间、、社社区区与与城城市市的的联联系系社区内建有城市道路，成为连接社区各组的主要枢纽通道社区道路沟通社区与城市其他地区社区道路成为分隔各个社区组团的边界景观滨海大道在区区域域中中部部横横贯贯一一条条城城市市道道路路，，使使之之成成为为连连接接社社区区各各组组团团的的主主要要枢枢纽纽通通道道，，并并建建立立社社区区与与城城市市的的融融合合；社区区的的道道路路系系统统，，成成为为连连接接与与分分隔隔各各组组团团，，和和沟沟通通社社区区与与外外部部的的枢枢纽纽。。第二二部部分分国国内内外外成成功功案案例例案例例3：深深圳圳万万科科城城———表面面的的开开放放型型社社区区主打打西西班班牙牙风风情情社社区区，，为为““深深圳圳首首创创大大型型TOWNHOUSE亲地地社社区区””规模模:项目目占占地地约约46万平平方方米米，，建筑筑面面积积约约53万平平方方米米，，其中中住住宅宅：：398050平方方米米，，商商业业30000平方方米米整体体规规划划布布局局：：用水水轴轴线线和和绿绿轴轴线线将将湖湖面面两两边边的的住住宅宅、、市市政政文文化化广广场场、、风风情情街街区区、、会会所所等等有有机机串串联联，只只在在商商业业街街区区做做开开放放，，并并不不向向住住宅宅内内部部延延伸伸，，开开放放程程度度非非常常有有限限开放放式式的的社社区区规规划划，，以以街街区区为为单单元元，，社社区区内内部部的的住住宅宅也也具具有有良良好好的的围围合合感感，，同同时时兼兼顾顾小小区区与与片片区区共共同同成成长长的的必必要要性性，，让让片片区区、、社社会会的的发发展展在在小小区区得得到到反反映映，，小小区区向向片片区区扩扩散散，，整整个个小小区区则则呈呈现现开开放放式式预留留出出了了小小区区与与片片区区的的开开放放式式接接触触空空间间、、顾顾全全大大局局的的同同时时为为自自己己的的产产品品创创造造了了可可持持续续发发展展、、与与片片区区共共成成长长的的未未来来开放放式式的的规规划划，，还还能能够够使使城城区区的的基基础础设设施施和和各各项项服服务务配配套套与与住住区区互互相相呼呼应应，，外外部部对对内内渗渗透透、、内内部部对对外外开开放放，，形形成成与与城城区区的的共共存存共共荣荣。。这这种种部部分分之之间间及及部部分分与与整整体体的的融融合合，，真真正正体体现现了了城城市市的的有有机机统统一一性性住宅组团住宅组团住宅组团学校商业街区风情情商商业业街街：：以以文文化化广广场场为为中中心心，，沿沿街街道道向向周周边边辐辐射射商商业业，形形成成核核心心公公共共空空间间，，区分分商商业业内内街街与与外外街街，，结结合合水水景景排排布布沿沿河河商商业业，，向向住住宅宅组组团团有有所所延伸伸，，做做了了表表面面的的开开放放万科科城城商商业业街街以文文化化广广场场为为中中心心，，排排布布美美食食坊坊与与百百货货购购物物，，形形成成消消费费者者的的集集聚聚场场所所商业业内内街街区区集集中中设设置置特特色色、、艺艺术术主主题题商商业业，，营营造造出出充充满满个个性性、、体体验验、、情情趣趣的的商商业业氛氛围围商业业街街区区区区外外围围布布局局社社区区及及周周边边配配套套型型设设施施沿河排布布风情娱娱乐商业业，并与与水景结结合，形形成独特特风格特特色的西西班牙商商业街区区意向生活场景景营造：：以纯正正的西班班牙、地地中海风风情立意意，通过过各具特特色的大大小广场场与景观观小品、、精致的的街景与与水景，，情景展展现欧洲洲风情小小镇风貌貌风情商业业街二层商业业街沿河景观观灯塔景观小品品内部道路路整体道路路体系设设置结合合了开放放式的社社区规划划，以街街区为单单元，干干道与支支路相连连，小区区内组团团间通过过干道发发生有机机联系，，组团内内部通过过支路也也具有良良好的内内部通达达性道路体系系：主要考考虑地下下全开挖挖成本较高，全全人车混行行，车流流全部走走地面，只只设置部分地下下车库环线干道道环绕整整个小区区，并将将风情商商业街区区以及各各个住宅宅组团连连接起来来，并通通过多个个小区出出入口与与外部市市政道路路相连；；环线干道道为人车车分行，，道路两两侧为步步行道，，之间为为双向单单车道在各个组组团内部部通过人人车混行行车道，以支路路形式实实现环线线干道人人与车的的分流，，向各个个组团内内部辐射射，是干干道的有有效补充充风情商业业街区外外街为人人车分行行车道，沿街布布置商业业，并在在内部节节点以及及沿河路路段进行行景观绿绿化处理理内街为步步行街道道，禁止车车辆进入入，吸引引人流聚聚集环线干道道商业内街街商业外街街22营销特点点：定位于服服务一个个区域的的购物中中心，创创新模式式激活真真实消费费，形成成一个区区域性的的潜力商商圈销售模式体验式营销业态组合合招商模式式不返租的的带租约约销售多点体验验来引导导客户对对于亲地地社区以以及异域域风情的的深切感感受充分考虑虑未来的的经营，，采取带带租约销销售方式式，租约约一般为为5年业态布局中餐饮业业态比重最大，形形成集聚聚效应以餐饮为为主的业业态布局局主力店先先行的招招商策略略主力店招商先先行的策策略很成成功，招招商在几几个主力力店的带带动下招招商工作作在计划划的时间间内圆满满完成第二部分分国国内外外成功案案例案例4：宜宾莱莱茵河畔畔——开放型社社区运用用较好的的项目占地面积积:约485亩总建面:约80万平方米米其中住宅宅建筑面面积64万平方米米商业建建筑面积积约16万平方米米整体规划：着重由多多向的街街道交汇汇成多个个广场节节点并形形成由街街道围合合的组团，从而整整合成一一个开放放与封闭闭组合的的动静相相宜的社区格格局设计理念念：项目借鉴鉴中世纪纪德国南南部莱茵茵河畔众众多欧洲洲镇的风风貌与格格局，营造一个个全新的的开放式式的新型型居住社社区。整体结构构：着重由多多向的街街道交汇汇成多个个广场节节点并形形成由街街道围合合的封闭闭组团，，从而整整合成一一个开放放与封闭闭组合的的动静相相宜的城城市格局局。功能布局局：集住宅、、商业、、公共配配套于一一体的大大型欧式式复合项项目、宜宜宾市区区一流的的高尚生生活社区区，同时时也是宜宜宾地区区地标性性建筑群群落。入口广场节点(公共配套）市政道路集中商业景观商业商业裙楼社区商业街商业居住区主入口主入口商业街区区规划：：通过贯贯穿整个个项目的的商业主主轴与景景观商业业、街坊坊式商业业联通，形成““H”型商业业布局，，结合各各个公共共空间节节点将整整个社区区打开集中商业景观商业公共节点商业街区街坊式商业入口餐饮商业氛围围由广场式式道路深深入社区区内部并并相互衔衔接，项项目北侧延城城市道路路布置了了大量餐餐饮店，，在西南南角为一个集中式商商业，西侧设置了独独立的街街坊式商商业街区区，东部为为景观商商业街区区，其余余街道布布置了大大量商铺铺。道路形态态：社区区主干道道实行人人车分行行，车辆辆可从入入口处直直接进入入地下车车库，社社区内部部商业街街区次要要道路采采取人车车混行与与步行两两种形式式社区内部部商业街街区次要要道路采采取人车车混行，，增加了了社区内内部的停停车位，，同时增增强了生生活的便便利性。。人车混行行街道布布置与可可移动景景观盆栽栽相结合合，在满满足人行行车行的的前提下下，控制制街道尺尺寸，约约18m。步行街道道：约12m人车混行行街道：：约18m主干道生活场景景：运用地标标钟塔、、雕塑小小品、商商业外摆摆及装饰饰等营造造强烈的的生活氛氛围开放式的的居住社社区有更更多放松、休休闲、交交谈、可可以用来来静思的的户外空空间，不同尺尺度和功功能的路路放置于于不同环环境之中中，景观观、广场场、建筑筑之间强化了人人与环境境的参与与度，缩缩短了邻邻里空间间，增强强了生活活的便利利性。第三部分分案案例总总结及项项目启示示与城市的的关系：：城市界面面与景观观界面的的处理和和过渡高密度、、公共服服务类设设施置于于城市界界面，景景观界面面设置低低密度、、景观休休闲类；；两者之之间可通过道道路、景景观进行行过渡和和串联都市核心心带的建建立——开放空间间以商业街街或集中中式商业业与公共共空间的的结合形形成核心心主轴开开放空间间，商业业街贯穿穿深入社社区，提提高社区区开放程程度公共空间间的优先先设置——广场、景景观节点点的频繁繁适时设设置，提提供活动动交流空空间道路体系系设计：：尊重区域域级交通通规划，，与外在在道路有有序承接接；社区区内部道道路人车车分行、、混行及及步行逐逐步收缩，注注重道路路设计，，使道路路也成为为公共空空间生活场景景的营造造：运用景观观小品、、地标建建筑、商商业外摆摆装饰等等营造良良好的生生活氛围围开放型社社区的实实践运用用总结开放的““度”全开放：：都市核核心路、、城市级级道路半开放：：社区公公共设